Table ronde VIVERE au MIPIM : simplifier pour relancer la construction de logements ?

• Le think tank VIVERE, parrainé par IKORY et composé de professionnels reconnus du marché résidentiel a organisé un échange entre Axelle Baillet , Jérôme DURAND , Loïc Hervé - MRICS , Stéphane Imowicz et moi-même où ont été abordés :

 - La simplification des normes immobilières surnuméraires et contreproductives.

- L’incitation des acteurs privés à revenir vers le marché immobilier résidentiel.

- Les nouveaux usages des biens immobiliers et les formes alternatives de propriété.

• A partir d’un constat : la construction et l'investissement dans le secteur résidentiel se trouvent dans une impasse, voire dans une crise dramatique ! A noter sur ce point préoccupant que selon la FFB - Fédération Française du Bâtiment , la construction de logements a chuté de 19% en 2024 et, à titre prévisionnel, de 5% pour 2025 (une approche optimiste par ailleurs).

 Voir par exemple : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_le-nombre-de-permis-de-construire-chute-%C3%A0-activity-7228664015915290625-T92e?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

• Les causes de ce marasme sont désormais parfaitement identifiées : la hausse des taux d'intérêt, la fin du dispositif de défiscalisation Pinel (voir : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_immobilier-les-le%C3%A7ons-posthumes-de-la-niche-activity-7241694889476861952-Hh5p?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU), le coût et la raréfaction du foncier, la hausse des prix de la construction, des matériaux et de l’énergie, l’encadrement des loyers (voir https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_d%C3%A9cision-n-489856-conseil-d%C3%A9tat-activity-7265280313906323456-YtI_?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU), de trop nombreuses réglementations contraignantes pour les propriétaires, ainsi que la faible rentabilité du logement locatif d’où découle la fuite des investisseurs privés, tant les particuliers que les institutionnels.

 Voir aussi certains de mes précédents posts à ce sujet :

https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_crise-du-logement-le-cese-tire-la-sonnette-activity-7273005656851320832-wioV?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkUhttps://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_news-tank-cities-activity-7246413480319152128-zzW0?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

Sans oublier le calendrier des prochaines élections municipales qui risque de freiner encore plus l'action publique, même si, s’agissant de l’Etat, la ministre Valérie Létard a par ailleurs indiqué au cours du MIPIM sa volonté de redonner confiance à la demande.

https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/au-mipim-les-acteurs-de-limobilier-saluent-une-nouvelle-dynamique-2153483

• Quelques mesures politiques positives à relever, telles que :

- L’élargissement du prêt à taux zéro au niveau national pour le logement collectif et individuel.

- L’exonération des droits de succession pour les donations concernant notamment l'achat d'un logement neuf destiné à l'habitation principale.

• Une mesure moins heureuse : l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux qui constitue un frein , même si les primo accédants sont heureusement exclus de ce dispositif.
•  De nombreuses mesures en cours d’étude, comme la proposition de loi du député Romain Daubié pour la transformation de bureau en logement (https://lnkd.in/gbFe7nz2) ou le statut du bailleur privé (https://www.lopinion.fr/economie/face-a-la-crise-du-logement-un-nouveau-statut-fiscal-du-bailleur-prive-se-dessine).
• RIEN sur le renforcement de l’intervention des investisseurs institutionnels.

 1. PREMIERE QUESTION : comment moderniser, accélérer et simplifier les procédures d'obtention des PC ?

•  Dans un contexte de blocages administratifs, il convient de simplifier et d’innover, de manière à accélérer le rythme des constructions et diminuer le coût de portage financier que subissent les investisseurs : les lenteurs et les délais de prise de décision des administrations publiques deviennent en effet insupportables !

