DENSITÉS & FORMES URBAINES REFERENTIEL (1).pptx

DENSITES &
FORMES URBAINES
Ministère de l’Urbanisme
et de l’Aménagement du Territoire
Direction de l’Urbanisme
Royaume du Maroc
DÉCEMBRE 2016
RÉFÉRENTIEL

SOMMAIRE
I - INTRODUCTION 6
II - CONTEXTE, OBJECTIFS ET
DEMARCHE
Le contexte
Les enjeux et
défis Les
objectifs
La démarche
10
12
12
12
13
III - DEFINITIONS PRÉALABLES
1/ Définitions
2/ Densités comparées
3/ Modulations morphologiques des
densités 4/ Typologies
14
18
20
21
22
IV - ANALYSE ET DIAGNOSTIC DES SITES SELECTIONNÉS 28
V - DENSITÉS COMPARÉES 52
VI - ORIENTATIONS GÉNÉRALES
1/ Limiter l’étalement urbain
2/ Préserver l’environnement naturel
3/ Exiger la performance énergétique des projets
4/ Promouvoir la qualité conceptuelle des plans
d’urbanisme 5/ Encourager l’habitat intermédiaire
6/ Assurer l’accessibilité pour tous
7/ Dépasser les aprioris de la
densité 8/ Renforcer les polarités
urbaines
56
58
60
61
64
66
69
69
70
VII - PRÉCONISATIONS
FICHE 1 - Densités et formes urbaines au niveau du
SDAU FICHE 2 - Densités et formes urbaines au niveau
du PA FICHE 3 - Agir sur les indicateurs réglementaires
FICHE 4 - Adopter l’îlot comme unité foncière de
base FICHE 5 - Promouvoir la mixité urbaine
FICHE 6 - Intégrer la mobilité urbaine en amont de la
planification FICHE 7 - Repenser le rôle des équipements
publics
FICHE 8 - Créer un réseau d’espaces publics et verts
FICHE 9 - Introduire de nouvelles typologies
d’habitat FICHE 10 - Repenser le concept d’habitat
social
72
75
79
83
87
93
97
101
105
109
113
VIII - CONCLUSIONS 116
IX - BENCHMARK 120
X -
GLOSSAIRE
149

Plan masse de la ville verte de
Benguerir

Le tissu urbain de la ville moderne se caractérise par sa composition urbaine, son tracé de voirie, son zonage , ses espaces libres et la hauteur de ses constructions; le
centre
ville de Casablanca en est un exemple remarquable.

1
Conférence des Nations Unies sur le logement et le développement urbain durable (Habitat III) Quito (17-20 octobre 2016), Nations Unies, A/CONF.226/4, accessible à
l’adresse http://www.un.org/ga/search/view_doc.asp?symbol=A/CONF.226/4&referer=/english/&Lang=F.
2
Article 11 du plan d’action : Transformer notre monde : le Programme de développement durable à l’horizon 2030, Suite donnée aux textes issus du Sommet du
Millénaire (2015), Nations Unies, A/70/L.1, accessible à l’adresse http://www.un.org/ga/search/view_doc.asp?symbol=A/70/L.1&referer=/english/&Lang=F.
8
Densités & Formes Urbaines
Le présent Référentiel a été élaboré en tenant
compte du nouvel agenda urbain adopté lors de la
Conférence des Nations Unies sur le logement et le
développement urbain durable (Habitat III) tenu à
Quito, et en rappel des objectifs du développement
durable du « Nouveau Programme pour les villes » qui
consiste notamment :
-en l’engagement mondial à promouvoir un
développement urbain durable et à la mise en œuvre
et à l’adaptation au niveau local et de façon intégrée
du Programme de développement durable à l’horizon
20301
;
-et en la réalisation des buts et des objectifs du
développement durable, notamment l’objectif 11
qui consiste « à faire en sorte que les villes et les
établissements humains soient ouverts à tous, sûrs,
résilients et durables »2
.
de l’urbanisation accélérée nécessite d’inventer de
nouveaux outils pour répondre aux enjeux
complexes des territoires, à la relation entre ville et
campagne, à la modernisation des formes
urbaines et à la problématique de la mixité sociale
et fonctionnelle.
Dans notre pays, l’urbanisation accélérée de ces
dernières années a engendré des transformations
profondes des territoires qui s’est accompagnée
de plusieurs dysfonctionnements qui handicapent leur
compétitivité. A ce sujet, l’étendue des terrains
absorbés par l’étalement urbain est reconnue comme
étant la cause directe de l’éclatement de la ville.
Parmi les mesures à même d’en limiter les effets,
la
inclusive et durable; encore faut il l’aborder en
saisissant les multiples impacts qu’elle engendre,
à savoir plus de compacité du bâti, plus de
pression sur les
infrastructures, plus d’intensités et de mixités sociales
sur les équipements, etc.
des seuils admissibles tout en préservant
l’environnement
plan la forte demande en densité pour les opérations
d’habitat social; de même la demande importante
en
du renouvellement des plans d’aménagement; pour
autant, plutôt que de reconduire les mêmes models
à l’origine des dysfonctionnements cités plus haut, il
faut adopter les solutions innovantes aussi bien
concernant les densités que les formes urbaines.
Au même moment, protéger les terres agricoles,
limiter
centres urbains, construire la ville sur elle-même
sont autant d’orientations d’aménagement qui font à
priori consensus chez les urbanistes.
Le traitement des densités est d’autant plus complexe
qu’il est porteur de ressentis et de représentations
sociétales. En effet, ce sont les formes urbaines que
se
ensemble plutôt que des quartiers d’exclusion.
Ladiversité des territoires nous interpelle à son tour sur
la
simple car l’équation doit prendre en compte de
nombreux paramètres liés aux contraintes foncières,
chacun des acteurs mettant en avant ses priorités et
intérêts propres. Il revient par conséquent aux
politiques publiques de faire converger ces intérêts
particuliers avec l’intérêt général, et de promouvoir des
dispositions

9
Introduction
incitatives et des orientations d’aménagement
vertueuses en matière de développement social,
économique et environnemental.
Dans cet esprit, densification et compacité des formes
urbaines, mixité fonctionnelle et sociale, offre de
mobilité et de transport collectif, utilisation d’énergies
renouvelables sont des orientations porteuses
d’urbanisme inclusif et durable.
Aussi quelle pourrait-être la place de la densité
dans les dispositifs réglementaires de la planification
urbaine? Comment peut-on maitriser
, à travers les
indicateurs de constructibilité, l’organisation et
l’évolution des formes urbaines aussi bien dans les
tissus existants que dans les nouveaux territoires à
urbaniser? Quelles relations établir entre la
morphologie urbaine et le paysage sachant que les
formes urbaines en font parties intégrantes ?
L’urbanisme connait certaines pratiques qui empêchent
l’évolution cohérente des tissus urbains des villes: il
s’agit notamment :
• du développement par opportunité foncière
sans prise en compte de l’organisation et du
fonctionnement des territoires,
• du manque de contrôle de l’étalement urbain,
• de la standardisation des tissus selon le seul
modèle du lotissement,
• des paysages monotones résultant de la multipli-
cation d’opérations de logement social à tout prix,
• des formes urbaines répétitives et sans âmes.
En effet, on constate que les formes urbaines
courantes sont le produit de la conformité à la
réglementation, à laquelle se plient aussi bien
l’aménagement de l’espace public que la conception
architecturale du bâti, ce qui freine la recherche et
l’innovation.
Les règles d’urbanisme ont prescrit les conditions de
constructibilité parcelle par parcelle, ce qui dicte
de
manière indirecte la densité à respecter
. Ces conditions,
basées essentiellement sur des dispositifs quantitatifs,
ont des incidences qualitatives sur le paysage urbain.
Fondée sur le concept du zonage, la planification
urbaine est un cadre peu flexible. Pour s’en défaire,
beaucoup ont eu recours ces dernières années à la
déroga- tion, ce qui a eu pour effet d’entraver
l’équilibre des territoires.
Par ailleurs, à cause de l’important déficit en logements,
la nécessité de construire de plus en plus loin des
centres ville a pris le dessus sur les enjeux
environnementaux. Parallèlement à ces défis on
assiste à une prise de conscience pour une maîtrise
plus efficace de l’urbanisation des territoires, à un
changement d’approche du sys- tème de planification
territorial et à la recherche de solutions équilibrées
pour répondre au déficit en logement. A cet effet, la
densification peut constituer une solution à condition
de planifier un tracé urbain intelligent qui garantit la
mixité urbaine et de proposer des typologies d’habitat
intermédiaire qui répondent aux exigences des
familles marocaines d’aujourd’hui. La réflexion doit
être confirmée dans ces deux pistes de recherche: En
matière d’aménagement urbain, l’approche de la
mixité urbaine est une alternative à l’approche du
zonage. En matière de typologie d’habitat, l’habitat
intermédiaire est une alternative aux formes
courantes des villas, maisons marocaines modernes ou
immeubles collectifs. A cet effet, le présent
référentiel des densités et formes urbaines
décline les définitions préalables pour la
compréhension des notions de densités et formes
urbaines, reprend la synthèse des indicateurs
d’appréciation des sites sélectionnés au cours de la
phase antérieure, donne des orientations générales
devant accompagner le processus d’élaboration
des documents d’urbanisme, et propose enfin 10
préconisations opérationnelles sous forme de fiches
thématiques formant guide, destiné au traitement
des seuils de densités et des modèles de formes
urbaines appropriées.

Casablanca, cœur de ville ; plusieurs formes urbaines cohabitent, la forte densité y est synonyme
d’urbanité

II- CONTEXTE, OBJECTIFS ET DEMARCHE

12
LE CONTEXTE
le Maroc à l’instar de nombreux pays fait face à une
urbanistation soutenue atteignant en 2014 un taux de
65% (urbain et périurbain). Ce processus accéléré et
irréversible d’urbanisation interpelle l’urbanisme et
notamment, sa transition vers un urbanisme durable.
Cette réflexion autour de la question de la densité et
des formes urbaines menée par le Ministère de
l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire s’inscrit
dans le cadre d’une réforme globale de réadaptation
du système de planification territoriale et vient
répondre aux enjeux et défis de l’urbanisation à
travers le développement de nouveaux modes
d’intervention dans la perspective et l’ambition de la
co-construction de la ville durable.
LES ENJEUX ET DÉFIS
Les enjeux et défis que vivent les territoires urbains
de nos villes appellent à la réflexion sur ces questions
de densités dans une logique d’économie d’échelle
et selon les principes de développement urbain
durable et d’aménagement de l’espace compact,
harmonieux et de qualité.
Dans le même temps, il est apparu urgent de réfléchir
au phénomène de plus en plus important de
l’étalement urbain qui provoque un inquiétant
niveau de dégradation de l’environnement et une
fragmentation de la vie sociale qui s’accompagne de
plus d’exclusion. En outre ce phénomène étant
synonyme de coût élevé d’équipement (extension des
réseaux d’assainissement, de transport, d’eau potable,
d’électricité, etc), ce qui le rend responsable de la
plupart des dysfonctionnements urbains.
Face à ces enjeux économiques, sociaux et
environnementaux, les reflexions sur la question des
densités doivent être approfondies afin de trouver
le
meilleur équilibre permettant de maîtriser et
d’organiser l’évolution aussi bien des tissus urbains
existants que de ceux en formation, dans une
perspective combinant les trois dimensions suivantes :
- une ville compétitive, moteur de la
croissance,
- une ville qui assure la cohésion sociale,
- une ville économe de la ressource.
Quant à la question des formes urbaines, si en effet
leurs densités permettent de les identifier
, d’autres
critères aussi importants aident à en préciser les
contours, à savoir ceux du niveau de qualité de
l’espace public et de l’organisation des circulations, le
niveau de service des équipements et leur
accessibilité dans le dispositif urbain, la qualité
architecturale du bâti, l’offre de mobilité urbaine, etc.
LES OBJECTIFS
L’étude des densités et formes urbaines s’est assignée
trois principaux objectifs résumés comme suit:
- Proposer un mode d’aménagement par densité
comme indicateur pertinent de production qualitative
de l’espace urbain ;
-Proposer un panel suffisamment large et diversifié
de
formes urbaines produites par le critère de la densité ;
-Et élaborer un référentiel pratique définissant les
formes urbaines produites par la densité en tant que
critère quantitatif et qualitatif d’aménagement.
A cet effet, le Référentiel des densités et formes
urbaines ambitionne d’être un outil à la disposition
des décideurs, planificateurs et aménageurs, destiné
au traitement des seuils de densités et à la recherche
des formes urbaines appropriées à préconiser dans
les documents d’urbanisme.
Le but du Référentiel est donc de définir les
modalités
d’intégration de la densité en tant qu’indicateur

13
Contexte, Objectifs et
Demarche
quantitatif d’aménagement, et de la forme en tant
que modèle qualitatif de production de l’espace. Il
est décliné d’abord en orientations générales, puis
en préconisations opérationnelles à même
d’améliorer notre paysage urbain.
Le Référentiel des densités et formes urbaines doit en
outre contribuer à donner des repères communs
visuels et chiffrés des différents modes d’occupation du
sol et des types d’usages aussi bien dans les tissus
réglementaires (villes nouvelles, lotissements
périphériques, tissus traditionnels des médinas) que
dans les tissus non réglementaires ( zones d’habitat
insalubre, bidonvilles…). Il est l’occasion de mettre en
exergue la réalité des formes urbaines produites par
rapport au seuil de densité utilisé. Pour autant, et dans
le but d’éviter de traiter les territoires comme s’ils
étaient tous identiques et standard,
il faudra intégrer les caractéristiques physiques et
les données socio économiques propres à chaque
contexte urbain, et élaborer des référentiels locaux,
ville par ville, voire même par quartier
, afin de prendre
en compte les spécificités régionales et locales.
LA DEMARCHE
La démarche a consisté à identifier des territoires
suffisamment semblables qui répondent à des logiques
similaires d’urbanisation.
Pour ce faire, il a fallu renseigner une grille
d’indicateurs pertinents d’appréciation pour permettre la
comparaison des diverses formes urbaines en rapport
à leur densité, et ceci selon deux familles
d’indicateurs, les indicateurs externes et les indicateurs
internes :
Les indicateurs externes concernent:
- L’accessibilité du site : distance par rapport à la
voirie structurante, distance par rapport à l’arrêt
de bus, présence de chemins piétons;
-Les équipements et services: distance par rapport
au centre ville le plus proche, distance par rapport
aux écoles, collèges, lycées, facultés, équipements
sportifs, de loisirs et culturels ;
Les indicateurs internes concernent:
-Les données socio économiques et la densité
globale de la population du site ;
-La configuration physique du site: sa
topographie, les servitudes naturelles, l’hydrographie
et les risques naturels ;
-La présence des équipements publics au sein du
site: enseignement, sports, commerces, loisirs ;
-L’emprise au sol du bâti, les vides, les pleins et
les hauteurs du bâti ;
-Les fonctions dominantes du bâti : logements,
activités, loisirs, mixtes, etc ;
-Sur le plan réglementaire: le parcellaire, le
Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS), le Coefficient
d’Occupation du Sol (COS), les dispositions
particulières du réglement d’aménagement ;
-l’existence, le cas échéant, de grands projets
urbains au sein du site.
Sur la base de cette grille d’indicateurs d’appréciation,
nous avons sélectionné huit sites supports. Chaque
site a ensuite fait l’objet d’une fiche d’identité
permettant de révéler les diverses formes urbaines
présentes et de mesurer leur niveau de densité, de
les modéliser et d’identifier leurs points de
basculement et leurs potentiels d’urbanisation.
Enfin et dans le but d’adosser ce Référentiel à des
expériences étrangères pertinentes, nous avons
élaboré un benchmark qui a révélé les possibilités de
planifier l’urbanisme par la densité. Il a aussi
démontré que l’acceptation de la densité passe par
la qualité d’usage, de paysage et de confort des
espaces publics urbains.

Les tissus en transformation comme par exemple celui de Rabat Agdal se caractérise par la naissance de nouvelles polarités, par l’introduction de zonages immeubles
plus
denses que les zonages d’origine, les équipements et espaces publiques n’étant pas densifiés, permettent de garantir l’équilibre global du tissu.

LA DENSITÉ, UNE NOTION APPRÉHENDÉE DIFFÉREMMENT…
Elle est souvent liée à la dimension esthétique du
paysage urbain reposant ainsi sur une perception
personnelle de la notion de « qualité urbaine ».
Elle est perçue de manière péjorative. Le dense
est systématiquement associé au collectif de grande
taille, à la hauteur, à la mitoyenneté, à la
concentration, à la promiscuité, à la pollution, au
bruit et à la congestion.
POURTANT …
La densité peut passer par d’autres formes que
les tours ou les barres.
Une densité ne correspond pas à une forme
urbaine spécifique et réciproquement, une forme
urbaine ne conditionne pas la densité d’un espace.
Quand on parle de densité, il est important de ne
pas s’en tenir à l’aspect quantitatif en termes de
gestion de l’espace, mais de tenir compte de la
qualité des espaces.

• Optimiser les ressources foncières ;
• Densifier les périphéries et renforcer les polarités existantes ;
• Préserver les zones agricoles ;
• Encourager un urbanisme plus économe en espace, articulé
autour des transports collectifs et qui valorise la nature en ville ;
• Augmenter la qualité du cadre de vie en favorisant la
proximité des commerces, en diversifiant l’offre de logements, en
développant des modes de transports alternatifs et des espaces publics
de qualité.
• Mettre en place un projet urbain qui tient compte du
contexte ;
• Encourager un traitement qualitatif des «vides» ;
• Favoriser la mixité de l’habitat et la diversité des
fonctions urbaines ;
• Porter une attention particulière aux espaces de
transition ;
• Appréhender la densité comme support de
diversité et d’innovation tout en l’adaptant au contexte.
PRINCIPES ET PRÉALABLES
LA DENSITÉ, UN NOUVEAU MODÈLE DE
DÉVELOPPEMENT URBAIN SOBRE EN
FONCIER
Permettant de …
«URBAN VILLAGE» : VIVRE, TRAVAILLER, APPRENDRE, FAIRE SES COURSES, LE TOUT À PIEDS !
The New Urban Village Project in New Zealand.
Finalist : Ganellen, the University of Technology Sydney and Design King Company Architects
(Australia)

18
La notion de densité peut avoir de nombreuses
significations qui oscillent entre celle purement
technique ( densité urbaine), approches sociales voire
psychosociales (densité perçue) ou connotations
sensibles (intensité urbaine).
Pourtant c’est bien sur une échelle quantitative que
la densité est qualifiée. Aussi est il nécessaire de
préciser s’il s’agit de densité de population, de
densité de logements ou de la densité du bâti.
La ville est tout sauf uniforme et la détermination
de sa densité nécessite de préciser les modes de
calcul, les espaces et échelles de références et l’objet
dénombré. Sur le plan urbanistique, les indicateurs
qui permettent d’appréhender le concept de densité
sont le parcellaire, le Coefficient d’Utilisation du Sol
(CUS) le Coefficient d’Occupation du Sol (COS), la
densité du bâti et la densité globale.
T
outefois, et malgré son caractère abstrait, le concept
de densité reste un indice de référence perçu
comme concret par les professionnels, les élus et les
habitants, surtout quand la densité est prescrite
sur le plan réglementaire.
Le concept de densité est synonyme de « compacité
», de « concentration », «d’épaisseur » ou de « force ».
Par conséquent qualifier une densité de « faible »
relève du contresens, à contrario parler de « forte
densité » est un pléonasme.
1- DÉFINITIONS
La définition des concepts liés aux densités et formes
urbaines est essentielle pour assurer une
compréhension et une interprétation partagée par tous
des résultats du Référentiel des Densités et Formes
urbaines.
La Densité urbaine exprime le rapport entre
un indicateur statistique et une surface. Elle se
mesure selon la densité humaine (nombre
d’habitants au kilomètre carré), la densité de
logements (nombre de logements à l’hectare) ou la
densité du bâti (nombre de mètres carrés de surface
construite par hectare). Ainsi, et selon le type
d’indicateur
, nous pouvons ressortir les notions
suivantes :
Densité globale : se définie comme le rapport
entre le nombre d’habitants ou de logements rapporté
à une surface donnée.
Densité brute : c’est le rapport entre le nombre
total de logements à l’intérieur d’un secteur et le
nombre d’hectares considérés, incluant l’espace public
et tout terrain affecté à un équipement public.
Densité nette : c’est le rapport entre le nombre
total de logements à l’intérieur d’un secteur et le
nombre d’hectares considérés, excluant tout les
espaces publics et tout terrain affecté à un équipement
public.
Densité bâtie : elle est calculée selon la formule
sui- vante: (emprise au sol x hauteur du bâtiment) /
surface de la zone d’étude (ilôt, quartier
, parcelle,
etc) en excluant la voirie. La densité bâtie ne
s’intéresse pas aux usages et traduit une réalité
perçue.

19
Définitions préalables
Intensité : est une notion plus vaste, qui reprend
les principes de la densité, mais enrichis par les
concepts de compacité, qui évoque l’idée de
concentration, et de qualité. L’intensité intègre la
notion de qualité de vie, de qualité des espaces
publics, c’est en quelque sorte l’aspect qualitatif de la
densité, sa valeur ajoutée.
Densification : est un mode de croissance de la ville.
Cependant, plutôt que d’entraîner une extension de
la ville, la densification consiste à accroître le nombre
de logements ou d’habitants au sein d’un milieu
déjà urbanisé, permettant ainsi d’éviter la perte de
terres agricoles et le prolongement coûteux des
infrastructures urbaines.
La densité est également associée à la concentration
des activités et fonctions de services. Ainsi les centres-
villes sont par essence denses parce qu’ils offrent de
multiples fonctions d’activités, de services,
d’équipements et d’animation génératrice d’intensité
urbaine. Ils exercent de ce fait, une forte attractivité
sur la population.
La forme urbaine s’apparente quant à elle à
l’ensemble des éléments du cadre urbain qui
constituent un tout homogène. Elle se caractérise par
le rapport entre le bâti et les espaces libres à
l’intérieur d’un ensemble urbain selon des
articulations et des dispositions spécifiques aux
contextes sociaux, historiques, politiques,
géographiques.
La forme urbaine est un instrument de description
de la morphologie urbaine liée à la fois aux éléments
physiques (places, rues, îlots) aux dispositifs urbains,
aux structurations du foncier (division parcellaire) aux
articulations des composantes urbaines entre elles,
aux logiques socio-économiques et techniques du
contexte, aux logiques environnementales (gestion de
l’eau, du végétal, du sol).
La forme urbaine est en substance associée aux
composantes qui constituent la morphologie de
tout ou partie de la ville. Cette définition concorde
avec celle du « Dictionnaire de la ville et l’urbain »
de Denise Pumain où « Donner forme à la ville,
c’est lui imprimer une certaine composition, un jeu
des vides et des pleins dans l’espace construit, c’est
aussi créer
des représentations qui en rendent compte ou qui
idéalisent la forme».
Toute intervention sur les densités et les formes ur-
baines a, d’une certaine manière, un impact direct
sur la qualité de l’espace public, sur ses
fonctionnalités, sur l’optimisation du foncier et sur la
corrélation entre les
attentes de la population et l’offre d’urbanisation.
Les médinas et les quartiers d’habitat
économique, dont la densité varie de 100 à 250
logements à l’hectare, parce qu’ils dégagent une
impression de concentration et de compacité,
sont qualifiés de fortement denses.
Parmi les composants qui déterminent une forme
urbaine la densité joue un rôle important sans
toutefois être exclusif. D’autres facteurs
interviennent tels que la qualité de l’espace public,
la composition urbaine, l’organisation des
circulations et des trans- portsencommun,
leséquipementspublics, laqualité architecturale,
etc.

