Informe GTR 2014. Aislamiento y rehabilitación de viviendas

INFORME

GTR 2014

ESTRATEGIA PARA LA
REHABILITACIÓN
Claves para transformar el sector de la
edificación en España

Coautores

Albert Cuchí
Peter Sweatman
Una inicativa de

GTR (Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación)
Coordinación:

INFORME GTR 2014
ESTRATEGIA PARA LA REHABILITACIÓN
Claves para transformar el sector de la edificación
en España
Coautores

Albert Cuchí, Universidad Politécnica de Cataluña
Peter Sweatman, Climate Strategy

Una inicativa de

GTR (Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación)

Diciembre 2013

Edición Patrocinada por:

Síntesis
2014 es un año decisivo para la eficiencia energética y la rehabilitación de edificios,
un sector clave para España y Europa. No en vano, España gasta 60.000 millones de
euros en energía primaria al año y una tercera parte de esa energía se usa dentro
de sus edificios. 2014 es el año marcado por la Directiva de Eficiencia Energética
(DEE) para que los Estados miembros publiquen una Estrategia para la renovación
de edificios con objetivos definidos de eficiencia energética. Después de tres años
de investigación y dos informes publicados, los expertos del Grupo de Trabajo de
Rehabilitación (GTR) queremos contribuir a este proceso aportando una propuesta
de ‘Estrategia para la rehabilitación’, con las Claves para transformar el sector de la
edificación en España.

Las oficinas españolas pueden reducir un 50% su consumo de energía a
corto plazo

La eficiencia energética resulta clave para equilibrar el déficit
comercial de España

El informe analiza el marco normativo vigente y las novedades que incorpora la Directiva
de Eficiencia Energética (DEE). Creemos que para activar el sector de la rehabilitación
se necesita: una Hoja de Ruta para conectar a los agentes del sector y conseguir la
transformación de los edificios españoles, una Agencia de Rehabilitación que gestione
y coordine la Hoja de Ruta a escala estatal; y un Fondo para la Rehabilitación Energética,
que recoja las diferentes fuentes de financiación y facilite su disponibilidad.

Resulta paradójico que la eficiencia energética no sea ahora mismo una cuestión
prioritaria en España, cuando esto resultaría muy ventajoso económicamente para
un país con una dependencia energética tan alta del exterior (76%). El balance
comercial negativo de España es en gran medida un problema energético y la
rehabilitación de edificios puede generar grandes ahorros, además de otros
importantes beneficios económicos, sociales y ambientales.

La rehabilitación de 10 millones de viviendas hasta 2050 puede crear
más de 150.000 empleos
En 2012, el GTR trazó el Plan de Acción para rehabilitar 10 millones de viviendas
principales construidas antes de 2001 en España y conseguir con ello transformar
el sector de la edificación y crear 150.000 nuevos empleos directos estables y de
calidad. Este tercer trabajo aporta claves concretas para hacer viable esa renovación
del sector, con cambios en el marco legislativo, organizativo y financiero.

Crear un nuevo empleo en rehabilitación cuesta menos que el
subsidio de un parado
Impulsar la rehabilitación constituye una gran oportunidad de crear empleo. En este
tercer trabajo del GTR, estimamos que el apoyo público requerido para crear cada
nuevo empleo en rehabilitación de hogares españoles es de 13.500 a 14.500 euros,
mientras que el coste medio del subsidio de un parado es de unos 19.991 euros anuales.
Además, se espera que esas inversiones públicas en rehabilitación sean recuperadas a
través de los impuestos pagados en la actividad generada (IVA, IRPF, etc.)

4

En el informe se analizan las oportunidades para la rehabilitación del sector terciario
(oficinas, centros comerciales, hospitales…). Se han estudiado sus tipologías y consumos
energéticos. Consideramos que en solo 10 años se puede amortizar una inversión
gracias al ahorro del 35-50% de la energía en los edificios no residenciales; dándose los
porcentajes de ahorro más altos en hospitales y oficinas.

Tres instrumentos clave: una Hoja de Ruta, una Agencia de Rehabilitación
y un Fondo para la Rehabilitación Energética

La rehabilitación energética puede crear un mercado que mueva entre
2.000 y 10.000 millones anuales
La rehabilitación energética de edificios puede crear un nuevo mercado que genere unas
inversiones de entre 2.000 y 10.000 millones anuales entre 2014 y 2050. Señalamos las
principales barreras financieras e identificamos cinco nuevas fuentes de financiación que
en conjunto pueden aportar parte de esa financiación necesaria para llevar a cabo una
ambiciosa Hoja de Ruta a largo plazo para la transformación de los edificios en España.

La rehabilitación energética puede revalorizar hasta un 10% una vivienda
En muchos casos, la inversión en rehabilitación puede retornarse con los ahorros en
la factura de energía de la vivienda.Y en el resto eso sucederá a medida que suban los
precios de la energía. Pero hay otros factores que hacen interesante la rehabilitación
energética mucho antes. Aparte de los retornos en actividad económica, está la
‘Plusvalía Verde’: el incremento del precio de las viviendas energéticamente más
eficientes. GTR ve posible un modelo de negocio para compartir costes y beneficios,
en el que la inversión se cubra con los ahorros en calefacción –45%–, ahorros en
agua caliente –8%–, ayudas públicas –25%– y la aportación del propietario –22%–,
correspondiendo este último porcentaje a unos 6.000€, y quedando cubierto por la
‘Plusvalía Verde’.

INFORME

GTR 2014

Índice
Síntesis

4

1. Introducción

7

2. Resumen ejecutivo

11

3. Eficiencia energética y edificación en España

15

4. Respuesta del GTR e identificación de oportunidades

21

5. Marco regulatorio en España

37

6. Financiación para la rehabilitación energética de edificios en España

49

7. Marco operativo para el sector de la rehabilitación

61

8. Recomendaciones y conclusiones

73

Bibliografía

79

5

INFORME

GTR 2014

Capítulo 1
El Grupo de Trabajo sobre
Rehabilitación
(GTR)
tiene
como
objetivo
promover
la
transformación del actual sector
de la edificación.
El Nuevo Sector de la Vivienda
–una vez creado–
puede ser
económicamente
viable
–
generando y manteniendo el
empleo– garantizando el derecho
constitucional a la vivienda, y
asumiendo los retos ambientales
y sociales que genera el Cambio
Global.
El GTR está constituido por once
miembros que proceden de
distintos ámbitos relacionados
con el futuro sector español de la
edificación. Las tres publicaciones
anuales del GTR fueron escritas
por Albert Cuchí y Peter Sweatman.
Los informes GTR han sido
revisados por un Consejo Asesor
de Expertos.
El Consejo Asesor de GTR está
compuesto por especialistas de
España y Europa que poseen el
mayor conocimiento respecto al
sector de la edificación. Estos son
expertos en materia legislativa,
financiera y operacional. La mitad
son esañoles y la otra mitad,
extranjeros.

Introducción
Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR)
INFORME

GTR 2014

1. Introducción

¿Qué es el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR)?
Formado en el año 2010, busca aprovechar la oportunidad que supone renovar los edificios españoles
El Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR) es un grupo independiente formado
como continuación del impulso nacido en diversos congresos desarrollados durante
2010. En ese mismo año, los miembros del GTR reconocieron la necesidad de
proponer un cambio en el sector de la edificación para abordar los retos que debe
afrontar la economía española –entre ellos– especialmente los retos ambientales.
El objetivo del GTR es definir una estrategia que permita la transformación del actual
sector de la edificación de España. Un cambio a un Nuevo Sector de la Edificación
(NSE) dedicado a la renovación y al eficaz funcionamiento y mantenimiento de
viviendas habitables; y que garantice tanto la asequibilidad como la eficiencia de
las superficies comerciales del país. Esta transformación deberá ayudar a garantizar
el derecho de sus ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, aumentando la
productividad y confort en los siguientes ámbitos: comercial, salud y educativo.
A su vez, los impactos económicos, sociales, y ambientales tendrán como efecto
la generación de empleo local, la mejora del balance fiscal y la reducción de las
emisiones de gases de efecto invernadero.
El sector de la edificación ha resultado fuertemente afectado por la crisis financiera,
por lo que su transformación a través de la adopción de un modelo más productivo y
sostenible ayudará a reactivar la economía española. Tras haber publicado informes
en 2011 y 2012, el GTR procura profundizar los alcances de su Hoja de Ruta anterior
por medio de esta nueva publicación y su plan a largo plazo, el cual asegura que
la transformación del entorno edificado en España se convierta en una realidad
económica.
El trabajo del GTR ha sido validado por un Consejo Asesor de Expertos. Cabe recalcar
que a pesar de que el GTR cuenta con fondos de fundaciones y corporaciones,
este actúa con total independencia. La actividad del GTR está coordinada por
dos instituciones –la Fundación Conama y GBCEspaña– y los coautores de sus
publicaciones –Albert Cuchí y Peter Sweatman– trabajan bajo la supervisión del
resto de los miembros del GTR, sin atender a ninguna otra influencia. Por parte de
la UPC Barcelona Tech, Ana Pagès ha sido coautora, y también ha colaborado Sergi
Aguacil. Por parte de Climate Strategy, ha colaborado Mauricio Yrivarren. Y Jaoquim
Pareras de IPSOM ha tenido una decisiva participación en este informe. Por parte de
Green Buiding Council España, Dolores Huerta ha colaborado en la coordinación y
la edición de este informe.

Autores del Informe
Albert Cuchí
Universitat Politècnica de Catalunya. Barcelona Tech

Peter Sweatman
Director General de Climate Strategy & Partners

Miembros del GTR
Valentín Alfaya
Director de Calidad y Medio Ambiente del Grupo Ferrovial

Luis Álvarez-Ude
Director general de Green Building Council España

Xavier Casanovas
Director de Rehabilitación y Medio Ambiente del Colegio de Aparejadores y Arquitectos
Técnicos de Barcelona

Albert Cuchí
Universitat Politècnica de Catalunya. Barcelona Tech

Enrique Jimenez Larrea
Abogado, ex-Director del IDAE

Francisco J. González
Profesor de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Europea de Madrid

Fernando Prats
Asesor del Centro Complutense de Estudios e Información Medioambiental para el
programa Cambio Global España 2020/50

Juan Rubio del Val
Director del Area de Rehabilitación Urbana de Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda

Peter Sweatman
Director General de Climate Strategy & Partners

Alicia Torrego
Gerente de la Fundación Conama

Miguel Winkels
Director del Fondo de Carbono para la Empresa Española

8

INFORME

GTR 2014

1. Introducción

El Consejo Asesor de Expertos del GTR
Este informe ha sido revisado por 25 especialistas internacionales y nacionales
Agradecimientos al Consejo Asesor de Expertos

analicen la calidad de sus propuestas desde un punto de vista legislativo, financiero y operativo.

Cada año, el GTR invita a un grupo de expertos a revisar el informe realizado, incorporando
sus opiniones al trabajo. Son representantes de los distintos agentes del sector en España y
especialistas internacionales.

En este informe, el GTR debe agradecer la participación de 25 expertos que han revisado el
borrador del documento.Sus extensos comentarios y sus aportes han permitido que los co-autores
perfeccionen la versión final.Sin la colaboración de los expertos este informe no sería tan completo.

Estos expertos proceden en su mayoría de tres áreas principales:representantes de la industria,
representantes de la sociedad y representantes del sector de la edificación, tanto a nivel
internacional como de España. Adicionalmente, el GTR procura asegurar que los revisores

Deseamos resaltar que los miembros del Consejo Asesor de Expertos actúan a título personal
y no proporcionan opiniones institucionales. Apreciamos enormemente el esfuerzo de todos
ellos. Gracias.

Miembros del comité asesor

Begoña Leyva
Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

Ricardo Cortés
Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN)

Michael Liebreich
Bloomberg New Energy Finance (BNEF)

Ana Etchenique
Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU)
Patty Fong
European Climate Foundation (ECF)
Manuel Gámez
Banco Santander
Curt Garrigan
United Nations Environment Program (UNEP)
Elena González
ANESE
Rosario Heras Celemin
Centro de Investigaciones Energéticas, Medioambientales y Tecnológicos (CIEMAT)
Andoni Hidalgo
European Insulation Manufacturers Association (EURIMA)
Ingrid Holmes
E3G
Mercedes Jack
Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS)
Adrian Joyce
EuroACE and Renovate Europe Campaign
Marc LaFrance
International Energy Agency (IEA)

9

Carlos Martínez Camarero
Comisiones Obreras (CCOO)
Emilio Miguel Mitre
Green Building Council España
Pablo Olangua
Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS)
Joaquim Pareras
IPSOM
Ignacio de la Puerta
Arquitecto
Oliver Rapf
Buildings Performance Institute Europe (BPIE)
Yamina Saheb
European Commission, Joint Research Centre
Enrique Segovia y Georgios Tragopoulos
World Wildlife Fund (WWF-España)
Antonio Serrano Rodriguez
Asociación Interprofesional de Ordenación del Territorio (FUNDICOT)
Javier Urreta
Tecnalia

INFORME

GTR 2014

Capítulo 2
La renovación energética de los
edificios españoles genera una
situación ventajosa tanto para
el sector público como para el
privado
La costosa dependencia energética
de España puede ser abordada
en parte reduciendo de manera
rentable la ineficiencia energética
Cientos de miles de puestos
de trabajo se pueden crear
directamente e indirectamente a
través de la mejora de la eficiencia
energética en los edificios, sin
coste neto para el sector público
La renovación energética hará que
los edificios españoles tengan un
mayor valor, y sean mas cómodos
y productivos
Una Estrategia de renovación
de edificios clara y ambiciosa,
en consonancia con la Directiva
Europea de Eficiencia Energética,
y articulada a través de una nueva
plataforma legislativa y financiera,
puede ofrecer múltiples beneficios
para España

Resumen ejecutivo
INFORME

GTR 2014

2. Resumen ejecutivo para legisladores

La transformación de los edificios es una gran oportunidad
Una transposición ambiciosa de la Directiva de Eficiencia Energética resulta muy ventajosa para España
Ahora

2

El sector de la edificación en España ha perdido
1,7 millones de empleos desde que alcanzó su
punto máximo

España tiene una dependencia energética del
76%, lo que afecta gravemente a su déficit
comercial

3

Los edificios españoles son responsables de una
tercera parte de la energía usada en el país, y son
muy ineficientes

4

Las empresas energéticas españolas no están
incentivadas para ofrecer ahorros de energía a los
clientes

5

Se ha empezado a desarrollar legislación para
transformar el sector, pero todavía queda mucho
por hacer

6

Los propietarios desconocen el incremento de
valor que puede suponer una rehabilitación
energética

12

1
E S T R A T E G Í A N A C I O N AL
DE R E NOVACI Ó N

1

El futuro
150.000 puestos de trabajo se crearán a través de la renovación energética de
los hogares españoles. Y pueden generarse otras decenas de miles de
empleos a través de la renovación de los edificios no residenciales

2

Políticas de mejora de la eficiencia energética, como la renovación profunda
de los edificios, reducen la dependencia energética y ayudan a disminuir el
déficit fiscal

3

La tecnología actual puede reducir de manera económicamente eficiente un
70-80% las necesidades energéticas de 10 millones de hogares para 2050. Los
edificios terciarios pueden ahorrar de manera económica hasta el 50% de sus
necesidades energéticas.

4

A través de obligaciones de eficiencia energética, las empresas energéticas
españolas están obligadas a proporcionar soluciones para la reducción de la
demanda de energía a sus clientes; simultáneamente refocalizando el
modelo de negocio de estas empresas a ‘servicios energéticos de valor
añadido’

5

La nueva legislación puede facilitar: datos, financiación, una agencia de
renovación, un servicio de ‘ventanilla única’ para el apoyo público y la
asistencia técnica para fortalecer las actividades de renovación por parte de
los actores del sector

6

Los propietarios españoles se benefician del incremento del valor, unas
mejoras en la productividad, los ahorros de energía y un mayor confort en los
edificios rehabilitados

INFORME

GTR 2014

2. Resumen ejecutivo para legisladores

Los 3 pilares de la Estrategia-País para renovación de edificios
GTR identifica 6 pasos esenciales para una Hoja de Ruta en España a largo plazo
Una Estrategia para la Renovación de Edificios puede generar un Nuevo Sector
de la Edificación que dé empleo directo y estable a 150.000 personas gracias a la renovación
profunda de las viviendas españoles y de decenas de miles de edificios no residenciales. Esta
Hoja de Ruta a largo plazo tiene tres pilares y seis componentes:

1

Liderazgo político

y una clara articulación de una Estrategia l
para la Renovación de Edificios con objetivos y alcanzes

2

Operativo

Financiero

Un claro Marco normativo de apoyo, transponiendo todos los
elementos de la Directiva de Eficiencia Energética, facilitando y
apoyando la actividad del nuevo Sector de la Edificación

4

Un Fondo para la Eficiencia Energética para ofrecer
financiación a la rehabilitación a través de una red articulada de
recursos provenientes de canales privados y públicos que garantice
la máxima seguridad a las inversiones

5

Legislativo

Un Plan de Acción que organice los recursos, defina los
márgenes de un mercado y permita orientar la acción de los
diferentes agentes implicados

3

Sector de la Renovación
de Edificios

Una Agencia para la Renovación con el objetivo de
implementar la Estrategia para la Renovación, así como la necesaria
coordinación de los agentes para llevarla a cabo

Análisis y Plan del GTR
6

13

Un

Sistema de información

abierto a los agentes y que

permita un mercado transparente y actuaciones de referencia que
proporcionen modelos de intervención a los agentes y actúen de
referentes para los cambios normativos y operativos.

INFORME

GTR 2014

Capítulo 3
España
es
altamente
(76%)
dependiente de fuentes externas
de energía
La eficiencia y la conservación
energética son factibles a un coste
muy bajo en muchos sectores, y
crean la tan necesaria actividad
económica local y nuevos puestos
de trabajo
Los edificios españoles son
una fuente clave de los ahorros
energéticos, y estos ahorros
pueden ayudar a financiar la
transformación de las residencias
y los negocios españoles. A su vez,
los ocupantes y los propietarios
de los edificios pueden obtener
sensibles beneficios económicos y
de productividad
Las inversiones en la rehabilitación
de edificios pueden ahorrar
energía, reducir gastos corrientes,
mejorar la productividad y el
confort, e incrementar la utilidad
y el valor de los edificios
Una transformación eficiente y
a largo plazo de los edificios en
España requiere una reconversión
del
tradicional
sector
de
la
construcción y una nueva
mentalidad y enfoque por parte de
los propietarios y los ocupantes de
los edificios

Eficiencia energética
y edificación en España
INFORME

GTR 2014


El dilema energético de España
La eficiencia energética resulta clave para equilibrar la balanza comercial del país
Correlación entre consumo energético y PIB

El déficit comercial pre-crisis en España estaba relacionado con la energía
aproximadamente en una tercera parte. Las mejoras en el balance comercial español
desde el 2009 han ido acompañadas por un empeoramiento en el déficit energético
,y sin ninguna señal de incremento en la productividad de la energía.

Consumo
de energía
PIB
PBI

España debe dar prioridad al ‘valor añadido por consumo de unidad
de energía primaria’ dentro de su estrategia energética a largo plazo
El consumo agregado de energía en España ha crecido conjuntamente con el
PIB, y sin embargo las mejoras en eficiencia energética han permitido que países
como EEUU, China, Dinamarca y Japón crezcan sin incrementar materialmente sus
necesidades energéticas y las emisiones de gases de efecto invernadero

Energía
No Energía

Correlación entre consumo de energía
y productividad del trabajo

Consumo
de energía
Productivida
d del trabajo

Consumo de energía por hora de
trabajo
(megajulios/hora)

Saldo comercial acumulado a 12 meses
(En porcentaje del PIB)

Fuente: Investigación y Ciencia (2012)

Productividad del trabajo
(dólares/hora)

El balance comercial de España es un problema energético

PBI (millones de dolares

Europa se caracterizada por su dependencia energética. Su tasa promedio de
dependencia de fuentes externas de energía es del 52%, y España se encuentra
dentro las naciones de la UE con mayor dependencia energética.

Consumo de energía primaria
(terajulios)

España importa gran parte de la energía que usa. Tiene una
dependencia energética externa del 76%, un porcentaje solo superado
por Italia entres los países grandes de la UE.

Fuente: BBVA Research (2013)
Fuente: Investigación y Ciencia (2012)

16

INFORME

GTR 2014


Seguridad energética y crecimiento económico
Los edificios energéticamente eficientes pueden brindar prosperidad a largo plazo
El consumo de energía primaria en España es de 129 millones de tep,
lo cual representa alrededor del 6% del PIB al año.
129 millones de toneladas equivalentes de petróleo es la energía proporcionada por
aproximadamente mil millones de barriles de petróleo. Dependiendo del tipo de
energía, el coste aproximado de esta energía para la economía española es de 60.000
millones de euros (el equivalente al 6% del PIB de España).

La eficiencia energética sería muy ventajosa para España, pero en
los últimos años no ha sido un tema prioritario. Los esfuerzos de
actuación de este sector son mediocres a pesar de contar con un
amplio conjunto de oportunidades.
Las inversiones en ahorro y eficiencia energética reducen costes, rebajan emisiones
y crean empleo. Energy-Efficiency-Watch llevó a cabo una evaluación de los países
miembros de la UE en el 2013, situando el esfuerzo de España en un punto medio.
Los expertos tan solo identificaron unos pocos sectores donde la política española
era ambiciosa. En el análisis se constató que había poca ambición en el sector de la
edificación y poco apoyo político para fomentar el cambio, con varias barreras, como
vacíos legislativos y barreras financieras. En contraste, el desempeño del sector
industrial y el de servicios no fue tan desalentador.

Un tercera parte del consumo energético final de España se produce
en edificios, y el ahorro económicamente viable obtenido por la
rehabilitación de edificios es una oportunidad muy atractiva.
Desde su formación en 2010, el GTR ha documentado de manera extensiva las
oportunidades rentables para hacer frente a esta situación. Hemos demostrado que
10 millones de viviendas principales españolas construidas antes de la adopción
de normas de eficiencia energética pueden ser transformadas, de forma rentable,
en hogares altamente eficientes de bajo consumo energético, lo que supondría la
creación de hasta 150.000 empleos en un renovado sector de la edificación. En
este nuevo informe, el GTR ha extendido su análisis al sector terciario, incidiendo
en la rentabilidad de ahorrar en los edificios de uso energético más intensivos (ej.
hospitales, hoteles, escuelas, oficinas y edificios públicos).

Consumo de Energía Primaria en Edificios 2011
Petroleo RES,
2891 kTep

Carbon RES,
122 kTep

Porcentaje De Fuentes de
Porcentaje de Fuentes de
Energía en Generación
Energía en Generación
Eléctrica (2010)
Eléctrica (2010)

Electrica TER,
7072 kTep

Petroleo TER,
1345 kTep

Carbón
20%

9%
6%

Gas RES,
4183 kTep

33%

32%

Petróleo
Gas Natural
Renovables
Nuclear

Gas TER,
1020 kTep
Renovables
RES, 2647 kTep

Renovables TER,
104 kTep

Electrica RES,
6379 kTep

Gráfico por el GTR. Fuente de información: MINETUR (2013), IDAE (2011), IDAE (2011)

Resumen de Energy-Efficiency-Watch sobre las
Resumen de Energy-Efficiency-Watch respecto
a las ambiciones de la política energética
ambiciones en eficiencia energética de la política
española en el año 2013
española en 2013
10%
33%
33%
24%

Gráfico por el GTR. Fuente de información: Energy Efficiency
Watch (2013)

17

INFORME

GTR 2014


La eficiencia energética genera múltiples fuentes de valor
La rehabilitación de los edificios españoles puede generar mucho más que ahorro de energía
El informe de la Agencia Internacional de la Energía AIE ‘Multiple
Benefits’ identifica 12 fuentes de valor generadas por la eficiencia
energética , que clasifica en cuatro áreas: Seguridad Energética,
Desarrollo Económico y Competitividad, y Medio Ambiente y
Beneficios Sociales.

Resultados
económicos

La transformación de los edificios españoles hacia un uso energético eficiente no
solo representa un reto energético, económico y ambiental, sino que también ofrece
beneficios múltiples a otras áreas de la economía española.

Impacto de las
inversiones en
eficiencia
energética

Fuente de valor

18

Desarrollo
económico y
competitividad

Reducción en la
importación de energía
Reducción en el uso de la
energía
Reducción de la
intensidad energética

Libera recursos que pueden
destinarse a otras actividades
económicas
Reducción de las inversiones
relacionadas con el suministro de
energía, libera recursos
Reducción del gasto público
Reducción de los costes de
producción y mejora de la
competitividad industrial

Reducción en el uso de la
energía

Emisiones de GEI evitadas
Se evita la contaminación
relacionada con la extracción,
transporte y combustión de
energía

Beneficios
sociales

A nivel global, la AIE no deja de recalcar la importancia de la eficiencia energética
como una vía para la mejora de la competitividad y la reducción de la intensidad
energética. En el mundo, el 60% de la energía en los edificios es utilizada para su
calefacción o refrigeración, y el resto en iluminación, electrodomésticos y otros
equipos que pueden aumentar también su eficiencia. Esto significa que la energía
utilizada por muchos edificios puede ser reducida de manera económicamente
eficiente en casi un 80%. Los objetivos de intensidad energética de la AIE para
nuevos edificios son entre 15-30 kWh/m2 por año. Dado que el 75% de los edificios
existentes continuarán en uso en el año 2050, la AIE recomienda reformas a gran
escala de los edificios existentes y un endurecimiento de los códigos y normas
técnicas para los edificios nuevos y para los existentes.

Mejora de la balanza comercial
(menos gasto en importaciones,
mayores ingresos por
exportaciones)
Mayor seguridad de suministro
Reducción de las inversiones
relacionadas con el suministro de
energía

Beneficios
relacionados con
el clima y el
medio ambiente

Obtener los múltiples beneficios de la transformación de los
edificios españoles hacia la eficiencia energética, requerirá de una
colaboración histórica entre los distintos responsables políticos y un
Nuevo Sector de la Edificación.

Reducción en la
importación de energía
Reducción de la demanda
interna para maximizar
las importaciones
Reducción de consumo
de energía

Reducción en el coste de
la energía
Incremento en el empleo
Mayor acceso a los
servicios energéticos
Reducción de los gastos d
e salud pública

Se evita la contaminación del
aire, así como sus problemas de
salud relacionados
Una mejora en el confort y los
beneficios económicos asociados
Costes de energía más
asequibles para el consumidor

Seguridad
energética

INFORME

GTR 2014


Un nuevo enfoque para el sector de la edificación
Rehabilitación e innovación pueden ser la base de un Nuevo Sector de la Edificación
España tiene 5,9 millones de desempleados, lo que equivale al 26%
de su fuerza laboral. Esta tasa es el doble de la media de la UE y la
más alta en la historia del país.
La tasa de desempleo en España es una de las más altas del mundo desarrollado
y representa un reto estratégico fundamental que implica replantear el modelo
económico español hacia la creación de puestos de trabajo a largo plazo, que sean
sostenibles y que incorporen a los jóvenes dentro de la fuerza laboral.

Empleo en el sector de la edificación (izq.) y
metros cuadrados de permisos de construcción
(der.) totales por cada año

El sector de la edificación en España ha perdido casi 1,6 millones de
puestos de trabajo desde que alcanzó su punto máximo. Esta cifra
supone el 40% de los 3,7 millones de todos los empleos perdidos
desde 2007.
El modelo económico de España se basó en gran medida en la edificación
insostenible, que en su cúspide llegó a representar el 16% del PIB nacional. Desde
2007, se han perdido 1,6 millones de empleos; posiblemente hasta 2 a 3 veces más
desempleos inducidos que se han perdido como resultado del declive de la actividad
en la construcción. Es evidente que gran parte del problema del desempleo en
España se deba al antes mencionado modelo de edificación insostenible; asimismo,
las cifras del paro no mejorarán hasta que este se reinvente. Los trabajadores
desempleados del sector de la edificación también requieren un re-entrenamiento
mínimo para volver a ocuparse en el Sector de la Edificación.

Un nuevo sector de la edificación apoyado por un núcleo de agentes
del sector cuya misión sea transformar los edificios españoles
durante el periodo 2014-2050 puede añadir valor económico a través
de la eficiencia energética, y desarrollar nuevos mercados, métodos
e innovación para el futuro.
El sector europeo de la construcción está compuesto por un gran número de
pequeñas empresas locales (en el año 2012, el 77% del empleo en el sector de la
edificación en España se concentró en compañías con menos de 50 empleados). La
oportunidad a largo plazo de ahorrar costes de energía y modernizar los edificios
españoles es una atractiva propuesta de valor y potencialmente podría generar unos
150.000 puestos de trabajo locales. Además, el nuevo modelo para la transformación
de edificios hacia la eficiencia energética esta todavía en sus inicios y existen
grandes posibilidades para su mejora a medida que crezca el mercado. Inversiones
en I + D y la formación serán de suma importancia para catalizar el cambio.

19

Edificación
residencial
iniciada
Empleo en
edificación
Source: CEBR (2013)

Caída en empleo en términos agregados y en el
sector de la edificación entre T3 2007 y T1 2013

Efecto
indirecto e
inducido
Efecto directo

Caída en empleo total

Caída del sector de la edificación
y su efecto sobre el empleo

Source: CEBR (2013)

INFORME

GTR 2014


¿Qué implica la Directiva de Eficiencia Energética?
Una transposición ambiciosa de la Directiva de Eficiencia Energética resulta clave para España
La Directiva de Eficiencia Energética (DEE) es una oportunidad para
que los países dependientes de fuentes externas de energía, como
España, pongan en marcha una nueva cultura basada en la eficiencia.
La Directiva de Eficiencia Energética establece un marco común de medidas para
el fomento de la eficiencia energética para asegurar el alcance del objetivo de
Europa 2020 del 20% respecto a la eficiencia energética, y establecer un marco
solido para el futuro. La DEE establece normas destinadas a eliminar barreras en
el mercado de la energía y a superar deficiencias del mercado que obstaculizan la
eficiencia en el suministro y uso de la energía. Además prevé el establecimiento de
objetivos indicativos nacionales de eficiencia energética para 2020, al igual que una
plataforma para el futuro.

Los artículos de la directiva establecen un conjunto de medidas
vinculantes que afectan a los sectores clave en la transición hacia una
menor intensidad energética y hacia una economía más eficiente.
Un aspecto critico de la directiva de eficiencia energética son sus impactos
intersectoriales. La directiva establece una serie de incentivos y objetivos para
los agentes y sectores dentro de cada estado miembro para así alinear intereses
y asegurar el cumplimiento de los objetivos nacionales y conseguir una economía
más eficiente. Estos incluyen reducciones netas del 1.5% para los clientes por parte
de la empresas energéticas, una tasa de renovación del 3% anual de los edificios
del gobierno central, y la necesidad de una estrategia nacional de renovación de
edificación existente a largo plazo que cuente con el apoyo financiero adecuado.

Sector

Medidas

Sector Público:
edificios,
electrodomésticos,
equipos

Requisitos para renovar el 3% de los edificios ocupados por
el Gobierno Central y que sean de su propiedad; Requisitos
para que las adquisiciones públicas impulsen la
transformación del mercado y promuevan
innovadores sistemas de financiación

Empresas
energéticas

Regímenes de obligación de eficiencia energética: Los
distribuidores o proveedores de energía deben obtener
ahorros de energía anuales equivalentes al 1,5% de su
volumen de ventas del año anterior

Empresas
energéticas

La medición y facturación deben brindar a los
consumidores información básica acerca de su consumo de
energía.

Empresas
energéticas

Obligación de evaluar el potencial de la cogeneración para
la calefacción y la electricidad, los análisis de
coste/beneficio, y aquellas políticas que tengan en cuenta
estas evaluaciones

Empresas
energéticas

La mejora de la eficiencia de la transmisión de energía
tiene como objetivo aumentar la eficiencia de la gestión de
las infraestructuras energéticas

Empresas
energéticas

Realizar auditorias energéticas que desencadenen acciones,
sobre todo en compañías grandes, y que tengan como
requisito la evaluación del potencial de la cogeneración

Nuevo Sector de la
Edificación

Un Hoja de Ruta a largo plazo que sirva para guiar la
transformación general del sector de la edificación de cada
estado miembro
Fuente: IEA 2013

20

INFORME

GTR 2014

Capítulo 4
El GTR es un grupo independiente
compuesto por expertos del sector
que ha dedicado recursos a lo largo de
tres años a delinear la transformación
del parque edificado español hacia la
eficiencia energética
Las recomendaciones principales del
GTR están basadas en la ‘Estrategia
de los Tres Pilares’, que ofrece una
estrategia articulada en las áreas
normativa, financiera y organizativa
El análisis del GTR está basado en
la segmentación y modelización
del parque de viviendas español y
la transformación de 10 millones de
viviendas hasta 2050
El Plan de Acción del GTR cumple
con los objetivos de ahorro de energía
y de emisiones del 2020 y 2050,
y reembolsa en su totalidad a las
fuentes de financiación públicas y
privadas
Hay cinco condiciones previas a
cumplir para lograr la transformación
de los edificios españoles hacia la
Un exitoso Nuevo Sector de la
Edificación puede generar entre
130.000-170.000 puestos de trabajo
y crear un sector de hasta 10.000
millones de euros durante el
periodo 2014-2050.

Respuesta del GTR e
identificación de oportunidades
INFORME

GTR 2014


Diagnóstico del GTR al desafío de los edificios en España
Diseñando un enfoque para entender y resolver los problemas
Durante tres años, hemos trabajado para obtener un conocimiento
preciso del potencial que supone la rehabilitación de los edificios
españoles, así como los recursos y el marco legislativo necesarios
para aprovecharlo.
Desde 2011, el equipo del GTR ha utilizado un método de ‘abajo hacia arriba’ para
valorar lo mejor posible las oportunidades en el parque construido español. A su
vez, hemos desarrollado un detallado estudio técnico que plantea las intervenciones
pertinentes para transformar la realidad actual hacia un parque de viviendas
renovado, de bajo consumo energético, y de mayor confort y valor.

Hemos identificado unos 10 millones de viviendas principales y varias ‘estrategias
sectoriales’ entre los edificios terciarios. Estas estrategias pueden transformar la
huella energética y ambiental de los edificios españoles, y crear cerca de 150.000
puestos de trabajo sostenibles y a largo plazo en un Nuevo Sector de la Edificación.
No obstante, en España aún no se dan las condiciones necesarias de carácter
legislativo, financiero y operacional para arrancar este proceso. Cabe resaltar que
hace falta una estrategia en todos los niveles que involucre a los distintos agentes
del sector.

22

Operativo

La evaluación del GTR revela que la oportunidad para renovar los
edificios españoles es significativa, aunque los marcos legislativos,
financieros y operacionales que precisa no son adecuados para lograr
la transformación del sector y obtener ventajas económicas, sociales
y ambientales.

Legislativo

El GTR proporciona los antecedentes, estructura, metodología y análisis para
establecer un plan de acción sobre el parque de edificios para alcanzar objetivos
necesarios para 2020 y 2050. Igualmente, buscamos que nuestro trabajo sea un
argumento y un apoyo en la transformación del sector de la edificación español y de
los agentes económicos que están a su servicio. Esta transformación se apoya en un
enfoque basado en tres pilares compuestos por una renovada plataforma legislativa
, un sistema de financiación viable y un modelo operativo adecuado, reforzado por la
investigación, el análisis, las modelizaciones y las opiniones de los expertos.

Financiero

Sector de la Edificación

Para lograr una transformación de los edificios en España, el GTR ha
elaborado una Estrategia de Tres Pilares que ofrece recomendaciones
integradas de carácter legislativo, financiero e operativo.


INFORME

GTR 2014


Propuesta respaldada en Conama 2012
Es preciso derribar barreras que impiden hoy el desarrollo del sector de la rehabilitación
Participantes en Grupo de Trabajo 18 de Conama 2012
Coordinador

Alicia Torrego, Gerente de la Fundación Conama
Marco Regulatorio:
Albert Cuchí, Universitat Politècnica de Catalunya. Barcelona Tech.

Relatores

Marco Financiero:
Peter Sweatman, Director General de Climate Strategy & Partners.
Marco Operativo:
Valentin Alfaya, Director de Calidad y Medio Ambiente del Grupo Ferrovial.

Comité
Técnico

23

Alberto Coloma Campal. Gerente. Fundación La Casa Que Ahorra
Alfredo Villanueva. AUIA
Ana Belén Moreno Inocencio. Consejería Técnica. Ministerio de Fomento
Antonio Serrano Rodríguez. Presidente-. Asociación Interprofesional de Ordenación del Territorio
- Fundicot
Begoña Leyva Gómez. Dpto. Medio Ambiente. Confederación Nacional de la Construcción (CNC)
Blanca Bonilla Lujan. Directora de proyectos. Fundación Entorno, Empresa y Desarrollo
Sostenible
Carlos Aymat Escalada. Director del Gabinete Técnico. Consejo General de Colegios Oficiales de
Aparejadores y
0
Arquitectos Técnicos
Carlos Pérez-Pla de Viú. Profesor. Universidad Alfonso X El Sabio
Carmen Ortiz Fuillerat. Jefa Unidad Técnica de Entorno Urbano y Vivienda. Ayuntamiento de
Madrid
Dolores Huerta Carrascosa. Secretario Técnico. GBCe
Eduardo de Santiago Rodríguez. Consejero Técnico .Ministerio de Fomento
Eduardo Perero Van Hove. Vicepresidente. Asociación de Ciencias Ambientales (ACA)
Fernando Alguacil. Técnico. Agencia Provincial de la Energía de la Diputación de Granada
Francisco Javier González. Profesor Departamento de Urbanismo. Universidad Europea de
Madrid
Georgios Tragopoulos. WWF España
Gloria Gómez Muñoz. Arquitecto. Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
(CSCAE)
Javier Lucio de la Torre. Técnico de Vivienda y Urbanismo. Unión General de Trabajadores (UGT)
José Luis López Fernández. Coordinador de Proyectos. Asociación de Ciencias Ambientales
(ACA)
Josep M. Vilanova Claret. Secretario. Instituto HTT - Habitat, Turismo, Territorio
Juan Risueño Nelia. Jefe del Departamento de Rehabilitación Privada. Ayuntamiento de Madrid
Luis Álvarez-Ude Cotera. Director General. Green Building Council Spain
Margarita de Gregorio. Dirección Energías Termoeléctricas. APPA - Asociación de Productores
de Energías Renovables
María del Rosario Heras Celemín. Jefe de la Unidad de Eficiencia Energética en Edificación
Energéticas, Medioambientales y Tecnológicas (CIEMAT)
María Jesús González Díaz. Presidenta. Asociación Sostenibilidad y Arquitectura (ASA)
Marta Rodríguez-Gironés Arbolí. Secretaria de la Comisión de Urbanismo y Vivienda
Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP)
Miguel Winkels. Director General. FC2E Gestión, S.L.
Pablo Maroto Millán. Project Manager & Sustainability. Knauf GmbH
Paloma Pérez Pacheco. Técnico. Plataforma Tecnológica Española de Geotermia (GEOPLAT)
Raquel García Monzón. WWF España
Sonia García Díaz. Fundación Abraza la Tierra

Evaluación
La rehabilitación, como actividad predominante del nuevo
sector, existe ya en la actualidad como un sub-sector del sector de
la edificación.
Sin embargo, la rehabilitación de edificios podría
convertirse en la actividad principal del sector de la edificación.
Pero hay barreras que no permiten que el sector se
desarrolle

¿Que debe hacerse para aprovechar su gran potencial?

Propuesta
1. Es preciso derribar barreras mediante reformas en los
siguientes campos:
Legislativo
Financiero
Operativo

2. Sin barreras:
La Rehabilitación Energética del
Parque Residencial Español

Puede ser el catalizador

Un Nuevo Sector de la Edificación

Gráfico por el GTR,
Fuente de información: Conama
(2012)

INFORME

GTR 2014


La metodología del GTR: paso a paso, de abajo-arriba
El modelo económico utilizado tiene en cuenta más de 80 parámetros
La metodología del GTR segmenta el parque de edificios existente
y aplica varios ‘menús de intervención’, según edificio y zona
climática, para determinar el coste e impacto de la transformación
hacia la eficiencia energética.

1. Segmentación de los Edificios
Residenciales

2. El modelo económico del GTR tiene más de 80 parámetros y cuenta con el
respaldo de un detallado análisis técnico y de costes para cada uno de sus diez ‘hot
spots’ y las diversos ‘menús de intervención’. La modelización esta complementada
por un análisis de varias escenarios posibles que permite la modificación de
factores externos que influyen los resultados (por ej. precios de la energía, costes
de financiación etc.);

FILTRO

Segmento

El GTR ha desarrollado su enfoque para España utilizando
la plataforma legislativa de la UE como base, siguiendo sus
recomendaciones respecto a métodos y objetivos.
3. El GTR se ha centrado en la incorporación de las nuevas directrices legislativas
de la Directiva de Eficiencia Energética (2012) de la Unión Europea, así como en los
procesos y acontecimientos más idóneos a nivel nacional e internacional.

Estrategia

24

INFORME

GTR 2014


El Plan de Acción del GTR cumple los objetivos de la UE
La rehabilitación de 10 millones de viviendas hasta 2050 puede crear más de 150.000 empleos
Plan de Acción del GTR, Resultados 2020-2050
2020

2030

2050

2.200.000

5.700.000

10.000.000

14%

35%

62%

64.000 €

160.000 €

260.000 €

42.667 €

106.667 €

173.333 €

21.000

47.000

68.000

77.000

440.000

1.6700.000

Ahorros energéticos acumulados desde 2002

4.600

8.300

8.600

(GWh)

24%

49%

82%

19.000

89.000

26.000

(% Reduc. respecto emisiones viv. 2001 (con otras

11.000 €

81.000 €

390.000 €

medidas)

130.000

170.000

120.000

Emisiones de CO2 ahorradas acumuladas (KTm)

13,694 €

14.144 €

n/a

Número de viviendas reformadas (desde 2012)
(% de viviendas principales anteriores al 2001)
Inversión acumulada en viviendas (M€)
Inversión acumulada sólo en eficiencia energética
(M€)
Energía anual ahorrada (GWhr)

Emisiones de CO2 anual ahorradas (KTm)

En 2050, 10 millones de viviendas principales construidas en España
antes de 2001 pueden ser transformadas en residencias altamente
eficientes, más cómodas , de bajas emisiones de gases de efecto
invernadero y de mayor valor económico.
La Hoja de Ruta del informe GTR de 2011 y su Plan de Acción de 2012 describen la
creación de un Nuevo Sector de la Edificación, en el que se prevé la creación de 150.000
empleos directos estables y de calidad entre 2012 y 2050 al hacer posible la inversión de
hasta 10.000 millones de euros anuales para la rehabilitación de entre 250.000 y 450.000
viviendas principales al año. Las tasas de rehabilitación pronosticadas por el GTR son
consistentes con una tasa agregada de rehabilitación profunda del 2-3%, muy en línea
de lo que la UE considera como óptimo.