 Voir mon précédent post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_activity-7264241632806375424-lxJ_?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

• A ce titre, Jérôme DURAND a fait part de ses retours d’expérience et constats, sur le sujet crucial de la transformation de bureaux en logements. Ce dernier considère en effet qu’à l’issue d’un accord politique, ces opérations immobilières nécessitent généralement une modification de PLU et bien sûr l’obtention d’un permis de construire, largement sujet aux recours juridictionnels, avec, à la clé, une insécurité juridique des autorisations.
•  Certes, les dernières réformes des recours contentieux dans les zones tendues imposent en effet un délai théorique de jugement de 10 mois et ne laissent, après jugement, comme seule possibilité celle d’une intervention dissuasive du Conseil d'État , ce qui apporte enfin une accélération dans le traitement de ces contentieux dont il n’est pas inutile de rappeler leur caractère souvent essentiellement vénal.
•  Jérôme DURAND aborde in fine les idées de simplification des procédures qu’il privilégie, à savoir, l’utilisation de la déclaration préalable, la potentielle adaptation de normes de construction, un environnement fiscal spécifique et incitatif : des pistes sérieuses qui permettraient de démontrer la volonté de l’Etat de favoriser les transformations et alimenter le marché du logement.
•  J'ai pour ma part attirer l’attention sur la NECESSITE DE FLEXIBILISER les PLU, de réduire le nombre de régimes de modification des documents d’urbanisme, de fusionner les procédures, avec des procédures simplifiées pour les cas les plus simples. Il s’agit notamment de :

 - GENERALISER LE PERMIS MULTISITES et instaurer un PC multi destinations, d’ériger la procédure intégrée pour les opérations d'aménagement, de promouvoir la mixité fonctionnelle et d’inscrire la réversibilité des destinations dans les OAP et le règlement.

- Simplifier la transformation la mutation des friches industrielles et des zones d'activité ou pavillonnaires.

- Inciter à la PLEINE CONSOMMATION DES DROITS A CONSTRUIRE ouverts par les PLU.

- Privilégier l’URBANISME NEGOCIE et permettre aux collectivités locales de déroger plus rapidement pour des objets précis ou d’intérêt général  (par exemple transformation de bureau au logement,  logement étudiant , surélévation).

- Accélérer L’INSTRUCTION DES DEMANDES DE PC, en leur conférant une base légale à la pré autorisation, afin de la sécuriser et de faciliter l'évolution du projet en cours d'instruction, et de recourir à la participation du public par voie électronique.

- Enfin, RÉDUIRE ET UNIFIER LES DELAIS DE RECOURS gracieux et contentieux.

 Voir aussi mon précédent post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_activity-7264906595468242944-CI4G?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

2. DEUXIEME QUESTION : comment faire revenir les acteurs privés vers le marché résidentiel ?

• De nombreuses mesures en ce sens sont à l’étude, telle que la proposition de loi DAUBIE ou le statut du bailleur privé. Il est également vrai que les grands opérateurs publics comme Action Logement ou Groupe Caisse des Dépôts ont intensifié leurs interventions dans ce domaine. Quid cependant des compagnies d’assurances-vie, des SCPI ou des foncières ? Comment mieux accompagner les entreprises qui souhaitent fournir directement des logements à leurs salariés ?
•  Selon l’analyse de Loïc Hervé - MRICS , l’essentiel des investissements en immobilier des institutionnels s’est porté sur les bureaux depuis plus de 20 ans, à noter au regard du contexte actuel très particulier : la crise de la COVID-19 d’une part, avec l'avènement et le développement du télétravail et du flex office, et la remontée considérable des taux d'intérêt, d'autre part, ont conduit à une situation dans laquelle les bureaux de première et seconde couronne de toutes les métropoles ne trouvent actuellement plus de preneurs. Techniquement et très concrètement, la valeur de ces immeubles s'effondre et les propriétaires se retrouvent sans véritable solution.

Parmi les pistes de solutions préconisées par Loïc Hervé - MRICS :

• EVIDEMMENT, la transformation des immeubles de bureaux : le dernier rapport de l'ORIE - Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise met en en effet en exergue le potentiel consistant à donner aux propriétaires d’actifs immobiliers de bureaux un droit à transformer leurs immeubles en d'autres destinations et notamment en logements.

