Modelo de Recurso Especial

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Rua xxxxxx, 00 - sala 00 - xxxxxx - ................/UF- 00000-000. Tel/Fax: (00) 0000-0000 / 0000-
0000 - e-mail: ADVOGADO@adv.oabsp.org.br
EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR
PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO
DE ............................................
devidamente qualificado nos autos da Apelação Cível nº
000000000000000000, vem, com o devido acatamento forense, ante a honrosa
presença de Vossa Excelência, por intermédio de sua patrona subscritora
(procuração em anexo), alicerçado no art. 105, inc. III alíneas “a”, e "c" da
Constituição Federal, bem como com supedâneo no art. 26 e segs. da Lei nº.
8038/90 (LR) c/c art. 255 do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça,
onde vem, tempestivamente, interpor o presente
RECURSO ESPECIAL
em razão do v. acórdão prolatado, consoante as razões de direito e documentos
acostados nas laudas subsequentes.

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Desta sorte, em face da negativa de vigência e
contrariedade à lei federal, bem como ainda divergência jurisprudencial, vem
requerer a admissão do recurso, com a consequente remessa dos autos ao
Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Igualmente, ex vi legis, solicita que Vossa Excelência,
cientifique a Recorrida, acerca da interposição do presente Recurso Especial,
consoante às disposições da legislação em vigor (Lei 8.038/90, art. 27) e após
com ou sem a manifestação da mesma, determine a remessa eletrônica dos autos
ao Superior Tribunal de Justiça para a devida apreciação daquele Colegiado.
Nestes Termos, Espera Admissão.
xxxxxxxxxxxxx/UF, xx de xxxxxxxxxxxx de 2014.
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ADVOGADA SUBSCRITORA
OAB/UF 00.000

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(1) – DA TEMPESTIVIDADE DO RECURSO
O recurso, ora interposto, deve ser considerado como
tempestivo, porquanto o Recorrente foi intimado da decisão recorrida por
meio do Diário da Justiça Eletrônico, quando este circulou no dia ........ de
xxxx de 2014, iniciando-se o prazo em 00.00.0000.

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Portanto, à luz do que rege a Lei de Recursos nº.
8038/90, art. 26, temos como plenamente tempestivo o presente Recurso
Especial, quando interposto nesta data.
(2) – DOS FATOS
(Lei 8.038/90, art. 26, inc. I )
O ora Recorrente interpôs ação ordinária em
face de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., na qual sustentou
ter adquirido um imóvel ainda na planta, junto à recorrida, tendo na
ocasião celebrado Termo de Reserva e Compromisso de Aquisição de
Unidade Imobiliária e Contrato por Instrumento Particular de Compra e
Venda, sendo que a parcela referente à entrega da chave venceria em
xxxxxxxxxxx, com o valor de R$ 00.000,00.
Narrou que no ajuste celebrado o ´habite-se´
poderia ocorrer antes mesmo do vencimento da referida parcela e que no
contrato de financiamento que celebrou junto à Caixa Econômica Federal
havia a previsão de conclusão das obras em 25 meses, sendo o contrato
assinado em XXXXXXXX. Afirmou que no instrumento particular de
financiamento havia previsão de conclusão da obra em XXXXXXXXXX,
mas que, segundo informações da recorrida, esta data já seria com a
inclusão do prazo de atraso. Quando recebeu boleto referente à parcela
da entrega da chave, questionou tal cobrança junto à recorrida, pois as
obras estavam atrasadas, e quando do ajuizamento da ação nada teria

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sido construído. Pontuou abuso do poder econômico por parte da
recorrida, sendo abusiva a cláusula contratual que permite a prorrogação
do prazo de entrega da obra, destacando que a recorrida não vem
cumprindo com suas obrigações.
Requereu medida liminar para suspender a
cobrança da parcela referente à entrega da chave, sem a incidência
de juros, e a determinação para que a recorrida apresentasse
planilha dos valores cobrados até a efetiva entrega do bem,
discriminando os encargos, e devendo restituir ao autor em dobro
todos os valores cobrados indevidamente pertinentes a juros e
INCC, antes da entrega do imóvel, bem como a fixação de aluguel a
ser pago pela recorrida desde o período em que prometeu a
entregar o imóvel.
No mérito, pediu a declaração de nulidade das
cláusulas que tratam da remuneração da recorrida, da mora e
inadimplemento, de foro de eleição e de prorrogação do prazo de
entrega, a condenação da recorrida ao pagamento de 100 salários
mínimos a título de dano moral, bem como a apresentação do
cronograma financeiro e de desenvolvimento da obra, devendo
indicar a data de entrega do bem.
Tendo sido indeferido o pedido de tutela
antecipada, o ora recorrente interpôs agravo de instrumento contra

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essa decisão, e o recurso foi provido em decisão de fls. 000/000, sendo
deferida a tutela antecipada, fixando-se aluguel a ser pago pela
recorrida até a entrega do imóvel, bem como a suspensão da cobrança
da parcela intermediária de R$ 00.000,00, a abstenção de negativação
do nome do RECORRENTE nos cadastros restritivos de crédito, bem
como a suspensão da correção das parcelas do financiamento que se
venceram desde o inadimplemento na entrega do bem.
A sentença, de peça 000, julgou improcedentes
os pedidos e revogou os efeitos da tutela antecipada concedida.
Em sede de Apelação na peça 000, o recorrente
alegou que a sentença indeferiu indevidamente a inversão do ônus da
prova e as provas testemunhais. Asseverou que a cláusula do contrato
de adesão não é clara, e deixa subentendido que a parcela de R$
00000,00 é pertinente às chaves do imóvel, ou seja, seu pagamento
apenas seria devido no ato da entrega.
Entende não estar em mora, pois que na
ocasião encontrava-se acobertado por decisão liminar que impediu
a cobrança da parcela litigiosa. Destacou que mesmo em se
considerando a fundamentação da sentença, não seria razoável pagar o
saldo de preço de mais de trinta mil reais quando em março de 0000
havia apenas buracos no local da obra, havendo mais de 00 meses de
atraso na obra. Ainda em XXXX de 2013, quando fez vistoria do local

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a pedido da construtora, o empreendimento ainda estaria tal qual
canteiro de obras, justificando que o consumidor possa reter o valor
do saldo devedor, diante do descumprimento da obrigação da
recorrida. Relatou que nunca foi cobrado pela recorrida, no que diz
respeito à parcela das chaves, e que ainda não há habite-se. Sustentou a
possibilidade de a recorrida atrasar sua obrigação, mas não o
consumidor, parte mais vulnerável, que não recebeu seu imóvel e não
pode fazer prova negativa de tal fato.
Ocorre que diante da r. sentença de primeiro
grau, com o RECURSO DE APELAÇÃO, o recorrente objetivava a
reforma da decisão monocrática ao argumento de que a sentença, não
considerou as informações constantes de documentos no bojo dos
autos entre outros, fatos estes ocorridos, absolutamente prejudicial ao
recorrente, posto que feriram também o principio da proteção
constitucional ao consumidor.
Contudo, o pleito recursal prosperou apenas em
parte, tendo a Câmara Especial do Tribunal de Justiça Carioca, dado
parcial provimento ao recurso do ora recorrente apenas, para sustar a
incidência de juros de mora e atualização monetária sobre a parcela
referente a saldo de valor R$ 00000000000,00 (TANTOS mil, reais), a
partir do implemento do termo limite para a entrega da obra, em
XXXXXX, até a data da expedição do habite-se da unidade comprada

