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sabine2008

Este plan de negocios analiza la viabilidad del Proyecto "Alicante", un conjunto habitacional ubicado en Sangolquí, Ecuador. El documento describe el proyecto, incluyendo su ubicación, características técnicas, estrategia de promoción y ventas, y análisis financiero. El estudio demuestra que el proyecto es viable técnica y financieramente. El plan servirá como base para la gestión del proyecto y proporciona las iniciativas necesarias para asegurar su financiamiento y éxito administrativo.

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UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID COLEGIO DE POSTGRADOS PLAN DE NEGOCIOS “PROYECTO ALICANTE” ING. CARLOS GEOVANNY HERRERA TITUAÑA TESIS DE GRADO PRESENTADA COMO REQUISITO PARA LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE: MAESTRÍA EN DIRECCIÓN INMOBILIARIA QUITO SEPTIEMBRE 2008
UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO COLEGIO DE POSTGRADOS HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO ALICANTE ING. CARLOS GEOVANNY HERRERA TITUAÑA Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Javier de Cárdenas Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Jaime Rubio Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Victor Viteri Breedy, PhD, USFQ Director del Colegio de Postgrados ---------------------------------------------------- Quito, septiembre 2008
© Derechos de Autor:Según la actual Ley de Propiedad Intelectual, Art. 5: ¤ “el derecho de autor nace y se protege por el solo hecho de la creación de la obra, independientemente de su mérito, destino o modo de expresión..... El reconocimiento de los derechos de autor y de los derechos conexos no está sometido a registro, depósito, ni al cumplimiento de formalidad alguna.” (Ecuador. Ley de Propiedad Intelectual, Art. 5) Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña Quito, Septiembre del 2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Resumen El motivo de esta tesis es analizar la viabilidad del Proyecto “Alicante”, emprendido en Julio de 2007, que se encuentra ubicado en Sangolquí, el mismo que será incorporado en el negocio inmobiliario ya existente. Con el presente trabajo proporcionará iniciativas las mismas que llevarán a asegurar el financiamiento, además, un programa que permitirá administrar este emprendimiento con éxito. Este plan podrá ser utilizado como base para los presupuestos operativos, metas, procedimientos y control de gestión. Para demostrar la viabilidad del proyecto se ha realizado el estudio macroeconómico, de mercado, costos y financiero. Las proyecciones financieras se preparan en un conjunto de hojas electrónicas (libro de Excel). El capítulo 8 describe los costos y el capítulo 9 describe el modelo de negocio genérico que se podrá utilizar en el presente proyecto.
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Abstract The reason for this thesis is to analyze the viability of the project "Alicante", launched in July 2007, which is located in Sangolquí, and will be incorporated into the real estate business. This work will provide some initiatives to make sure project financing, also a program that will allow to manage the project successfully. This plan may be used as a base for operational budgets, goals, processes and management control. To prove the viability of the project has been made the macroeconomic study, market and financial costs. The financial projections are prepared on a set of spreadsheets (Excel). Chapter 8 describes the costs and Chapter 9 describes the generic business model that could be used in this project.
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CONTENIDO INDICE GENERAL………………………………………………………………………i INDICE DE CUADROS…………………………………………………………………viii INDICE DE GRAFICOS………………………………………………………………….x INDICE DE FOTOGRAFIAS……………………………………………………………xii INDICE DE IMÁGENES………………………………………………………………..xiii INDICE GENERAL CAPITULO 1 RESUMEN EJECUTIVO 1 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO 1 1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 2 1.3 PERFIL DEL CLIENTE 3 1.4 COSTO Y PLAZO DEL PROYECTO 3 1.5 ESTRATEGIA COMERCIAL Y FINANCIERA 3 1.6 PARTICIPANTES 4 1.6.1 PROMOTORES 4 1.6.2 DIRECTOR 4 1.6.3 COMERCIALIZACIÓN 4 1.6.4 ARQUITECTURA 4 1.6.5 CONSTRUCCION 4 1.7 ASPECTOS LEGALES 4 CAPITULO 2 ENTORNO MACROECONOMICO 6 2.1 INDICADORES MACROECONÓMICOS ACTUALIZADOS 7 2.1.1 LA INFLACIÓN 7 2.1.2 INGRESO FAMILIAR 8 2.1.3 REMESAS DE EMIGRANTES 9 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página i Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 2.1.4 DESTINO DE REMESAS 11 2.1.5 UTILIZACIÓN DE REMESAS 11 2.1.6 TASAS ACTIVA Y PASIVA 13 2.1.7 PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB) 16 2.2 CONCLUSIONES 18 CAPITULO 3 INVESTIGACION DEL MERCADO 19 3.1 DEMANDA 19 3.1.1 INTENCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA 19 a) Características generales 19 b) Ubicación general. 21 c) Características específicas. 25 d) Precios. 28 e) Forma de pago. 29 3.1.3 DESCRIPCIÓN DEL CLIENTE META DEL CONJUNTO ALICANTE 30 3.2 INVESTIGACIÓN DE PRECIOS DE LA COMPETENCIA 31 3.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA 39 3.4 ANÁLISIS FODA 44 3.5 OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN QUITO 46 3.6 LOS CLIENTES DEL PROYECTO ALICANTE 48 3.7 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO 53 CAPITULO 4 LOCALIZACION 54 4.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO 54 4.2 ACCESIBILIDAD 55 4.3 SITIOS PRÓXIMOS A CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE. 56 4.4 EVALUACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS 61 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página ii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ventajas 62 Desventajas 62 4.5 CONCLUSIONES DE LOCALIZACIÓN 63 CAPITULO 5 COMPONENTE TECNICO 64 5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 64 5.2 IMPLANTACIÓN Y PLANOS DE VIVIENDA 69 5.3 PROPUESTA ARQUITECTÓNICA 72 5.4 TIPO DE CONSTRUCCIÓN 73 5.4.1 CARACTERÍSTICAS INTERNAS 73 PLANTA BAJA 73 PLANTA ALTA 73 TERRAZA 73 5.4.2 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS 73 CIMENTACION 73 ESTRUCTURA 73 PAREDES 73 PISOS 74 CIELOS RASOS 74 APARATOS SANITARIOS Y DE COCINA 74 CARPINTERÍA DE MADERA Y ALUMINIO Y VIDRIO 75 5.4.3 EL CONJUNTO 76 5.5 CONCLUSIONES COMPONENTE TÉCNICO 77 CAPITULO 6 ESTRATEGIA PROMOCIONAL 78 6.1 PUBLICIDAD 79 6.2 CONCLUSIONES ESTRATEGIA PROMOCIONAL 81 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página iii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 7 VENTAS 82 7.1 PRECIOS Y FINANCIAMIENTOS 82 7.2 MONTOS DE VENTAS 83 7.3 PREVISIÓN DE VENTAS 83 7.4 CONCLUSIONES 86 CAPITULO 8 COSTOS DEL PROYECTO 86 8.1 COSTO DEL TERRENO 87 8.1.1 VALUACIÓN POR EL MÉTODO RESIDUAL 87 8.2 COSTO CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO 89 8.3 COSTOS INDIRECTOS 90 8.4 MARGEN DE UTILIDAD 91 8.5 CONCLUSIONES 93 CAPITULO 9 ANALISIS FINANCIERO 94 9.1 Cronograma de ventas 94 9.1.1 Análisis de los ingresos 94 9.1.2 Análisis de los Egresos. 97 9.1 Saldos 99 9.2 Flujo de caja 101 9.3 Tasa de descuento 101 9.3.1 Cálculo del VAN y la TIR del proyecto 102 9.3.1.1 Criterios de aceptación de una inversión 101 9.4 Análisis de sensibilidad 103 9.4.1 Análisis de sensibilidad a la variación de la velocidad de ventas 103 9.4.2 Análisis de sensibilidad a la variación del precio de las viviendas 104 9.4.3 Análisis de sensibilidad al aumento de costos 105 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página iv Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Conclusiones de los análisis de sensibilidad 108 9.2 Determinación del VAN y de la TIR del proyecto con financiación 109 9.7.1 Conclusiones de las variaciones de crédito 112 CAPITULO 10 GERENCIA DEL PROYECTO 113 10.1 PROMOTOR 113 10.2 INTERESADOS DEL PROYECTO 112 10.2.1 Interesados externos 114 10.2.2 Interesados internos 114 10.3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO 114 Factibilidad 114 Planificación 114 Ejecución 114 Cierre 115 10.4 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO 115 10.5 ACTA DE CONSTITUCION 115 Hitos y Entregables 119 10.6 GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO. 121 10.6.1 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL PROYECTO 121 10.7 GESTION DEL TIEMPO DEL PROYECTO. 126 10.7.1 Definición de las actividades 126 10.7.2 Secuencia de las actividades. 126 10.7.3 Estimación de la duración de las actividades. 126 10.7.4 Control del cronograma. 126 10.8 GESTION DE LOS COSTOS DEL PROYECTO 128 10.8.1 Estimación de los costes. 128 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página v Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8.2 Preparación de presupuesto de costes. 128 10.8.3 Control de los costes. 128 10.8.4 Medición del desempeño. 129 10.9 GESTION DE LA CALIDAD DEL PROYECTO 130 10.10 GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS DEL PROYECTO 130 10.11 GESTION DE LAS COMUNICACIONES DEL PROYECTO 130 10.11.1 Requisitos de comunicaciones de los interesados 130 10.11.2 Información que debe ser comunicada 131 10.11.3 Persona responsable de comunicar la información 131 10.11.4 Persona o grupos que recibirán la información 131 10.11.5 Métodos o tecnología usadas para transmitir la información 131 10.11.6 Frecuencia de la comunicación 132 10.10 GESTIÓN DEL RIESGO 132 10.12 GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO 134 10.13 CONCLUSIONES 135 CAPITULO 11 ASPECTO LEGAL DEL PROYECTO 136 11.1 Aspectos legales empresa promotora 136 11.2 Aspectos Legales del Proyecto 136 11.2.1 Requisitos para la adquisición del lote 137 11.2.2 Requisitos para la aprobación de planos 137 11.2.3 Requisitos para la aprobación de planos estructurales 138 11.2.4 Requisitos para el permiso único de construcción 138 11.2.5 Requisitos para declaratoria de propiedad horizontal 139 11.2.6 Requisitos para Escritura de compra venta 139 11.2.7 Requisitos para la devolución del fondo de garantía 139 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página vi Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 11.2.8 Requisitos legales para el proceso de cierre 140 11.3 CONCLUSIONES. 141 FUENTES DE CONSULTA 142 ANEXO 143 ANEXO No. 1 CERTIFICADO DE NORMAS PARTICULARES ANEXO No. 2 CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO DEL CREDITO ANEXO No. 3 PRESUPUESTO DE URBANIZACIÓN ANEXO No. 4 PRESUPUESTO DE CASAS Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página vii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE CUADROS CUADRO 3.1 NIVEL SOCIO ECONÓMICO 21 CUADRO 3.2 MATRIZ FODA 44 CUADRO 3.3 ABSORCIÓN DE LA OFERTA 45 CUADRO 3.4 OFERTA DE LA VIVIENDA EN QUITO 46 CUADRO 3.5 ESTADO CIVIL 49 CUADRO 3.6 NÚMERO DE PERSONAS DENTRO DE LA FAMILIA 50 CUADRO 3.7 ESTADO DE TRABAJO 50 CUADRO 3.8 TIPO DE VIVIENDA 51 CUADRO 3.9 LUGAR DONDE RESIDE ACTUALMENTE 51 CUADRO 3.10 MEDIOS DE INFORMACIÓN 52 CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES 61 CUADRO 5.1 CUADRO DE ÁREAS DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA 65 CUADRO 5.2 ÁREAS DEL CONJUNTO 67 CUADRO 5.3 ÁREAS COMUNALES 68 CUADRO VALORADO DE VENTAS 85 CUADRO 8.1 CUADRO DEL ANÁLISIS RESIDUAL DEL PRECIO DE TERRENO 88 CUADRO 8,2 RESUMEN DE COSTOS DIRECTOS 89 CUADRO 8.3 COSTOS INDIRECTOS 90 CUADRO 8.4 MARGEN DE UTILIDAD 91 CUADRO 8.5 CRONOGRAMA VALORADO DE GASTOS 92 CUADRO 9.1 Sensibilidad a la variación de la velocidad de venta 103 CUADRO 9.2 Sensibilidad a la variación del precio 104 CUADRO 9.3 Sensibilidad al aumento de costos 106 CUADRO 9.4 Resultado del análisis de sensibilidad 107 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página viii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.5 Variaciones con crédito bancario 112 CUADRO 10.1 HITOS DEL PROYECTO 119 CUADRO 10.2 EQUIPO DEL PROYECTO 120 CUADRO 10.3 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) 122 CUADRO 10.4 MAPA EDT DEL PROYECTO ALICANTE 125 CUADRO 10.5 MAPA TIEMPO DEL PROYECTO ALICANTE 127 CUADRO 10.6 FLUJO CAMBIOS DE COSTO 128 CUADRO 10.7 PLAN DE GESTION DE ADQUISICIONES 134 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página ix Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE GRAFICOS GRAFICO 2.1. INFLACIÓN 7 GRAFICO 2.2 INFLACIÓN MENSUAL 8 GRAFICO 2.3 EVOLUCIÓN CANASTA BÁSICA V. INGRESO FAMILIAR 9 GRAFICO 2.4 EVOLUCIÓN ANUAL DE REMESAS DE EMIGRANTES 10 GRAFICO 2.5 PAÍS DE PROCEDENCIA DE REMESAS AL PAÍS 10 GRAFICO 2.6 DESTINO DE LAS REMESAS 11 GRAFICO 2.7 UTILIZACION DE LAS REMESAS 11 GRAFICO 2.8 PRINCIPALES CIUDADES RECEPTORAS DE REMESAS 12 GRAFICO 2.9 EURO SE APRECIA FRENTE AL DÓLAR 12 GRAFICO 2.10 TASAS DE INTERÉS 13 GRAFICO 2.11 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA BANCOS 14 GRAFICO 2.12 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA COOPERATIVAS 15 GRAFICO 2.13 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA MUTUALISTAS 15 GRAFICO 2.14 PIB EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN 17 GRAFICO 3.1 INTENCIÓN DE COMPRA 19 GRAFICO 3.2 TIPO DE EMPLAZAMIENTO PREFERIDO 20 GRAFICO 3.3 SECTOR DESEADO PARA LA VIVIENDA 21 GRAFICO 3.4 VALLE DESEADO PARA LA VIVIENDA 22 GRAFICO 3.5 VÍAS DE ACCESO AL VALLE DE LOS CHILLOS 22 GRAFICO 3.6 PLANO DE UBICACIÓN DEL PROYECTO ALICANTE 24 GRAFICO 3.7 TAMAÑO DE LA VIVIENDA (m2) 25 GRAFICO 3.8 NÚMERO DE DORMITORIOS 26 GRAFICO 3.9 NÚMERO DE BAÑOS 26 GRAFICO 3.10 AREA DE LAVADO 27 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página x Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” GRAFICO 3.11 ESTADO DE LA VIVIENDA 27 GRAFICO 3.12 POSIBILIDAD DE AMPLIARLA 28 GRAFICO 3.13 PRECIO MÁXIMO DE LA VIVIENDA 28 GRAFICO 3.14 FORMA DE PAGO 29 GRAFICO 3.15 PLAZO PARA PAGAR EL CRÉDITO 29 GRAFICO 3.16 CUOTA MENSUAL SEGÚN PLAZO DEL CRÉDITO 31 GRAFICO 3.17 PRECIO POR m2 40 GRAFICO 3.18 ÁREA 41 GRAFICO 3.19 ABSORCIÓN MERCADO INMOBILIARIO DE QUITO 47 CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES 61 GRAFICO 7.1 PROYECCIÓN Y VENTAS ACUMULADAS 84 GRAFICO 8.1 COSTOS Y VENTAS 88 GRAFICO 9.1 INGRESOS MENSUALES E INGRESOS ACUMULADOS 96 GRAFICO 9.2 EGRESOS MENSUALES E INGRESOS ACUMULADOS 98 GRAFICO 9.3 INGRESOS, EGRESOS Y SALDOS ACUMULADOS 100 GRAFICO 9.4 Perfil del VAN y de la TIR según la duración de la fase de ventas 104 GRAFICO 9.5 Perfil del VAN y de la TIR según variación del precio de venta 105 GRAFICO 9.6 Perfil del VAN y la TIR según aumento de los costos 106 GRAFICO 9.7 Flujo de fondos con financiación bancaria 111 GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO 126 GRAFICO 10.2 GRAFICO ILUSTRATIVO PARA MEDICION DEL RENDIMIENTO 129 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xi Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE FOTOGRAFIAS FOTO 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO 1 FOTO 3.1 LOTE CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 23 FOTO 4.1 ACCESO AL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 55 FOTO 4.2 AUTO PISTA GENERAL RUMIÑAHI 56 FOTO 4.3 CENTRO COMERCIAL FERRETERO 56 FOTO 4.4 MEGA MAXI CENTRO COMERCIAL 57 FOTO 4.5 CENTRO COMERCIAL EL RIO 57 FOTO 4.6 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 58 FOTO 4.7 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 58 FOTO 4.8 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 59 FOTO 4.9 ESTACION DE POLICIA 59 FOTO 4.10 VISTA DEL TERRENO 60 FOTO 4.11 AVANCE DE OBRA 60 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE IMÁGENES IMAGEN 1.1 CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 2 IMAGEN 3.1 CONJUNTO RESIDENCIAL ALICANTE 32 IMAGEN 3.2 CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIBERA 33 IMAGEN 3.3 CONJUNTO ALCALÁ DEL VALLE 33 IMAGEN 3.4 SAN JOSÉ DE LA SALLE 33 IMAGEN 3.5 OASIS DE LA HACIENDA 34 IMAGEN 3.6 ARUPOS DE LA HACIENDA 34 IMAGEN 3.7 ACACIAS DE LA ARMENIA 35 IMAGEN 3.8 LA CAMPIÑA DEL VALLE 36 IMAGEN 3.9 CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARMENIA 37 IMAGEN 3.10 CLUB HABITACIONAL LA MAISON 38 IMAGEN 3.11 CONJUNTO HABITACIONAL FORTÍN DEL VALLE 39 IMAGEN 3.12 VALOR m2 CONSTUCCIÓN VIVIENDA NUEVA 41 IMAGEN 4.1 MAPA DE UBICACIÓN DEL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 54 IMAGEN 5.1 IMPLANTACIÓN 70 IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA 71 IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA 71 IMAGEN 5.6 FACHADAS 72 IMAGEN 8.1 COSTO POR m2 DE TERRENO 89 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xiii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 1 RESUMEN EJECUTIVO. Alicante es un proyecto inmobiliario en el Valle de los Chillos zona residencial a 20 minutos de la ciudad de Quito, pretende posesionarse dentro del mercado Inmobiliario del Valle de los Chillos, para satisfacer la demanda, fruto de la migración de la ciudad de Quito hacia los Valles. 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO. FOTO 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Google Earth Elaboración: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 1 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Alicante es un proyecto inmobiliario en el Valle de los Chillos zona residencial a 20 minutos hacia el Oriente de la ciudad de Quito, en la Parroquia de Sangolquí, perteneciente al Cantón Rumiñahui. El proyecto Alicante es un conjunto cerrado de 74 casas en propiedad horizontal. El área de las casas es de 87.31 m2 (72 unidades) y 88.10 m2 (2 unidades). Disponen de una terraza que puede ser ampliada en el futuro si el cliente así lo deseare. El conjunto incluye áreas verdes, deportivas, infantiles y servicios comunales, dentro de un lote de terreno de 11,300 m2 ubicado en Sangolquí. El terreno tiene una ligera pendiente bordeado por dos calles. El proyecto plantea un sistema de construcción tradicional con estructura de hormigón armado y acabados de características estándar. IMAGEN 1.1 CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Fuente: Conjunto Habitacional Alicante Elaboración: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 2 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.3 PERFIL DEL CLIENTE De acuerdo a las características del proyecto y su ubicación, El Proyecto alicante se encuentra dirigido para clientes con un perfil de nivel socio económico, medio y medio alto. 1.4 COSTO Y PLAZO DEL PROYECTO El proyecto Alicante tendrá un costo aproximado de $2, 725,437 USD, con un plazo para la ejecución y entrega total de la obra civil de 30 meses. El proyecto se inició en julio del 2007 y se planifica terminarlo en diciembre del 2009. La construcción durará 30 meses, período en el cual se espera culminar la totalidad de las ventas. 1.5 ESTRATEGIA COMERCIAL Y FINANCIERA Actualmente el proyecto ha vendido 34 viviendas, a $500 por metro cuadrado con el financiamiento más usual: 10% reserva, 20% en cuotas mensuales durante 12 meses y 70% con crédito hipotecario. El monto total de las ventas asciende a $3, 331,400 versus el costo total del proyecto aproximado es de $2, 725,437. Se ha desarrollado el cronograma valorado de los ingresos y egresos para elaborar los cálculos del valor actual neto y la tasa interna de retorno. La tasa de descuento lo adopta el promotor (22%) mediante el método WACC. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 3 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” El valor del VAN aproximado es del $227,040 y la TIR anual 47.4%. Valores que indican que el proyecto es rentable para el promotor. Además se realizaron los análisis de sensibilidad con variaciones al costo, precio y velocidad de ventas. 1.6 PARTICIPANTES 1.6.1 PROMOTORES x Ing. Juan Malo Enríquez 1.6.2 DIRECTOR x Ing. Juan Malo x El promotor, tiene como especialidad la construcción civil, durante años ha construido proyectos inmobiliarios para terceros desarrollando este tipo de vivienda enfocado al nivel socioeconómico medio y medio alto. 1.6.3 COMERCIALIZACIÓN x INMOCASALES 1.6.4 ARQUITECTURA x Arq. Hernán Patricio Malo Cevallos 1.6.5 CONSTRUCCION x Ing. Juan Malo 1.7 ASPECTOS LEGALES Dentro de los aspectos legales, las fases del proyecto se llevan a cabo con el asesoramiento de reconocidos estudios jurídicos vinculados a la empresa Inmocasales. Los pasos legales que se dieron para el desarrollo del proyecto inmobiliario, los cuales están divididos en: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 4 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Compra del terreno x Aprobación de planos x Permisos de construcción x Declaratoria de propiedad horizontal x Escritura de compra venta Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 5 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 4 LOCALIZACION 4.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO El terreno para el proyecto se encuentra el sector del Valle de los Chillos, zona en donde existe un gran desarrollo de proyectos de vivienda en conjuntos residenciales, garantizando la tranquilidad, seguridad y comodidad del cliente. Los sectores de Ontaneda, Capelo, Fajardo, Sangolquí, El Tingo, la Armenia acogen gran desarrollo inmobiliario, en donde predomina el sistema de construcción tradicional. El Proyecto Residencial Alicante se encuentra retirado 2,2 km de la ciudad de Sangolquí ofreciendo un ambiente de tranquilidad y a la vez de seguridad por la oferta de transporte a las diferentes puntos de referencia tales como centros comerciales (Megamaxi, Mall El Río, Centro Comercial San Luis, además está cerca de centros de estudio como colegios y universidades (ESPE). IMAGEN 4.1 MAPA DE UBICACIÓN DEL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 54 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.2 ACCESIBILIDAD FOTO 4.1 ACCESO AL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Elaborado por: Modificado por el autor Desde Quito y siguiendo la autopista General Rumiñahui hasta Sangolquí, se accede a 20 Km. En conjunto se encuentra a 2.2 Km del poblado de Sangolquí en la parte sur. Para llegar se puede observar claramente un desarrollo inmobiliario bajo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 55 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.3 SITIOS PRÓXIMOS A CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE. FOTO 4.2 AUTO PISTA GENERAL RUMIÑAHI FOTO 4.3 CENTRO COMERCIAL FERRETERO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 56 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.4 MEGA MAXI CENTRO COMERCIAL FOTO 4.5 CENTRO COMERCIAL EL RIO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 57 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.6 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI FOTO 4.7 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 58 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.8 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI FOTO 4.9 ESTACION DE POLICIA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 59 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.10 VISTA DEL TERRENO FOTO 4.11 AVANCE DE OBRA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 60 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.4 EVALUACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES Unid Línea de Fábrica Conjunto Alicante Se Cumple C.U.S % 150% 61.51% Si C.O.S. Planta baja % 50% 31.19% Si RETIROS Frontal m 5 5 Si Lateral m 0 0 Si Posterior m 3 3 Si Dormitorios Lado Mínimo m 2.30 3 Si Área mínima m2 9.00 9.08 Si SALA Lado mínimo m 2.70 3.80 Si 2 Área mínima m 16.00 16.40 Si BAÑOS Lado mínimo m 1.20 1.23 Si Área mínima m2 2.50 2.53 Si GRADAS Lado mínimo m 0.90 0.90 Si Elaborado por: El autor Como se puede ver en el cuadro anterior, todas las ordenanzas municipales son cumplidas por el proyecto dentro de los parámetros permitidos por el municipio. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 61 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ventajas ¾ Clima favorable ¾ Topografía con leve pendiente ¾ Tranquilidad ¾ Contaminación mínima por espacio abierto ¾ Poco desarrollo inmobiliario ¾ Áreas verdes ¾ Vías de acceso en buen estado ¾ Precios al alcance Desventajas ¾ Lejanía al conglomerado urbano (Quito), centros de estudios medios, trabajo ¾ No tiene alcantarillado, por lo tanto se deberá construir en el proyecto ¾ Cercanos a poblaciones de menos nivel socio económico. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 62 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.5 CONCLUSIONES DE LOCALIZACIÓN El proyecto está localizado en una zona con vocación residencial. Existe, de acuerdo a la demanda de Quito, especialmente en el nivel socio económico medio alto, una preferencia cada vez mayor por la vivienda de tipo unifamiliar en la zona de los Valles especialmente de los Chillos, que es precisamente a donde se enfoca el Proyecto Alicante. Además, la zona donde se desarrolla el proyecto tiene la particularidad de ser muy poco desarrollada, por lo que se la cataloga como una urbanización tranquila, que se encuentra en la periferia de la ciudad de Sangolquí. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 63 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 5 COMPONENTE TECNICO 5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO El proyecto Alicante contempla la construcción de 74 unidades habitacionales unifamiliares en un terreno de 11.300 m2 planificados en cuatro etapas de construcción en un plazo de 2 años. El predio se caracteriza por tener una ligera pendiente natural en el sentido este – oeste, permitiendo una agradable emplazamiento de las viviendas para disfrutar del paisaje del valle. El eje longitudinal del terreno está orientado en sentido Nor-Oeste, situación que se aprovecha para las viviendas frente al sol poniente y naciente, de tal manera que todas las viviendas reciba el sol en todos sus ambientes. El planeamiento arquitectónico busca, acogerse a las necesidades de la demanda, a un concepto de estilo de vida en donde se funda la naturaleza con el concepto urbano. Las casas cuentan con dos plantas y terraza accesible y tienen la misma distribución interna, lo que en precios no tiene mayor variación. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 64 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.1 CUADRO DE ÁREAS DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA AREA UTIL AREA ABIERTA PATIO + CASA P. BAJA P. ALTA TOTAL ESTACIONAMIENTO JARDIN FRONTAL JARDIN TOTAL 1 41,79 46,31 88,10 15,12 14,61 34,11 69,20 2 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,95 67,57 3 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,49 67,11 4 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,03 66,65 5 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 31,57 66,19 6 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 31,11 65,73 7 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 30,65 65,27 8 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 30,19 64,81 9 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 29,73 64,35 10 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 29,28 63,90 11 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 28,82 63,44 12 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 28,36 62,98 13 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 27,90 62,52 14 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 27,44 62,06 15 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,96 61,58 16 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,52 61,14 17 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,07 60,69 18 41,00 46,31 87,31 14,45 12,43 25,60 57,84 19 41,00 46,31 87,31 55,73 42,08 25,16 128,33 20 41,00 46,31 87,31 27,67 40,39 36,47 109,89 21 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 19,24 52,05 22 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 23 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 24 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 25 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 26 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 27 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 28 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 29 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 30 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 31 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 32 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 33 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 34 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 35 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 36 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 37 41,00 46,31 87,31 13,99 17,31 19,24 55,90 38 41,00 46,31 87,31 13,99 17,31 19,24 55,90 39 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 40 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 41 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 42 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 43 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 44 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 45 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 46 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 47 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 48 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 65 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 49 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 50 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 51 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 52 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 53 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 54 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 19,24 52,05 55 41,00 46,31 87,31 42,57 36,53 19,24 103,70 56 41,00 46,31 87,31 22,38 34,99 36,07 98,80 57 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 21,18 53,99 58 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 59 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 60 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 61 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 62 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 63 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 64 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 65 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 66 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 67 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 68 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 69 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 70 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 71 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 72 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 73 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 74 41,79 46,31 88,10 15,12 14,61 21,66 56,75 TOTALES 3035,29 3426,94 6462,23 1203,52 1144,23 1684,60 4428,99 Fuente: Proyecto Alicante. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 66 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.2 ÁREAS DEL CONJUNTO. Fuente: Proyecto Alicante Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 67 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.3 ÁREAS COMUNALES Cuadros elaborados por: Hernán Patricio Malo Cevallos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 68 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.2 IMPLANTACIÓN Y PLANOS DE VIVIENDA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 69 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.1 IMPLANTACIÓN Elaborado por: Hernán Patricio Malo Cevallos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 70 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA IMAGEN 5.3 PLANTA ALTA DE LA VIVIENDA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 71 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.6 FACHADAS Elaboración del Gráfico: Inmocasales 5.3 PROPUESTA ARQUITECTÓNICA La propuesta es la de un conjunto residencial con una estructura urbana que permita mantener la calidad de vida a un sector medio alto de la población, sobre la base de buenas condiciones de habitabilidad y dotación de equipamiento y áreas verdes. La arquitectura es una configuración espacial urbana al estilo moderno que refleja la forma de vida actual, incorporando espacios multifuncionales, más continuos y abiertos, permitiendo distintos usos para un mismo espacio. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 72 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.4 TIPO DE CONSTRUCCIÓN Casas de 2 pisos con opción a ampliación 3er piso 5.4.1 CARACTERÍSTICAS INTERNAS PLANTA BAJA x Sala, comedor, cocina, baño social, patio y área de lavandería PLANTA ALTA x 1 dormitorio máster x 2 dormitorios y 2 baños completos TERRAZA 5.4.2 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS CIMENTACION x Hormigón armado aislados ESTRUCTURA x Losa de entrepiso de hormigón armado con alivianamiento de bloque x Paredes de bloque vibro prensado x Acero de refuerzo f'y=4200 Kg/cm 2 y hormigón premezclado PAREDES x En sala, comedor, pasillos, dormitorios y gradas: paredes acabado liso, pintura de caucho. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 73 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x En baño máster y baño 2: paredes revestidas de piso a techo con cerámica dentro de tina y ducha respectivamente. Las paredes restantes acabado liso y pintura de caucho. x En baños de áreas sociales: paredes con acabado liso, pintura de caucho. x En cocinas: paredes revestidas con cerámica entre mueble alto y bajo y detrás de la cocina. x Áreas de lavado y secado: paredes revestidas a media altura con cerámica. PISOS x En sala y comedor: piso flotante y barredera en madera. x En pasillo planta baja: piso flotante y barredera en madera. x En baños: pisos de cerámica. x En cocina, bodega y área de lavado y secado: cerámica. x En dormitorios y salas de estar y gradas: alfombra y barredera de alfombra. x En baño social: porcelanato. CIELOS RASOS x Chafado o alisado blanco hueso o similar. APARATOS SANITARIOS Y DE COCINA x Inodoros en baño máster y social: marca Edesa, color blanco, llave angular marca FV ó similar. x Inodoros en baños compartidos: marca Edesa, color blanco, llave angular marca fv ó similar. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 74 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Lavabos para empotrar en mesón baño máster y compartido: marca Edesa, color blanco, llaves angulares marca FV, o similar. x Lavabos de pedestal en baño social: marca Edesa, color blanco, llaves angulares marca FV, o similar. x Tinas: únicamente en baño máster, marca Edesa o similar color blanco. x Mezcladoras en baño máster y social: monoblock, marca Sunelli o similar. x Mezcladoras en baño compartido: monoblock, marca sunelli o similar x Accesorios de baño: ½ juego incluye toallero de aro, portarollo y jabonera. x Fregadero: en acero inoxidable tipo teka o similar. Mezcladora monoblock marca sunelli o similar, llaves angulares marca FV o similar. CARPINTERÍA DE MADERA Y ALUMINIO Y VIDRIO x Closets: puertas en madera o duraplac, tubos colgantes interiores, sólo en dormitorio máster cajonera (tipo forma ó similar). x Muebles de cocina: mueble alto y bajo con estructura en pacoplac, o similar, puertas en duraplac ó similar, tiraderas, mesón de post-formado. x Muebles de baño: con estructura en pacoplac, o similar, puertas en duraplac ó similar, tiraderas, mesón post- formado. x Puertas: tamboradas tipo crafmaster o similar con cerraduras tipo cesa. x Ventanas: perfilaría, en aluminio negro anodizado. x Vidrio: flotado claro. x Puertas de aluminio y vidrio x Acceso cocina – área de lavado. x Acceso terraza hall de 3er piso. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 75 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.4.3 EL CONJUNTO x Conjunto cerrado x Guardianía privada con comunicación a todas las casas. x 996 m2 de áreas verdes. x 10 estacionamientos de visitas x Casa comunal. x Aceras con bordillos de hormigón tipo americano x Vías adoquinadas x Alumbrado público subterráneo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 76 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.5 CONCLUSIONES COMPONENTE TÉCNICO El proyecto cuenta con un diseño arquitectónico, que cumple con los requerimientos de las ordenanzas municipales vigentes. El diseño estructural del proyecto, cumple con las normas del Código Ecuatoriano de la Construcción, y las recomendaciones del Instituto Americano del Concreto (ACI). Además, dentro de los servicios, el proyecto cumple con las disposiciones reglamentarias de la Empresa Municipal de Alcantarillado y Agua Portable de Quito (EMAAR QUITO). Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 77 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 6 ESTRATEGIA PROMOCIONAL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 78 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” La estrategia promocional para impulsar las ventas se la realizó a partir del estudio de mercado y el análisis FODA del producto. La misma que empezó en Julio del 2007, conjuntamente con la construcción y comercialización. Las acciones promocionales y de publicidad son las siguientes: x Medio de convencionales o Vallas o Revistas o Diarios x Medios no convencionales o Páginas WEB o Catálogos inmobiliarios en línea o Marketing directo x Promoción o Descuentos o Regalos 6.1 PUBLICIDAD La acción publicitaria da a conocer el proyecto al público objetivo para concretar ventas. Es fundamental que el cliente conozca donde se encuentra el proyecto y que a su vez sea de fácil direccionamiento para los visitantes. El proyecto cuenta con una valla de 6 m de ancho por 3 de alto, en la que se indica el producto que ofrece con los teléfonos del contacto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 79 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Las revistas son un medio convencional e importante en esta industria. Se realizan publicaciones en revistas Portal inmobiliario e Inmobilia. Analizando la situación de ventas y casas disponibles, estas publicaciones irán variando conforme lo requiera. Los diarios son las publicaciones de más importancia ya que por este medio se ha dado a conocer el proyecto eficazmente. Los anuncios se publican una vez por mes en el suplemento sabatino de construcción del Diario El Comercio de la ciudad de Quito. El proyecto Alicante se encuentra publicado en los medios no convencionales como las páginas web y los portales inmobiliarios en línea donde se encuentra la descripción del proyecto ofreciendo al público una vasta información sobre proyectos habitacionales. Esta es una herramienta muy importante que se la mantendrá hasta la culminación de la comercialización. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 80 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 6.2 CONCLUSIONES ESTRATEGIA PROMOCIONAL Existe una política de precios; una que es el congelamiento de precios por parte del promotor a quienes cumplan con los pagos (10%) para la reserva y las cuotas fijas durante 1 año del 20% del inmueble. En el segundo caso quienes hayan reservado y no han cumplido con los pagos se hará un reajuste del precio del inmueble de hasta el 5%. La estrategia de promoción y venta está diseñada para dar a conocer al grupo objetivo un estilo de vida diferente, que denote estatus, comodidad, buen gusto, entorno natural y seguridad personal y de sus bienes, esto se puede ver en los elementos publicitarios que se han utilizado. INMOCASALES que es la empresa que se dedica a la comercialización trabaja además con su propia fuerza de ventas y constituye un elemento diferenciador frente a la competencia y proporciona una ventaja competitiva. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 81 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 7 VENTAS Las ventas del proyecto han sido encargadas a Inmo Casales. Esta empresa se encarga de gerenciar, promocionar y comercializar los proyectos que los promotores desarrollan El proyecto comenzó a comercializarse conjuntamente con el inicio de la construcción, y la primera venta se realizo en Julio de 2007, un mes después de iniciado el proyecto. Hasta el momento llevan vendido 34 casas lo que significa una velocidad de venta de 3.1 casas por mes. El avance de la obra y jardines exteriores, así como la habitabilidad en las casas de la primera etapa ayudará a que el proyecto pueda ser apreciado de mejor manera por parte de los posibles clientes. Con esto se espera que la velocidad de venta sea de 3 casas por mes. 7.1 PRECIOS Y FINANCIAMIENTOS Los precios por metro cuadrado del conjunto fueron determinados a partir de la investigación de la competencia, es decir los precios que el mercado está dispuesto a pagar por viviendas similares. Se espera obtener un precio promedio de $ 520 por metro cuadrado al terminar el proyecto. Los precios de las viviendas en planos comenzaron en $ 500 por metro cuadrado. Se espera incrementar los precios conforme avance la construcción. Se seguirá esta política siempre que el mercado lo permita. Las casas esquineras y las que se encuentran más interiormente tienen un valor adicional calculado de acuerdo al área de estacionamiento y patios. El costo adicional en Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 82 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” estacionamientos es de $ 200 por metro cuadrado y en patios $ 115 por metro cuadrado. El método más usual de financiamiento es el siguiente: x 10% a la firma de la promesa de compraventa, 20% en cuotas mensuales iguales durante el proceso de construcción de la casa elegida en la etapa correspondiente, 70% restante con hipoteca bancaria por el plazo escogido por el cliente. Las cuotas que se deben pagar al banco serán cubiertas a partir de la entrega de la casa. La hipoteca a los clientes se manejan con los principales bancos del país. Se realizan descuentos por pronto pago, según las necesidades de los clientes. Normalmente son las siguientes: x 6% pago de contado x 4% entrada de contado y mínimo 50% x 2% entrada (30%) al contado 7.2 MONTOS DE VENTAS Con el criterio tomado en el punto anterior y con un precio promedio de $ 517 por metro cuadrado, el monto total de las ventas asciende a $3, 331,400. (el detalle se presenta en los anexos). 7.3 PREVISIÓN DE VENTAS En el capítulo 3 se había previsto una velocidad de ventas de 3 unidades por mes, lo cual se basa en la experiencia que la empresa Inmocasales tiene en este sector del comercio inmobiliario. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 83 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” GRAFICO 7.1 PROYECCIÓN Y VENTAS ACUMULADAS 80 5 74 70 4 60 UNIDADES VENDIDAS ACUMULADAS PROYECCION DE VENTA 50 3 40 2 30 20 1 10 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 MESES Estado actual de ventas Ventas por mes Julio 2008 Elaboración: El autor El estado actual de las ventas se indica en el presente gráfico donde se lleva vendido 34 unidades y ha transcurrido 11 meses desde que se inicio la obra, lo que representa a un promedio de 3.1 unidades por mes. A partir del onceavo mes se proyecta vender 3 casas mensuales. El avance de obra hará que el proyecto sea más apreciado y conjuntamente con la estrategia comercial lograr tener el proyecto vendido al finalizar la construcción. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 84 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” VINCULO CRONOGRAMA DE VENTAS Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 85 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 7.4 CONCLUSIONES El precio por metro cuadrado promedio en la zona es de $ 517, las ventas se han realizado a partir de julio del 2007 a $500 por metro cuadrado con el financiamiento habitual del 30% de entrada, en este caso pagadero a 12 meses en cuotas fijas y el 70% a la entrega con hipoteca bancaria. La velocidad de ventas se ha considerado 3 unidades por mes, pudiéndose mejorar conforme avance la obra. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 86 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 9 ANALISIS FINANCIERO 9.1 Cronograma de ventas El cronograma de ventas se ha desarrollado a partir de las ventas iniciales del proyecto que se empezó junto con el inicio de la obra y con esta base se proyectaron las ventas y el financiamiento especificados en el capítulo de ventas. 9.1.1 Análisis de los ingresos El análisis de ingresos del proyecto Alicante se lo realiza considerando los siguientes supuestos: x Se toma en cuenta un precio promedio de $ 45000 USD por cada casa, precio que ya incluye parqueadero y patio. x El precio tiende a variar según el tamaño del lote en el cual está implantada cada casa (CUADRO 5.1), pero para el caso del análisis el valor está prorrateado para las 74 viviendas. x De acuerdo con las ventas realizadas hasta el mes de Diciembre de 2007, se lo toma como dato de absorción del proyecto dentro del análisis de ingresos, que da un valor de 3 viviendas por mes. x Posteriormente se toma la misma estructura de pago tanto para las vendidas hasta la fecha como las distribuidas horizontalmente en el grafico 7.1. En la página siguiente se presenta el cronograma de ventas del conjunto Alicante. Además se presentan los gráficos que resumen el cronograma de ventas, mensuales y acumuladas, Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 94 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” donde se puede observar que en los meses que se entregan las casas existe una recuperación de efectivo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 95 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3.500.000 900.000 GRAFICO 9.1 Ingresos mensuales e ingresos acumulados 800.000 3.000.000 700.000 2.500.000 600.000 2.000.000 500.000 400.000 1.500.000 300.000 1.000.000 200.000 500.000 100.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 - INGRESOS ACULMULADOS (US) 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.910 1.188.609 1.357.334 1.526.435 1.665.630 1.807.076 1.951.673 2.087.267 2.220.610 2.351.702 2.480.542 3.331.400 INGRESOS MENSUALES (US) 4.502 14.256 21.009 19.508 21.759 19.508 21.009 31.513 34.515 33.014 35.265 37.516 39.767 72.781 135.807 166.570 135.057 135.057 104.498 105.699 168.725 169.101 139.195 141.446 144.597 135.594 133.343 131.092 128.841 850.858 Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 96 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1.2 Análisis de los Egresos. Para el análisis de los egresos se realizan los siguientes supuestos: x Que el cronograma de gastos no va a variar durante el ciclo del proyecto x Los pagos se realizan en el mes en curso ya determinado en el cronograma. x No se toma en cuenta para los pagos el factor inflación Posteriormente se detallan los gráficos que simplifican el cronograma de egresos mensuales y acumulados respectivamente. Los egresos son mayores en la etapa de culminación de la obra. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 97 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3.000.000 250.000 GRAFICO 9.2 Egresos mensuales y egresos acumulados 2.500.000 200.000 2.000.000 150.000 1.500.000 100.000 1.000.000 50.000 500.000 - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 TOTAL ACUMULADO 203.400 382.246 420.332 466.013 504.629 535.095 569.970 602.597 639.871 686.166 722.145 753.970 784.517 822.555 886.176 937.313 1.007.579 1.096.591 1.205.204 1.321.868 1.442.792 1.582.293 1.734.670 1.891.719 2.039.680 2.209.631 2.363.853 2.503.662 2.606.411 2.678.278 2.725.437 TOTAL EGRESOS 203.400 178.846 38.087 45.681 38.615 30.466 34.875 32.627 37.273 46.296 35.979 31.825 30.547 38.038 63.621 51.137 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 98 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Saldos De acuerdo al cronograma de egresos e ingresos, se determinan los saldos mensuales, como se muestra en el grafico siguiente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 99 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3500000 GRAFICO 9.3 Ingresos, Egresos y saldos acumulados 3.331.400 3000000 2.725.437 2500000 2000000 1500000 1000000 605.963 500000 0 -500000 -1000000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 INGRESOS ACUMULADOS 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.91 1.188.60 1.357.33 1.526.43 1.665.63 1.807.07 1.951.67 2.087.26 2.220.61 2.351.70 2.480.54 3.331.40 EGRESOS ACUMULADOS 203.400 382.246 420.332 466.013 504.629 535.095 569.970 602.597 639.871 686.166 722.145 753.970 784.517 822.555 886.176 937.313 1.007.57 1.096.59 1.205.20 1.321.86 1.442.79 1.582.29 1.734.67 1.891.71 2.039.68 2.209.63 2.363.85 2.503.66 2.606.41 2.678.27 2.725.43 SALDOS (203.400 (377.744 (401.574 (426.247 (445.354 (454.061 (469.428 (481.046 (486.806 (498.588 (501.553 (498.113 (491.144 (489.415 (480.255 (395.585 (299.282 (253.237 (226.793 (238.958 (254.184 (224.959 (208.235 (226.089 (232.604 (257.958 (276.586 (283.052 (254.710 (197.735 605.963 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 100 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.2 Flujo de caja En la gráfica anterior se observan los saldos acumulados de caja a finales de cada mes. Esto es el flujo de fondos del proyecto puro, sin considerar apalancamiento y corresponde a la necesidad de financiamiento que requiere mensualmente el proyecto. La inversión que sería necesaria alcanza un máximo de $501,600 al final del mes 11 del cronograma del proyecto. 9.3 Tasa de descuento Para calcular el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno se ha utilizado una tasa de descuento adoptado por el promotor del 22%. Esta tasa de descuento fue calculada por medio del método de Costo Promedio Ponderado del Capital (CPPC). (Fuente: www.plandenegocios.com /planes intangibles (Cp × Ip) + (Ce × Ie) TD = (Cp + Ce) Cp el capital propio, es decir el capital aportado por los socios para el desarrollo del proyecto. En este caso este capital es $ 380,000. Ce es el capital ajeno, es decir el préstamo que se deberá realizar a una entidad financiera. Para este caso $120,000. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 101 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ip es la tasa de interés real o de los recursos propios. En este caso se adopta una tasa del 25% propuesto por el promotor en base a su experiencia en la industria de la construcción. Ie es la tasa de interés de los recursos ajenos (préstamo). En este caso se toma el 12%. Entonces, reemplazando: 380.000 × 25% + 120.000 × 12% TD = = 21.88% 380.000 + 120000 TD = 22%. 9.3.1 Cálculo del VAN y la TIR del proyecto Tomando en cuenta la tasa de descuento establecida, se calcula el valor actual neto del proyecto VAN y la tasa interna de retorno TIR. La tasa interna de retorno de un proyecto es aquella tasa que, al ser utilizada como tasa de descuento hace que el valor actual de una inversión sea igual a cero, por lo tanto la TIR depende de los flujos de efectivo de la inversión y no de las tasas de interés de mercado externas al proyecto. 9.3.1.1 Criterios de aceptación de una inversión ¾ Si el VAN > 0 utilizando la tasa de descuento la inversión es aceptable. ¾ Si la TIR es mayor al rendimiento requerido la inversión será aceptable. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 102 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” De los resultados obtenidos: VAN calculado es de $227,040. El valor actual de los flujos futuros de efectivo, descontados a la tasa de descuento establecida del 22% efectivo anual (1.6709% mensual) es positivo. TIR anual calculada es de 47.4 %, valor que supera el 22% requerido por el promotor. 9.4 Análisis de sensibilidad En el análisis de sensibilidad investigaremos lo que sucede con el VAN y la TIR, realizando separadamente la variación en la velocidad de ventas, variación del precio de las viviendas y la variación de los costos. 9.4.1 Análisis de sensibilidad a la variación de la velocidad de ventas Según el estado actual de viviendas vendidas, se podría considerar que el periodo de ventas sea menor a los 13 meses establecidos en un plano optimista podría considerar 7 meses, por ejemplo y para el caso pesimista 18 meses. Si el resto de variables permanecen constantes, entonces los valores del VAN y la TIR son: CUADRO 9.1 Sensibilidad a la variación de la velocidad de venta SENSIBILIDAD EN LA VARIACION DE VENTAS DURACION FASE DE VENTAS (MESES) 7 9 11 13 15 18 VAN $ 249.051 240.205 233.129 227.040 221.572 214.230 TIR % 52,3% 50,3% 48,7% 47,4% 46,3% 44,9% Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 103 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Los resultados indican que aún si la duración de ventas se prolongara mas de los 5 meses el VAN sigue siendo positivo y la TIR supera aún a la tasa de descuento 22%. GRAFICO 9.4 Perfil del VAN y de la TIR según la duración de la fase de ventas 255.000 54,0% 250.000 52,0% 245.000 PROYECTADO 50,0% 240.000 235.000 48,0% VAN TIR 230.000 46,0% 225.000 44,0% 220.000 42,0% 215.000 210.000 40,0% 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Duración de la fase de ventas (meses) Interpretando el gráfico se puede ver que seguirá siendo rentable aún si las ventas se prolongaran por más de los 20 meses. 9.4.2 Análisis de sensibilidad a la variación del precio de las viviendas Se obtuvieron los siguientes resultados: CUADRO 9.2 Sensibilidad a la variación del precio VARIACION EN PRECIOS -20,24% -19,00% -17,00% -12,00% -6,00% 0,00% 3,00% 6,00% VAN $ - 13.924 36.357 92.440 159.740 227.040 260.690 294.340 TIR % 22,0% 23,7% 26,4% 33,0% 40,4% 47,4% 50,8% 54,1% Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 104 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” El VAN se mantiene positivo mientras los precios no desciendan más allá del 20.24% donde el VAN se hace cero y la TIR 22%. GRAFICO 9.5 Perfil del VAN y de la TIR según variación del precio de venta 350000 60% PROYECTADO 300000 50% 250000 40% 200000 VAN TIR 30% 150000 20% 100000 10% 50000 0 0% Variación porcentual del precio de venta Matemáticamente, cuando el VAN se hace cero la TIR automáticamente será igual a la tasa de descuento 22%. 9.4.3 Análisis de sensibilidad al aumento de costos Se analiza el VAN y la TIR sobre el aumento de los costos directos de construcción y de gastos generales. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 105 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.3 Sensibilidad al aumento de costos VARIACION EN COSTOS 0% 2% 4% 6% 8% 10% 11% 12,07% VAN $ 227.040 189.422 151.804 114.186 76.568 38.950 20.141 - TIR % 47,4% 42,9% 38,6% 34,3% 30,2% 26,1% GRAFICO 9.6 Perfil del VAN y la TIR según aumento de los costos 300000 60% PROYECTADO 250000 50% 200000 40% VAN TIR 150000 30% 100000 20% 50000 10% 0 0% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 11% 12,07% Aumento porcentual de los costos Si el aumento del costo alcanza el 12.07% el VAN se hace cero. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 106 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.4 Resultado del análisis de sensibilidad Resultados del análisis de sensibilidad Sensibilidad Variación en ventas Variación en precios Variación en Costos Escenarios Pesimista Normal Optimista Pesimista Normal Optimista Pesimista Normal Optimista 18 13 7 -20,2% 0,0% 3,0% 11,0% 0,0% -2,0% VAN 214.230 227.040 249051 - 227.040 260.690 20.141 227.040 264.658 TIR 44,9% 47,4% 52.3% 22,0% 47,4% 50,8% 0,0% 47,4% 51,9% Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 107 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Conclusiones de los análisis de sensibilidad En la variación de la velocidad de ventas se puede determinar que más allá de los 20 meses se puede declarar la no viabilidad del proyecto. Si se produce una disminución porcentual de más del 20% el VAN del proyecto tomará valores negativos El indicador más sensible a la variación de costos, el 11% afectará la viabilidad del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 108 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.2 Determinación del VAN y de la TIR del proyecto con financiación Se calcula el flujo de fondos bajo los siguientes supuestos: Se obtiene el crédito a partir del doceavo mes de la construcción, cuyas condiciones son las siguientes: Monto: $ 120,000 USD Tasa de Interés: 12.5% anual con pago de cuotas iguales mensuales Gasto de constitución del crédito: 3.25% (anexo 2) Plazo: 1.5 años, hasta la finalización de la construcción en el mes 30 Monto total por servicio de crédito: 18 meses = $20,413 USD Entonces, a partir de los saldos financieros del nuevo flujo de fondos se re calcula el VAN y la TIR con la misma tasa de descuento del 22%: VAN del proyecto financiado: $227,040 USD TIR del proyecto financiado: 47.4% Los indicadores financieros mejoran como resultado de tomar un crédito a una tasa menor a la tasa interna del retorno. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 109 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Debido al gasto financiero que origina el crédito, la utilidad del proyecto se reduce. De igual manera se reducirá también el valor máximo que alcanza la inversión del promotor durante la fase final del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 110 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.000.000 GRAFICO 9.7 Flujo de fondos con financiación bancaria CANCELACION DEL CREDITO 3.500.000 3.451.400 INGRESOS ACUMUL 3.000.000 2.865.850 EGRESOS ACUMUL 2.500.000 SALDOS ACUMULADO 2.000.000 CREDITO 1.500.000 1.000.000 585.550 500.000 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 (500.000) (1.000.000) Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 111 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” A continuación un detalle de las variaciones: CUADRO 9.5 Variaciones con crédito bancario UTILIDAD DEL PROYECTO PURO $605,963 GASTOS POR SERVICIO DE CREDITO $20,413 UTILIDAD DEL PROYECTO CON GASTO FINANCIERO $585,550 VAN DEL PROYECTO PURO $227,040 VAN DEL PROYECTO CON CREDITO BANCARIO $576,576 TIR DEL PROYECTO PURO 47.4% TIR DEL PROYECTO CON CREDITO BANCARIO 78.4% Elaborado por: El autor 9.7.1 Conclusiones de las variaciones de crédito Se puede concluir que para el promotor resulta conveniente obtener la financiación bancaria para liberar fondos propios y destinarlos a proyectos adicionales con la condición que las tasas internas de los proyectos sea mayor a la tasa de crédito bancario. Cabe destacar que con el financiamiento disminuye la inversión máxima para el promotor, sin embargo se debe considerar que mientras más alto el valor a financiar, más se castiga a la utilidad, por pago de los intereses. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 112 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 10 GERENCIA DEL PROYECTO 10.1 PROMOTOR La gerencia del proyecto será llevado a cabo por el ingeniero Juan Malo promotor del Conjunto Alicante. Tiene a su haber una larga experiencia como constructor de edificaciones de vivienda, el mismo que en este proyecto busca posesionarse en el mercado inmobiliario del Valle de los Chillos. Los principales aspectos que se consideran en la gerencia son: - Interesados del proyecto - Ciclo de vida del proyecto - Descripción del producto - Acta de constitución del proyecto - Gestión del alcance del proyecto - Estructura de desglose del trabajo - Gestión del tiempo del proyecto - Gestión de los costos del proyecto - Gestión de la calidad del proyecto - Gestión de los recursos humanos del proyecto - Gestión de las comunicaciones - Gestión del riesgo - Gestión de las adquisiciones. 10.2 INTERESADOS DEL PROYECTO Los interesados del proyecto son personas o entidades que de alguna forma afecta la ejecución del proyecto Alicante. Se los divide en: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 113 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.2.1 Interesados externos Dentro de los cuales tenemos a los clientes, proveedores, El Municipio y las comunidades cercanas al proyecto. 10.2.2 Interesados internos El gerente de proyecto, promotor, miembros del equipo de proyecto. 10.3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO - Fase de factibilidad - Fase de planificación - Fase de ejecución - Fase de cierre Factibilidad Se realiza un análisis del mercado, la valoración del terreno, análisis del tipo de proyecto a implantarse, análisis de factibilidad económica del proyecto. Planificación Se realiza la contratación de estudios requeridos para el proyecto tales como: Levantamiento topográfico, Elaboración y Aprobación del Proyecto arquitectónico, Estudio de suelos, Elaboración y aprobación del proyecto Estructural, Presupuesto, Cronograma valorado de obra. Ejecución Se implementa estrategias de preventa y venta del producto, a través de estrategias de Marketing y Publicidad y se comienza la ejecución del proceso constructivo simultáneamente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 114 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Cierre Elaboración y aprobación de la Propiedad Horizontal del proyecto, emisión de escrituras, liquidación de contratos, entrega de inmuebles a sus propietarios. 10.4 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO El terreno para el proyecto se encuentra en el sector del Valle de los Chillos, zona en donde existe un bajo desarrollo de proyectos de vivienda en conjuntos residenciales, garantizando la tranquilidad, seguridad y comodidad del cliente. El conjunto consta de 74 casas unifamiliares de 88m2 de construcción distribuidos en dos plantas con su respectivo parqueo y proyección a construir dos dormitorios adicionales en el área de terraza, casa comunal, 20 parqueos de visitas, áreas verdes, vías de acceso, servicios básicos, guardianía. La vivienda tipo consta: Área: 88 m2, vivienda de dos plantas ampliable a una tercera. Planta baja: patio frontal y garaje, sala, comedor, cocina, baño social y patio lavandería Segunda planta: 3 dormitorios y dos baños completos Tercera planta: terraza que consta de instalaciones para ampliación futura. 10.5 ACTA DE CONSTITUCION Nombre del Proyecto: PROYECTO HABITACIONAL ALICANTE Nombre del Cliente: SANTIAGO JIJÓN Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 115 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Fecha de Inicio: LUNES, 5 DE MAYO DE 2007 Preparado por: - CARLOS HERRERA Sponsor del proyecto: - JUAN MALO Director de Proyecto: - CARLOS HERRERA RESUMEN EJECUTIVO El Plan de negocios que se pretende emprender se llama Alicante, el cual es una expectativa de vivienda en uno de los Valles que bordean la ciudad de Quito, valle de Los Chillos. El Proyecto Alicante contempla la construcción de 74 casas en un terreno de 11.000 m2. Se ha planificado en 4 etapas de construcción en un plazo de 2 años y el precio de venta será de 517 USD el m2. Se espera obtener una rentabilidad del 20% anual. Caso de Negocio: - Necesidades del negocio: ¿Por qué se creó este negocio? - Para satisfacer la demanda existente tanto interna como externa (los migrantes. - Para obtener réditos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 116 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Objetivos del proyecto: - Alcanzar una rentabilidad de 20% sobre ventas. - Entregar el proyecto en 30 meses. - Cumplir con los estándares ecuatorianos de calidad. - Tener una velocidad promedio de ventas de 3 unidades de vivienda por mes. - Asunciones: - Planificación o No existirán cambios que afecten el diseño externo del conjunto - Ventas o Se alcanzará el punto de equilibrio en ventas antes de iniciar la construcción o Se venderán las casas al precio promedio del mercado, debiendo revisar precios, periodos mínimos de tres meses. - Construcción o Se seguirá con todas las especificaciones técnicas establecidas - Limitaciones: o No se empezará con la construcción de la obra hasta que no se cuente con los permisos legales para la ejecución de obra. o El proyecto se basará en el presupuesto y flujos aprobados de tal manera que el límite de gastos de contratación de personal y pago de honorarios no se les toma en cuenta por ya haberlos aprobado en este presupuesto o Si existiera algún cambio, éste deberá ser comunicado en una sesión de inversionistas para la aprobación Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 117 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Descripción, Alcance, Hitos y Entregables: Esta sección define el proyecto y las expectativas del cliente sobre el mismo, mediante una descripción del proyecto, los hitos y de los entregables. - Descripción: Es un conjunto habitacional cerrado ubicado en Sangolquí, el mismo que está dirigido para un segmento de mercado de clase media. - El conjunto consta de 74 casas unifamiliares de 87.31m 2 de construcción distribuidos en dos plantas con su respectivo parqueo y proyección a construir dos dormitorios adicionales en el área de terraza. - En áreas comunales tiene una, casa comunal, 10 parqueos de visitas, áreas verdes, vías de acceso, servicios básicos y guardianía. 2 - Cada casa está compuesta en su primera planta de 11m por sala comedor, cocina, baño social, patio, área de lavado. En la segunda planta 46.31m 2 constan 3 dormitorios y dos baños completos. - Alcance: Construcción de 74 unidades habitacionales de 87.31 m2, sobre un lote de terreno de 11000 m2, las mismas que tendrán un costo de $363.39 por m2, urbanizado. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 118 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Hitos y Entregables: CUADRO 10.1 HITOS DEL PROYECTO MES DESCRIPCION -4 Inicio del proyecto Alicante 1 Inicio de construcción, lanzamiento del proyecto, Plan comercial y ventas 4 Terminación casa modelo 23 Fin plan comercial 25 Fin de las ventas 30 Terminación de construcción 31 Cierre del proyecto Elaborador por: El autor. - Se estima un mes para el análisis de factibilidad del proyecto,tres para realizar la planeación, la ejecución se realiza en el mes 1 hasta el mes 30 e inmediatamente el cierre. - Ejecución del proyecto: 30 meses. Revisiones y Aprobaciones: - Criterios de aceptación de entregables: - Permiso de habitabilidad municipal - Planos As-Built. - Informe del Cuerpo de Bomberos - Informe de fiscalización. - Acta de Recepción Definitiva - Inscripción de las Escrituras públicas ante el Registrador de la Propiedad. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 119 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Responsables de revisiones y aprobaciones: - Residente de Obra - Gerente de Proyecto - Accionistas Equipo del Proyecto: Organigrama del Proyecto: Diagrama jerárquico del equipo de trabajo. CUADRO 10.2 EQUIPO DEL PROYECTO GERENTE DE PROYECTO ING. JUANMALO RESIDENTE TECNICO ADMINISTRACION ING. CARLOS SRTA. BERENISSE HERRERA DAVILA SUPERVISOR OBRA SUPERVISOR CONTABILIDAD ADQUISICIONES CIVIL INSTALACIONES CUADRILLA DE AGUA POTABLE Y ELECTRICAS Y TRABAJADORES ACABADOS ALCANTARILLADO TELEFONICAS PROVEEDORES Elaborado por: El autor. - Roles y Responsabilidades: Gerente de proyectos.- Representante legal ante fideicomisos, bancos, municipios e inversionistas. Seguimiento del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 120 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Recursos disponibles: Departamento técnico: equipo de profesionales dentro de la rama de la construcción y arquitectos. Departamento administrativo: que se encarga del análisis de datos, la información recogida para ser sometida a análisis e interpretación y confirmación de la información la misma que servirá de apoyo para la ejecución del proyecto. o Presupuestos actualizados. o Cronograma de trabajo con un tiempo de 30 meses. o Inversión inicial que asciende a $366.000 o Lote de terreno valorado en $203.400 o Equipo de promoción y ventas. 10.6 GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO. La gestión del alcance del proyecto incluye los procesos necesarios para asegurarse que en el mismo incluya todo el trabajo requerido, y solo el requerido, para completar el proyecto satisfactoriamente (Guía de los Fundamentos de la Dirección e Proyectos. Tercera Edición). 10.6.1 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL PROYECTO No es más que la descomposición jerárquica con orientación hacia el producto entregable relativa al trabajo que será ejecutado por el equipo del proyecto para lograr los objetivos del proyecto y crear los productos entregables requeridos. (Guía de los Fundamentos de la Dirección de de Proyectos PMBOK. Tercera Edición). Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 121 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 10.3 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) 1 PROYECTO ALICANTE 1.1 TRABAJOS DE URBANIZACION 1.1.1 CONSTRUCCION DE MURO CERRAMIENTO 1.1.1.1 CIMIENTOS 1.1.1.2 MUROS 1.1.1.3 MAMPOSTERIA 1.1.1.4 ACERO DE REFUERZO 1.1.1.5 ENLUCIDOS 1.1.1.6 PINTURA 1.1.1.7 PORTON DE INGRESO 1.1.2 GARITA 1.1.2.1 CIMIENTOS 1.1.2.2 MAMPOSTERIA 1.1.2.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.2.4 LOSA DE HORMIGON 1.1.2.5 ENLUCIDOS 1.1.2.6 PINTURA 1.1.2.7 PUERTA DE INGRESO Y VENTANAS 1.1.3 BASURAS 1.1.3.1 CIMIENTOS 1.1.3.2 MURO DE HORMIGON 1.1.3.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.3.4 LOSA DE HORMIGON 1.1.3.5 PUERTA DE INGRESO 1.1.4 CASA COMUNAL 1.1.4.1 CIMIENTOS 1.1.4.2 MAMPOSTERIA 1.1.4.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.4.4 CONTRAPISO 1.1.4.5 LOSA DE HORMIGON 1.1.4.6 ENLUCIDOS 1.1.4.7 PINTURA 1.1.4.8 PISOS DE CERAMICA 1.1.4.9 PAREDES DE CERAMICA 1.1.4.10 BAÑOS INCLUYE GRIFERIAS Y APARATOS SANITARIOS 1.1.4.11 PUERTAS INCLUYE CERRADURAS 1.1.4.12 PUERTA PRINCIPAL INCLUYE CERRADURA 1.1.4.13 VENTANAS 1.1.4.14 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.1.4.15 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 1.1.5 ALCANTARILLADO COMBINADO 1.1.5.1 REPLANTEO Y NIVELACION CON EQ TOPOGRAFICO 1.1.5.2 EXCAVACIÓN A MÁQUINA 08-2.0 M SUELO NATURAL 1.1.5.3 EXCAVACIÓN A MÁQUINA 2.0-4.0 M SUELO NATURAL Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 122 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.1.5.4 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 250MM CLASE 3 1.1.5.5 POZO DE REVISION HS 180 KG .8-2.0 M INCLUYE TAPA Y CERCO ACERO 1.1.5.6 POZO DE REVISION HS 180 KG 2 - 4 M INCLUYE TAPA Y CERCO ACERO 1.1.5.7 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 200MM CLASE 3 1.1.5.8 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 300MM CLASE 3 1.1.5.9 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 400MM CLASE 3 1.1.5.10 RELLENO COMPACTADO CON MATERIAL DEL LUGAR 1.1.5.11 ENTIBADO DE PAREDES Y ZANJAS 1.1.5.12 ACOMETIDAS DOMICILIARIAS CON TUB DE 150 MM 1.1.5.13 SUMIDEROS HS 180 KG INCLUYE REJILLA 55 x 35 1.1.6 AGUA POTABLE 1.1.6.1 RED DE DISTRIBUCION 1.1.6.1.1 TUBERÍA DE PVC PRESIÓN 1.25 MPA 63 MM 1.1.6.1.2 CODOS DE ACERO 90-63 MM 1.1.6.1.3 CODOS DE ACERO 45-63 MM 1.1.6.1.4 TES DE ACERO 63 MM 1.1.6.1.5 VÁLVULAS DE COMPUERTA H.F. 63 MM 1.1.6.1.6 TAPONES DE ACERO DE 63 MM 1.1.6.1.7 TAPONES DE ACERO DE FOGUEO DE 63 MM 1.1.6.1.8 BOCAS DE FUEGO DE 50 MM COMPLETAS 1.1.6.1.9 UNIONES GIBAULT ASIMÉTRICAS DE ACERO DE 63 MM 1.1.6.1.10 ACOMETIDA DOMICILIARIA 1.1.6.2 BOMBEO 1.1.6.2.1 "EQUIPOS DE BOMBEO Q=3.0 L/S TDH=61 M, 4 HP" 1.1.6.2.2 TANQUES HIDRONEUMÁTICOS 4300 LITROS. 1.1.6.2.3 "TUBERÍA DE HG DE 2""" 1.1.6.2.4 "REDUCTORES DE HG. 3""X2""" 1.1.6.2.5 CODOS DE 90-160MM DE H.F. 1.1.6.2.6 "VÁLVULAS DE COMPUERTA BB DE H.F. DE 2""" 1.1.6.2.7 "VÁLVULAS CHECK BB DE H.F. DE 2""" 1.1.6.2.8 "UNIONES GIBAULT ASIMÉTRICAS 2""" 1.1.6.2.9 "TES DE H.G. DE 2""" 1.1.6.3 TANQUE CISTERNA 1.1.6.3.1 CONSTRUCCION DE TANQUE CISTERNA 1.1.6.3.2 TUBERÍA DE PVC PRESIÓN DE 1.25 MPA 110 MM 1.1.6.3.3 VÁLVULAS DE COMPUERTA H.F. 100 MM 1.1.6.3.4 UNIONES GIBAULT 100MM 1.1.6.3.5 CODO 90-110 MM PVC 1.1.6.3.6 TES DE H.F. 100MM 1.1.6.3.7 TUBERÍA DE H.S. 200 MM 1.1.6.3.8 TUBERÍA DE H.S. 150 MM 1.1.6.3.9 CAJAS DE REVISIÓN 0.6X0.6X0.6 1.1.7 BORDILLO 1.1.7.1 BORDILLO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 123 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.1.8 REDES ELECTRICAS 1.1.8.1 RUBRO GENERAL 1.1.9 VIAS 1.1.9.1 DESLOJO DE MATERIAL CON VOLQUETA 1.1.9.2 RELLENOS 1.1.9.3 ADOQUINADO INCLUYE BORDILLO AMERICANO 1.1.10 ACERAS 1.1.10.1 ACERAS 1.1.11 PAISAJISMO 1.1.11.1 PAISAJISMO 1.2 CONSTRUCCION DE CASAS 1.2.1 CASA 74-73-72 (3) 1.2.2 CASA 71-70-69-68 (4) 1.2.3 CASA 01-02-03 (3) 1.2.4 CASA 36-37 (2) 1.2.5 CASA 38-39 (2) 1.2.6 CASA 04-05-06-07 (4) 1.2.7 CASA 32-33-34-35 (4) 1.2.8 CASA 40-41-42-43 (4) 1.2.9 CASA 08-09-10-11 (4) 1.2.10 CASA 28-29-30-31 (4) 1.2.11 CASA 44-45-46-47 (4) 1.2.12 CASA 64-65-66-67 (4) 1.2.13 CASA 12-13-14-15 (4) 1.2.14 CASA 24-25-26-27 (4) 1.2.15 CASA 48-49-50-51 (4) 1.2.16 CASA 60-61-62-63 (4) 1.2.17 CASA 16-17-18-19 (4) 1.2.18 CASA 20-21-22-23 (4) 1.2.19 CASA 52-53-54-55 (4) 1.2.20 CASA 56-57-58-59 (4) 1.3 ENTREGA DE LA OBRA Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 124 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alica nte” CUADRO 10.4 MAPA EDT DEL PROYECTO ALICANTE PROYECO ALICANTE FACTIBILIDAD PLANIFICACION EJECUCION CIERRE PROYECTO PRESUPUESTO Y ESTUDIOS CONSTRUCCION PROPIEDAD TERRENO ESPECIALES PLAN COMERCIAL DEFINITIVO CRONOGRAMA DEL PROYECTO HORIZONTAL OBRAS DE MERCADO ARQUITECTONICO PRESUPUESTO MERCADEO URBANIZACION VENTAS ESCRITURACION CONSTRUCCION LIQUIDACION DE ECONOMICO ESTRUCTURAL CRONOGRAMA PUBLICIDAD OBRA MUERTA CONTRATOS ENTREGA DE HIDROSANITARIO ACABADOS VIVIENDA ELECTRICO OBRAS EXTERIORES ESTUDIOS ESPECIALES Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 125 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.7 GESTION DEL TIEMPO DEL PROYECTO. La Gestión del tiempo del proyecto incluye los procesos necesarios para lograr la conclusión del proyecto a tiempo. 10.7.1 Definición de las actividades.- se identifica las actividades específicas del cronograma que deben ser realizadas para producir los diferentes productos entregables del proyecto. 10.7.2 Secuencia de las actividades.- identificación y documentación de la dependencia entre las actividades del cronograma. 10.7.3 Estimación de la duración de las actividades.- se estima la cantidad de períodos laborables que serán necesarios para completar cada actividad del cronograma. 10.7.4 Control del cronograma.- controla los cambios del cronograma del proyecto. GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO MESES -4 -3 -2 -1 1 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 23 24 25 26 28 30 31 Factibilidad Planificación Plan Comercial Ventas Construcción Cierre Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 126 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 10.5 MAPA TIEMPO DEL PROYECTO ALICANTE Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 127 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8 GESTION DE LOS COSTOS DEL PROYECTO. 10.8.1 Estimación de los costes.- se desarrolla una aproximación de los costes de los recursos necesarios para completar las actividades del proyecto. 10.8.2 Preparación de presupuesto de costes.- se suman los costes estimados de actividades individuales o paquetes de trabajo a fin de establecer una línea base de costes. 10.8.3 Control de los costes.- el control de costes del proyecto busca las causas de las variaciones positivas o negativas, que afecten al plan de gestión de costes, calidad o cronograma, o producir un nivel de riesgo inaceptable en una etapa posterior del proyecto y forma parte del control integrado de cambios. En el cuadro siguiente se presenta el flujo para aprobación de cambios solicitados. CUADRO 10.6 FLUJO CAMBIOS DE COSTO Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 128 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8.4 Medición del desempeño. Las técnicas para la medición del rendimiento ayudarán a evaluar la magnitud de todas las variaciones que inevitablemente se producirán. La técnica del valor ganado (EV) compara el valor acumulativo del coste presupuestado del trabajo realizado (ganado) en la cantidad original del presupuesto asignada tanto con el coste presupuestado del trabajo planificado (programado) como con el coste real del trabajo realizado (real). Esta técnica es especialmente útil para el control de costes, la gestión de recursos y la producción. (Guía de los Fundamentos de la Dirección de proyectos. PMBOK. Tercera Edición). GRAFICO 10.2 GRAFICO ILUSTRATIVO PARA MEDICION DEL RENDIMIENTO 3 Millones Presupuesto hasta la conclusión 3 2 Valores Acumulados Valor Planificado 2 1 1 - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 EGRESOS ACUMULADOS 203. 382. 420. 466. 504. 535. 569. 602. 639. 686. 722. 753. 784. 822. 886. 937. 1.00 1.09 1.20 1.32 1.44 1.58 1.73 1.89 2.03 2.20 2.36 2.50 2.60 2.67 2.72 Tiempo Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 129 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.9 GESTION DE LA CALIDAD DEL PROYECTO Esta área es de gran importancia para Gerencia de Proyectos describe los proceso requeridos para asegurar que el proyecto va satisfacer las necesidades por las cuales ha sido creado, además de lo establecido en las políticas de la Calidad y Control de la Calidad. 10.10 GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS DEL PROYECTO Se define como un conjunto necesario para mejorar la efectividad de las personas que van a estar involucradas en el proyecto, algunos de los temas que se tratan en la dirección son: el liderazgo, la delegación, desarrollo de equipos y la evaluación del desempeño. 10.11 GESTION DE LAS COMUNICACIONES DEL PROYECTO. Esta área incluye los procesos requeridos para asegurar la generación, la recolección, la distribución, el almacenamiento y destino final de la información del proyecto. Las comunicaciones afectan a todo el proyecto y a la organización, es por eso que todos los involucrados en él deben estar preparados para enviar y recibir comunicaciones. 10.11.1 Requisitos de comunicaciones de los interesados Interesados externos Dentro de los cuales tenemos a los clientes, proveedores, El Municipio y las comunidades cercanas al proyecto. Interesados internos El gerente de proyecto, promotor, miembros del equipo de proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 130 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.11.2 Información que debe ser comunicada o Estudios técnicos o Planos del Proyecto o Aprobaciones o Cronograma de trabajo y su desarrollo o Cronograma de ventas y su desarrollo o Flujos o Manejo de materiales o Desarrollo del personal o Cambios y aprobaciones de cambios o Requerimientos del cliente 10.11.3 Persona responsable de comunicar la información Asistente de Gerencia de proyectos 10.11.4 Persona o grupos que recibirán la información Cliente, Departamento Técnico, Departamento Administrativo, Profesionales, Departamento de adquisiciones, personal 10.11.5 Métodos o tecnología usadas para transmitir la información o Memorandos o Internet o Vía telefónica o personal o Libro de obra Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 131 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.11.6 Frecuencia de la comunicación Semanalmente y cuando sea necesario 10.10 GESTIÓN DEL RIESGO Los riesgos son eventos que pueden afectar negativamente un proyecto. Métodos que serán utilizados o Inductivo.- Se partirá de lo particular para llegar a conclusiones generales. o Deductivo.- Análisis de la situación general actual o Exploratorio.- Se examinará y buscará a través de un problema o situación para tener mayor comprensión. Herramientas Programas de computación La Investigación de mercado Fuentes de información: Estudio de mercado Juicio de expertos Internet La competencia Proveedores Periódicos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 132 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Roles y responsabilidades La Gerencia de de Proyecto.- Se encargará de realizar las estimaciones necesarias de riesgo, de la planificación, control y comunicación El Departamento Administrativo.- Se encargará de la administración de los recursos, flujos comparativos y la financiación El Departamento Técnico.- Se encargará de los requisitos, la tecnología que se utilizará, el desarrollo de las interfaces, del rendimiento y fiabilidad y del control de la calidad - Preparación del presupuesto Se realizarán las estimaciones necesarias, asignación de recursos y la inclusión en la línea base del coste del proyecto - Periodicidad La gestión de riegos se realizará mensualmente durante el ciclo de vida del Proyecto, dentro del cronograma del mismo. - Categorías de riesgo Las categorías y subcategorías donde pueden surgir riesgos en el Proyecto se pueden observar en la estructura de desglose de riesgos que viene a continuación: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 133 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.12 GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO La gestión de las adquisiciones del proyecto incluye los procesos requeridos para adquirir o comprar productos, servicios o resultados necesarios por el equipo de trabajo para su ejecución. x Determinando qué, cómo y cuándo comprar o adquirir. x Documentando los requerimientos del producto o servicio e identificando los proveedores potenciales. x Obteniendo cotizaciones, ofertas y/o propuestas adecuadas. x Revisando ofertas y seleccionando los proveedores escogidos. x Manejando el contrato y las relaciones entre los vendedores y los compradores. x Completando y cerrando los contratos aplicables al proyecto. CUADRO 10.7 PLAN DE GESTION DE ADQUISICIONES Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 134 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.13 CONCLUSIONES Los objetivos de la gerencia es manejar el presupuesto con los recursos necesarios, dentro de los plazos previstos y con la rentabilidad deseada. La gerencia del proyecto debe establecer un adecuado control en las tres variables importantes del proyecto, es decir, en el alcance, el presupuesto y los plazos, con el fin de cumplir con los objetivos planteados, satisfaciendo los requerimientos del cliente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 135 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 11 ASPECTO LEGAL DEL PROYECTO Los aspectos legales del Conjunto Habitacional Alicante se divide en: x Aspectos legales Empresa Promotora x Aspectos legales del Proyecto 11.1 Aspectos legales empresa promotora Los aspectos legales considerados por el promotor son: x Participación entre socios x Impuestos a la Renta (25% de las utilidades luego de descontado la participación a los empleados) o Organismo: SRI x Contribución Superintendencia de Compañías o Organismo: Superintendencia de Compañías x Impuestos a los capitales (1.50/ 00 del patrimonio de la empresa) o Organismo: IMQ x Patente Municipal ( Municipio establece la tasa en base al capital) o Organismo: IMQ 11.2 Aspectos Legales del Proyecto Capítulo que describe los pasos legales que se dieron para el desarrollo del proyecto inmobiliario, los cuales están divididos en: x Compra del terreno x Aprobación de planos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 136 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Permisos de construcción x Declaratoria de propiedad horizontal x Escritura de compra venta 11.2.1 Requisitos para la adquisición del lote o Certificado de gravámenes otorgado por el Registro de la Propiedad del Cantón Rumiñahui o Cédulas y papeletas de votación de los comparecientes o Contrato de compra venta celebrado ante una Notaría del Cantón Rumiñahui, Sangolquí, Provincia de Pichincha o Pago de alcabalas en Ilustre Municipio de Rumiñahui o Municipio, utilidad e impuesto predial o Inscripción en el Registro de la propiedad o Factibilidad de energía eléctrica o Factibilidad de servicio telefónico, agua potable y alcantarillado 11.2.2 Requisitos para la aprobación de planos o Informe de regulación metropolitana (I.R.M) o Formulario de aprobación de planos o Escrituras inscritas en el Registro de la Propiedad o Comprobante del pago del Impuesto Predial del año en curso o Comprobante de pago del 1/1000 al Colegio de Arquitectos o Copia del carnet Municipal y Profesional o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 137 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Tres juegos de planos arquitectónicos escala 1:100 0 1:50, adjuntando archivo digital. 11.2.3 Requisitos para la aprobación de planos estructurales o Acta de registro de planos aprobados o Planos arquitectónicos registrados o Formulario N. 5 (permiso de construcción) o Respaldo magnético de los planos estructurales (solo Lectura) o Un original y dos copias de los planos estructurales 11.2.4 Requisitos para el permiso único de construcción o Formulario de permisos varios o Escrituras o Comprobante del pago del Impuesto Predial del año en curso o Copia del carnet Municipal y Profesional o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) o Comprobante de pago del 1/1000 al Colegio de Arquitectos departamento de planificación o Informe de aprobación de planos o Planos arquitectónicos aprobados o Comprobante de la tasa de aprobación de planos o Comprobante de pago del fondo de garantía o Comprobante de pago de agua potable y alcantarillado o Última carta de pago o contrato de servicios o Hoja de estadística del INEN Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 138 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Informe de los diseños eléctricos, sanitario y bomberos aprobado por la Empresa respectiva a partir de los 501 m2 de construcción o 6 unidades de vivienda o Formulario del estudio de suelos y memoria técnica o Dos juegos de planos estructurales dos juegos de planos de instalaciones, adjuntar archivo digital. 11.2.5 Requisitos para declaratoria de propiedad horizontal o Informe de regulación metropolitana (I.R.M) o Formulario de propiedad horizontal o Informe de aprobación de planos o Un juego de planos arquitectónicos aprobados o Un original y dos copias del cuadro de alícuotas y linderos o Escrituras legalizadas del terreno o Certificados de gravámenes del Registro de la Propiedad o Comprobante del pago del Impuesto Predial del último año o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) 11.2.6 Requisitos para Escritura de compra venta o Declaratoria de Propiedad Horizontal o Escrituras de compra venta o Permiso de habitabilidad o Recuperación de garantía 11.2.7 Requisitos para la devolución del fondo de garantía o Oficio al señor Director de Planificación o Certificado actualizado de No Adeudar al Municipio Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 139 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Informe de Aprobación de Planos Arquitectónicos o Original o fotocopia certificada del comprobante de pago del Fondo de Garantía o Permiso Provisional de construcción, aprobado o Permiso definitivo de construcción, aprobado o Un juego de planos del proyecto arquitectónico aprobado actualizado o en vigencia. Situación legal del proyecto Actualmente el proyecto cuenta con el lote que se ha adquirido legalmente, registrado y ha obtenido el permiso de construcción. Se han realizado todos los trámites para la declaratoria de propiedad horizontal, la misma que es necesaria para la venta y entrega de las casas del proyecto Alicante. 11.2.8 Requisitos legales para el proceso de cierre o Declaratoria de Propiedad Horizontal o Escrituras de compra venta o Permiso de habitabilidad o Recuperación de garantía Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 140 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 11.3 CONCLUSIONES. Se debe poner cuidado en las Ordenanzas Municipales, debiendo siempre mantenerse actualizados en cambios que constantemente se suscitan en nuestro medio. Se deberá considerar todos los aspectos legales de la legislación ecuatoriana que rigen a las empresas con el objeto de que esta no tenga inconvenientes y pueda operar normalmente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 141 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FUENTES DE CONSULTA REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Lola Vázquez S. Napoleón Saltos G. “Ecuador: su realidad”. Informativos de INEC. Ministerio de Trabajo y Empleo, Acuerdo 189, R.O No. 242,29 de diciembre del 2007. Publicaciones FLACSO año 2006. Revista Gestión Enero 2008. Bancos privado del Ecuador, Abril 2006. Banco Central del Ecuador, Abril 2006. Revista Líderes 12 de mayo de 2008. Gridcon Consultores 2007. Ernesto Gamboa & Asociados. Market Watch. Información proporcionada por Proyecto Alicante. Información proporcionada por Inmocasales. El Concejo Metropolitano de Quito. La Ordenanza de Normas de Arquitectura y Urbanismo para el Distrito Metropolitano de Quito Plan de Negocios. Graham Friend y Stefan Zehle. REFERENCIAS ELECTRÓNICAS MARZO 2008 http://es.wipipedia.org/wiki/Ciudades_de_Ecuador 02/03/08 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
