Table ronde VIVERE au MIPIM : simplifier pour relancer la construction de logements ?
- La simplification des normes immobilières surnuméraires et contreproductives.
- L’incitation des acteurs privés à revenir vers le marché immobilier résidentiel.
- Les nouveaux usages des biens immobiliers et les formes alternatives de propriété.
Voir aussi certains de mes précédents posts à ce sujet :
https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_crise-du-logement-le-cese-tire-la-sonnette-activity-7273005656851320832-wioV?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkUhttps://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_news-tank-cities-activity-7246413480319152128-zzW0?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
Sans oublier le calendrier des prochaines élections municipales qui risque de freiner encore plus l'action publique, même si, s’agissant de l’Etat, la ministre Valérie Létard a par ailleurs indiqué au cours du MIPIM sa volonté de redonner confiance à la demande.
- L’élargissement du prêt à taux zéro au niveau national pour le logement collectif et individuel.
- L’exonération des droits de succession pour les donations concernant notamment l'achat d'un logement neuf destiné à l'habitation principale.
1. PREMIERE QUESTION : comment moderniser, accélérer et simplifier les procédures d'obtention des PC ?
Voir mon précédent post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_activity-7264241632806375424-lxJ_?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
- GENERALISER LE PERMIS MULTISITES et instaurer un PC multi destinations, d’ériger la procédure intégrée pour les opérations d'aménagement, de promouvoir la mixité fonctionnelle et d’inscrire la réversibilité des destinations dans les OAP et le règlement.
- Simplifier la transformation la mutation des friches industrielles et des zones d'activité ou pavillonnaires.
- Inciter à la PLEINE CONSOMMATION DES DROITS A CONSTRUIRE ouverts par les PLU.
- Privilégier l’URBANISME NEGOCIE et permettre aux collectivités locales de déroger plus rapidement pour des objets précis ou d’intérêt général (par exemple transformation de bureau au logement, logement étudiant , surélévation).
- Accélérer L’INSTRUCTION DES DEMANDES DE PC, en leur conférant une base légale à la pré autorisation, afin de la sécuriser et de faciliter l'évolution du projet en cours d'instruction, et de recourir à la participation du public par voie électronique.
- Enfin, RÉDUIRE ET UNIFIER LES DELAIS DE RECOURS gracieux et contentieux.
Voir aussi mon précédent post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_activity-7264906595468242944-CI4G?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
2. DEUXIEME QUESTION : comment faire revenir les acteurs privés vers le marché résidentiel ?
Parmi les pistes de solutions préconisées par Loïc Hervé - MRICS :
Cette tendance pourrait assurément redonner de la valeur à leurs actifs et les inciter à être à l'origine d'une production massive de logements. De fait, de nombreux institutionnels reviendront sur le logement ou vendront leurs actifs à un opérateur logement.
Cette approche est le complément indissociable de la loi ZAN, dans la mesure où elle est très vertueuse sur le plan environnemental. Pour ce faire, la loi DAUBIE a minima doit être adoptée, mais la dérogation au PLUI pour faire du logement quand cela n'était pas prévu, va rester à la main des maires et ces derniers sont très réticents à la transformation.
Il convient donc de :
- Rendre le droit de changement d'usage aux propriétaires d'actifs immobiliers et mettre en place un mécanisme de compensation des coûts induits pour les équipements publics.
- Prévoir un pack de dérogations techniques, pour faciliter ces transformations, plus coûteuses que la construction neuve.
-, Enfin, pérenniser un mécanisme d'octroi de surfaces constructibles complémentaires, afin de compenser les pertes de surfaces des parties communes des immeubles de logement par rapport aux bureaux.
- La récupération des charges, régie par le décret du 26 août 1987, qui ne correspond pas à la réalité économique, le bailleur devant régler des dépenses qui bénéficient directement au locataire.
- L’encadrement des loyers dans certaines villes.- Le plafonnement des loyers (reconduction du niveau de loyer au moment d’un changement de locataire) qui ajoute un effet pervers à la gestion pour les bailleurs.
- En termes juridiques, il est nécessaire que les bailleurs privés et institutionnels soient soumis aux mêmes règles. Les baux doivent pouvoir être conclus sur des durées de trois ou six ans indifféremment, par rapport à des avantages fiscaux spécifiques et non plus par rapport à la nature du bailleur, particulier ou personne morale, ce qui du point de vue du locataire, n’a pas de sens.
