La rénovation dans l’ancien est-elle encore rentable ?
Mathieu Amara
On aide les particuliers et entreprises à réussir leurs travaux de rénovation. | Architectes, suivi de travaux, ameublement et décoration | +2 000 chantiers livrés. Noté 4,7/5.
C’est une question que se posent tous ceux qui veulent investir ou valoriser un bien aujourd’hui.
Entre l’explosion du coût des travaux, les nouvelles exigences énergétiques, la hausse des taux d’intérêt et la pression sur les marges, certains affirment que la rénovation dans l’ancien, c’est fini. D’autres, au contraire, continuent d’en faire un levier de rentabilité et de création de valeur.
Alors qui a raison ?
Pourquoi la rénovation dans l’ancien est sous pression
La rentabilité des projets de rénovation a toujours reposé sur un équilibre entre trois facteurs : le prix d’achat, le coût des travaux, et le potentiel de revente ou de location. Mais depuis deux ans, cet équilibre a été sérieusement bousculé.
1. Le coût des travaux a explosé
Entre 2021 et 2024, les prix des matériaux ont connu une hausse moyenne de 20 à 35 % selon les postes. Les devis ont suivi. Pour une rénovation complète d’appartement, il faut désormais compter entre 1 300 € et 2 000 € du m² à Paris, et rarement moins de 1 000 €/m² en province pour une rénovation sérieuse.
Et ce n’est pas fini : les artisans compétents sont très demandés, les délais s’allongent, et les surcoûts imprévus sont devenus la norme.
2. La réglementation s’est durcie
Depuis 2023, certains biens doivent obligatoirement passer un audit énergétique avant d’être vendus. À cela s’ajoutent les interdictions de location progressive des passoires thermiques (logements classés G puis F, puis E).
Conséquence ? Rénover ne suffit plus. Il faut atteindre un seuil de performance énergétique, ce qui alourdit le budget et réduit la marge.
3. Le financement est plus compliqué
Les taux de crédit ont triplé entre 2022 et 2024. Même si une accalmie est en cours, les banques sont encore frileuses, surtout pour des projets avec une partie “travaux”. Et les profils sans apport ou sans historique d’investissement voient souvent leur dossier rejeté.
En résumé : Oui, la rénovation dans l’ancien est sous pression. Mais cela ne signifie pas qu’elle n’est plus rentable. Ça veut dire que les conditions ont changé, et que les projets rentables ne laissent plus de place à l’improvisation.
Dans quels cas la rénovation reste un projet rentable
Affirmer que la rénovation n’est plus rentable est aussi faux que de dire que tout projet de rénovation l’est toujours. La vérité est simple : certains projets restent très rentables, à condition de réunir les bons ingrédients.
Voici les 4 critères qui font encore toute la différence en 2025 :
1. Le bon emplacement
Un projet dans l’ancien peut rester très rentable dans une zone à forte demande locative :
Dans ces zones, même un bien énergivore ou mal optimisé peut retrouver de la valeur après travaux. La tension locative absorbe une partie du risque.
2. Une typologie sous-exploitée
Ce sont souvent les configurations mal pensées ou mal exploitées qui offrent le plus de potentiel :
La rentabilité naît du gain d’usage, pas seulement du relooking.
3. Un prix d’achat décoté
Dans un marché où les vendeurs sont parfois pressés, acheter avec une décote importante redevient possible. Mais attention : la décote doit compenser les travaux, et non simplement masquer un défaut structurel (ravalement voté, copropriété fragile, etc.).
C’est là qu’une bonne analyse amont fait toute la différence.
4. Un budget travaux maîtrisé
Le levier le plus puissant reste la maîtrise du coût au m². Ce n’est pas une question de payer moins cher, mais de choisir les bonnes priorités :
Les projets les plus rentables en 2025 sont ceux qui créent de la valeur sans sur-investir inutilement.
La vérité terrain
Quand on est tous les jours sur les chantiers, la question de la rentabilité ne reste pas théorique. Elle devient très concrète : ce qu’on fait, ce que ça coûte, et ce que ça rapporte.
Voici ce qu’on observe aujourd’hui, projet après projet :
1. La rentabilité dépend plus que jamais de l’exécution
Un même bien peut avoir une rentabilité de 2 % ou de 7 %, uniquement en fonction de :
Autrement dit : la rentabilité ne vient pas des plans sur Excel. Elle se joue dans l’exécution terrain.
2. Certaines configurations fonctionnent toujours
À Paris ou dans les grandes métropoles, certains formats restent performants :
On voit aussi un regain d’intérêt pour les petites surfaces à fort potentiel dans les quartiers en mutation. Ces biens sont souvent négligés… donc mal valorisés… donc porteurs de marge.
3. Le vrai différenciateur : le process
Chez Reno, on ne vend pas des rêves. On structure chaque projet comme une opération maîtrisée :
Résultat ? Même dans un marché plus tendu, on continue à livrer des opérations rentables, fiables et conformes à la promesse initiale.
Les erreurs fréquentes qui rendent une rénovation non rentable
Il n’y a rien de plus frustrant qu’un projet qui semblait prometteur sur le papier… mais qui finit par manger toute la marge prévue, voire générer une perte.
Voici les erreurs les plus fréquentes qu’on voit sur le terrain — et qu’il faut absolument éviter :
1. Sous-estimer le budget travaux
Beaucoup d’investisseurs raisonnent avec des fourchettes trop optimistes : “800 €/m², ça passe…” Non, ça passe rarement en 2025, surtout dans les grandes villes. Les imprévus sont fréquents : murs non droits, réseaux à refaire, surprises en démolition. Un bon projet part toujours d’un budget réaliste et complet.
2. Se baser uniquement sur des simulations
Les tableurs peuvent tout faire dire. Mais ils ne remplacent pas :
Une simulation sur le bon coin ne fait pas un business plan.
3. Mal anticiper la demande locative
Rénover un bien sans penser au locataire cible, c’est prendre un risque inutile. Un studio en périphérie mal desservie ? Un T2 dans un quartier bruyant ? Même rénovés à neuf, ces biens peuvent rester vacants ou partir à prix cassé.
4. Gérer seul un chantier complexe
Piloter un chantier, c’est gérer des délais, des artisans, des choix techniques, des normes. Beaucoup pensent pouvoir le faire “en parallèle de leur job”. Mais les retards, erreurs ou litiges peuvent anéantir la rentabilité du projet initial.
Conclusion : rentable, OUI mais pas n’importe comment
La rénovation dans l’ancien n’a rien perdu de son intérêt. Elle permet toujours de créer de la valeur, de transformer des biens obsolètes en actifs rentables, et de répondre aux nouveaux usages du logement.
Mais ce n’est plus une stratégie “automatique”.
Aujourd’hui, la rentabilité dépend :