María José Aldanas
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Este documento discute la regulación de alquileres en la Unión Europea desde una perspectiva de derechos humanos. Señala que los alquileres están aumentando más rápido que los ingresos, lo que hace que la vivienda sea inasequible para muchos. Algunos países como Alemania y Francia han establecido mecanismos para controlar los alquileres y lograr un equilibrio entre propietarios e inquilinos. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha fallado que la regulación de alquileres es legítima si persigue un
María José Aldanas
- 1. La regulación de alquileres en el conjunto de la Unión Europea: una mirada social y jurídica 21 Octubre 2022 Maria J. Aldanas, FEANTSA
- 2. ENFOQUE DE DERECHOS Y PERSONAS SIN HOGAR • FEANTSA en colaboración con la Fundación Abbé Pierre – Informe anual sobre la exclusión residencial (EU SILC) – Capítulo legal temático • Proyecto Housing Rights Watch : – Compromiso de promover el derecho a la vivienda para todos. (difusión, formación, estudios, incidencia y litigio estratégico) – Red europea multidisciplinar
- 3. ALQUILERES vs INGRESOS UE • Aumento de la renta de alquiler en el mercado privado, en especial en las ciudades con un mercado de alquiler tensionado • Esfuerzo financiero creciente para los ciudadanos europeos – 1/3 de los residentes en el parque privado de alquiler – 1/ 10 gasta más del 40% de sus ingresos en la vivienda • Los hogares pobres se enfrentan a una tasa de esfuerzo excesivo 8 veces mayor (37,1% en 2019) que los hogares no pobres (4,6%). • Desconexión entre los alquileres y los ingresos de los hogares • Los gobiernos mecanismos para regular el mercado del alquiler y garantizar acceso a una vivienda asequible
- 4. VIVIENDA ASEQUIBLE Y ESTABLE • Asequibilidad componente clave del derecho a la vivienda • Artículo 11(1) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Derecho a un nivel de vida adecuado -vivienda adecuada- • Observación general nº 4 del Comité DESC: – "Los costes de la vivienda deben estar a un nivel que no amenace o comprometa las demás necesidades básicas de las personas". – "Los Estados deben garantizar que los costes de la vivienda no sean desproporcionados con respecto a los niveles de ingresos” • Los gobiernos cuentan con una amplia gama de medidas para remediar los fallos del mercado, incluido el control de los alquileres.
- 5. EQUILIBRIO ENTRE LOS DERECHOS DE PROPIETARIOS E INQUILINOS • Regulación alquiler búsqueda de un equilibrio entre las partes. • Limites de rentas tienes un doble objetivo: preservar la oferta de viviendas asequibles, garantizar la seguridad de la tenencia para los ocupantes (limitar posibles desahucios) • Temor de que los propietarios decidan no alquilar sus propiedades o considerar otros usos (alquiler turístico) • Evolución del derecho a la propiedad: la noción de función social de la vivienda: – Derecho a propiedad / Constituciones: Italia, Alemania. España • “el fructus” la facultad de obtener un beneficio de la propiedad - lo que se limita en el caso de los controles de alquileres
- 6. JURISPRUDENCIA TEDH • Convención de DDHH no garantiza el derecho a la vivienda (articulo 1 Protocolo 1: derecho propiedad) • El TEDH sostiene que el legislador dispone de un amplio margen de maniobra para llevar a cabo la política económica y social, en aras del "interés público". • El TEDH reconoció que el legislador disponía de un amplio margen de apreciación y actuación en relación con un problema de “interés público”: el acceso a la vivienda. – Las consideraciones de justicia social exigían una reducción de los alquileres y estas no suponían una carga excesiva para los propietarios. • El TEDH no se opone a los controles de alquileres, pero se debe lograr un equilibrio entre el interés general y el derecho del propietario. – noción de "alquiler razonable y adecuado"
- 7. REGULACION DE ALQUILER: GENERALIDADES • 2ª Generación de regulación de rentas: – Se limita revisión del alquiler de un contrato en curso según índice referencia dinámico. – No se limita el alquiler inicial (salvo caso Berlín) – No congelación total de rentas • Excepciones al control de rentas: trabajos de renovación e inversión. • Derecho Civil/ Privado, diferente en los distintos países de Europa. • Vivienda en alquiler frente a vivienda en propiedad (Alemania/ inquilinos) • La vivienda social disminuye en toda Europa. • Competencia de vivienda : Estado/ regiones – UE más impacto: Airbnb, derechos del consumidor, etc. – Municipios: preconizan un mayor papel.