- En termes fiscaux, il faut que les bailleurs privés puissent profiter du même régime que les institutionnels. Le système de l’amortissement doit par conséquent être aligné et mis en œuvre dans la durée. C’est d’ailleurs le principe appliqué depuis la guerre outre-Rhin. En revanche, pour permettre à l’Etat de poursuivre sa politique en faveur du développement du logement intermédiaire, l’amortissement peut être modulé selon l’engagement sur la durée du bail ou faire l’objet d’une décote par rapport à la valeur locative. C’est par la stabilité, la simplicité et la lisibilité du régime fiscal que l’on pourra attirer de nouveau les investisseurs privés et institutionnels sur le logement.
3. TROISIEME QUESTION : comment favoriser les nouveaux usages et les nouvelles formes de propriété ?
Un sujet mis en perspective par la Ministre Valérie Létard qui a indiqué vouloir s’adapter aux besoins et aux évolutions de la société en matière d’immobilier et de logement.
- L’incapacité des propriétaire particuliers (encore propriétaires à plus du 95% du parc locatif libre France !) d’investir dans la rénovation structurelle ou énergétique de leurs biens.
- Une volonté parfois limitée des investisseurs institutionnels engagés dans le résidentiel de louer leurs biens face à la complexité de gestion de tels parcs s’ils ne font pas appel à des opérateurs d’immobilier géré.
- Enfin (on y revient) l’inadaptation de ces logements aux besoins et aux moyens de ceux qui veulent effectivement vivre en ville (trop grands pour des étudiants ou jeunes actifs, trop chers pour des familles qui préfèrent quitter les centres villes).
Voir également mon post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_altarea-icade-nexity-les-promoteurs-tentent-activity-7254759721654538240-KcYR?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
- d’une part, pousser les autorités locales et les opérateurs de l’immobilier à s’intéresser aux populations qui souhaitent vivre sur leur territoire et repenser les formats développés dans les opérations neuves, selon les attentes de leurs futurs habitants.
- d’autre part, réduire la part de logements vacants dans nos villes, pourtant saturées de demandes, en pénalisant peut-être plus durement cette vacance et en favorisant la transformation de logements obsolètes ou inadaptés.
Voir aussi mon précédent post sur la question : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_immobilier-ces-villes-o%C3%B9-la-colocation-activity-7238810866261856256-hziP?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
Voir aussi une autre modalité de propriété : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_des-centaines-de-logements-en-bail-r%C3%A9el-solidaire-activity-7283256229269762050--Zza?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU
C’est également une solution qui permet de redonner une seconde vie à des actifs vacants en les réaménageant (grands appartements devenus inadaptés face aux nouveaux formats familiaux pouvant être transformés en appartements partagés qui conviennent parfaitement aux besoins des habitants en coliving), et qui répond également aux attentes des propriétaires (privés ou institutionnels) de simplifier la gestion de leur portefeuille résidentiel.
Pourtant, le coliving n’est pas encore reconnu dans les classifications urbaines, ce qui provoque des délais d’instruction allongés et des interprétations souvent très conservatrices. Par exemple, alors que la majorité des résidences de coliving entrent dans la catégorie «hébergement» et ne proposent qu’un usage purement résidentiel de leurs logements (séjour de plus d’un mois), certaines autorités ou bureaux de contrôle les considèrent comme ERP et leur imposent donc des normes d’accessibilité ou de sécurité incendie très coûteuses, à mettre en place en phase travaux ou à gérer et à maintenir en phase d’exploitation.
EN GUISE DE CONCLUSION :
Un besoin de lisibilité, de simplification et de prévisibilité, avec un objectif : accélérer l’émergence de nouveaux projets immobiliers, en matière de logements et simplifier les processus d'obtention des autorisations publiques.
Présidente fondatrice AFC PROMOTION
5 moisMerci Bernard MICHEL pour cette excellente synthèse des problématiques finalement communes aux acteurs publics et privés. Il est essentiel pour agir avec utilité et puissance de construire un socle commun de convictions Je me porte entrepreneur volontaire après des années d’engagements dans la feeeration des promoteurs immobiliers !