 Cette tendance pourrait assurément redonner de la valeur à leurs actifs et les inciter à être à l'origine d'une production massive de logements. De fait, de nombreux institutionnels reviendront sur le logement ou vendront leurs actifs à un opérateur logement.

 Cette approche est le complément indissociable de la loi ZAN, dans la mesure où elle est très vertueuse sur le plan environnemental. Pour ce faire, la loi DAUBIE a minima doit être adoptée, mais la dérogation au PLUI pour faire du logement quand cela n'était pas prévu, va rester à la main des maires et ces derniers sont très réticents à la transformation.

 Il convient donc de :

- Rendre le droit de changement d'usage aux propriétaires d'actifs immobiliers et mettre en place un mécanisme de compensation des coûts induits pour les équipements publics.

- Prévoir un pack de dérogations techniques, pour faciliter ces transformations, plus coûteuses que la construction neuve.

-, Enfin, pérenniser un mécanisme d'octroi de surfaces constructibles complémentaires, afin de compenser les pertes de surfaces des parties communes des immeubles de logement par rapport aux bureaux.

• ET ENSUITE la mobilisation des entreprises au service du logement de leurs salariés : dans l'esprit du 1% patronal et de ce que réalise déjà Action Logement , il est nécessaire de favoriser les investissements des entreprises dans des foncières dédiées ou des partenariats avec de nouvelles foncières à capitaux privés, avec des engagements de location pour le compte de leurs salariés, partout où les besoins sont présents pour les entreprises, en zones tendues bien sûr, mais également à proximité des zones de production des entreprises. L’intérêt direct de ces entreprises, en termes d'attractivité des talents, ne devrait que les inciter, via des mécanismes forts et lisibles, à s'engager en ce sens.
•  Selon Stéphane Imowicz , le parc locatif privé français est détenu à 97% par les particuliers. Si les propriétaires institutionnels, dont la part se réduit aujourd’hui à 3%, ne parviennent pas à revenir sur cette classe d’actif, c’est qu’ils sont confrontés à un rendement faible et à un certain nombre de freins comme :

- La récupération des charges, régie par le décret du 26 août 1987, qui ne correspond pas à la réalité économique, le bailleur devant régler des dépenses qui bénéficient directement au locataire.

- L’encadrement des loyers dans certaines villes.- Le plafonnement des loyers (reconduction du niveau de loyer au moment d’un changement de locataire) qui ajoute un effet pervers à la gestion pour les bailleurs.

• La conjonction de ces freins fait que les institutionnels n’arrivent pas à obtenir un niveau de rendement suffisant sur leurs investissements résidentiels. On aboutit ainsi à la dérive du recours à la location en bail civil, non encadré (résidences secondaires ou entreprises).

• Dans ce contexte, la simplification administrative doit redonner de l’attractivité à l’investissement locatif. Elle doit s’exercer tant d’un point de vue juridique que fiscal :

- En termes juridiques, il est nécessaire que les bailleurs privés et institutionnels soient soumis aux mêmes règles. Les baux doivent pouvoir être conclus sur des durées de trois ou six ans indifféremment, par rapport à des avantages fiscaux spécifiques et non plus par rapport à la nature du bailleur, particulier ou personne morale, ce qui du point de vue du locataire, n’a pas de sens.

 - En termes fiscaux, il faut que les bailleurs privés puissent profiter du même régime que les institutionnels. Le système de l’amortissement doit par conséquent être aligné et mis en œuvre dans la durée. C’est d’ailleurs le principe appliqué depuis la guerre outre-Rhin. En revanche, pour permettre à l’Etat de poursuivre sa politique en faveur du développement du logement intermédiaire, l’amortissement peut être modulé selon l’engagement sur la durée du bail ou faire l’objet d’une décote par rapport à la valeur locative. C’est par la stabilité, la simplicité et la lisibilité du régime fiscal que l’on pourra attirer de nouveau les investisseurs privés et institutionnels sur le logement.