El método del GTR busca una transformación altamente eficiente con
un horizonte de inversión de 20 años.
La transformación de las viviendas españolas es una tarea estratégica y de larga duración
y, como tal, exige a los propietarios y ocupantes a tomar decisiones basadas en horizontes
de ahorro de 20 años. Los costes de las intervenciones varían dependiendo del tamaño de
la vivienda, tipo y región climática, pero para una residencia típica de 80m2 éstos pueden
estar entre los 14.000-24.000 euros para llegar a los objetivos de 70-80% reducciones de
las necesidades de calefacción, refrigeración y energía para el calentamiento del agua.

390.000 millones de euros de ahorros agregados en 2050 superan la
inversión de 260.000 millones requerida. Y las subvenciones públicas
necesarias se recuperan con los ingresos fiscales creados por el
aumento de la actividad económica y la baja del paro.
La inversión financiera en rehabilitación es un requerimiento inicial para el sector, pero
los ahorros se prolongan durante décadas. El apoyo público requerido en el Plan de
Acción del GTR (inicialmente del 25%) equivale a una inversión de 14.000 euros por
puesto de trabajo creado. Hay estudios que demuestran que estas inversiones públicas
resultan más que compensadas con el aumento de los ingresos fiscales a corto plazo, con
la reducción de los pagos de seguridad social y con los ingresos de la aplicación del IVA
a la propia rehabilitación.

La rehabilitación de viviendas puede alcanzar el 45% del objetivo
para España determinado en el artículo 3 de la Directiva de Eficiencia
Energética .
GTR proyecta un ahorro de 1.800 kTep en el año 2020 como resultado de la ejecución
de su Plan de Acción, lo que representa alcanzar un 45% del objetivo de eficiencia
energética general del país para 2020, en virtud del artículo 3 de la DEE.

25

INFORME

GTR 2014


Cinco factores clave para la transformación de los edificios
Condiciones previas para asegurar el éxito del Nuevo Sector de la Edificación

2

3

4

5

26

Certificados blancos u obligaciones para el sector energético. El
artículo 7 de la DEE requiere que los suministradores de energía
reduzcan la demanda neta de sus clientes en 1,5% anualmente entre
2014 y 2020. Esto puede ser implementado a través de un programa
obligatorio (certificados blancos) que alineará de la mejor manera al
sector energético con la renovación de edificios y aportará la tan
necesaria financiación adicional o un fondo para la eficiencia
energética.
25% de subvención y/o financiación pública para renovaciones
profundas. Antes que el Nuevo Sector de la Edificación se consolide
hay que llenar una brecha de costes entre el valor actual neto de 20
años de ahorro de energía y el coste actual de la rehabilitación, de
hasta el 25%. Se puede abordar esto de varias maneras, ej.
subvenciones directas, garantías financieras, métodos fiscales,
certificados blancos u otros.
Financiación a bajo coste a 20 ó más años y a tipos de interés del
5%. Es necesaria una financiación a bajo coste y a largo plazo que se
ajuste a la vida útil del edificio rehabilitado y al riesgo de la
rehabilitación a largo plazo.
Una ‘ventanilla única’ que reúna a todas las líneas de financiación
y a los operadores para lograr la transformación de los edificios.
La renovación de edificios requiere de una combinación de
financiación pública-privada que debe ser de fácil acceso para que los
operadores la puedan ofrecer como un paquete de financiación.

500.000 Viviendas (año)
450.000
400.000

Franja 2
Franja 1

Habitabilidad
Obligatorio
Otros

350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

1

Los códigos técnicos de edificación y normas de eficiencia
energética deben hacerse cumplir correctamente. La
transformación de los edificios españoles se logrará a través de una
combinación de políticas de apoyo y de exigencia. Muchas de las
reformas recientes de la DEEE deben ser seguidas y ejecutadas de
manera efectiva para asegurar su éxito.

Perfil previsto de la actividad para la renovación de viviendas del
Nuevo Sector de la Edificación según el Plan de Acción para Edificios
Residenciales del GTR.

El Plan de Acción del GTR crea un mercado de rehabilitación de viviendas
con un valor agregado de hasta 160 millones de euros para 2030 y es capaz de crear
y sostener 130.000-17.000 nuevos puestos de trabajo dentro del Nuevo

Sector de la Edificación.

250.000 Empleo

200.000

Tamaño del Mercado € ’000180.000
Tamaño del Mercado
160.000
Empleo
140.000
120.000

150.000

100.000

100.000
80.000
60.000

50.000

40.000
20.000

0

0

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

El análisis de sensibilidad del GTR ha identificado cinco condiciones
previas claves para la transformación de los edificios residenciales
en España:

INFORME

GTR 2014


Inversiones en vivienda para el futuro de España
Crear un nuevo empleo en rehabilitación cuesta menos que el subsidio anual de un parado
Evolución anual de las fuentes de financiación públicas y privadas,
Magnitud de Inversión

Subsidios directos

Inversión privada en EE

Apoyo valor de CO2

En concordancia con estudios realizados en Alemania y otros estados miembros
de la UE, el GTR considera que, cuando se evalúen y comparen los costes y
beneficios del apoyo público para dar lugar a un Nuevo Sector de la Edificación
con otras decisiones de inversión de similar magnitud, la renovación de edificios
destacará por su rentabilidad pública y privada, además de sus considerables
beneficios sociales y ambientales.

Habitabilidad

Préstamos blandos de apoyo

El Plan de Acción del GTR prevé una inversión total de 260.000 M€ (de los cuales,
170.000 M€ serán destinados a producir ahorros de energía y de emisiones de
CO2, mientras que 87.000 M€ serán destinados a otras mejoras) hasta 2050.

Inversión privada no
dirigida a EE

12.000.000 Inversión anual (€M)

En su punto máximo, el Plan de Acción del GTR 2012 contempla la inversión de más
de 10.000 M€ por año (un promedio de 9.000 millones M€ durante el periodo 20132030) en los hogares españoles a través de una combinación inteligente de fuentes
de financiación europeas y nacionales –privadas y públicas– potencialmente
respaldas por retornos a través de las facturas o/y por certificados blancos.

10.000.000

8.000.000

9€

I. Pública

x 3,2

3,9€

4.000.000

I. Privada

6.000.000

2.000.000

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

0

2030

2,7€

1,8€

Fases del Plan

2012-2014

Fase de lanzamiento
y de diseño de políticas

27

2014-2020

Fase de desarrollo
y crecimiento

2020-2030

Fase de continuidad

Al llevar a cabo el Plan de Acción del GTR 2012, el sector crearía un promedio
de 130.000 nuevos puestos de trabajo en su primer periodo hasta 2020, y luego
crecería para mantener cerca de 170.000 empleos hasta su segundo periodo entre
2020 y 2030. Anticipamos que la tendencia a largo plazo sería de 120.000 empleos
mantenidos a partir de 2030.
La inversión pública contemplada en el Plan de Acción tiene retornos inmediatos
en la recaudación de impuestos por el incremento de actividad, pero también
otros ahorros: se estima que la ayuda pública requerida para crear un puesto de
trabajo en rehabilitación es del orden de 13.500 a 14.500 euros, lo que contrasta
con los 19.991 € que supone el coste anual en subsidio de paro –en promedio- por
cada trabajador desempleado.

2030-2050

Fase de estándares energéticos obligatorios

INFORME

GTR 2014


Enfoque del GTR para edificios del sector no residencial
El sector no residencial requiere estrategias propias
Una enorme variedad.
Los anteriores informes del GTR se ha centrado esencialmente en los edificios
residenciales españoles. Pero es necesario considerar también el sector no residencial,
que supone el consumo de más de un tercio de la energía en edificios existentes.

Es claro que las estrategias propuestas para el sector residencial no se pueden
aplicar en el sector terciario. Los edificios terciarios son distintos a los residenciales
respecto a su características físicas y su propósito, al igual que su gestión, sus
periodos de amortización, y su aprovechamiento como un activo financiero. Estas
diferencias llevan a que los administradores de edificios comerciales busquen plazos
de amortización mucho más cortos. Además, la relación entre acciones sobre el uso y
la gestión, los cerramientos del edificio y la maquinaria son radicalmente diferentes
a los establecidos para el sector residencial.

Un sector con oportunidades.
A pesar de las dificultades antes mencionadas, hay señales claras que indican un
ahorro de energía significativo por parte de los edificios terciarios a través de la
implementación de las ‘estrategias sectoriales’ del GTR.

Operativo

Un sector muy diferente al sector residencial.

Transformación de los edificios

Financiero

Igualmente, la información disponible sobre el sector terciario en España –como en
muchos otros países– es de menor calidad que la del residencial. No existe una base de
datos con una información centralizada y transparente sobre tipologías ni sobre consumos
que sirva de base para un análisis de oportunidades de rehabilitación específicas. De
hecho, una buena información puede suponer un activo privado para las Empresas de
Servicios Energéticos (ESEs) y otras empresas que se dedican a la eficiencia energética en
los diferentes sectores, por lo que solo se publica de manera agregada.

Legislativo

La dificultad clave en este sector no residencial es la enorme variedad de usos y
tipologías de edificación que, junto a su distribución territorial, hace que sea difícil
realizar una segmentación suficientemente agregada para proponer un número de
menús de intervención reducido para cubrir todos los edificios del sector, por lo que
será necesario desarrollar estrategias sectoriales.

Hoja de Ruta del GTR

En este sentido, y trabajando con las informaciones públicas disponibles, así como
con unos menús de intervención para mejorar la eficiencia energética aportados por
una ESE Española con una experiencia significativa, hemos realizado un sondeo del
sector utilizando la mejor información disponible para poder estimar la capacidad
del sector para obtener ahorros de energía rentables.

28

INFORME

GTR 2014


Oportunidades para renovar edificios del sector no residencial
Representan el 35% del consumo de energía en edificación, y sus potenciales ahorros son grandes
Los edificios del sector no residencial en España tienen un significativo
potencial para el ahorro, pero estos requieren un enfoque distinto al
de la vivienda. A pesar de tener menos edificios con una superficie
menor, el sector terciario supone el 35% del consumo de energía del
país dentro de lo que es edificación.

sector, ya que muchas de ellas son operadoras o se ocupan del mantenimiento de los
edificios y por ende sus trabajos de eficiencia energética pueden combinarse con
otros servicios con contratos a largo plazo. Los contratos de rendimiento energético
se aunarían a los de suministro energético creando en ocasiones un interesante
conflicto de intereses.

Los gestores del sector no residencial son en su mayoría receptivos a las
intervenciones sobre eficiencia energética –dada la interesante rentabilidad de las
inversiones– . Sin embargo, la ejecución de proyectos de rehabilitación energética
no es un práctica generalizada. Esto se debe a que la eficiencia energética a menudo
compite con otras inversiones y merma los retornos de otras inversiones (por ej.
nuevos equipos).

A diferencia del sector residencial, el terciario está mucho más familiarizado con
medidas relacionadas con la eficiencia energética, a su vez los administradores
de grandes propiedades comerciales las están implementando fuera de España
e importando este conocimiento. Las medidas individuales o los paquetes de
renovación tienden a enfocarse más en medidas con rentabilidad a corto plazo
(como un ‘enfoque que limite el riesgo’) y muchas de las barreras que actualmente
impiden un enfoque óptimo en los edificios del sector residencial español también
aparecen en el sector no residencial.

Con todo, las Empresas de Servicios Energéticos (ESEs) han empezado a evaluar el

‘Menús’ para la rehabilitación energética de
edificios terciarios
Aislamiento y
Gestión
Energética
Aislamiento de paredes
y techos
Mejora del
acristalamiento de las
ventanas

Calefacción y
calentamiento del
agua

Electrodomésticos

Refrigeración

Iluminación

Cocina

Combustibles Fósiles
(carbón/petróleo /gas)

Diferentes niveles de
eficiencia

Aire Acondicionado

Incandescente

Combustibles Fósiles
(LPG/gas/carbón)

Bomba de calor

Fluorescente

Caldera eléctrica

Aislamiento del suelo

Radiadores de
calefacción

Aislamiento del tejado

Bomba de calor

Automatización

Fluorescente
de encendido rápido

Expectativas de
amortización

Renovables

Horizonte de inversión

LED

Source: IEA (2012)

29

INFORME

GTR 2014


Menús de intervención y resultados de su aplicación
Los consumos de los edificios no residenciales se pueden reducir un 35-50% de forma inmediata
El sector actual se caracteriza por tener ‘retornos rápidos’.

Potencial de ahorro energético de más de 35% en pocos años.

Las inversiones en eficiencia energética en el sector no residencial buscan hoy en
día el retorno casi inmediato, lo que determina su naturaleza poco profunda. Debido
a la volatilidad del clima empresarial general y al deseo de conseguir el máximo
rendimiento de las inversiones, la mayoría de las que se realizan sobre eficiencia en
edificios no residenciales se han enfocado en el reemplazo de equipos e iluminación.
El sector terciario requiere un enfoque metodológico distinto al residencial para
determinar los parámetros de eficiencia a largo plazo, al igual que para implementar
las medidas pasivas que tienen retornos más lentos.

La aplicación de los menús de intervención del GTR sobre las distintas tipologías de
uso en los edificios no residenciales muestra que es posible obtener reducciones
de entre el 35 y el 50% de los consumos energéticos en el sector no residencial
(ver gráfica de la página siguiente). Unos ahorros que se podrían obtener de
forma inmediata si se superan las barreras que impiden la generalización de la
implantación de unos menús de intervención que se apoyan en experiencias reales.
Unas barreras que tienen que ver también con la falta de información sobre datos
básicos del sector como son los números de locales, las superficies ocupadas por
cada uso, los consumos globales de cada tipología de uso, etc.

Además, el sector no residencial supone considerar edificaciones con usos muy
distintos, cuyos consumos energéticos responden a patrones muy diferentes que
hacen difícil contemplar las mismas acciones con los mismos rendimientos de
ahorro. Es necesario afrontarlo mediante estrategias sectoriales que contemplen esa
diversidad de usos.
Como una primera aproximación para mostrar las posibilidades de ahorro que
hoy presenta el sector no residencial, y que podrían ser abordadas de forma
económicamente viable y con retornos muy rápidos –inferiores a 8 años– , mostramos
en las siguientes páginas unos menús de mejoras que se agrupan en estrategias
sectoriales en función de los distintos usos de los edificios.
Los menús se enfocan en:
Climatización
Iluminación
Equipos
ACS (cuando es significativo)
Igualmente, estos menús abarcan el uso y mantenimiento de las instalaciones,
equipos y el edificio en sí. Hay que subrayar que la información disponible es escasa
y difícilmente generalizable para un sector tan diferenciado en usos y tipologías, por
lo que esos datos deben ser tomados como aproximaciones.

30

La tabla de la página siguiente muestra –con datos de IDAE cuando ha sido posible–
la información de los consumos de los diferentes usos, así como la distribución de
los consumos en cada tipología de usos. A partir de unos menús de intervención
aportados por una ESE experta (IPSOM) y por otras referencias publicadas, se realiza
una estimación de los ahorros en porcentaje , y considerando su extensión a todo el
parque, se calcula los ahorros por tipo de uso y generales que se podrían obtener.

Enfoque del GTR con la envolvente y medidas pasivas a largo plazo.
Es evidente que las medidas pasivas son críticas para lograr que los edificios
terciarios cumplan con las substanciales reducciones de energía estipuladas en
la Hoja de Ruta Europea 2050. En algunos segmentos, como oficinas, hospitales y
hoteles, donde la calefacción y la refrigeración representan una gran proporción de
la demanda total de energía, las medidas pasivas son fundamentales para llevar a
cabo renovaciones profundas que permitan alcanzar ahorros decisivos. Sin embargo,
en España estas son raramente contempladas.
Paradójicamente, los edificios no residenciales son sometidos a menudo a amplios
trabajos de remodelación de fachada e interiores.Y la eficiencia energética de fachada
y cubierta puede ser entonces mejorada de manera fácil, ya que el coste adicional
de aislamiento y otras medidas de eficiencia es muy pequeño en comparación con
el de los costes totales de la operación: las renovaciones importantes deben estar
ligadas a estándares de eficiencia elevados mediante medidas tanto normativas
como de apoyo.

INFORME

GTR 2014


Resumen de las estrategias para el sector no residencial
Consumo y potenciales ahorros de los diferentes usos
Distribución de
Consumo %
Equipos y
Otros

Ahorro
%

nº
locales

Miles
m2

Oficinas privadas

900,000

90,000

2,000

55 (25)

20

5

20

45-55%

Pequeño comercio

780,000

95,000

3,000

60 (20)

20

5

15

30-50%

Centros comerciales (1)

10,000

20,000

1,000

40

45

15

30-35%

Hoteles (2)

15,000

22,000

1,000

45

15

25

15

30-35%

100-200

40 (10)

20

5

40

30-50%

500

40

35

20

5

45-55%

2,000

55 (25)

20

5

20

45-55%

Centros deportivos
Hospitales (3)

19,000-30,000
800

25,000

Administración pública

kTep
total

Climatización Iluminación
(Refrigeración)

ACS

Colegios públicos

14,000

45,000

200

75

20

5

10-30%

Institutos públicos

4,000

30,000

50

70

20

10

15-30%

75

16,000

150

40 (10)

30

30

20-30%

Universidades
TOTAL Comercio, Servicios y
Admin. Públicas

1. La superficie de centros comerciales se refiere a superficie de venta al público
2. Incluye todas las residencia colectivas turísticas
3. ¿? Superficie: 48.274 m2

10,000

35-50%
Grafico por el GTR, fuentes de información: Evaluación del potencial de climatización con energía
solar térmica en edificios, IDAE (2011)
E4, IDAE (2004)
Seguimientos energéticos sectoriales. web IDAE (estudios, informes y stadísticas)
Balances energéticos anuales. web IDAE (estudios, informes y estadísticas)
PAEE 2011-2020

Los números azules y itálicos son estimaciones mas aproximados solo basados en entrevistas con expertos

31

INFORME

GTR 2014


Estrategia sectorial para oficinas
Las oficinas pueden reducir un 50% su consumo de energía con inversiones de rápido retorno
Distribución del consumo total de energía

Medidas de intervención específicas del GTR

Consumo total 2010 (kTep): 2,156
Ahorro
Estimado (%)

Iluminación y Equipos

Consumo con medidas (kTep): 987

Uso y Compra de equipos de iluminación eficientes y con modo de ahorro de energía 50
Aprovechamiento de la luz natural y uso racional de la iluminación
35
Instalación de un sistema de control centralizado, zonificación, regulación de luminaria,
25
Interruptores temporizados, detectores de presencia…

5%

Ahorro
Estimado (%)

Climatización

25%

Usar calderas grandes tiene un consumo de energía menor por unidad de calor
20
producida
22
Sustitución de las plantas enfriadoras por otras con rendimientos frigoríficos superiores 8
Incorporación de aire no exterior en los climatizadores
10
Regulación adecuada de la temperatura de climatización
15
Uso del enfriamiento gratuito o free-cooling
10
Mantenimiento adecuado del sistema de climatización

40%

Ahorro
Estimado (%)

ACS

30%

Revisión del aislamiento de la instalación y regularización de las temperaturas del ACS 6
Disminución de la temperatura de acumulación y distribución de ACS
2
10
Ahorro
Estimado (%)

Aislamiento
Consumo
Inicial en
kTep

Plazo de
Amortización
(años)

Iluminación y equipos

862

76%

647

40%

Refrigeración

46%

3-4

ACS

108

6%

40
45

4-5

539

Mejoras en el aislamiento de paredes, suelos y fachada del edificio
Mejoras en el acristalamiento del edificio, reducción infiltraciones de aire…

4-5

Calefacción

32

Ahorro
potencial

3-4

INFORME

GTR 2014


Estrategia sectorial para hospitales
Los hospitales pueden reducir más del 50% su consumo de energía con inversiones de rápido retorno

Consumo total 2011 (kTep): 553

30
Optimización combustión de la caldera y aprovechamiento de calores,
mediante análisis de humos
Edif. Deficiente
Edif Promedio
30
10
Optimización del rendimiento de la red de distribución, aislando y descalificando
tuberías
15
Instalación de un sistema de control centralizado, zonificación, regulación de temperatura…

5%

Ahorro
Estimado (%)

Iluminación

25
%

Reemplazar lámparas convencional por las de bajo consumo
Instalación de un sistema de control centralizado, zonificación, regulación de luminaria,
interruptores temporizados, detectores de presencia…

40
%

Otros
Sustitución de elementos obsoletos
Quemador (de más de 8 años)
Caldera ( de más de 12 años)
Instalación de válvulas termostáticas para la limitación
y regulación de la temperatura del ACS.
Aislar adecuadamente las conducciones y depósitos de almacenamiento.
Instalación de energía solar térmica para la generación de ACS

35
%

Consumo
Inicial en
kTep

Ahorro
potencial

Plazo de
Amortización
(años)

Climatización

221

46%

194

70%

111

38%

28

15%

7
20
10
5
10
Ahorro
Estimado (%)

4-5

Otros

Ahorro
Estimado (%)

<3

ACS

ACS

40
15

<3

Iluminación

33

Ahorro
Estimado (%)

Climatización


<3

Optimación de puntos terminales de consumo de agua y humificadores

15

INFORME

GTR 2014


Estrategia sectorial para hoteles
Los hoteles pueden reducir un 35% su consumo de energía con inversiones de rápido retorno