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0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 - 15.095,81 29.995,25 36.464,16 30.523,72 22.374,88 - 15.095,81 45.091,06 81.555,22 112.078,94 134.453,82 2.500.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 500.000,00 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 1 1 2 1 1 0 45018,91892 45018,91892 90037,83784 45018,91892 45018,91892 0 45018,91892 90037,83784 180075,6757 225094,5946 270113,5135 MESES 16 Jul-07 Ago-07 1 2 1 Jul-07 1 45.019 4.502 1.000 2 Ago-07 1 45.019 4.502 3 Sep-07 2 90.038 4 Oct-07 1 45.019 5 Nov-07 1 45.019 6 Dic-07 2 90.038 7 Ene-08 2 90.038 8 Feb-08 2 90.038 9 Mar-08 3 135.057 10 Abr-08 3 135.057 11 May-08 4 180.076 12 Jun-08 4 180.076 13 Jul-08 4 180.076 14 Ago-08 4 180.076 15 Sep-08 4 180.076 16 Oct-08 4 180.076 17 Nov-08 4 180.076 18 Dic-08 4 180.076 19 Ene-09 4 180.076 20 Feb-09 4 180.076 21 Mar-09 4 180.076
23 May-09 4 180.076 24 Jun-09 4 180.076 VENTAS MENSUALES 4.502 5.502 VENTAS ACUMULADAS 4.502 10.004 VENTAS ACUMULADAS 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 CONSTRUCCION 15.208 31.462 TERRENO DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 110.782 1.864 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.500 1.500 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 7.025 468 VENTAS 2,50% 113 138 EGRESOS MENSUALES 134.628 35.432 EGRESOS ACUMULADOS 134.628 170.059 14.050 7025 468,3333333 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 (134.628) (170.059) 4.502 10.004 0 (130.126) (160.055) (1.100.634) 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 - 1 2 3 4 5 6 (1.000.000) (2.000.000) (3.000.000) (4.000.000) solca 0,50% Impuesto unico 0,50% CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO PRECIO DE LA VIVIENDA 43800 33800 ANOS PAGO INICIAL 13140 10140 10 MONTO DE CREDITO(70%) 32630 23660 11 VALOR DE LA CUOTA MENSUAL $ 391,61 $ 283,96 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ($ 466,26) #¡DIV/0! 1 -26,7 2 -31,4 3 -35,2 4 -40,7 5 -128,5
7 -183,1 8 -207,5 9 -239,4 10 -251,7 11 -299,2 12 -338,5 13 -378,9 14 -388,7 15 -396 16 -394,5 17 -394,2 18 -422,8 19 -399,1 SERVICIO DEL CREDITO 20 -334,9 MES MES CAPITAL GASTOS 21 -279,8 1 12 120000 3.896 22 -225,4 2 13 23 -171,6 3 14 24 -134,3 4 15 25 -109,3 5 16 26 -41,2 6 17 27 25,4 7 18 28 90,3 8 19 29 152,8 9 20 30 215,4 10 21 11 22 12 23 13 24 14 25 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 120000 3896,375424 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 27.909,18 25.661,09 28.056,50 37.078,88 27.887,63 23.733,36 162.363,00 188.024,09 216.080,59 253.159,47 281.047,10 304.780,46 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 2 2 2 3 3 4 90037,83784 90037,83784 90037,83784 135056,7568 135056,7568 180075,6757 360151,3514 450189,1892 540227,027 675283,7838 810340,5405 990416,2162 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 3 4 5 6 7 8 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 9.004 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 4.502 1.501 1.501 1.501 1.501 4.502 1.801 1.801 1.801 9.004 4.502 4.502 9.004 2.251 9.004
11.130 9.200 10.701 17.004 21.505 23.756 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 S ACUMULADAS 1.000.000 3.331.400 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 2 3 37.653 31.890 23.682 29.157 27.028 29.838 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 278 230 268 425 538 594 41.763 35.952 27.782 33.414 31.397 34.264 211.822 247.774 275.556 308.970 340.367 374.631 2.811.747 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 (211.822) (247.774) (275.556) (308.970) (340.367) (374.631) 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 (190.688) (217.440) (234.521) (250.931) (260.823) (271.331) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 12,50% 12 TA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO 1,04% $/mes BASE 100 VARIACIÓN $ 490 $ 478 100,0 0,0 $ 456 95,5 -4,5 $ 470 Pago mensual ($/mes) $ 439 91,8 -3,8 $ 424 88,8 -3,3 $ 450 $ 412 86,3 -2,8 $ 430 $ 402 84,2 -2,4 $ 394 82,4 -2,1 $ 410 $ 387 80,9 -1,8 $ 390 $ 380 79,7 -1,6 $ 375 78,6 -1,4 $ 370 $ 371 77,6 -1,2 $ 350 10 11 12 VALOR DEL MONTO SOLICITADO MONTO CUOTA MENSUAL INMUEBLE ENTRADA monto solic SOLICITADO CUOTA (**) 1,5 171428,572 51428,5716 120000,0004 123.896 $ 7.584 11 43800 13140 30660 32.630 $ 456 12 43800 13140 30660 32.630 $ 439 13 43800 13140 30660 32.630 $ 424 14 43800 13140 30660 32.630 $ 412
16 43800 13140 30660 32.630 $ 394 17 43800 13140 30660 32.630 $ 387 18 43800 13140 30660 32.630 $ 380 19 43800 13140 30660 32.630 $ 375 20 43800 13140 30660 32.630 $ 371 (*) Monto aproximaado que depende de la ciudad en que está ubicado el proyecto (**) Cuota mensual incluido financiamiento, seguro, gastos legales y otros Fuente: www.infobienes.com-Cotizador del Banco de Guayaquil GASTOS E INTERES ACUMULADO 3.896 3896,375424 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 140413,1066 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 22.455,56 29.946,29 55.529,28 43.045,67 62.175,03 80.920,32 327.236,02 357.182,31 412.711,59 455.757,26 517.932,29 598.852,61 MODELO DE VENTAS 2.144.937,55 ENTRADA 10% CUOTAS 20% PAGO HIP 70% Series1 Series2 27 28 29 30 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 1170491,892 1350567,568 1530643,243 1710718,919 1890794,595 2070870,27 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 9 10 11 12 13 14 1.000 1.000 31.513 1.125 1.125 31.513 2.573 2.573 63.026 1.501 1.501 31.513 1.801 1.801 31.513 4.502 4.502 63.026 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 7.203 18.008
30.831 34.690 283.298 38.395 45.598 52.801 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 VENTA MENSUAL 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 39.572 30.500 26.345 24.949 32.519 62.523 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 771 867 7.082 960 1.140 1.320 44.175 35.199 37.260 29.741 37.491 67.675 418.806 454.005 491.265 521.005 558.496 626.171
(418.806) (454.005) (491.265) (521.005) (558.496) (626.171) 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 (284.675) (285.184) (39.146) (30.492) (22.385) (37.259) 12245 26912 39157 40697 -1540 20 21 22 23 24 O 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Plazo del crédito (años) 0,51% 0,51% 0,48% 0,65% IMP. UNICO SOLCA SEGURO DESGRAVAMEN DE INCENDIO (1ER AÑO) GASTOS LEGALES SEGURO GASTOS REGISTRO DE PROPIEDAD(*) 618 618 574 777 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995
158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 ubicado el proyecto 12 13 14 15 16 17 3.896 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 100.521,85 108.571,79 112.833,11 131.409,77 144.284,71 148.957,78 699.374,46 807.946,25 920.779,36 1.052.189,13 1.196.473,84 1.345.431,62 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 2250945,946 2431021,622 2611097,297 2791172,973 2971248,649 3151324,324 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 15 16 17 18 19 20 2.251 63.026 2.573 63.026 3.859 3.859 94.540 4.502 4.502 94.540 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 9.004 18.008
60.004 188.436 369.155 180.076 180.076 181.876 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 84.078 145.149 184.789 275.874 300.988 282.622 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 - - - - 1.500 4.711 9.229 4.502 4.502 4.547 89.410 153.692 197.382 283.739 308.854 290.532 715.581 869.273 1.066.655 1.350.394 1.659.248 1.949.781
(715.581) (869.273) (1.066.655) (1.350.394) (1.659.248) (1.949.781) 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 (66.666) (31.921) 139.852 36.188 (92.590) (201.246) TOS LEGALES
18 19 20 21 22 23 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
24 25 26 27 28 29 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 140.661,63 162.652,20 150.298,86 135.886,62 98.826,64 67.943,32 1.486.093,25 1.648.745,45 1.799.044,31 1.934.930,93 2.033.757,57 2.101.700,89 24 Jun-09 TOTAL 4 180075,6757 3331400 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 TOTAL 21 22 23 24 45.019 45.019 90.038 45.019 45.019 90.038 90.038 90.038 135.057 135.057 180.076 180.076 180.076 180.076 126.053 180.076 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 7.203 126.053 180.076 9.004 9.004 9.004 126.053 180.076 12.005 12.005 12.005 126.053 180.076 18.008 18.008 18.008 126.053 180.076
54.023 126.053 180.076 180.076 180.076 186.678 197.483 262.310 936.394 3.331.400 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 265.828 183.439 113.335 42.938 2.321.367 203.400 203.400 1.864 1.864 1.864 1.864 153.646 1.500 1.500 1.500 1.500 36.000 - - - - 14.050 4.667 4.937 6.558 23.410 83.285 273.859 191.740 123.257 273.112 2.811.747 286.980,85 2.223.640 2.415.379 2.538.636 2.811.747
(2.223.640) (2.415.379) (2.538.636) (2.811.747) 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 (288.426) (282.683) (143.629) 519.653
24 25 26 27 28 29 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
30 Dic-09 43.236,66 2.144.937,55 2.144.937,55
89292
89292
30 7.584 140.413
GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO MESES -4 -3 -2 -1 1 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 23 24 25 26 28 Factibilidad Planificación Plan Comercial Ventas Construcción
30 31 Cierre
CUADRO VALORADO DE VENTAS MES DE VENTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 4.502 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 31.513 2 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 3 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 4 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 5 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 6 9.004 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 63.026 7 9.004 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 63.026 8 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 9 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 10 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 11 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 12 ESTADO ACTUAL DE LAS VENTAS 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 1 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 2 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 3 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 4 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 5 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 6 13.506 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 94.540 7 13.506 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 94.540 8 13.506 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 94.540 9 13.506 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 94.540 10 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 94.540 11 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 4.502 4.502 94.540 12 13.506 5.402 5.402 5.402 5.402 5.402 94.540 13 13.506 6.753 6.753 6.753 6.753 94.540 14 - - - - - 15 - - - - 16 - - - 17 - - 18 - TOTAL 4.502 14.256 21.009 19.508 21.759 19.508 21.009 31.513 34.515 33.014 35.265 37.516 39.767 72.781 135.807 166.570 135.057 135.057 104.498 105.699 168.725 169.101 139.195 141.446 144.597 135.594 133.343 131.092 128.841 850.858 - TOTAL ACUMULADO 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.910 1.188.609 1.357.334 1.526.435 1.665.630 1.807.076 1.951.673 2.087.267 2.220.610 2.351.702 2.480.542 3.331.400 3.331.400 Crédirto Hipotecario (70%) 12 Cuotas mensuales en total (1,67%) Anticipo (10%) El cronograma valorado de ingresos se elabora bajolas siguientes consideraciones: Los ingresos totales: Area útil vendible $ 3,331,400 USD Se estima vender las 74 casas en 25 meses con una absorción de 3 U/mes, las ventas se inician conjuntamente con la obra Sec considera que cada venta corresponde al 10% del total de los ingresos La forma de pago: 10% entrada, 20% en cuotas iguales durante 12 meses y el saldo 70 % mediante crédito hipotecario
CRONOGRAMA VALORADO DE GASTOS (US) MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 FECHA Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 TOTAL TERRENO 203400 203.400 DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 149.564 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 221.564 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 43.200 COSTO DIRECTO EDIFICACIONES 15.096 29.995 36.464 30.524 22.375 27.909 25.661 28.057 37.079 27.888 23.733 22.456 29.946 55.529 43.046 62.175 80.920 100.522 108.572 112.833 131.410 144.285 148.958 140.662 162.652 150.299 135.887 98.827 67.943 43.237 2.144.938 VENTAS 1.125 3.376 4.502 3.376 3.376 2.251 2.251 4.502 4.502 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 - - - - 83.285 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 11.620 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 29.050 TOTAL: 203.400 178.846 38.087 45.681 38.615 30.466 34.875 32.627 37.273 46.296 35.979 31.825 30.547 38.038 63.621 51.137 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 2.725.437 Elaboración: El autor 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 TOTAL 203.400 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 221.564 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 43.200 62.175 80.920 100.522 108.572 112.833 131.410 144.285 148.958 140.662 162.652 150.299 135.887 98.827 67.943 43.237 2.144.938 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 - - - - 83.285 792 792 792 792 792 792 792 792 29.050 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 2.725.437
0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 - 15.095,81 29.995,25 36.464,16 30.523,72 22.374,88 - 15.095,81 45.091,06 81.555,22 112.078,94 134.453,82 2.500.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 500.000,00 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 1 1 2 1 1 0 45018,91892 45018,91892 90037,83784 45018,91892 45018,91892 0 45018,91892 90037,83784 180075,6757 225094,5946 270113,5135 MESES 16 Jul-07 Ago-07 1 2 1 Jul-07 1 45.019 4.502 1.000 2 Ago-07 1 45.019 4.502 3 Sep-07 2 90.038 4 Oct-07 1 45.019 5 Nov-07 1 45.019 6 Dic-07 2 90.038 7 Ene-08 2 90.038 8 Feb-08 2 90.038 9 Mar-08 3 135.057 10 Abr-08 3 135.057 11 May-08 4 180.076 12 Jun-08 4 180.076 13 Jul-08 4 180.076 14 Ago-08 4 180.076 15 Sep-08 4 180.076 16 Oct-08 4 180.076 17 Nov-08 4 180.076 18 Dic-08 4 180.076 19 Ene-09 4 180.076 20 Feb-09 4 180.076 21 Mar-09 4 180.076
23 May-09 4 180.076 24 Jun-09 4 180.076 VENTAS MENSUALES 4.502 5.502 VENTAS ACUMULADAS 4.502 10.004 VENTAS ACUMULADAS 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 CONSTRUCCION 15.208 31.462 TERRENO DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 110.782 1.864 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.500 1.500 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 7.025 468 VENTAS 2,50% 113 138 EGRESOS MENSUALES 134.628 35.432 EGRESOS ACUMULADOS 134.628 170.059 14.050 7025 468,3333333 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 (134.628) (170.059) 4.502 10.004 0 (130.126) (160.055) (1.100.634) 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 - 1 2 3 4 5 6 (1.000.000) (2.000.000) (3.000.000) (4.000.000) solca 0,50% Impuesto unico 0,50% CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO PRECIO DE LA VIVIENDA 43800 33800 ANOS PAGO INICIAL 13140 10140 10 MONTO DE CREDITO(70%) 32630 23660 11 VALOR DE LA CUOTA MENSUAL $ 391,61 $ 283,96 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ($ 466,26) #¡DIV/0! 1 -26,7 2 -31,4 3 -35,2 4 -40,7 5 -128,5
7 -183,1 8 -207,5 9 -239,4 10 -251,7 11 -299,2 12 -338,5 13 -378,9 14 -388,7 15 -396 16 -394,5 17 -394,2 18 -422,8 19 -399,1 SERVICIO DEL CREDITO 20 -334,9 MES MES CAPITAL GASTOS 21 -279,8 1 12 120000 1.988 22 -225,4 2 13 23 -171,6 3 14 24 -134,3 4 15 25 -109,3 5 16 26 -41,2 6 17 27 25,4 7 18 28 90,3 8 19 29 152,8 9 20 30 215,4 10 21 11 22 12 23 13 24 14 25 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 120000 1988,186047 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 27.909,18 25.661,09 28.056,50 37.078,88 27.887,63 23.733,36 162.363,00 188.024,09 216.080,59 253.159,47 281.047,10 304.780,46 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 2 2 2 3 3 4 90037,83784 90037,83784 90037,83784 135056,7568 135056,7568 180075,6757 360151,3514 450189,1892 540227,027 675283,7838 810340,5405 990416,2162 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 3 4 5 6 7 8 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 9.004 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 4.502 1.501 1.501 1.501 1.501 4.502 1.801 1.801 1.801 9.004 4.502 4.502 9.004 2.251 9.004
11.130 9.200 10.701 17.004 21.505 23.756 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 S ACUMULADAS 1.000.000 3.331.400 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 2 3 37.653 31.890 23.682 29.157 27.028 29.838 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 278 230 268 425 538 594 41.763 35.952 27.782 33.414 31.397 34.264 211.822 247.774 275.556 308.970 340.367 374.631 2.811.747 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 (211.822) (247.774) (275.556) (308.970) (340.367) (374.631) 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 (190.688) (217.440) (234.521) (250.931) (260.823) (271.331) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 12,50% 12 TA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO 1,04% $/mes BASE 100 VARIACIÓN $ 490 $ 478 100,0 0,0 $ 456 95,5 -4,5 $ 470 Pago mensual ($/mes) $ 439 91,8 -3,8 $ 424 88,8 -3,3 $ 450 $ 412 86,3 -2,8 $ 430 $ 402 84,2 -2,4 $ 394 82,4 -2,1 $ 410 $ 387 80,9 -1,8 $ 390 $ 380 79,7 -1,6 $ 375 78,6 -1,4 $ 370 $ 371 77,6 -1,2 $ 350 10 11 12 VALOR DEL MONTO SOLICITADO MONTO CUOTA MENSUAL INMUEBLE ENTRADA monto solic SOLICITADO CUOTA (**) 1,5 45000 13500 31500 33.488 $ 2.050 11 45000 13500 31500 33.488 $ 468 12 45000 13500 31500 33.488 $ 450 13 45000 13500 31500 33.488 $ 435 14 45000 13500 31500 33.488 $ 423
16 45000 13500 31500 33.488 $ 404 17 45000 13500 31500 33.488 $ 397 18 45000 13500 31500 33.488 $ 390 19 45000 13500 31500 33.488 $ 385 20 45000 13500 31500 33.488 $ 380 (*) Monto aproximaado que depende de la ciudad en que está ubicado el proyecto (**) Cuota mensual incluido financiamiento, seguro, gastos legales y otros Fuente: www.infobienes.com-Cotizador del Banco de Guayaquil GASTOS E INTERES ACUMULADO 1.988 3896,375424 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 38887,55183 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 22.455,56 29.946,29 55.529,28 43.045,67 62.175,03 80.920,32 327.236,02 357.182,31 412.711,59 455.757,26 517.932,29 598.852,61 MODELO DE VENTAS 2.144.937,55 ENTRADA 10% CUOTAS 20% PAGO HIP 70% Series1 Series2 27 28 29 30 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 1170491,892 1350567,568 1530643,243 1710718,919 1890794,595 2070870,27 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 9 10 11 12 13 14 1.000 1.000 31.513 1.125 1.125 31.513 2.573 2.573 63.026 1.501 1.501 31.513 1.801 1.801 31.513 4.502 4.502 63.026 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 7.203 18.008
30.831 34.690 283.298 38.395 45.598 52.801 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 VENTA MENSUAL 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 39.572 30.500 26.345 24.949 32.519 62.523 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 771 867 7.082 960 1.140 1.320 44.175 35.199 37.260 29.741 37.491 67.675 418.806 454.005 491.265 521.005 558.496 626.171
(418.806) (454.005) (491.265) (521.005) (558.496) (626.171) 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 (284.675) (285.184) (39.146) (30.492) (22.385) (37.259) 12245 26912 39157 40697 -1540 20 21 22 23 24 O 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Plazo del crédito (años) 0,51% 0,51% 0,48% 0,65% IMP. UNICO SOLCA SEGURO DESGRAVAMEN DE INCENDIO (1ER AÑO) GASTOS LEGALES SEGURO GASTOS REGISTRO DE PROPIEDAD(*) 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995
162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 ubicado el proyecto 12 13 14 15 16 17 3.896 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 100.521,85 108.571,79 112.833,11 131.409,77 144.284,71 148.957,78 699.374,46 807.946,25 920.779,36 1.052.189,13 1.196.473,84 1.345.431,62 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 2250945,946 2431021,622 2611097,297 2791172,973 2971248,649 3151324,324 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 15 16 17 18 19 20 2.251 63.026 2.573 63.026 3.859 3.859 94.540 4.502 4.502 94.540 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 9.004 18.008
60.004 188.436 369.155 180.076 180.076 181.876 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 84.078 145.149 184.789 275.874 300.988 282.622 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 - - - - 1.500 4.711 9.229 4.502 4.502 4.547 89.410 153.692 197.382 283.739 308.854 290.532 715.581 869.273 1.066.655 1.350.394 1.659.248 1.949.781
(715.581) (869.273) (1.066.655) (1.350.394) (1.659.248) (1.949.781) 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 (66.666) (31.921) 139.852 36.188 (92.590) (201.246) TOS LEGALES
18 19 20 21 22 23 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
24 25 26 27 28 29 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 140.661,63 162.652,20 150.298,86 135.886,62 98.826,64 67.943,32 1.486.093,25 1.648.745,45 1.799.044,31 1.934.930,93 2.033.757,57 2.101.700,89 24 Jun-09 TOTAL 4 180075,6757 3331400 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 TOTAL 21 22 23 24 45.019 45.019 90.038 45.019 45.019 90.038 90.038 90.038 135.057 135.057 180.076 180.076 180.076 180.076 126.053 180.076 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 7.203 126.053 180.076 9.004 9.004 9.004 126.053 180.076 12.005 12.005 12.005 126.053 180.076 18.008 18.008 18.008 126.053 180.076
54.023 126.053 180.076 180.076 180.076 186.678 197.483 262.310 936.394 3.331.400 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 265.828 183.439 113.335 42.938 2.321.367 203.400 203.400 1.864 1.864 1.864 1.864 153.646 1.500 1.500 1.500 1.500 36.000 - - - - 14.050 4.667 4.937 6.558 23.410 83.285 273.859 191.740 123.257 273.112 2.811.747 286.980,85 2.223.640 2.415.379 2.538.636 2.811.747
(2.223.640) (2.415.379) (2.538.636) (2.811.747) 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 (288.426) (282.683) (143.629) 519.653
24 25 26 27 28 29 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
30 Dic-09 43.236,66 2.144.937,55 2.144.937,55
89292
89292
30 7.584 140.413

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  • 1. UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID COLEGIO DE POSTGRADOS PLAN DE NEGOCIOS “PROYECTO ALICANTE” ING. CARLOS GEOVANNY HERRERA TITUAÑA TESIS DE GRADO PRESENTADA COMO REQUISITO PARA LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE: MAESTRÍA EN DIRECCIÓN INMOBILIARIA QUITO SEPTIEMBRE 2008
  • 2. UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO COLEGIO DE POSTGRADOS HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO ALICANTE ING. CARLOS GEOVANNY HERRERA TITUAÑA Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Javier de Cárdenas Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Jaime Rubio Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comité de Tesis ---------------------------------------------------- Victor Viteri Breedy, PhD, USFQ Director del Colegio de Postgrados ---------------------------------------------------- Quito, septiembre 2008
  • 3. © Derechos de Autor:Según la actual Ley de Propiedad Intelectual, Art. 5: ¤ “el derecho de autor nace y se protege por el solo hecho de la creación de la obra, independientemente de su mérito, destino o modo de expresión..... El reconocimiento de los derechos de autor y de los derechos conexos no está sometido a registro, depósito, ni al cumplimiento de formalidad alguna.” (Ecuador. Ley de Propiedad Intelectual, Art. 5) Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña Quito, Septiembre del 2008
  • 4. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Resumen El motivo de esta tesis es analizar la viabilidad del Proyecto “Alicante”, emprendido en Julio de 2007, que se encuentra ubicado en Sangolquí, el mismo que será incorporado en el negocio inmobiliario ya existente. Con el presente trabajo proporcionará iniciativas las mismas que llevarán a asegurar el financiamiento, además, un programa que permitirá administrar este emprendimiento con éxito. Este plan podrá ser utilizado como base para los presupuestos operativos, metas, procedimientos y control de gestión. Para demostrar la viabilidad del proyecto se ha realizado el estudio macroeconómico, de mercado, costos y financiero. Las proyecciones financieras se preparan en un conjunto de hojas electrónicas (libro de Excel). El capítulo 8 describe los costos y el capítulo 9 describe el modelo de negocio genérico que se podrá utilizar en el presente proyecto.
  • 5. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Abstract The reason for this thesis is to analyze the viability of the project "Alicante", launched in July 2007, which is located in Sangolquí, and will be incorporated into the real estate business. This work will provide some initiatives to make sure project financing, also a program that will allow to manage the project successfully. This plan may be used as a base for operational budgets, goals, processes and management control. To prove the viability of the project has been made the macroeconomic study, market and financial costs. The financial projections are prepared on a set of spreadsheets (Excel). Chapter 8 describes the costs and Chapter 9 describes the generic business model that could be used in this project.