 3. TROISIEME QUESTION : comment favoriser les nouveaux usages et les nouvelles formes de propriété ?

Un sujet mis en perspective par la Ministre Valérie Létard qui a indiqué vouloir s’adapter aux besoins et aux évolutions de la société en matière d’immobilier et de logement.

• Partant du principe que le momentum de marché se prête à un mouvement de transformation de l’usage des actifs immobiliers, notamment de bureaux en logements, Jérôme DURAND rappelle que cette question demeure avant tout un sujet politique où les Maires subissent l’injonction contradictoire de développer leur territoire, avec une forme de responsabilité dans la bonne utilisation d’un foncier déjà artificialisé, d’autoriser les constructions, de produire du logement ô combien nécessaire aujourd’hui, tout en étant confrontés à la réticence de la population, le NIMBY…, sans parler des incidences financières évidentes qui en découlent : une réalité à prendre donc indéniablement en compte.
•  Il faut en effet reconnaître que pour les Maires, il n’y a que des COUTS à prendre, selon l’excellente formule de Jérôme DURAND ! Le besoin de financer les équipements publics nécessaires à l’accueil des populations nouvelles constitue une charge future pour les villes, même si ce sujet peut être partiellement réglé par des mécanismes de type PUP ou autres. Les communes doivent également intégrer le coût d’exploitation futur, ainsi que l’aptitude à trouver le personnel pour les exploiter.
•  Ce dernier relève enfin la problématique de la matière première, le «déjà-là», soit l’actif existant dont la morphologie (épaisseur des niveaux, hauteur libre, formes, etc.) se prête plus ou moins bien à une restructuration/transformation. Dans certains cas, peu nombreux, seule la démolition constitue une bonne réponse, malgré son impact carbone : il faut également assumer cette solution ultime. La transformation explore ainsi l’exercice de réversibilité aujourd’hui souhaité par les élus et rend ces projets particulièrement vertueux.
• De plus, certaines communes voient d’un mauvais œil les solutions de logements qui entraînent l’arrivée d’une population de locataires qui peut modifier le contenu du panel électoral, étant précisé également que la suppression de la taxe d’habitation a par ailleurs renforcé l’attentisme des élus qui pourraient préférer encaisser la taxe bureaux, voire celle, plusieurs fois annoncée, sur les bureaux vides. 
• Axelle Baillet quant à elle, rappelle à juste titre que le nombre de personnes vivant seules en France a doublé depuis 20 ans, passant d’une personne sur dix à une sur cinq, ce qui s’explique d’une part, par la constitution plus tardive des couples et de logements à deux, de même que l’arrivée des premiers enfants et d’autre part, par les séparations plus nombreuses qui divisent le foyer familial en deux logements distincts et enfin par l’allongement de l’espérance de vie qui peut étendre la vie après le décès de l’un des conjoints.
• A cet effet, selon cette dernière, la politique de relance du logement doit intégrer cette composante et considérer, non seulement le nombre de logements nouveaux à créer, mais également l’adaptation de leurs format et typologie aux transformations des modes de vie.
• Par ailleurs, si on se concentre sur Paris, on sait que plus d’un logement sur 5 est vacant (262 000 lots en 2020, dont même 20 000 durablement vacants), concentrés dans les arrondissements centraux. Ce taux de près de 20% est commun à toutes les grandes villes françaises et dépasse parfois 25% dans certaines villes (comme Nice). De multiples causes à cela :

 - L’incapacité des propriétaire particuliers (encore propriétaires à plus du 95% du parc locatif libre France !) d’investir dans la rénovation structurelle ou énergétique de leurs biens.

- Une volonté parfois limitée des investisseurs institutionnels engagés dans le résidentiel de louer leurs biens face à la complexité de gestion de tels parcs s’ils ne font pas appel à des opérateurs d’immobilier géré.