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pelo recorrente, e no mais, mantendo a sentença em seus demais
termos, cuja decisão que restou assim ementada:
“AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER”.
COMPRA DE IMÓVEL. MORA RECÍPROCA DE COMPRADOR E
CONSTRUTOR. ALUGUÉIS, DANO MORAL, SUSPENSÃO DOS
JUROS E ENCARGOS.
Afastada preliminar de nulidade na sentença. Decisão de
indeferimento da produção de provas testemunhais irrecorrida e
transitada em julgado. Inadimplemento do autor quanto à parcela
final de pagamento do imóvel, com termo certo e desvinculado de
qualquer ato de entrega efetiva do bem. Inadimplemento da ré em
finalizar e entregar o apartamento dentro do prazo contratualmente
avençado. Pela ausência de pagamento da parcela referente ao
saldo do preço na data ajustada, o autor está em mora, e o mesmo
pode ser dito da ré, cujo prazo máximo para a entrega do imóvel foi
em muito extrapolado. Argumentos de força maior sequer
superficialmente demonstrado nos autos. Artigo 476 do Código
Civil. Se por um lado não pode o autor, que está em mora, exigir o
pagamento de aluguel pela ré, esta não tem fundamento jurídico
para fazer incidir juros e correção da parcela faltante para além do
período máximo de tolerância de entrega do bem, sob pena de
vermos paradoxal situação na qual quanto mais demora ocorrer

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para a entrega do imóvel, mais o comprador irá dever à construtora
atrasada.
Sustação da incidência de juros de mora e atualização monetária
sobre a parcela referente a parcela final a partir do implemento do
termo limite para a entrega da obra, até a data da expedição do
habite-se, quando se consubstancia a certeza jurídica de que o
imóvel está disponível para moradia. Reconhecida mora também do
autor, fluem normalmente os encargos contratuais desde o
vencimento da parcela de saldo de valor o prazo de entrega do bem,
pois não houve depósito judicial ou extrajudicial da quantia.
Permanece o direito da ré de retenção das chaves, ainda que com a
concessão do habite-se, enquanto não cumpridas às obrigações
contratuais do autor. Os juros e encargos contratuais devidos à CEF
são devidos, diante da condição de mero agente financiador do
banco. A pretensão relativa ao dano moral improcedente diante da
mora em que se encontra o autor, pois ainda que o imóvel estivesse
pronto no prazo correto contratual, a ré não estaria obrigada a
entregá-lo. O consumidor não faz jus à informação de data de
conclusão de todo o empreendimento, no caso concreto, dado
inexistirem elementos que possibilitem aqui sua aferição. Sentença
que se reforma em parte.
Desta decisão, o recorrente opôs Embargos
Declaratórios, que vieram a ser conhecido, porém rejeitados, razão pela

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qual não lhe resta alternativa, senão ingressar com o presente
RECURSO ESPECIAL a esta Colenda Corte Superior de Justiça.
Eis a síntese narrada de todos os fatos.
(3) – DO CABIMENTO DO PRESENTE RECURSO ESPECIAL
( Lei 8.038/90, art. 26, inc. II )
CONSTITUIÇÃO FEDERAL, ART. 105, INC. III, “A” e “C”
Segundo a disciplina do art. 105, inc. III letra “a” e "c"
da Constituição Federal é da competência exclusiva do Superior Tribunal de
Justiça, apreciar Recurso Especial fundado em decisão proferida em última ou
única instância, quando a mesma contrariar lei federal ou negar-lhe vigência
ou ainda em caso de interpretação divergente:
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
Art. 105. Compete ao Superior Tribunal de Justiça:
(...)
III - julgar, em recurso especial, as causas decididas,
em única ou última instância, pelos Tribunais
Regionais Federais ou pelos tribunais dos Estados,
do Distrito Federal e Territórios, quando a decisão
recorrida:

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a) contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes
vigência;
(...)
c) der à lei federal interpretação divergente da
que lhe haja atribuído outro tribunal.
Entende-se, pois, que “contrariar” o texto da lei,
segundo os ditames da letra “a”, do supramencionado artigo da Carta Política,
em resumo, é dizer que a decisão não coincide com a tese da lei.
A propósito estas são as lições do jurisconsulto Nelson
Luiz Pinto:
"contrariar, supõe toda e qualquer forma de
ofensa ao texto legal, quer deixando de aplicá-lo
às hipóteses que a ele devem subsumir-se, quer
aplicando-o de forma errônea ou ainda
interpretando-o de modo não adequado e
diferente da interpretação correta, no sentir do
órgão responsável pelo controle ao respeito pela
uniformização do direito federal, que é o STJ" (In,
Recurso Especial para o STJ. São Paulo.
Malheiros ed., 1992. pág. 109).
Preceitua o art. 476 do CC/2002 que "nos contratos
bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode
exigir o implemento da do outro" (= art. 1.092, CC/1916).

