Clameur - Les loyers de marché à fin février 2015
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Le document analyse la conjoncture du marché locatif privé en France à fin février 2015, en se basant sur des données de 1 475 villes et concernant 95,9 % du marché locatif. On observe un redressement de la mobilité résidentielle et une baisse des loyers dans 53,6 % des villes, malgré une demande élevée, surtout à Paris. En 2015, les loyers continuent de reculer à un rythme similaire à celui de 2013, indiquant une situation complexe sur le marché locatif.
Clameur - Les loyers de marché à fin février 2015
- 1. Paris, le 10 mars 2015 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2015 Michel MOUILLART Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS - 2 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Paris, le 10 mars 2015
- 2. - 3 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L’activité du marché locatif privé 3. L’évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les régions 5. Les loyers de marché dans les villes 6. L’effort d’amélioration et d’entretien 7. En conclusion Sommaire Paris, le 10 mars 2015 - 4 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel, sur 1 475 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants. Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants, il couvre 95.9 % du marché locatif privé et 91.5 % de la population résidente en métropole. 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés Ville Taille du marché locatif privé Coefficient de représentativité PARIS Plus de 75 000 25 à 30 % MARSEILLE 20 à 25 000 25 à 30 % LYON 20 à 25 000 Plus de 50 % TOULOUSE Plus de 30 000 35 à 40 % NICE 10 à 15 000 35 à 40 % NANTES 15 à 20 000 25 à 30 % STRASBOURG 10 à 15 000 40 à 50 % MONTPELLIER 15 à 20 000 30 à 35 % BORDEAUX 20 à 25 000 40 à 50 % LILLE 10 à 15 000 Plus de 50 % Paris, le 10 mars 2015
- 3. - 5 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Paris, le 10 mars 2014 - 6 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 355 territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : dont 2 914 villes (67.5 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 441 EPCI (70.2 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes. Par exemple, dans un département tel celui du Bas Rhin, CLAMEUR observe 67 villes et 33 EPCI. Paris, le 10 mars 2015
- 4. Le marché locatif privé s’est ressaisi durant l’été 2014, bénéficiant d’une demande plus pressante qu’auparavant et d’un changement sensible dans le discours et l’attitude des pouvoirs publics. Depuis le début de l’année 2015, la reprise se confirme. - 7 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 2. L’activité du marché locatif privé Normalement durant l’hiver le marché se replie : depuis le début de 2015, la mobilité résidentielle ne fléchit pas, démentant le profil infra annuel de l’activité que CLAMEUR observe depuis 1998. La mobilité s’accroît même pour s’établir maintenant à 28.9 % et retrouver un niveau comparable à celui qui se constatait habituellement en début d’année avant la grande dépression des années 2008-2009. 25,9 27,0 28,1 29,4 29,1 29,4 30,6 29,7 29,7 28,4 27,6 26,2 27,1 28,1 27,3 26,7 27,0 28,9 28,1 24 26 28 30 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Tauxdemobilité(en%) Moyenne 1998-2015 La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2015/ Paris, le 10 mars 2015 - 8 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux La mobilité résidentielle se redresse dans la plupart des régions. Elle se redresse, parfois de façon assez vive, dans 16 régions. Elle recule en revanche encore doucement (moins de 1 %) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou- Charente. Mais elle se dégrade toujours après plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile de France et en Rhône-Alpes. Ces évolutions sont sans lien avec les niveaux des loyers : l’activité se contracte dans le Limousin ou en Lorraine où les loyers sont parmi les moins élevés alors qu’elle se redresse dans le Languedoc Roussillon ou en PACA où les loyers sont parmi les plus élevés. Paris, le 10 mars 2015