  • 6. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CONTENIDO INDICE GENERAL………………………………………………………………………i INDICE DE CUADROS…………………………………………………………………viii INDICE DE GRAFICOS………………………………………………………………….x INDICE DE FOTOGRAFIAS……………………………………………………………xii INDICE DE IMÁGENES………………………………………………………………..xiii INDICE GENERAL CAPITULO 1 RESUMEN EJECUTIVO 1 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO 1 1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 2 1.3 PERFIL DEL CLIENTE 3 1.4 COSTO Y PLAZO DEL PROYECTO 3 1.5 ESTRATEGIA COMERCIAL Y FINANCIERA 3 1.6 PARTICIPANTES 4 1.6.1 PROMOTORES 4 1.6.2 DIRECTOR 4 1.6.3 COMERCIALIZACIÓN 4 1.6.4 ARQUITECTURA 4 1.6.5 CONSTRUCCION 4 1.7 ASPECTOS LEGALES 4 CAPITULO 2 ENTORNO MACROECONOMICO 6 2.1 INDICADORES MACROECONÓMICOS ACTUALIZADOS 7 2.1.1 LA INFLACIÓN 7 2.1.2 INGRESO FAMILIAR 8 2.1.3 REMESAS DE EMIGRANTES 9 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página i Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 7. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 2.1.4 DESTINO DE REMESAS 11 2.1.5 UTILIZACIÓN DE REMESAS 11 2.1.6 TASAS ACTIVA Y PASIVA 13 2.1.7 PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB) 16 2.2 CONCLUSIONES 18 CAPITULO 3 INVESTIGACION DEL MERCADO 19 3.1 DEMANDA 19 3.1.1 INTENCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDA 19 a) Características generales 19 b) Ubicación general. 21 c) Características específicas. 25 d) Precios. 28 e) Forma de pago. 29 3.1.3 DESCRIPCIÓN DEL CLIENTE META DEL CONJUNTO ALICANTE 30 3.2 INVESTIGACIÓN DE PRECIOS DE LA COMPETENCIA 31 3.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA 39 3.4 ANÁLISIS FODA 44 3.5 OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN QUITO 46 3.6 LOS CLIENTES DEL PROYECTO ALICANTE 48 3.7 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO 53 CAPITULO 4 LOCALIZACION 54 4.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO 54 4.2 ACCESIBILIDAD 55 4.3 SITIOS PRÓXIMOS A CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE. 56 4.4 EVALUACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS 61 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página ii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 8. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ventajas 62 Desventajas 62 4.5 CONCLUSIONES DE LOCALIZACIÓN 63 CAPITULO 5 COMPONENTE TECNICO 64 5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 64 5.2 IMPLANTACIÓN Y PLANOS DE VIVIENDA 69 5.3 PROPUESTA ARQUITECTÓNICA 72 5.4 TIPO DE CONSTRUCCIÓN 73 5.4.1 CARACTERÍSTICAS INTERNAS 73 PLANTA BAJA 73 PLANTA ALTA 73 TERRAZA 73 5.4.2 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS 73 CIMENTACION 73 ESTRUCTURA 73 PAREDES 73 PISOS 74 CIELOS RASOS 74 APARATOS SANITARIOS Y DE COCINA 74 CARPINTERÍA DE MADERA Y ALUMINIO Y VIDRIO 75 5.4.3 EL CONJUNTO 76 5.5 CONCLUSIONES COMPONENTE TÉCNICO 77 CAPITULO 6 ESTRATEGIA PROMOCIONAL 78 6.1 PUBLICIDAD 79 6.2 CONCLUSIONES ESTRATEGIA PROMOCIONAL 81 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página iii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 9. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 7 VENTAS 82 7.1 PRECIOS Y FINANCIAMIENTOS 82 7.2 MONTOS DE VENTAS 83 7.3 PREVISIÓN DE VENTAS 83 7.4 CONCLUSIONES 86 CAPITULO 8 COSTOS DEL PROYECTO 86 8.1 COSTO DEL TERRENO 87 8.1.1 VALUACIÓN POR EL MÉTODO RESIDUAL 87 8.2 COSTO CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO 89 8.3 COSTOS INDIRECTOS 90 8.4 MARGEN DE UTILIDAD 91 8.5 CONCLUSIONES 93 CAPITULO 9 ANALISIS FINANCIERO 94 9.1 Cronograma de ventas 94 9.1.1 Análisis de los ingresos 94 9.1.2 Análisis de los Egresos. 97 9.1 Saldos 99 9.2 Flujo de caja 101 9.3 Tasa de descuento 101 9.3.1 Cálculo del VAN y la TIR del proyecto 102 9.3.1.1 Criterios de aceptación de una inversión 101 9.4 Análisis de sensibilidad 103 9.4.1 Análisis de sensibilidad a la variación de la velocidad de ventas 103 9.4.2 Análisis de sensibilidad a la variación del precio de las viviendas 104 9.4.3 Análisis de sensibilidad al aumento de costos 105 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página iv Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 10. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Conclusiones de los análisis de sensibilidad 108 9.2 Determinación del VAN y de la TIR del proyecto con financiación 109 9.7.1 Conclusiones de las variaciones de crédito 112 CAPITULO 10 GERENCIA DEL PROYECTO 113 10.1 PROMOTOR 113 10.2 INTERESADOS DEL PROYECTO 112 10.2.1 Interesados externos 114 10.2.2 Interesados internos 114 10.3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO 114 Factibilidad 114 Planificación 114 Ejecución 114 Cierre 115 10.4 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO 115 10.5 ACTA DE CONSTITUCION 115 Hitos y Entregables 119 10.6 GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO. 121 10.6.1 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL PROYECTO 121 10.7 GESTION DEL TIEMPO DEL PROYECTO. 126 10.7.1 Definición de las actividades 126 10.7.2 Secuencia de las actividades. 126 10.7.3 Estimación de la duración de las actividades. 126 10.7.4 Control del cronograma. 126 10.8 GESTION DE LOS COSTOS DEL PROYECTO 128 10.8.1 Estimación de los costes. 128 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página v Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 11. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8.2 Preparación de presupuesto de costes. 128 10.8.3 Control de los costes. 128 10.8.4 Medición del desempeño. 129 10.9 GESTION DE LA CALIDAD DEL PROYECTO 130 10.10 GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS DEL PROYECTO 130 10.11 GESTION DE LAS COMUNICACIONES DEL PROYECTO 130 10.11.1 Requisitos de comunicaciones de los interesados 130 10.11.2 Información que debe ser comunicada 131 10.11.3 Persona responsable de comunicar la información 131 10.11.4 Persona o grupos que recibirán la información 131 10.11.5 Métodos o tecnología usadas para transmitir la información 131 10.11.6 Frecuencia de la comunicación 132 10.10 GESTIÓN DEL RIESGO 132 10.12 GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO 134 10.13 CONCLUSIONES 135 CAPITULO 11 ASPECTO LEGAL DEL PROYECTO 136 11.1 Aspectos legales empresa promotora 136 11.2 Aspectos Legales del Proyecto 136 11.2.1 Requisitos para la adquisición del lote 137 11.2.2 Requisitos para la aprobación de planos 137 11.2.3 Requisitos para la aprobación de planos estructurales 138 11.2.4 Requisitos para el permiso único de construcción 138 11.2.5 Requisitos para declaratoria de propiedad horizontal 139 11.2.6 Requisitos para Escritura de compra venta 139 11.2.7 Requisitos para la devolución del fondo de garantía 139 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página vi Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 12. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 11.2.8 Requisitos legales para el proceso de cierre 140 11.3 CONCLUSIONES. 141 FUENTES DE CONSULTA 142 ANEXO 143 ANEXO No. 1 CERTIFICADO DE NORMAS PARTICULARES ANEXO No. 2 CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO DEL CREDITO ANEXO No. 3 PRESUPUESTO DE URBANIZACIÓN ANEXO No. 4 PRESUPUESTO DE CASAS Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página vii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 13. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE CUADROS CUADRO 3.1 NIVEL SOCIO ECONÓMICO 21 CUADRO 3.2 MATRIZ FODA 44 CUADRO 3.3 ABSORCIÓN DE LA OFERTA 45 CUADRO 3.4 OFERTA DE LA VIVIENDA EN QUITO 46 CUADRO 3.5 ESTADO CIVIL 49 CUADRO 3.6 NÚMERO DE PERSONAS DENTRO DE LA FAMILIA 50 CUADRO 3.7 ESTADO DE TRABAJO 50 CUADRO 3.8 TIPO DE VIVIENDA 51 CUADRO 3.9 LUGAR DONDE RESIDE ACTUALMENTE 51 CUADRO 3.10 MEDIOS DE INFORMACIÓN 52 CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES 61 CUADRO 5.1 CUADRO DE ÁREAS DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA 65 CUADRO 5.2 ÁREAS DEL CONJUNTO 67 CUADRO 5.3 ÁREAS COMUNALES 68 CUADRO VALORADO DE VENTAS 85 CUADRO 8.1 CUADRO DEL ANÁLISIS RESIDUAL DEL PRECIO DE TERRENO 88 CUADRO 8,2 RESUMEN DE COSTOS DIRECTOS 89 CUADRO 8.3 COSTOS INDIRECTOS 90 CUADRO 8.4 MARGEN DE UTILIDAD 91 CUADRO 8.5 CRONOGRAMA VALORADO DE GASTOS 92 CUADRO 9.1 Sensibilidad a la variación de la velocidad de venta 103 CUADRO 9.2 Sensibilidad a la variación del precio 104 CUADRO 9.3 Sensibilidad al aumento de costos 106 CUADRO 9.4 Resultado del análisis de sensibilidad 107 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página viii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 14. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.5 Variaciones con crédito bancario 112 CUADRO 10.1 HITOS DEL PROYECTO 119 CUADRO 10.2 EQUIPO DEL PROYECTO 120 CUADRO 10.3 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) 122 CUADRO 10.4 MAPA EDT DEL PROYECTO ALICANTE 125 CUADRO 10.5 MAPA TIEMPO DEL PROYECTO ALICANTE 127 CUADRO 10.6 FLUJO CAMBIOS DE COSTO 128 CUADRO 10.7 PLAN DE GESTION DE ADQUISICIONES 134 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página ix Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 15. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE GRAFICOS GRAFICO 2.1. INFLACIÓN 7 GRAFICO 2.2 INFLACIÓN MENSUAL 8 GRAFICO 2.3 EVOLUCIÓN CANASTA BÁSICA V. INGRESO FAMILIAR 9 GRAFICO 2.4 EVOLUCIÓN ANUAL DE REMESAS DE EMIGRANTES 10 GRAFICO 2.5 PAÍS DE PROCEDENCIA DE REMESAS AL PAÍS 10 GRAFICO 2.6 DESTINO DE LAS REMESAS 11 GRAFICO 2.7 UTILIZACION DE LAS REMESAS 11 GRAFICO 2.8 PRINCIPALES CIUDADES RECEPTORAS DE REMESAS 12 GRAFICO 2.9 EURO SE APRECIA FRENTE AL DÓLAR 12 GRAFICO 2.10 TASAS DE INTERÉS 13 GRAFICO 2.11 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA BANCOS 14 GRAFICO 2.12 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA COOPERATIVAS 15 GRAFICO 2.13 TASAS DE INTERÉS ACTIVAS EFECTIVAS SEGMENTO DE VIVIENDA MUTUALISTAS 15 GRAFICO 2.14 PIB EN LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN 17 GRAFICO 3.1 INTENCIÓN DE COMPRA 19 GRAFICO 3.2 TIPO DE EMPLAZAMIENTO PREFERIDO 20 GRAFICO 3.3 SECTOR DESEADO PARA LA VIVIENDA 21 GRAFICO 3.4 VALLE DESEADO PARA LA VIVIENDA 22 GRAFICO 3.5 VÍAS DE ACCESO AL VALLE DE LOS CHILLOS 22 GRAFICO 3.6 PLANO DE UBICACIÓN DEL PROYECTO ALICANTE 24 GRAFICO 3.7 TAMAÑO DE LA VIVIENDA (m2) 25 GRAFICO 3.8 NÚMERO DE DORMITORIOS 26 GRAFICO 3.9 NÚMERO DE BAÑOS 26 GRAFICO 3.10 AREA DE LAVADO 27 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página x Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 16. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” GRAFICO 3.11 ESTADO DE LA VIVIENDA 27 GRAFICO 3.12 POSIBILIDAD DE AMPLIARLA 28 GRAFICO 3.13 PRECIO MÁXIMO DE LA VIVIENDA 28 GRAFICO 3.14 FORMA DE PAGO 29 GRAFICO 3.15 PLAZO PARA PAGAR EL CRÉDITO 29 GRAFICO 3.16 CUOTA MENSUAL SEGÚN PLAZO DEL CRÉDITO 31 GRAFICO 3.17 PRECIO POR m2 40 GRAFICO 3.18 ÁREA 41 GRAFICO 3.19 ABSORCIÓN MERCADO INMOBILIARIO DE QUITO 47 CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES 61 GRAFICO 7.1 PROYECCIÓN Y VENTAS ACUMULADAS 84 GRAFICO 8.1 COSTOS Y VENTAS 88 GRAFICO 9.1 INGRESOS MENSUALES E INGRESOS ACUMULADOS 96 GRAFICO 9.2 EGRESOS MENSUALES E INGRESOS ACUMULADOS 98 GRAFICO 9.3 INGRESOS, EGRESOS Y SALDOS ACUMULADOS 100 GRAFICO 9.4 Perfil del VAN y de la TIR según la duración de la fase de ventas 104 GRAFICO 9.5 Perfil del VAN y de la TIR según variación del precio de venta 105 GRAFICO 9.6 Perfil del VAN y la TIR según aumento de los costos 106 GRAFICO 9.7 Flujo de fondos con financiación bancaria 111 GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO 126 GRAFICO 10.2 GRAFICO ILUSTRATIVO PARA MEDICION DEL RENDIMIENTO 129 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xi Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 17. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE FOTOGRAFIAS FOTO 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO 1 FOTO 3.1 LOTE CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 23 FOTO 4.1 ACCESO AL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 55 FOTO 4.2 AUTO PISTA GENERAL RUMIÑAHI 56 FOTO 4.3 CENTRO COMERCIAL FERRETERO 56 FOTO 4.4 MEGA MAXI CENTRO COMERCIAL 57 FOTO 4.5 CENTRO COMERCIAL EL RIO 57 FOTO 4.6 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 58 FOTO 4.7 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 58 FOTO 4.8 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI 59 FOTO 4.9 ESTACION DE POLICIA 59 FOTO 4.10 VISTA DEL TERRENO 60 FOTO 4.11 AVANCE DE OBRA 60 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 18. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” INDICE DE IMÁGENES IMAGEN 1.1 CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 2 IMAGEN 3.1 CONJUNTO RESIDENCIAL ALICANTE 32 IMAGEN 3.2 CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIBERA 33 IMAGEN 3.3 CONJUNTO ALCALÁ DEL VALLE 33 IMAGEN 3.4 SAN JOSÉ DE LA SALLE 33 IMAGEN 3.5 OASIS DE LA HACIENDA 34 IMAGEN 3.6 ARUPOS DE LA HACIENDA 34 IMAGEN 3.7 ACACIAS DE LA ARMENIA 35 IMAGEN 3.8 LA CAMPIÑA DEL VALLE 36 IMAGEN 3.9 CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARMENIA 37 IMAGEN 3.10 CLUB HABITACIONAL LA MAISON 38 IMAGEN 3.11 CONJUNTO HABITACIONAL FORTÍN DEL VALLE 39 IMAGEN 3.12 VALOR m2 CONSTUCCIÓN VIVIENDA NUEVA 41 IMAGEN 4.1 MAPA DE UBICACIÓN DEL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE 54 IMAGEN 5.1 IMPLANTACIÓN 70 IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA 71 IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA 71 IMAGEN 5.6 FACHADAS 72 IMAGEN 8.1 COSTO POR m2 DE TERRENO 89 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página xiii Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 19. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 1 RESUMEN EJECUTIVO. Alicante es un proyecto inmobiliario en el Valle de los Chillos zona residencial a 20 minutos de la ciudad de Quito, pretende posesionarse dentro del mercado Inmobiliario del Valle de los Chillos, para satisfacer la demanda, fruto de la migración de la ciudad de Quito hacia los Valles. 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO. FOTO 1.1 UBICACIÓN DEL PROYECTO Fuente: Google Earth Elaboración: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 1 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 20. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Alicante es un proyecto inmobiliario en el Valle de los Chillos zona residencial a 20 minutos hacia el Oriente de la ciudad de Quito, en la Parroquia de Sangolquí, perteneciente al Cantón Rumiñahui. El proyecto Alicante es un conjunto cerrado de 74 casas en propiedad horizontal. El área de las casas es de 87.31 m2 (72 unidades) y 88.10 m2 (2 unidades). Disponen de una terraza que puede ser ampliada en el futuro si el cliente así lo deseare. El conjunto incluye áreas verdes, deportivas, infantiles y servicios comunales, dentro de un lote de terreno de 11,300 m2 ubicado en Sangolquí. El terreno tiene una ligera pendiente bordeado por dos calles. El proyecto plantea un sistema de construcción tradicional con estructura de hormigón armado y acabados de características estándar. IMAGEN 1.1 CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Fuente: Conjunto Habitacional Alicante Elaboración: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 2 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 21. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.3 PERFIL DEL CLIENTE De acuerdo a las características del proyecto y su ubicación, El Proyecto alicante se encuentra dirigido para clientes con un perfil de nivel socio económico, medio y medio alto. 1.4 COSTO Y PLAZO DEL PROYECTO El proyecto Alicante tendrá un costo aproximado de $2, 725,437 USD, con un plazo para la ejecución y entrega total de la obra civil de 30 meses. El proyecto se inició en julio del 2007 y se planifica terminarlo en diciembre del 2009. La construcción durará 30 meses, período en el cual se espera culminar la totalidad de las ventas. 1.5 ESTRATEGIA COMERCIAL Y FINANCIERA Actualmente el proyecto ha vendido 34 viviendas, a $500 por metro cuadrado con el financiamiento más usual: 10% reserva, 20% en cuotas mensuales durante 12 meses y 70% con crédito hipotecario. El monto total de las ventas asciende a $3, 331,400 versus el costo total del proyecto aproximado es de $2, 725,437. Se ha desarrollado el cronograma valorado de los ingresos y egresos para elaborar los cálculos del valor actual neto y la tasa interna de retorno. La tasa de descuento lo adopta el promotor (22%) mediante el método WACC. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 3 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 22. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” El valor del VAN aproximado es del $227,040 y la TIR anual 47.4%. Valores que indican que el proyecto es rentable para el promotor. Además se realizaron los análisis de sensibilidad con variaciones al costo, precio y velocidad de ventas. 1.6 PARTICIPANTES 1.6.1 PROMOTORES x Ing. Juan Malo Enríquez 1.6.2 DIRECTOR x Ing. Juan Malo x El promotor, tiene como especialidad la construcción civil, durante años ha construido proyectos inmobiliarios para terceros desarrollando este tipo de vivienda enfocado al nivel socioeconómico medio y medio alto. 1.6.3 COMERCIALIZACIÓN x INMOCASALES 1.6.4 ARQUITECTURA x Arq. Hernán Patricio Malo Cevallos 1.6.5 CONSTRUCCION x Ing. Juan Malo 1.7 ASPECTOS LEGALES Dentro de los aspectos legales, las fases del proyecto se llevan a cabo con el asesoramiento de reconocidos estudios jurídicos vinculados a la empresa Inmocasales. Los pasos legales que se dieron para el desarrollo del proyecto inmobiliario, los cuales están divididos en: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 4 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 23. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Compra del terreno x Aprobación de planos x Permisos de construcción x Declaratoria de propiedad horizontal x Escritura de compra venta Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 5 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 24. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 4 LOCALIZACION 4.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO El terreno para el proyecto se encuentra el sector del Valle de los Chillos, zona en donde existe un gran desarrollo de proyectos de vivienda en conjuntos residenciales, garantizando la tranquilidad, seguridad y comodidad del cliente. Los sectores de Ontaneda, Capelo, Fajardo, Sangolquí, El Tingo, la Armenia acogen gran desarrollo inmobiliario, en donde predomina el sistema de construcción tradicional. El Proyecto Residencial Alicante se encuentra retirado 2,2 km de la ciudad de Sangolquí ofreciendo un ambiente de tranquilidad y a la vez de seguridad por la oferta de transporte a las diferentes puntos de referencia tales como centros comerciales (Megamaxi, Mall El Río, Centro Comercial San Luis, además está cerca de centros de estudio como colegios y universidades (ESPE). IMAGEN 4.1 MAPA DE UBICACIÓN DEL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 54 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 25. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.2 ACCESIBILIDAD FOTO 4.1 ACCESO AL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Elaborado por: Modificado por el autor Desde Quito y siguiendo la autopista General Rumiñahui hasta Sangolquí, se accede a 20 Km. En conjunto se encuentra a 2.2 Km del poblado de Sangolquí en la parte sur. Para llegar se puede observar claramente un desarrollo inmobiliario bajo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 55 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 26. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.3 SITIOS PRÓXIMOS A CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE. FOTO 4.2 AUTO PISTA GENERAL RUMIÑAHI FOTO 4.3 CENTRO COMERCIAL FERRETERO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 56 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 27. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.4 MEGA MAXI CENTRO COMERCIAL FOTO 4.5 CENTRO COMERCIAL EL RIO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 57 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 28. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.6 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI FOTO 4.7 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 58 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 29. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.8 AREA COMERCIAL DE SANGOLQUI FOTO 4.9 ESTACION DE POLICIA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 59 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 30. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FOTO 4.10 VISTA DEL TERRENO FOTO 4.11 AVANCE DE OBRA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 60 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 31. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.4 EVALUACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS CUADRO 4.1 CUMPLIMIENTO NORMAS MUNICIPALES Unid Línea de Fábrica Conjunto Alicante Se Cumple C.U.S % 150% 61.51% Si C.O.S. Planta baja % 50% 31.19% Si RETIROS Frontal m 5 5 Si Lateral m 0 0 Si Posterior m 3 3 Si Dormitorios Lado Mínimo m 2.30 3 Si Área mínima m2 9.00 9.08 Si SALA Lado mínimo m 2.70 3.80 Si 2 Área mínima m 16.00 16.40 Si BAÑOS Lado mínimo m 1.20 1.23 Si Área mínima m2 2.50 2.53 Si GRADAS Lado mínimo m 0.90 0.90 Si Elaborado por: El autor Como se puede ver en el cuadro anterior, todas las ordenanzas municipales son cumplidas por el proyecto dentro de los parámetros permitidos por el municipio. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 61 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 32. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ventajas ¾ Clima favorable ¾ Topografía con leve pendiente ¾ Tranquilidad ¾ Contaminación mínima por espacio abierto ¾ Poco desarrollo inmobiliario ¾ Áreas verdes ¾ Vías de acceso en buen estado ¾ Precios al alcance Desventajas ¾ Lejanía al conglomerado urbano (Quito), centros de estudios medios, trabajo ¾ No tiene alcantarillado, por lo tanto se deberá construir en el proyecto ¾ Cercanos a poblaciones de menos nivel socio económico. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 62 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 33. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.5 CONCLUSIONES DE LOCALIZACIÓN El proyecto está localizado en una zona con vocación residencial. Existe, de acuerdo a la demanda de Quito, especialmente en el nivel socio económico medio alto, una preferencia cada vez mayor por la vivienda de tipo unifamiliar en la zona de los Valles especialmente de los Chillos, que es precisamente a donde se enfoca el Proyecto Alicante. Además, la zona donde se desarrolla el proyecto tiene la particularidad de ser muy poco desarrollada, por lo que se la cataloga como una urbanización tranquila, que se encuentra en la periferia de la ciudad de Sangolquí. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 63 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 34. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 5 COMPONENTE TECNICO 5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO El proyecto Alicante contempla la construcción de 74 unidades habitacionales unifamiliares en un terreno de 11.300 m2 planificados en cuatro etapas de construcción en un plazo de 2 años. El predio se caracteriza por tener una ligera pendiente natural en el sentido este – oeste, permitiendo una agradable emplazamiento de las viviendas para disfrutar del paisaje del valle. El eje longitudinal del terreno está orientado en sentido Nor-Oeste, situación que se aprovecha para las viviendas frente al sol poniente y naciente, de tal manera que todas las viviendas reciba el sol en todos sus ambientes. El planeamiento arquitectónico busca, acogerse a las necesidades de la demanda, a un concepto de estilo de vida en donde se funda la naturaleza con el concepto urbano. Las casas cuentan con dos plantas y terraza accesible y tienen la misma distribución interna, lo que en precios no tiene mayor variación. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 64 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 35. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.1 CUADRO DE ÁREAS DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA AREA UTIL AREA ABIERTA PATIO + CASA P. BAJA P. ALTA TOTAL ESTACIONAMIENTO JARDIN FRONTAL JARDIN TOTAL 1 41,79 46,31 88,10 15,12 14,61 34,11 69,20 2 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,95 67,57 3 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,49 67,11 4 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 32,03 66,65 5 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 31,57 66,19 6 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 31,11 65,73 7 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 30,65 65,27 8 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 30,19 64,81 9 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 29,73 64,35 10 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 29,28 63,90 11 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 28,82 63,44 12 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 28,36 62,98 13 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 27,90 62,52 14 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 27,44 62,06 15 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,96 61,58 16 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,52 61,14 17 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 26,07 60,69 18 41,00 46,31 87,31 14,45 12,43 25,60 57,84 19 41,00 46,31 87,31 55,73 42,08 25,16 128,33 20 41,00 46,31 87,31 27,67 40,39 36,47 109,89 21 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 19,24 52,05 22 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 23 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 24 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 25 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 26 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 27 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 28 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 29 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 30 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 31 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 32 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 33 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 34 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 35 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 36 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 37 41,00 46,31 87,31 13,99 17,31 19,24 55,90 38 41,00 46,31 87,31 13,99 17,31 19,24 55,90 39 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 40 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 41 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 42 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 43 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 44 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 45 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 46 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 47 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 48 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 65 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 36. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 49 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 50 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 51 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 52 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 53 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 19,24 53,86 54 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 19,24 52,05 55 41,00 46,31 87,31 42,57 36,53 19,24 103,70 56 41,00 46,31 87,31 22,38 34,99 36,07 98,80 57 41,00 46,31 87,31 15,02 12,43 21,18 53,99 58 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 59 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 60 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 61 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 62 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 63 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 64 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 65 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 66 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 67 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 68 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 69 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 70 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 71 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 72 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 73 41,00 46,31 87,31 15,12 14,14 21,18 55,80 74 41,79 46,31 88,10 15,12 14,61 21,66 56,75 TOTALES 3035,29 3426,94 6462,23 1203,52 1144,23 1684,60 4428,99 Fuente: Proyecto Alicante. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 66 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 37. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.2 ÁREAS DEL CONJUNTO. Fuente: Proyecto Alicante Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 67 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 38. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 5.3 ÁREAS COMUNALES Cuadros elaborados por: Hernán Patricio Malo Cevallos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 68 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 39. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.2 IMPLANTACIÓN Y PLANOS DE VIVIENDA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 69 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 40. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.1 IMPLANTACIÓN Elaborado por: Hernán Patricio Malo Cevallos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 70 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 41. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.2 PLANTA BAJA DE LA VIVIENDA IMAGEN 5.3 PLANTA ALTA DE LA VIVIENDA Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 71 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 42. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” IMAGEN 5.6 FACHADAS Elaboración del Gráfico: Inmocasales 5.3 PROPUESTA ARQUITECTÓNICA La propuesta es la de un conjunto residencial con una estructura urbana que permita mantener la calidad de vida a un sector medio alto de la población, sobre la base de buenas condiciones de habitabilidad y dotación de equipamiento y áreas verdes. La arquitectura es una configuración espacial urbana al estilo moderno que refleja la forma de vida actual, incorporando espacios multifuncionales, más continuos y abiertos, permitiendo distintos usos para un mismo espacio. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 72 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 43. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.4 TIPO DE CONSTRUCCIÓN Casas de 2 pisos con opción a ampliación 3er piso 5.4.1 CARACTERÍSTICAS INTERNAS PLANTA BAJA x Sala, comedor, cocina, baño social, patio y área de lavandería PLANTA ALTA x 1 dormitorio máster x 2 dormitorios y 2 baños completos TERRAZA 5.4.2 CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS CIMENTACION x Hormigón armado aislados ESTRUCTURA x Losa de entrepiso de hormigón armado con alivianamiento de bloque x Paredes de bloque vibro prensado x Acero de refuerzo f'y=4200 Kg/cm 2 y hormigón premezclado PAREDES x En sala, comedor, pasillos, dormitorios y gradas: paredes acabado liso, pintura de caucho. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 73 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 44. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x En baño máster y baño 2: paredes revestidas de piso a techo con cerámica dentro de tina y ducha respectivamente. Las paredes restantes acabado liso y pintura de caucho. x En baños de áreas sociales: paredes con acabado liso, pintura de caucho. x En cocinas: paredes revestidas con cerámica entre mueble alto y bajo y detrás de la cocina. x Áreas de lavado y secado: paredes revestidas a media altura con cerámica. PISOS x En sala y comedor: piso flotante y barredera en madera. x En pasillo planta baja: piso flotante y barredera en madera. x En baños: pisos de cerámica. x En cocina, bodega y área de lavado y secado: cerámica. x En dormitorios y salas de estar y gradas: alfombra y barredera de alfombra. x En baño social: porcelanato. CIELOS RASOS x Chafado o alisado blanco hueso o similar. APARATOS SANITARIOS Y DE COCINA x Inodoros en baño máster y social: marca Edesa, color blanco, llave angular marca FV ó similar. x Inodoros en baños compartidos: marca Edesa, color blanco, llave angular marca fv ó similar. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 74 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 45. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Lavabos para empotrar en mesón baño máster y compartido: marca Edesa, color blanco, llaves angulares marca FV, o similar. x Lavabos de pedestal en baño social: marca Edesa, color blanco, llaves angulares marca FV, o similar. x Tinas: únicamente en baño máster, marca Edesa o similar color blanco. x Mezcladoras en baño máster y social: monoblock, marca Sunelli o similar. x Mezcladoras en baño compartido: monoblock, marca sunelli o similar x Accesorios de baño: ½ juego incluye toallero de aro, portarollo y jabonera. x Fregadero: en acero inoxidable tipo teka o similar. Mezcladora monoblock marca sunelli o similar, llaves angulares marca FV o similar. CARPINTERÍA DE MADERA Y ALUMINIO Y VIDRIO x Closets: puertas en madera o duraplac, tubos colgantes interiores, sólo en dormitorio máster cajonera (tipo forma ó similar). x Muebles de cocina: mueble alto y bajo con estructura en pacoplac, o similar, puertas en duraplac ó similar, tiraderas, mesón de post-formado. x Muebles de baño: con estructura en pacoplac, o similar, puertas en duraplac ó similar, tiraderas, mesón post- formado. x Puertas: tamboradas tipo crafmaster o similar con cerraduras tipo cesa. x Ventanas: perfilaría, en aluminio negro anodizado. x Vidrio: flotado claro. x Puertas de aluminio y vidrio x Acceso cocina – área de lavado. x Acceso terraza hall de 3er piso. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 75 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 46. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.4.3 EL CONJUNTO x Conjunto cerrado x Guardianía privada con comunicación a todas las casas. x 996 m2 de áreas verdes. x 10 estacionamientos de visitas x Casa comunal. x Aceras con bordillos de hormigón tipo americano x Vías adoquinadas x Alumbrado público subterráneo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 76 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 47. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 5.5 CONCLUSIONES COMPONENTE TÉCNICO El proyecto cuenta con un diseño arquitectónico, que cumple con los requerimientos de las ordenanzas municipales vigentes. El diseño estructural del proyecto, cumple con las normas del Código Ecuatoriano de la Construcción, y las recomendaciones del Instituto Americano del Concreto (ACI). Además, dentro de los servicios, el proyecto cumple con las disposiciones reglamentarias de la Empresa Municipal de Alcantarillado y Agua Portable de Quito (EMAAR QUITO). Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 77 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 48. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 6 ESTRATEGIA PROMOCIONAL CONJUNTO HABITACIONAL ALICANTE Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 78 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 49. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” La estrategia promocional para impulsar las ventas se la realizó a partir del estudio de mercado y el análisis FODA del producto. La misma que empezó en Julio del 2007, conjuntamente con la construcción y comercialización. Las acciones promocionales y de publicidad son las siguientes: x Medio de convencionales o Vallas o Revistas o Diarios x Medios no convencionales o Páginas WEB o Catálogos inmobiliarios en línea o Marketing directo x Promoción o Descuentos o Regalos 6.1 PUBLICIDAD La acción publicitaria da a conocer el proyecto al público objetivo para concretar ventas. Es fundamental que el cliente conozca donde se encuentra el proyecto y que a su vez sea de fácil direccionamiento para los visitantes. El proyecto cuenta con una valla de 6 m de ancho por 3 de alto, en la que se indica el producto que ofrece con los teléfonos del contacto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 79 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 50. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Las revistas son un medio convencional e importante en esta industria. Se realizan publicaciones en revistas Portal inmobiliario e Inmobilia. Analizando la situación de ventas y casas disponibles, estas publicaciones irán variando conforme lo requiera. Los diarios son las publicaciones de más importancia ya que por este medio se ha dado a conocer el proyecto eficazmente. Los anuncios se publican una vez por mes en el suplemento sabatino de construcción del Diario El Comercio de la ciudad de Quito. El proyecto Alicante se encuentra publicado en los medios no convencionales como las páginas web y los portales inmobiliarios en línea donde se encuentra la descripción del proyecto ofreciendo al público una vasta información sobre proyectos habitacionales. Esta es una herramienta muy importante que se la mantendrá hasta la culminación de la comercialización. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 80 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 51. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 6.2 CONCLUSIONES ESTRATEGIA PROMOCIONAL Existe una política de precios; una que es el congelamiento de precios por parte del promotor a quienes cumplan con los pagos (10%) para la reserva y las cuotas fijas durante 1 año del 20% del inmueble. En el segundo caso quienes hayan reservado y no han cumplido con los pagos se hará un reajuste del precio del inmueble de hasta el 5%. La estrategia de promoción y venta está diseñada para dar a conocer al grupo objetivo un estilo de vida diferente, que denote estatus, comodidad, buen gusto, entorno natural y seguridad personal y de sus bienes, esto se puede ver en los elementos publicitarios que se han utilizado. INMOCASALES que es la empresa que se dedica a la comercialización trabaja además con su propia fuerza de ventas y constituye un elemento diferenciador frente a la competencia y proporciona una ventaja competitiva. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 81 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 52. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 7 VENTAS Las ventas del proyecto han sido encargadas a Inmo Casales. Esta empresa se encarga de gerenciar, promocionar y comercializar los proyectos que los promotores desarrollan El proyecto comenzó a comercializarse conjuntamente con el inicio de la construcción, y la primera venta se realizo en Julio de 2007, un mes después de iniciado el proyecto. Hasta el momento llevan vendido 34 casas lo que significa una velocidad de venta de 3.1 casas por mes. El avance de la obra y jardines exteriores, así como la habitabilidad en las casas de la primera etapa ayudará a que el proyecto pueda ser apreciado de mejor manera por parte de los posibles clientes. Con esto se espera que la velocidad de venta sea de 3 casas por mes. 7.1 PRECIOS Y FINANCIAMIENTOS Los precios por metro cuadrado del conjunto fueron determinados a partir de la investigación de la competencia, es decir los precios que el mercado está dispuesto a pagar por viviendas similares. Se espera obtener un precio promedio de $ 520 por metro cuadrado al terminar el proyecto. Los precios de las viviendas en planos comenzaron en $ 500 por metro cuadrado. Se espera incrementar los precios conforme avance la construcción. Se seguirá esta política siempre que el mercado lo permita. Las casas esquineras y las que se encuentran más interiormente tienen un valor adicional calculado de acuerdo al área de estacionamiento y patios. El costo adicional en Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 82 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 53. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” estacionamientos es de $ 200 por metro cuadrado y en patios $ 115 por metro cuadrado. El método más usual de financiamiento es el siguiente: x 10% a la firma de la promesa de compraventa, 20% en cuotas mensuales iguales durante el proceso de construcción de la casa elegida en la etapa correspondiente, 70% restante con hipoteca bancaria por el plazo escogido por el cliente. Las cuotas que se deben pagar al banco serán cubiertas a partir de la entrega de la casa. La hipoteca a los clientes se manejan con los principales bancos del país. Se realizan descuentos por pronto pago, según las necesidades de los clientes. Normalmente son las siguientes: x 6% pago de contado x 4% entrada de contado y mínimo 50% x 2% entrada (30%) al contado 7.2 MONTOS DE VENTAS Con el criterio tomado en el punto anterior y con un precio promedio de $ 517 por metro cuadrado, el monto total de las ventas asciende a $3, 331,400. (el detalle se presenta en los anexos). 7.3 PREVISIÓN DE VENTAS En el capítulo 3 se había previsto una velocidad de ventas de 3 unidades por mes, lo cual se basa en la experiencia que la empresa Inmocasales tiene en este sector del comercio inmobiliario. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 83 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 54. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” GRAFICO 7.1 PROYECCIÓN Y VENTAS ACUMULADAS 80 5 74 70 4 60 UNIDADES VENDIDAS ACUMULADAS PROYECCION DE VENTA 50 3 40 2 30 20 1 10 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 MESES Estado actual de ventas Ventas por mes Julio 2008 Elaboración: El autor El estado actual de las ventas se indica en el presente gráfico donde se lleva vendido 34 unidades y ha transcurrido 11 meses desde que se inicio la obra, lo que representa a un promedio de 3.1 unidades por mes. A partir del onceavo mes se proyecta vender 3 casas mensuales. El avance de obra hará que el proyecto sea más apreciado y conjuntamente con la estrategia comercial lograr tener el proyecto vendido al finalizar la construcción. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 84 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 55. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” VINCULO CRONOGRAMA DE VENTAS Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 85 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 56. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 7.4 CONCLUSIONES El precio por metro cuadrado promedio en la zona es de $ 517, las ventas se han realizado a partir de julio del 2007 a $500 por metro cuadrado con el financiamiento habitual del 30% de entrada, en este caso pagadero a 12 meses en cuotas fijas y el 70% a la entrega con hipoteca bancaria. La velocidad de ventas se ha considerado 3 unidades por mes, pudiéndose mejorar conforme avance la obra. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 86 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 57. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 9 ANALISIS FINANCIERO 9.1 Cronograma de ventas El cronograma de ventas se ha desarrollado a partir de las ventas iniciales del proyecto que se empezó junto con el inicio de la obra y con esta base se proyectaron las ventas y el financiamiento especificados en el capítulo de ventas. 9.1.1 Análisis de los ingresos El análisis de ingresos del proyecto Alicante se lo realiza considerando los siguientes supuestos: x Se toma en cuenta un precio promedio de $ 45000 USD por cada casa, precio que ya incluye parqueadero y patio. x El precio tiende a variar según el tamaño del lote en el cual está implantada cada casa (CUADRO 5.1), pero para el caso del análisis el valor está prorrateado para las 74 viviendas. x De acuerdo con las ventas realizadas hasta el mes de Diciembre de 2007, se lo toma como dato de absorción del proyecto dentro del análisis de ingresos, que da un valor de 3 viviendas por mes. x Posteriormente se toma la misma estructura de pago tanto para las vendidas hasta la fecha como las distribuidas horizontalmente en el grafico 7.1. En la página siguiente se presenta el cronograma de ventas del conjunto Alicante. Además se presentan los gráficos que resumen el cronograma de ventas, mensuales y acumuladas, Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 94 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 58. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” donde se puede observar que en los meses que se entregan las casas existe una recuperación de efectivo. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 95 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 59. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3.500.000 900.000 GRAFICO 9.1 Ingresos mensuales e ingresos acumulados 800.000 3.000.000 700.000 2.500.000 600.000 2.000.000 500.000 400.000 1.500.000 300.000 1.000.000 200.000 500.000 100.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 - INGRESOS ACULMULADOS (US) 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.910 1.188.609 1.357.334 1.526.435 1.665.630 1.807.076 1.951.673 2.087.267 2.220.610 2.351.702 2.480.542 3.331.400 INGRESOS MENSUALES (US) 4.502 14.256 21.009 19.508 21.759 19.508 21.009 31.513 34.515 33.014 35.265 37.516 39.767 72.781 135.807 166.570 135.057 135.057 104.498 105.699 168.725 169.101 139.195 141.446 144.597 135.594 133.343 131.092 128.841 850.858 Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 96 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 60. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1.2 Análisis de los Egresos. Para el análisis de los egresos se realizan los siguientes supuestos: x Que el cronograma de gastos no va a variar durante el ciclo del proyecto x Los pagos se realizan en el mes en curso ya determinado en el cronograma. x No se toma en cuenta para los pagos el factor inflación Posteriormente se detallan los gráficos que simplifican el cronograma de egresos mensuales y acumulados respectivamente. Los egresos son mayores en la etapa de culminación de la obra. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 97 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 61. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3.000.000 250.000 GRAFICO 9.2 Egresos mensuales y egresos acumulados 2.500.000 200.000 2.000.000 150.000 1.500.000 100.000 1.000.000 50.000 500.000 - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 TOTAL ACUMULADO 203.400 382.246 420.332 466.013 504.629 535.095 569.970 602.597 639.871 686.166 722.145 753.970 784.517 822.555 886.176 937.313 1.007.579 1.096.591 1.205.204 1.321.868 1.442.792 1.582.293 1.734.670 1.891.719 2.039.680 2.209.631 2.363.853 2.503.662 2.606.411 2.678.278 2.725.437 TOTAL EGRESOS 203.400 178.846 38.087 45.681 38.615 30.466 34.875 32.627 37.273 46.296 35.979 31.825 30.547 38.038 63.621 51.137 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 98 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 62. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Saldos De acuerdo al cronograma de egresos e ingresos, se determinan los saldos mensuales, como se muestra en el grafico siguiente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 99 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 63. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 3500000 GRAFICO 9.3 Ingresos, Egresos y saldos acumulados 3.331.400 3000000 2.725.437 2500000 2000000 1500000 1000000 605.963 500000 0 -500000 -1000000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 INGRESOS ACUMULADOS 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.91 1.188.60 1.357.33 1.526.43 1.665.63 1.807.07 1.951.67 2.087.26 2.220.61 2.351.70 2.480.54 3.331.40 EGRESOS ACUMULADOS 203.400 382.246 420.332 466.013 504.629 535.095 569.970 602.597 639.871 686.166 722.145 753.970 784.517 822.555 886.176 937.313 1.007.57 1.096.59 1.205.20 1.321.86 1.442.79 1.582.29 1.734.67 1.891.71 2.039.68 2.209.63 2.363.85 2.503.66 2.606.41 2.678.27 2.725.43 SALDOS (203.400 (377.744 (401.574 (426.247 (445.354 (454.061 (469.428 (481.046 (486.806 (498.588 (501.553 (498.113 (491.144 (489.415 (480.255 (395.585 (299.282 (253.237 (226.793 (238.958 (254.184 (224.959 (208.235 (226.089 (232.604 (257.958 (276.586 (283.052 (254.710 (197.735 605.963 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 100 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 64. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.2 Flujo de caja En la gráfica anterior se observan los saldos acumulados de caja a finales de cada mes. Esto es el flujo de fondos del proyecto puro, sin considerar apalancamiento y corresponde a la necesidad de financiamiento que requiere mensualmente el proyecto. La inversión que sería necesaria alcanza un máximo de $501,600 al final del mes 11 del cronograma del proyecto. 9.3 Tasa de descuento Para calcular el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno se ha utilizado una tasa de descuento adoptado por el promotor del 22%. Esta tasa de descuento fue calculada por medio del método de Costo Promedio Ponderado del Capital (CPPC). (Fuente: www.plandenegocios.com /planes intangibles (Cp × Ip) + (Ce × Ie) TD = (Cp + Ce) Cp el capital propio, es decir el capital aportado por los socios para el desarrollo del proyecto. En este caso este capital es $ 380,000. Ce es el capital ajeno, es decir el préstamo que se deberá realizar a una entidad financiera. Para este caso $120,000. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 101 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 65. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Ip es la tasa de interés real o de los recursos propios. En este caso se adopta una tasa del 25% propuesto por el promotor en base a su experiencia en la industria de la construcción. Ie es la tasa de interés de los recursos ajenos (préstamo). En este caso se toma el 12%. Entonces, reemplazando: 380.000 × 25% + 120.000 × 12% TD = = 21.88% 380.000 + 120000 TD = 22%. 9.3.1 Cálculo del VAN y la TIR del proyecto Tomando en cuenta la tasa de descuento establecida, se calcula el valor actual neto del proyecto VAN y la tasa interna de retorno TIR. La tasa interna de retorno de un proyecto es aquella tasa que, al ser utilizada como tasa de descuento hace que el valor actual de una inversión sea igual a cero, por lo tanto la TIR depende de los flujos de efectivo de la inversión y no de las tasas de interés de mercado externas al proyecto. 9.3.1.1 Criterios de aceptación de una inversión ¾ Si el VAN > 0 utilizando la tasa de descuento la inversión es aceptable. ¾ Si la TIR es mayor al rendimiento requerido la inversión será aceptable. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 102 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 66. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” De los resultados obtenidos: VAN calculado es de $227,040. El valor actual de los flujos futuros de efectivo, descontados a la tasa de descuento establecida del 22% efectivo anual (1.6709% mensual) es positivo. TIR anual calculada es de 47.4 %, valor que supera el 22% requerido por el promotor. 9.4 Análisis de sensibilidad En el análisis de sensibilidad investigaremos lo que sucede con el VAN y la TIR, realizando separadamente la variación en la velocidad de ventas, variación del precio de las viviendas y la variación de los costos. 9.4.1 Análisis de sensibilidad a la variación de la velocidad de ventas Según el estado actual de viviendas vendidas, se podría considerar que el periodo de ventas sea menor a los 13 meses establecidos en un plano optimista podría considerar 7 meses, por ejemplo y para el caso pesimista 18 meses. Si el resto de variables permanecen constantes, entonces los valores del VAN y la TIR son: CUADRO 9.1 Sensibilidad a la variación de la velocidad de venta SENSIBILIDAD EN LA VARIACION DE VENTAS DURACION FASE DE VENTAS (MESES) 7 9 11 13 15 18 VAN $ 249.051 240.205 233.129 227.040 221.572 214.230 TIR % 52,3% 50,3% 48,7% 47,4% 46,3% 44,9% Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 103 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 67. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Los resultados indican que aún si la duración de ventas se prolongara mas de los 5 meses el VAN sigue siendo positivo y la TIR supera aún a la tasa de descuento 22%. GRAFICO 9.4 Perfil del VAN y de la TIR según la duración de la fase de ventas 255.000 54,0% 250.000 52,0% 245.000 PROYECTADO 50,0% 240.000 235.000 48,0% VAN TIR 230.000 46,0% 225.000 44,0% 220.000 42,0% 215.000 210.000 40,0% 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Duración de la fase de ventas (meses) Interpretando el gráfico se puede ver que seguirá siendo rentable aún si las ventas se prolongaran por más de los 20 meses. 9.4.2 Análisis de sensibilidad a la variación del precio de las viviendas Se obtuvieron los siguientes resultados: CUADRO 9.2 Sensibilidad a la variación del precio VARIACION EN PRECIOS -20,24% -19,00% -17,00% -12,00% -6,00% 0,00% 3,00% 6,00% VAN $ - 13.924 36.357 92.440 159.740 227.040 260.690 294.340 TIR % 22,0% 23,7% 26,4% 33,0% 40,4% 47,4% 50,8% 54,1% Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 104 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 68. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” El VAN se mantiene positivo mientras los precios no desciendan más allá del 20.24% donde el VAN se hace cero y la TIR 22%. GRAFICO 9.5 Perfil del VAN y de la TIR según variación del precio de venta 350000 60% PROYECTADO 300000 50% 250000 40% 200000 VAN TIR 30% 150000 20% 100000 10% 50000 0 0% Variación porcentual del precio de venta Matemáticamente, cuando el VAN se hace cero la TIR automáticamente será igual a la tasa de descuento 22%. 9.4.3 Análisis de sensibilidad al aumento de costos Se analiza el VAN y la TIR sobre el aumento de los costos directos de construcción y de gastos generales. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 105 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 69. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.3 Sensibilidad al aumento de costos VARIACION EN COSTOS 0% 2% 4% 6% 8% 10% 11% 12,07% VAN $ 227.040 189.422 151.804 114.186 76.568 38.950 20.141 - TIR % 47,4% 42,9% 38,6% 34,3% 30,2% 26,1% GRAFICO 9.6 Perfil del VAN y la TIR según aumento de los costos 300000 60% PROYECTADO 250000 50% 200000 40% VAN TIR 150000 30% 100000 20% 50000 10% 0 0% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 11% 12,07% Aumento porcentual de los costos Si el aumento del costo alcanza el 12.07% el VAN se hace cero. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 106 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 70. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 9.4 Resultado del análisis de sensibilidad Resultados del análisis de sensibilidad Sensibilidad Variación en ventas Variación en precios Variación en Costos Escenarios Pesimista Normal Optimista Pesimista Normal Optimista Pesimista Normal Optimista 18 13 7 -20,2% 0,0% 3,0% 11,0% 0,0% -2,0% VAN 214.230 227.040 249051 - 227.040 260.690 20.141 227.040 264.658 TIR 44,9% 47,4% 52.3% 22,0% 47,4% 50,8% 0,0% 47,4% 51,9% Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 107 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 71. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.1 Conclusiones de los análisis de sensibilidad En la variación de la velocidad de ventas se puede determinar que más allá de los 20 meses se puede declarar la no viabilidad del proyecto. Si se produce una disminución porcentual de más del 20% el VAN del proyecto tomará valores negativos El indicador más sensible a la variación de costos, el 11% afectará la viabilidad del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 108 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 72. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 9.2 Determinación del VAN y de la TIR del proyecto con financiación Se calcula el flujo de fondos bajo los siguientes supuestos: Se obtiene el crédito a partir del doceavo mes de la construcción, cuyas condiciones son las siguientes: Monto: $ 120,000 USD Tasa de Interés: 12.5% anual con pago de cuotas iguales mensuales Gasto de constitución del crédito: 3.25% (anexo 2) Plazo: 1.5 años, hasta la finalización de la construcción en el mes 30 Monto total por servicio de crédito: 18 meses = $20,413 USD Entonces, a partir de los saldos financieros del nuevo flujo de fondos se re calcula el VAN y la TIR con la misma tasa de descuento del 22%: VAN del proyecto financiado: $227,040 USD TIR del proyecto financiado: 47.4% Los indicadores financieros mejoran como resultado de tomar un crédito a una tasa menor a la tasa interna del retorno. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 109 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 73. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Debido al gasto financiero que origina el crédito, la utilidad del proyecto se reduce. De igual manera se reducirá también el valor máximo que alcanza la inversión del promotor durante la fase final del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 110 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 74. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 4.000.000 GRAFICO 9.7 Flujo de fondos con financiación bancaria CANCELACION DEL CREDITO 3.500.000 3.451.400 INGRESOS ACUMUL 3.000.000 2.865.850 EGRESOS ACUMUL 2.500.000 SALDOS ACUMULADO 2.000.000 CREDITO 1.500.000 1.000.000 585.550 500.000 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 (500.000) (1.000.000) Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 111 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 75. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” A continuación un detalle de las variaciones: CUADRO 9.5 Variaciones con crédito bancario UTILIDAD DEL PROYECTO PURO $605,963 GASTOS POR SERVICIO DE CREDITO $20,413 UTILIDAD DEL PROYECTO CON GASTO FINANCIERO $585,550 VAN DEL PROYECTO PURO $227,040 VAN DEL PROYECTO CON CREDITO BANCARIO $576,576 TIR DEL PROYECTO PURO 47.4% TIR DEL PROYECTO CON CREDITO BANCARIO 78.4% Elaborado por: El autor 9.7.1 Conclusiones de las variaciones de crédito Se puede concluir que para el promotor resulta conveniente obtener la financiación bancaria para liberar fondos propios y destinarlos a proyectos adicionales con la condición que las tasas internas de los proyectos sea mayor a la tasa de crédito bancario. Cabe destacar que con el financiamiento disminuye la inversión máxima para el promotor, sin embargo se debe considerar que mientras más alto el valor a financiar, más se castiga a la utilidad, por pago de los intereses. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 112 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 76. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 10 GERENCIA DEL PROYECTO 10.1 PROMOTOR La gerencia del proyecto será llevado a cabo por el ingeniero Juan Malo promotor del Conjunto Alicante. Tiene a su haber una larga experiencia como constructor de edificaciones de vivienda, el mismo que en este proyecto busca posesionarse en el mercado inmobiliario del Valle de los Chillos. Los principales aspectos que se consideran en la gerencia son: - Interesados del proyecto - Ciclo de vida del proyecto - Descripción del producto - Acta de constitución del proyecto - Gestión del alcance del proyecto - Estructura de desglose del trabajo - Gestión del tiempo del proyecto - Gestión de los costos del proyecto - Gestión de la calidad del proyecto - Gestión de los recursos humanos del proyecto - Gestión de las comunicaciones - Gestión del riesgo - Gestión de las adquisiciones. 10.2 INTERESADOS DEL PROYECTO Los interesados del proyecto son personas o entidades que de alguna forma afecta la ejecución del proyecto Alicante. Se los divide en: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 113 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 77. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.2.1 Interesados externos Dentro de los cuales tenemos a los clientes, proveedores, El Municipio y las comunidades cercanas al proyecto. 10.2.2 Interesados internos El gerente de proyecto, promotor, miembros del equipo de proyecto. 10.3 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO - Fase de factibilidad - Fase de planificación - Fase de ejecución - Fase de cierre Factibilidad Se realiza un análisis del mercado, la valoración del terreno, análisis del tipo de proyecto a implantarse, análisis de factibilidad económica del proyecto. Planificación Se realiza la contratación de estudios requeridos para el proyecto tales como: Levantamiento topográfico, Elaboración y Aprobación del Proyecto arquitectónico, Estudio de suelos, Elaboración y aprobación del proyecto Estructural, Presupuesto, Cronograma valorado de obra. Ejecución Se implementa estrategias de preventa y venta del producto, a través de estrategias de Marketing y Publicidad y se comienza la ejecución del proceso constructivo simultáneamente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 114 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 78. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Cierre Elaboración y aprobación de la Propiedad Horizontal del proyecto, emisión de escrituras, liquidación de contratos, entrega de inmuebles a sus propietarios. 10.4 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO El terreno para el proyecto se encuentra en el sector del Valle de los Chillos, zona en donde existe un bajo desarrollo de proyectos de vivienda en conjuntos residenciales, garantizando la tranquilidad, seguridad y comodidad del cliente. El conjunto consta de 74 casas unifamiliares de 88m2 de construcción distribuidos en dos plantas con su respectivo parqueo y proyección a construir dos dormitorios adicionales en el área de terraza, casa comunal, 20 parqueos de visitas, áreas verdes, vías de acceso, servicios básicos, guardianía. La vivienda tipo consta: Área: 88 m2, vivienda de dos plantas ampliable a una tercera. Planta baja: patio frontal y garaje, sala, comedor, cocina, baño social y patio lavandería Segunda planta: 3 dormitorios y dos baños completos Tercera planta: terraza que consta de instalaciones para ampliación futura. 10.5 ACTA DE CONSTITUCION Nombre del Proyecto: PROYECTO HABITACIONAL ALICANTE Nombre del Cliente: SANTIAGO JIJÓN Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 115 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 79. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Fecha de Inicio: LUNES, 5 DE MAYO DE 2007 Preparado por: - CARLOS HERRERA Sponsor del proyecto: - JUAN MALO Director de Proyecto: - CARLOS HERRERA RESUMEN EJECUTIVO El Plan de negocios que se pretende emprender se llama Alicante, el cual es una expectativa de vivienda en uno de los Valles que bordean la ciudad de Quito, valle de Los Chillos. El Proyecto Alicante contempla la construcción de 74 casas en un terreno de 11.000 m2. Se ha planificado en 4 etapas de construcción en un plazo de 2 años y el precio de venta será de 517 USD el m2. Se espera obtener una rentabilidad del 20% anual. Caso de Negocio: - Necesidades del negocio: ¿Por qué se creó este negocio? - Para satisfacer la demanda existente tanto interna como externa (los migrantes. - Para obtener réditos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 116 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 80. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Objetivos del proyecto: - Alcanzar una rentabilidad de 20% sobre ventas. - Entregar el proyecto en 30 meses. - Cumplir con los estándares ecuatorianos de calidad. - Tener una velocidad promedio de ventas de 3 unidades de vivienda por mes. - Asunciones: - Planificación o No existirán cambios que afecten el diseño externo del conjunto - Ventas o Se alcanzará el punto de equilibrio en ventas antes de iniciar la construcción o Se venderán las casas al precio promedio del mercado, debiendo revisar precios, periodos mínimos de tres meses. - Construcción o Se seguirá con todas las especificaciones técnicas establecidas - Limitaciones: o No se empezará con la construcción de la obra hasta que no se cuente con los permisos legales para la ejecución de obra. o El proyecto se basará en el presupuesto y flujos aprobados de tal manera que el límite de gastos de contratación de personal y pago de honorarios no se les toma en cuenta por ya haberlos aprobado en este presupuesto o Si existiera algún cambio, éste deberá ser comunicado en una sesión de inversionistas para la aprobación Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 117 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 81. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Descripción, Alcance, Hitos y Entregables: Esta sección define el proyecto y las expectativas del cliente sobre el mismo, mediante una descripción del proyecto, los hitos y de los entregables. - Descripción: Es un conjunto habitacional cerrado ubicado en Sangolquí, el mismo que está dirigido para un segmento de mercado de clase media. - El conjunto consta de 74 casas unifamiliares de 87.31m 2 de construcción distribuidos en dos plantas con su respectivo parqueo y proyección a construir dos dormitorios adicionales en el área de terraza. - En áreas comunales tiene una, casa comunal, 10 parqueos de visitas, áreas verdes, vías de acceso, servicios básicos y guardianía. 2 - Cada casa está compuesta en su primera planta de 11m por sala comedor, cocina, baño social, patio, área de lavado. En la segunda planta 46.31m 2 constan 3 dormitorios y dos baños completos. - Alcance: Construcción de 74 unidades habitacionales de 87.31 m2, sobre un lote de terreno de 11000 m2, las mismas que tendrán un costo de $363.39 por m2, urbanizado. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 118 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 82. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Hitos y Entregables: CUADRO 10.1 HITOS DEL PROYECTO MES DESCRIPCION -4 Inicio del proyecto Alicante 1 Inicio de construcción, lanzamiento del proyecto, Plan comercial y ventas 4 Terminación casa modelo 23 Fin plan comercial 25 Fin de las ventas 30 Terminación de construcción 31 Cierre del proyecto Elaborador por: El autor. - Se estima un mes para el análisis de factibilidad del proyecto,tres para realizar la planeación, la ejecución se realiza en el mes 1 hasta el mes 30 e inmediatamente el cierre. - Ejecución del proyecto: 30 meses. Revisiones y Aprobaciones: - Criterios de aceptación de entregables: - Permiso de habitabilidad municipal - Planos As-Built. - Informe del Cuerpo de Bomberos - Informe de fiscalización. - Acta de Recepción Definitiva - Inscripción de las Escrituras públicas ante el Registrador de la Propiedad. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 119 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 83. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Responsables de revisiones y aprobaciones: - Residente de Obra - Gerente de Proyecto - Accionistas Equipo del Proyecto: Organigrama del Proyecto: Diagrama jerárquico del equipo de trabajo. CUADRO 10.2 EQUIPO DEL PROYECTO GERENTE DE PROYECTO ING. JUANMALO RESIDENTE TECNICO ADMINISTRACION ING. CARLOS SRTA. BERENISSE HERRERA DAVILA SUPERVISOR OBRA SUPERVISOR CONTABILIDAD ADQUISICIONES CIVIL INSTALACIONES CUADRILLA DE AGUA POTABLE Y ELECTRICAS Y TRABAJADORES ACABADOS ALCANTARILLADO TELEFONICAS PROVEEDORES Elaborado por: El autor. - Roles y Responsabilidades: Gerente de proyectos.- Representante legal ante fideicomisos, bancos, municipios e inversionistas. Seguimiento del proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 120 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 84. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” - Recursos disponibles: Departamento técnico: equipo de profesionales dentro de la rama de la construcción y arquitectos. Departamento administrativo: que se encarga del análisis de datos, la información recogida para ser sometida a análisis e interpretación y confirmación de la información la misma que servirá de apoyo para la ejecución del proyecto. o Presupuestos actualizados. o Cronograma de trabajo con un tiempo de 30 meses. o Inversión inicial que asciende a $366.000 o Lote de terreno valorado en $203.400 o Equipo de promoción y ventas. 10.6 GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO. La gestión del alcance del proyecto incluye los procesos necesarios para asegurarse que en el mismo incluya todo el trabajo requerido, y solo el requerido, para completar el proyecto satisfactoriamente (Guía de los Fundamentos de la Dirección e Proyectos. Tercera Edición). 10.6.1 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL PROYECTO No es más que la descomposición jerárquica con orientación hacia el producto entregable relativa al trabajo que será ejecutado por el equipo del proyecto para lograr los objetivos del proyecto y crear los productos entregables requeridos. (Guía de los Fundamentos de la Dirección de de Proyectos PMBOK. Tercera Edición). Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 121 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 85. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 10.3 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) 1 PROYECTO ALICANTE 1.1 TRABAJOS DE URBANIZACION 1.1.1 CONSTRUCCION DE MURO CERRAMIENTO 1.1.1.1 CIMIENTOS 1.1.1.2 MUROS 1.1.1.3 MAMPOSTERIA 1.1.1.4 ACERO DE REFUERZO 1.1.1.5 ENLUCIDOS 1.1.1.6 PINTURA 1.1.1.7 PORTON DE INGRESO 1.1.2 GARITA 1.1.2.1 CIMIENTOS 1.1.2.2 MAMPOSTERIA 1.1.2.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.2.4 LOSA DE HORMIGON 1.1.2.5 ENLUCIDOS 1.1.2.6 PINTURA 1.1.2.7 PUERTA DE INGRESO Y VENTANAS 1.1.3 BASURAS 1.1.3.1 CIMIENTOS 1.1.3.2 MURO DE HORMIGON 1.1.3.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.3.4 LOSA DE HORMIGON 1.1.3.5 PUERTA DE INGRESO 1.1.4 CASA COMUNAL 1.1.4.1 CIMIENTOS 1.1.4.2 MAMPOSTERIA 1.1.4.3 ACERO DE REFUERZO 1.1.4.4 CONTRAPISO 1.1.4.5 LOSA DE HORMIGON 1.1.4.6 ENLUCIDOS 1.1.4.7 PINTURA 1.1.4.8 PISOS DE CERAMICA 1.1.4.9 PAREDES DE CERAMICA 1.1.4.10 BAÑOS INCLUYE GRIFERIAS Y APARATOS SANITARIOS 1.1.4.11 PUERTAS INCLUYE CERRADURAS 1.1.4.12 PUERTA PRINCIPAL INCLUYE CERRADURA 1.1.4.13 VENTANAS 1.1.4.14 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.1.4.15 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 1.1.5 ALCANTARILLADO COMBINADO 1.1.5.1 REPLANTEO Y NIVELACION CON EQ TOPOGRAFICO 1.1.5.2 EXCAVACIÓN A MÁQUINA 08-2.0 M SUELO NATURAL 1.1.5.3 EXCAVACIÓN A MÁQUINA 2.0-4.0 M SUELO NATURAL Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 122 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 86. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.1.5.4 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 250MM CLASE 3 1.1.5.5 POZO DE REVISION HS 180 KG .8-2.0 M INCLUYE TAPA Y CERCO ACERO 1.1.5.6 POZO DE REVISION HS 180 KG 2 - 4 M INCLUYE TAPA Y CERCO ACERO 1.1.5.7 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 200MM CLASE 3 1.1.5.8 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 300MM CLASE 3 1.1.5.9 TUBERIA DE HORMIGON CENTRIFUGADO 400MM CLASE 3 1.1.5.10 RELLENO COMPACTADO CON MATERIAL DEL LUGAR 1.1.5.11 ENTIBADO DE PAREDES Y ZANJAS 1.1.5.12 ACOMETIDAS DOMICILIARIAS CON TUB DE 150 MM 1.1.5.13 SUMIDEROS HS 180 KG INCLUYE REJILLA 55 x 35 1.1.6 AGUA POTABLE 1.1.6.1 RED DE DISTRIBUCION 1.1.6.1.1 TUBERÍA DE PVC PRESIÓN 1.25 MPA 63 MM 1.1.6.1.2 CODOS DE ACERO 90-63 MM 1.1.6.1.3 CODOS DE ACERO 45-63 MM 1.1.6.1.4 TES DE ACERO 63 MM 1.1.6.1.5 VÁLVULAS DE COMPUERTA H.F. 63 MM 1.1.6.1.6 TAPONES DE ACERO DE 63 MM 1.1.6.1.7 TAPONES DE ACERO DE FOGUEO DE 63 MM 1.1.6.1.8 BOCAS DE FUEGO DE 50 MM COMPLETAS 1.1.6.1.9 UNIONES GIBAULT ASIMÉTRICAS DE ACERO DE 63 MM 1.1.6.1.10 ACOMETIDA DOMICILIARIA 1.1.6.2 BOMBEO 1.1.6.2.1 "EQUIPOS DE BOMBEO Q=3.0 L/S TDH=61 M, 4 HP" 1.1.6.2.2 TANQUES HIDRONEUMÁTICOS 4300 LITROS. 1.1.6.2.3 "TUBERÍA DE HG DE 2""" 1.1.6.2.4 "REDUCTORES DE HG. 3""X2""" 1.1.6.2.5 CODOS DE 90-160MM DE H.F. 1.1.6.2.6 "VÁLVULAS DE COMPUERTA BB DE H.F. DE 2""" 1.1.6.2.7 "VÁLVULAS CHECK BB DE H.F. DE 2""" 1.1.6.2.8 "UNIONES GIBAULT ASIMÉTRICAS 2""" 1.1.6.2.9 "TES DE H.G. DE 2""" 1.1.6.3 TANQUE CISTERNA 1.1.6.3.1 CONSTRUCCION DE TANQUE CISTERNA 1.1.6.3.2 TUBERÍA DE PVC PRESIÓN DE 1.25 MPA 110 MM 1.1.6.3.3 VÁLVULAS DE COMPUERTA H.F. 100 MM 1.1.6.3.4 UNIONES GIBAULT 100MM 1.1.6.3.5 CODO 90-110 MM PVC 1.1.6.3.6 TES DE H.F. 100MM 1.1.6.3.7 TUBERÍA DE H.S. 200 MM 1.1.6.3.8 TUBERÍA DE H.S. 150 MM 1.1.6.3.9 CAJAS DE REVISIÓN 0.6X0.6X0.6 1.1.7 BORDILLO 1.1.7.1 BORDILLO Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 123 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 87. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 1.1.8 REDES ELECTRICAS 1.1.8.1 RUBRO GENERAL 1.1.9 VIAS 1.1.9.1 DESLOJO DE MATERIAL CON VOLQUETA 1.1.9.2 RELLENOS 1.1.9.3 ADOQUINADO INCLUYE BORDILLO AMERICANO 1.1.10 ACERAS 1.1.10.1 ACERAS 1.1.11 PAISAJISMO 1.1.11.1 PAISAJISMO 1.2 CONSTRUCCION DE CASAS 1.2.1 CASA 74-73-72 (3) 1.2.2 CASA 71-70-69-68 (4) 1.2.3 CASA 01-02-03 (3) 1.2.4 CASA 36-37 (2) 1.2.5 CASA 38-39 (2) 1.2.6 CASA 04-05-06-07 (4) 1.2.7 CASA 32-33-34-35 (4) 1.2.8 CASA 40-41-42-43 (4) 1.2.9 CASA 08-09-10-11 (4) 1.2.10 CASA 28-29-30-31 (4) 1.2.11 CASA 44-45-46-47 (4) 1.2.12 CASA 64-65-66-67 (4) 1.2.13 CASA 12-13-14-15 (4) 1.2.14 CASA 24-25-26-27 (4) 1.2.15 CASA 48-49-50-51 (4) 1.2.16 CASA 60-61-62-63 (4) 1.2.17 CASA 16-17-18-19 (4) 1.2.18 CASA 20-21-22-23 (4) 1.2.19 CASA 52-53-54-55 (4) 1.2.20 CASA 56-57-58-59 (4) 1.3 ENTREGA DE LA OBRA Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 124 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 88. Plan de Negocios “Conjunto Alica nte” CUADRO 10.4 MAPA EDT DEL PROYECTO ALICANTE PROYECO ALICANTE FACTIBILIDAD PLANIFICACION EJECUCION CIERRE PROYECTO PRESUPUESTO Y ESTUDIOS CONSTRUCCION PROPIEDAD TERRENO ESPECIALES PLAN COMERCIAL DEFINITIVO CRONOGRAMA DEL PROYECTO HORIZONTAL OBRAS DE MERCADO ARQUITECTONICO PRESUPUESTO MERCADEO URBANIZACION VENTAS ESCRITURACION CONSTRUCCION LIQUIDACION DE ECONOMICO ESTRUCTURAL CRONOGRAMA PUBLICIDAD OBRA MUERTA CONTRATOS ENTREGA DE HIDROSANITARIO ACABADOS VIVIENDA ELECTRICO OBRAS EXTERIORES ESTUDIOS ESPECIALES Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 125 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 89. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.7 GESTION DEL TIEMPO DEL PROYECTO. La Gestión del tiempo del proyecto incluye los procesos necesarios para lograr la conclusión del proyecto a tiempo. 10.7.1 Definición de las actividades.- se identifica las actividades específicas del cronograma que deben ser realizadas para producir los diferentes productos entregables del proyecto. 10.7.2 Secuencia de las actividades.- identificación y documentación de la dependencia entre las actividades del cronograma. 10.7.3 Estimación de la duración de las actividades.- se estima la cantidad de períodos laborables que serán necesarios para completar cada actividad del cronograma. 10.7.4 Control del cronograma.- controla los cambios del cronograma del proyecto. GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO MESES -4 -3 -2 -1 1 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 23 24 25 26 28 30 31 Factibilidad Planificación Plan Comercial Ventas Construcción Cierre Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 126 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 90. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CUADRO 10.5 MAPA TIEMPO DEL PROYECTO ALICANTE Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 127 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 91. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8 GESTION DE LOS COSTOS DEL PROYECTO. 10.8.1 Estimación de los costes.- se desarrolla una aproximación de los costes de los recursos necesarios para completar las actividades del proyecto. 10.8.2 Preparación de presupuesto de costes.- se suman los costes estimados de actividades individuales o paquetes de trabajo a fin de establecer una línea base de costes. 10.8.3 Control de los costes.- el control de costes del proyecto busca las causas de las variaciones positivas o negativas, que afecten al plan de gestión de costes, calidad o cronograma, o producir un nivel de riesgo inaceptable en una etapa posterior del proyecto y forma parte del control integrado de cambios. En el cuadro siguiente se presenta el flujo para aprobación de cambios solicitados. CUADRO 10.6 FLUJO CAMBIOS DE COSTO Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 128 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 92. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.8.4 Medición del desempeño. Las técnicas para la medición del rendimiento ayudarán a evaluar la magnitud de todas las variaciones que inevitablemente se producirán. La técnica del valor ganado (EV) compara el valor acumulativo del coste presupuestado del trabajo realizado (ganado) en la cantidad original del presupuesto asignada tanto con el coste presupuestado del trabajo planificado (programado) como con el coste real del trabajo realizado (real). Esta técnica es especialmente útil para el control de costes, la gestión de recursos y la producción. (Guía de los Fundamentos de la Dirección de proyectos. PMBOK. Tercera Edición). GRAFICO 10.2 GRAFICO ILUSTRATIVO PARA MEDICION DEL RENDIMIENTO 3 Millones Presupuesto hasta la conclusión 3 2 Valores Acumulados Valor Planificado 2 1 1 - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 EGRESOS ACUMULADOS 203. 382. 420. 466. 504. 535. 569. 602. 639. 686. 722. 753. 784. 822. 886. 937. 1.00 1.09 1.20 1.32 1.44 1.58 1.73 1.89 2.03 2.20 2.36 2.50 2.60 2.67 2.72 Tiempo Elaborado por: El autor Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 129 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 93. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.9 GESTION DE LA CALIDAD DEL PROYECTO Esta área es de gran importancia para Gerencia de Proyectos describe los proceso requeridos para asegurar que el proyecto va satisfacer las necesidades por las cuales ha sido creado, además de lo establecido en las políticas de la Calidad y Control de la Calidad. 10.10 GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS DEL PROYECTO Se define como un conjunto necesario para mejorar la efectividad de las personas que van a estar involucradas en el proyecto, algunos de los temas que se tratan en la dirección son: el liderazgo, la delegación, desarrollo de equipos y la evaluación del desempeño. 10.11 GESTION DE LAS COMUNICACIONES DEL PROYECTO. Esta área incluye los procesos requeridos para asegurar la generación, la recolección, la distribución, el almacenamiento y destino final de la información del proyecto. Las comunicaciones afectan a todo el proyecto y a la organización, es por eso que todos los involucrados en él deben estar preparados para enviar y recibir comunicaciones. 10.11.1 Requisitos de comunicaciones de los interesados Interesados externos Dentro de los cuales tenemos a los clientes, proveedores, El Municipio y las comunidades cercanas al proyecto. Interesados internos El gerente de proyecto, promotor, miembros del equipo de proyecto. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 130 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 94. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.11.2 Información que debe ser comunicada o Estudios técnicos o Planos del Proyecto o Aprobaciones o Cronograma de trabajo y su desarrollo o Cronograma de ventas y su desarrollo o Flujos o Manejo de materiales o Desarrollo del personal o Cambios y aprobaciones de cambios o Requerimientos del cliente 10.11.3 Persona responsable de comunicar la información Asistente de Gerencia de proyectos 10.11.4 Persona o grupos que recibirán la información Cliente, Departamento Técnico, Departamento Administrativo, Profesionales, Departamento de adquisiciones, personal 10.11.5 Métodos o tecnología usadas para transmitir la información o Memorandos o Internet o Vía telefónica o personal o Libro de obra Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 131 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 95. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.11.6 Frecuencia de la comunicación Semanalmente y cuando sea necesario 10.10 GESTIÓN DEL RIESGO Los riesgos son eventos que pueden afectar negativamente un proyecto. Métodos que serán utilizados o Inductivo.- Se partirá de lo particular para llegar a conclusiones generales. o Deductivo.- Análisis de la situación general actual o Exploratorio.- Se examinará y buscará a través de un problema o situación para tener mayor comprensión. Herramientas Programas de computación La Investigación de mercado Fuentes de información: Estudio de mercado Juicio de expertos Internet La competencia Proveedores Periódicos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 132 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 96. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” Roles y responsabilidades La Gerencia de de Proyecto.- Se encargará de realizar las estimaciones necesarias de riesgo, de la planificación, control y comunicación El Departamento Administrativo.- Se encargará de la administración de los recursos, flujos comparativos y la financiación El Departamento Técnico.- Se encargará de los requisitos, la tecnología que se utilizará, el desarrollo de las interfaces, del rendimiento y fiabilidad y del control de la calidad - Preparación del presupuesto Se realizarán las estimaciones necesarias, asignación de recursos y la inclusión en la línea base del coste del proyecto - Periodicidad La gestión de riegos se realizará mensualmente durante el ciclo de vida del Proyecto, dentro del cronograma del mismo. - Categorías de riesgo Las categorías y subcategorías donde pueden surgir riesgos en el Proyecto se pueden observar en la estructura de desglose de riesgos que viene a continuación: Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 133 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 97. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.12 GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO La gestión de las adquisiciones del proyecto incluye los procesos requeridos para adquirir o comprar productos, servicios o resultados necesarios por el equipo de trabajo para su ejecución. x Determinando qué, cómo y cuándo comprar o adquirir. x Documentando los requerimientos del producto o servicio e identificando los proveedores potenciales. x Obteniendo cotizaciones, ofertas y/o propuestas adecuadas. x Revisando ofertas y seleccionando los proveedores escogidos. x Manejando el contrato y las relaciones entre los vendedores y los compradores. x Completando y cerrando los contratos aplicables al proyecto. CUADRO 10.7 PLAN DE GESTION DE ADQUISICIONES Elaborado por: El autor. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 134 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 98. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 10.13 CONCLUSIONES Los objetivos de la gerencia es manejar el presupuesto con los recursos necesarios, dentro de los plazos previstos y con la rentabilidad deseada. La gerencia del proyecto debe establecer un adecuado control en las tres variables importantes del proyecto, es decir, en el alcance, el presupuesto y los plazos, con el fin de cumplir con los objetivos planteados, satisfaciendo los requerimientos del cliente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 135 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 99. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” CAPITULO 11 ASPECTO LEGAL DEL PROYECTO Los aspectos legales del Conjunto Habitacional Alicante se divide en: x Aspectos legales Empresa Promotora x Aspectos legales del Proyecto 11.1 Aspectos legales empresa promotora Los aspectos legales considerados por el promotor son: x Participación entre socios x Impuestos a la Renta (25% de las utilidades luego de descontado la participación a los empleados) o Organismo: SRI x Contribución Superintendencia de Compañías o Organismo: Superintendencia de Compañías x Impuestos a los capitales (1.50/ 00 del patrimonio de la empresa) o Organismo: IMQ x Patente Municipal ( Municipio establece la tasa en base al capital) o Organismo: IMQ 11.2 Aspectos Legales del Proyecto Capítulo que describe los pasos legales que se dieron para el desarrollo del proyecto inmobiliario, los cuales están divididos en: x Compra del terreno x Aprobación de planos Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 136 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 100. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” x Permisos de construcción x Declaratoria de propiedad horizontal x Escritura de compra venta 11.2.1 Requisitos para la adquisición del lote o Certificado de gravámenes otorgado por el Registro de la Propiedad del Cantón Rumiñahui o Cédulas y papeletas de votación de los comparecientes o Contrato de compra venta celebrado ante una Notaría del Cantón Rumiñahui, Sangolquí, Provincia de Pichincha o Pago de alcabalas en Ilustre Municipio de Rumiñahui o Municipio, utilidad e impuesto predial o Inscripción en el Registro de la propiedad o Factibilidad de energía eléctrica o Factibilidad de servicio telefónico, agua potable y alcantarillado 11.2.2 Requisitos para la aprobación de planos o Informe de regulación metropolitana (I.R.M) o Formulario de aprobación de planos o Escrituras inscritas en el Registro de la Propiedad o Comprobante del pago del Impuesto Predial del año en curso o Comprobante de pago del 1/1000 al Colegio de Arquitectos o Copia del carnet Municipal y Profesional o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 137 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 101. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Tres juegos de planos arquitectónicos escala 1:100 0 1:50, adjuntando archivo digital. 11.2.3 Requisitos para la aprobación de planos estructurales o Acta de registro de planos aprobados o Planos arquitectónicos registrados o Formulario N. 5 (permiso de construcción) o Respaldo magnético de los planos estructurales (solo Lectura) o Un original y dos copias de los planos estructurales 11.2.4 Requisitos para el permiso único de construcción o Formulario de permisos varios o Escrituras o Comprobante del pago del Impuesto Predial del año en curso o Copia del carnet Municipal y Profesional o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) o Comprobante de pago del 1/1000 al Colegio de Arquitectos departamento de planificación o Informe de aprobación de planos o Planos arquitectónicos aprobados o Comprobante de la tasa de aprobación de planos o Comprobante de pago del fondo de garantía o Comprobante de pago de agua potable y alcantarillado o Última carta de pago o contrato de servicios o Hoja de estadística del INEN Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 138 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 102. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Informe de los diseños eléctricos, sanitario y bomberos aprobado por la Empresa respectiva a partir de los 501 m2 de construcción o 6 unidades de vivienda o Formulario del estudio de suelos y memoria técnica o Dos juegos de planos estructurales dos juegos de planos de instalaciones, adjuntar archivo digital. 11.2.5 Requisitos para declaratoria de propiedad horizontal o Informe de regulación metropolitana (I.R.M) o Formulario de propiedad horizontal o Informe de aprobación de planos o Un juego de planos arquitectónicos aprobados o Un original y dos copias del cuadro de alícuotas y linderos o Escrituras legalizadas del terreno o Certificados de gravámenes del Registro de la Propiedad o Comprobante del pago del Impuesto Predial del último año o Copia de la cédula de identidad y papeleta de votación de propietarios (esposos) 11.2.6 Requisitos para Escritura de compra venta o Declaratoria de Propiedad Horizontal o Escrituras de compra venta o Permiso de habitabilidad o Recuperación de garantía 11.2.7 Requisitos para la devolución del fondo de garantía o Oficio al señor Director de Planificación o Certificado actualizado de No Adeudar al Municipio Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 139 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 103. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” o Informe de Aprobación de Planos Arquitectónicos o Original o fotocopia certificada del comprobante de pago del Fondo de Garantía o Permiso Provisional de construcción, aprobado o Permiso definitivo de construcción, aprobado o Un juego de planos del proyecto arquitectónico aprobado actualizado o en vigencia. Situación legal del proyecto Actualmente el proyecto cuenta con el lote que se ha adquirido legalmente, registrado y ha obtenido el permiso de construcción. Se han realizado todos los trámites para la declaratoria de propiedad horizontal, la misma que es necesaria para la venta y entrega de las casas del proyecto Alicante. 11.2.8 Requisitos legales para el proceso de cierre o Declaratoria de Propiedad Horizontal o Escrituras de compra venta o Permiso de habitabilidad o Recuperación de garantía Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 140 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 104. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” 11.3 CONCLUSIONES. Se debe poner cuidado en las Ordenanzas Municipales, debiendo siempre mantenerse actualizados en cambios que constantemente se suscitan en nuestro medio. Se deberá considerar todos los aspectos legales de la legislación ecuatoriana que rigen a las empresas con el objeto de que esta no tenga inconvenientes y pueda operar normalmente. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Página 141 Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 105. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” FUENTES DE CONSULTA REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Lola Vázquez S. Napoleón Saltos G. “Ecuador: su realidad”. Informativos de INEC. Ministerio de Trabajo y Empleo, Acuerdo 189, R.O No. 242,29 de diciembre del 2007. Publicaciones FLACSO año 2006. Revista Gestión Enero 2008. Bancos privado del Ecuador, Abril 2006. Banco Central del Ecuador, Abril 2006. Revista Líderes 12 de mayo de 2008. Gridcon Consultores 2007. Ernesto Gamboa & Asociados. Market Watch. Información proporcionada por Proyecto Alicante. Información proporcionada por Inmocasales. El Concejo Metropolitano de Quito. La Ordenanza de Normas de Arquitectura y Urbanismo para el Distrito Metropolitano de Quito Plan de Negocios. Graham Friend y Stefan Zehle. REFERENCIAS ELECTRÓNICAS MARZO 2008 http://es.wipipedia.org/wiki/Ciudades_de_Ecuador 02/03/08 Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 106. Plan de Negocios “Conjunto Alicante” http://www.infobienes.com-Cotizador del Banco de Guayaquil www.bce.fin.ec/indicador.php?tbl=variacion_pib (http://www.prochile.cl/pdf/ecuador_construccion_2007.pdf). www.bce.fin.ec/docs.php?path=/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/TasasInteres/Indi ce.htm. (www.iess.gov.ec/hipotecarios/preguntas_frecuentes.htm 03/03/08). www.bce.gov.ec/docs.php?path=/documentos/Publicacionesnotas/Catalogo/IEMensual/Ind ices/m1871012008.htm www.bce.fin.ec/indicador.php?tbl=inflacion_mensual http://www.bce.fin.ec/frame.php?CNT=ARB0000899 www.bce.fin.ec/indicador.php?tbl=inflacion Google, Catastro. REFERENCIAS DE CLASES MDI 2008 Federico Eliscovich. Finanzas. Clases MDI. Lic. Ernesto Gamboa. Estudio de Mercado. Clases MDI. Ec. Franklin Maiguashca. Entorno Económico. Clases MDI. Universidad San Francisco de Quito / Universidad Politécnica de Madrid Ing. Carlos Geovanny Herrera Tituaña MDI/2008
  • 107. 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 - 15.095,81 29.995,25 36.464,16 30.523,72 22.374,88 - 15.095,81 45.091,06 81.555,22 112.078,94 134.453,82 2.500.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 500.000,00 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 1 1 2 1 1 0 45018,91892 45018,91892 90037,83784 45018,91892 45018,91892 0 45018,91892 90037,83784 180075,6757 225094,5946 270113,5135 MESES 16 Jul-07 Ago-07 1 2 1 Jul-07 1 45.019 4.502 1.000 2 Ago-07 1 45.019 4.502 3 Sep-07 2 90.038 4 Oct-07 1 45.019 5 Nov-07 1 45.019 6 Dic-07 2 90.038 7 Ene-08 2 90.038 8 Feb-08 2 90.038 9 Mar-08 3 135.057 10 Abr-08 3 135.057 11 May-08 4 180.076 12 Jun-08 4 180.076 13 Jul-08 4 180.076 14 Ago-08 4 180.076 15 Sep-08 4 180.076 16 Oct-08 4 180.076 17 Nov-08 4 180.076 18 Dic-08 4 180.076 19 Ene-09 4 180.076 20 Feb-09 4 180.076 21 Mar-09 4 180.076
  • 108. 23 May-09 4 180.076 24 Jun-09 4 180.076 VENTAS MENSUALES 4.502 5.502 VENTAS ACUMULADAS 4.502 10.004 VENTAS ACUMULADAS 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 CONSTRUCCION 15.208 31.462 TERRENO DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 110.782 1.864 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.500 1.500 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 7.025 468 VENTAS 2,50% 113 138 EGRESOS MENSUALES 134.628 35.432 EGRESOS ACUMULADOS 134.628 170.059 14.050 7025 468,3333333 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -
  • 109. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 (134.628) (170.059) 4.502 10.004 0 (130.126) (160.055) (1.100.634) 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 - 1 2 3 4 5 6 (1.000.000) (2.000.000) (3.000.000) (4.000.000) solca 0,50% Impuesto unico 0,50% CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO PRECIO DE LA VIVIENDA 43800 33800 ANOS PAGO INICIAL 13140 10140 10 MONTO DE CREDITO(70%) 32630 23660 11 VALOR DE LA CUOTA MENSUAL $ 391,61 $ 283,96 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ($ 466,26) #¡DIV/0! 1 -26,7 2 -31,4 3 -35,2 4 -40,7 5 -128,5
  • 110. 7 -183,1 8 -207,5 9 -239,4 10 -251,7 11 -299,2 12 -338,5 13 -378,9 14 -388,7 15 -396 16 -394,5 17 -394,2 18 -422,8 19 -399,1 SERVICIO DEL CREDITO 20 -334,9 MES MES CAPITAL GASTOS 21 -279,8 1 12 120000 3.896 22 -225,4 2 13 23 -171,6 3 14 24 -134,3 4 15 25 -109,3 5 16 26 -41,2 6 17 27 25,4 7 18 28 90,3 8 19 29 152,8 9 20 30 215,4 10 21 11 22 12 23 13 24 14 25 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 120000 3896,375424 1 2 3 4 5
  • 111. 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 27.909,18 25.661,09 28.056,50 37.078,88 27.887,63 23.733,36 162.363,00 188.024,09 216.080,59 253.159,47 281.047,10 304.780,46 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 2 2 2 3 3 4 90037,83784 90037,83784 90037,83784 135056,7568 135056,7568 180075,6757 360151,3514 450189,1892 540227,027 675283,7838 810340,5405 990416,2162 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 3 4 5 6 7 8 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 9.004 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 4.502 1.501 1.501 1.501 1.501 4.502 1.801 1.801 1.801 9.004 4.502 4.502 9.004 2.251 9.004
  • 112. 11.130 9.200 10.701 17.004 21.505 23.756 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 S ACUMULADAS 1.000.000 3.331.400 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 2 3 37.653 31.890 23.682 29.157 27.028 29.838 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 278 230 268 425 538 594 41.763 35.952 27.782 33.414 31.397 34.264 211.822 247.774 275.556 308.970 340.367 374.631 2.811.747 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -
  • 113. 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 (211.822) (247.774) (275.556) (308.970) (340.367) (374.631) 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 (190.688) (217.440) (234.521) (250.931) (260.823) (271.331) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 12,50% 12 TA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO 1,04% $/mes BASE 100 VARIACIÓN $ 490 $ 478 100,0 0,0 $ 456 95,5 -4,5 $ 470 Pago mensual ($/mes) $ 439 91,8 -3,8 $ 424 88,8 -3,3 $ 450 $ 412 86,3 -2,8 $ 430 $ 402 84,2 -2,4 $ 394 82,4 -2,1 $ 410 $ 387 80,9 -1,8 $ 390 $ 380 79,7 -1,6 $ 375 78,6 -1,4 $ 370 $ 371 77,6 -1,2 $ 350 10 11 12 VALOR DEL MONTO SOLICITADO MONTO CUOTA MENSUAL INMUEBLE ENTRADA monto solic SOLICITADO CUOTA (**) 1,5 171428,572 51428,5716 120000,0004 123.896 $ 7.584 11 43800 13140 30660 32.630 $ 456 12 43800 13140 30660 32.630 $ 439 13 43800 13140 30660 32.630 $ 424 14 43800 13140 30660 32.630 $ 412
  • 114. 16 43800 13140 30660 32.630 $ 394 17 43800 13140 30660 32.630 $ 387 18 43800 13140 30660 32.630 $ 380 19 43800 13140 30660 32.630 $ 375 20 43800 13140 30660 32.630 $ 371 (*) Monto aproximaado que depende de la ciudad en que está ubicado el proyecto (**) Cuota mensual incluido financiamiento, seguro, gastos legales y otros Fuente: www.infobienes.com-Cotizador del Banco de Guayaquil GASTOS E INTERES ACUMULADO 3.896 3896,375424 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 $ 7.584 7584,262841 140413,1066 6 7 8 9 10 11
  • 115. 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 22.455,56 29.946,29 55.529,28 43.045,67 62.175,03 80.920,32 327.236,02 357.182,31 412.711,59 455.757,26 517.932,29 598.852,61 MODELO DE VENTAS 2.144.937,55 ENTRADA 10% CUOTAS 20% PAGO HIP 70% Series1 Series2 27 28 29 30 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 1170491,892 1350567,568 1530643,243 1710718,919 1890794,595 2070870,27 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 9 10 11 12 13 14 1.000 1.000 31.513 1.125 1.125 31.513 2.573 2.573 63.026 1.501 1.501 31.513 1.801 1.801 31.513 4.502 4.502 63.026 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 7.203 18.008
  • 116. 30.831 34.690 283.298 38.395 45.598 52.801 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 VENTA MENSUAL 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 39.572 30.500 26.345 24.949 32.519 62.523 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 771 867 7.082 960 1.140 1.320 44.175 35.199 37.260 29.741 37.491 67.675 418.806 454.005 491.265 521.005 558.496 626.171
  • 117. (418.806) (454.005) (491.265) (521.005) (558.496) (626.171) 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 (284.675) (285.184) (39.146) (30.492) (22.385) (37.259) 12245 26912 39157 40697 -1540 20 21 22 23 24 O 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Plazo del crédito (años) 0,51% 0,51% 0,48% 0,65% IMP. UNICO SOLCA SEGURO DESGRAVAMEN DE INCENDIO (1ER AÑO) GASTOS LEGALES SEGURO GASTOS REGISTRO DE PROPIEDAD(*) 618 618 574 777 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995
  • 118. 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 158 158 147 199 314 995 ubicado el proyecto 12 13 14 15 16 17 3.896 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 119. 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 100.521,85 108.571,79 112.833,11 131.409,77 144.284,71 148.957,78 699.374,46 807.946,25 920.779,36 1.052.189,13 1.196.473,84 1.345.431,62 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 2250945,946 2431021,622 2611097,297 2791172,973 2971248,649 3151324,324 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 15 16 17 18 19 20 2.251 63.026 2.573 63.026 3.859 3.859 94.540 4.502 4.502 94.540 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 9.004 18.008
  • 120. 60.004 188.436 369.155 180.076 180.076 181.876 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 84.078 145.149 184.789 275.874 300.988 282.622 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 - - - - 1.500 4.711 9.229 4.502 4.502 4.547 89.410 153.692 197.382 283.739 308.854 290.532 715.581 869.273 1.066.655 1.350.394 1.659.248 1.949.781
  • 121. (715.581) (869.273) (1.066.655) (1.350.394) (1.659.248) (1.949.781) 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 (66.666) (31.921) 139.852 36.188 (92.590) (201.246) TOS LEGALES
  • 122. 18 19 20 21 22 23 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 123. 24 25 26 27 28 29 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 140.661,63 162.652,20 150.298,86 135.886,62 98.826,64 67.943,32 1.486.093,25 1.648.745,45 1.799.044,31 1.934.930,93 2.033.757,57 2.101.700,89 24 Jun-09 TOTAL 4 180075,6757 3331400 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 TOTAL 21 22 23 24 45.019 45.019 90.038 45.019 45.019 90.038 90.038 90.038 135.057 135.057 180.076 180.076 180.076 180.076 126.053 180.076 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 7.203 126.053 180.076 9.004 9.004 9.004 126.053 180.076 12.005 12.005 12.005 126.053 180.076 18.008 18.008 18.008 126.053 180.076
  • 124. 54.023 126.053 180.076 180.076 180.076 186.678 197.483 262.310 936.394 3.331.400 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 265.828 183.439 113.335 42.938 2.321.367 203.400 203.400 1.864 1.864 1.864 1.864 153.646 1.500 1.500 1.500 1.500 36.000 - - - - 14.050 4.667 4.937 6.558 23.410 83.285 273.859 191.740 123.257 273.112 2.811.747 286.980,85 2.223.640 2.415.379 2.538.636 2.811.747
  • 125. (2.223.640) (2.415.379) (2.538.636) (2.811.747) 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 (288.426) (282.683) (143.629) 519.653
  • 126. 24 25 26 27 28 29 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 127. 30 Dic-09 43.236,66 2.144.937,55 2.144.937,55
  • 130. 30 7.584 140.413
  • 131. GRAFICO 10.1 CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO MESES -4 -3 -2 -1 1 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 23 24 25 26 28 Factibilidad Planificación Plan Comercial Ventas Construcción
  • 132. 30 31 Cierre
  • 133. CUADRO VALORADO DE VENTAS MES DE VENTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 4.502 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 31.513 2 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 3 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 4 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 5 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 6 9.004 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 63.026 7 9.004 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 1.501 63.026 8 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 9 18.008 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 126.053 10 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 11 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 12 ESTADO ACTUAL DE LAS VENTAS 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 1 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 2 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 3 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 4 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 5 13.506 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 94.540 6 13.506 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 2.456 94.540 7 13.506 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 2.701 94.540 8 13.506 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 3.001 94.540 9 13.506 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 94.540 10 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 94.540 11 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 4.502 4.502 94.540 12 13.506 5.402 5.402 5.402 5.402 5.402 94.540 13 13.506 6.753 6.753 6.753 6.753 94.540 14 - - - - - 15 - - - - 16 - - - 17 - - 18 - TOTAL 4.502 14.256 21.009 19.508 21.759 19.508 21.009 31.513 34.515 33.014 35.265 37.516 39.767 72.781 135.807 166.570 135.057 135.057 104.498 105.699 168.725 169.101 139.195 141.446 144.597 135.594 133.343 131.092 128.841 850.858 - TOTAL ACUMULADO 4.502 18.758 39.767 59.275 81.034 100.542 121.551 153.064 187.579 220.593 255.858 293.373 333.140 405.921 541.728 708.298 843.354 978.411 1.082.910 1.188.609 1.357.334 1.526.435 1.665.630 1.807.076 1.951.673 2.087.267 2.220.610 2.351.702 2.480.542 3.331.400 3.331.400 Crédirto Hipotecario (70%) 12 Cuotas mensuales en total (1,67%) Anticipo (10%) El cronograma valorado de ingresos se elabora bajolas siguientes consideraciones: Los ingresos totales: Area útil vendible $ 3,331,400 USD Se estima vender las 74 casas en 25 meses con una absorción de 3 U/mes, las ventas se inician conjuntamente con la obra Sec considera que cada venta corresponde al 10% del total de los ingresos La forma de pago: 10% entrada, 20% en cuotas iguales durante 12 meses y el saldo 70 % mediante crédito hipotecario
  • 134. CRONOGRAMA VALORADO DE GASTOS (US) MES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 FECHA Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 TOTAL TERRENO 203400 203.400 DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 149.564 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 221.564 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 43.200 COSTO DIRECTO EDIFICACIONES 15.096 29.995 36.464 30.524 22.375 27.909 25.661 28.057 37.079 27.888 23.733 22.456 29.946 55.529 43.046 62.175 80.920 100.522 108.572 112.833 131.410 144.285 148.958 140.662 162.652 150.299 135.887 98.827 67.943 43.237 2.144.938 VENTAS 1.125 3.376 4.502 3.376 3.376 2.251 2.251 4.502 4.502 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 - - - - 83.285 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 11.620 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 792 29.050 TOTAL: 203.400 178.846 38.087 45.681 38.615 30.466 34.875 32.627 37.273 46.296 35.979 31.825 30.547 38.038 63.621 51.137 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 2.725.437 Elaboración: El autor 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 TOTAL 203.400 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 2.483 221.564 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 1.440 43.200 62.175 80.920 100.522 108.572 112.833 131.410 144.285 148.958 140.662 162.652 150.299 135.887 98.827 67.943 43.237 2.144.938 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 3.376 - - - - 83.285 792 792 792 792 792 792 792 792 29.050 70.266 89.012 108.613 116.663 120.925 139.501 152.376 157.049 147.961 169.951 154.222 139.809 102.749 71.866 47.159 2.725.437
  • 135. 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 - 15.095,81 29.995,25 36.464,16 30.523,72 22.374,88 - 15.095,81 45.091,06 81.555,22 112.078,94 134.453,82 2.500.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 500.000,00 - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0 1 2 3 4 5 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 1 1 2 1 1 0 45018,91892 45018,91892 90037,83784 45018,91892 45018,91892 0 45018,91892 90037,83784 180075,6757 225094,5946 270113,5135 MESES 16 Jul-07 Ago-07 1 2 1 Jul-07 1 45.019 4.502 1.000 2 Ago-07 1 45.019 4.502 3 Sep-07 2 90.038 4 Oct-07 1 45.019 5 Nov-07 1 45.019 6 Dic-07 2 90.038 7 Ene-08 2 90.038 8 Feb-08 2 90.038 9 Mar-08 3 135.057 10 Abr-08 3 135.057 11 May-08 4 180.076 12 Jun-08 4 180.076 13 Jul-08 4 180.076 14 Ago-08 4 180.076 15 Sep-08 4 180.076 16 Oct-08 4 180.076 17 Nov-08 4 180.076 18 Dic-08 4 180.076 19 Ene-09 4 180.076 20 Feb-09 4 180.076 21 Mar-09 4 180.076
  • 136. 23 May-09 4 180.076 24 Jun-09 4 180.076 VENTAS MENSUALES 4.502 5.502 VENTAS ACUMULADAS 4.502 10.004 VENTAS ACUMULADAS 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 CONSTRUCCION 15.208 31.462 TERRENO DISEÑOS, GASTOS DE APROBACION Y OTROS 110.782 1.864 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 1.500 1.500 GASTOS DE PUBLICIDA Y PROMOCION 7.025 468 VENTAS 2,50% 113 138 EGRESOS MENSUALES 134.628 35.432 EGRESOS ACUMULADOS 134.628 170.059 14.050 7025 468,3333333 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -
  • 137. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 (134.628) (170.059) 4.502 10.004 0 (130.126) (160.055) (1.100.634) 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 - 1 2 3 4 5 6 (1.000.000) (2.000.000) (3.000.000) (4.000.000) solca 0,50% Impuesto unico 0,50% CUOTA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO PRECIO DE LA VIVIENDA 43800 33800 ANOS PAGO INICIAL 13140 10140 10 MONTO DE CREDITO(70%) 32630 23660 11 VALOR DE LA CUOTA MENSUAL $ 391,61 $ 283,96 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ($ 466,26) #¡DIV/0! 1 -26,7 2 -31,4 3 -35,2 4 -40,7 5 -128,5
  • 138. 7 -183,1 8 -207,5 9 -239,4 10 -251,7 11 -299,2 12 -338,5 13 -378,9 14 -388,7 15 -396 16 -394,5 17 -394,2 18 -422,8 19 -399,1 SERVICIO DEL CREDITO 20 -334,9 MES MES CAPITAL GASTOS 21 -279,8 1 12 120000 1.988 22 -225,4 2 13 23 -171,6 3 14 24 -134,3 4 15 25 -109,3 5 16 26 -41,2 6 17 27 25,4 7 18 28 90,3 8 19 29 152,8 9 20 30 215,4 10 21 11 22 12 23 13 24 14 25 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 120000 1988,186047 1 2 3 4 5
  • 139. 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 27.909,18 25.661,09 28.056,50 37.078,88 27.887,63 23.733,36 162.363,00 188.024,09 216.080,59 253.159,47 281.047,10 304.780,46 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 6 7 8 9 10 11 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08 2 2 2 3 3 4 90037,83784 90037,83784 90037,83784 135056,7568 135056,7568 180075,6757 360151,3514 450189,1892 540227,027 675283,7838 810340,5405 990416,2162 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 3 4 5 6 7 8 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 1.125 9.004 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 4.502 1.501 1.501 1.501 1.501 4.502 1.801 1.801 1.801 9.004 4.502 4.502 9.004 2.251 9.004
  • 140. 11.130 9.200 10.701 17.004 21.505 23.756 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 S ACUMULADAS 1.000.000 3.331.400 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 2 3 37.653 31.890 23.682 29.157 27.028 29.838 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 278 230 268 425 538 594 41.763 35.952 27.782 33.414 31.397 34.264 211.822 247.774 275.556 308.970 340.367 374.631 2.811.747 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -
  • 141. 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 (211.822) (247.774) (275.556) (308.970) (340.367) (374.631) 21.134 30.334 41.035 58.039 79.544 103.301 (190.688) (217.440) (234.521) (250.931) (260.823) (271.331) 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 12,50% 12 TA MENSUAL SEGÚN EL PLAZO 1,04% $/mes BASE 100 VARIACIÓN $ 490 $ 478 100,0 0,0 $ 456 95,5 -4,5 $ 470 Pago mensual ($/mes) $ 439 91,8 -3,8 $ 424 88,8 -3,3 $ 450 $ 412 86,3 -2,8 $ 430 $ 402 84,2 -2,4 $ 394 82,4 -2,1 $ 410 $ 387 80,9 -1,8 $ 390 $ 380 79,7 -1,6 $ 375 78,6 -1,4 $ 370 $ 371 77,6 -1,2 $ 350 10 11 12 VALOR DEL MONTO SOLICITADO MONTO CUOTA MENSUAL INMUEBLE ENTRADA monto solic SOLICITADO CUOTA (**) 1,5 45000 13500 31500 33.488 $ 2.050 11 45000 13500 31500 33.488 $ 468 12 45000 13500 31500 33.488 $ 450 13 45000 13500 31500 33.488 $ 435 14 45000 13500 31500 33.488 $ 423
  • 142. 16 45000 13500 31500 33.488 $ 404 17 45000 13500 31500 33.488 $ 397 18 45000 13500 31500 33.488 $ 390 19 45000 13500 31500 33.488 $ 385 20 45000 13500 31500 33.488 $ 380 (*) Monto aproximaado que depende de la ciudad en que está ubicado el proyecto (**) Cuota mensual incluido financiamiento, seguro, gastos legales y otros Fuente: www.infobienes.com-Cotizador del Banco de Guayaquil GASTOS E INTERES ACUMULADO 1.988 3896,375424 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 $ 2.050 7584,262841 38887,55183 6 7 8 9 10 11
  • 143. 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 22.455,56 29.946,29 55.529,28 43.045,67 62.175,03 80.920,32 327.236,02 357.182,31 412.711,59 455.757,26 517.932,29 598.852,61 MODELO DE VENTAS 2.144.937,55 ENTRADA 10% CUOTAS 20% PAGO HIP 70% Series1 Series2 27 28 29 30 12 13 14 15 16 17 Jun-08 Jul-08 Ago-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 1170491,892 1350567,568 1530643,243 1710718,919 1890794,595 2070870,27 Mar-08 Abr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Ago-08 9 10 11 12 13 14 1.000 1.000 31.513 1.125 1.125 31.513 2.573 2.573 63.026 1.501 1.501 31.513 1.801 1.801 31.513 4.502 4.502 63.026 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.251 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 2.573 13.506 3.859 3.859 3.859 3.859 3.859 13.506 4.502 4.502 4.502 4.502 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 7.203 18.008
  • 144. 30.831 34.690 283.298 38.395 45.598 52.801 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 VENTA MENSUAL 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 39.572 30.500 26.345 24.949 32.519 62.523 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 468 468 468 468 771 867 7.082 960 1.140 1.320 44.175 35.199 37.260 29.741 37.491 67.675 418.806 454.005 491.265 521.005 558.496 626.171
  • 145. (418.806) (454.005) (491.265) (521.005) (558.496) (626.171) 134.131 168.821 452.119 490.513 536.111 588.912 (284.675) (285.184) (39.146) (30.492) (22.385) (37.259) 12245 26912 39157 40697 -1540 20 21 22 23 24 O 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Plazo del crédito (años) 0,51% 0,51% 0,48% 0,65% IMP. UNICO SOLCA SEGURO DESGRAVAMEN DE INCENDIO (1ER AÑO) GASTOS LEGALES SEGURO GASTOS REGISTRO DE PROPIEDAD(*) 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995
  • 146. 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 162 162 151 204 314 995 ubicado el proyecto 12 13 14 15 16 17 3.896 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 147. 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 100.521,85 108.571,79 112.833,11 131.409,77 144.284,71 148.957,78 699.374,46 807.946,25 920.779,36 1.052.189,13 1.196.473,84 1.345.431,62 18 19 20 21 22 23 Dic-08 Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 4 4 4 4 4 4 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 180075,6757 2250945,946 2431021,622 2611097,297 2791172,973 2971248,649 3151324,324 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dic-08 Ene-09 Feb-09 15 16 17 18 19 20 2.251 63.026 2.573 63.026 3.859 3.859 94.540 4.502 4.502 94.540 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 126.053 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 7.203 18.008 7.203 7.203 18.008 9.004 18.008
  • 148. 60.004 188.436 369.155 180.076 180.076 181.876 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 84.078 145.149 184.789 275.874 300.988 282.622 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.864 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 468 468 - - - - 1.500 4.711 9.229 4.502 4.502 4.547 89.410 153.692 197.382 283.739 308.854 290.532 715.581 869.273 1.066.655 1.350.394 1.659.248 1.949.781
  • 149. (715.581) (869.273) (1.066.655) (1.350.394) (1.659.248) (1.949.781) 648.916 837.352 1.206.507 1.386.583 1.566.658 1.748.535 (66.666) (31.921) 139.852 36.188 (92.590) (201.246) TOS LEGALES
  • 150. 18 19 20 21 22 23 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 151. 24 25 26 27 28 29 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 140.661,63 162.652,20 150.298,86 135.886,62 98.826,64 67.943,32 1.486.093,25 1.648.745,45 1.799.044,31 1.934.930,93 2.033.757,57 2.101.700,89 24 Jun-09 TOTAL 4 180075,6757 3331400 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 TOTAL 21 22 23 24 45.019 45.019 90.038 45.019 45.019 90.038 90.038 90.038 135.057 135.057 180.076 180.076 180.076 180.076 126.053 180.076 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 126.053 180.076 7.203 7.203 7.203 126.053 180.076 9.004 9.004 9.004 126.053 180.076 12.005 12.005 12.005 126.053 180.076 18.008 18.008 18.008 126.053 180.076
  • 152. 54.023 126.053 180.076 180.076 180.076 186.678 197.483 262.310 936.394 3.331.400 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 265.828 183.439 113.335 42.938 2.321.367 203.400 203.400 1.864 1.864 1.864 1.864 153.646 1.500 1.500 1.500 1.500 36.000 - - - - 14.050 4.667 4.937 6.558 23.410 83.285 273.859 191.740 123.257 273.112 2.811.747 286.980,85 2.223.640 2.415.379 2.538.636 2.811.747
  • 153. (2.223.640) (2.415.379) (2.538.636) (2.811.747) 1.935.213 2.132.696 2.395.006 3.331.400 (288.426) (282.683) (143.629) 519.653
  • 154. 24 25 26 27 28 29 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584 7.584
  • 155. 30 Dic-09 43.236,66 2.144.937,55 2.144.937,55
  • 158. 30 7.584 140.413