Consumo Total 2011 (kTep): 985
Ahorro
Estimado (%)

Climatización


Utilizar variadores de velocidad en las Bombas de recirculación de los circuitos
de distribución térmica
Regular la velocidad de los ventiladores de los Fancoils, así como instalar cabezales
termostáticos en los radiadores
Establecer una política de temperaturas máximas y mínimas
Reaprovechamiento de calor para climatización

5%
12%
45%

Sistema de control sobre la recirculación de agua caliente
Minimizar el consumo de ACS en puntos de consumo final
Reaprovechamiento de calor para acs

Ahorro
Estimado (%)

Sustitución de Equipos Auxiliares Electromagnéticos por Electrónicos
Limitación y Optimización de los tiempos de encendido
Instalación de un sistema de control centralizado, zonificación,
regulación de luminaria, interruptores temporizados, detectores de presencia…

Plazo de
Amortización
(años)

Climatización

443

36%

<3

ACS

227

28%

<3

Iluminación

148

49%

3-5

Lavanderia y Cocinas

118

30%

49

10%

Utilizar lavadoras y secadoras a carga nominal, y nunca a media carga
Adecuar el tamaño de las sartenes y ollas al fogón utilizado
Vigilando la apertura y cierre de las cámaras frigoríficas

10
5
15

<3

Otros

34

Potencial de
ahorro

15
20
25

Ahorro
Estimado (%)

Lavandería y Cocina
Consumo
Inicial en
kTep

10
5

10
20
10

Iluminación

23%

12

Ahorro
Estimado (%)

ACS

15%

15

<3

Ahorro
Estimado (%)

Otros
Evitar calentar agua en lavavajillas, utilizar agua de los recuperadores de calor

10

INFORME

GTR 2014


Estrategia sectorial para centros comerciales
Los centros comerciales pueden reducir más del 30% su consumo de energía con inversiones de rápido retorno


Consumo total 2011 (kTep): 1,010
Ahorro
Estimado (%)

Climatización


Estimar correctamente la demanda de climatización
Mejorar el aislamiento combinado con una ventilación adecuada
Instalar sistemas de apoyo a la climatización basado en energías renovables

15%

Ahorro
Estimado (%)

Iluminación
Mejor aprovechamiento de la luz natural
Instalación de un sistema de control centralizado, zonificación, regulación
de luminaria,
interruptores temporizados, …

40%

10
20
10

30
15

45%

Consumo
Inicial en
kTep

Plazo de
Amortización
(años)

Climatización

404

35%

10-12

Iluminación

455

41%

3-5

Otros

35

Potencial de
ahorro

152

n/a

INFORME

GTR 2014


Resumen y conclusiones del sector no residencial
Hay que apoyar medidas pasivas para permitir rehabilitaciones profundas
Diferencias clave respecto al sector residencial.
El sector terciario es un sector con notables diferencias respecto al sector residencial:
Los edificios terciarios tienen patrones de uso de energía específicos y diferentes
entre sí dependiendo de su propósito e incluso dentro de un sector.
Los edificios terciarios deberían ser más fáciles de renovar ya que cuentan con una
gestión institucionalizada, además estos deben estar más compenetrados con la
racionalidad económica en las inversiones en eficiencia energética.
Los administradores de edificios tienden a ser más profesionales respecto a sus
procedimientos de gestión energética.

Los edificios son considerados a menudo como activos financieros.
Los diferentes periodos de amortización de sus elementos constructivos e
instalaciones son diferentes , lo que conduce a inversiones con menores retornos y a
considerar pautas de inversión diferentes entre elementos pasivos y activos.
Resulta complejo disponer de información sobre el parque construido y sobre los
consumos, de manera que puedan establecerse segmentaciones del parque y menús
de intervención específicos sobre ellas
En este sector no residencial hay ya operando Empresas de Servicios Energéticos
(ESE) que proponen mejoras y fuentes de financiación, empresas que están
acumulando rápidamente experiencia y que se extenderán por el sector como
catalizador de la eficiencia energética

Un sector lleno de oportunidades.
El sector terciario presenta una capacidad de inversión que generaría un ahorro
a corto plazo –menos de diez años– muy significativo, de entre el 35 y el 50%. Los
menús de intervención dependen de una estrategia sectorial que requiere de un
enfoque ‘a medida para cada edificio’, pero la magnitud de estas transacciones es
más grande y permitirá a las ESEs operar dentro de un marco favorable. A diferencia
del sector residencial, las oficinas, los hoteles y los centros comerciales tienen una
tasa de rehabilitación de equipos e incluso de elementos constructivos –como las

36

fachadas, por su valor de imagen- mucho más elevada que en el sector residencial.
Por consiguiente esto representa una oportunidad importante para mejorar la
eficiencia energética.

Un sector con sus propias barreras naturales.
Los objetivos a largo plazo europeos para 2050 establecen reducciones de emisiones
de CO2 de más del 80% para los edificios. Para alcanzar estos objetivos deben
considerarse acciones de reducción de consumo energético que precisan plazos
mayores de retorno de las inversiones, como sucede con las medidas pasivas en los
edificios terciarios. Asimismo, estas acciones no deben ser bloqueadas por otras
acciones de eficiencia de retorno más rápido y que alejan la rentabilidad de las
pasivas.
Las ESEs y sus entes financieros no cuentan con el suficiente conocimiento interno
sobre la eficiencia energética y la consideración del coste óptimo a largo plazo y,
como resultado, hay una percepción generalizada de alto riesgo acerca de las
inversiones en eficiencia energética. Esta percepción es prevalente cuando hay una
disponibilidad de periodos de amortización cortos y seguros en otras inversiones, ya
sea en energía o en otros factores.
La inseguridad en el marco regulatorio y tarifario afecta de manera muy significativa
a las inversiones, por lo que la inestabilidad, la ausencia de garantías de las reglas
del mercado a corto, medio y largo plazo genera inestabilidad y retrae inversiones,
especialmente aquellas con retornos a largo plazo.
Un Plan de Acción a largo plazo coordinado por una Agencia para la Renovación, con
estrategias especificas para cada uno de los segmentos del sector terciario, puede
enfocar recursos para romper estas barreras y así estabilizar las condiciones de
marco del mercado, y posiblemente cambiar la cultura sobre la eficiencia energética
en las empresas. Además, fondos específicos pueden ayudar a financiar las
inversiones con un mayor periodo de retorno que permitan asumir metas ambiciosas
y eventualmente cumplir con los objetivos a largo plazo de la UE de reducción
de consumo de energía y de emisiones. Claramente, para GTR las renovaciones
significativas deben incluir elementos pasivos como norma.

INFORME

GTR 2014

Capítulo 5
Resumen del marco normativo
vigente para la rehabilitación de
edificios en España
Esquema de la oportunidad
normativa ofrecida a España por
la Directiva Europea de Eficiencia
Energética
Revisión de los artículos clave
de la Directiva sobre Eficiencia
Energética y su posible aplicación
dentro del contexto español
Resumen de los componentes y
los plazos clave de una adecuada
Hoja de Ruta a largo plazo para los
edificios de España
La importancia de una Hoja de
Ruta para el Nuevo Sector de la
Edificación
La participación de los agentes del
sector

El marco normativo en España
INFORME

GTR 2014

5. El marco normativo en España

La necesidad de un cambio de modelo normativo
Un marco apropiado para el sector de la edificación estimulará la actividad
El actual marco normativo del sector de la edificación español
fue concebido para un sector dedicado a la edificación de nuevos
inmuebles .
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), promulgada en 1999, organiza a
los agentes del sector, y determina sus responsabilidades y competencias, para
garantizar la calidad de nuevos inmuebles. Sin embargo, esta ley prácticamente
ignora la renovación de edificios como uno de sus objetivos.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) de 2006 supone la definición de las
calidades técnicas que debe cumplir un edificio, pero esas calidades de nuevo son
solo aplicables sobre la nueva construcción o un edificio sometido a una extensa
rehabilitación. La reciente modificación (12/09/2013) del Documento Básico DB
HE ‘Ahorro de energía’ del Código Técnico de la Edificación supone un sólido
paso adelante en la adaptación de la normativa técnica a las necesidades de la
rehabilitación

Es necesario un marco normativo específico para la rehabilitación.
La inaplicabilidad del marco normativo del sector de la edificación en la
interpretación de las calidades del parque construido y de sus posibilidades de
mejora, así como la necesidad de reconocer los agentes implicados y su rol, hace que
ese marco normativo suponga hoy una barrera para la rehabilitación, y que haya que
poner en marcha un proceso de revisión que permita el desarrollo de un sector de
la rehabilitación viable y con beneficios sociales y ambientales.

Es necesaria una estrategia proactiva y una nueva agencia que
permitan el desarrollo de un nuevo marco normativo.
La definición de las calidades del parque construido y de sus posibilidades de
mejora requiere enunciarlas y reconocerlas de la forma más eficiente posible. A
causa de la variedad de ese parque construido, esa definición solo puede darse
mediante una estrategia que permita valorar en cada caso la situación del parque y
sus posibilidades de mejora. Las normas actuales no facilitan el acceso del público
a la información y a la organización del sector de la renovación. Por estas razones
se requiere un nuevo marco normativo. Un estricto marco normativo se revela
insuficiente para abordar el problema: para realizar la transformación del sector
de la edificación hacia la mejora y adecuación del parque construido, y hacia la
rehabilitación, hace falta un enfoque proactivo que permita conseguir renovaciones
y tasas de renovación optimas; esto puede ser coordinado por una nueva agencia
dedicada a la Renovación.

Se necesita algo más que un marco normativo.
La rehabilitación del parque edificado tiene una importancia decisiva para la
economía española, para su sostenibilidad ambiental y para la calidad de vida de
sus residentes. Es por ello que el nuevo marco normativo debe ser definido junto
con objetivos adecuados, recursos, plazos y actuaciones, que pongan en marcha un
Nuevo Sector de la Edificación. La normativa del sector debe ser desarrollada junto
a un plan organizativo y financiero claro y coherente que aborde la manera correcta
de transformar edificios.

La nueva Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación
(3R) Urbana supone un paso adelante.
El tradicional marco normativo del sector de la edificación se basa en considerar la
edificación como actividad posterior e independiente de la actuación urbanística.
Pero la rehabilitación demanda considerar las oportunidades que la escala urbana
–de barrio– proporciona, tanto económica como ambientalmente. La nueva Ley 3R no
solo abre la rehabilitación a esa escala, sino que rompe algunas de las barreras más
importantes al desarrollo del sector de la rehabilitación. Aún así, es solo un necesario
primer paso.

38

INFORME

GTR 2014


Estado del marco normativo para la rehabilitación de edificios
La legislación española está dando pasos, pero se necesita un mayor liderazgo y coordinación
Evaluación actual de la intersección
entre las leyes y los impactos con las
necesidades del sector

Facilitación
de prácticas
administrativas
Adquisiciones y
presupuestos
Acceso a datos

Legislación española
pertinente

Pagos dentro de
facturación
Certificados de
eficiencia
energética

El ahorro de
energía ahorra
dinero a los
inversores –
concordancia de
intereses con el
sector energético
Monetizando el
valor verde

Normas y
Seguimiento
Establecer
estándares de coste
optimo y garantizar
su cumplimiento a
través de
verificación y multas
Definición del perfil
de las empresas de
servicios
energéticos y
contratos estándar

Producción
in situ

Compromiso y
Convergencia de
Recursos

Señales claras e
inequívocas
Movimiento
hacia edificios
“balance neto
positivo”

Obligaciones de
suministro de
energía y un
Fondo Nacional
para la Eficiencia
Energética,
Políticas Fiscales

+

Ámbito
Económico

+

Ley 2/2011 de Economía Sostenible
(Capítulo IV del Título 111)

+

Código Técnico de la Edificación
(incluido en el RD 314/2006)

+

Ley de Propiedad Horizontal
(Ley 49/1960)

+

Ley de Suelo
(RDL 2/2008, de 20 de junio)

+

+

+

+

Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y
Renovación y Plan de Vivienda 2013-2016

+

+

+

+

-

Reforma Energética 2013 y Proyecto Ley del
Autoconsumo.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación
Políticas Fiscales

39

+

-

+
+

+

INFORME

GTR 2014


La Directiva de Eficiencia Energética obliga a la rehabilitación
Los Estados miembros deben publicar una estrategia de rehabilitación a finales de abril de 2014
La nueva Directiva de Eficiencia Energética (DEE) obliga a la
rehabilitación energética del parque edificado.
La nueva Directiva de Eficiencia Energética promulgada en 2012 considera la
necesidad de intervenir sobre el parque existente como una condición indispensable
para alcanzar los objetivos ambientales y energéticos que la Unión Europea tiene
establecidos para 2020 y el futuro. Más allá de los nuevos edificios casi cero energía
para el próximo decenio, la intervención en la mejora de la eficiencia energética
de los edificios existentes es un paso absolutamente necesario para la política
energética europea.

Artículo 4: Hojas de Ruta para la rehabilitación a
escala nacional
“Los Estados miembros establecerán una estrategia
a largo plazo para movilizar inversiones en la
rehabilitación del parque nacional de edificios
residenciales y comerciales, tanto público como
privado”.

La Directiva exige la elaboración de una estrategia a largo plazo para
abordar la rehabilitación energética del parque edificado.
El artículo 4 de la Directiva indica que antes del 30 de abril de 2014, cada estado
miembro de la UE debe haber publicado su estrategia nacional para movilizar
inversiones en la rehabilitación del parque nacional de edificios residenciales y
comerciales, tanto públicos como privados, que incluya:
Una descripción del parque edificado.
Una definición de enfoques rentables de rehabilitación que consideren el tipo de
edificio y la zona climática.

FASE 2

Reúne a los agentes del sector para desarrollar
una estrategia a largo plazo
FASE 3
Participación de todos
los agentes del sector
(incluyendo ciudades)

Un cálculo fundado en datos reales del ahorro de energía y de los beneficios de
mayor alcance que se esperan obtener.
La estrategia deberá ser revisada cada tres años y remitida a la Comisión Europea.

Asegurar iniciativas locales
respaldadas por un marco
apropiado

FASE 4

Agentes del Sector toman
posesión propia del plan a largo
plazo

Políticas y medidas destinadas a estimular rehabilitaciones exhaustivas y rentables
de los edificios, entre ellas rehabilitaciones profundas por fases.
Una perspectiva de futuro destinada a orientar las decisiones de inversión de las
personas, la industria de la construcción y las entidades financieras.

FASE 1

Inventario completo de
edificios existentes:
tipología
Políticas especificas que
abordan realidades
nacionales

Útil para las ciudades y
regiones:
así sabrán su potencial
Potencial agrupar edificios:
– acceso a fondos estructurales

FASE 5

2050

Fuente: Renovate Europe (2013)

40

INFORME

GTR 2014


Enfoque estructurado de los artículos clave de la Directiva
Los edificios del Gobierno Central ofrecen un modelo para lanzar el sector ESE

Apoyando esta línea, en su artículo 5 la Directiva establece igualmente obligaciones
para la implantación efectiva de medidas de eficiencia energética en los edificios
dependientes de la Administración Central, de forma que desde 2014 se rehabilite
anualmente un mínimo del 3% de la superficie de su parque edificado climatizado,
asegurando así tanto el ejemplo como un motor y una implicación en el desarrollo
de la estrategia.

La Directiva exige la movilización de recursos adicionales.
Además de la rentabilidad proveniente del ahorro energético, del coste de las
emisiones y de otros beneficios (ver el capítulo 2 de este informe), el artículo 7 de
la Directiva insta a los Estados miembros a implementar un sistema de obligaciones
de eficiencia energética a las compañías distribuidoras y a las minoristas de venta
de energía que les fuerce a ahorrar anualmente la energía equivalente a un 1,5%
de sus ventas, desde 2014 a 2020. Ello supone que las compañías energéticas sean
uno de los inversores en eficiencia energética del sector de la edificación mediante
sistemas como los ‘certificados blancos’ u otras medidas similares que ya están en
marcha en algunos países de la UE.
A pesar de que dentro de los mecanismos del artículo 7 los ‘certificados blancos’
son los más directos, no son los únicos. La Directiva ofrece la posibilidad de obtener
esos ahorros mediante otras medidas, como tributos sobre las emisiones de gases
de efecto invernadero, incentivos a tecnologías eficientes, estándares o normas más
restrictivas en lo que se refiere a eficiencia energética, etc.

Los artículos 4, 5 y 7 de la Directiva proporcionan marcos que se
refuerzan mutuamente.

Artículos Clave de la DEE
5

Tasa de rehabilitación de
edificios públicos del 3%

4

Hojas de Ruta para
la rehabilitación a nivel nacional

7

Obligaciones de suministro de energía

8

Auditorías energéticas

3

ARTÍ C U LO S

La Administración deberá liderar el proceso con el ejemplo,
renovando el 3% de sus edificios centrales y mostrando así el proceso
de rehabilitación al público.

Objetivos indicativos nacionales
para 2020

Representan un marco
propicio para enfoque
que sea capaz de
ofrecer valor a través
de la eficiencia
energética

Artículo 5: rehabilitación de Edificios Públicos
El 3% de la superficie total de los edificios con calefacción y/o sistema de
refrigeración que tenga en propiedad y ocupe su Administración Central se renueve
cada año.
Predicar con el ejemplo,
proporcionando líneas
maestras sobre las
mejores prácticas

Preparar el mercado
un desarrollo mas
amplio

Alentar a las ciudades y autoridades
locales en el desarrollo ‘óptimo’ y la
renovación profunda se aproxima
utilizando enfoque piloto utilizando
fondos de la UE, para que no sólo
buscan los requisitos mínimos

Gráfico por el GTR, Fuente de información: Renovate Europe (2013)

41

INFORME

GTR 2014


Transposición de la Directiva de Eficiencia Energética en 2014
Plazos pertinentes para la transposición e implementación antes del verano de 2014
La Directiva establece plazos concretos.

Pasos necesarios para la transposición completa.

La Directiva establece plazos para los objetivos nacionales de ahorro, así como
fechas intermedias muy concretas para la implementación de artículos individuales.
Este marco es muy apropiado para un plan de desarrollo para el parque edificado.

El cumplimiento de la implementación de la Directiva requiere un enfoque paso a
paso dirigido por objetivos indicativos, seguido por una Hoja de Ruta a largo plazo
para edificios –artículo 4– junto con indicaciones necesarias de recursos (ej. artículos
7 y 10) y todo ello definido para el verano de 2014.

Transposición e Implementación
- la clave del éxito

Comisión

DEE, Plazos Pertinentes y Objetivos
Revisión de exenciones y periodo de obligación de
eficiencia del 1.5%

Notificación

Notificación

Estados
Miembros

Revisión de los Objetivos Nacionales

30 de abril
2013
5 de diciembre
2013

Objetivo de ahorro del 1.5% y lista de
medidas de elegibilidad y método de calculo

Se publican las estrategias par la rehabilitación de edificios

Contratación pública, incentivos para la
demanda y otra medidas
Planes Nacionales
de Acción para la
Eficiencia
Energética

Transposición

30 Abr

2013

5 Dic

30 Abr

2014

CHP, auditorías,
medición y facturación

5 Jun

30 Jun

30 Jun 2016

Estrategias a largo plazo o la rehabilitación del parque nacional de
edificios

5 de junio
2014

¡Plazo límite para la transposición! (para la mayoría de medidas)

30 de abril
2015

Planes Nacion ales de Acc ión p ara la E fic ienc ia Energét ic a ( y c ada
tres años a p artir de esa fecha, incluirán rep ortes acer ca del articulo
7); facilitar información acerca de las exenciones del articulo 7

30 de junio
2015

Evaluación del potencial de mejora de la eficiencia energética en
infraestructuras de gas y electricidad

31 de
diciembre 2015

Evaluación del potencial de sistemas de calefacción de distrito y
cogeneración

2015
Fuente: The Coalition for Energy Savings (2013)

42

Decisiones clave en el diseño de las obligaciones de eficiencia
energética (o alternativas)

30 de abril
2014

La rehabilitación del 3% de edificios públicos
empieza

Objetivos Nacionales

Objetivos nacionales orientativos de eficiencia energética (y
notificación cada año a partir de esta fecha respecto al progreso/otras
medidas)

Fuente: European Commission, Directorate General– Energy (2013)

INFORME

GTR 2014


El artículo 4 de la DEE, un instrumento clave
Una sólida estrategia de renovación de edificios es básica para lanzar el sector
Un clara y adecuada Hoja de Ruta basada en los preceptos del artículo
4 representa una oportunidad para alinear el sector y así lograr su
transformación.
Un ambicioso y estricto cumplimiento de la Directiva ofrece la oportunidad de
implementar un plan nacional de intervención sobre el parque edificado, orientado a
la mejora de su eficiencia energética. Esto implica trazar una Hoja de Ruta acordada
por los agentes del sector clave para poner en marcha un proceso que ha de generar
un mercado viable respaldado por un marco normativo eficiente, los adecuados
recursos del Gobierno, junto con los instrumentos financieros adecuados.
Además de la eficiencia energética, otros vectores como la seguridad, la
accesibilidad y la adecuación al uso pueden contribuir a la estrategia de la Hoja
de Ruta a largo plazo requerida por el artículo 4 de la Directiva. En resumen, una
Estrategia de renovación para la intervención en el parque de edificios que ayudará
a definir y a desarrollar las actividades de un Nuevo Sector de la Edificación, basado
en la rehabilitación.