- Enfin (on y revient) l’inadaptation de ces logements aux besoins et aux moyens de ceux qui veulent effectivement vivre en ville (trop grands pour des étudiants ou jeunes actifs, trop chers pour des familles qui préfèrent quitter les centres villes).

 Voir également mon post : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_altarea-icade-nexity-les-promoteurs-tentent-activity-7254759721654538240-KcYR?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

•  Au regard de ce qui précède, il est essentiel de réfléchir à des actions incitatives pour :

- d’une part, pousser les autorités locales et les opérateurs de l’immobilier à s’intéresser aux populations qui souhaitent vivre sur leur territoire et repenser les formats développés dans les opérations neuves, selon les attentes de leurs futurs habitants.

- d’autre part, réduire la part de logements vacants dans nos villes, pourtant saturées de demandes, en pénalisant peut-être plus durement cette vacance et en favorisant la transformation de logements obsolètes ou inadaptés.

•  Le coliving constitue, selon Axelle Baillet un bon exemple de l’un de ces nouveaux formats résidentiels permettant, dans ce cas, de répondre aux besoins des étudiants et jeunes actifs qui éprouvent des difficultés à se loger à proximité de leur lieu d’étude ou de travail (pénurie de logements étudiants, réticence des propriétaires à louer à des jeunes dans le parc locatif traditionnel) ou des personnes seules dans des phases de transition (mutation professionnelle, divorce, famille monoparentale, jeune veuve ou veuf, etc.).

 Voir aussi mon précédent post sur la question : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_immobilier-ces-villes-o%C3%B9-la-colocation-activity-7238810866261856256-hziP?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

Voir aussi une autre modalité de propriété : https://www.linkedin.com/posts/bernard-michel_des-centaines-de-logements-en-bail-r%C3%A9el-solidaire-activity-7283256229269762050--Zza?utm_source=share&utm_medium=member_desktop&rcm=ACoAABo_GrYB6cx2mD4oVOqHgNY_PuK24ajKLkU

 C’est également une solution qui permet de redonner une seconde vie à des actifs vacants en les réaménageant (grands appartements devenus inadaptés face aux nouveaux formats familiaux pouvant être transformés en appartements partagés qui conviennent parfaitement aux besoins des habitants en coliving), et qui répond également aux attentes des propriétaires (privés ou institutionnels) de simplifier la gestion de leur portefeuille résidentiel.

 Pourtant, le coliving n’est pas encore reconnu dans les classifications urbaines, ce qui provoque des délais d’instruction allongés et des interprétations souvent très conservatrices. Par exemple, alors que la majorité des résidences de coliving entrent dans la catégorie «hébergement» et ne proposent qu’un usage purement résidentiel de leurs logements (séjour de plus d’un mois), certaines autorités ou bureaux de contrôle les considèrent comme ERP et leur imposent donc des normes d’accessibilité ou de sécurité incendie très coûteuses, à mettre en place en phase travaux ou à gérer et à maintenir en phase d’exploitation.

• De ce point de vue, Axelle Baillet constate qu’il est essentiel de définir de manière concertée et intelligente à quelle classification s’apparentent ces résidences pour harmoniser les règles qui s’imposent dans leur construction et leur fonctionnement.

 EN GUISE DE CONCLUSION :

 Un besoin de lisibilité, de simplification et de prévisibilité, avec un objectif : accélérer l’émergence de nouveaux projets immobiliers, en matière de logements et simplifier les processus d'obtention des autorisations publiques.

•  La transformation de bureaux en logement : un excellent travail de l'ORIE - Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise démontre que 5,6 millions de mètres carrés de bureaux sont réputés vacants.
•  L’adaptation des formats immobiliers aux nouvelles typologies liées aux transformations des modes de vie et les nouvelles formes de propriété.
•  L’encouragement des investisseurs privés (amortissement fiscal pour les particuliers, quid des institutionnels ?), notamment pour le logement locatif intermédiaire (bonus de constructibilité accru et intégration dans les quotas SRU ?).