- 5. - 9 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors que le marché se dégrade toujours sur Paris … Sur Marseille, la mobilité se redresse à 18.1 % depuis le début 2015. Le marché se ressaisit et retrouve un niveau d’activité comparable à celui des dix dernières années. Sur Paris, la mobilité diminue encore en 2015. La situation de ce marché est particulièrement tendue, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l’encadrement des loyers ne devrait guère améliorer la situation. 29,2 29,0 30,0 34,8 30,7 28,8 30,0 25,9 20,9 18,6 20,0 19,4 18,0 19,1 18,8 16,7 16,5 18,1 23,6 14 18 22 26 30 34 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Tauxdemobilité(en%) Moyenne 1998-2015 La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /février 2015/ 20,8 21,1 22,5 22,7 22,4 18,7 18,3 18,7 22,0 21,8 21,8 19,3 19,2 18,0 17,4 17,4 17,2 16,7 19,8 16 18 20 22 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Tauxdemobilité(en%) Moyenne 1998-2015 La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2015/ Paris, le 10 mars 2015 Durant l’automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier habituel. Et sur l’ensemble de l’année 2014, les loyers de marché ont cru de 1.0 %. - 10 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 3. L’évolution des loyers de marché Depuis le début de 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En revanche, les loyers de marché reculent : si cela n’est pas surprenant durant les mois d’hiver, le recul est rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s’était observé en 2013 à la même époque (- 0.9 % depuis le début de l’année, en glissement annuel). 2,7 4,0 1,4 1,6 0 2 4 6 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tauxdevariationdesloyers(en%) Moyenne 1998-2014 La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2015/ Moyenne 1998-2006 Moyenne 2007-2014 Prix à la consommation 1998-2014 Paris, le 10 mars 2015
- 6. En ce début de 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grands logements, comme cela est habituel durant les mois d’hiver. - 11 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Loyer mensuel de 718 € (12.6 €/m²) : 449 € pour les studios et 1 pièce (16.8 €/m² ) 562 € pour les 2 pièces (12.6 €/m² ) 697 € pour les 3 pièces (10.7 €/m²) 838 € pour les 4 pièces (9.9 €/m²) 1 131 € pour les 5 pièces et plus (9.8 €/m²) -1,2 -0,9 -0,5 0,4 0,5 -1,5 -0,4 0,9 1,7 3,8 -2,0 -0,9 -0,1 0,5 1,4 -1,1 -0,3 0,9 2,7 3,7 -2,0 -1,8 -0,2 1,8 3,5 -3,0 -1,5 0,0 1,5 3,0 4,5 Studios et 1 pièce (22,6 % du marché) 2 pièces (32,6 % du marché) 3 pièces (26,2 % du marché) 4 pièces (12,3 % du marché) 5 pièces et plus (6,3 % du marché) Variationdesloyersen% L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/) Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %) Paris, le 10 mars 2015 Les loyers de marché baissent dans 14 régions. Dans 2 régions, les loyers stagnent ou progressent moins vite que l’inflation : Bretagne et Bourgogne. Ils augmentent plus vite que l’inflation dans 4 régions (de 1 à 2 %) : Alsace, Auvergne, Centre et Poitou Charentes. La hausse est la plus rapide en Champagne- Ardenne. - 12 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 4. Les loyers de marché dans les régions Paris, le 10 mars 2015
- 7. Sur un marché locatif privé dont l’activité se ressaisit, les loyers de marché reculent toujours dans 53.6 % des villes de plus de 10 000 habitants. C’est la situation la plus dégradée que CLAMEUR a eu à observer depuis 2009. - 13 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 5. Les loyers de marché dans les villes 43,8 56,2 46,2 53,8 49,7 50,3 46,0 54,0 45,0 55,0 39,2 60,8 53,6 46,4 0 20 40 60 Loyers à la baisse Loyers à la hausse Proportiondesvillesconcernées L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/) Janvier 2009 (+ 0,2 %) Janvier 2010 (+ 0,6 %) Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %) Paris, le 10 mars 2015 Les loyers baissent dans 80.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants). Ils progressent moins que l’inflation dans 10.0 % des villes. Ils augmentent au-delà de l’inflation dans 2 villes (10.0 % des villes). - 14 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Ville Loyer 2015 (en €/m²) Variation 2015 (en %) Variation 2014 (en %) Variation 2013 (en %) Variation° entre 2011 et 2015 (en %) Ville Loyer 2015 (en €/m²) Variation 2015 (en %) Variation 2014 (en %) Variation 2013 (en %) Variation° entre 2011 et 2015 (en %) LE MANS 9,1 1,7 2,0 -0,3 0,4 NIMES 10,2 -0,6 -0,4 1,5 0,1 REIMS 12,6 0,6 1,2 3,3 1,5 DIJON 11,3 -0,7 -0,1 1,4 0,6 SAINT ETIENNE 7,6 0,2 -3,8 2,2 0,0 NANTES 12,3 -0,8 1,9 0,9 1,0 MARSEILLE 12,5 0,0 0,6 -0,6 0,4 LILLE 13,6 -1,1 2,1 -2,3 0,1 MONTPELLIER 14,0 -0,1 0,9 0,2 0,8 BORDEAUX 12,7 -1,3 2,0 0,1 0,9 TOULON 10,8 -0,1 -1,1 0,6 1,0 ANGERS 10,2 -1,7 1,0 -1,6 -0,7 GRENOBLE 12,0 -0,1 -0,4 1,0 0,4 RENNES 12,0 -2,2 1,8 -0,6 0,0 TOULOUSE 12,0 -0,2 0,3 0,9 0,9 LE HAVRE 11,1 -3,3 1,5 -1,7 -1,1 STRASBOURG 12,7 -0,4 1,3 0,8 1,0 NICE 14,6 -3,4 2,5 2,0 1,2 LYON 13,0 -0,5 2,1 1,8 1,4 PARIS 24,4 -3,5 2,8 1,6 1,4 ° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % (2011-2014) Paris, le 10 mars 2015