Instrumento requerido

Ho j a d e R u t a
In t e gr a l
Ley de Ordenación de la Edificación
(LOE)

Una estrategia para un nuevo sector de la edificación.
Una Hoja de Ruta de carácter integral es el mejor instrumento para asegurar
el cumplimiento de las obligaciones de la directiva. Esta Hoja de Ruta acabará
alumbrando una nueva Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), para ser
complementada por un Código Técnico de la Edificación (CTE) renovado, dando
lugar al nuevo sector.
Además, estos instrumentos legislativos deben tener los recursos adecuados
unidos en forma de un estricto cumplimiento de los códigos técnicos de edificios,
obligaciones de eficiencia energética para los proveedores de energía y el apoyo de
fondos nacionales y regionales europeos.

43

(CTE)

Nue v o Se c t o r

INFORME

GTR 2014


Marco normativo necesario para la transformación
Necesidades y objetivos a cubrir por el cambio normativo
Hay necesidades y objetivos a cubrir.
La reconversión del sector hacia la rehabilitación de edificios, impulsado por la
necesidad de la eficiencia energética, necesita, como se ha demostrado, una Hoja de
Ruta que dirija y oriente sus acciones en el marco de la eficiencia económica. Un Hoja
de Ruta que irá determinando progresivamente los cambios necesarios en el marco
normativo, muchos de los cuales hoy no pueden definirse por cuanto los objetivos y los
modelos de intervención deben concretarse y probarse.
Así, hoy necesitamos definir la calidad ambiental, pero también técnica y funcional,
del parque construido sobre bases que les sean aplicables. Definiciones que reclaman
la traslación de esos parámetros de calidad indicados para la nueva edificación en
formatos aceptables para la edificación existente.
Igualmente, se precisa la definición de un marco de valorización de los ahorros
energéticos y de emisiones que no solo debe permitir su previsión, su cálculo y su
reconocimiento, sino la transmisibilidad entre agentes –quién invierte debe recibir
los retornos de la inversión– y, sobre todo, la estabilidad en el tiempo de las normas,
retribucione. En el tiempo para asegurar que las inversiones a largo plazo tienen un marco
normativo estable y fiable. En este sentido, los aspectos tarifarios y los compromisos
públicos sobre subvenciones o descuentos fiscales son claves, y no presentan en nuestro
país unas experiencias recientes modélicas.
En tercer lugar, es clave la organización de los agentes frente al nuevo objetivo de la
eficiencia energética. Los agentes ya existentes y los nuevos, como las ESE’s por ejemplo,
que deben incardinar su acción en los marcos en funcionamiento. Quiénes actúan, cómo
definen sus objetivos, qué responsabilidades tienen sobre la eficiencia energética, cómo
pueden y deben ejercerlas ,y cómo esos compromisos quedan asegurados legalmente
para exigir responsabilidades, requiere transformaciones normativas concretas.

44

Por último, pero no menos importante, la necesidad de disponer de informaciones fiables,
públicas, que permitan tanto la planificación como la verificación de objetivos es clave
para todos los cambios anteriores y para una cuestión esencial como es la transparencia
y la participación de todos. La información sobre el parque, sobre las posibilidades
de reforma, sobre consumos energéticos, sobre ahorros, debe ser actualizada, fiable
y pública, y arbitrar los medios para, salvaguardando la necesaria intimidad de las
personas, todos los agentes implicados en el nuevo sector tengan acceso igualitario a
la información necesaria –y con la calidad suficiente– para diseñar su intervención
eficientemente y verificar sus resultados de manera transparente.

Los marcos existentes.
Esas exigencias del marco normativo deben expresarse sobre los elementos que,
actualmente, componen este marco legislativo del sector. Un marco normativo
organizado para un sector dedicado a la construcción de nuevos edificios y que,
ineludiblemente, deberá ser transformado en el proceso de cambio.
No obstante, ese marco ya actúa y será el soporte para transformar el sector hacia
la rehabilitación. Un marco que considera normativas y leyes específicas del sector
–como el Código Técnico o la Ley de Ordenación de la Edificación–, pero también
otros ámbitos normativos –como las políticas fiscales o energéticas– que se cruzan
con ellos en los temas de eficiencia energética y rehabilitación.
El cuadro de la página siguiente muestra el grado de afectación que esas normativas
tienen –y pueden tener en un futuro inmediato de cambio– sobre las necesidades y
los objetivos a cubrir.

INFORME

GTR 2014


Leyes y políticas para atender las necesidades del sector
Grado de afectación de las normativas sobre las necesidades y objetivos a cubrir
Análisis inicial de cada norma y sus
impactos sobre las cuatro
necesidades claves del sector

Objetivos de
calidad

De calidad técnica
De calidad funcional
De calidad ambiental

Nada

Poco

Mucho

Necesidades
económicas

Valoración y
transmisibidad de los
ahorros energéticos
Seguridad y estabilidad
en las condiciones a
argo
largo plazo

Necesidades
organizativas

Papel de los agentes
Establecimiento de
responsabilidades
Definición de los ESE y
tándares
estándares

De información
y participación

Información
disponible y de
calidad
Transparencia

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación
(dentro del RD 314/2006)
Ley de Propiedad Horizontal
(Ley 49/1960)
Ley de Suelo
(RDL 2/2008, de 20 de junio)
Ley 8/2013 de Rehabilitación,
Regeneración y Rehabilitación
Reforma Energética y resto de
entorno legislativo

Decisivo

Normativas autonómicas y
municipales
Política Fiscal

45

INFORME

GTR 2014


Apoyo en taller EuroACE+GTR con los agentes del sector
Amplio consenso sobre la necesidad de una ambiciosa Hoja de Ruta para los edificios
Moderador

Panelistas

Julie Kjestrup, Danfoss (Directora de Implementación, EuroACE WG)
Jose Antonio Tenorio, Director General del Instituto Eduardo Torroja
Javier Serra, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo; Ministerio de
Fomento – Gobierno de España
Clemens Haury, Comisión Europea Oficial Responsable para España, Dirección General
de Energía
Peter Sweatman, Director General de Climate Strategy & Partners
Adrian Joyce, Secretario General de EuroACE
Emilio Miguel Mitre, GBCe
Begoña Leyva, CNC, Confederación Nacional de la Construccion
Alberto Coloma Campal, Fundación La Casa que Ahorra
Rafael Herrero, Presidente of ANESE
Manuel Gamez, Banco Santander
Emilio Miguel Mitre, GBCe
Maria Sicilia Salvadores, Ministerio de Industria, Energía y Turismo
José Luis De Esteban, Danfoss
Antonio Burgueno Munoz, SEOPAN

Los ministerios españoles subrayaron la necesidad de
encontrar modelos privados dada la falta de
disponibilidad de subvenciones públicas

Financiación

Los agentes de las ESEs españolas afirman que hay una
brecha cada vez mayor respecto a los beneficios de la
eficiencia energética entre los consumidores
La falta de ejecución de los certificados de eficiencia
energética en el mercado cuando se alquila o se vende
una propiedad, y también cuando se exhiben en
edificios públicos

Falta de
Visibilidad

La comisión confirmó que se ha iniciado un caso judicial
contra España por su mala implementación de los
certificados de eficiencia energética

Regionalización

Invertir en
eficiencia
energética como
una manera de
salir de la crisis

Implementación
de las directivas
europeas en
España

Oportunidades
gracias a la EPBD y
la DEE

46

Impulsando el crecimiento económico dado el gran
potencial del sector de la edificación para crear puestos de
empleo locales
Las tasa de desempleo en el sector de la edificación ha
alcanzado niveles sin precedentes
España no ha sido particularmente receptiva a las dos
directivas europeas
España fue uno de los 24 Estados miembros que no declararon
la plena transposición de la EPBD para la fecha límite -12 de
julio de 2012-, esto resultó en costoso procedimiento de
infracción
La EPBD sigue siendo relevante para España, los requisitos para los
nuevos edificios se aplicarán en última instancia para la
rehabilitación de edificios
La EED ofrece una verdadera oportunidad para reunir a todos los actores
del sector y asegurar que todas las partes "trabajen en la misma dirección"
en el sector de la edificación

Su cumplimiento corresponde a las 17 regiones
Diferencias entre normas regionales para los
certificados de energía

1

Los ministerios españoles están implementando las directivas europeas
como lo demuestran los decretos pertinentes emitidos recientemente

2

El mercado de las ESEs esta poco desarrollado en España y los agentes se
mantienen muy críticos respecto a las políticas del gobierno

3

La hoja de ruta producida por el GTR fue reconocida por los
ministerios como una valiosa contribución al debate

4

Los Ministerios invitaron a los agentes del sector para realizar
consultas adicionales

5

El taller destacó el enorme potencial del sector inmobiliario en España,
sobre todo su potencial de creación de empleo local
Gráfico po r el G TR, Fue nte de informaci ón: E uroace (2013) & GTR (2013)

INFORME

GTR 2014


El marco normativo tiene que definir la rehabilitación
La legislación española debe facilitar un nuevo modelo de negocio y los recursos suficientes
Para hacer viable un sector de la rehabilitación se precisa un cambio del modelo
normativo que se ajuste a la realidad del parque construido y a las exigencias
sociales de calidad. En concreto, esto demanda:

Un Plan de Acción con objetivos definidos.
Es necesario que el sector disponga de un Plan de Acción a largo plazo con objetivos
de calidad –de eficiencia energética, pero también de otros objetivos de calidad en la
edificación como accesibilidad, seguridad, etc.– definidos para la rehabilitación del
parque de edificios existentes. Esos objetivos deben ser asumibles y referidos a las
distintas características del parque construido, permitiendo ajustarse en cada caso
a las mejoras posibles dentro de un marco razonable de inversión. Esos objetivos
deben, pues, poder expresarse sobre cada edificio concreto y permitir determinar
las inversiones necesarias y el acceso a los recursos para hacerlo.
Ese Plan de Acción –para el que el artículo 4 de la Directiva de Eficiencia Energética
es una oportunidad clave– debe suponer el elemento que determine la eficiencia
de los cambios y de las inversiones en el parque y, por tanto, que permita plantear
a cada propietario, a cada comunidad, un plan de inversiones razonable y ajustado.

Una voluntad definida de intervención en el marco normativo.
En coordinación con los objetivos del Plan de Acción, deben quedar claramente
enunciados los objetivos que debe cumplir el marco normativo. Obviamente,
el marco normativo actual no está estructurado para dar respuesta al sector de la
rehabilitación, y menos aún con el objetivo de la eficiencia energética. Un marco
normativo que regule tanto los aspectos técnicos como organizativos o financieros no
puede ser enunciado de una forma inmediata por cuanto el modelo de intervención
y el papel de los agentes se irá definiendo en el proceso.
Sobre el Plan de Acción se construirán las expectativas de cada agente y, sobre la
experiencia y las acciones de referencia que se promuevan desde el Plan, el marco
normativo debe evolucionar, atendiendo a los nuevos roles de los agentes y a las
necesidades del proceso.

con los objetivos que persigue. Cabe detectar todos los aspectos normativos y
regulatorios que inciden en el sector de la rehabilitación, desde los más obvios –
como el Código Técnico–, hasta los que hoy están más alejados –como la regulación
de las ESEs o las tarifas energéticas en el consumo en edificación–.
Hoy día el marco regulatorio está disperso y gestionado por diferentes niveles y
sectores de la administración. Es preciso operar simultáneamente sobre diversos
niveles y competencias de la administración para articular un marco normativo
coherente y eficiente, por lo que la coordinación y el liderazgo es esencial para llevar
a cabo ese trabajo, evitando líneas de acción distintas como sucede ahora.

Una estrategia de ajuste normativo basada en la experiencia.
Como ya se ha dicho, no existe –ni va a existir en un futuro inmediato– un conjunto
de cambios normativos que se puedan aplicar de forma completa sobre el marco
normativo actual para adecuarlo a la rehabilitación. Por ello es preciso que el Plan de
Acción incluya la metodología necesaria para diseñar, articular e implementar esos
cambios sobre las experiencias tipo que sean de relevancia.
La monitorización y el seguimiento de experiencias tipo –promovidas o no desde el
Plan de Acción– son clave para detectar necesidades, barreras, oportunidades, en el
ámbito normativo. En este sentido, cabe disponer dentro del Plan de Acción de las
medidas que definan la estrategia de ajuste normativo y su discusión con los agentes
del sector.

Una Agencia y un Fondo para la Eficiencia Energética capaces de
concentrar recursos, experiencia y enfoque.
Una Agencia para la renovación de edificios, que coordine el Plan de Acción entre
los diferentes agentes y administraciones, y un Fondo para la Eficiencia Energética
que articule los recursos públicos y privados y los haga accesibles en las mejores
condiciones para financiar el Plan de Acción, pueden ser instrumentos decisivos
para el desarrollo de la Estrategia

Coordinación entre todos los ámbitos normativos, con un liderazgo
claro.
Una condición para asegurar la eficacia en la evolución del marco normativo es que
actúe sobre todos los factores y agentes que intervienen y lo haga de forma coherente

47

INFORME

GTR 2014

Capítulo 6
La rehabilitación energética de
edificios españoles requiere entre
2.000 y 10.000 millones de euros
anuales durante los próximos años
Las
barreras
para
realizar
inversiones
en
eficiencia
energética en los edificios son
bastante conocidas y se pueden
superar a través de una acción
concertada de los responsables
políticos, los agentes del sector, los
bancos y las empresas energéticas
GTR ha identificado cinco nuevas
fuentes de financiación que, en
conjunto, pueden financiar una
ambiciosa Hoja de Ruta a largo
plazo para los edificios en España
Las
obligaciones
para
suministradores de energía con un
programa de certificados blancos
podrían generar el equivalente de
hasta mil millones de euros de los
recursos anuales requeridos
Las ESEs pueden desempeñar
un papel importante en el sector
terciario y en los proyectos
industriales puesto que pueden
abordar temas como su dimensión
y complejidad
gracias a su
experiencia y su capacidad de
gestión de proyectos
GTR considera que un Fondo
de Eficiencia Energética para
España podría proporcionar a los
propietarios y a los ocupantes
de los edificios una financiación
de bajo coste a largo plazo, que
actualmente no está disponible
para las rehabilitaciones.

La financiación de la rehabilitación
energética de los edificios españoles
INFORME

GTR 2014

6. La financiación de la rehabilitación energética de edificios españoles

Fuentes de financiación para la rehabilitación
Nuevos e innovadores mecanismos de financiación para la renovación de los edificios
La identificación de nuevos e innovadores mecanismos de
financiación para la eficiencia energética en España sigue siendo un
reto importante.
Para abril de 2014, los Estados miembros están obligados a establecer una estrategia a
largo plazo para movilizar la inversión para renovar su parque edificado. En 2013, España
anunció un nuevo Plan de Vivienda para 2013-2017, dotado con más de 2.000 millones
de euros de financiación. Gran cantidad de este dinero se destinará a la rehabilitación
de edificios. Las actuaciones de rehabilitación estarán dirigidas por cada gobierno
regional. Además, el ICO y el IDAE han puesto en marcha líneas dedicadas a la eficiencia
energética. En estos momentos, el nivel de demanda que tienen estas nuevas líneas
aún está por verse, y la mayoría de los bancos del sector privado y los intermediarios
financieros se mantienen al margen de esta actividad.

El tipo de interés y el plazo de la financiación para la rehabilitación
de edificios debe ajustarse de mejor manera a la vida útil del edificio
y a las tasas de morosidad que se prevén en esta clase de activo.
Mientras que muchos proyectos de eficiencia energética de carácter industrial y
comercial pueden tener períodos de recuperación cortos (por ej. 3-7 años), las
rehabilitaciones energéticas ‘profundas’ de edificios que contengan medidas pasivas
(para conservar la energía) están diseñadas para durar décadas. Los modelos del
GTR sugieren que España puede fomentar la rehabilitación profunda en las viviendas
ofreciendo al consumidor una financiación a 20 años con un coste del 5%. Incluir los
repagos para la rehabilitación energética dentro de las facturas energéticas reducirá las
tasas de morosidad y servirá como una garantía para el ente financiero.

Los nuevos inversores y nuevas fuentes de financiación solo entrarán
en el mercado de la rehabilitación de los edificios cuando el proceso
de ejecución esté estandarizado, y cuando las reclamaciones de los
prestamistas sean claras y rápidas de ejecutar.
GTR ha insistido en varias ocasiones en la necesidad de una Hoja de Ruta o Plan de
Acción en España para identificar los millones de viviendas en los edificios más
energéticamente ineficientes, cuya rehabilitación puede considerarse como prioritaria
y rentable tanto para los ocupantes como para el balance fiscal del país en los próximos
10 años. El Nuevo Sector de la Edificación podría renovar edificios a un ritmo de hasta
400.000 viviendas por año empleando las mejores prácticas del mercado que ,a su vez,
mejorarían la calidad de los estándares y la comprensión de esta clase de activo.

50

Suministradores
Clave de Recursos
Instrumentos
Fondos

Fondos Estructurales
Horizonte de inversión

Gobierno de España,
Administración Central,
Regional y Local

Subvenciones
Fondo Nacional
Medidas Fiscales

Empresa Energética

DEE, Articulo 7

ESE

Certificados De Eficiencia
Energética

Propietario

Préstamo de la
Rehabilitación

Ahorros

Préstamo Hipotecario

INFORME

GTR 2014


Razones por las que la eficiencia energética no es fácil
La financiación de la eficiencia energética es un mercado emergente con varios obstáculos
Financiación de
‘un ahorro’
/reducción del flujo
de dinero en
efectivo

Las medidas para la eficiencia energética tienen c omo r esultado la reducción de los flujos de caja relacionados con la factura energética del hogar o
del edificio. Esto tiene u na rentabilidad financiera, que se deriva de la capacidad sub yacente de la casa para pagar o d e la empresa para seguir
operando. El desafío es estructurar u n modelo de negocio para la eficiencia energética de tal manera que el aumento de los flujos libres de caja estén
asegurados, y qu e sean utilizados para cumplir con las obligaciones que suponen los intereses y reembolso de la inver sión, en lugar de dedicarse a
otros gastos por parte de los hogares o los negocios.

Incentivos
divididos

A menudo, la entidad qu e invierte en eficiencia energética no es la entidad que se beneficia de la inv ersión. La falta de intereses comu nes dificulta
el desarrollo de la rehabilitación como actividad. Esto es evidente cuando el ocupante d e u n edificio no es dueño de la propiedad y también afecta la
forma en la que el sector de la c onstrucción ve la innovación para mejorar la eficiencia energética de su producto final: ha sta qu e los propietarios y
los compradores sea n más conscientes de los aumentos de gast os para mantener edificios ineficientes, los ‘mecanismos del mercado libre’
necesitarán un apoyo normativo.

Desafío para la
agregación

El ahorro de energía en los edificios requiere la actualización de una serie d e medidas complem entarias (p or ejemplo, u n mejor aislamiento, sistema s
de medición de energía, un cambio d e c omportamiento, iluminación LED, su stituir electrodomésticos viejos, etc.) qu e ju ntas pueden ofrecer
importantes ahorros. E sto se puede repetir en muchos edificios con características similares y prod ucir un interesante proyecto global a escala para
la financiación mayorista. Mantener los costes de agregación bajos es algo crítico.

Percepción
de riesgo alto

Debido a la falta de un historial de inversión y la falta de familiaridad de muchos inversores respecto a la estructura de los proy ectos de eficiencia
energética y d e sus c onnotaciones económicas existe la percepción entre muchos financiadores con bajos niveles de capacidad técnica que el riesg o
de los proyectos de eficiencia energética es alto.

Múltiples fuentes
de financiación

Los múltiples beneficios que produc e la rehabilitación energética se ma nifiestan beneficiando a las diferentes agentes del sector y por eso u n
financiamiento mixto de origen público y privado es adecuado aunque es más complejo de organizar y coordinar.

Concentración de
riesgo bancario en
el sector
inmobiliario

El parque de edificios existentes ofrece una de las oportunidades má s atractivas y rentables para ahorrar energía en Espa ña. Pero los bancos
españoles ya tienen una gran exposición al sector inmobiliario doméstico y al mercado hipotecario. Dado que el valor de las viviendas continua
disminuyendo, el entorno edificado supone un riesgo cada vez may or para los balances de los bancos. Estos banc os seguirán estand o poc o
interesados en a umentar su exp osición al sector edificado mientras sus precios sigan ca yendo, aunqu e está demostrado que el valor de los edificios
más eficientes energéticamente se mantienen relativamente m ejor que los precios d e edificios energéticament e menos eficientes. Los bancos
pueden preferir una mayor exposición a canales de repago ‘en la factura’ que a deudas hipotecarias adicionales.

Falta de
conocimientos y
capacidad

La eficiencia energética requiere d e u n conocimiento especializado que no es c omún de encontrar en el mercado financiero. Muchos ba ncos cuenta n
con este conocimiento dentro de su s equipos de ‘financiación estructurada’. Esto por definición restringe el volumen de la operación y la demanda
para la eficiencia energética a través de los canales de venta, y entre los banqueros generalistas y sus clientes institucionales.
Fuente: Información adaptada de ING (2013)
Complementada con Entrevistas del GTR en España

51

INFORME

GTR 2014


La financiación pública-privada es apropiada
Pero las cantidades y la disponibilidad de la financiación privada dependen del marco regulatorio
Cómo las decisiones políticas dirigen a la
financiación privada hacia el mercado de la eficiencia energética

Una combinación de reglamentación e incentivos
financieros que depende directamente de los
presupuestos generales

2

Una combinación de legislación e incentivos
financieros y fiscales

3

Todo esto puede ser reforzado por fondos estructurales
de la UE y recursos del BEI.