20
2- DENSITÉS COMPARÉES
DE L’INDIVIDUEL
AU COLLECTIF
5
Log/Ha
20
Log/Ha
50Log/Ha 150Log/Ha 245Log/Ha
Les densités varient selon la typologie d’habitat.
Sur une même superficie le nombre de logements
à l’hectare peut varier de 5 logements à l’hectare
pour l’habitat dispersé, à 20 logements à l’hectare
pour les villas isolées, à 50 logements à l’hectare
pour l’habitat groupé, à 150 logements à l’hectare
pour le collectif intermédiaire discontinu et jusqu’à
245 logements à l’hectare pour l’habitat collectif
continu.

21
Collectifs sur espace
vert
R+7
Emprise au sol du bâti :
10%
Densité de 160 logements
/ha
Espace vert communautaire
Collectifs d’alignement
R+3
20%
Densité de 160
logements/ha
Parcelle privative Îlot
fermé
Maisons marocaines modernes
R+2
70%
Densité de 160
logements/ha
3- MODULATIONS MORPHOLOGIQUES DES DENSITÉS
Les schémas ci-après mettent en évidence les formes d’habitat courantes dans nos villes.
La densité peut être modulée grâce à la hauteur et à l’implantation, ce qui donne des densités perçues
différemment. En donnant plus de hauteur au bâti, les tissus urbains sont plus aérés.
NB: Le nombre d’habitants est calculé selon le nombre moyen de personnes par ménage au Maroc en 2014 (5 habitants
pour l’individuel et 4,5 pour le collectif) source RGPH 2014

22
Lotissement de
maisons marocaines
modernes à ain
cheggag, Fès.
Lotissement de maisons marocaines modernes à Hay Salam,
Salé.
Petit collectif, quartier d’habitat économique: densité maximale de 160 logements
à l’hectare.
4- TYPOLOGIES
La maison marocaine moderne: La superficie de
la parcelle varie entre 84 et 160m² avec une largeur
minimale allant de 7 à 10m, un COS de 84-85% et un
CUS de 100% au RDC s’il est commercial.
La hauteur maximale des constructions est de 11.50m
soit R+2 et peut atteindre R+4 dans certaines zones.
La hauteur doit être inférieure ou égale à la largeur
de la voie, sinon les étages dépassant la hauteur
autorisée sont en retrait suivant un plan incliné à 45°.
L’implantation se fait à l’alignement des voies.
Suivant la superficie de la parcelle, la surface de la
cour est de 9m² avec une largeur minimale de 3m,
de 16m² avec une largeur minimale de 4m ou de
25m² avec une largeur minimale de 5m.

23
Villas en bande :
Les Jardins Riad
T
oulal Meknès
La villas isolées, jumelées ou en bande:
En général, la constructibilité des parcelles selon
le type de villa est comme suit:
• Les villas en bande doivent avoir une
superficie minimale de 200 m², avec une largeur
minimale de 10m et un CUS de 50% ;
• Les villas jumelées doivent avoir une
superficie minimale de 300m² avec une largeur
minimale de 15m et un CUS de 40% ;
• Les villas isolées doivent avoir une
superficie minimale de 400m² avec une largeur
minimale de 20m à 25m et un CUS allant de 35 à
40%.
La hauteur maximale des construction est de 8.50m
soit R+1.
L’implantation par rapport aux voies doit se faire en
respectant un recul minimal de 4m.
L’implantation par rapport aux limites séparatives doit
se faire en respectant un recul minimal de 4m (celui-ci
ne concerne pas les villas en bande et la partie collée
des villas jumelées).
Villas isolées,
Quartier Targa
Marrakech

24
L’immeuble d’alignement : la surface
de la parcelle est supérieure ou égale à 160
m² avec une largeur de façade de 12m
minimum. La hauteur est indiquée au niveau des
règlements d’aménagements (R+3 à R+5 et plus).
La hauteur doit être inférieure ou égale à 1.2
x largeur de la voie, sinon les étages
dépassant doivent être en recul suivant un
plan incliné à 45°. L’implantation par rapport aux
voies se fait à l’alignement. L’implantation par rapport
aux limites séparatives latérales se fait sans recul
dans une bande de 15 m.
L’implantation par rapport aux limites de fond de
parcelle se fait en respectant des reculs de R = 1/2H
avec un minimum de 4m.
Immeubles
d’alignement
Boulevard Zerktouni
à Casablanca
Collectif dense (centre-ville) : densité supérieure à 150 logements à
l’hectare.

25
Cité BeauLieu
Riviera, Casablanca
Collectif de moyenne densité en zone mixte: densité de 100 à 150 logements à
l’hectare.
Le collectif en immeubles orientés : la
constructibilité des parcelles se fait selon un COS
allant de 1 à 1.3 et d’un CUS de 30 à 40%. La
superficie des parcelles varie entre 5000m² avec un
minimum de 40m de largeur et 10000m² avec 60m de
largeur.
La hauteur maximum des bâtiments est de 17.50m
(soit R+4) ou plus selon les indications des règlements
d’aménagement.
L’implantation par rapport aux voies se fait selon un
recul minimal de 4m.
L’implantation par rapport aux limites séparatives se
fait en respectant la formule L=H avec un minimum de
8m. L’implantation des bâtiments les uns par rapport
aux autres sur un même terrain se fait en
respectant la formule L=3/2H avec un minimum de
15m.

26
Densités & Formes
Urbaines
Villas en
bande
Immeubles
d’alignement
La maison
marocaine
moderne
Collectif en immeubles
orientés
Villas jumelées
Les médinas et les
quartiers d’habitat
économique
Villas
isolées
150
log/ha
160 log/ha 100 à 250
log/ha
5 à 10 log/ha 10 à 20 log/ha 15 à 40 log/ha 100 à 150
log/ha
CLASSEMENT ET ÉCHELLES DE DENSITÉS URBAINES PAR TYPOLOGIE
D’HABITAT CAS DU MAROC

Vue aérienne de la ville de Casablanca, les grands lotissements d’extension se caractérisent par des constructions composées principalement de projets d’habitat
social
et économique, de MMM et de villas, par peu de mixité fonctionnelle et par un grand potentiel de densification.

IV - ANALYSE ET DIAGNOSTIC DES SITES SELECTIONNÉS

Densités & Formes
Urbaines
30
Dans l’analyse des sites sélectionnés nous avons
étudié quelques unes des formes urbaines actuelles et
exploré les opportunités de planification par la
densité.
Nous avons ensuite analysé le rapport entre les types
de zonages utilisés dans le cadre des documents
d’urbanisme et les formes urbaines engendrées, ce
qui nous a permis:
- de saisir le lien entre zones planifiées et
morphologie
urbaine résultante (parcelle, îlot, bâti, voirie)
-d’identifier les types d’occupation du sol dans
les zones non planifiées et leurs processus de
production.
-de préciser les modalités d’intégration de la
densité pour optimiser les potentiels encore
disponibles.
Les 8 sites analysés correspondent aux principales
typologies urbaines présentes sur le territoire national :
1. Tissu historique : La Médina de Fès ;
2. Tissu d’Habitat économique : Quartier Tabriquet
à Salé ;
3. Tissu informel : Douar El Hajja à Rabat;
4. Tissu de centre ville moderne du 20ième
siècle : Casablanca Cœur de ville ;
5. Tissu urbain en transformation: Quartier Agdal à
Rabat ;
6. Tissu d’habitat mixte : Ilôt à Hay Essalam à Salé;
7. Tissu d’une Ville Moyenne : Benguerir ;
8. Tissu périurbain : Nassim à Sidi Maârouf
Casablanca.
La diversité des sites étudiés est intéressante à plus
d’un titre:
- la ville de Rabat qui, pour des raisons politiques,
s’est
développée dans le strict souci de maitrise de la
densité, à travers le tracé urbain et l’application
d’indicateurs figés par les réglements
d’aménagement successifs (CUS, COS, prospect et
hauteur strictement respectés).
- Le cœur de ville de Casablanca qui, pour
des
considérations économiques s’est développé en
imposant une forte densité afin de répondre aux
besoins croissants et spécifiques de la population
européenne qui l’a créée.
-La médina de Fès qui, pour des raisons de
gentrification, se densifie et se transforme de l’intérieur
pour répondre aux attentes de nouveaux usagers
tout en essayant de garder sa cohérence patrimoniale ;
-Douar El Hajja qui illustre bien ce rapport
délicat entre densité et compétence sociale, où la
population intervient sur l’espace et le modifie en
l’adaptant à ses besoins, affectant ainsi la forme du
quartier ;
-Le grand ensemble urbain de Nassim à Casablanca
né d’une volonté politique mais qui tarde à
constituer de l’urbanité ;
-La ville moyenne de Benguérir qui connaît
une mutation totale engagée à l’initiative d’un
opérateur public alors qu’elle était structurée
comme une agglomération routière.
L’analyse des densités et formes urbaines de ces sites
a été l’occasion de questionner les différents processus
de production de la ville marocaine au regard des
critères suivants :
-les contextes socio économique et culturel, physiques
et écologique, global et local ;
-les contextes réglementaires, plans et
règlements d’aménagement, stratégies de
renouvellement et de mise à niveau urbaine,
politique de sauvegarde et de promotion du
patrimoine, stratégie de lutte contre l’habitat non
réglementaire ;
-les pratiques urbanistiques, l’optimisation des coûts,
la mixité sociale et fonctionnelle, la qualité du cadre de
vie

Analyse et Diagnostic de Sites
Sélectionnés
31
INDICATEURS
Médina de
Fès
Tabriquet
Salé
Douar El
Hajja
Casa-Cœur de
ville
Agdal
Rabat
Îlot Hay
Essalam Benguérir
Nassim 1ère
tranche
Surface Totale 321 Ha 255 Ha 23 Ha 647 Ha 575 Ha 23 Ha 214 Ha 60 Ha
Le plein 211 Ha 128 Ha 13 Ha 471 Ha 368 Ha 13 Ha 69 Ha 7 Ha
Le vide 68 Ha 126 Ha 10 Ha 176 Ha 207 Ha 10 Ha 145 Ha 53 Ha
COS global 1,51 1,08 2,31 3,27 2,55 2,31 0,64 0,40
TABLEAU DES INDICATEURS GLOBAUX DES DENSITES DES SITES SELECTIONNES

Densités & Formes
Urbaines
32
INDICATEURS
dont :
- Le plein : 211
Ha
- Le vide: 68 Ha
-
COS global =
1,51
Vue satellitaire
de la ville de
Fès.
Plein et vide de la médina de
Fès,
Élaboration propre
1- TISSU HISTORIQUE : LA MÉDINA DE
FÈS
QUARTIER JNANE
DAR,
Volumétrie
Élaboration propre

Sélectionnés
33
Médina de Fès, clichés
personnels
Rues commerciales, Médina de Fès
Tissu historique : la médina de
Fès

Densités & Formes
Urbaines
34
2- TISSU D’HABITAT ÉCONOMIQUE: TABRIQUET À SALÉ
INDICATEURS
- Superficie totale : 255 Ha
- Le plein : 128 Ha
- Le vide: 126 Ha
- COS global = 1,08
dont
:
Plein et Vide, QUARTIER TABRIQUET,
Élaboration propre
Plan de situation

Sélectionnés
35
Tissu d’habitat économique à SALÉ TABRIQUET
Volumétrie, quartier TABRIQUET à
Salé Élaboration propre

Densités & Formes
Urbaines
36
3-TISSU INFORMEL: DOUAR EL HAJJA, A
RABAT
INDICATEURS
- Le plein 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Volumétrie, Douar El
Hajja Élaboration
propre
Plan de situation

Sélectionnés
37
Tissu informel: Douar El Hajja à
Rabat

Densités & Formes
Urbaines
38
4- TISSU DE CENTRE-VILLE : CASABLANCA CŒUR DE
VILLE
DÉTAIL, CASABLANCA CŒUR DE
VILLE
Volumétrie, Élaboration propre
INDICATEURS
- Superficie totale: 647 Ha
- Dont la médina: 45 Ha
- Le plein: 471 Ha
- Le vide : 176 Ha
- COS global = 3,27
Plein et Vide, Casablanca cœur de
ville Élaboration propre
Plan de situation

Sélectionnés
39
Casablanca cœur de
ville

Densités & Formes
Urbaines
40
5 - TISSU EN TRANSFORMATION : AGDAL A
RABAT
INDICATEURS
- Superficie totale:575 Ha
- Le plein: 368 Ha
- Le vide: 207 Ha
- COS global = 2,55
Plein et Vide, Agdal
Rabat Élaboration
propre
Plan de situation

Sélectionnés
41
Secteur Badr
, Rabat
Volumétrie,
Élaboration propre
Agdal, Rabat

Densités & Formes
Urbaines
42
6- TISSU D’HABITAT MIXTE : ILÔT A HAY ESSALAM A SALÉ
Plein et Vide, îlot à Hay Essalam à
Salé
Élaboration prop
INDICATEURS
- Superficie totale: 23
Ha
- Le plein: 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Plan de situation

Sélectionnés
43
Tissu d’habitat mixte, Hay Essalam à
Salé
ÎLOT HAY ESSALAM
À
SALÉ
Volumétrie,
Élaboration propre

Densités & Formes
Urbaines
44
7- TISSU D’UNE VILLE MOYENNE :
BENGUERIR
INDICATEURS
Ha
- Le plein: 69 Ha
- Le vide: 145 Ha
- COS global = 0,64
Plein et Vide,
Benguerir
, élaboration propre
Captures satellite, Benguérir
, Élaboration propre

Sélectionnés
45
Tissu urbain de la ville de
Benguerir

Densités & Formes
Urbaines
46
8- TISSU PÉRIURBAIN : NASSIM 1ERE TRANCHE À
CASABLANCA
INDICATEURS
Ha
- Le plein: 7 Ha
- Le vide: 53 Ha
- COS global = 0,40
QUARTIER NASSIM,
CASABLANCA
Capture satellite
Élaboration propre
Plein et Vide, Quartier Nassim,
Casablanca Élaboration propre

Sélectionnés
47
Quartier Nassim,

Densités & Formes
Urbaines
48
LES CONSTATS
L’analyse des sites sélectionnés a permis de révéler
les constats suivantes:
1. Une forte densité n’est pas forcément synonyme
d’une grande hauteur : certaines typologies
d’habitat individuel ou semi-collectif peuvent
présenter des densités importantes. Plus que la
hauteur
, c’est la compacité du tissu et la
continuité du bâti qui sont porteurs de densité.
2. La réglementation actuelle est basée sur les
dispositifs que sont le COS, le CES, les règles
de prospect, le plafond de hauteur et le
minimum parcellaire. Le manque de
flexibilité de ces dispositifs inhibe la
conception architecturale
et engendre une morphologie
uniforme
correspondant à un même mode d’habiter
, alors
que la demande de modes alternatifs est de plus
en plus palpable chez les ménages marocains.
3. Les règlements d’aménagement qualifient
la densité de faible, moyenne ou forte sans
pour autant la définir avec précision. Quant à la
forme urbaine, ils la laissent implicite aux
dispositifs qui déterminent à la fois l’occupation
au sol et la volumétrie.
4. Dans les opérations de logement social, le seuil
de densité est de plus en plus défini par le
nombre de logements à l’hectare. Cet indicateur
suppose que l’unité logement est prédéfinie et
figée, or il n’en est rien ! les seuils de densité
sont passés en moins de 20 ans de 100
logements/ha dans le programme des 200 000
logements, à 230 logements/ha dans
le cadre des dernières conventions. Dans le
même temps la superficie unitaire moyenne du
logement social a été réduite de 30%, et la
densité de population y atteint parfois les 1000
habts/ha (plus dense que dans les médinas).
5. La densité prime au détriment de la qualité des
espaces publics. Des dérogations sont consenties
au détriment des espaces publics dont la qualité
est négligée. La densité devient un facteur
de dysfonctionnement, elle y est perçue de
façon négative. Les servitudes réglementaires
d’aménagement sont réduites au minimum, les
largeurs des voies intérieures sont revues à la
baisse, et il en est de même pour les
équipements publics. Or nous savons que
l’acceptation de la densité dans ce type
d’habitat devra passer inévitablement par la
qualité urbaine, par la relation du
logement, son espace extérieur immédiat, les
espaces de transition, les espaces publics et les
espaces plantés.
Logement social
Quartier Tabriquet
à Salé

Sélectionnés
49
7. Par le recours systématique au zonage, on a
standardisé le paysage urbain de nos villes, on a
uniformisé les typologies et morphologies du bâti,
on a provoqué des clivages nets entre les quartiers,
sans mixité ni fonctionnelle ni sociale et créé des
tissus d’exclusion, alors que le génie local ancestral a
produit dans les médinas les formes adaptées à leur
contexte socioculturel, à leurs conditions climatiques,
topographiques et naturelles.
La ligne du
tramway
a transformé
l’avenue de France,
Agdal, Rabat
6. La densité et la forme urbaines peuvent évoluer
en fonction de la capacité des tissus à se
renouveler et à se transformer. En effet nous
avons constaté que chaque tissu recèle en lui-
même les conditions de son évolution à long
terme et la capacité à assimiler les changements
tout en assurant la cohérence de l’ensemble.
La rue piétone
a changé
la
perception
du tissu
du
centre ville de
Casablanca

Densités & Formes
Urbaines
50
DENSITÉ COMPARÉE DE 7 TYPOLOGIES URBAINES
Tissu historique
Densité perçue / Intensité
Tissu de centre
ville Densité
bâtie
Tissu urbain en
transformation
INDICATEURS
Superficie totale: 321 Ha
- Le plein : 211 Ha
- Le vide:
68 Ha
- COS global = 1,51
Le génie local ancestral a produit dans les médinas les formes adaptées à leur contexte socioculturel, à
leurs conditions climatiques, topographiques et naturelles.
La densité et la forme urbaines peuvent évoluer en fonction de la capacité des tissus à se renouveler et à
se transformer.
INDICATEURS
- la médina: 45 Ha
- Le plein: 471 Ha
- Le vide : 176 Ha
- COS global = 3,27
NDICATEURS
- Superficie totale:575 Ha
- Le plein: 368 Ha
- Le vide: 207 Ha
- COS global = 2,55

Sélectionnés
51
Plus que la hauteur, c’est la compacité et la continuité du bâti qui sont à corréler avec la
densité.
Habitat économique
Densité nette
Tissu périurbain
INDICATEURS
- Le plein: 128 Ha
- Le vide: 126 Ha
- COS global = 1,08
INDICATEURS
- Le plein: 7 Ha
- Le vide: 53 Ha
- COS global = 0,40
La densité est un outil de l’intensité urbaine, elle est une donnée quantitative, l’intensité quant à elle
renseigne davantage la qualité urbaine. La compacité permet d’apporter de la qualité à la densité
nette.
DENSITÉ COMPARÉE DE 7 TYPOLOGIES URBAINES
Tissu d’habitat mixte
Compacité urbaine
INDICATEURS
- Le plein: 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31
Tissu informel
INDICATEURS
- Le plein 13 Ha
- Le vide: 10 Ha
- COS global = 2,31

Vue sur un ensemble d’habitations publiques à Tseung Kwan O, Kwong Ming Court, Hong Kong -
Chine.

54
DENSITÉS COMPARÉES DANS LE MONDE
Chine, Kwong Ming Court,Tseung Kwan O, Hong
Kong.
Etats Unis d’Amérique, The Esplanade, Cambridge,
MA.
Inde, Chambda Bazaar
, Dharavi,
Mumbai.
Brézil, Typical Block - Brasilia
(Superquadra).
COS:
12,50
LOG/HA:
1507
POP/HA:
4910
COS:
9,60
LOG/HA:
361
POP/HA:
591
COS:
2
LOG/HA:
630
POP/HA:
3148
COS:
1,10
LOG/HA:
76
POP/HA:
280

Orientations Générales
55
DENSITÉS COMPARÉES EN FRANCE
Habitatindividuel
discontinu
Maison
individuelle
Densités comparées
Entre 5
et
20
lgts/ha
Entre 25
et
40
lgts/ha
Entre 70
et
120
lgts/ha
Entre 70
et
120
lgts/ha
Entre 150
et
300
lgts/ha
Entre 350
et
700
lgts/ha
Maison en
bande
Grand
ensemble
Habitat
intermédiaire
Collectif
Habitat
Haussmannien
Habitat individuel Habitat
collectif continu
discontinu
Habitat collectif
continu/discontinu
Habitat collectif
continu

Projet de la nouvelle ville de
Zenata

58
Dans ce chapitre nous proposons à l’attention
des planificateurs, concepteurs et décideurs, les
orientations générales devant accompagner le
processus d’élaboration des documents d’urbanisme.
Ainsi, et travers ces orientations nous recommandons
de :
1.Limiter l’étalement urbain en vue d’économiser
la ressource foncière et de préserver les espaces
agricoles vitaux ;
2.Préserver l’environnement naturel pour respecter
la biodiversité et les équilibres naturels ;
3.Exiger la performance énergétique des
projets pour se conformer à la réglementation de
l’efficacité énergétique et du développement durable ;
4.Promouvoir la qualité des plans d’urbanisme
par l’approfondissement des études techniques et
socio- économiques du contexte, s’aider de
logiciels de conception assistée pour élaborer des
simulations 3D et retrouver les vertus de la
composition urbaine ;
5.Encourager l’habitat intermédiaire
comme alternative aussi bien à la maison
individuelle qu’à l’immeuble collectif ;
6.Assurer l’accessibilité et garantir les moyens
de la mobilité dans des conditions de commodité,
de sécurité, de régularité et d’accessibilité pour tous
dans la perspective de la ville inclusive ;
7.Dépasser les a priori de la densité en mettant
en place une offre urbaine qui dispose des
avantages que procure la compacité des tissus tout en
évitant les nuisances de la concentration ;
8.Pour implémenter des seuils de densités
élevés, renforcer les polarités urbaines et intégrer le
concept d’intensité urbaine comme dimension
sensible pour appréhender la densité perçue.
1- LIMITER L’ÉTALEMENT URBAIN
La tendance à l’étalement urbain fait partie
intégrante de l’évolution des villes. Celles-ci
continueront à repousser leurs limites, qu’elles
soient foncières, administratives ou réglementaires. Il
est donc illusoire de croire qu’il est possible de les
figer
, car au-delà des limites naturelles franches
imposées par la géographie (topographie, lit d’Oued,
lac, etc) ou celles réalisées par l’homme (autoroutes,
muraille, couronne verte), les limites sont avant tout
foncières et la ville finit toujours par les assimiler.
En revanche, ce qui est préjudiciable aussi bien à
l’environnement qu’à la collectivité, c’est l’étalement
urbain incontrôlé généré par l’habitat dispersé,
l’habitat irrégulier et les implantations industrielles en
site rural. Un simple survol des périphéries des
grandes villes permet de constater un mitage en
masse.
On constate aussi que des opérations immobilières
sont autorisées sur des opportunités foncières, or par
définition, le foncier n’est pas “extensible“. L’espace
naturel agricole est une ressource vitale et les
extensions urbaines en forte croissance consomment
cette ressource.
Par ailleurs, pour que des terres agricoles soient
urbanisables, il faut d’abord investir beaucoup dans
les réseaux d’infrastructure et les équiper en voirie,
assainissement et réseaux divers. Quant elle est
réalisée dans les normes, cette viabilité implique
des coûts importants pour la collectivité.

59
Aggl om érat ion
urbaine d’Agadir,
une conurbation
étalée, les zones
périurbaines sont
en pleine expansion
et connaissent un
mitage avancé de
leur espace agricole.
leurs choix penchent plus vers la maison mono
familiale construite sur parcelle individuelle.
De plus, le phénomène de l’étalement urbain est accentué domicile/travail entraîne, ainsi, une
consommation par la rareté du foncier en ville. De plus en plus chers, accrue d’énergie et un trafic
automobile plus important, les terrains deviennent inaccessibles pour la majorité surtout dans un contexte
où l’offre en transport en des familles qui cherchent à s’éloigner pour trouver commun est insuffisante.
de meilleures opportunités de logement, surtout que
Au moment où les exigences de respect
de
l’environnement et de l’efficacité
énergétique
deviennent incontournables, l’étalement urbain
devrait
Plus la ville est étalée, plus les familles s’éloignent des lieux dans ce sens être mieux encadré pour le limiter à
l’avenir
. de centralité, ce qui occasionne des déplacement plus
coûteux en raison de l’éloignement des zones
d’emploi par rapport à l’habitat. L’alternance des
déplacements
Occu
patio
n du
Sol
Z
o
n
e
s
u
r
b
a
i
n
e
s
3
3
%
;
7
6
h
a
b
t
s
/
h
a
Habitat suburbain 16% ; 44 habts/ha
Habitat type douars 17% ; 21 habts/ha
Habitat dispersé agricole 34% ; 10
habts/ha
Casablanca « Un siècle
d’évolution urbaine
1907-2004 »
Source : SDAU
Casablanca.

60
2- PRESERVER L’ENVIRONNEMENT NATUREL
Certains tissus se sont développés en empiétant sur
les espaces agricoles : les forêts, les lits majeurs
d’oueds, etc.
Les documents d’urbanisme sont tenus de préserver
cette ressource vitale de toute utilisation qui
impacterait son équilibre naturel :
- Maintenir autant que possible la biodiversité au
sein même des villes ;
- Préserver les équilibres entre
l’environnement naturel et l’environnement
urbain ;
- Offrir un cadre urbain aéré grâce à la
présence d’espaces publics accessibles, de pôles de
centralité animés, de places dégagées, de
jardins publics entretenus et de chemins piétons
ombragés.
Le Parc de
la Ligue
Arabe, un
poumon vert
en centre ville,
Casablanca
La médina de Fès
et son arrière
pays

61
«Smart Community»
Lyon
3- EXIGER LA PERFORMANCE ENERGETIQUE
DES PROJETS
Par l’adoption du design urbain dit « climatique » au
niveau des groupes d’habitations, la forme urbaine va
connaître dans l’avenir une véritable métamorphose à
cause des exigences règlementaires de l’efficacité
énergétique et du développement durable :
• Implantation des bâtiments en fonction
des orientations, de l’ensoleillement et des
expositions aux vents ;
• Plus de compacité des constructions ;
• Rapport équilibré des surfaces vitrées par
rapport aux surfaces pleines des façades ;
• Plantation d’arbres d’alignement, Jardins
publics pour tempérer l’atmosphère ;
• Passages sous sabats, galeries et chemins
protégés.
Principes de base de l’architecture bioclimatique
S’inscrivant dans une démarche de
développement durable, l’architecture
bioclimatique se base sur les principes suivants :
- Minimiser les déperditions énergétiques en
s’adaptant au climat environnant :
• Compacité du volume ;
• Isolation performante pour conserver la
chaleur ;
• Réduction des ouvrants et surfaces vitrées sur
les façades exposées au froid ou aux
intempéries.
- Privilégier les apports thermiques naturels et
gratuits en hiver :
• Ouvertures et vitrages sur les façades exposées
au soleil ;
• Stockage de la chaleur dans la maçonnerie
lourde;

62
• Installations solaires pour le chauffage et
l’eau chaude sanitaire.
- Privilégier les apports de lumière naturelle :
• Intégration d’éléments transparents
bien positionnés ;
• Choix des couleurs.
- Privilégier le rafraîchissement naturel en
été :
• Protections solaires fixes, mobiles ou
naturelles
(avancées de toiture, végétation, etc) ;
• Ventilation ;
• Inertie appropriée.
Quelques prescriptions de base:
Au niveau des orientations d’aménagement :
• Utiliser au mieux les potentialités
énergétiques des différents secteurs,
insolation, vents, hydrau- lique…
• Diminuer la largeur des voies pour
limiter l’imperméabilisation des sols, prévoir des
parkings collectifs de surface perméable
engazonnée,
• Etablir des préconisations sur l’orientation
des bâtiments - par exemple 80% des logements
doivent être bi-orientés.
Au niveau du règlement d’aménagement du Plan
d’Amé- nagement :
• Exiger le respect des dispositions de
performance énergétique pour les constructions
projetées dans les zones nouvelles
d’urbanisation et pour toute nouvelle
construction ;

63
Schèma d’organisation
d’un îlot ouvert
comportant 20%
d’espaces verts et des
terrasses végétalisées.
• Prévoir des dispositions incitatives à
hauteur d’un dépassement de COS dans la limite
de 30%, pour les constructions remplissant des
critères de performance énergétique ou
comportant des équipements de
production d’énergie renouvelable ;
• Les infrastructures urbaines devront
permettre l’infiltration des eaux pluviales dans
le sol et garantir leur écoulement dans les
espaces verts ;
• Autoriser les dépassements de hauteur
pour l’installation de toitures terrasses
végétalisées et de panneaux solaires.
L’article relatif à l’aspect extérieur des constructions
doit permettre de renforcer la qualité architecturale
par la définition des matériaux utilisés, l’interdiction
des matériaux inadaptés, la fixation des gabarits de la
volumétrie des constructions, le dessin des clôtures
et
le traitement spécifique des angles des constructions.
Dans l’article relatif aux espaces verts, des
prescriptions concernant la mise en œuvre d’une
trame verte permettront de donner une plus
grande place à la nature dans les grandes
opérations d’aménagement à vocation d’habitat (au
moins 20% de l’assiette de l’opération doit être
réservée aux espaces verts).
• Prescrire que toutes les surfaces libres
soient végétalisées et que les espaces de
stationnement soient engazonnés ;
• Prescrire les essences des plantations
adaptées au milieu écologique, du site considéré,
de préférence celles peu consommatrices d’eau.

64
1/ APPROFONDIR LES ÉTUDES TECHNIQUES DU
CONTEXTE ET
•
TRAVAILLER EN 3D
Les documents d’urbanisme engagent la densification
des quartiers sans préserver la composition urbaine
d’origine, ni prendre en compte les données
topographiques du site. De ce fait, les vues et
perspectives naturelles se trouvent obstruées. Le
référentiel propose de prendre en considération, dans
tout projet d’aménagement, les éléments du
contexte notamment la topographie, les angles de
vue, les vents dominants, les données de
l’ensoleillement et les repères urbains existants.
La planification urbaine est appréhendée en 2D, sans
se préoccuper des volumes, gabarits et paysages.
Le référentiel propose désormais de planifier la ville
en 3D, celle de sa morphologie, en s’appuyant sur
les tracés de la trame urbaine et sur ses espaces
libres et ses équipements comme éléments
structurant sa composition urbaine.
Aussi, pour améliorer la qualité du cadre de vie des
habitants, il faut promouvoir la qualité conceptuelle
des tissus urbains pour celà, au moment de
l’élaboration des documents d’urbanisme, le
planificateur doit s’inspirer des pistes suivantes :
• Une trame urbaine compacte ;
• Un tracé hiérarchisé de la voirie structurante ;
• Une localisation appropriée des équipements
et espaces publics ;
• Un bâti conçu avec des formes nouvelles
d’habitat,
• Des espaces verts (parcs, promenades et
jardins) généreux et entretenus ;
Une composition urbaine préservant les
éléments du paysage et du patrimoine.
2/ RETROUVER LES VERTUS DE LA COMPOSITION
URBAINE
• Les réglements d’aménagement, à
travers une logique de «zonage», ont
engendré une
production de la ville fragmentée, faite de
lotissements juxtaposés sans cohérence entre les
entités. Les concepteurs doivent être encouragés
à retrouver les vertus de la composition urbaine
dans le but d’instaurer un aménagement
cohérent, de hiérarchiser les voies et espaces
publics, de favoriser l’émergence des polarités de
quartiers et de mettre à niveau les tissus urbains
dégradés ;
• Les centralités doivent être reliées et
hiérarchisées allant de l’hyper-centre aux
centralités de quartier
. Les mailles piétonnes et
pistes cyclables doivent être insérées dans les
tissus de manière sécurisée et lisible ;
• L’urbanisme durable ne s’entend pas
seulement par la préservation de l’environnement
écologique, mais également par la qualité du
concept urbain. Il est prouvé en effet qu’une
conception créative et intelligente d’un quartier a
un impact direct sur le comportement des
personnes qui y habitent ;
• La programmation des espaces verts et de
détente doit obéir à une logique de composition
urbaine et non pas être reléguée au rang
d’espaces résiduels.
4- PROMOUVOIR LA QUALITE CONCEPTUELLE DES PLANS D’URBANISME

65
Graduation
des hauteurs
dans un même
secteur et sur
un même ilôt.
L’échéancier
de l’augmentation
des hauteurs
peut être
réglementé
par le PA
E x e m p l e
d’intégration
des paramètres
écologiques dans
l’aménagement

66
Habitat individuel
Angers (49)
Quartier Verneau
Habitat intermè-
diaire collectif :
Concours pour la
construction de 37
logements intermé-
diaires BBC-Qualitel
Les Hauts du
Chazal Besançon.
Habitat intermé-
diaire: Il s’agit de
logements super-
posés (R+1 à R+3)
possédant chacun un
accès individuel et
un espace extérieur
(terrasse ou rez-de-
jardin).
5- ENCOURAGER L’HABITAT INTERMEDIAIRE
L’habitat intermédiaire est un concept architectural né
de la volonté de donner à l’habitat collectif la forme
et certains avantages de l’habitat individuel ou,
inversement, de penser le groupement des logements
individuels de façon à approcher les densités et
l’urbanité du logement collectif.
Se plaçant entre le collectif et individuel, l’habitat
intermédiaire l’est aussi entre des tissus urbains de
densités différentes. Il offre une forme et une
densité contrôlée pouvant servir de transition entre
deux types de tissus urbains.
Cette dimension urbaine de l’habitat intermédiaire
est intimement liée au développement des concepts
architecturaux innovants. On peut toutefois distinguer
deux familles d’habitat intermédiaire :
L’habitat individuel intermédiaire se définit
par sa densité qui doit être comprise entre 40 et
60 logements/ha. L’habitat collectif intermédiaire
se définit par trois indicateurs, une hauteur maximale
de R+ 3 à R+4, un accès individuel au logement et un
espace privatif extérieur égal au quart de la surface du
logement.
L’association de différents types de groupements
(individuel, jumelé, accolé, en bandes, collectif…)
permet de qualifier la structure urbaine, de mieux
différencier les espaces et d’assurer les transitions
entre les formes urbaines des tissus avoisinants.

67
Elément
incontournable
de l’architecture
Montréalaise,
«Habitat 67» se
pose comme une
alternative aux
tours d’habitation,
entre densité
urbaine et
sociabilité.
Ces solutions doivent être adaptées aux exigences
actuelles des habitants ainsi qu’aux spécificités des
contextes urbains. Elles ouvrent des pistes de
recherche différenciées qui, au lieu de se présenter
comme une solution unique et figée, se construit
dans la pluralité des types d’habitat, mixés au niveau
urbain de manière à qualifier les espaces et à assurer
les transitions.
Pour permettre une densité compatible avec la forme
souhaitée, ni le minimum parcellaire ni l’emprise au
sol ne devront être réglementés. Concernant
l’occupation du sol, la définition d’un COS n’est pas
incompatible avec la densité mais elle peut être
modulée grâce à la hauteur et aux règles
d’implantation.

68
L o g e m e n t s
Hollainhof à
Gand (Belgique)
N e u t e l i n g s ,
R i e d i j k ,
architectes, 1993-
1999.

69
6- ASSURER L’ACCESSIBILITE POUR TOUS
La ville doit garantir les moyens de la mobilité de
ses habitants dans des conditions de commodité,
de sécurité, de régularité et d’accessibilité pour tous.
La mobilité urbaine suppose la réalisation
d’infrastructures lourdes et d’un bon niveau de
service pour assurer :
• Un transport en commun efficace ;
• Une circulation aisée et ouverte aux
différents modes de déplacement y compris aux
piétons et aux personnes à mobilité réduite ;
• Une lisibilité de la ville à l’aide d’une
signalétique appropriée.
Tramway au
centre
ville Rabat
7- DEPASSER LES A PRIORIS DE LA DENSITÉ
Si par principe la densité fait consensus pour atténuer
les effets de l’étalement urbain, elle est rarement le
désir d’un « vivre ensemble» exprimé par les
habitants.
La densité est généralement associée à l’image des
logements sociaux des quartiers périphériques,
aux formes d’immeubles répétitifs, entachée d’une
connotation négative. En effet dans ces quartiers :
• Les habitants se plaignent de la perte d’identité
et de la rupture du lien social ;
• La densité est synonyme de ville
minérale qui manque d’espaces libres, de
constructions en hauteur
, de logements exigus
sans contact avec la nature, de manque d’espaces
verts et de jeux pour enfants ;
• La densité est source de pollution, de bruit du
voisinage et de perte d’intimité.
Ce sont là des handicaps bien réels qu’il faut corriger.
A cet effet il faut explorer des modes alternatifs
d’habitat pour que la population ne soit plus tenue
d’accepter la densité par défaut, mais par ce qu’elle
procure comme avantages de proximité des
équipements et des offres d’emploi, de mixité
fonctionnelle et sociale, d’intensité de la vie urbaine.

70
8- RENFORCER LES POLARITES URBAINES
1/ Polarité urbaine
La notion de polarité est plus large que la centralité
qu’elle inclut. Elle traite aussi bien les sites du centre
que ceux des zones périphériques. Il est ainsi préconisé
de:
- Encourager la création de polarités à fonctions
mixtes ou spécialisées, comme mode de
valorisation, de structuration et d’organisation des
territoires. Il s’agit d’espaces ayant une capacité
attractive à plusieurs échelles (métropolitaine,
agglomération, ville, quartier) :
• Le Schéma Directeur d’Aménagent Urbain
(SDAU) aura à définir pour chaque entité
territoriale une des vocations majeures qui
s’appuiera sur les potentialités et les
perspectives de développement du territoire
concerné ;
• Ces vocations seront déclinées en pôles
urbains et territoires fonctionnels dont la
hiérarchisation et le rôle seront définis par le
SDAU ;
• Chaque pôle sera accompagné d’une
fiche descriptive définissant les règles d’usage
et de fonctionnement et les moyens de mise en
œuvre ;
• Le Plan d’Aménagement traduira les
polarités urbaines à travers l’injection d’un
programme spatial diversifié (services, commerces,
loisirs, équipements, habitat…) et de qualité
(espaces publics, paysage architectural, tracé
urbain…) et assurant les accessibilités.
- Assurer un traitement particulier pour les pôles
urbains, prévoir des zones de réserve pour créer des
polarités au
niveau des documents d’urbanisme pouvant ainsi faire
l’objet d’appel à manifestation d’intérêt. Un schéma
d’intentions d’aménagement devra être réalisé au
préalable et constituera une pièce maîtresse du
dossier d’appel à manifestation d’intérêt ;
- Délimiter un périmètre de polarité et de sa
zone d’influence (à titre indicatif : entre 500 et
1000m). Ce périmètre sera grevé d’un zonage
particulier par le SDAU. Le PA déterminera les règles
et les prescriptions de constructibilité en fonction de
la taille, du rôle et de la situation du pôle. Seront
fixées par ces règles et prescriptions : les densités
minimales, les fonctions préconisées (mixités) et
celles proscrites, les formes et les typologies urbaines,
les prescriptions architecturales et le stationnement ;
- Octroyer des incitations urbanistiques, au niveau du
règlement d’aménagement, autour des équipements
pouvant générer des polarités (gares, centres
commerciaux, etc) ;
- Favoriser les petites opérations qui permettent de
créer des polarités et des ambiances de quartiers.
2/ Intensité urbaine
-Intégrer l’intensité urbaine comme dimension
sensible pour appréhender les seuils de densités
élevés ;
- Instaurer l’usage intense, fluide, humanisé et
agréable
des espaces urbains :
• Inciter au niveau des études de
planification urbaine, sur le fait que la durabilité
ne s’entend pas seulement au registre écologique,
mais s’étend aussi à la composition urbaine ;

71
Rue piètone au
coeur de ville
de
Casablanca
• Une conception de qualité a un impact direct
sur le comportement des habitants ;
• Imposer un ratio d’espaces publics et
paysagers aménagés pour compenser les densités
élevées ;
• Favoriser l’implantation des mixités fonctionnelles ;
• Adopter des formes denses qui
permettent d’encourager la présence d’un grand
nombre de fonctions urbaines diversifiées, à
faible distance les unes des autres et qui
favorisent une grande fréquentation.
- Favoriser l’intensité
urbaine :
• Inscrire des espaces de réserve dans les
projets et les opérations d’habitat comme lieux
potentiels de densification ;
• Mettre en valeur les éléments du
contexte (patrimoine, paysage, culture locale, etc) ;
• Encourager les pratiques sociales de
l’espace : commerces, mobilier urbain ;
• Humaniser les espaces urbains :
accessibilités, piétonisation, circuits ombragés.

La composition urbaine commence au niveau de l’élaboration du plan
d’aménagement. Projet de la nouvelle ville de Zenata
VII - PRÉCONISATIONS

Partant des constats relevés dans la réalité des
pratiques urbanistiques, des objectifs et orientations
de l’étude des densités et formes urbaines, nous
proposons dans ce chapitre des préconisations
opérationnelles qui s’inscrivent dans la logique des
cadres de conception, de planification et de production
de territoires durables.
Ces préconisations sont présentées sous forme de 10
fiches recouvrant les principaux thèmes qui
préoccupent aussi bien les concepteurs que les
décideurs du fait urbain. Certaines préconisations
appellent à apporter des correctifs dans le système
de planification urbaine, d’autres ambitionnent
d’implémenter des alternatives innovantes dans les
processus de production de l’espace urbain,
d’autres enfin proposent de réformer la base foncière
de l’aménagement urbain :
FICHE THEMATIQUE 1 - Densités et formes urbaines au niveau du SDAU
FICHE THEMATIQUE 2 - Densités et formes urbaines au niveau du PA
FICHE THEMATIQUE 3 - Agir sur les indicateurs réglementaires
FICHE THEMATIQUE 4 - Adopter l’îlot comme unité foncière de
base FICHE THEMATIQUE 5 - Promouvoir la mixité urbaine
FICHE THEMATIQUE 6 - Intégrer la mobilité urbaine en amont de la
planification
FICHE THEMATIQUE 7 - Repenser le rôle des équipements publics
FICHE THEMATIQUE 8 - Créer un réseau d’espaces publics et verts
FICHE THEMATIQUE 9 - Introduire de nouvelles typologies
d’habitat FICHE THEMATIQUE 10 - Repenser le concept d’habitat
social

75
FICHE THEMATIQUE N°1
CONSTAT
Les données démographiques constituent le principal
critère à la base de l’évaluation des besoins en
matière de projections spatiales. En effet les
prévisions d’ouverture de nouveaux territoires à
l’urbanisation s’appuient essentiellement sur les
projections de population qui, parfois sont
surestimées au niveau des documents d’urbanisme.
Lorsque ces données sont déclinées en logements,
équipements, activités, selon les grilles normatives,
les besoins en terrains urbains s’en trouvent
surévalués.
OBJECTIFS
• Établir une programmation réaliste basée
sur des critères démographiques, socio-
économiques et physiques rationnels ;
• Préserver les équilibres entre environnement
naturel et urbanisation ;
• Assouplir la planification afin
d’urbaniser
progressivement ;
• Répondre aux besoins socio-économiques et
aux exigences de l’environnement naturel ;
• Anticiper les dysfonctionnements en vue
de
planifier un urbanisme durable.
DENSITES ET FORMES URBAINES AU NIVEAU DU SDAU
PROPOSITIONS
Au moment de l’élaboration du SDAU, il y a
lieu:
• D’identifier en priorité les
spécificités physiques environnementales du
territoire ;
• D’évaluer les disponibilités foncières des sites
composants ce territoire ;
• D’assurer une programmation réaliste des besoins
en terrains urbains ;
• De déterminer la capacité d’accueil du
territoire en fonction de sa capacité réelle à
accueillir les activités et l’habitat et d’établir des
projections et simulations en conséquence ;
• L’excédent des besoins est à
«transférer» éventuellement sur d’autres sites
dans une vision régionale du développement
urbain.

76
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPÉRATIONNELLES
Au moment de l’analyse diagnostic du SDAU
En fonction de leurs caractéristiques géographiques
naturelles topographiques et des usages préexistants ;
En prenant acte des grandes infrastructures hors site
et de desserte projetées ;
En tenant compte des équilibres avec les entités
territoriales limitrophes ;
En évaluant les impacts sur l’environnement des
activités industrielles et de services à prévoir.
- Définir par unité territoriale homogène la capacité
d’accueil optimale en termes de densité de population
en fixant :
• L’hypothèse maximale au-delà de
laquelle
les impacts de cette densité peuvent être
préjudiciables au territoire et à la population ;
• L’hypothèse minimale en deçà de laquelle
l’usage du sol et des infrastructures ne pourra
pas être rentabilisé ;
• Le potentiel constructible des terrains
vides à urbaniser ;
• Les cas où la densification est possible, par la
sur-
élévation du bâti existant, par la mobilisation des
friches urbaines et/ou industrielles disponibles,
par l’extension des équipements existants.
-Planifier dans le temps la capacité d’accueil
en échelonnant l’ouverture à l’urbanisation des
territoires en fonction des priorités;
-Prévoir la possibilité d’augmenter la capacité
d’accueil sous conditions d’options nouvelles
d’aménagement du territoire, d’implantation
d’équipements structurants
à rayonnement national ou régional, d’évolutions
technologiques et de projets urbains innovants.
Au moment de l’établissement du SDAU
-Gérer les densités à l’échelle globale des
secteurs en fonction de paramètres qualitatifs
(desserte par les transports publics, concentration
des équipements, services et activités
commerciales, sensibilité environnementale) ;
-Limiter le traitement des formes urbaines aux
grandes typologies des zonages proposées et aux
principes des tracés urbains aux 3 niveaux :
métropolitain, d’agglomération et de ville ;
-Fixer les densités minimales des secteurs,
notamment dans les zones centrales, à proximité
des zones d’activité, aux alentours des grands
espaces ouverts (parcs, grandes places…) et à
proximité des zones de gares, des stations de
transport en commun et le long des grands axes.
Ces densités ne pourront pas être revues à la
baisse dans les plans d’aménagement à suivre ;
-Délimiter au niveau de la carte des secteurs,
les périmètres où un changement de zonage
pour optimisation de l’utilisation du sol et/ou pour
servir la qualité du projet, peut être permis sous
conditions et que le PA à suivre devra décliner en
prescriptions réglementaires ;
-Pour faciliter la compréhension, prévoir des
fiches indicatives illustrées qui détaillent les seuils de
densité préconisés ( à faire figurer en légende de la
carte) ;
-Faire des simulations 3D et décliner des
densités préconisées selon les deux niveaux de
référence : au niveau des orientations du SDAU et
au niveau de la carte des secteurs ;
-Indiquer les secteurs où « l’autorisation de
lotissement » devra être subordonnée à « l’autorisation
d’urbanisme».

77
Le SDAU
est l ’ i n s t r u
m e n t approprié
pour
quantifier
les
besoins urbains.
Exemple du SDAU
de Casablanca

79
DENSITES ET FORMES URBAINES AU NIVEAU DU PA
CONSTAT
La conception des documents d’urbanisme suit le
schéma type suivant :
• Définition des affectations des sols dans une
logique de « prescription » et de « normalisation
»,
• Conception basée sur le « plan » en deux
dimensions où il est difficile de visualiser la
forme finale de l’espace projeté.
Au niveau des documents d’urbanisme, l’approche
des densités et forme urbaines est régie par les
seuls
indicateurs de constructibilité (COS, CUS, prospect,
hauteur); la densité est systématiquement rattachée à
la typologie d’habitat évaluée selon trois niveaux -
faible, moyenne et forte – ce qui renvoie
respectivement aux trois types d’habitat - la villa,
l’habitat marocain moderne et l’immeuble collectif.
Elle se traduit par la densification des tissus existants
selon une vision réductrice et limitée. En effet
plusieurs quartiers de centre ville ont connu une
densification par simple augmentation des hauteurs
des constructions, passant de la villa à l’immeuble
R+5 à la suite de la modification du plan
d’aménagement, sans que cela ne soit accompagné
de mesures correctives permettant une transformation
équilibrée réussie de ces quartiers.
Les tissus urbains anciens ou encore les friches
industrielles constituent désormais à la fois des
opportunités foncières et des espaces problématiques
dans la ville. Pour mobiliser ces opportunités
foncières urbaines, les modes de production des
documents
d’urbanisme suivent un processus identique, que les
territoires à couvrir soient déjà construits ou encore
vierges, ou qu’il s’agisse de friches industrielles ou
de tissus anciens.
OBJECTIFS
Dans les cas où les documents d’urbanisme prévoient
des préconisations de densification ou de transformation
urbaines, il est nécessaire d’évaluer les impacts
dans le but de prendre les mesures
d’accompagnement appropriées :
• Adapter et renforcer les infrastructures de voirie
et réseaux divers ;
• Revoir les emprises des voies et
implanter des parkings en nombre suffisant
pour éviter la congestion ;
• Travailler les gabarits pour assurer l’ensoleillement
et l’aération optimale ;
• Implanter les équipements
complémentaires nécessaires ;
• Revoir l’organisation de l’espace public et
vert.
PROPOSITIONS
• Réviser les processus de conception des
documents d’urbanisme,
• Faire du référentiel des densités et forme
urbaines un outil opératoire d’aide à la
conception des documents d’urbanisme,

80
Préconisations
• Simuler en 3D les volumétries et les ambiances
pouvant résulter des projections spatiales.
PRECONISATIONS OPERATIONNELLES
Au moment de la conception du plan d’aména-
gement
En tant que document d’urbanisme règlementaire
qui fixe les conditions d’utilisation des sols, le Plan
d’Aménagement donne la possibilité d’agir sur la
forme et la densité urbaines à travers ses
dispositions graphiques ou écrites, notamment :
• A travers les orientations
d’aménagement qui définissent les intentions du
concepteur et ouvrent des marges de manœuvre
pour les projets d’intérêt général et les projets
urbains de qualité ;
• A travers le zonage avec indications
des destinations par secteur à urbaniser ;
• A travers les règles relatives à la
constructibilité des parcelles et notamment les
minima parcellaires des lots de terrain, les
coefficients d’occupation du sol (COS) et
d’emprise au sol (CES) et la hauteur maximale, les
prospects gabarits et vues directes.
Des dispositions incitatives peuvent être intégrées
au niveau du règlement d’aménagement
en s’appuyant sur le principe de la modification des
règles d’urbanisme tel que stipulé par l’article 19 de la
loi 12-
90 relative à l’urbanisme. Pour cela il y a lieu
d’indiquer les dispositions qui peuvent, à
l’occasion d’une demande de création d’un
lotissement ou d’un groupe d’habitations, faire l’objet
de modifications particulières sous certaines
conditions. Ces modifications peuvent porter :
• Sur les règles d’utilisation des sols et les
règles applicables à la construction,
notamment les hauteurs minima ou maxima
du bâtiment et de chacune des parties du
projet,
• Sur les conditions d’implantation et
d’orientation des immeubles, les parkings
couverts ou non, les distances des bâtiments
entre eux, le rapport entre l
a surface constructible
et l
a surface totale du terrain, les servitudes
architecturales et le mode de clôture.
Au niveau de l’établissement du plan
d’aménage- ment
• Réserver dans la légende du plan une
rubrique intitulée « densités et formes urbaines »
où seront indiquées les prescriptions régissant
des aspects des formes et densités proposées ;
• Dresser une simulation en 3D du plan,
secteur par secteur, pour mettre en évidence
les effets des densités proposées et rendre
compte des changements de densité, le cas
échéant ;
• Délimiter les périmètres où la base de
division parcellaire sera l’ilôt et fixer la taille des
ilôts et les emprises des masses bâties, secteur par
secteur,
• Elaborer le plan d’épannelage en 3D pour
montrer
les formes simplifiées des masses bâties ;
• Pour plus de diversité des formes urbaines,
adopter des hauteurs variées selon la localisation
de l’ilôt : ilôts d’angle, ilôt donnant sur place
publique, front bâti sur espace paysager et
bâtiments d’intérêt patrimonial ;
• Délimiter les périmètres où une
incitation à l’amélioration de densité peut être
accordée (voir préconisations relatives aux
incitations) ;

81
• Appliquer un traitement spécifique pour les
zones centrales: favoriser la construction en
hauteur, la volumétrie et le skyline dynamique et
favoriser la diversité des formes urbaines ;
• Regrouper les équipements d’animation pour
confirmer la polarité urbaine des zones centrales.
Modèle de légende pour les formes urbaines
Au niveau de la rédaction du règlement
d’amé- nagement
- Influer sur les densités et les formes urbaines
projetées
en faisant varier les paramètres des règles
d’urbanisme ;
- Agir sur les règles d’alignement et de continuité
du bâti :
• Sur l’article relatif à l’implantation
des constructions par rapport aux voies (ex
: à l’alignement des voies ou en recul par
rapport
à celles - ci de 4, 5m voire
plus) ;
des constructions par rapport aux
limites séparatives (ex : fixation de la largeur
de bande continue – 15m, 20 m ou autre -),
des constructions les unes par rapport aux
autres sur une même propriété (ex :
détermination des superficies des cours et des
longueurs des vues directes).
- Agir sur les règles de densité :
• Sur l’article relatif à la constructibilité des
parcelles: fixation du COS et du CES (% d’emprise
au sol des constructions) ;
• Sur l’article relatif à la hauteur
maximale des constructions.
- Agir sur les règles d’aspect architectural :
• Sur l’article relatif à l’aspect extérieur
des constructions: façades, couleurs, saillies,
toitures, etc ;
• Sur l’article relatif aux aménagements des
abords, espaces libres et plantations.

83
AGIR SUR LES INDICATEURS REGLEMENTAIRES
Les indicateurs qui déterminent la densité de manière
quantitative (COS, CUS, prospect et hauteur) sont
appliqués sans tenir compte de la trame urbaine
d’accueil, du bâti existant et des données physiques du
site.
Dans les documents d’urbanisme, la règlementation
passe directement du zonage à la parcelle sans
échelle de transition.
L’absence d’échelle intermédiaire entraine la perte
d’articulation avec l
e P
A, ce qui ne garantit pas l
a
réalisation du cadre urbain préalablement conçu et
planifié.
La stricte application de la réglementation à la seule
échelle de la parcelle fige la forme urbaine du bâti,
la rendant uniforme, massifiée et sans caractère.
OBJECTIFS
• Rationnaliser la densification / favoriser la
compacité sans massification,
• Favoriser la diversité des formes architecturales,
• Favoriser la prise en compte des éléments du
paysage,
• Rehausser la qualité architecturale et la
morphologie urbaine,
• Asseoir les conditions de l’instauration de la
mixité des fonctions urbaines,
• Baser les indicateurs de densité sur le bâti en
rapport avec le tissu urbain d’accueil.
PROPOSITIONS
•Appliquer les indicateurs réglementaires en
tenant compte des données du site, assurer une
gradation des hauteurs qui tienne compte de la
topographie,
•Appliquer les seuils de densité en fonction
des proximités des centralités, de la présence ou non
des moyens de transport collectifs, de la présence ou
non de l’emploi…,
• Prévoir des normes différentes selon les types et
statut d’équipements public ou privé d’intérêt général,
•Introduire l’échelle intermédiaire de l’îlot et
appliquer les indicateurs quantitatifs de la densité
(COS, CUS, hauteur
, prospect) à l’échelle de l’ilot,
•Mettre en place les principes d’aménagement
de l’îlot, qui vont compléter, préciser voire déroger
aux dispositions réglementaires de la parcelle,
•Diversifier les fonctions urbaines au sein du même
îlot et prévoir différents types de connexions entre
îlots (fonctionnelles, visuelles, paysagères…).

• Pour favoriser la préservation de
l’environnement naturel, sous condition de
création et d’aménagement de jardins
publics et d’espaces verts et naturels supérieurs
à la norme ;
• Pour inciter à la diversification des typologies
d’habitat ;
• Pour encourager la mixité sociale
dans les opérations d’habitat en fonction de la
taille de l’opération et des délais de sa
réalisation.
- Une incitation de surélévation pouvant atteindre 2
étages supplémentaires au niveau des constructions
situées le long des grands axes de circulation ou
autour des gares routières et ferroviaires et des
places publiques :
84
Préconisations
Dans le but d’atteindre les seuils de densité,
d’optimiser le foncier bâti dans les zones centrales,
d’encourager la performance énergétique et la
préservation de l’environnement naturel, il y a
lieu de prévoir des incitations spécifiques par le biais
de bonus de densité ou par l’assouplissement des
règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise
au sol des constructions.
Ces incitations sont plafonnées et non
cumulatives :
- Un bonus de densité peut être accordé
:
• Pour les projets de lotissements de plus de
5 ha proposant des îlots au lieu des parcelles
pour favoriser l’aménagement intégré et la
mixité programmatique à l’échelle de l’îlot ;
• Pour favoriser l’optimisation du foncier bâti dans
les zones centrales ;
• Pour encourager les promoteurs à
s’engager à une plus grande performance
énergétique et à l’introduction
d’équipements de production d‘énergie
renouvelable.
-Une incitation de surélévation d’un
étage supplémentaire :
• Pour la rénovation de l’ancien, sous condition de
garantie de stabilité.
-Une souplesse pour dépassement de gabarit
enveloppe, dans le respect des dispositions relatives
à l’aspect extérieur des constructions :
• Pour renforcer l’efficacité énergétique
des constructions (installation de double-
peaux, toitures végétalisées, etc) ;
• Pour production d’énergie
renouvelable (installation de panneaux solaires,
éoliennes, etc).

85
Le COS peut être
remplacé par la
volumétrie
Source : www.
europanfrance.org

87
1. D’instaurer une troisième échelle intermédiaire
entre le zonage et la parcelle,
2. D’encadrer le passage à la parcelle dans ses
rapports à l’ensemble de l’assiette aménagée,
3. De favoriser la créativité urbaine et
architecturale,
4. De créer une cohésion urbaine et de générer la
lisi- bilité de l’espace urbain,
5. D’éviter l’uniformisation du tissu urbain généré
par l’îlot fermé et la hauteur uniforme.
INCITER AU RECOURS À LA COMPOSITION PAR
ILOT
Définir des périmètres où la divisibilité du foncier doit
s’arrêter à l’ilot, notamment pour les zones urbaines
de projets, et accompagner la division en ilots par des
fiches illustrées qui précisent :
• Les prescriptions architecturales, les
règles de constructibilité (hauteur de chaque
bâtiment selon son implantation dans l’îlot,
COS et CUS des bâtiments, rapports avec les
constructions voisines de l’ilot et traitement des
vis-à-vis à l’intérieur de l’ilot) ;
• La maquette virtuelle en image 3D de l’îlot ;
• Les possibilités d’incitation et
d’ajustement des règles de constructibilité au
service de la qualité de l’aménagement.
ADOPTER LES PRINCIPES DE L’ILOT OUVERT
Le thème de l’ouverture de l’ilot répond à la
nécessité de la traversée des vues et de la lumière
entre l’intérieur de l’îlot et la rue, de la lisibilité et la
luminosité de la rue, et de l’indépendance volumétrique
et l’alignement partiel
Il se caractérise
par :
ADOPTER L’ILÔT COMME UNITÉ FONCIÈRE DE BASE
L’ILOT COMME OUTIL DE COMPOSITION URBAINE des constructions sur la r
u
e
.
Il permet
• Un rassemblement de bâtiments
autonomes et non identiques, autour d’une rue
traditionnelle ;
• Des hauteurs de bâtiments limitées, mais
non généralisées ;
• Des façades alignées, mais sans continuité
d’une construction à une autre ;
• Une mitoyenneté évitée afin de créer des
bâti- ments aux expositions multiples et de
privilégier la création d’échappées visuelles au
sein même de l’îlot.
Sa mise en œuvre se fait à travers une grille simple
de voies, pas nécessairement hiérarchisées puisque le
but est de confronter diverses architectures ; c’est dans
cette grille que sont découpés les ilots ouverts.
Les 3 Exemples ci-après traduisent les potentiels
morphologiques et typologiques de la division
parcellaire par îlots
L’ilôt ouvert de Christian de Portzamparc :
Selon Portzamparc, la typologie des ilôts a évolué
de l’ilot fermé, à l’open planning (absence d’ilôt
de l’urbanisme moderne) et enfin à l’ilot ouvert.
L’ilot ouvert est un « entre deux » de l’ilot fermé et
l’open planning.

88
Préconisations
LA « VILLE VARIÉE » DE HERZOG ET DE
MEURON
Herzog et De Meuron signent le retour aux formes
simples des tours et des barres, aux gabarits
identiques mais de « typologies hétérogènes » ; Le
principe est densité et diversité. C’est la
conciliation des villes historiques et des villes
modernes.
Dans l’un de leurs projets, on trouve des maisons
de ville R+2, des R+5 et 6 qui constituent la
majorité de l’opération, des R+8 et 9, ainsi qu’une
dizaine de R+15 et 16 accueillant des logements, mais
avec une diversité dite tempérée ; les principes de la
ville variée selon Herzog et De Meuron sont :
• Ilôt ouvert fait de typologies hétérogènes,
mais répétitives d’un ilôt à l’autre ;
• Les nouveaux bâtiments ont des caractères
divers ;
• Les bâtiments plus hauts bénéficient des
vues panoramiques tout en libérant des espaces
ouverts au sol.
LE MACROLOT - MAHAJ RYAD –
RABAT
Mahaj Ryad, relevant du Centre de Ryad à Rabat
présente un cas intéressant de composition urbaine par
ilotage :
• Le quartier de Hay Ryad a été défini par le SDAU
de
Rabat comme zone d’extension ;
• Sans plan d’aménagement, l’extension
a été réalisée comme un projet urbain ;
• Le centre a été le dernier secteur à être
réalisé après les secteurs d’habitat ;
• Le Centre a été composé comme un
macrolot où les volumes et les affectations ont
été prédéfinis par le maître d’ouvrage dans un
cahier des charges.
Le projet final a été réalisé avec des ajustements, mais
en
respectant plus au moins l’esprit de composition de
base :
• Le centre est articulé autour d’un axe
commercial avec une circulation linéaire. Il
s’ouvre sur la perspective de la mosquée ;
• Une répartition zonale des fonctions
(Habitat, centre d’affaires, équipements publics…) ;
• La promenade piétonne au centre, la
circulation automobile rejetée vers l’extérieur ;
• La présence de places publiques ;
• Un gabarit prédéfini sauf pour la tour Maroc
Télécom
de 20 étages réalisée suite à une dérogation.

89
EVOLUTION DE LA PARCELLE À L’ÎLOT
OUVERT
La ville variée de l’îlot
ouvert.
La ville en croûte générée par l’îlot
fermé
La ville ouverte de l’immeuble
orienté
La ville uniforme générée par l‘îlot
traversant
Source: Herzog & de Meuron «Quel type de villes voulons-nous construire? Schémas conçus à l’occasion du projet de plan d’ensemble pour Lyon Confluence 2, 2009
(étude).

90
Préconisations
L’îlot fermé se caractérise par des
i
mme
uble
s construits c
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m
p
lé
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e
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lignement des rues sans a
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. Il est défini par un
e bordure
construite a
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c un intérieur vide éloigné d
e
la rue.
L’îlot ouvert est d’abord caractérisé
p
a
r l’autonomie des b
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implantés e
n bordure des voies publiques et
des ouvertures sont m
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ux.
Les hauteurs des immeubles sont variables
e
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a morphologie d
e
l’îlot et libérer les c
h
a
m
p
s visuels.
Des jardins privatifs occupent
l’intérieur de l’îlot jusqu’au bord de
voies. Ces jardins constituent u
n c
œ
u
r
d’îlot a
n
i
m
é e
n continuité avec l’espace
public à l’extérieur.
Les entrées de l’îlot sont ensoleillées,
bien éclairées e
t a
ér
é
e
s
. Finies les cours
intérieures sombres et les rues-corridors
de l’îlot fermé.
Ch
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qu
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m
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e
u
b
l
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s
t d
o
t
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e trois
orientations e
t d
e nombreuses vu
e
s
. E
t
l’indépendance des bâtiments permet
d’accueillir des volumes et des matériaux
différents.
PRINCIPES DE L’ÎLOT
OUVERT
Source : Christian de Portzamparc, les principes de l’îlot ouvert, extrait de Paris-Rive Gauche, Christian de Portzamparc. L’îlot ouvert, AAM, Ante Prima, Paris, 2010,
P
.74.

99
11
L’îlot ouvert de
Portzamparc
Îlot dans le projet
confluence de
Lyon
Macro lot de
Mahaj Riad -
Rabat
Jardins et circu-
lation
Un des points clés
de l’ilot ouvert,
la circulation
et les jardins
dans chacun
des îlots :
Ces
jardins sont des
lieux de détente
et de passage
traversant, des
ouvertures
visuelles au
travers des îlots.
L’autonomie et
la singularité
du bâtiment :
chaque bâtiment
est autonome:
il a ses quatre
faces libres, aucun
bâtiment n’est
mitoyen ; chaque
bâtiment a une
hauteur différente;
et une multitude
de matériaux est
utilisé dans la
construction des
bâtiments: métal,
béton brut, verre,
etc.

93
PROMOUVOIR LA MIXITE URBAINE
Hormis les médinas et les centres-villes, l’urbanisme
qui a prévalu au Maroc ces dernières décennies
a favorisé une répartition par zones spécialisées
et monofonctionnelles de la ville, générant une
fragmentation spatiale ainsi qu’un étalement
incontrôlé de l’espace urbain.
Le zonage fonctionnel, principe ordonnateur de la
ville du XXième siècle, a fait de la séparation des
fonctions son credo ; il a été motivé par le souci
d’éloigner les zones d’activités, sources de nuisances,
des zones d’habitat. Cela a consacré le découpage
des territoires selon la fonction qui leur est
assujettie, certaines parties de la ville exclusivement
destinées à l’activité économique et d’autres
exclusivement dédiées à la fonction résidentielle,
ce qui a entraîné la fragmentation des villes.
Les phénomènes d’enclavement des quartiers
d’habitat, de congestion de la circulation et de déficit
en moyens de mobilité ont entraîné la remise en cause
progressive du zonage dans le but d’en minimiser les
impacts sur le vécu quotidien des citadins.
Or, les réalités urbaines ont évolué et de nouveaux
défis sont apparus : la compétitivité territoriale, le
renouvellement et la requalification des quartiers
anciens, les nouvelles exigences de la qualité du
cadre urbain et la satisfaction des besoins issus
d’une urbanisation croissante.
A contrario, la mixité urbaine implique d’instaurer
la cohabitation des diverses fonctions d’activités et
services compatibles avec la fonction résidentielle et
de promouvoir une pluralité d’offres en logements
compatibles avec les différentes catégories sociales en
qui existent.
En outre, une plus grande compacité urbaine permet
d’offrir un espace public vivant porteur de liens
sociaux et d’échanges. La densité permet d’économiser
l’espace et d’optimiser les réseaux d’infrastructure.
Pour cela il y a lieu de planifier des tracés urbains
intelligents et de libérer la créativité et l’innovation
architecturales.
La mixité fonctionnelle quant à elle consacre l’option
de la cohabitation des deux grandes fonctions de la
ville, l’habitat et l’emploi.
Les tissus urbains denses qui contiennent une
mixité des fonctions sont plus animés et perçus plus
acceptables et plus attractifs. Ils rayonnent à l’échelle
de l’agglomération et même au-delà (cas des
quartiers Mâarif, Roches noires, Belvédère à
Casablanca).
Aujourd’hui, la tendance porte de plus en plus sur
la mixité des fonctions urbaines dans la perspective
de réduire la distance entre le logement et le lieu de
travail, dans la recherche d’une ville aux courtes
distances et à la trame urbaine resserrée.
Le cadre urbain résultant de l’imbrication à l’échelle
du quartier voire de l’ilôt entre bureaux, logements
et commerces facilite en effet les déplacement
domicile
/travail (cas du quartier d’affaires de Sidi Mâarouf à
Casablanca).
Mais malgré cette tendance, nous constatons que
les promoteurs continuent de proposer une offre
segmentée en fonction de cibles spécifiques,
confirmant encore plus la concentration des mêmes
fonctions dans des zones dédiées (plateaux tertiaires,
opérations de

94
Préconisations
centres commerciaux, plateformes industrielles
intégrées, plateformes logistiques, etc).
Les
stratégies métropolitaines semblent privilégier ces
regroupements d’activités dans des pôles spécialisés,
clusters compétitifs liés à l’économie de la
connaissance, des technologies et services, par
exemple : Casa City Finance pour la finance, Casa
Near Shore pour les services, zones logistiques
spécialisées et Aéro-pôle de Nouaceur pour l’industrie
aéronautique, etc.
La question est de savoir comment cerner les enjeux
qui se dessinent dans ce paysage aux tendances
contradictoires ?
La mixité fonctionnelle serait l’art de l’accommodement
de plusieurs logiques d’action, à la fois économiques
et spatiales, elle devrait être érigée en principe
directeur de la planification urbaine. Pour cela il y a
lieu de mettre en place des incitations à la mixité
des fonctions et formes urbaines et à la diversité
architecturale.
Qu’en est-il donc des échelles d’implémentation de
la
mixité et du rôle des outils d’aménagement ?
Autant de chantiers à poursuivre pour la réflexion, la
recherche et l’expérimentation de solutions à même
d’améliorer les performances de la ville marocaine
contemporaine.
Au-delà de la morphologie résultant de la typologie
du bâti, du tracé urbain et des fonctionnalités, la
mixité urbaine est intimement liée à la présence
d’équipements publics et de moyens de mobilité
qui favorisent l’animation du cadre de vie des
habitants. La présence des équipements répond aux
besoins essentiels des usagers. Certains grands
équipements tels que musée, bibliothèque, centre de
sports ou centre commercial,
assurent un large rayonnement au
quartier.
La présence des espaces publics : des jardins, des
parcs, et des lieux de rencontres et de promenades
créent des centralités urbaines qui attirent la population
et favorisent l’intensité urbaine.
L’accessibilité constitue à son tour un élément qui
favorise la mixité urbaine; le trajet et les stations des
bus de transport collectif inscrivent le tissu urbain
dans le territoire plus large de l’agglomération.
LA MIXITÉ DES FONCTIONS COMME
PRINCIPE DE LA PLANIFICATION URBAINE
Au niveau du
SDAU :
• Prévoir une mixité fonctionnelle à hauteur de
20 % de la fonction dominante de la zone et
éviter de fixer une destination exclusive ;
• Au cas où un zonage monofonctionnel
est requis pour des indications de risques
de pollution, de risques naturels ou autres,
gérer les limites interstitielles de
transition par l’implantation d’espaces verts
et d’équipements d’accompagnement.
Au niveau du
PA :
• Répartir les différentes fonctions urbaines en
fonction des besoins des tissus et selon une
conception d’aménagement équilibrée ;
• À l’occasion des opérations de densification
ou de rénovation, introduire des mesures
incitatives pour encourager la mixité des fonctions
urbaines.

95
A x o n o m é t r i e
programmatique
Mixité urbaine
des formes et des
fonctions (par
immeuble et par ilot)
Source
:
h ydr ocarbur es7.
rssing
Place As-Seffarine:
La médina de Fès
incarne la mixité
urbaine : commerces,
animation urbaine,
loisirs, espaces
publics ouverts et
logements.
Dans le but d’inciter à la mixité sociale il y a lieu
de :
• Prévoir un ratio variant entre un minimum
et un maximum en unités de logements sociaux
dans les groupes d’habitations de plus de 200
logements, et un ratio de superficie dans les
lotissements de plus de 5 ha
• Dans une même opération, proposer une
offre diversifiée de logements pour les
différentes catégories socio-professionnelles.
• Eviter les zones monofonctionnelles de
grande taille pour limiter l’impact des
enclaves et coupures au sein des tissus
aménagés : fixer des superficies raisonnables
pour ces zones, prévoir des liaisons fluides avec
le reste du tissu, assurer une transition urbaine
de qualité par l’implantation de zones vertes et
d’équipements et implanter d’autres fonctions
complémentaires à la fonction dominante.
LA MIXITÉ DES FONCTIONS COMME
RÉGULATEUR DE LA DENSITÉ URBAINE
• Introduire la mixité fonctionnelle comme
principe de composition, laquelle doit être
déclinée en fonction du statut des secteurs :
zone centrale, quartier urbain, quartier
périurbain ;
• Renforcer les mixités urbaines selon la
hiérarchie des secteurs : plus on s’approche
des pôles de centralité urbaine plus la mixité doit
être intensifiée et diversifiée ;
• Prévoir la mixité fonctionnelle horizontale
dans l’îlot zone où la mixité fonctionnelle
verticale dans un même immeuble en fonction de
la compatibilité des fonctions à « mixer » et
en fonction des exigences de leur implantation ;
• Relier la mixité fonctionnelle à l’intensité
urbaine en vue d’instaurer plus d’urbanité et
d’animation permanente dans le temps et
concentrée dans l’espace (centralités, polarités) ;
• Inciter à la mixité fonctionnelle au sein d’une
même opération d’habitat en intégrant des
activités de service et d’artisanat non polluantes ;
• Proposer des usages polyvalents dans les
rez-de- chaussée-ouverture de commerces, de
crèches ou de petits équipements de proximité -.

97
INTEGRER LA MOBILITE URBAINE EN AMONT DE LA PLANIFICATION
Les transports en commun arrivent toujours plus
tard, alors qu’ils devraient au moins accompagner
l’urbanisation, sinon l’anticiper.
Les moyens les plus utilisés sont ceux de la mobilité
individuelle ou les grands taxis.
Les infrastructures de voirie, ainsi que la signalétique
et le repérage font défaut.
L’approche par zonage mono fonctionnel des territoires
(résidentiels, administratifs, d’équipements, etc.)
crée, par le manque d’animation continue, les
conditions d’insécurité surtout quand ils sont éloignés
des axes de circulation et des lignes de transport en
commun.
OBJECTIFS
• Anticiper la mise en place des moyens de la
mobi- lité, en transport collectif comme en
infrastructure de circulation ;
• Plus les territoires seront accessibles par les
moyens de transport, plus ils capteront des
emplois et des habitants, donc de la densité voire
de la mixité.
PROPOSITIONS
• Renforcer la densité autour des lignes et
stations de bus et favoriser l’implantation des
services de proximité ;
• Diversifier les modes de transport, surtout les
moyens de transport doux ;
• Assurer une signalétique urbaine
appropriée ;
• Intégrer le transport et la mobilité comme outils
de
densification ;
• Favoriser un usage fluide et lisible de la ville
;
• Accroître le nombre de places de
stationnement.
Densité et accessibilité :
Au niveau du SDAU :
• Intégrer les orientations des plans
de développement urbain, s’ils existent,
• Définir les principes d’organisation des
transports et de la mobilité urbaine en
s’appuyant sur les différents modes de
déplacements disponibles et adaptés aux moyens
des usagers.
Au niveau du
PA :
• Améliorer les niveaux de constructibilité
dans les secteurs situés le long des grands
axes de circulation et à proximité des stations de
transport en commun ;
• Eviter l’enclavement des quartiers
périphériques ;
• Inciter à la réalisation des repères urbains
et à la continuité des circuits de déplacements
piétons et cyclables.

98
Préconisations
Densité et « ville de courte distance » :
• Privilégier la multimodalité par
l’implantation des gares ferroviaires et routières
dans des périmètres proches des zones
centrales (1km environ), et prévoir les stations
pour bus, tramways, taxis à proximité ;
• Favoriser un usage fluide et lisible de la ville ;
• Afin de faciliter les déplacements à pied,
définir
des prescriptions pour cheminements
piétons
- emprise des voies et largeurs des trottoirs,
traversées des places publiques, servitudes de
galeries et parcours bien signalisés, éclairés,
accessibles et confortables ;
• Permettre les circulations piétonnes à
travers les cœurs d’îlots ;
• Intégrer les nouveaux systèmes de mobilité
et les mettre en réseau d’intermodalité pour
satisfaire toutes les catégories sociales, sachant
que des espaces publics bien conçus et
comprenant des chemins piétons et pistes
cyclables, incitent au déplacement à pied et
limitent l’usage de la voiture particulière.
Stationnement
• Accroître le nombre de places de
stationnement dans les zones centrales ;
• Encourager la réalisation des parkings publics
de stationnement en sous-sol des places
publiques pour dégager les voies en surface ;
• Dans les opérations d’habitat, créer des
parkings semi-enterrés moins coûteux, faciles
d’accès et ventilés naturellement ;
• Mutualiser les parkings – commerces,
services, équipements, habitat- pour
utilisation alternée.
Parc de nouveaux
grands taxis à
Casablanca pour
desservir la région
Transport
ferroviaire régional

99
Tramway
Casablanca
Nouveau parc de
bus pour la ville
de Fès
Tramway à
Casablanca

101
REPENSER LE RÔLE DES EQUIPEMENTS PUBLICS
La démarche de zoning a généré la spécialisation des
territoires, au point de se trouver avec une
concentration d’équipements par endroits et parfois du
même type.
Les normes de surface des équipements, leur
implantation et répartition dans le tissu urbain et leur
rayonnement posent problème : les terrains qui leur
sont réservés sont surdimensionnés, leur réalisation
tarde à venir par manque de programmation des
crédits.
OBJECTIFS
• Ouvrir les équipements publics sur la ville
;
• Optimiser les utilisations du foncier
des équipements en incitant à la
construction en hauteur ;
• Implanter les équipements publics de façon à
en faire des repères urbains dans la ville ;
• Assurer l’animation des équipements
publics de manière continue sur toute la journée
et la semaine et assurer l’accessibilité pour
les différentes catégories d’usagers.
PROPOSITIONS
• Favoriser le
regroupement
des
équipements
compatibles et/ou
complémentaires ;
• Elaborer des règles de constructibilité
spécifiques incitatives pour les équipements, plus
favorables que celles de la zone où ils sont
projetés ;
• Au niveau du SDAU et du PA, prévoir
l’implantation
des équipements afin qu’ils remplissent
pleinement leur rôle d’éléments de repères
urbains - édifice d’articulation et de
composition urbaine, repères d’angles d’axes
importants et repères d’entrées de ville ;
• Densifier les terrains à proximité et aux
alentours
des équipements structurants.
Au niveau du SDAU
La programmation des équipements structurants et des
équipements d’accompagnement de la vie sociale doit
faire l’objet d’une étude approfondie des besoins et
prio- rités.
Au niveau du PA
Dans le but d’optimiser l’usage du foncier destiné
aux équipements publics :
• Assouplir les règles applicables aux projets
d’équipements publics ;
• Prévoir des indicateurs de
constructibilité appliqués aux équipements plus
élevés que ceux de la zone où ils sont
implantés ;
• Majorer le CUS dans la limite de
20%.
Dans le but d’encourager l’implantation des
équipements privés d’intérêt général (EIG) et si le
ratio des EIG prévu par le projet est supérieur à celui
prescrit par le règlement d’aménagement :
• Prévoir des incitations en relation avec le type
d’équipement projeté ;

102
Préconisations
• Prévoir une souplesse en matière de hauteur
maximale selon l’emplacement de l’équipement ;
• Permettre de majorer le COS et le CUS dans
la limite de 20 %.
Dans les zones d’équipements
structurants :
• Faciliter l’implantation des équipements d’intérêt
général à proximité des équipements
structurants ;
• Proposer des installations annexes à
utiliser par deux ou plusieurs équipements et
par les associations des riverains - terrains
de sports salles
entre
des collèges et lycées, bibliothèques et
de soutien scolaire, parkings mutualisés
plusieurs équipements, etc.
Les équipements publics comme régulateurs de
densité
La présence d’un équipement public structurant est
l’occasion pour équilibrer et augmenter
, le cas
échéant, la densité urbaine aux alentours :
• Au niveau du SDAU, proposer une densité
minimale aux alentours des équipements
structurants,
• Au niveau du PA, dans les secteurs situés
autour des équipements publics projetés,
renforcer la densité des constructions par des
améliorations du COS, du CUS dans la limite de
20%, dans les secteurs denses des zones
centrales, favoriser l’implantation des
équipements par des incitations à la
construction en hauteur afin d’atténuer le
niveau de densité existant.
Les équipements publics porteurs de qualité du
cadre urbain
• Accorder des prescriptions urbanistiques
spécifiques pour les équipements selon leur
emplacement dans la ville pour confirmer leur
vocation de repères urbains ;
• Soigner le traitement architectural
des équipements pour créer un cadre urbain
de
qualité : composition urbaine, effets et
traitements
d’angles d’entrées de ville et édifice d’articulation ;
• Ouvrir les équipements publics sur
la
ville, équipement à clôture ajourée, voire même
sans clôture pour plus d’interaction avec les
usagers,
• Eviter de concentrer sur le même axe
plusieurs équipements à clôtures fermées pour ne
pas créer des longs parcours aveugles, lieux
d’insécurité,
• Implanter les équipements le long des
grands axes, dans les zones urbaines desservies
par les moyens de transport en commun pour
leur assurer une bonne desserte en voirie et
moyens de mobilité.

103
Hopital Cheikh
Khalifa à Casablanca
Bibliothèque Nationale
Marocaine de Rabat

105
CRÉER UN RÉSEAU D’ESPACES PUBLICS ET VERTS
CONSTAT
Dans les plans d’aménagement et de lotissement,
les espaces publics et les espaces verts se limitent
aux parkings, placettes ou petits espaces résiduels
intitulés espaces verts. Cette pratique se décline en
tissu essentiellement minéral, sans points ou signaux
de repère urbain, sans espaces ouverts de respiration.
La démarche de zoning, à cause de la spécialisation
des territoires, a généré par endroit une
concentration d’équipements de même type, sans
tenir compte de leur hiérarchie et de leur niveau de
rayonnement.
OBJECTIFS
• Atténuer la perception de la densité
par l’introduction d’espaces publics ouverts ;
• Intégrer la biodiversité environnementale
dans le tissu urbain ;
• Assurer la fréquentation continue des
espaces publics sur toute la journée et tous les
jours de la semaine.
PROPOSITIONS
• Imposer les ratios standards d’espaces verts ;
• Adapter les espaces verts aux données
naturelles du site ;
• Créer un réseau d’espaces publics et verts ;
• Assurer un aménagement paysager
adapté aux données climatiques locales
(plantations d’essences d’arbres pour créer ou
non des zones d’ombre et intégration de
l’élément aquatique) ;
• Intégrer les espaces publics comme
éléments de composition urbaine et assurer un
marquage urbain à l’aide d’une implantation
réfléchie des édifices publics ;
• Penser confort et accessibilité pour les
piétons et les personnes à mobilité réduite ;
• Densifier et compenser par la réalisation
d’espaces
publics de grande taille ;
• Densifier les espaces à proximité des places
et
esplanades publiques.
Projet Bouregreg
Projet Bouskoura
golf city

106
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPÉRATIONNELLES
Les espaces publics sont le liant entre les différentes
composantes de la ville.
Ils ont pour rôle d’organiser les territoires,
matérialiser la lisibilité urbaine, rehausser l’image de
l’espace urbain et garantir un usage de qualité des
espaces.
Programmer des espaces publics et paysagers
comme réseau structurant interdépendant et
complémentaire :
• Proposer une hiérarchisation des espaces
publics par territoire (agglomération, ville,
quartier, unité de voisinage) et par nature
(petit bois urbain, grand parc, jardin, square,
parvis, place placettes et larges trottoirs libres et
continus).
• Le SDAU en tant que document stratégique
aura à programmer les espaces publics et
paysagers d’intérêt métropolitain, d’agglomération
et de secteurs homogènes. Il aura à favoriser la
programmation des grandes places urbaines, des
grands parcs, des forêts urbaines, des ceintures
vertes… .
• Les PA, déclineront ces espaces dans leurs
périmètres
et définiront leur mode d’usage.
• Ces espaces non bâtis représentent 80
à 90% de l’aire d’étude des SDAU1
et au moin
50% des surfaces des Plans d’Aménagement.
Ce dernier taux peut être ramené à 40% dans
les secteurs
de centre-ville et dans les secteurs où les
espaces publics et verts font l’objet d’un
traitement de qualité2
;
• Introduire au niveau du PA un chapitre
relatif aux espaces publics et paysagers qui
définira, en fonction de l’esprit du PA considéré,
les finalités de ces espaces ainsi que les
prescriptions et les règles à respecter lors de leur
mise en œuvre.
Instaurer des mesures incitatives pour la pro-
grammation des espaces publics et paysagers :
• Favoriser par la réglementation la possibilité
d’un usage mixte et encadré des espaces
ouverts et paysagers ;
• Encourager la création à l’échelle de la
ville, de grands espaces verts afin d’atténuer la
perception de densité ;
• Le PA définira les formes et les modes
d’usages mixtes et « rentables » de ces espaces à
travers des prescriptions et des règles, par
exemple : ouvrir à l’usage les ceintures vertes
tout en les grevant de réglementations strictes
pour les préserver ;
• Proposer pour les grands projets
urbains, lotissements et groupes
d’habitations des compensations de
constructibilité en contrepartie
de réalisation d’espaces publics et paysagers en
nombre supérieur à la norme en vigueur ;
1
Les SDAU couvrent des larges territoires qui englobent des espaces ouverts sensibles et, notamment les forêts, les terres agricoles, les sites paysagers, les grands espaces
publics ; Il sont donc à préserver
. L’aire du projet du SDAU du Grand Kénitra s’étend sur 1752 km² : Les espaces bâtis représentent 7,2 % de la surface totale contre 92 %
pour les espaces ouverts. La dispersion du bâti notamment dans la périphérie rurale donne une urbanisation perçue élevée (Source projet du SDAU du Grand Kénitra).
A Rabat, sachant que la ville a consommé tout le foncier permettant son extension : 50 % du territoire de la ville est urbanisé. Sur les 52 km ² bâtis, la médina et la
Kasbah occupent 0,7 km², le tissu continu qui est le plus dense occupe 12 km² dont avec 7 km² sur de petites parcelles très densément occupées. Les tissus discontinus
moins denses occupent 33 km² dont 3,5 km² pour le campus universitaire. Les tissus de villas 24 km². Le tissu industriel 1,18 km² et les bidonvilles 0,5 km². (Source : projet
du Plan d’Amé- nagement unifié de Rabat-Salé, rapport analyse diagnostic).
2
Le quartier de l’Agdal à Rabat, densifié en (R+4) à partir des années 1970 est plus dense que le quartier règlementaire de Douar Hajja (non règlementaire), avec
respectivement 35 % et 45 % de non bâti ; or l’aménagement des espaces publics, grandes voies et vastes jardins donne une densité perçue faible à Agdal alors que la
densité perçue à Douar Hajja est ressentie plus forte.Au niveau de l’habitat, la voirie consomme: environ 50 % dans le secteur d’habitat économique, environ 47 % dans le
secteur d’immeuble continu et plus que 60 % dans les zones villas. Si on ajoute les espaces publics et verts, le taux du non bâti augmente plus par rapport aux taux du bâti.