- 8. - 15 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Paris, le 10 mars 2015 Le marché commence à se ressaisir. Mais la hausse des loyers est restée modérée en 2014. Aussi l’effort d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 16.5 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce début d’année (période peu propice à la réalisation des travaux), la situation de dégrade encore. - 16 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 6. L’effort d’amélioration et d’entretien Paris, le 10 mars 2015 23,3 17,8 23,5 24,7 22,7 23,2 23,3 19,7 18,5 20,5 22,7 33,0 32,0 32,5 25,6 25,7 16,5 12,0 23,2 12 18 24 30 36 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Partavectravaux(en%) Moyenne 1998-2015 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2015/
- 9. - 17 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais de remise en location (+ 28.7 %). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.3 % des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort d’amélioration à haut niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain. 107,4 112,5 102,3 100,4 100,4 103,1 105,7 110,6 108,5 112,2 127,3 128,7 100 110 120 130 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Vacancelocative(base100en1998) La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2015/ Paris, le 10 mars 2015 - 18 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs, ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin). Paris, le 10 mars 2015
- 10. Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le loyer de référence minoré. Sur Paris, aux conditions de l’année 2014, les seuils sont les suivants : - 19 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 7. En conclusion 19,2 16,6 15,5 15,1 15,4 16,7 32,9 28,4 26,5 25,8 26,4 28,7 0 10 20 30 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché En €/m² Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré Paris, le 10 mars 2015 Le « rabotage » potentiel des loyers concerne 20.4 % du marché parisien. La baisse moyenne étant alors de 22.5 %, en moyenne. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés. - 20 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 24,2 18,8 17,5 18,5 20,2 20,4 29,6 19,5 17,2 18,0 22,5 22,5 7,2 3,7 3,0 3,3 4,5 4,6 0 10 20 30 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché En % L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen Paris, le 10 mars 2015
- 11. Mais pour les 11.8 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes. - 21 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 13,5 10,7 10,4 11,6 13,2 11,8 0 5 10 15 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché En % La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers Paris, le 10 mars 2015 Mais est-ce que le dispositif d’encadrement qui ambitionne de segmenter l’espace parisien à un niveau plus fin que celui de l’arrondissement pourra facilement être mis en œuvre ? Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre périodes de construction sont distinguées. Il n’est pas certain que, dans ces conditions, les contraintes de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées. - 22 - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux La détermination des zones sur lesquelles l’encadrement pourra être opérationnel (Source : CLAMEUR /février 2015/) Zones couvertes Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus 1er arrondissement 2ème arrondissement 3ème arrondissement 4ème arrondissement 5ème arrondissement 6ème arrondissement 7ème arrondissement 8ème arrondissement 9ème arrondissement 10ème arrondissement 11ème arrondissement 12ème arrondissement 13ème arrondissement 14ème arrondissement 15ème arrondissement 16ème arrondissement 17ème arrondissement 18ème arrondissement 19ème arrondissement 20ème arrondissement zones d’encadrement possibles : 4 périodes de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 50 % zones d’encadrement probablement exclues et exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 25 % zones d’encadrement exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 25 % Paris, le 10 mars 2015
- 12. APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux