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Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua
UNAN León – CUR sede Somoto
Facultad de Derecho
Tercer año de Derecho - Sábado 04 de mayo de 2019
Asignatura: Derecho Procesal Civil III
TEMA DE ANÁLISIS: NORMAS ESPECIALES SOBRE LA
SUBASTA
DE BIENES INMUEBLES-CPCN (Artos. 716 al 725)
«A la libertad por la Universidad».

Facultad de Derecho
Análisis de:
Luby Alfaro Olivas
Omán David Díaz
Asignatura : DERECHO CIVIL III-OBLIGACIONES
Profesora: Lic. Kenia Gutiérrez García
Segundo año de Derecho-Sábado 20 de Octubre de 2018
Tema: ANÁLISIS DE LAS OBLIGACIONES SOLIDARIAS
CODIGO CIVIL DE NICARAGUA
I Concepto de Obligaciones Solidarias
II Características de las Obligaciones Solidarias
III Las Obligaciones Solidarias de acuerdo a la
Normativa del Código Civil de Nicaragua
“A la Libertad por la
Universidad”.
Artículo 716 Subsistencia y cancelación de cargas en la enajenación por acuerdo
«Cuando por acuerdo de las partes se transmita a un tercero la titularidad de bienes
inmuebles hipotecados o embargados, que sean objeto de la ejecución forzosa, las
cargas, gravámenes y servidumbres que pesen sobre él subsistirán, así como su
cancelación conforme lo dispuesto en este Código.»
Comentario: Esto significa que un Tercero puede obtener el derecho o el título de un bien
inmueble objeto de gravamen siempre que haya acuerdo del Ejecutante y el Ejecutado, por
lo cual se mantienen todos los tipos de cargas sobre el bien inmueble; por lo mismo el
Tercero debe estar claro sobre las acciones de cancelación del bien inmueble: Como lo
estipula el Arto. 721: «el tercer adquirente podrá liberar el bien antes de su enajenación,
pagando lo que se deba a la parte acreedora por principal, intereses …»
NORMAS ESPECIALES SOBRE LA SUBASTA
Esto se explica mejor en el siguiente
párrafo del Arto. citado arriba, donde
se preceptúa que deberá constar que la
persona adquirente conoce la
existencia de las cargas y gravámenes
que pesan sobre el inmueble, conforme
la certificación registral.

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Luby Alfaro Olivas
Omán David Díaz
Universidad”.
Artículo 718 Titulares de derechos anteriores preferentes
«Vista la certificación registral, la autoridad judicial ordenará a las o los titulares de
los créditos anteriores que sean preferentes al que se ejecuta y al ejecutado (…)»
-Que en el plazo de diez días informen sobre la subsistencia del crédito garantizado y su
actual cuantía,
-E indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa:
a. Si subsiste, que cantidad queda
pendiente de pago, fecha de vencimiento,
b. los plazos y condiciones en que el pago
deba efectuarse.
c. Si el crédito estuviera vencido y no
pagado: a. informarán de los intereses
moratorios vencidos y de la cantidad a la
que asciendan los intereses que se
devenguen por cada día de retraso.
Comentario: El propósito es que los acreedores a
quienes se reclame la información deberán indicar
con la mayor precisión las circunstancias que puedan
afectar a su crédito.
Si el Crédito subsiste, la información se solicita con el
fin de satisfacer el interés de los eventuales licitadores
en conocer el tiempo y condiciones del pago en que
deberán subrogarse en el caso de aprobarse el remate
a su favor o resultar adjudicatarios del bien.
Por ejemplo, puede darse el caso el crédito ha sido
completamente pagado y no se ha cancelado la
anotación preventiva o la hipoteca que lo
garantizaba. (Debe recordarse que las anotaciones
preventivas se extinguen por cancelación, por
caducidad o por su conversión en inscripción.)