- 8. CONTROL DE ALQUILER EN ALEMANIA • Alemania: 55% inquilinos en el sector privado (+alto UE) • (Mietspiegel) o Espejo de rentas: índice de referencia para actualizar el alquiler de los arrendamientos existentes. Publica los precios medios de alquiler. • 2015: La Ley de Control de Alquileres (Mietpreisbremse) permite limitar la cantidad de renta para nuevos alquileres: – El alquiler al comienzo de un contrato de arrendamiento no puede exceder el alquiler comparativo local en más del 10%. – El inquilino puede impugnar el alquiler demasiado alto si el arrendador no proporciona la información necesaria • 2020: Ley congelación al alquiler Berlín (Mietpreisdeckel). – Sentencia del Tribunal Constitucional de 25.03.2021. Inconstitucional
- 9. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL FEDERAL DE ALEMANIA • "Las disposiciones de regulación de la renta, como legislación que define el contenido y los límites de la propiedad, son admisibles por el derecho constitucional. En particular, la interferencia con los derechos de propiedad es proporcionada". • "Es de interés público evitar el desplazamiento de los sectores económicamente más débiles de la población de las zonas donde la demanda de alojamiento residencial es alta". • "Por lo tanto, las regulaciones de alquiler son necesarias; no hay otros medios que, con certeza, sean igualmente eficaces a corto plazo. El legislador encontró un justo equilibrio entre los intereses legítimos de los propietarios y el bien común". • “La garantía de la propiedad privada no protege las expectativas de los mayores ingresos posibles por alquiler”
- 10. CONTROL DE ALQUILER EN FRANCIA • Desde 2012: un decreto prohíbe las actualizaciones de alquiler en 28 municipios por encima de la IRL – Excepciones en el caso de grandes obras o alquileres manifiestamente infravalorados • 2018: la ley ELAN establece un sistema experimental de control de alquileres durante 5 años en zonas tensionadas: – Un observatorio de vivienda aprobado. – Obligación de los propietarios de reembolsar al inquilino si no se respeta – En caso de incumplimiento: multas administrativas de hasta 5.000 € • El Prefecto tiene que establecer alquileres de referencia por metro cuadrado cada año para cada categoría de vivienda y área geográfica. • Las viviendas alquiladas no pueden superar en más de un 20% la renta media conocida como renta de referencia superior
- 11. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO • Es legitimo imponer condiciones y restricciones al derecho a la propiedad para cumplir con la función social • El control de alquiler se puede convertir en una medida clave a corto plazo, siempre junto con otros instrumentos de política pública. • El derecho internacional y europeo de los derechos humanos ha establecido que la plena garantía del derecho a la vivienda no es compatible con un sistema desregulado en el que el Estado delega su responsabilidad en los mercados privados sin garantías. • La intervención en el mercado de vivienda sigue estando limitada por consideraciones ideológicas. • Aunque la pandemia ha legitimado la acción pública a gran escala, las medidas siguen siendo modestas.
- 12. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO • Se requieren medidas más decisivas para garantizar la provisión de vivienda adecuada y ayudas para los hogares de bajos ingresos: – Buenas practicas: movilización del parque privado de viviendas privada con uso social para moderar los alquileres y alojar a hogares con bajos ingresos. • Legislación sobre el control de los alquileres a veces infrautilizada en muchos países: – Hay que tomar medidas para sensibilizar y dar a conocer a los inquilinos en las medidas existentes • El papel de las asociaciones de inquilinos es crucial especialmente en países con tradición alquiler. – Es importante reforzar el papel de los sindicatos de inquilinos en resto países – Informar, organizar y defender a los inquilinos – Proponer de nuevas medidas de protección de los inquilinos.