1

Una combinación de legislación, incentivos
financieros y fiscales, y un régimen obligatorio de
ahorro (cert. blanco)

Trayectoria legislativa

4

fiscales, y un Fondo para la Eficiencia Energética

5

fiscales, Fondo para la Eficiencia Energética y
programa de certificados blancos

6

financieros y fiscales, Fondo para la Eficiencia
Energética y regímenes obligatorios de ahorro

Nuevas F uente s de Fi nanci aci ón

Las fuentes de financiación no son independientes
de las políticas, de hecho, los gobiernos tienen una
serie de herramientas e instrumentos políticos que
pueden impulsar financiación de terceros. Estos
incluyen: apoyo fiscal, mandato directo, incentivos
financieros, un fondo para fomentar
el ahorro energético (IDAE) y un programa de
certificados blancos.

Importes
Potenciales
(anual)
Obligaciones para los
suministradores de
energía / Certificados
Blancos

Bancos con Financiación
dentro de la Factura
Energética

€ 1.000 mm

€ 1.000 2.000 mm

ESEs

€ 200 mm

Fondos Europeos /
Bancos Públicos

€ 500 mm

Fondo para la Eficiencia
Energética

€ 500 1.000 mm
Fuente: Odyssee (2013)

52

INFORME

GTR 2014


Las empresas energéticas son agentes clave en la eficiencia
Un régimen de obligaciones para los suministradores de energía tiene un gran impacto en los ahorros
Las empresas energéticas y suministradores de energía son agentes
claves que deben participar y alinear sus intereses económicos con
los objetivos nacionales de la eficiencia energética.
Las empresas energéticas y suministradores de energía son agentes privilegiados
en el momento de ofrecer productos de eficiencia energética puesto que cuentan
con: Capital de bajo coste, Responsabilidad de actuar en el interés público, Relación
directa con los clientes finales; Acceso a datos del consumo energético, Gestión
de precios energía; Potencial de recaudación a la través de la factura energética;
Perspectivas de explotación a escala , y conocimiento del sector.
Las obligaciones de eficiencia energética y programas de certificados blancos son
los instrumentos adecuados para lograr que las empresas energéticas se involucren
dentro del sector de la eficiencia energética.

El diseño detallado de un régimen de obligaciones para los
suministradores de energía tiene un impacto profundo sobre la
cantidad de energía ahorrada a nivel nacional, el tipo y la calidad
de estos ahorros y la cantidad de recursos invertidos por las
empresas energéticas.
En Italia, una gran cantidad de los ahorros producto de su programa de
certificados blancos se produjeron por medidas de iluminación, mientras
que en el Reino Unido, casi el 80% provino de medidas de aislamiento. En el
Reino Unido, las empresas energéticas invierten casi mil millones de euros al
año en medidas de eficiencia energética, pero los programas de Italia y Francia
movilizaron durante en el mismo período menos de 200 millones de euros.

Ahorros de energía residencial por uso-final

Aislamiento
Iluminación
Equipos de
Calefacción
Electrodomésticos
Otros

Fuente: RAP (2012)

53

INFORME

GTR 2014


El diseño de un sistema de obligaciones es la clave
Los resultados y recursos invertidos por las empresas energéticas dependen del marco regulatorio
De la experiencia europea con obligaciones para empresas
energéticas se pueden sacar dos lecciones principales. Primero,
hacer coincidir las obligaciones para las empresas energéticas con
los objetivos nacionales de eficiencia energética y con la Hoja de
Ruta para edificios a largo plazo. Y, segundo, incentivar medidas
que no serían incluidas dentro de un escenario ‘business as usual’
(escenario tendencial).
Las obligaciones para los suministradores de energía del Reino Unido han generado
importantes cantidades de fondos para la eficiencia energética e involucrado
de forma profunda a las empresas energéticas para contribuir a los objetivos

nacionales de energía y de CO2. En Italia y Francia, los programas han generado
cantidades de financiación más bajas y ahorros energéticos distintos y actualmente
sendos programas (italiano y francés) se encuentran en proceso de revisión dentro
del contexto de la nueva Directiva de Eficiencia Energética. Si se diseña bien un
programa español de obligaciones para Empresas Energéticas/de certificados
blancos, esto podría incentivar la participación proactiva de los proveedores de
energía en el país de manera que se desarrollaría un nuevo modelo de ahorro
energético para sus clientes, ofreciendo la información necesaria y acceso a los
clientes con la financiación y los recursos necesarios para poner en marcha la
rehabilitación energética de los edificios.

Estimaciones de las cantidades de recursos
invertidos por el sector energético en eficiencia
energética por país (€M) 2008 – 2009

Los Proveedores minoristas de energía o los
Distribuidores suelen ser los ‘entes obligados’
País

Compañías
con
Obligaciones

Clientes
Cualificad
os

Objetivo
Fijado por

Administrador

Bélgica Flandes

Distribuidores de
Energía

Energía
residencial e
industria no
intensiva y
servicio

Gobierno de
Flandes

Gobierno de Flandes

Francia

Todos los
proveedores de
energía

Todos (incluido
transporte,
excepto el ETS
de la UE)

Gobierno

Gobierno

Italia

Distribuidores de
Electricidad y Gas

Incluye a todo
los medios de
transporte

Gobierno

Regulador (AEEG)

Reino Unido

Distribuidores de
Electricidad y Gas

Solo el Sector
Residencial

Gobierno

Regulador (Ofgem)

Dinamarca

Distribuidores de
Electricidad, Gas y
de calefacción

Todos, excepto
el transporte o
aquellos
sectores
cubiertos por el
ETS de la UE

Gobierno

La Autoridad Danesa
de Energía

Bélgica - Flandes

Francia

Italia

Reino Unido

Dinamarca

Fuente: RAP, 2012
Fuente: RAP (2012)

54

INFORME

GTR 2014


Los repagos en la factura energética pueden atraer a los bancos
El aseguramiento de la amortización puede lograrse a través de un canal de pagos en la factura
Pagar por las inversiones que proveen los ahorros energéticos dentro
de las facturas energéticas tiene sentido y vincula la deuda de la
rehabilitación al edificio y no solo a su dueño.

la factura’ permitiría que los departamentos de crédito de los bancos vean estas
inversiones de una manera distinta y los beneficios al sector serían evidentes en
la forma de créditos concedidos a más largo plazo con tipos de interés más bajos.

Las ventajas de ofrecer el repago de los préstamos dedicados a la rehabilitación
energética por medio de la factura energética son numerosas: El cliente puede
comparar fácilmente la amortización del préstamos con los ahorros de energía, se
pueden utilizar múltiples fuentes de financiación (no solo las empresas energéticas),
los controles de calidad pueden incorporarse dentro del ciclo de procesamiento
de préstamos, si el ocupante del edificio se muda los pagos del préstamo pasan
automáticamente al nuevo titular de la cuenta energética, y la estandarización es
necesaria y forzará el desarrollo de economías de escala.

La rehabilitación en España puede acelerarse de forma importante
involucrando fuentes de financiación de terceros a los que se
deje cobrar directamente a través de un canal al consumidor ya
establecido.

La amortización a través de ‘Repagos en la factura’ ofrece a los
bancos una manera de diferenciar inversiones en la rehabilitación de
edificios de hipotecas regulares o préstamos al consumo.
Los bancos españoles tienen una exposición considerable al sector inmobiliario con
concentraciones de riesgo en hipotecas y créditos al consumo en España. La apertura
de una vía de prestación para la reforma energética de viviendas con ‘Repagos en

Los mecanismos de amortización a través de ‘Repagos en la factura’ están siendo
promovidos en el Reino Unido (a través del Green Deal) y en EEUU (en ciertos
estados, por ej. California). Se han evaluado en Francia y han sido solicitados por los
bancos en Holanda y otros países. España tiene un mercado energético liberalizado
y un modelo de compensación para los distribuidores energéticos que es apto
para el desarrollo, a bajo coste, de los mecanismos de ‘Repagos en la factura’.
Bancos españoles tienen la experiencia y el interés de trabajar con las empresas
energéticas para desarrollar y abrir este nuevo canal y así estimular la demanda
para la rehabilitación energética de los edificios impulsando e incluyendo nuevos y
formidables agentes en el mercado de eficiencia energética.

Programa de amortización a través de la factura
energética en 6 pasos
El cliente
identifica
mejoras a
realizar y
contacta a un
contratista
certificado

El contratista
confirma la
elegibilidad y
dirige al
cliente hacia la
fuente de
financiación

El cliente elige
al prestamista
y firma el
préstamo

1

2

3

El contratista
completa el
proyecto

Un verificador
certificado
confirma la
calidad del
trabajo

El préstamo
será
amortizado a
través de la
factura
energética

4

5

6

Ahorro de
costes
+
Conveniencia

Gráfico por el GTR; Fuente: EDF (2013)

55

INFORME

GTR 2014


El rol de financiación vía ESEs en el sector de la edificación
Las empresas de servicios energéticos tienen un papel importante en el sector terciario
El Sector de las ESEs es muy diverso y puede incrementar su tamaño
significativamente y así ofrecer soluciones para el sector terciario y
la eficiencia energética de las industrias.
Hay una amplia gama de ESEs y se les puede agrupar dentro de las siguientes categorías
de negocio: suministrador de equipamiento, contratista de la administración pública,
empresa de mantenimiento de edificios, suministrador energético o gestor de proyectos
técnicos/ ingeniería. El modelo económico de las ESEs es heterogéneo puesto que hay
subvenciones cruzadas de otros negocios paralelos y/ o márgenes adicionales aparte de los
ahorros energéticos. El sector de las ESEs no es homogéneo, para entenderlo mejor debe ser
sub-segmentado y abordado como un sector que “ofrece soluciones” a las varias piezas que
conforman el desafío global de la eficiencia energética.

La financiación a través de las ESEs no es la solución para todo, ya que
su coste depende del tamaño de la ESE y a veces mezcla márgenes en
un solo proyecto, pero esto no debe ser un obstáculo significativo para
los grandes edificios del sector terciario y los proyectos de eficiencia
industrial.
El sector de las ESEs es diverso, pero también es ágil y tiene capacidad de adaptación.
Aunque no es necesariamente la fuente de financiación más barata (ya que se parece más a
la financiación estructurada de proyectos que a una financiación minorista), un gran número
de proyectos de eficiencia energética en el sector industrial y en el sector terciario requieren
una aptitud técnica y una gestión de alta calidad en lugar de costes de financiación ya que sus
periodos de amortización son en más cortos y los ahorros son mayores en todos los casos.

En España, las ESEs necesitan la certidumbre que el flujo de
proyectos esté garantizado por un compromiso por parte del gobierno
de renovar sus inmuebles ,junto con la priorización de una reforma
de eficiencia energética en el sector no residencial puesta en marcha
por una ambiciosa hoja de ruta a largo plazo para la renovación de
edificios.

Hoja de Ruta Adecuada para las ESEs
Cartera de
Proyectos Bien
Identificados

+

Compromiso de
gobierno para
la rehabilitación
de edificios

+

Priorización de la
reforma de la
en el sector no
residencial

Ambiciosos
Hoja de Ruta a Largo Plazo para Edificios
Cartera de Proyectos
Priorizados

+

Interés comercial

Ofrecerán
Alta Potencia de Crecimiento y Beneficio
Disburses funds either directly to end user or via
private sector intermediaries

La incertidumbre política y lo que parece ser la baja prioridad del ahorro energético en
edificios terciarios en España ha hecho que el sector Español de las ESEs sea todavía pequeño
e inmaduro. La certeza de tener un flujo de operaciones de nuevos proyectos bien generaría un
gran crecimiento para muchos de los subsectores que dependen del sector de edificación no
residencial donde los retornos son mayores y la financiación no es el obstáculo mas importante.

56

INFORME

GTR 2014


Posibilidades de un Fondo para la Eficiencia Energética
Cómo un Fondo para la Eficiencia Energética puede estimular la rehabilitación
El artículo 20 de la Directiva de Eficiencia Energética obliga a los Estados
miembros a utilizar múltiples fuentes de financiación para facilitar
medidas de eficiencia energética y también propone la creación de un
Fondo para la Eficiencia Energética.
Debido a los múltiples beneficios que produce la eficiencia energética, hay muchas fuentes
financieras que pueden combinarse –a menudo públicas y privadas a la vez– para sufragar
un proyecto de rehabilitación. El reto fundamental es encontrar un equilibrio adecuado
entre cada fuente de financiación y la correcta asignación de riesgos entre ellas, cada una
gestionando el riesgo adecuado y beneficiándose de esa actividad. La Comisión Europea
y las instituciones financieras europeas están claramente comprometidas en alinear las vías
de financiación centrales de la UE a través de instrumentos financieros y programas hechos
a medida para apoyar las actividades de los Estados miembros en la eficiencia energética.

Un Fondo para la Eficiencia Energética puede recaudar fondos de diversas
fuentes, tanto públicas como privadas, y trabajar en paralelo con las redes
de distribución minoristas, empresas energéticas, especialistas del sector,
los propietarios de edificios y los bancos, para ofrecer financiación que
encaje bien con las oportunidades señaladas dentro de un plan nacional.
Claramente, un Fondo para la Eficiencia Energética debe proporcionar un flujo de
financiación diseñado para financiar la excelente oportunidad que representa la eficiencia
energética en edificios a nivel nacional. En España, GTR ha identificado la necesidad de
una financiación de bajo coste y a largo plazo para abordar la rentable oportunidad para
renovar los edificios e impulsar el sector, creando del orden de 150.000 puestos de trabajo.
La financiación de bajo coste a largo plazo para la eficiencia energética, sería –sin duda– un
elemento ‘adicional’ a lo que está disponible actualmente para rehabilitar y no desplazaría
a ninguna de las fuentes de financiación existentes.

Consideraciones para el Diseño de un Fondo para
la Eficiencia Energética
Fuentes de
financiación

Presupuesto
Nacional

Capital a
bajo coste
de Bancos
Públicos

Cargos al
usuario –
incluidas
las obligaciones
para sector
energético

Dinero de los
Fondos
Estructurales
europeos

Ingresos de
las subastas
de
EU ETS

Fondo para la Eficiencia Energética

Estructurado
como

Fondos totalmente públicos

Fondo púbico privado

Desembolsa los fondos directamente al usuario final o a través
de intermediarios de sector privado

Fuente: The Coalition for Energy Savings (2013)

Un Fondo para la Eficiencia Energética puede ser una herramienta
esencial para España como un complemento básico, ofreciendo recursos
apropiados para una ambiciosa Hoja de Ruta a largo plazo para los
edificios españoles según el artículo 4 de la Directiva de Eficiencia
Energética.
Una fuente nueva de financiación a largo plazo y de bajo coste es fundamental para la
transformación de los edificios españoles. La financiación del sector privado, por si sola, no
podrá llevar a cabo la adecuada transformación de los edificios y no se obtendrán todos los
beneficios sociales posibles. Un Fondo para la Eficiencia Energética puede llenar un vacío
importante mientras el sector acumula experiencia y economías de escala, y puede ayudar
a involucrar a los actores clave del nuevo sector en su diseño y gestión.

57

INFORME

GTR 2014


Fondo para la Rehabilitación Energética
Está diseñado para lograr la transformación energética a bajo coste de las viviendas plurifamiliares
Pasivos
Programa de Subvenciones

Proveedores
de
Deuda

Fondos Estructurales
de la UE /
Contribuciones
de las Compañías Energéticas

Capital o deuda
subordinada (colchón)

ICO / Políticas & Bancos
Privados Administrador y
Gestor de fondos especializado

58

Obligaciones de los
Suministradores de
Energía / Certificados
Blancos

Cartera segmentada de
préstamos para la
rehabilitación
energética

Criterio de Evaluación

Fondos de las diferentes
administraciones
públicas

Activos
0-35% como función de
(Elementos socio-económicos,
profundidad
de
la
rehabilitación,
ubicación,
prioridad…)

Contrato de
plazo por
blancos de
Energética
transposición
la DEE)

compra a largo
los certificados
una Empresa
(sujetos a la
del artículo 7 de

Rehabilitaciones de eficiencia
energética dirigidas en función
de (ahorros de energía,
oportunidades
factibles,
capacidad de pago neto de
subvención,…)

Canales de distribución
Canales de banca minorista y otros
canales minoristas en función de
(estrictos criterios de evaluación)

INFORME

GTR 2014


Claves del diseño del Fondo para la renovación energética
Hay una serie de elementos indispensables para que un Fondo dé resultados
El Fondo de Eficiencia Energética debe ser adicional a
los recursos existentes para la transformación de los
edificios y llenar un vacío que existe en el mercado
para la financiación a largo plazo (20 a ños) a bajo cost e
de rehabilitación energética.

Para estimular la óptima transformación de los edificios de España y así llenar el vacío en el
mercado financiero, el Fondo de la Eficiencia Energética debe ofrecer una financiación a largo
plazo (mínimo 20 años) a un bajo coste (coste total para el usuario del 5% o menos).

2

Procedimientos d e Solicitud diseñado para ofrecer un
servicio de ‘ventanilla única’ colaborando con diversos
agentes de distribución a minoristas.

Proyectos potenciales pueden proporcionar información a través de una variedad de agentes
comerciales (bancos, empresas energéticas, instaladores, ESEs etc.) que permitan que el fondo
determine rápidamente la cantidad del préstamo, las posibles subvenciones y la viabilidad del
proyecto.

3

Posibilidad de monetizar certificados blancos (o
equivalentes) directament e con los ent es obligados (a
través de contratos de compra a largo plazo).

El Fondo de Eficiencia Energética será una fuente importante de creación de certificados blancos,
financiando numerosas rehabilitaciones de eficiencia energética en los edificios españoles. El
derecho a los certificados blancos aparece como un activo en el balance del Fondo y puede ser
monetizado a través de un contrato de compra a largo plazo.

Financiación ofrecida a través de las redes d e
distribución minorista de diversos agentes del sector
(ej. bancos, empresas energéticas e otros agentes
acreditados).

Los criterios para selección de proyectos son establecidos y agentes acreditados identifican los
proyectos, los preparan y presentan la información al fondo para su evaluación y procesamiento.

1

4

5

6

59

Desarrollo de la vía de Amortización con Repagos a
Través de la Factura Energética

Diseñado para ser utilizado en combinación con los
fondos Estructurales y d e Cohesión (2014 -2020) y con
otras fuentes de financiación, tanto públicas com o
privadas.

El Fondo de Eficiencia Energética conlleva el desarrollo y la utilización del canal de la
‘Amortización con Repagos a Través de la Factura Energética’

Los préstamos efectuados por el Fondo para la Eficiencia Energética desarrollarán el primer
historial a gran escala de la gestión de activos de rehabilitación energética para edificios en
España. En el momento de su lanzamiento, el fondo requerirá capitalización con un colchón o
deuda subordinada para absorber potenciales pérdidas de rendimiento e incumplimiento de
pagos cuya existencia permitirá conocer de mejor manera la clase de este nuevo activo y
posibilitar la inyección de más deuda senior a financiar la cartera de inversión de activos de
rehabilitaciones energéticas españolas.

INFORME

GTR 2014


La financiación no es la solución en sí, pero es un paso esencial
Retos en el ámbito financiero para lanzar el sector de la rehabilitación
Ahora

2

La rehabilitación energética de viviendas
requiere una financiación a 20+ años y a bajo
coste

3

Cualquier financiación tiene que ser compatible
con apoyo financiero público directo y medidas
fiscales por medio de una distribución tipo
‘ventanilla única’

4

Los intereses económicos de las empresas
energéticas tienen que ser alineados con una
rehabilitación energética óptima

5

La legislación española tiene que apoyar la
óptima inversión en la rehabilitación energética
de viviendas plurifamiliares

6

60

No hay dinero suficiente para rehabilitar los
edificios españoles y obtener los grandes
beneficios que ello ofrece

Los instrumentos nacionales, regionales, del
sector privado, de las ESEs, fiscales y de los
fondos tienen que tener un alto nivel de
coordinación para funcionar

1

TRA NS FO RM AC I ÓN

1

El futuro
La transformación óptima de los edificios españoles requerirá entre 2.000 y
10.000 millones de euros al año entre 2014 y 2050

2

Se crean fondos estructurales, instrumentos del Gobierno (BEI y ICO) y un
Fondo para la Eficiencia Energética para apoyar al sector

3

Estructuras centralizadas con grandes redes de distribución (sucursales,
facturas, redes de instaladores) trabajan con productos y servicios tipo
‘ventanilla única’ diseñados para facilitar la comprensión y el acceso de los
clientes.

4

Una aplicación ambiciosa de las obligaciones del artículo 7 sobre los
suministradores españoles de energía

5

Facilitación de una base legislativa para obtener datos energéticos,
incorporar repagos dentro de la factura energética y agilizar la toma de
decisiones

6

Un nivel de coordinación sin precedentes entre los entes de la
Administración Pública y el sector privado para producir un servicio fácil de
entender y usar por parte del consumidor

INFORME

GTR 2014

Capítulo 7
Hay
oportunidades
en
tres
sectores: residencial, terciario y
edificios públicos
Este sector debe estar organizado
para ofrecer un transformación
óptima
a
largo
plazo
en
consonancia con las necesidades
del propietario
Un modelo de negocio claro
podría dar lugar a una revolución
en la rehabilitación energética
de las viviendas plurifamiliares
españolas
La ‘plusvalía verde’ ya es
reconocida en varios países
europeos y será prevalente en
España a medida que se apliquen
con más fuerza las directrices
de la EPBD y se transpongan los
artículos de la DEE
El denominado ‘acceso al mercado’
es un factor casi más importante
que el precio en la realidad
actual del mercado de viviendas
español. Y es posible mejorar el
acceso al mercado a través de la
rehabilitación energética
GTR ha desarrollado distintas
estrategias para intervenir en
cada segmento de los edificios
terciarios, y se generarían ahorros
energéticos entre el 35 y el 50% a
corto plazo

Marco operacional para
el sector de la rehabilitación en España
INFORME

GTR 2014

7. Marco operativo para el sector de la rehabilitación en España

Organización del sector para llegar a los resultados requeridos
Cómo rehabilitar 2 millones de viviendas y el 20% de los edificios terciarios antes del año 2020
2020 representa una oportunidad inmediata para España: la
identificación y transformación de la mayoría de los edificios
energéticamente ineficientes del país.
España tiene más de 10 millones de viviendas construidas sin aislamiento térmico. En
la mayoría de las zonas climáticas esto es ineficiente, y es un derroche energético. La
situación en el sector terciario y en los edificios ocupados por las administraciones
central, regional y local no es mucho mejor: El GTR estima que pueden alcanzarse
ahorros de energía de 35-50% (dependiendo del subsector y región) de forma
rentable interviniendo en edificios terciarios y administrativos con las tecnologías
actualmente disponibles.

Basándose en los mejores datos disponibles sobre edificios terciarios españoles y
utilizando un enfoque sectorial que toma en cuenta medidas de coste óptimo, el
GTR ha sido capaz de identificar y estimar, el potencial del ahorro energético de los
edificios terciarios de España. Aunque algunos sectores muestran un mayor potencial
de ahorro de energía que otros, hay una estrategia sectorial rentable para cada tipo
de edificio con medidas específicas que se pueden utilizar de forma rápida para
medir el potencial de ahorro de energía producto de la rehabilitación e identificar la
oportunidades más factibles para cada caso.

62

Administración

Gracias a su colaboración con expertos del sector terciario, GTR ha
identificado un 35-50% de ahorro energético potencial en los distintos
tipos de edificios no residenciales.

Residencial

De los 10 millones de hogares identificados por el GTR a través de su enfoque
‘hot spot’, en sus informes 2011 y 2012, hay aproximadamente 2 millones que
representan las ‘oportunidades más factibles a corto plazo’ para poner en marcha
la transformación de los edificios residenciales en España. Estas viviendas se
caracterizan por no tener aislamiento, facturas de energía altas, molestias causadas
a los ocupantes, iluminación anticuada y electrodomésticos y calderas viejas e
ineficientes (sobre todo de fuel-oil). Estos son los objetivos de coste óptimo para
iniciar la transformación de los hogares y para catalizar el sector.

Terciario

Edificios españoles

Para 2020, los 2 millones de las viviendas más ineficientes
energéticamente en España pueden ser transformadas en
propiedades renovadas y eficientes, con niveles más altos de confort.

Oportunidades al alcance de la mano
y de coste óptimo

INFORME

GTR 2014


Organización del sector para la transformación de los edificios
Diferentes agentes del sector aportan distintos elementos al proceso de rehabilitación
Intersección/ Impacto de las
z
‘Capacidades clave’ para los
agentes del sector de la edificación

Empresas
Energéticas

Propietarios de
Edificios

ESEs

Contratista/
Instalador

Proveedores de
Energía

Propietarios de
edificios
Inquilinos del
edificio
Comunidades de
Edificios
Administración
Pública

Servicios de
mantenimiento de
edificios
Fabricante de
Equipos
Contratista del
Sector Público
Independientes

Construcción
Instalador Local
Instalador
Nacional

Partes Obligadas
empresas
minoristas de
energía

Ninguno

Administración
Pública

Gobierno Central
Gobierno
Regional
Ayuntamiento

Acceso a Datos
Ligero Cruce

Metas Normativas
Normas de Edificios

Cruce Parcial

Fuerte Cruce

Canal de Distribución
Minorista
Decisiones, Permisos y
Contratación
Acceso a la Financiación

Cruce Total

63

Recursos para la Ejecución
de Proyectos

INFORME

GTR 2014


La rehabilitación desde la perspectiva del propietario
El proceso operativo y la propuesta de valor deben ser simples y claros para los propietarios
Una propuesta de valor clara y sencilla.
Los diferentes agentes del sector involucrados en el proceso de renovación tienen
diferentes grados de acceso a distinta información, habilidades y recursos. Estos
deben estar coordinados y puestos a disposición del propietario del edificio y los
responsables de las tomas de decisiones de manera simple y con el apoyo de una
propuesta de valor y de un paquete financiero. Es fundamental diseñar los proceso
de renovación del sector teniendo en cuenta la perspectiva del propietario.
En primer lugar, los propietarios deben ser capaces de determinar las condiciones
que requieren para sus edificios en materia de eficiencia energética, accesibilidad,
confort y otras cuestiones a largo plazo. Estas características deben ser reguladas por
un marco estable que aporte viabilidad económica a largo plazo a los procesos que
garanticen esas condiciones.
Un Informe de Evaluación de un Edificio puede proporcionar información básica,
pero los objetivos que debe cumplir cada edificio deben encajar dentro del marco
de un Plan de Acción que asegure una ejecución de alta calidad, presupuestos y
plazos. En ese sentido, cada edificio puede definir un plan de actuaciones que tenga
en cuenta: tiempo, costes y los objetivos del propietario/ocupante. Vale la pena
señalar que la entrega de las condiciones del propietario también debe ofrecer valor
y funcionalidad al edificio.
Condiciones –como la eficiencia energética– que permiten obtener ahorros
operativos y por ende rentabilidad de las inversiones, deben disponer de unos

64

objetivos claros, a largo plazo, apoyados por servicios financieros a medida fáciles
de encontrar y operar por parte del propietario. Además de un plan de intervención
que asegure la máxima eficiencia económica del proceso en sí. Estas condiciones
también deben asegurar retornos razonables.

Una Agencia de Rehabilitación para coordinar el Plan de Acción
escala-País.
El Plan de Acción puede ofrecer modelos de referencia para ayudar a los propietarios
y a las asociaciones de propietarios de edificios plurifamiliares a llevar a concurso
las operaciones de renovación del edificio y gestionar tanto a las mismas con los
intereses de los inversores externos.
El Plan de Acción debe tener mecanismos claros y las condiciones para alinear
los intereses de los agentes del sector a través de un mecanismo de ejecución con
acceso a cada tipo de recurso y financiación para así obtener las medidas necesarias
de renovación y beneficios. La complejidad del acceso a ayudas, desgravaciones,
subvenciones, apoyo a créditos blandos, verificación independiente… deben
simplificarse. Un servicio de ‘ventanilla única’ para los propietarios simplificaría y
aceleraría el proceso a lo largo de todas sus fases.
Una agencia para la renovación podría ser el elemento clave para el desarrollo del
Plan de Acción. Asimismo, esta agencia podría coordinar la legislación pertinente
con el enfoque de ‘ventanilla única’.

INFORME

GTR 2014


La transformación de edificios debe ser rentable
La aplicación del ‘coste óptimo’: el ejemplo de una regla
La viabilidad del nuevo sector dependerá de su competitividad como sector
económico y del reconocimiento de su servicio a la sociedad. Subvencionar un
sector a fondo perdido, como ha sucedido a menudo con la construcción de nuevos
edificios –mediante descuentos fiscales indiscriminados entendiendo que existían
retornos nunca calculados en forma de empleo–, lo único que ha fomentado es la
especulación y la subida de los costes del suelo.
El Nuevo Sector de la Edificación debe organizarse sobre bases solventes,
compitiendo por ayudas públicas y desgravaciones fiscales de manera transparente
frente a otros sectores no especulativos. Esto ciertamente no impide el uso de políticas
fiscales específicas en momentos concretos (de hecho el GTR lo recomienda), pero
siempre con retornos determinados y contrastados que aseguren su funcionalidad.

El cálculo operativo del ‘coste óptimo’ como metodología para
determinar la inversión en la Directiva de Eficiencia Energética.
La Directiva de Eficiencia Energética, al determinar la viabilidad de las acciones
a aplicar para mejorar la eficiencia energética de un edificio, demanda que esas
inversiones resulten siempre económicamente eficientes, eso es, que el ahorro
obtenido sea capaz de financiar, en un plazo razonable, el retorno de la inversión
efectuada con un interés competitivo.
De hecho, las intervenciones deberán valorarse según los costes y beneficios totales
a largo plazo de las posibilidades de inversión, que deberán evaluarse a través
del valor actual neto (VAN) de costes y beneficios. La intervención óptima no será
aquella que permita el máximo ahorro energético, sino aquella que tenga el mejor
VAN.
Costes a considerar:
Costes de inversión y los retornos en ahorros de energía
La evolución de los costes de la energía
los plazos de amortización de la inversión

65

Operaciones con rendimientos ‘coste-óptimo’
llevan a mejores resultados ambientales
Costes Globales [€/m2]

El nuevo sector de la edificación debe organizarse sobre la eficiencia
económica.

financial
gap
nZEB – C - O

niveles
de nZEB

brecha financiera
requisito actual - nZEB

requisitos
actuales

brecha
financiera
hasta el
óptimo

Necesidad energética
y brechas
medioambientales
niveles
de coste
óptimo
Fuente: BPIE (2013)

* nZEB: Near Zero-Energy Buildings
Edificios con un Gasto Energético Casi Nulo

Necesidad de Energía Primaria
[kWh/m2/año]

La gráfica muestra cómo la intervención con un coste óptimo que solo considere
el corto plazo no coincide, para el caso analizado, con la que obtiene los mejores
resultados ambientales.
Eso da lugar a una discusión sobre la aplicación de medidas basadas en rápidos
retornos y su influencia en la aplicación de medidas posteriores. Un caso claro es
la inversión para cambiar una caldera frente a una rehabilitación más profunda que
incluya, además, aislamiento térmico de la envolvente del edificio.

INFORME

GTR 2014


El horizonte operativo del sector tiene que ser a largo-plazo
Deben evitarse políticas de ahorros a bajo coste si no van incluidas en planes más amplios
Es necesario considerar el largo plazo para que el coste-óptimo
aporte los mejores resultados.
Realizar inversiones considerando puramente el retorno de cada opción de inversión
sin considerar los ‘menús’ de opciones resulta por lo general ineficiente desde el
punto de vista económico, por cuanto el consumo energético afecta a diferentes
factores que no actúan de forma lineal.
Así, deben evitarse políticas que primen ahorros a bajo coste –como el ejemplo de
la instalación de calderas eficientes– si no van incluidas en estrategias más amplias
y con objetivos definidos a largo plazo. Si no van incluidas dentro de un Plan que
asegure la eficiencia económica de todas las acciones de eficiencia energética.
De hecho, la evaluación de la rentabilidad de las inversiones debe hacerse a largo
plazo –a 30 años para edificación residencial– para detectar su verdadera eficiencia
económica. Las gráficas que acompañan este texto muestran cuán diferente es la
repercusión de las acciones de retorno rápido incidiendo sobre las máquinas frente
a las que se amortizan más lentamente pero que inciden sobre la demanda.
La conclusión es, nuevamente, la necesidad de disponer de una visión a largo plazo,
que defina objetivos concretos de ahorro, y que permita una aplicación solvente del
criterio de coste óptimo, analizando las diferentes situaciones y opciones y evitando
la toma de decisiones que comporten inversiones equivocadas a largo plazo.
El marco regulatorio y operacional debe soportarse también ahí –como se ha insistido
en otros temas– sobre un Plan de Acción a largo plazo que tenga en consideración
compromisos estables y permita también estabilidad de ese marco y de las acciones
que se cobijen en él.

66

INFORME

GTR 2014


La ‘Plusvalía Verde’ tiene que ser identificada y valorada
Esta se refiere al incremento en el precio de las propiedades energéticamente eficientes
La calidad ambiental de las viviendas nuevas y existentes se ha
convertido es una cuestión importante para varios países.
En la mayoría de los casos, una fuerte aplicación de la política y regulación del
etiquetado energético impulsa la rehabilitación energética de hogares. Y a pesar de

Un análisis comparativo llevado a cabo en 10 países (Alemania, Austria,
Canadá, Dinamarca, Italia, Países Bajos, Reino Unido, Suecia, Suiza y
EEUU) sugiere que es necesario desarrollar aún más los procedimientos /
metodologías para evaluar y determinar la denominada ‘plusvalía verde’.

La cuantificación de ‘plusvalía verde’ no es trivial, sobre todo en el
sector residencial, y a pesar de ser un mercado más avanzado el
sector terciario europeo no es ‘perfecto’.

La falta de datos completos y fiables reconocidos por los agentes
inmobiliarios y los compradores/vendedores/inquilinos es un gran
obstáculo para lograr el amplio reconocimiento del ‘plusvalía
verde’ en la evaluación de los precios de la vivienda.
Los países han expresado la necesidad de tener bases de datos que
abarquen: ubicación, renta, equipamiento, eficiencia energética,
costes, etc.
Francia esta introduciendo bases de datos formales a nivel
nacional (bases notariales)

que los agentes reconocen que el valor de la propiedad puede estar relacionado
a su calidad ambiental, la prioridad por la mayoría de los compradores solo viene
después de evaluar otros factores como las condiciones de confort o la cercanía al
trabajo.

Investigación Meta-analítica realizada por la Agencia Francesa de la
Energía (ADEME) revela el rango de las primas de ‘plusvalías verde’ que
podría ser identificado en algunos países:

Hay ‘plusvalía verde’ para apartamentos y casas en algunos países:
Países Bajos, en torno al 2,5%
Alemania, 4 a 6%
EEUU, 5%
Suiza, entre 3,5% y 7%

Los factores que crearon ‘plusvalía verde’, estaban relacionados con:
Mercados
Normativas
Las prácticas de los agentes inmobiliarios
Concienciación de particulares y profesionales

Las prácticas de evaluación no se basan en un enfoque de desempeño
ambiental. Sólo se identificaron ejemplos que tuvieron en cuenta
datos cualitativos.
Gráfico por el G TR, Fuente de información: Ademe (2011)

67

INFORME

GTR 2014


La ‘Plusvalía Verde’ ganará peso con el tiempo
La rehabilitación energética puede revalorizar hasta un 10% una vivienda
Desde su punto máximo en 2008, los precios de las viviendas Desde
su punto máximo en 2008, los precios de las viviendas españolas han
perdido un tercio de su valor (-33%).

Evolución de los precios de la vivienda en
España (base 1995)

El ‘boom’ en la construcción inmobiliaria en España no solo dejó un exceso de
700.000 viviendas nuevas desocupadas y sin vender en el mercado, sino que abrió
el camino para la caída de precio de las viviendas de las familias españolas, que han
perdido un tercio de su valor desde 2008.

2.500

La naturaleza de los precios inmobiliarios residenciales provoca que
a menudo los precios anunciados de propiedades en venta sean muy
superiores a los precios que se aplican en la venta real.

1.500

2.000

1.000

El mercado para las viviendas españolas no está en su mejor momento y hay
altos descuentos en precios realizados durante la venta. Por esta razón, el simple
‘acceso al mercado’ puede ser una característica muy cotizada para una vivienda
recientemente renovada (es decir, alcanzar el precio que pide más rápidamente)
en lugar de la ‘plusvalía verde’ explícitamente. En realidad una venta realizada al
precio de oferta puede ser una venta con una prima del 10-20% respecto al de una
casa aún no renovada.

Varios informes muestran la existencia de una ‘plusvalía verde’
de entre 2 y 9% para viviendas energéticamente eficientes. GTR
considera que si las viviendas españolas fueran renovadas para ser
de alta eficiencia podrían aumentar su valor en el mercado hasta un
10%.
En la actualidad, los propietarios y los compradores de viviendas españolas aún no
valoran adecuadamente la eficiencia energética. Pero la concienciación respecto
al coste de mantenimiento de la vivienda está aumentando a medida que aumenta
el coste energético y con la implementación de los certificados de eficiencia
energética. GTR considera que las viviendas reformadas tendrán un mejor
acceso a los mercados y ventajas de precio sobre aquellas viviendas similares no
renovadas. A base de entrevistas con dueños de viviendas, GTR considera que una
‘plusvalía verde’ del 10% podría ser aceptable y podría ser razonable para guiar las
expectativas del dueño de una casa española tradicional que busca llevar a cabo una
reforma altamente eficiente de su hogar combinándola con otras mejoras que no
sean de carácter energético.

500

0
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: Minsiterio de Fomento (2013)

Efecto de la mejora de la clasificación en la
certificación de eficiencia energética en
determinados mercados inmobiliarios europeos
12%
%
10%

Precios

8%
6%

Rentas

4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%

Fuente: European Commission (2013)

68

INFORME

GTR 2014


Contextualizando la rehabilitación energética
Se debe resolver la pobreza energética y la accesibilidad dentro del mismo proyecto
Tomando en cuenta a aquellos que sufren como consecuencia de la
pobreza energética y falta de accesibilidad.
Ligado directamente con la eficiencia energética está el problema de la ‘pobreza
energética’, situación que se da cuando hay que dedicar una parte excesiva de la
renta del hogar –se considera el doble de la proporción que dedica un hogar de
renta media– para mantener las condiciones de confort en el interior de la vivienda.
Más de un 10% de los hogares españoles está en esta situación, según un informe de
la Asociación de Ciencias Ambientales publicado en 2012 sobre ‘Pobreza energética
en España’.
Los hogares en situación de pobreza energética son poco susceptibles de invertir o
poder repagar las inversiones necesarias para llevar a cabo intervenciones diseñadas
para reducir sus costes energéticos. España necesita una política destinada a paliar
–y finalmente evitar– la pobreza energética. Esta política tendría en la inversión
en eficiencia energética uno de sus pilares fundamentales, impulsando de esta
manera el sector de la rehabilitación y actuando como catalizador de un mercado de
rehabilitación energética.
Del mismo modo, las condiciones de accesibilidad a las viviendas –y, a escala urbana,
de las viviendas a los servicios– es una necesidad evidente para una población
cada vez más envejecida en un tema que resulta clave para cumplir el mandato
constitucional de disponer de una vivienda digna y adecuada. Otra necesidad del
usuario que demanda programas de actuación y que resulta motor del sector de la
rehabilitación.
Dentro del contexto local de España también existe un proceso gradual de
‘gentrificacion’ (es decir la expulsión de las familias de ingresos más bajos de las
viviendas reformadas en lugares céntricos de la ciudad) que son características
adicionales de la realidad física que la política de eficiencia energética y sus planes
tienen que reconocer.

69

A pesar de ser barreras para la rehabilitación energética ‘pura’ (es decir para la
renovación que se centra solo en las actualizaciones específicas relacionadas con la
eficiencia energética), el reconocimiento y la resolución de estos problemas debe
ser un acicate para la rehabilitación, y un plan de acción para la eficiencia energética
de los edificios debe estar coordinado con las acciones destinadas a resolverlos.

Nuevo modelo para la rehabilitación de viviendas plurifamiliares.
Considerar esas y otras exigencias es determinante para hacer viable la rehabilitación
energética. GTR ha tratado con mayor detalle la motivación de los propietarios y las
comunidades de vecinos para llevar a cabo una renovación profunda en su edificio.
Aparte de la falta de comprensión del potencial de la eficiencia energética por
una gran parte de la población, los factores que impulsan a la gente a rehabilitar
sus hogares generalmente no tienen objetivos económicos ni menos aún bajar las
facturas energéticas. En muchas ocasiones, los factores claves para impulsar una
renovación pueden ser la instalación de un ascensor, la actualización del hogar y sus
equipos, o simplemente una reparación de la fachada. En estos casos, con muchos
de los costos fijos ya asumidos por esa causa inicial (como andamios, permisos,
técnicos, costes de financiación y las molestias y el ruido inherentes a una obra)
la incorporación de medidas de eficiencia energética es más fácil: no añade más
molestias y los reembolsos marginales son mucho mejores que los calculados para
un proyecto energético independiente.
Es por ello que GTR propone incardinar la rehabilitación energética con otros
procesos de mejora e integrarlos en un modelo de intervención para la financiación
de los diversos componentes de una rehabilitación energética, enfocada también en
introducir otras mejoras en la reforma de un bloque típico plurifamiliar. GTR basa
el ‘nuevo’ modelo que propone –ver página siguiente- en entrevistas y proyectos
con los propietarios y comunidades de vecinos en más de 2.000 hogares españoles.

INFORME

GTR 2014


Es necesario un nuevo modelo de negocio para rehabilitar
La renovación ‘profunda’ de viviendas requiere un modelo sencillo que comparta costes y beneficios
Para este informe, el GTR y sus socios han evaluado más de 2.000
potenciales renovaciones de hogares –trabajando con promotores,
constructores y propietarios de viviendas– para comprender mejor la
dinámica de los proyectos de renovación profunda que están en marcha.
Existen hasta 4 millones de hogares españoles ubicados en los típicos bloques construidos
antes de 1980, que se encuentran en gran medida en regiones climáticas exigentes,
que podrían beneficiarse de una renovación profunda altamente eficiente en materia
energética y económica durante la próxima década.

Las claves del éxito hoy para la rehabilitación energética de hogares son:
economías de escala (más de 500 unidades en una sola intervención);
una clara asignación presupuestaria entre las obras relacionadas con
la energía (por ejemplo, aislamiento) y aquéllas no relacionadas con
la energía (por ejemplo, el ascensor); y un claro reconocimiento del
‘incremento de valor’ producto de la rehabilitación.
Las economías de escala son fundamentales para la reducción en los costes de la rehabilitación,
por lo que hoy –mientras no existan modelos de intervención probados para los diferentes
segmentos del parque– es ventajoso trabajar a la mayor escala de intervención. Es importante
subdividir el presupuesto de rehabilitación entre las medidas diseñadas para ahorrar energía
(para que sean reembolsadas a través de los ahorros) y aquellas destinadas a aumentar el confort
u otros factores (para que sea reembolsado a través del‘incremento de valor’de la vivienda). Para
llevar a cabo una mejora de la eficiencia energética de una vivienda,los propietarios deben antes
comprender los beneficios del ‘incremento de valor’ producto de la misma.