107
• Pour certaines zones définies par le PA,
instaurer un principe de bonus où toute
augmentation de la hauteur ou du COS serait
proportionnelle à une réduction du CUS.
Préserver les qualités du site
• Rechercher la configuration privilégiée en fonction
de la pente, des vues et du vent dominant ;
• Concevoir les structures viaires et paysagères
selon la logique de la topographie ;
• Le règlement pourra, dans certaines zones,
limiter la densification en déterminant un COS
faible et en interdisant la division parcellaire ;
• Le règlement peut privilégier et
définir des essences adaptées au milieu et
écologiques (peu consommatrices d’eau par
exemple) ;
• Introduire le principe de la durabilité
dans le choix de l’emplacement des espaces
verts : privilégier les sites non constructibles, les
sites de drainages des eaux pluviales, les sites
propices aux bassins de rétentions d’eau
(économie sur le coût d’urbanisation).
Valoriser et composer avec les éléments du site
• Lors de la conception des documents
d’urbanisme, il est recommandé d’identifier
des éléments d’accroche (perspective, monument,
édifice iconique, relief, cours d’eau, etc) pour
orienter l’aménagement, notamment la forme et la
densité urbaines ;
• Le PA définira sur le document graphique des
cônes et/ou couloirs visuels à laisser
impérativement dégagés lors de la
construction, pour mettre en valeur des
monuments, des éléments patrimoniaux, des
sites paysagers et naturels, des édifices-repères,
etc ;
• Le règlement d’aménagement
prescrira les hauteurs, les indicateurs de
constructibilité, les prescriptions
architecturales et urbaines, les servitudes à
observer dans ces espaces. Il exigera que
toutes les surfaces libres soient végétalisées, que
les espaces de stationnement soient revêtus de
matériaux perméables et soient plantés ;
• Établir au niveau du PA des «fiches
paysages» incluant des prescriptions de mise en
œuvre d’une trame verte permettant de
redonner une place à la nature dans la ville
(par exemple, prévoir 20% de l’assiette
d’opération d’habitat pour les espaces verts
aménagés) ;
• Concevoir des aménagements paysagers
qui combinent plusieurs usages et/ou
fonctions: noues de drainage, stationnement
visiteurs, cheminements doux, espaces partagés, etc
;
• La nature, la taille et la forme des
espaces verts doivent être projetés en tenant
compte des spécificités climatiques et
paysagères des territoires.
Préserver les
équilibres naturels
et la biodiversité,
Jnan Sbil, Fès

109
INTRODUIRE DE NOUVELLES TYPOLOGIES D’HABITAT
CONSTAT
De nos jours le paysage urbain marocain est
homogène et dominé par l’habitat économique
qui renvoie à la Maison Marocaine Moderne
(MMM), standard monotone compact en croûte ;
cette forme d’habitat est une extension de la trame
8x8 de Michel Ecochard et actuellement, 47% de la
population marocaine y vit.
Dans les documents d’urbanisme, les zonages
distinguent trois types d’habitat bien clivés: zone
villas, zone d’habitat marocain moderne et zone
d’immeubles; ces derniers renvoient respectivement
aux densités exprimées selon les trois niveaux - faible,
moyen et fort- et aux formes standards des villas en
R+1, des MMM compactes en R+2 et des
immeubles d’alignement continus en R+3 et plus.
OBJECTIFS
• Introduire de nouvelles typologies d’habitat
en
vue de diversifier les formes urbaines ;
• Favoriser la diversité des typologies
d’habitat dans un même zonage en vue de
rehausser la qualité du cadre urbain.
PROPOSITIONS
• Fixer le niveau de densité indépendamment de
la typologie d’habitat du secteur ;
• Introduire le type « habitat intermédiaire » dans
les différentes typologies (villa, immeuble, MMM) ;
• Densifier les secteurs d’habitat individuel à
l’aide de logements individuels groupés,
intermédiaires dans la limite d’un ratio de
surface de 20 % ;
• Favoriser des modulations
morphologiques qui permettent d’obtenir la
même densité avec des formes urbaines
différentes ;
• Promouvoir les architectures régionales.
2013
-
“Liberté,
Unicité”
projet
Densité,
: 1er
prix catégorie
“Concepteurs”
dans le cadre de
l’appel à idées
lancé par la SEM
d’aménagement de
Toulouse Métropole
OPPIDEA sur le
thême «Habitat
intermédiaire».
«Plus petit
possible»
Traversants
plot
avec
cellier,
dont
certains avec une
triple orientation,
ils forment un
assemblage
de plots
modulables qui
permet une
adaptation
à différents
fonciers. L’équipe
a travaillé le
stationnenement,
semi-intégré au
bâtiment, et le
confort d’usage.
Source:
www.modulable.eu

110
Préconisations
PRÉCONISATIONS OPERATIONNELLES
Au niveau du PA
Dans les zones d’habitat, diversifier les typologies
d’habitat - individuel groupé, habitat intermédiaire -
(à figurer dans la nomenclature en légende du PA) et
encourager la recherche de concepts architecturaux
innovants :
• Dans les zones villas, introduire un ratio d’habitat
individuel groupé en villégiature ;
• Explorer les spécificités locales en vue d’y
puiser des orientations pour les typologies
d’habitat adaptées aux attentes des usagers,
identifier les architectures régionales et
encourager l’utilisation des matériaux locaux
rattachés au langage architectural régional de
l’aire concernée ;
• Décliner en les précisant les
prescriptions de constructibilité de l’habitat
intermédiaire en fonction de la taille, du
zonage limitrophe et des données topographiques
du site ;
Au niveau des plans de lotissements et groupes
d’habitations
• Introduire la division parcellaire en îlot -
macro lots - plutôt qu’en lots individuels en vue
d’éviter la forme des constructions « en croûte »
dense et fermée ;
• Introduire le concept de l’îlot ouvert dans le
but de créer des espaces communautaires semi
privatifs gérés par le syndic des riverains – jardin
intérieur, aire de jeux pour enfants, parking à ciel
ouvert - ;
• Pour les opérations de plus de 5ha,
exiger un ratio de surface minimal de 20 %
en espaces publics aménagés, hors voirie et
équipements, à compenser par un bonus de
densité de 20% ;
• Encourager l’architecture innovante et le
traitement paysager de qualité.
Au niveau des cahiers des charges des lotisse-
ments et groupes d’habitations,
Pour encourager les promoteurs à introduire
l’habitat intermédiaire :
• Mettre en place un bonus de densité de 20%
pour les opérations qui réservent au moins 20%
de leur superficie à l’habitat intermédiaire ;
• Dans les zones interstitielles – entre
zones d’immeubles et zones villas- introduire
l’habitat intermédiaire.
L’habitat intermédiaire se présente sous forme de
nappes superposées de logements individuels
groupés, à caractère verdoyant porteur de diversité
des formes et de compacité des tissus urbains ;
très présent dans les projets d’éco-quartiers, il se
caractérise comme suit :
• Un ensemble de logements groupés
sur îlot ouvert ;
• Une hauteur minimale de R+2,
maximale de R+5,
• Une mitoyenneté au RDC et aux étages ;
• Un accès individuel à chacun des logements ;
• Une terrasse extérieure privative
non constructible, d’au moins 1/5 de la
surface habitable pour chaque logement.

111
Habitat individuel groupé
Habitat individuel intermédiaire
Différencier les hauteurs et couleurs des
constructions

113
REPENSER LE CONCEPT D’HABITAT SOCIAL
cliché couramment répandu, un quartier plus
dense n’est pas nécessairement moins agréable
à
CONSTAT
De plus en plus s’élèvent aux entrées des villes, à
leurs périphéries et le long des grands axes
nationaux des voies ferrées, de grands ensembles isolés
avec des formes urbaines denses, massives,
homogènes et typiques : il s’agit pour l’essentiel
d’opérations d’habitat social;
Dans la majorité des cas, les formes urbaines et les
espaces publics sont de qualité négligée.
Dans la promotion de l’habitat social la
rationalité financière a imposé sa loi. En effet, les
densités consenties par l’État aux promoteurs sont
passées en moins de 20 ans de 100 logements / ha
dans le programme des 200 000 logements, à 230
logements à l’hectare dans le cadre des programmes
conventionnés. Et les exigences des règles
urbanistiques d’aménagement se voient réduites au
minimum (une place pour 5 logements, un bureau de
syndic par groupement d’habitations, des superficies
de logement de 50 m²). L’impact urbanistique et social
de ces opérations n’a pas été encore évalué, mais
déjà leurs effets négatifs sont perceptibles.
OBJECTIFS
• Ne plus faire la distinction au niveau des formes
entre l’habitat social et les autres types d’habitat ;
• Densifier tout en respectant les standard de
qualité urbaine des espaces publics et semi
privatifs. Plus le logement est petit, plus les
familles ont besoin d’espaces publics généreux ;
• Humaniser «l’habitat social», contrairement au
vivre, tout dépend de la manière dont cette
densité est traduite en termes de formes
urbaines.
PROPOSITIONS
• Changer l’appellation habitat social par
«logements aidés» ou « habitat subventionné » ;
• Travailler sur la créativité
architecturale en proposant aux promoteurs
d’organiser des concours d’architecture par
tranches de 200 logements ;
• Proposer aux laboratoires l’établissement de
fonds de budget de recherche & développement
sur les matériaux de construction ;
• Faire des études anthropologiques sur les
modes d’habiter des familles marocaines
contemporaines et projeter les évolutions ;
• Revoir les normes des
aménagements
d’infrastructure (voirie d’accès, espaces publics,
assainissement, alimentation électrique, adduction
d’eau, qualité de l’air
, environnement ...) dans le
but
d’envisager l’équipement progressif des
tissus ;
• Introduire les équipements de la vie sociale avant
l’arrivée des habitants.

114
Préconisations
Au niveau du SDAU
Programmer les seuils de densité globale de l’habitat
social pour chacun des secteurs de l’aire d’étude et
prévoir les dispositions pour les rendre opposables,
Considérant la taille moyenne des ménages1
qui
est de 4,6 personnes par ménage, les seuils de
densité de l’habitat social doivent être plafonnés à
150 log/ha, soit 690 habitants à l’hectare, densité
comparable à celle des immeubles collectifs R+ 5 en
alignement ou à celle des médinas.
Au niveau du PA
Dans le but de réhabiliter le concept de «
l’habitat social» il y a lieu de :
• Abolir les immeubles barre au profit des
formes
imbriquées construites sur îlots ouverts ;
• Changer son appellation par «logements
aidés» ou «habitat subventionné» ;
• Inviter les promoteurs
d’habitat conventionnés à
lancer des
social
concours
d’architecture pour les opérations dépassant 200
logements en vue de favoriser une variété de
formes architecturales et de bannir les plans
types répétitifs ;
1
Selon le RGPH 2014, la taille moyenne des ménages est de 4.6 personnes en
2014 (5,24 en 2004). Elle est de 4,2 personnes en milieu urbain (4,75 en 2004) et
de 5,3 en
milieu rural (5,99 en 2004).
• Réserver 20 % de la surface de l’opération
d’habitat social aux espaces publics et
communautaires et 10 % aux équipements
collectifs d’intérêt communautaire (locaux
communautaires pour le sacrifice de l’aïd, des
salles pour les fêtes familialeset religieuses etc) ;
• Exiger un traitement soigné des espaces
communs, notamment les cages d’escaliers et
les halls et corridors d’immeubles, les façades et
proposer des parkings en RDC ouvert ou semi-
enterré ;
• Garantir un confort technique minimum
des habitations : isolation thermique,
phonique et ventilation naturelle à assurer,
intimité à préserver, vis-à-vis à éviter ;
• Rehausser les prestations paysagères des espaces
publics et verts ;
• Au niveau du règlement du plan
d’aménagement, prévoir un article spécifique pour
préciser les règles d’urbanisme et les
prescriptions architecturales de l’habitat social ;
• Plafonner les hauteurs de l’habitat social à
R+4.

115
Habitat social,
Groupe Addoha
Situation :
Hay Mohammadi
Agadir

Toute
ville
compétitive doit
disposer d’un
grand parc urbain
central, véritable
p o u m o n
vert pour ses
habitants et
pour assurer la
biodiversité en
ville.
Parc de la
ligue Arabe à
Casablanca.

118
A l’issue de l’étude des densités et formes urbaines
nous pouvons confirmer que la densité peut
constituer un indicateur pertinent pouvant contribuer
à améliorer le système de planification urbaine de nos
villes.
En effet, la densité est par essence constitutive de
la ville. Le concept de «la ville dense» n’est pas
nouveau, en revanche ce qui est nouveau, c’est
l’introduction d’une perception sensible de la densité
«l’intensité urbaine» qui viendrait assouplir
l’approche quantitative de la planification
réglementaire.
Aussi, la planification par la densité offre de multiples
modulations et adaptations, ce qui apporte plus de
flexibilité aux concepteurs des documents
d’urbanisme.
En effet, on a relevé qu’une densité donnée
n’engendre pas une forme urbaine qui lui est propre,
mais plusieurs en corollaire. Une forme urbaine
donnée peut porter plusieurs seuils de densités. La
densité est un élément déterminant pour comprendre
la formation de l’espace urbain.
Plusieurs exemples ont permis d’affirmer que les
densités et formes d’un tissu urbain donné peuvent
évoluer en fonction de sa capacité à se renouveler et
à se transformer.
Le plein, matérialisé par tout ce qui est bâti, est le
premier élément perceptible dans l’espace
urbain ; ses transformations successives sont
apparentes, elles déterminent son évolution interne.
Chaque tissu urbain recèle en lui-même les
conditions de son évolution, sa capacité à assimiler les
changements tout en assurant la bonne cohérence de
l’ensemble et à se renouveler pour améliorer la qualité
du cadre de vie de ses habitants.
La transformation et le renouvellement font partie
du cycle de vie des tissus urbains. Leur typologie et
leur morphologie (densité, formes et fonctions) sont
soumises continuellement aux inéluctables évolutions.
Seules la planification urbaine intelligente et la bonne
gouvernance territoriale permettront à ces tissus
d’assimiler les transformations incessantes nécessaires
à leur amélioration.
La «densité perçue» dépend de la conception
architecturale du bâti et de l’aménagement de l’espace
public urbain.
Dans ce sens, l’optimisation de l’utilisation du sol par
la densification et l’amélioration des aménagements
paysagers de l’espace public conduisent à une densité
perçue acceptable et à une intensité urbaine désirée.
La hiérarchisation du tracé urbain des ruelles, rues,
boulevards, corniches et places publiques, la
diversité des formes urbaines, la cohérence des
fonctions dans l’ensemble du dispositif urbain, les
bons moyens de la mobilité accessibles pour
tous, produisent une composition urbaine de
qualité.

119
Conclusion
Le Référentiel ambitionne d’infléchir les politiques
publiques vers les objectifs suivants :
• Prendre les dispositions nécessaires pour
limiter l’étalement urbain en vue d’économiser
les ressources foncières ;
• Renforcer les polarités urbaines
caractérisées par la mixité fonctionnelle,
l’animation et la qualité des espaces publics ;
• Envisager la densification des tissus urbains et
la
construction de la ville sur la ville ;
• Optimiser les nouveaux réseaux de
mobilité urbaine en généralisant l’accessibilité à
tous dans la perspective de la ville inclusive ;
• Garantir la mixité urbaine comme
régulateur de la densité urbaine ;
• Intégrer les éléments liés aux enjeux
environnementaux dans une gestion
raisonnable de la ressource foncière ;
• Proposer des typologies d’habitat
intermédiaire permettant de prévoir des
espaces de vie plus compacts ;
Les villes gagneraient en compétitivité et en
dynamisme pour leurs habitants si elles intègrent
plus de mixité, plus de mobilité, plus de polarité et
d’intensité et plus d’espaces verts tout en étant plus
compactes et plus denses.

Opération « Les étoiles » à Givors – Jean Renaudie, architecte, 1975-1981, Projet à système pyramidal au niveau de
l’îlot. L’îlot devient un conglomérat pyramidal intégrant des commerces, des ateliers et des circulations piétonnes.
Les logements aux formes complexes disposent tous de nombreuses terrasses plantées.
Le foisonnement végétal, qui contraste avec le béton brut des parois, participe à l’image de l’architecture.

122
eux critères ont permis d’identifier les
expériences
Détrangères pertinentes : la diversité et la
qualité
intermédiaire
dans
des formes architecturales et urbaines qui concilient
une optimisation de la consommation de l’espace et
des réponses aux besoins d’espaces libres et de
nature, d’intimité et d’individualisation de l’habitat ;
la prise en compte des enjeux environnementaux
par des techniques d’éco-construction (utilisation des
énergies renouvelables, architecture bioclimatique,
gestion des déchets...).
Les expériences étrangères pertinentes permettent
de rendre compte de la mise en application de la
planification par la densité.
Pour l’élaboration de cette étude comparative, nous
avons analysé les expériences suivantes :
• Le “Référentiel de densités et formes urbaines”
de
la Région Ile de France, France ;
• L’étude sur la densité urbaine pour Southbank
à Melbourne, Australie ;
• Le logement l’agglomération
Rennaise, France ;
• L’étude « Densité et Formes Urbaines » de
l’AGAM, Marseille, France ;
• L’étude des zones d’activités à Marseille, France ;
• “10 principes pour des villes à forte densité”
ULI,
2013 U.S.A: Cas de Singapour ;
• Et cas de Via Verde, South Bronx, New-York City,
U.S.A.
SYNTHÈSE
Le benchmark démontre que l’acceptation de la
densité passe par la qualité urbaine, c’est-à dire la
qualité d’usage, de paysage et de confort des espaces
qui relèvent de la sphère privée du logement et des
espaces collectifs et publics.
Les exemples sélectionnés en ce sens aussi bien en
France qu’en Europe et ailleurs, illustrent dans des
contextes et des formes d’habitat différents (collectif,
individuel et habitat intermédiaire) la grande variété
des réponses possibles de l’architecture contemporaine
à ces questions.
Des données chiffrées (COS «réel» ou réglementaire,
nombre de logements à l’hectare) permettent d’avoir
des éléments sur la densité des opérations à
différentes échelles (parcelle, îlot, quartier) et donc de
la comparer à la densité «perçue» ou «vécue».
L’enjeu n’est donc pas simplement de produire
du logement et de densifier mais de répondre à
«l’habiter», c’est-à-dire aux attentes des habitants,
de trouver les moyens de réconcilier les attentes
des citoyens, les préoccupations environnementales,
les réalités économiques et de concevoir des
logements qui accompagneront, au fil des années, les
évolutions des modes de vie.
En effet, les changements dans les modes de vie
font évoluer la demande vers un habitat diversifié et
évolutif capable de s’adapter à des usages et à des
structures plus variés, nés du changement du statut
de la famille, de l’augmentation des mobilités
résidentielles et

123
Benchmark
quotidiennes et des mutations dans l’emploi
(réduction du temps de travail, développement
du travail à domicile).
Au travers des différents référentiels étudiés, nous
avons identifié des opérations d’urbanisme qui
montrent comment, à l’aide des techniques d’éco-
construction, les formes architecturales et urbaines
peuvent concilier l’optimisation de l’utilisation des sols
avec la prise en compte des enjeux
environnementaux.
Favoriser l’optimisation de l’utilisation du foncier et
promouvoir un meilleur rendement urbain, pose la
question du seuil de densité défini comme dimension
spatiale, «mixité et intensité urbaine ».
Les résultats de l’étude comparative a mis en
évidence que :
1. La densité ne correspond pas à des formes
urbaines spécifiques. Contrairement aux idées
reçues, une forte densité n’est pas forcément
synonyme de grande hauteur
, mais plutôt de
compacité et de continuité du bâti ;
2. La perception de la densité relève plus de
l’équilibre entre les emprises au sol des pleins
et des vides; l’étroitesse des rues renforce
l’impression de compacité, même quand le COS
est faible, en revanche, la compacité du tissu est
perçue relative quand on est en présence
d’espaces publics généreux ;
La notion de « forme » renvoie à d’autre paramètres
3. La notion de «forme urbaine» quant à elle est et échelles, celles de l’aménagement de la ville avec
les
associée à la composition urbaine d’ensemble.
Elle renvoie aux paramètres du bâti et du non
bâti et aux échelles d’aménagement avec
ses infrastructures, ses espaces publics et ses
équipements d’accompagnement de la vie sociale;
4. Plus les formes urbaines sont compactes et plus
la ville remplira les critères de la ville durable.
De ce constat on conclut que l’habitat intermédiaire
est une réponse architecturale contemporaine qui
articule des formes urbaines plus ou moins denses
selon le contexte du projet.
L’habitat intermédiaire correspond à des ensembles
«semi-collectifs» d’habitat superposé ou semi-
superposé disposant chacun d’une entrée
individuelle accessible directement depuis l’espace
extérieur.
L’habitat intermédiaire est une solution souple,
multiforme, à même de répondre aux besoins de
densification de la ville en limitant l’étalement urbain
et en favorisant une mixité de typologies de
logements.
I- RÉFÉRENTIEL DE DENSITÉS ET DE FORMES
URBAINES APPLIQUÉ À L’HABITAT DANS LA
RÉGION ILE-DE-FRANCE, IAU RIF. 1995
Dans ce référentiel on relève que le calcul de la
densité est insuffisant pour rendre compte de la «
forme du bâti » résultante.

124
infrastructures, l’espace public, le bâti et le non
bâti, associé à la composition d’ensemble.
Suivant les échelles considérées, la densité ne rend
pas compte des mêmes choses.
A l’échelle de la ville, le calcul de la densité intègre
les grands équipements comme les universités, les
hôpitaux, les grands parcs et les infrastructures
primaires ; la densité à cette «échelle est souvent
exprimée en « habitants/ha » et « emplois/ha ».
A l’échelle du quartier la densité rend compte
du rapport entre espace non bâti et îlot bâti.
Calcul de la densité :
• La densité bâtie de l’îlot s’exprime par le
rapport entre surface bâtie et assiette foncière ;
• La surface bâtie peut s’exprimer en surface
hors œuvre nette (SHON) ou en surface hors
œuvre brute (SHOB) ;
• L’assiette foncière de référence varie en
fonction de l’échelle considérée : elle peut
intégrer les équipements, la voirie, les espaces
non bâtis, ou se limiter à la parcelle ;
• Un même volume bâti peut se traduire
par une densité différente selon l’assiette
foncière de référence ;
• Dans ce référentiel, l’assiette de référence est
l’îlot.
Pour appréhender la forme bâtie, trois indicateurs ont
été choisis :
• La densité nette = m2 de plancher bâtis /
surface de l’îlot ;
• Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) qui
correspond à la projection au sol des surfaces
bâties de l’îlot ;
• La Hauteur moyenne du bâti.
Concernant les formes urbaines, l’étude porte sur
une sélection d’îlots correspondant à chaque
typologie d’habitat recensée, à savoir :

125
Benchmark
Typologie 1 : Habitat individuel qui regroupe construc-
tions individuelles et lotissements:
Cas de Maisons-Laffitte
Typologie 2 : Ensemble d’habitations individuelles
identiques, opération réalisée par un même
promoteur où les maisons sont quasi-identiques dans
leur forme et disposées de façon régulière :
Cas de Saint-Nom-la-Bretèche

126
Typologie 3: Habitat continu bas, situé dans les
faubourgs et les centres anciens des petites villes, la
hauteur du bâti est comprise entre R+1 et R+3 :
Cas de Cergy Ville
Typologie 4: Habitat collectif continu haut, situé en
centre urbain, la hauteur du bâti se situe entre R+4
et R+7, l’immeuble Haussmanien en fait parti : Cas
de Levallois

127
Benchmark
En synthèse, pour évaluer les différentes typologies
présentes sur son aire d’étude, ce référentiel s’appuie
sur les indicateurs quantitatifs suivants : densité nette
(plein et vide), Coefficient d’Emprise au Sol et
hauteur moyenne. Il conclut que les typologies
d’habitat et les formes urbaines rencontrées ont des
qualités et des caractéristiques propres qui ne sont
pas complètement traductibles par les seuls indicateurs
chiffrés.
II- ÉTUDE DE LA DENSITÉ URBAINE POUR
SOUTHBANK À MELBOURNE, AUSTRALIE,
2009
South Bank est un quartier de Melbourne qui a fait
l’objet d’une étude comparative avec neuf autres
quartiers choisis dans différentes villes à travers le
monde.
Pour faciliter la comparaison, l’assiette foncière de
référence est un carré de 400m x 400m, soit 16 Ha.
Les indicateurs clés de l’étude ont porté sur la densité
de population, la densité résidentielle, la densité de
l’emploi, et la densité du stationnement. Ils sont
complétés par l’analyse du Site (en termes
d’occupation des sols), de la
Typologie 5: Habitat collectif discontinu, ce type re-
lativement récent (HLM, ville nouvelle) regroupe
des ensembles dont la hauteur varie entre R+4 et
R+12, voir plus :
Cas de Cergy Ville Nouvelle

128
Forme du Bâti (type, hauteur et utilisation des
bâtiments, distribution du stationnement des
véhicules et types d’interface avec la rue), du contexte
(accès aux services et infrastructures dans et à
proximité du site) et des critères du développement
Durable (sur la base de l’accès à l’eau et à l’énergie et
de leur qualités environnementales).
Parmi les neufs quartiers étudiés, les « bests
performers » sont :
Les constats clés de l’étude sont résumés ainsi
:
1. Plus de hauteur ne signifie pas nécessairement
plus de densité ;
2. Trop de hauteur conduit à des impacts
négatifs sur le cadre urbain ;
3. La prise en compte des besoins de parking
(nombre et emplacements) est essentielle dans la
réalisation d’un cadre urbain de qualité ;
4. Des densités de plus de 100 logements/ha et de
plus
de 50 emplois/ha sont nécessaires pour
soutenir une bonne infrastructure sociale.
III- LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE DANS
L’AGGLOMÉRATION RENNAISE, DÉCEMBRE
2008
Le document proposé par l’AUDIAR (Agence
d’Urbanisme et de Développement Intercommunal
de l’Agglomération Rennaise) recense les qualités et
enjeux de l’habitat intermédiaire et le présente
comme un véritable « outil pour modeler la ville ».
Les enjeux et qualités du logement intermédiaire
sont :
1. Insertion urbaine : rôle de couture urbaine,
forme urbaine appropriable, adaptable aux
contraintes de stationnement ;
2. Densité plus forte, par opposition au tout
individuel
3. Typologies variées, architecture particulière,
plus confortable (garage, espace intérieur,
niveaux) et évolutive, volumes originaux ;
4. Espaces extérieurs de qualité : jardins,
garages, accès personnalisé ;
Quartiers de
l’Eixample
à
Barcelone
Coin Street à

129
Benchmark
5. Mixité urbaine : capacité à s’insérer
dans de multiples milieux urbains ;
6. Diversité sociale : mixité
générationnelle et catégorielle.
En synthèse, le logement intermédiaire est proposé
comme une solution souple, multiforme, à même de
ré- pondre aux besoins de densification de la ville
tout en préservant la part d’individualisation
réclamée par les habitants.
Bien qu’aucune définition précise ne s’impose, l’habitat
intermédiaire est une forme d’habitat collectif ; à mi-
chemin entre l
a maison individuelle et l’immeuble
collectif, l’habitat intermédiaire offre une alternative
intéressante aux modes d’habitat traditionnel.
Les formules employées pour le désigner
sont : logements semi-collectifs, maisons superposées
ou villas– appartements.
Selon le contexte dans lequel on viendra implanter
ce type de logements, une réflexion préalable devra
être menée sur la forme urbaine que l’on souhaite
produire :
• à proximité d’un quartier d’habitat
pavillonnaire ou dans un centre urbain, la
volumétrie et la hauteur pourront s’inspirer
de l’habitat présent dans le voisinage ;
• dans un quartier d’extension urbaine,
l’habitat intermédiaire pourra s’apparenter à un
petit collectif et proposer une volumétrie plus
contemporaine.
Les ensembles de logements intermédiaires peuvent
être
composés de plusieurs bâtiments pour constituer un
îlot à part entière. Ils sont parfois implantés au
pourtour de celui-ci afin de réserver au centre des
espaces libres, aires de jeux, squares ou promenades
sur lesquels sont orientés les jardins et terrasses
privatives.
Ce type d’habitat permet d’offrir une alternative au
tout individuel en limitant l’étalement urbain qu’induit
l’habitat pavillonnaire classique.
En effet, la surface nécessaire à la réalisation de
logements intermédiaires (50 à 60 logements à
l’hectare) est trois fois inférieure à un lotissement
classique comportant des parcelles de 500 m². Cela
est rendu possible par la mutualisation de certaines
surfaces, notamment les aires de stationnement, les
espaces verts, les jardins privatifs. Les densités
obtenues seront alors supérieures à celles d’un
quartier d’habitat pavillonnaire et s’approchent de
celles du collectif selon l’architecture des projets.
L’habitat intermédiaire peut s’adapter à des contextes
urbains variés et favoriser ainsi la mixité urbaine.
Il faut, cependant, prendre en compte les attentes
des habitants qui font le choix d’un logement plus petit
pour vivre en centre ville ou du moins dans un
quartier situé à proximité des commerces, services
et équipements. Afin de répondre à ces attentes, ces
logements devront être implantés à proximité du pôle
de centralité urbaine et devront également être bien
desservis en transports en commun.

130
IV- DENSITÉS ET FORMES URBAINES DANS
L’AGGLOMÉRATION MARSEILLAISE, AGAM,
AGENCE D’URBANISME DE L’AGGLOMÉRA-
TION MARSEILLAISE, 2009.
Cette étude part sur une méthodologie
d’analyse identique à celle du «Référentiel Densité
et Formes Urbaines» de l’IAURIF 1995 citée plus haut
et la prolonge par des axes d’analyse qualitatifs. Elle
s’est employée à rechercher des exemples réussis
sur chaque axe de questionnement et à analyser
qualitativement la réponse qui y est donnée.
- Axe 1 : Densifier et aérer la ville ou
comment insérer des espaces verts en cœur d’îlot.
Deux cas examinés: Le premier consiste à intervenir
sur la densité perçue, Le deuxième consiste à insérer
une opération dans un tissu urbain déjà dense.
1er Cas des Maisons Iroko (South Bank -Londres)
qui propose un espace de convivialité en cœur
d’îlot : c’est une opération de renouvellement urbain
en tissu très dense, se situant sur la rive sud de la
T
amise, entre un grand pôle culturel et touristique et le
quartier résidentiel de Coin Street.
Le défi a été de créer des bâtiments à une échelle
urbaine suffisante tout en la conciliant avec l’échelle
résidentielle et l’intimité des habitants, organisés en U
autour d’une cour centrale ouverte au public,
véritable espace commun sécurisé, aménagé sur un
parc de stationnement qui tient la rue à l’écart.
Une grande attention a été portée au respect de
l’environnement grâce à l’organisation des logements
et des mesures d’isolation/ventilation et à l’utilisation
de l’énergie solaire.
Type d’opération
59 logements sociaux en location (18 maisons, 32
appartements en triplex, 9 appartements additionnels.
Bureaux et commerces en RDC. R+2 à R+4.
Densité
- Surface de la
parcelle :
- Densité bâtie/COS :
- Logements/Ha :
0,8 Ha
1,4
74

131
Benchmark
2ème cas du projet Hollainhof à
Brusselsepoorstraat, Gand (Belgique).
Cet ensemble de logements sociaux, original et
innovant a été construit à l’emplacement d’anciennes
casernes, organisé en quinze blocs regroupés sur les
limites de la parcelle pour laisser libre un vaste espace
central aménagé en «prairie», véritable espace vert en
cœur d’îlot. Chaque logement possède un petit jardin
clôturé qui donne sur cet espace central enherbé ou
sur une grande terrasse sur le toit.
L’aménagement d’un centre d’accueil de jour dans le
cœur d’îlot et de locaux sociaux collectifs en façade
sur rue favorisent l’animation quotidienne des lieux.
L’alternance de pleins et de vides irréguliers a aussi
pour rôle de préserver l’intimité des habitants.
Type d’opération
120 logements (du F2 au F4), traversant ou mono-
orientés, avec accès individuel, disposant d’une
terrasse ou d’un petit jardin. Niveau bâti moyen : R+3.
Densité
- Surface de la
parcelle :
- Logements/Ha :
1,5 Ha
1,5
80
- Axe 2: Densifier et s’adapter au contexte
ou comment tenir compte des contraintes
naturelles ou de l’existant.
Cas du 64 rue Dupaty - Quartier des Chartrons
-Bordeaux : il s’agit de la transformation d’un ancien
chai du quartier du port en logements sociaux.
Le projet consiste en l’intégration d’un patrimoine
bâti dans un projet contemporain. Cet exemple
original d’intégration de logements en tissu ancien
offre les avantages généralement propres à l’habitat
pavillonnaire
dans un secteur de la ville dense (terrasses privatives
de 26m², logement de 112m², absence de contiguïté)
tout en obtenant une densité comparable à celle de
certains immeubles d’habitat collectif.
La façade de pierre sur rue à été conservée et
l’entrée des voitures et des piétons s’effectue par les
ouvertures existantes. Entre les deux murs mitoyens,
un parc de stationnement commun occupe tout le rez-
de-chaussée.
Les maisons sont posées sur une dalle (on y accède
par deux escaliers placés à l’entrée et au fond de la
parcelle).

132
La voie piétonne centrale privée parcourt la parcelle
dans toute sa profondeur et donne accès aux
logements par des terrasses privatives protégées par
une clôture en bois (claustra). La conservation
d’une partie du gros œuvre de l’entrepôt a permis
une économie de matériaux et d’énergie.
Type d’opération
20 logements construits sur une parcelle en lanière
perpendiculaire à la rue. 2T3, 10T4, 8T5. R+2
65 places de stationnement.
Densité
- Surface de la
parcelle :
- Logements/Ha :
1,8 Ha
1,26
111
Axe 3 : Densifier et être chez soi en ville
ou comment répondre aux attentes
d’intimité, d’appropriation et de différenciation.
Cas «Les Terrasses de Montredon» Montredon -
Marseille 8éme.
Il s’agit d’un bâtiment qui préserve l’intimité des
jardins sur rue des logements de rez-de-chaussée,
derrière un mur de clôture en pierre qui structure la
voie. Cette résidence édifiée en équerre dans l’angle
de sa parcelle est exemplaire :
• Par son échelle raisonnée en accord
avec la morphologie du quartier de transition
dans lequel elle s’inscrit, où se côtoient maisons
du XIXe siècle, pavillons anciens et récents
(architecture soignée, soin dans le traitement
du rez-de-chaussée, simplicité des modénatures,
respect du gabarit des autres constructions) ;
• Et par le «scénario» de vie qu’elle
propose qui allie style de vie méditerranéen
et esthétique contemporaine; de très vastes
loggias donnent à chaque logement un
prolongement extérieur de grande dimension
prolongé par une jardinière de

133
Benchmark
bonne largeur
, des persiennes de bois coulissantes
permettent à chacun de contrôler le rayonnement
solaire et son intimité.
Les appartements sont traversants, ce qui favorise
une bonne ventilation naturelle. Les véhicules sont
garés sur deux niveaux en sous-sol, et l’espace libéré
en cœur d’îlot est utilisé comme un espace vert
commun.
Type d’opération : 48 logements et 100 places de
stationnement.
Densité
- Surface de la
parcelle :
- Logements/Ha :
0,39 Ha
1,07
123
- Axe 4 : Densifier et éco-construire ou
comment intégrer les préoccupations
environnementales et de développement
durable.
Cas W-Beddington Zero Energy Development- Sutton-
Banlieue sud de Londres
Il s’agit de créer un éco-village sans énergie fossile
dans un quartier mixte alliant architecture
écologique et modes de transport doux.
À travers le concept du «développement sans recours
à l’énergie fossile» initié par l’architecte Bill Dunster
avec la fondation Peabody Trust, le projet offre une
nouvelle forme urbaine d’éco-village» dense. Il
présente de nombreuses technologies ou dispositifs
innovants:
panneaux photovoltaïques qui alimentent 40 véhicules
électriques, unité de cogénération à base de copeaux
de bois, récupération des eaux pluviales pour les
toilettes et les machines à laver
, triple vitrage pour
l’isolation, ventilation par des abats-vents,
capuchons colorés disposés sur les toitures avec
échangeurs de chaleur
, station de traitement
biologique des eaux grises,... L’orientation nord-sud
des bâtiments et la recherche d’une certaine
compacité pour éviter les déperditions thermiques.
Le quartier BedZED est aussi conçu comme une
cité- jardin traditionnelle à vocation sociale: 50% des
logements sont réservés par la Fondation Peabody pour
l’accueil de familles à faibles revenus.

134
Type d’opération
82 logements (accession ou locatif) ;
2500m² d’espaces commerciaux et de
services ; 5000m² d’espaces verts.
Densité
- Surface de la
parcelle :
- Logements/Ha :
2 Ha
0,5
41
Cet exemple montre donc que la densité n’est qu’un
élément de l’appréhension de l’espace urbain. A
une densité donnée ne correspond pas une forme
urbaine spécifique, et réciproquement, une forme
urbaine ne conditionne pas la densité d’un espace:
• en effet, une forte densité n’est pas forcément
synonyme d’une grande hauteur ;
• l’habitat individuel ou semi-collectif peut
présen- ter des densités importantes ;
Plus que la hauteur c’est la compacité, la continuité
du bâti et les espaces libres qui sont à corréler avec
la densité.

135
Benchmark
L’analyse des densités de 5 opérations de logements dans différente villes d’Europe démontre que
l’acceptation de la densité passe par la qualité urbaine, c’est à dire la qualité d’usage, de paysage et de
confort des espaces qui relèvent de la sphère privée du logement et des espaces collectifs et publics.
Type d’opération
59 logements sociaux en location. R+2 à R+4.
Type d’opération
120 logements (du F2 au F4), traversant ou mo-
no-orientés, avec accès individuel, disposant
d’une
terrasse ou d’un petit jardin.
Type d’opération
20 logements construits sur une parcelle en
lanière perpendiculaire à la rue.
Type d’opération : 48 logements et
100 places de stationnement.
Type d’opération
82 logements (accession ou locatif), 2500m²
d’espaces commerciaux et de services, 5000m²
d’espaces verts.
Les Maisons I roko, South Bank, Londres
Densité
- Surface de la parcelle : 0,8 Ha
- Densité bâtie/COS : 1,4
- Logements/Ha : 74
Synthèse du benchmark relatif à
l’habitat
Hollainhof Brusselsepoorstraat, Gand (Belgique)
Densité
- Logements/Ha : 80
Intégrer le patrimoine bâti dans un projet contemporain, Le 64 rue
Du- paty
, Quartier des Chartrons, Bordeaux
Densité
- Logements/Ha : 111
Cas « Les Terrasses de Montredon » Montredon - Marseille 8éme
Densité
- Logements/Ha : 123
BedZED (Beddington Zero Energy Development) Sutton
Densité
- Surface de la parcelle : 2 Ha
- Logements/Ha : 41 .

136
V- «Benchmarking des formes urbaines pour
l’accueil d’activités», AgAM - Nov. 2011
L’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise
se propose de comparer dans cette étude les
différentes formes urbaines dédiées aux activités
économiques. Les objectifs sont : Fonctionnalité
(réponse aux besoins des entreprises) et densité et
mixité, notamment, avec l’habitat et les services.
Les résultats attendus sont un benchmarking des
formes économiques urbaines développées sur d’autres
territoires de configurations urbaines voisines de
celles de Marseille pour l’accueil d’activités
(artisanat, PMI, petite logistique, bureau, etc), ceci
selon des logiques de fonctionnalité (réponse aux
besoins des entreprises), de densité , de mixité,
notamment avec les fonctions d’habitat et de services.
L’identification et la caractérisation des projets se
décline :
Impasse Bouvier
,
Paris
-selon le type de produits immobiliers ;
-selon deux types d’échelles : le bâtiment et le
site (opérations d’aménagement, îlot, etc) ;
- et en fonction du contexte urbain.
Le benchmarking est ciblé sur les formes urbaines
suivantes :
1 - Hôtels d’activité : ils constituent des
outils prometteurs pour le maintien, l’organisation,
voire le développement de l’activité dans la ville très
dense. Ils présentent des performances intéressantes :
immeubles entre R+ 3 et R+6 en zone dense, COS
entre 2 et 3, fonctionnalités adaptées pour les
entreprises, etc. Mais leur mise en œuvre exige une
politique volontariste des collectivités et des
montages financiers intégrant des aides publiques.

137
Benchmark
2- Hôtels industriels : les hôtels industriels
constituent un produit peu développé pour le
maintien ou pour le regroupement d’activités
industrielles ou logistiques dans la ville dense ou en
mutation. Parmi les rares exemples on citera le cas
de Pantin (R+3 proposant une mixité bureaux-
entrepôts-quais de messagerie sur 15 000 à 20 000
m² d’emprise au sol).
Hôtel Industriel
Béchet, Clichy
Ateliers Hermès,
Pantin

138
3- Locaux mixtes (bureaux/activités) : ils constituent
des produits risqués pour les investisseurs compte
tenu de la difficulté fonctionnelle à faire cohabiter
bureaux et activités, mais le développement de
produits modulaires peut être une solution par
rapport à un marché urbain caractérisé par une
grande mixité des activités. Les produits rencontrés
vont de R+1 à R+8 avec des SHON comprises entre 8
000 et 20 000 m2.
Parc des portes
de Paris, 521 rue
Waldeck Rochet,
Aubervilliers

139
Benchmark
4- Bâtiments mixtes (habitat/activités) : ces
opérations restent assez rares, a fortiori lorsqu’elles
concernent des activités de fabrication, de logistique ou
d’artisanat.
Opération
Macdonald,
Paris

140
5- Hôtels technologiques : l’immobilier pour
l’innovation se développe même en tissu urbain
dense (en région parisienne). Les bâtiments sont des R+
3 à R+4 avec des surfaces variables (entre 4 240 m²
et 150 000 m²). Mais la question des coûts de sortie
demeure parfois un obstacle en tissu dense, nécessitant
une intervention publique.
6- Hôtels logistiques : le nouvel immobilier logistique
reste embryonnaire. Le nouveau quai de messagerie
de Créteil (5000 m² dont 1000 m² de Bureaux + 10
000 m² d’entrepôts) donne une tendance. La plate-
forme de Sogaris à Marseille en est également une
illustration. L’esthétique des bâtiments logistiques
(entrepôts, etc.) constitue aussi une piste importante
pour renouveler les zones logistiques urbaines.
Hôtel Technoptic à
Marseille,
Château Gombert
Hôtel logistique
proposé par Sogaris
pour Paris et les
villes
grandes
régionales

141
Benchmark
7- Zones d’activité en tissu urbain: il existe une
forte demande des entreprises de nature à permettre
la construction de nouveaux parcs d’activité par le
privé en proche périphérie des villes. Certains produits
offrent une certaine compacité prometteuse pour le
maintien d’activités en zones urbaines. D’une emprise au
sol de 12 à 20 000 m², ils présentent un COS autour
de 0,5 avec des bâtiments en R+1.
Parc d’activité
de l’Étoile,
Villeneuve-la-
Garenne
8- Densification de zones existantes : les
exemples présentés portent sur la place des zones
d’activités dans la ville et leur intégration. Cette
intégration se fait avant tout grâce à la
recommandation de COS élevés (supérieurs à 0,5) et
grâce à une plus grande mixité fonctionnelle (et
surtout une mixité activités tertiaires/secondaires). La
requalification ne pouvant être effectuée sous la
forme d’un produit standardisé, les exemples examinés
conduisent à préconiser la réalisation de diagnostics
économiques et urbains des zones d’activités intégrées
au projet d’aménagement global de la commune.

142
9- Friches et territoires industriels en
reconversion. Cet exemple illustre la possibilité
de conduire des opérations de renouvellement
urbain dans des anciens quartiers industriels, en
maintenant des vocations productives avec une
mixité d’activités très variées dans des programmes
mixtes (TPE, activités, bureaux, etc).
CAP 2, Montreuil
Ilot Greenopolis,
Lyon
Les exemples illustrent la nécessité de mettre en œuvre
:
1. Une politique globale de quartier de
traitement des friches et de l’immobilier
d’entreprises ;
2. Une stratégie globale d’intervention à
l’échelle d’un quartier industriel ;
3. Le maintien d’une vocation productive tout
en assurant une mutation vers des activités à
forte valeur ajoutée ;
4. Un rôle prescripteur pour le PLU sur les
questions de densité, de mixité urbaine, de
maintien des ac- tivités en ville, dans un
contexte de tertiarisation accrue (Montreuil,
Paris).
L’impératif de mixité urbaine dans les grands projets
d’aménagement doit être pris en compte en amont.

143
Benchmark
VI- «10 PRINCIPES POUR DES VILLES
À FORTE DENSITÉ» URBAN LAND
INSTITUTE (ULI) USA, 2013.
Urban Land Institute est une ONG fondée en 1936,
qui s’attache à faciliter l’échange d’idées,
d’informations et d’expériences entre les leaders
locaux, nationaux et internationaux de l’industrie et
les décideurs politiques. Sa vocation est de
contribuer à créer des meilleurs endroits à vivre.
Étude du cas de Singapour
Dix principes pour des villes à forte densité.
L’étude du cas de Singapour à permis de retirer des
facteurs positifs de l’analyse de la densité et de son
accroissement. Ainsi, et à l’issue de deux workshops,
dix principes ont été dégagés. Ceux-ci permettent
de conjuguer une haute densité avec de bonnes
conditions d’habitabilité et de durabilité :
1. Planifier pour la croissance à long terme et le
renouvellement urbain ;
2. Encourager la diversité et favoriser l’inclusion ;
3. Dessiner une nature plus proche des gens ;
4. Développer des quartiers à usage
mixte abordables;
5. Solliciter plus l’usage des espaces publics ;
6. Donner la priorité aux modes de transport et
aux constructions écologiques.
Différentes «couches
urbaines» de
réaménagement dans
le quartier de
T
anjong Pagar -
shophouses
conservés , le
logement social et
des bureaux.

144
7. Soulager la densité avec la variété et ajouter
des
« frontières » vertes ;
8. Activer les espaces urbains pour plus de sécurité ;
9. Promouvoir des solutions innovantes et non
conventionnelles ;
10. Forger des partenariats 3P (Population, Privé,
Public).
Chaque principe est décliné selon un même
modèle qui permet de l’expliquer et de préciser les
conditions et les contraintes de son application :
stratégie, actions, résultats et défis.
A titre d’exemple, le principe 1 (Planifier pour
la croissance à long terme et le renouvellement urbain)
est décrit ci-après:
Stratégie :
Les urbanistes doivent avoir un horizon de planification
à moyen et long terme, mais ils doivent également
prendre en compte des mécanismes pour permettre la
flexibilité d’ajustement du plan lorsque les conditions
changent. Ils doivent également mettre en place
le contrôle du développement pour s’assurer que
les plans sont respectés et pour empêcher
l’apparition de bâtiments indésirables dans une ville
déjà dense. Ceci est très important pour la création
de corridors d’infrastructures qui peuvent répondre en
souplesse à la croissance à long terme.
La rivière Kallang
sert de poumon
vert entre les
zones
résidentielles Bishan

145
Benchmark
Actions :
Sauvegarder certaines parcelles pour les
développements futurs, y compris les espaces
nécessaires pour accueillir la croissance de
l’infrastructure prévue dans le plan d’urbanisme de
la ville. Identifier les développements existants qui
peuvent être mis à niveau ou restructurés pour
maintenir l
a qualité de vie et leur valeur économique.
Examiner régulièrement le plan d’utilisation des sols à
long terme.
Résultats :
Un développement équilibré de la ville conduisant à
un cadre de vie agréable. Un espace physique
développé en ligne avec les tendances de la croissance
économique. La valeur des terrains maintenue ou
augmentée.
Défis :
La volatilité de l’économie et de la population et les
changements démographiques créent une difficulté
à lier les plans à long terme avec des objectifs à
court et moyen terme. Aligner les intérêts des
habitants avec les objectifs de développement de la
municipalité peut s’avérer complexe.
Étude du cas Via
Verde
Situé sur une ancienne friche industrielle dans le
South Bronx de la ville de New-York, le projet
comprend 222 unités d’habitation, 7500 pieds carrés
d’espace de vente au détail et 40 000 pieds carrés de
toits verts et autres espaces ouverts pour les
résidents.
Via Verde est un développement résidentiel pour des
revenus mixtes, qui combine une offre innovante de
haute qualité et de conception durable avec un accès
à la propriété abordable pour des personnes de
niveaux de revenus variés, auquel s’ajoutent des
équipements dédiés à la santé : les développeurs
ont porté une attention particulière aux questions
de santé de la communauté des résidents avec des
équipements pour les exercices physiques, la culture
des fruits et légumes frais cultivés sur place et une
clinique intégrée au bâtiment.
Via Verde sert de modèle pour les développements
à travers les Etats-Unis, ce qui démontre
qu’une

146

147
Benchmark
conception innovante, la revitalisation urbaine et
une vie saine sont des objectifs de développement
réalisables pour un habitat abordable.
La raison de New York pour la tenue de ce concours
était d’identifier et de développer un projet
reproductible.Via Verde a été, tout à la fois : possible
financièrement, c’est un succès commercial salué par la
critique.
Les développeurs ont tendance à être plus à l’aise
dans le logement de faible hauteur. En effet, les
logements en immeuble de grande hauteur et à prix
abordables étaient perçus négativement du fait
des erreurs du passé, en particulier avec les
grands projets de logements sociaux du milieu du
20ème siècle.
La composante de grande hauteur de Via Verde
retourne complètement cette perception: avec ses
vues spectaculaires, ces unités sont très demandées
et bien qu’elles aient été prévues en locatifs, les gens
voulaient les acheter
. L’objectif principal du projet était
de fournir un mélange de location et d’accession à
la propriété pour des personnes de niveaux de
revenus variés afin de créer une véritable communauté
à revenus mixtes.
En synthèse, Via Verde offre une vie urbaine
abordable et saine pour les résidents du Sud du
Bronx. Elle repré- sente un élément important dans
l’effort de revitalisation de ce quartier à faible
revenu. Le projet reflète l’engagement de créer une
nouvelle génération de logements qui s’attaque à la
pauvreté, la santé et la dura- bilité. Conçu comme un
nouveau modèle de logement urbain, Via Verde
démontre les progrès rendus possibles par des
partenariats entre les acteurs privés et les orga- nismes
publics.

148
Densités & Formes
Urbaines
• A une échelle moindre, la densité peut passer
par la surélévation des bâtiments. Cette solution est
notamment adaptée aux centre-ville, qui sont déjà
denses (exemple des Dachwohnung « maisons sur le
toit » à Vienne qui sont des appartements
contemporains aménagés sur des immeubles rehaussés) ;
• La pratique canadienne des « logements
accessoires » correspond au principe de la densificatiion
douce. Il s’agit de diversifier l’offre de logements en
utilisant les ressources existantes par le rajout d’unités à
l’existant pour créer un logement autonome. Il est séparé
du logement principal et peut se trouver à l’intérieur ou
à l’extérieur de ce dernier, mais sur le même terrain.
L’idée est aussi d’optimiser l’utilisation des ressources
existantes, et notamment les infrastructures et les
réseaux d’assainissement ;
• BIMBY, « Build in my back yard » (construire dans
mon jardin) est une nouvelle démarche d’urbanisation
visant à produire du logement en agglomération,
tout en optimisant le foncier et en densifiant le bâti
existant. Elle repose sur l’initiative individuelle des
habitants en suscitant les projets, en mettant à la
disposition des habitants un conseil en matière
d’architecture et d’urbanisme. Cette méthode repose
sur le principe de la division parcellaire pour
économiser du foncier à la construction. Cette
décision correspond à un projet de vie particulier du
propriétaire, qui devient maître d’ouvrage de sa parcelle,
et qui souhaite diminuer la taille de son terrain et en
revendre une partie. Cette démarche est fondée sur la
synergie des projets des habitants et ceux de la
collectivité, elle associe intérêt privé et intérêt commun
et elle a l’avantage de ne pas nécessiter de portage
foncier.
D’AUTRES BONNES PRATIQUES…
Dachwohnung «maison sur le toit»,
Vienne
Schéma d’un «appartement accessoire» en
sous-sol d’une maison individuelle, Canada
Méthode BIMBY
, France
D’une maison
à deux
maisons
Benchmark

150
C C :Les centres de cohésion :il s’agit de centres
constitués d’équipements et services de proximité,
publics ou privés, ayant pour but d’intégrer les
quartiers et secteurs urbains à l’agglomération sur le
plan social, culturel et économique. Inclus dans la
catégorie zonage de développement intégré.
EM : Espace mixte : espace qui regroupe des
usages adaptés entre eux. Inclus dans la catégorie
zonage habitat.
EP : Espace de projet : il s’agit d’espaces dédiés
à des projets dont le programme est à préciser
ultérieurement. Inclus dans la catégorie zonage
habitat.
ZAE : Zones d’activités économiques : il s’agit de
zones recevant ou devant recevoir des activités
artisanales, des locaux professionnels et des activités
économiques de 3ème
catégorie. Inclus dans la catégorie
zones économiques.
ZCS
s’agit
Inclus
: Zone de commerce et services : il
de secteurs dédiés aux commerces.
dans la catégorie zones économiques.
ZDU : Secteur de développement urbain : secteurs
qui doivent bénéficier d’un programme et d’un
aménagement de qualité. Inclus dans la catégorie
zonage habitat.
ZM : Zone en mutation : il s’agit de zones
urbaines ou rurales intégrées au tissu urbain dont
la spécificité nécessite un traitement progressif.
Inclus dans la catégorie zonage spécifique.
ZSL : Zone dédiée aux sports et loisirs : il s’agit de
zones dont la fonction dominante est le sport et les
loisirs. Inclus dans la catégorie zones économiques.
ZT : Zones touristiques : il s’agit de zones dont
la fonction dominante est la fonction touristique.
Inclus dans la catégorie zones économiques.
Autorisation d’urbanisme : C’est un outil
d’urbanisme opérationnel intermédiaire entre le plan
d’aménagement et le lotissement. Il concerne les
grandes opérations urbaines (villes nouvelles, grands
projets urbains et zones d’aménagement spécifiques). Il
consiste en la demande d’une autorisation
d’urbaniser un site donné, il en découle une
division en ilôt (équipements, habitat, mixtes, etc) qui
seront commercialisés à des développeurs.
Collectif intermédiaire : Immeubles de logements
en forme de gradins, pour octroyer à chaque
logement d’importants espaces extérieurs
Commerces : Ensemble des locaux accessibles
au public dans lesquels lui sont fournis des services ou
dans lesquels lui sont vendus des biens meubles, y
compris les bureaux accessoires et locaux annexes.
Continuité du logement : Situation où le maintien
de la fonction de logement est garanti, par face d’îlot
ou par liseré de noyau commercial lorsque ce liseré
marque tout ou partie de la face d’îlot, par une
présence significative de logements et est assuré
compte tenu de la nature et de l’implantation des
activités concurrentes qui y sont établies.
Équipement d’intérêt collectif ou de
service public : Construction ou installation qui est
affectée à l’accomplissement d’une mission d’intérêt
général ou public, notamment les services des
pouvoirs locaux, les immeubles abritant les
assemblées parlementaires et leurs services, les
équipements scolaires, culturels, sportifs, sociaux, de
santé et de culte reconnus et de morale laïque.

151
Glossaire
Habitat collectif : Ensemble de logements réunis en
un seul bâtiment. L’habitat collectif prend la forme
d’un immeuble comportant plusieurs appartements.
Habitat intermédiaire : Trois critères essentiels :
posséder à la fois un accès individuel, un espace
extérieur privatif au moins égal au quart de la surface
du logement et une hauteur maximale de R+3.
Immeuble : Sur une ou plusieurs parcelles
cadastrales, ensemble des constructions et
installations et leurs abords, considéré comme un
tout pour le certificat ou le permis d’urbanisme et
dont l’entrée principale est généralement identifiée
par une seule adresse de police.
La mixité fonctionnelle est considérée comme un
but urbanistique qui s’oppose au découpage du
territoire en zones fonctionnellement différenciées
(«zoning») qui a caractérisé la planification urbaine de
l’après-guerre. Elle est vue comme un élément
important d’une «ville des courtes distances» (qui
favorise les transports doux) pour un développement
urbain durable. Les aménagements végétaux et
minéraux qui sont associés à la voirie en font partie
intégrante.
Logement : Ensemble de locaux ayant été conçus
pour l’habitation ou la résidence d’une ou plusieurs
personnes, pour autant qu’une autre affectation
n’ait pas été légalement implantée, en ce compris les
maisons de repos et les lieux d’hébergement agréés ou
subventionnés, et à l’exclusion des établissements
hôteliers.
Mixité fonctionnelle : On parle de «mixité
fonctionnelle» dans un quartier, un lotissement ou un
immeuble, lorsque plusieurs fonctions (ex: habitat
et commerce, en centre-ville) y sont représentées.
Selon le
degré de mixité, on parle de «mixité fine» ou de
«mixité
grossière».
Mixité sociale : consiste, en une zone géographique
donnée, en ce que des personnes issues de
catégories socio-professionnelles différentes (niveau de
vie, cultures ou origines nationales) se côtoient, ou
cohabitent. La mixité sociale engendre des
quartiers hétérogènes peuplés d’habitants distincts
par leurs revenus ou leurs origines.
Mixité urbaine : Répartition équilibrée des
différentes fonctions urbaines à l’intérieur d’une
agglomération en tenant compte des facteurs
sociaux et économiques (habitat social, activités
économiques, commerces, équipements,…), par
opposition à la spécialisation urbaine.
Modes de déplacements doux : désignent des
modes de transport actifs, non motorisés comme la
marche, mais pouvant être mécanisés comme le vélo,
les rollers, la planche à roulettes, les poussettes, etc.
Outre leurs bénéfices pour notre santé, ces modes
dépourvus de motorisation ne consomment aucune
énergie fossile et ne dégagent aucun polluant
atmosphérique et aucun gaz à effet de serre.
Morphologie urbaine : est l’étude des formes
urbaines. La morphologie urbaine vise à étudier
les tissus urbains au-delà de la simple analyse
architecturale des bâtiments et à identifier les
patterns et structures sous-jacents1. La morphologie
urbaine étudie les formes et les caractéristiques de la
ville (la voirie, le parcellaire, le découpage du sol, les
densités, les usages), et les phénomènes qui en sont à
l’origine : topographie, histoire, influence culturelle,
économie, règles d’urbanisme,

152
contexte technologique ou encore énergétique2. Elle
s’appuie sur les différentes échelles constitutives
du monde urbain : le bâtiment, l’îlot, le tissu urbain, la
ville, l’agglomération. Elle est interdisciplinaire, entre
histoire et géographie urbaines, urbanisme et
archéologie.
Ouvrage d’art : toute construction nécessaire à
l’établissement d’une voie de communication destinée
à la circulation publique, aux transports en commun et
au transport par eau (pont, viaduc, mur de
soutènement...).
Plans d’affectation du sol : règlent le
mode d’utilisation du sol et délimitent en premier lieu
les zones à bâtir
, les zones agricoles et les zones à
protéger. Ils sont «opposables aux tiers», c’est-à-dire
qu’ils ont force obligatoire pour chacun : ils lient les
autorités ainsi que les particuliers. Ils entrent en force
uniquement après le délai de référendum et de recours
qui suit leur adoption.
Plutôt que de créer des «zones dortoirs» et des
«zones d’activités» séparées, ce qui augmente les
distances à parcourir pour aller d’une fonction à
une autre et encourage l’usage de la voiture,
l’objectif de la mixité fonctionnelle serait par
exemple dans un quartier de rapprocher les
différentes fonctions des habitants de façon à que
les fonctions utilisées le plus fréquemment soient
accessibles à pied ou à vélo à partir de la plupart des
habitations.
Postes d’affectations : légendes des documents
d’urbanisme.
Régulation amont : La régulation est liée au
contrôle suivant une relation établie au préalable; les
demandes de projets de construction sont examinées
dans une logique de contrôle pour établir la
conformité du projet avec
les règlements d’aménagement en vigueur
. Dans ce
mode le planificateur fige par anticipation la
morphologie et la densité de la parcelle
indépendamment du projet à venir; tout est normalisé à
priori, la planification est intimement liée au contrôle
(cas du Maroc et de la France).
Régulation avale : La régulation se fait à postériori,
les plans et règlements ne sont pas contraignants. En
pratique, il est possible de déposer des projets non
conformes à la règlementation, le contrôle consiste à
vérifier si ces projets concordent avec les « directives
de la planification et la définition des objectifs
urbanistiques » qui sont de portée générale (Cas de
l’Angleterre).
SPU : Système de Planification
Urbaine
Terrain en friche : T
errain à bâtir dont les
constructions qui y étaient érigées ont été démolies.
Villas : Maison pavillonnaire avec
jardin.
Voirie : Partie du domaine public situé entre
les alignements, destinée à la circulation des
différentes catégories d’usagers, à l’exclusion des zones
auxquelles la carte d’affectation a conféré une autre
affectation.
INDICATEURS
La densité peut être calculée en brut ou en nette
:
Densité brute : C’est le rapport entre le total de
logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
d’hectares considérés, incluant l’espace public et
tout terrain affecté à un équipement public.
Densité nette : C’est le rapport entre le total de
logements à l’intérieur d’un secteur et le nombre
d’hectares considérés, excluant tout les espaces
publics

153
Glossaire
et tout terrain affecté à un équipement
public.
En prenant en référence une taille moyenne de
4,5 personnes par ménage, la densité de logements à
l’hectare peut être classée comme suit :
Densité faible : inférieure à 40 log/ha
;
Densité moyenne : entre 40 et 150 log/ha
;
Densité forte : supérieure à 150 log/ha
;
Densité très forte : égale ou supérieure à 230
(cas de l’habitat social).
Densité résidentielle brute : Rapport entre le
nombre d’habitants et la superficie globale d’une zone
d’habitation exprimée en hectares.
Densité résidentielle nette : Rapport entre le
nombre d’habitants et la superficie du sol affectée aux
habitations proprement dites, cette surface étant
exprimée en hectares.
Indice de densité (ID) : est le rapport entre la
surface brute de plancher destinée aux logements et
aux activités et la surface nette de terrain à bâtir ;
Indice d’utilisation du sol (IUS) : est le rapport
entre la surface brute de plancher et la surface nette
de terrain à bâtir
.
Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme:
Le PDAU est un instrument de planification et de
gestion urbaine qui, en divisant son territoire
(commune ou groupement de communes) en
secteurs urbanisés, à urbaniser, d’urbanisation future
et non urbanisables,
détermine la destination générale des sols et les
zones d’intervention sur les tissus urbains existants et
les zones à protéger(sites historiques, forêts, terres,
agricoles, littoral) et définit l’extension urbaine, la
localisation des services et activités, la nature et
l’implantation des grands équipements et
infrastructures.
Indicateurs réglementaires
La densité renvoie également à plusieurs « indicateurs
quantitatifs », notamment :
• Coefficient d’emprise au sol (CES) :
C’est le rapport entre la superficie occupée
par un bâtiment et celle du terrain entier (il
s’exprime en pourcentage);
• Coefficient d’occupation du sol
(COS) : C’est le rapport entre la superficie totale
de plancher d’un bâtiment (les espaces non
habitables sont exclues : balcons, terrasses…) et
la superficie totale du terrain ;
• COS faible: inférieur à
1 ;
• COS moyen : compris entre 1 et 2,5
;
• COS fort : supérieur à 2,5.
Gabarit : désigne la taille et la forme générale que
peut prendre un bâtiment en fonction des règlements
d’urbanisme. Le gabarit est défini formellement par
un graphique qui indique les lignes droites ou courbes
dans lesquelles doivent s’inscrire les constructions.
Un gabarit se décompose souvent en deux parties :
une hauteur sur rue qui correspond à la hauteur
maximale de la façade verticale au bord de la voie de
circulation.

154
Un couronnement qui définit la taille et la forme
dans laquelle doivent s’inscrire les combles. Le
couronnement devra par exemple s’inscrire dans un
angle à 45° ou dans un arc de cercle dont la base est
parallèle à la façade. La hauteur vers le milieu de la
parcelle peut être limitée ou pas.
On peut aussi définir le gabarit à appliquer sur deux
bâtiments construits de part et d’autre d’une cour
intérieure.
Le minimum parcellaire : Soit la superficie
minimale
de la parcelle ou de l’îlot et leurs dimensions
minimales.
Le prospect, c’est la distance séparant deux
alignements de construction (L), elle est
proportionnelle à la hauteur des bâtiments (H). Les PA
exigent à ce qu’elles soient égales (H=L). Pour
l’immeuble de Grande Hauteur (IGH) qui doit être
libre des quatre façades, le prospect doit y être
calculé en fonction des parcelles mitoyennes;
l’implantation de l’IGH dans sa parcelle doit se
conformer aux règles de sécurité contre les risques
d’incendie et de panique.
Indicateurs de constructibilité : dispositions liées
aux règles de la construction au niveau de la parcelle
(COS, CUS, Prospect, …)
INDICATEURS DE VOIRIE
Dans une parcelle d’1 ha, la voirie consomme une
surface variable selon la forme et la densité projetées :
L’habitat à faible densité (villas) : la voirie
consomme 60 à 65 % de la surface totale.
La moyenne à forte densité (immeubles) : La
voirie consomme 40 à 45 % de la surface totale.
La moyenne densité (habitat type maison
moderne marocaine: MMM) : La voirie consomme
50 % de la surface totale.
Indicateurs du contexte
La notion d’intensité urbaine se traduit par le niveau
d’usage des espaces publics et détermine leur
attractivité. Elle est ressentie dans les lieux de
centralités.
Espaces publics aménagés : places, square, jardins,
parcs, etc, (L’OMS préconise 10 m² d’espace vert par
habitant) ;
Caractéristiques physiques du site : sa
topographie, ses paysages, ses ouvertures et
perspectives de vues.
Les contextes socioculturel et géographique doivent
déterminer les seuils de densités souhaités et
tolérables:
Exemple 1 : La propension à l’habitat individuel est
plus élevée dans les petites et moyennes villes.
Exemple 2 : Le prospect doit être réduit dans un
climat chaud et ensoleillé pour procurer de l’ombre.
Parcelle : généralement une superficie de terrain
ayant
une unité de propriété.
Ilôt : Ensemble des terrains, bâtis ou non, délimités
par des voies de communication à l’air libre ou par des
limites naturelles ou régionales.
Zone/zonage : Parties d’îlots ou îlots contigus ayant
une même affectation.

155
Glossaire
Modification de Zones : une modification des
limites de zones permet de changer l’affectation du sol
prévue dans le plan de zones.
Zone à urbaniser : Zone destinée à constituer l’aire
d’extension préférentielle d’une agglomération par le
plan d’aménagement. Synonyme : de zone d’extension.
Zone aménagée : Zone de mise en état de tenir le
rôle que lui confère le plan d’aménagement.
Zone dotée de l’ensemble des installations et
bâtiments de services publics conformes à sa
destination.

Groupement d’études
Rachid Ouazzani
www.muat.gov.ma
DENSITÉS
&FORMES URBAINES
D É C E M B R E 2016
www.marocurba.gov.ma
L’essentiel de la densité en 10 vertus :
1. Propose des alternatives innovantes dans le processus de production de l’espace urbain ;
2. Favorise un urbanisme plus économe en espace, articulé autour des transports
collectifs ;
3. Limite l’étalement urbain et encourage le renouvellement urbain qualitatif ;
4. Renforce les polarités existantes et augmente la qualité du cadre de vie ;
5. Fabrique l’urbanité à travers des modes d’aménagement optimisés ;
6. Permet un traitement qualitatif des vides et renforce les espaces publics et de transitions
;
7. Adopte le principe de l’ilôt comme outil de composition urbaine ;
8. Présente un support de diversité et d’innovation ;
9. Permet une mixité de l’habitat et une diversité des fonctions urbaines ;
10. Offre une multitude de modalités, d’adaptation et de flexibilité dans la conception.

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