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Luby Alfaro Olivas
Omán David Díaz
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Artículo 716 Subsistencia y cancelación de cargas en la enajenación por acuerdo
«Cuando la preferencia del crédito provenga de una anotación de embargo anterior,
expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la
fecha del informe a la autoridad judicial, así como la cantidad a que asciendan los
intereses moratorios que se devenguen por cada día que transcurra sin que se
efectúe el pago a la parte acreedora y la previsión para costas.»
Comentario: Debe entenderse que, cuando la preferencia resulte de anotación de embargo
anterior, la cantidad pendiente de pagar por principal e intereses vencidos se expresará a la
fecha en que se produzca la información y, además de incluir los intereses moratorios que se
devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el pago, por lo que también se
incluirá la previsión para costas.
ELEMENTOS
DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
✅ Descripción de la propiedad
✅ Propietario
✅ Escritura o título por la que adquiere el
inmueble con fecha y Notario
✅Hipotecas, embargos, prohibiciones,
limitaciones…

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Artículo 719 Bien inscrito a nombre de persona distinta de la parte ejecutada
«Si de la certificación que expida el registro resultara que el bien embargado se
encuentra inscrito a nombre de persona distinta de la parte ejecutada, la autoridad
judicial, oídas las partes personadas, ordenará levantar el embargo, a menos que el
proceso se siga contra la parte ejecutada en concepto de heredera o heredero de quien
apareciera como dueño en el registro o que el embargo se haya trabado (ejecutado)
teniendo en cuenta tal concepto.»
Comentario:
1. Puede darse que al requerirse la información
de la Certificación, ya no aparezca el bien
embargado a nombre de la parte ejecutada, sino a
nombre de un heredero, por ejemplo, por lo que
es posible seguir el proceso de enajenación y
subasta. Si no es así, si aparece otra persona,
puede levantarse el embargo.
2. No obstante, si la inscripción del dominio que
aparece a nombre de persona distinta de la parte
ejecutada, fuera posterior a la anotación del
embargo, se mantendrá como tal el embargo «y se
estará a lo dispuesto para el tercer adquirente
contemplado en este Libro.»

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Artículo 720 Titulares de derechos posteriormente inscritos.
«La autoridad judicial comunicará la existencia de la ejecución, a los titulares de derechos
que figuren en la certificación registral y que aparezcan en asientos posteriores al del
derecho de la parte ejecutante, si su domicilio consta en el registro.
«Los demás titulares de derechos adquiridos con posterioridad a la ejecución, no serán
notificados, pero podrán intervenir si acreditan la inscripción de su derecho en el registro.
«Cualquier titular de derechos, inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta,
podrá subrogarse en los derechos de la parte ejecutante, si paga el principal, intereses y
costas generadas hasta el momento del pago. La autoridad judicial oficiará de este hecho al
registro, a fin de que quede constancia mediante nota al margen del número de la finca.
Comentario:
-Esto significa que la única condición para ser notificado como titular de derecho sobre
la existencia de ejecución es haber anotado el domicilio en el registro, y esto vale para
los titulares de derechos que aparezcan en asientos posteriores al derecho del
Ejecutante.
-Los titulares de derechos posteriores a la Ejecución no serán notificados, pero podrán
subrogarse: es decir que pueden adquirir derechos si se hacen cargo de pagar el crédito
principal, intereses y costas generadas.
Número de Finca: en sentido registral es todo lo que se abre en un folio del Registro.

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Artículo 721 Tercer adquirente
«Quien pase a ser tercer adquirente del inmueble objeto de embargo, después de
haberse ejecutado éste, y antes de su enajenación, podrá personarse en la ejecución
acreditando la inscripción de su título, sin que se suspenda el curso del proceso.
El tercer adquirente podrá liberar el bien antes de su enajenación, pagando lo que se
deba a la parte acreedora por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la
responsabilidad a que esté sujeto el bien.»
Comentario:
-Tras la ejecución del embargo o en el
embargo mismo, un tercer adquirente
puede acreditar la Inscripción de su
Título, pero el desarrollo del proceso no
se detiene,
-Antes de la enajenación o subasta del
bien, el tercer adquiriente puede liberar
el bien a enajenarse si se subroga a los
derechos del Acreedor, pagando el
crédito principal, intereses y costas…
Esto ya se preceptúa en el Arto. 716.

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Artículo 722
«La persona adquirente de un bien ejecutado, sea por vía de acuerdo o subasta, podrá
inscribir su derecho en los registros correspondientes.»
Comentario:
-Esto se corresponde con alcanzar la
titularidad del bien adquirido por lo que
debe realizarse la inscripción en el
Registro de la Propiedad de su localidad.
Según derecho la posesión real y efectiva
se refiere a la ocupación material del
inmueble, hecho que implica la efectiva
disposición de la finca adjudicada.

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Artículo 723 Cancelación de Cargas
«A instancia de la persona adquirente, la autoridad judicial expedirá mandamiento de
cancelación al Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil, de la
anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación,
así como de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, haciéndose constar en el
mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al
importe total del crédito de la parte ejecutante y, en el caso de haberlo superado, que
se retuvo el remanente a disposición de las o los interesados.
Comentario:
-Esto lo entendemos de la siguiente manera: que
inscritos los derechos en los registros
correspondientes y alcanzada la titularidad del bien
adquirido, el Adquirente puede solicitar a la
Autoridad Judicial que cancele o deje sin efecto la
inscripción del gravamen de subasto, porque ha
pagado ya el crédito principal, intereses y costas.
-De igual manera puede pedirse cancelación de todas
las inscripciones y anotaciones anteriores.
-En el mismo documento se da constancia de lo
vendido y adjudicado, su valor igual o menor que el
valor total del crédito, etc.

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Artículo 724 Comunicación de la ejecución a los ocupantes
«Cuando conste en el proceso que el inmueble embargado o hipotecado está ocupado
por personas distintas a la parte ejecutada o de quienes convivan con ella, de oficio o a
solicitud de parte, la autoridad judicial ordenará que se les notifique la existencia de
la ejecución, convocándolos a una audiencia en un plazo no mayor de cinco días, en
la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto a su derecho de
permanecer en el inmueble.
La autoridad judicial resolverá por medio de auto no recurrible, la situación de los
ocupantes respecto al inmueble, declarando que el ocupante u ocupantes considerados
de mero hecho o sin título suficiente, (etc…).
Comentario:
-Esto tiene que ver con el problema de la ocupación por
terceras personas del inmueble embargado (o hipotecado) y
sujeto a la realización forzosa dentro del proceso de ejecución.
-Los ocupantes del inmueble tiene el derecho en conocer la
ejecución con el fin de poder hacer valer en ella su derecho,
por lo que deben alegar y presentar su derecho o no a
permanecer en el inmueble; si los ocupantes están de mero
hecho o sin título podrán ser desalojados o no sin
complicaciones. El juez debe resolver.

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Artículo 725 Posesión judicial y ocupantes del inmueble
«La persona adquirente podrá entrar en posesión del inmueble que no se hallare
ocupado, y del que se hubiera declarado que los ocupantes no tenían derecho a
proseguir en la ocupación tras la adjudicación. En este caso se procederá al
lanzamiento en un plazo de treinta días, sin perjuicio de las acciones que los
ocupantes quieran ejercer en vía ordinaria.»
Comentario:
1. Si los ocupantes del inmueble no tenían
ningún derecho a ocuparlo, o que
pudieran permanecer en el mismo,
dejando a salvo las acciones que pudieran
corresponder al adquirente: tal situación
deberá ser resuelto por la autoridad
judicial.
2. Si el Adquirente toma posesión del
inmueble, este no debe estar ocupado
luego de serle adjudicado; en este caso los
ocupantes sin derecho tienen un plazo de
hasta 30 para desocupar el bien inmueble.

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Bibliografía
-Asamblea Nacional: Código Procesal Civil de Nicaragua. Ley 902
(2015). Managua, SENICSA, 2018.
-Corte Suprema de Justicia. Manual del Docente de Derecho
Procesal civil. Managua, 2015.
-http://500x20.prouespeculacio.org/adjudicacion-embargo-y-
lanzamiento-de-la-vivienda-en-ejecucion-hipotecaria/

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