En muchos casos prácticos, las mejoras relacionadas con la energía
constituyen solo una parte del presupuesto total de la rehabilitación. A
partir de 2014, el GTR anticipa que se llevarán a cabo rehabilitaciones
de alta eficiencia en viviendas cuando los ahorros cubran más del 50%
del presupuesto; con un 25% aportado por subvenciones y hasta un
25% por ‘incremento de valor’ (plusvalía) que avance el propietario.
En muchos casos prácticos, las actualizaciones de ahorro de energía forman una parte de una mejora que
también abarca elementos comunes,ascensores y actualización de un edificio. Es evidente que las mejoras
no relacionadas con la energía aumentan el valor de la propiedad (al igual que aquellos relacionados con la
energía).En estos casos,el valor presente durante 20 años del ahorro energético descontado al 5% podrían
cubrir la mitad del coste de la rehabilitación por adelantado, y el resto debe ser proporcionado por otras
‘fuentes de valor’, como subvenciones o el ahorro del dueño invertido en reconocimiento del aumento del
valorla vivienda quegenerará suactualizaciónymejora.

70

Típica composición de un presupuesto de
una renovación profunda por ‘fuente de valor’
-€
6,705 €
Ahorros Personales

2,481 €
-€

Ahorros de ACS
Ahorro en Calefacción
Subvención Directa

13,646 €

-€
7,520 €

Reparto entre
fuentes de valor
Incremento
del Valor/
Ahorros del
dueño
22%

Subvenciones
Directas

25%

Ahorros de
ACS
8%
Ahorros en
Calefacción
45%

INFORME

GTR 2014


El apoyo fiscal para la rehabilitación energética es decisivo
Un 12% de todas las políticas financieras de apoyo al sector en los Estados miembros de la UE son fiscales
En algunos Estados miembros de la UE (ej. Francia e Italia) el tratamiento
fiscal y las desgravaciones para la rehabilitación energética de viviendas
ayudan mucho a activar ciertos segmentos de la población.
Un 12% de todas las políticas financieras de apoyo a la rehabilitación de edificios en los
Estados miembros del UE son fiscales. Esto incluye deducciones fiscales de la renta, créditos
tributarios y tipos de IVA reducidos en la actividad. Gran parte del tratamiento fiscal mejora
e intenta estimular la actividad en el sector residencial y para familias de la clase media , a
veces ofrecido como una forma de ahorrar con beneficios fiscales.

En España, existió ‘La deducción por obras de mejora en la vivienda’
regulada en la disposición adicional vigésimo novena de la Ley del IRPF,
según la redacción dada por el artículo 1 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9
de abril (BOE del 13 de abril de 2010).

El uso de instrumentos financieros
a nivel de los Estados miembros
4%

7%
Ayudas / Subvenciones

12%

16%

Préstamos Preferenciales
Reducción Fiscal

61%

Credito Fiscal

En vivienda habitual las deducciones fueron del 20% para inversiones totales de hasta 20.000
euros para personas físicas con rentas máximas de unos 53.000 euros. Y para viviendas no
habituales las deducciones fueron del 10% de inversiones máximas de 12.000 euros para
personas físicas con rentas máximas de unos 71.000 euros. Las obras debían sido ejecutadas
entre 2010-2011 y las deducciones estaban vigentes hasta el 31 diciembre de 2012.

Las deducciones fiscales para estimular la demanda de rehabilitación
energética deben formar parte de un plan a largo plazo y de políticas
concertadas.

IVA Reducido

Número de incentivos fiscales por tipo de
edificio (Residencial / No-residencial)

Para obtener deducciones producto de las inversiones en eficiencia energética, estas
deben ser garantizadas durante varios años y ser fáciles de entender dentro de un marco
de medidas que fomenten la demanda de rehabilitación de viviendas. Unas medidas que
los agentes del sector deben comunicar con claridad y de manera integral a sus clientes.
El sector de la rehabilitación energética crecerá con el tiempo, y para fomentar la demanda
las deducciones fiscales tienen que ser permanentes durante un período de tiempo mínimo
(ej. una década). No está claro si reducciones en el IVA para la rehabilitación tendrán un
efecto mayor que las deducciones fiscales de la renta (IRPF) en España, pero es una medida
utilizada en Francia y en prueba en el Reino Unido. Cualquier plan para el sector residencial
español debería considerar las medidas fiscales como una herramienta para liberar la
demanda de la clase media y atraer los ahorros de las familias a la rehabilitación

Edificios
Residenciales
Edificios no
Residenciales
Ambos

Reducción Fiscal

Crédito Fiscal

IVA Reducido
Fuente: BPIE (2012)

71

INFORME

GTR 2014


El sector de la rehabilitación tiene que transformarse
El marco operativo tiene que entregar al cliente final la rehabilitación óptima
Ahora

2

Los proyectos requieren múltiples solicitudes y
tienen que cumplir con muchos criterios de
distintas fuentes para conseguir su ejecución

3

Lo roles de los entes (empresa energética, ESE,
banco, constructora) no están bien definidos y
estos venden distintos productos

4

El número de proyectos es pequeño y así cada
proyecto tiene costes más altos y tiende a
percibirse como ‘aislado’

5

La ‘plusvalía verde’ no se percibe de manera
clara en el mercado, aunque la evidencia de los
edificios rehabilitados la hacen muy evidente

6

72

Hay una confusión de modelos y operadores, lo
que genera desconfianza con los clientes finales

Los operadores trabajan de manera
independiente, con estándares e intereses
diferentes

1

TR AN SF O R M A C I ÓN

1

El futuro
Distintos operadores ofrecerán soluciones similares, con financiación
incluida, según tipo de edificio y modo de tenencia

2

Habrá fondos y paquetes de soluciones financieras que operadores
certificados ofrecerán a través de una ‘ventanilla única’

3

Habrá una armonización legislativa que aclare el rol de cada entidad, y los
productos tenderán de homogenizarse

4

Con la buena aplicación de los artículos 4 y 7 de la DEE, el mercado de la
rehabilitación crecerá a un tipo mas rápido

5

La ‘plusvalía verde’ será evidente para el mercado y ayudará a entender el
valor que aporta una rehabilitación energética profunda

6

Los agentes del sector unirán esfuerzos a través de una ambiciosa
transposición de la DEE y de la identificación de nuevos modelos de
negocio compartidos y con un marco financiero específico

INFORME

GTR 2014

Capítulo 8
GTR propone una estrategia
de ‘tres pilares’ con una sólida
sincronización
entre
leyes,
instrumentos
financieros
adaptados y enfoques organizativos
El marco legislativo actual requiere
una actualización enfocada para
ofrecer una transformación óptima
de los edificios españoles y así
conseguir beneficios económicos,
sociales y ambientales
Servicios
de
financiación
a
medida, como un Fondo para la
Eficiencia Energética, ayudarán
a definir nuevos modelos de
negocio y dar forma a la dinámica
organizativa del sector
Los agentes del sector deben unir
esfuerzos respecto a una Hoja
de Ruta a largo plazo para los
edificios articulada a través de
una Agencia para la Renovación
y así determinar su rol dentro de
la dinámica de la transformación
óptima de los edificios españoles
2014 será un año de transición
donde el sector de rehabilitación de
los edificios españoles comenzará
a florecer

Recomendaciones
y conclusiones
INFORME

GTR 2014


El GTR propone cambios normativos, financieros y operativos
Una estrategia basada en ‘tres pilares’ que debe ser implementada con un fuerte liderazgo político
La eficiencia energética y la rehabilitación de los edificios deben
tener un respaldo político y ser claramente reconocidos como parte
fundamental de la reactivación económica.
La recuperación económica en una España post-crisis debe iniciarse con una
‘tolerancia cero’ para la energía o los recursos desperdiciados, y el reenfoque del
sector de la edificación en España para lograr transformar sus edificios en entornos
apropiados para vivir y trabajar propios de un futuro productivo y económicamente
asequible. La transformación de los entornos de vivienda y de trabajo impactan no
solo en el sector de los edificios, sino también en el de la energía, cuyos intereses
deben estar estratégicamente alineados.

Estrategia y liderazgo

Los marcos legislativo, financiero y operativo de hoy no tienen la
capacidad suficiente para lograr la transformación de los edificios
y no podrán ofrecer las oportunidades económicas, sociales y
ambientales que se presentan. Los tres pilares requieren mejoras
inmediatas y se recomiendan en este capítulo.

Operativo

Financiero

La transformación de los edificios españoles se realizará a través de la creación de
una Agencia para la renovación de edificios para crear un ciclo de autorefuerzo de
mejoras. Los cambios legislativos llevarán a la adaptación y la reestructuración de las
organizaciones participantes y a la creación de productos financieros acordes requeridos
para la rehabilitación de edificios. Los tres pilares deben ser desarrollados conjunta
y coherentemente de tal manera que la información obtenida de los casos pilotos
y la actividad de cada proyecto pueda alimentar de nuevo los procesos normativos y
financieros, proporcionando así la mejora continua y el fortalecimiento de los propios
pilares.

Legislativo

La transformación de los edificios españoles se puede llevar a cabo
por medio de una estrategia de ‘Tres Pilares’ con coherentes planes
operativos, legislativos y financieros que se refuerzan mutuamente
gestionados por una Agencia para la Renovación.

La transformación
de los edificios españoles

Fruto de su trabajo con expertos y agentes clave del sector de la edificación, el GTR,
sus consejeros y las instituciones con las que colabora han logrado evaluar el estado
actual del sector español y hacer una serie de recomendaciones para los responsables
políticos y los sectores operativo y financiero. Si se aplican pueden generar actividad,
empleo, un incremento del valor de los edificios, así como los múltiples beneficios a
largo plazo producto de la rehabilitación de los edificios en España.

74

INFORME

GTR 2014


Marco normativo necesario para la renovación de los edificios
Una consonancia entre medidas normativas y la DEE pueden beneficiar a la reforma de edificios
1. Un Plan de Acción con objetivos definidos.

oportunidades, es clave para el desarrollo de la estrategia de ajuste normativo.

Es necesario que el sector disponga de un Plan de Acción a largo plazo con
objetivos –de calidad de eficiencia energética, pero también de otras calidades de la
edificación– adecuadamente definidos para la rehabilitación.

5. Apoyar la identificación de nuevos modelos de negocio y flujos
financieros a medida a través de una Agencia para la Renovación y
con un Fondo para la Eficiencia Energética.

2. Unos objetivos definidos de intervención en el marco normativo.

Esa coordinación debe extenderse a la relación con los marcos normativos que
influyen en los aspectos financieros y organizativos del sector, especialmente en lo
que hace referencia al rol de los diferentes agentes del sector.

Una nueva Agencia para la Renovación responsable de implementar la Estrategia
demandada por la DEE, que ayude a identificar la óptima remodelación física de
aquellos edificios energéticamente ineficientes conjuntamente con una financiación
a medida, puede impulsar el sector a través de la replicación y la mejora. El Fondo
para la Eficiencia Energética puede tener un papel mas allá del financiero, también
puede tener una fuerte influencia sobre el marco operativo y asistir en la organización
de la intervención y establecer normas de calidad, activar los canales de distribución
y construir nuevos modelos. Abrir las posibilidades para legislación respecto a los
repagos a través de la factura.

3. Coordinación entre todos los ámbitos normativos, con un liderazgo
claro.

6. Apoyar a las ESEs en el sector terciario, con modelos y enfoques
claros que definan roles y responsabilidades.

Obviamente, el marco normativo actual no está optimizado para dar respuesta al
sector de la rehabilitación, y menos todavía con el objetivo de la eficiencia energética.
Es preciso operar sobre diversos niveles y competencias de la administración para
articular un marco normativo coherente y eficiente, por lo que la coordinación y el
liderazgo es esencial.

Es preciso trabajar más en el proceso de contratación pública para permitir y facilitar
la identificación de licitaciones para la rehabilitación de una lista de edificios públicos.
Esto puede, a su vez, ayudar a definir los estándares para la contratación de ESEs.
Estas van más allá de las medidas activas básicas y pueden potencialmente incluir
ofertas de financiación ‘top-up’ para ayudar a las ESEs a ofrecer una rehabilitación
óptima de edificios no residenciales.

En coordinación con los objetivos del Plan de Acción, deben quedar claramente
enunciados las metas que debe cumplir el marco normativo: qué aspectos deben
ser desarrollados, en qué ámbito normativo, y qué relación con los objetivos del Plan
de Acción.

4. Un estrategia de ajuste normativo basada en experiencias tipo.
No existe –ni va a existir en un futuro inmediato– un conjunto de cambios normativos
que se puedan aplicar de forma completa sobre el marco normativo actual para
adecuarlo a la rehabilitación. Por ello es preciso que el Plan de Acción incluya la
metodología necesaria para diseñar, articular e implementar esos cambios sobre las
experiencias tipo que sean de relevancia.
Detectar y promover esas experiencias tipo, así como recoger experiencias
significativas ya realizadas en España o en otros países europeos , y monitorizar las
acciones que se realicen con el apoyo del Plan de Acción para detectar barreras y

75

7. Conjunto coordinado de legislación habilitante (decreto, plan de
acción, eliminación de barreras, ayudas estatales, beneficio fiscal) a
través de un enfoque de ‘ventanilla única’.
El Estado debe comprometerse con los dueños de los edificios y los agentes del
sector a desarrollar un conjunto coordinado de leyes que establezcan estándares
y responsabilidades al igual que un ‘fácil acceso’ a conjuntos de ayudas estatales
(ayudas públicas, reducción de impuestos y financiación a bajo coste). Obstáculos
tales como los procesos de toma de decisiones en viviendas multifamiliares y la
financiación deben ser considerados y resueltos.

INFORME

GTR 2014


Marco para la financiación de la rehabilitación de los edificios
La ‘Financiación de la rehabilitación de edificios’ debe ser adecuada
para su fin. Esto significa que debe ser una financiación a largo plazo y de costes
bajo para la transformación de edificios hacia una alta eficiencia energética. Esta
requiere:

1

Apoyo legislativo para un canal de pago ‘a través de la
factura’: La amortización de la rehabilitación aseg urada vía pagos ‘a
través de la factura’ o contra la propiedad extenderá vencimientos,
reducirá costes y permitirá la entrada de los bancos.

Instrumento

Modelos de inversión claros, de acceso rápido para el propietario y con retornos asegurados para el inversor

Puede
Ofre cer

Financiación a 20+ años de un Fondo de EE (o similar):

2

3

Fondo
para la Eficiencia Energética

Una r ehabilitación residencial óptima requiere de una financiación a largo
plazo para que esta coincida con los rendimientos de los a horros d e
energía. Esto se p uede obtener mediante una combinación entre IC O, BEI,
un Fondo para la Eficiencia Energética y la banca privada.

Punto Focal “One Stop”
para
el Nuevo Sector

Desarrollo de paquetes de préstamos estándar para la
rehabilitación:
Los ‘términos y c ondiciones’ de los préstamos para la rehabilitación deben
ser objet o de debate entre los agent es d el sector para lueg o ser
estandarizados, com o hipotecas o autofinanciación con condiciones
básicas ‘consensuadas’.

Desarrollando
Marcos Adecuados

4

Los paquetes de préstamos estándar para la rehabilitación deben ser
ofrecidos a través de m últiples canales de distribución (por ej. Empresas
de Energía, ESEs, Bancos e instaladores) y los paquet es deben incluir
mecanismos para el desembolso de la subvención.

Transparencia de la información de la energía:

5

76

La legislación debe facilitar el acceso a los datos históricos de energía
para los instaladores cualificados y los propietarios de edificios y permitir
que el proveedor de préstamos de rehabilitación pueda recopilar datos de
rendimiento de energía durante la vida del préstamo.

Meca nismos

Acceso fácil tipo ‘ventanilla única’ a través de múltiples
canales minoristas:
Financiación de la rehabilitación

+
Documentación

+
Distribución

INFORME

GTR 2014


Recomendaciones para el marco organizativo
Se requiere una clara asignación de responsabilidades y una concordancia de intereses
1. Los agentes del sector acreditados necesitan acceso
información.

a la

debe ser parte de una industria y puede ser ofrecido a través de múltiples redes de
venta al por menor, por ej. bancos, empresas de servicios, instaladores o ESEs.

Para justificar la importancia económica de un préstamo de rehabilitación para la
eficiencia energética se tienen que hacer disponibles los datos históricos de uso
de energía a los agentes participantes del sector para que estos a su vez puedan
preparar las propuestas de proyectos.

5. Las ESEs y otros agentes pueden desarrollar herramientas de
comercialización simples para ayudar a los propietarios de edificios
a entender el valor de la rehabilitación y los paquetes de financiación
ofrecidos junto con sus productos.

2. Los suministradores de energía son una fuente clave de recursos
y acceso a los clientes. Sus intereses deben estar completamente
alineados con los del sector de la rehabilitación y sus funciones y
responsabilidades deben estar bien definidas.

La comercialización de la rehabilitación de los edificios requiere herramientas que
sean fáciles de entender, que ofrezcan un enfoque estandarizado para ofrecer una
propuesta de valor para los propietarios de los edificios, junto con un paquete de
financiación si es necesario.

Los países europeos que han progresado en la eficiencia energética de su parque
de edificios han logrado la participación de las empresas de energía y han alineado
sus recursos y actividades con la transformación de sus edificios. Esto requiere
una modernización gradual del modelo tradicional de suministro de energía y un
movimiento hacia la mejora del servicio al cliente y hacia un nuevo modelo de
prestación de servicios.

6. Creación de una Agencia para la Renovación de Edificios,
responsable de alcanzar objetivos y de ofrecer un claro modelo de
funcionamiento para el sector, empezando por la renovación de los
edificios públicos.

3. Los códigos y normas edificatorios pueden utilizarse para estimular
gradualmente una mayor atención e interés por la eficiencia
energética en los propietarios y los ocupantes de edificios.
El gradual endurecimiento de las normativas de edificios respecto a la eficiencia
energética representa un fuerte estímulo que se utiliza para nuevas edificaciones. En
algunos países de la UE este estímulo se está haciendo más visible en los edificios
ya existentes. La publicación obligatoria de los certificados de eficiencia energética
en el momento de la venta o arrendamiento de la propiedad es un comienzo positivo.

4. La redes de venta minoristas deben participar ofreciendo productos
de rehabilitación a los propietarios y a los negocios.
La reforma de una vivienda o la mejora de un edificio debe ser un proceso
estandarizado y un producto fácil de identificar por los consumidores. Este producto

77

Una Agencia para la Renovación de Edificios, responsable de alcanzar los objetivos
de la estrategia de renovación y su plan de acción, de dinamizar el sector, de
coordinar conjuntamente con otras agencias las acciones del plan de acción, de
ofrecer modelos, de agilizar el desarrollo normativo, de gestionar el fondo para la
rehabilitación energética, tendría un papel determinante en agilizar el adecuado
desarrollo de un marco normativo. Una Agencia que tuviese el papel de llevar a cabo
el cumplimiento de la DEE en lo que se refiere a la renovación de los edificios de la
Administración, con el impulso que ello supondría para el desarrollo de las ESEs y
del sector en general.

7. Se debe invertir en I+D adecuada a la tipología del parque español
para desarrollar la rehabilitación.
La inversión en I+D impulsará el desarrollo industrial del sector de la rehabilitación
en España, y es fundamental para consolidar y mejorar el ‘know-how’ del sector y
mejorar el enfoque, los modelos de negocio y las herramientas que el sector emplee
para lograr la transformación a largo plazo del entorno construido de España .

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Los 3 pilares de la Estrategia-País para renovación de edificios
GTR identifica 6 pasos esenciales para una Hoja de Ruta en España a largo plazo
Una Estrategia para la Renovación de Edificios puede generar un nuevo
Sector de la Edificación que dé empleo directo y estable a 150.000 personas gracias
a la renovación profunda de las viviendas españoles y de decenas de miles de
edificios no residenciales. Esta Hoja de Ruta a largo plazo tiene tres pilares y seis
componentes:

1

Liderazgo político

y una clara articulación de una Estrategia l
para la Renovación de Edificios con objetivos y alcanzes

2

Operativo

Financiero

Un claro Marco normativo de apoyo, transponiendo todos los
elementos de la Directiva de Eficiencia Energética, facilitando y
apoyando la actividad del nuevo Sector de la Edificación

4

Un Fondo para la Eficiencia Energética para ofrecer
financiación a la rehabilitación a través de una red articulada de
recursos provenientes de canales privados y públicos que garantice
la máxima seguridad a las inversiones

5

Legislativo

Un Plan de Acción que organice los recursos, defina los
márgenes de un mercado y permita orientar la acción de los
diferentes agentes implicados

3

Sector de la Renovación
de Edificios

Una Agencia para la Renovación con el objetivo de
implementar la Estrategia para la Renovación, así como la necesaria
coordinación de los agentes para llevarla a cabo

6

78

Un

Sistema de información

abierto a los agentes y que

permita un mercado transparente y actuaciones de referencia que
proporcionen modelos de intervención a los agentes y actúen de
referentes para los cambios normativos y operativos.

INFORME

GTR 2014

Bibliografía
INFORME

GTR 2014

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