Arrendamiento general

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERALPor: John Carlos Camacho Puyosudefensor@yahoo.comNeiva (Huila)ColombiaPor: John Carlos Camacho Puyo

CONTRATO DE ARRENDAMIENTOPor: John Carlos Camacho PuyoDEFINICION DE ARRENDAMIENTO: Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado: Conceder el goce de una cosa (Arrendamiento de cosas): 1.1 Arrendamiento de cosas en general. 1.2 Arrendamiento de casas, almacenes y edificios. 1.3 Arrendamiento de predios rústicos. 1.4 Arrendamiento de inmueble urbano destinada a vivienda. 1.5 Arrendamiento de local comercialO a ejecutar una obra (Contrato de obra): Es obra material. 2.1 Contrato de obra propiamente dicho. 2.2 Contrato de construcción de edificios.O prestar un servicio: Es obra inmaterial: 3.1 Arrendamiento de servicios:Subordinados: Régimen laboral: Contrato de trabajo.Sin subordinación: Contrato de prestación de servicios 3.2 Arrendamiento de transporte: Es más relevante en comercial, con el contrato de transporte.(Art.1973 C.C., código sustantivo del trabajo, Código de Comercio)Por: John Carlos Camacho Puyo

Arrendamiento de cosas en general Por: John Carlos Camacho PuyoDEFINICIÓN: Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce, un precio o canon (renta si es periódica) determinado.PARTES:ARRENDADOR: El que proporciona el uso y/o goce de la cosa, y recibe el precio a cambio.ARRENDATARIO, INQUILINO (cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes y edificios), COLONO (en predios rústicos): La que paga el precio y recibe a cambio el uso y/o goce de la cosa. (art.1977, 2028, 2037, 1975 inc.2 C.C.).Por: John Carlos Camacho Puyo

CARACTERISTICAS:Por: John Carlos Camacho PuyoCARACTERISTICAS:Generalidades.El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo los casos de consensualidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es:Consensual: Es consensual el arrendamiento sobre bienes inmuebles (también muebles), salvo pacto en contrario a diferencia de la compraventa.Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera en proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.Conmutativo: Por lo que se precisan los alcances de las prestaciones de antemano. Excepcionalmente es ALEATORIO, como en el caso de aparcería art.1975 C.C.: “El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha”. De ejecución sucesiva o de ejecución instantánea. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento. O pueden ser de ejecución instantánea para una de las partes.Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.Típico-Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.Por: John Carlos Camacho Puyo

REQUISITOS:Por: John Carlos Camacho PuyoREQUISITOS:Todos los requisitos de eficacia: Existencia (Consensual salvo pacto en contrario: precio.-cosa), Validez (Capacidad, Consentimiento libre de vicio, objeto lícito, causa lícita, etc.).REQUISITOS DE LA COSA ARRENDADA:Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.Que la cosa exista al momento de perfeccionarse; el contrato o se espere llegue a existir. Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento es un caso donde falta objeto y por ende, el contrato es inexistente.Que la cosa no este prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar: 3.1 El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido. 3.2 El derecho de alimentación. 3.3 Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación 3.4 Los bienes de uso publico.La cosa sea ajena al arrendatario, pero puede ser propia o ajena al arrendador: 4.1 Con relación al arrendador:Arrendamiento de cosa propia del arrendador: Es lo usual, que el dueño conceda el use y goce a cambio de un precio.Arrendamiento de cosa ajena al arrendador: Es valido el arrendamiento de cosa ajena, a éste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto. 4.2 Con relación al arrendatario: Arrendamiento de cosa propia del arrendatario: Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es eficaz el arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesión.Por: John Carlos Camacho Puyo

PRECIO:Por: John Carlos Camacho PuyoPRECIO:Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria Comodato (comodato es gratuito y real a diferencia del arrendamiento).Requisitos del precio:Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.Que el precio sea determinado o determinable.Que el precio sea real (no simulado)Que el precio sea serio (animusjocandi, precio irrisorio).Exclusión de la lesión enorme en el arrendamiento: Si el precio no es justo, esto es que no guarde proporción en las prestaciones. No es viable la acción rescisoria por lesión enorme, porque la ley no lo autoriza. Pero si podría por seriedad.Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:Por: John Carlos Camacho PuyoAdemás de lo estipulado por las partes:Obligación de entregar la cosa arrendada. 1.1 Momento: La entrega debe hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato (dando y dando), salvo estipulación de las partes. Semejante a la compraventa (art.1882 C.C.) 1.2 Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el domicilio del deudor.(art.1645 C.C.) 1.3 Modo: Se puede entregar por los mismos medios que el modo tradición de muebles, si que signifique transferencia de dominio (art.754, 1978 C.C.). 1.4 Estado en que se entrega la cosa: En regular estado, no en buen estado, salvo se objete el mal estado al momento de celebrar el contrato. Salvo vicio oculto, o no conocido sin culpa del arrendatario. El precio se fijó teniendo en cuenta ese estado. (art.2005 C.C.).INCUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA:1. DESISTIMIENTO: 1.1 Si afecta el interés contractual: Se desiste (terminación o resolución). Ej: Imposibilidad de entregar la cosa, o se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato. 1.2 Si NO afecta el interés contractual: NO se desiste (No se termina o resuelve).2. INDEMNIZACIÓN: 2.1 Se indemniza si no es hecho, culpa o mora (incumplimiento imputable o culpable + constitución en mora) del arrendador del arrendador. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. 2.2 No indemniza: Si no es hecho del arrendador (causa extraña), ni su culpa, ni mora, o asunción de riesgo (la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario). (art.1983, 1984 C.C.).Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:Por: John Carlos Camacho PuyoObligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada:Comprende mantener la cosa en el estado de servir para el fin arrendado (mantenerlo según se entrego: bueno , malo o regular). Y para hacerlo el arrendador deberá hacerle las “reparaciones necesarias”: aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso que se destina. Se puede estipular que las asuma el arrendatario. Si las hace el arrendatario, se podrá exigir el reembolso al arrendador (art.1985, 1993, 1998 , 2029 C.C.): Probar el arrendatario que son necesarias. No se hayan hecho necesarias por hecho o culpa del arrendatario.Que las haya hecho saber al arrendador (salvo: imposibilidad de darle noticia) lo más pronto posible. Que pese a lo anterior no fueron realizadas por el arrendadorA diferencia de las “reparaciones locativas”: Que son a cargo, salvo estipulación en contrario, del arrendatario,. Ej: Ruptura de cristales, descalabros de las paredes. Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada. Se puede estipular que las asuma el arrendador.NOTA: Difieren de las mejoras, que sirve para aumentar: el valor venal o de venta (mejoras útiles) o el deleite de los sentidos (lujo y recreo), sin aumentar significantemente el valor venal (mejoras voluptuarias). Ninguno está obligado a hacerle mejoras y ambas mejoras las puede retirar o separar el arrendatario si las hizo, siempre y cuando se haga sin detrimento de la cosa arrendada (si no las puede retirar, no está obligado el arrendador a reembolsarla), Salvo el arrendador las abone. (art.966,967, C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

Obligación de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada:Por: John Carlos Camacho PuyoObligación de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada.Si es grave (que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado): Terminación.Si no es grave: Procede solo la rebaja del precio.Adicionalmente perjuicios, siempre y cuando:Tenga causa anterior al arrendamiento, ySea conocida por el arrendador e ignorada por el arrendatario.3.1 POR PERTURBACIONES DE HECHO: 3.1.1 POR PARTE DE TERCEROS: Si son perturbaciones de hecho de un tercero, no de derecho, deberá afrontar lo el arrendatario. 3.1.2 POR PARTE DEL ARRENDADOR:POR OBRAS: El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada, incluso contra sus mismos actos como arrendador. Si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, de lo contrario no se puede turbar el goce (si lo hace incumple el arrendador: Terminación + perjuicios). POR VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS DE LA COSA ARRENDADA:Para que el vicio sea redhibitorio se requiere.Que exista al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente.Que afecte el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que se ha de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado por menos precio.No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte o no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio.3.2 POR PERTURBACIONES DE DERECHO: EVICCIÓN: Semejante a la compraventaPor: John Carlos Camacho Puyo

DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoProcede:Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha causado durante el desarrollo del contrato.Cuando el arrendatario a realizado mejoras útiles consentidas por el arrendador con la expresa obligación de abonarías.Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables hechas por el arrendatario.Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoGozar de la cosa, según:1.1 Los términos: Lo que se pactó; O1.2 Espíritu: Las circunstancias que se presentan en torno al contrato Ej: vivienda en que se permite a vender artículos. Se combina con local comercial; O1.3 Naturaleza del contrato: Es la destinación o razón de ser de la cosa. Ej: caballo de carrera, no es para carga.Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoVELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA ARRENDADA: El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Deberá hacerle además las reparaciones locativas.Si no es grave: Indemnización de perjuicios.Si es grave (y culpable): Terminación+ Indemnización de perjuicios.SALVO: Sobrevenga por causa extraña, mala calidad de la cosa arrendada (o se trate de reparaciones necesarias), estará a cargo del arrendador.(art.1997 y ss. C.C.).Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoPAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO:MONTO: Lo acordado y a falta será fijado por peritos de acuerdo al justo precio (art.2001 C.C.).CUANDO: Lo acordado y a falta por la costumbre y a falta de esta:INMUEBLES:Predios urbanos: por meses.Predios rústicos: por años.MUEBLES (Incluye semovientes) O SE ESTIPULE UN ÚNICO PRECIO FIJO (sea mueble, inmueble urbano o rústico): Inmediatamente después de la expiración del respectivo periodo contrato , sea año, mes día. etc.El precio debe ser cubierto por el arrendatario al arrendador. Si no lo cubre, en el tiempo establecido, incurre en el incumplimiento del contrato por mora en el pago del precio ó la renta.NOTA: Si se paga extemporáneo incumple y debe soportar los efectos el arrendatario (terminación solo si es grave), salvo la anuencia del arrendador, ya que purga la mora o el retraso del arrendatario.HASTA CUANDO SUBSISTE LA OBLIGACION DE PAGAR:Hasta cuando expire el contrato. Pero si continúa con el inmueble: Cesar Gómez Estrada: Por proceso declarativo, pidiendo perjuicios o enriquecimiento injusto.John C.: En el proceso de restitución se pueden pedir perjuicios. O por vía ejecutiva directamente si ya operado la prorroga (vivienda urbana) o el derecho de renovación (local comercial), o se estipule que pagará hasta que restituya la cosa, así hubiere expirado el arrendamiento.Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoRESTITUIR O ENTREGAR LA COSA AL TERMINO DEL CONTRATO:De simple tenencia surge la obligación de entregar la cosa al terminar el contrato. La obligación de restitución lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada teniéndose en cuenta los deterioros por el uso y goce legítimos. Sin constancia, se presume legalmente haberla recibido el “regular estado” de servir, salvo prueba en contrario (art.2005, 2006 C.C.). Si la cosa se pierde (destruye, se deteriora, sale del comercio) salvo lo expresado aquí, sigue las reglas de la pérdida de la cosa debida examinadas en la compraventa.La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.“DERECHO DE RETENCIÓN”:El inc, 2 del art. 2.000 del C.C, consagra un “derecho de retención” a favor del arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.NOTA: En realidad no se puede retener lo que no se tiene. Aquí opera son medidas cautelares, que por cierto se amplió a otra clase de bienes (ley 820 de 2003).Por: John Carlos Camacho Puyo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Por: John Carlos Camacho PuyoRESTITUCION EN SUBARRIENDO Y CESIÓN:Está prohibido tanto subarrendar, como ceder. Salvo autorización expresa (semejante ocurre en vivienda urbana, y con matices en local comercial).SUBARRIENDO:Consiste en que el arrendador parcial o totalmente da uso o goce de la cosa arrendada, a otra persona, con las condiciones a él concedidas o con las circunstancias especiales que vengan con la tercera persona, pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador.El subarriendo puede ser total o parcial.Parcial. Cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso o de la cosa arrendada.Total: cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo Sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador.Se trata de dos (2) contratos autónomos, y cada uno le puede exigir a su contratante:Contrato de arrendamiento: arrendador-arrendatario.Contrato de subarriendo: subarrendador (arrendatario del primer contrato) y eñ subarrendatario. (art.2021 C.C.).En ningún caso podrá acceder el arrendador contra el subarrendatario así incumpla, y así haya autorizado o no el arrendador el subarriendo.CESIÓN: Sustitución de la parte contractual del cedente (arrendatario en este caso) por un tercero (cesionario), el cedido sería en este caso el arrendador. Aunque es posible la cesión de crédito, no es posible ceder el contrato en materia civil, por serle extraña la cesión de deuda, que implica la cesión de contrato . Lo que es posible en materia comercial, sin embargo tratándose de local comercial solo está prohibida, salvo: La autorización del arrendador o sea, consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.Por: John Carlos Camacho Puyo

EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO:Por: John Carlos Camacho PuyoExpira por cualquiera de los modos establecidos por el art. 1625 del C.C., compatibles con la naturaleza del acto jurídico.Por la convención de partes.Novación.Transacción.Remisión.Confusión.Declaración de nulidad.Por la destrucción de la cosa arrendada: Si es parcial (no grave): rebaja del precio si terminación del contrato.Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato: Si es indeterminado: El contrato termina por desahucio (noticia anticipada de dar fin al contrato a término indefinido. No requiere formalidad y es irrevocable, salvo mutuo acuerdo. Y se hace mínimo un periodo completo anterior de pago , Ej: se paga el 15 de cada mes, el desahucio será el catorce (14 noviembre), para que rija el 15 del mes siguiente (15 diciembre)).Si es determinado: No expira si existe conducta concluyente de ambas partes (tácita reconducción de contrato: no por conservar la tenencia, sino por aceptar el arrendador en recibir el pago del arrendatario de cualquier tiempo subsiguiente a la terminación, o manifestación inequívoca de las partes de perseverar en el arriendo) de tres (3) meses en predio urbano, y el necesario para recoger los frutos en predio rústico. Sin perjuicio de volverse a renovar. Todo salvo leyes especiales como vivienda urbana y local comercial. NOTA: Renovación por regla general se caen las garantías a diferencia de la prorroga, art.2015 C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO:Por: John Carlos Camacho PuyoPor la extinción del arrendador.Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.Extinción del derecho del arrendador por expropiación por motivo de utilidad pública: El art. 2018 del C.C, no consagra otra cosa que el principio de que el interés público prevalece sobre el interés particular en caso de expropiación por interés publico: se sigan las siguientes reglas:Se le dará al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principales y coger los frutos pendientes.Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no de lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto numero de años, todavía pendientes, la fecha de la expropiación y así costare por escritura publica, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por parte de la Nación o por quien haga la expropiación.OTRAS POSIBLES CAUSALES:Insolvencia o muerte del arrendatarioNi la insolvencia o muerte del arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario prestando fianza satisfacción del acreedor. Embargo de la cosa arrendada: El hecho de sacar del comercio la cosa arrendada, por medio del embargo o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; este subsistirá, operándose, solamente una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador.Por: John Carlos Camacho Puyo

ARRENDAMIENTOS DE CASAS, ALMACENES Y EDIFICIOS Por: John Carlos Camacho PuyoREPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO: Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción. OBLIGACIONES ESPECIALES DEL INQUILINO Será obligado especialmente el inquilino: A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario. OTRAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. DESTINACION ILICITA O SUBARRIENDO INDESEADO:El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas. ARRIENDO DE INMUEBLE AMUEBLADO: Si se arrienda una casa o aposento amueblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el edificio, a menos de estipulación contraria. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR DE TIENDA O ALMACEN: El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa. Será especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario. TERMINO DEL DESAHUCIO:El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta. MORA EN EL PAGO DE LA RENTA: Artículo derogado por el artículo 43 de la Ley 820 de 2003.(art.2028-2035 C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOS Por: John Carlos Camacho PuyoENTREGA DE PREDIO RUSTICO: El arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el titulo De la compraventa. GOCE DEL FUNDO: El colono o arrendatario rústico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia, y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. CONSERVACION DE ARBOLES Y BOSQUES: El colono es particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados. No habiendo estipulación, se limitará el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la para la venta de madera, leña o carbón.LIMITACIONES A FACULTAD DE SEMBRAR Y PLANTAR: La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato. PROTECCION CONTRA LA USURPACION: El colono cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad. SOLICITUD DE REBAJA DEL PRECIO O RENTA: El colono no tendrá derecho para pedir rebaja de precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha. Exceptúase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos. ARRENDAMIENTO DEL PREDIO CON GANADO: Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arriendo, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero. El arrendador no será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio. TERMINO DEL DESAHUCIO DEL PREDIO: No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente: El día del año en que principio la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes. Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente. TIEMPO DEL PAGO DE LA RENTA: Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observará la costumbre del lugar. (art.2036-2044 C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

CONFECCION DE UNA OBRA MATERIAL Por: John Carlos Camacho PuyoCONTRATO DE OBRA PROPIAMENTE DICHO:NATURALEZA DE LA CONFECCION DE UNA OBRA MATERIAL: Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra. Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento. Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta. El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicios de las especiales que siguen. DETERMINACION DEL PRECIO: Si no se ha fijado precio, se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste, por el que se estimare equitativo a juicio de peritos. FIJACION DEL PRECIO POR TERCERO: Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere éste antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos. INDEMNIZACION POR INCUPLIMIENTO: Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución. Por consiguiente, el que encargó la obra, aún en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra. RIESGO POR PERDIDA DE LA MATERIA: La pérdida de la materia recae sobre su dueño. Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a éste; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven. Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de dichas personas, no podrá el artífice reclamar el precio o salario, si no es en los casos siguientes: 1. Si la obra ha sido reconocida y aprobada. 2. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra. 3. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya debido conocer; o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno. RECONOCIMIENTO DE LA OBRA: El reconocimiento puede hacerse parcialmente cuando se ha convenido en que la obra se apruebe por partes. EJECUCION INDEBIDA DE LA OBRA: Si el que encargó la obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrarán por las dos partes peritos que decidan. Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios. La restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero.CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS:CONSTRUCCION DE EDIFICIOS POR PRECIO UNICO: Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste rehusa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, <sic 2057> inciso final. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste debía al empresario. EXTENSION DE LA NORMATIVA A LA CONSTRUCCION POR ARQUITECTO: Las reglas 3, 4, y 5. del precedente artículo, se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos. RESOLUCION DE LOS CONTRATOS DE CONSTRUCCION POR MUERTE DEL ARTIFICE: Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra. Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato. (art.2053-2062C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES Por: John Carlos Camacho PuyoNORMATIVA SOBRE OBRAS INMATERIALES: Las obras inmateriales o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composición literaria, o la corrección tipográfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artículos 2054, 2055, 2056 y 2059. SERVICIOS INMATERIALES: Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que siguen. NORMATIVA SOBRE LAS OBRAS PARCIALES DEL SERVICIO: Respecto de cada una de las obras parciales en que consista el servicio, se observará lo dispuesto en el artículo 2063. TERMINACION DEL CONTRATO DE SERVICIO: Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Si la retribución consiste en pensiones periódicas, cualquiera de las dos partes deberá dar noticia a la otra de su intención de poner fin al contrato, aunque en éste no se haya estipulado desahucio, y la anticipación será de medio período a lo menos. GASTOS DE TRANSPORTE POR TRASLADO: Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de residencia al que lo presta, se abonarán por la otra parte los gastos razonables de ida y vuelta. TERMINACION DEL CONTRATO POR CULPA DE QUIEN PRESTA EL SERVICIO: Si el que presta el servicio se retira intempestivamente, o su mala conducta da motivo para despedirle, no podrá reclamar cosa algunas en razón de desahucio o de gastos de viaje. NORMAS APLICABLES A LOS SERVICIOS QUE SE SUJETAN A LAS REGLAS DEL MANDATO: Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el artículo 2144 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas. (art.2063-2069 C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE Por: John Carlos Camacho PuyoDEFINICIONES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE: El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro. El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador, y toma los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte. El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas, se llama empresario de transportes. La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía consignatario. OBLIGACIONES DEL EMPRESARIO: Las obligaciones que aquí se imponen al acarreador, se entienden impuestas al empresario de transporte, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. RESPONSABILIDAD DEL ACARREADOR: El acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a la persona, por la mala calidad del carruaje, barca o navío en que se verifica el transporte. Es asimismo responsable de la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito. Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador, no sólo por su propio hecho, sino por el de sus agentes o sirvientes.OBLIGACION DE ENTREGA: El acarreador es obligado a la entrega de la cosa en el paraje y tiempo estipulados, salvo que pruebe fuerza mayor o caso fortuito. No podrá alegarse por el acarreador la fuerza mayor o caso fortuito que pudo con mediana prudencia o cuidado evitarse. CONDUCCION DE MUJER EMBARAZADA: El precio de la conducción de una mujer no se aumenta por el hecho de parir en el viaje, aunque el acarreador haya ignorado que estaba encinta. PAGOS POR DAÑOS OCASIONADOS POR LA PERSONA TRANSPORTADA O POR VICIOS DE LA CARGA: El que ha contratado con el acarreador para el transporte de una persona o carga, es obligado a pagar el precio o flete del transporte y el resarcimiento de daños ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes*, o por el vicio de la carga. NO PRESENTACION EN EL TIEMPO SEÑALADO: Si por cualquiera causa dejaren de presentarse en el debido tiempo el pasajero o carga, el que ha tratado con el acarreador para el transporte, será obligado a pagar la mitad del precio o flete. Igual pena sufrirá el acarreador que no se presentare en el paraje y tiempo convenidos. MUERTE DEL ACARREADOR O PASAJERO: La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato; las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicios de lo dispuesto generalmente sobre fuerza mayor o caso fortuito. SUDSIDIARIEDAD DE LAS NORMAS CIVILES: Las reglas anteriores se observarán sin perjuicio de las especiales para los mismos objetos, contenidas en las leyes particulares, relativas a cada especie de tráfico y en el Código de Comercio. (art.2070-2078 C.C.)Por: John Carlos Camacho Puyo

FINCONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERALPor: John Carlos Camacho Puyosudefensor@yahoo.comPor: John Carlos Camacho Puyo

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