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Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e
que os consumidores podem ter como praticamente certo, é a não
entrega, pelas construtoras, da unidade imobiliária nos prazos
contratuais. Muitas vezes nem mesmo com a utilização indevida do “prazo
de carência” a construtora consegue concluir e entregar da obra. O que antes
era exceção se tornou, lamentavelmente, regra.
Na hipótese em apreço, ocorreu exatamente isto, pois
o recorrente ingressou com ação ordinária visando à concessão de tutela
antecipada, para SUSPENSÃO DE COBRANÇA DA PARCELA intermediária
FINAL, e de juros, e quaisquer cobranças vincendas até a entrega das chaves
do imóvel adquirido, em face do não cumprimento contratual por parte da
recorrida, e obteve a TUTELA ANTECIPADA EM SEDE DE LIMINAR EM
AGRAVO DE INSTRUMENTO, conforme decisão de fls. 000-000, fixando
aluguel a ser pago pela recorrida ate a entrega do imóvel; a suspensão da
cobrança da parcela intermediaria de R$ 00000000
(XXXXXXXXXXXXX mil reais); a abstenção de negativação do nome
do autor nos cadastros restritivos de credito, bem como a suspensão
da correção das parcelas do financiamento que se venceram desde o
inadimplemento na entrega do bem.
Posteriormente, sobreveio a sentença monocrática
julgando improcedentes os pedidos do recorrente e consequentemente
revogando a Tutela Antecipada anteriormente concedida pelo egrégio TJUF.
Imediatamente a prolação da sentença, o recorrente
apelou pleiteando por sua reforma, e obteve parcial provimento tão somente
para sustar a incidência de juros de mora e atualização monetária sobre

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a parcela referente a saldo de valor de R$ 00000000000,00
(XXXXXXXXXXXX mil, reais), a partir do implemento do termo limite para
a entrega da obra, em XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, até a data da
expedição do habite-se da unidade comprada pelo recorrente, e no mais,
mantendo a sentença em seus demais termos.
Ou seja, vale ressaltar e destacar: a mesma corte e
câmara que julgou o agravo de instrumento e concedeu a tutela antecipada,
entendendo ser cabível a SUSPENSÃO DO PAGAMENTO e inclusive
chegando a determinar o pagamento de aluguéis ao ora recorrente, agora em
sede de apelação, MANTEVE A DECISÃO MONOCRÁTICA que julgou
improcedente os pedidos do recorrente, mantendo toda onerosidade
desproporcional contra o consumidor parte mais frágil, que até a data de
protocolo deste REsp, por sinal continua aguardando a entrega do
imóvel adquirido com a recorrida, ferindo assim frontalmente alguns
dispositivos do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor e que
merecem e precisam ser reparado no presente RECURSO ESPECIAL.
Cumpre ainda destacar que, em praticamente todos
os seus contratos de ADESÃO, as construtoras inserem cláusulas
estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou
seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a
construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em
uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos
podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem
cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de

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casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180
dias, este último inserido no contrato de adesão do ora recorrente.
Neste ponto já surge uma primeira questão que pode
caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo
51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do
“prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.
A maioria das entidades de proteção dos
consumidores entende que na medida em que o contrato confere à
construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a
unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de
modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações –
realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à
construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve
desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se
refere ao equilíbrio contratual.
Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é
abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora
para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do
CDC):
”PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INDENIZAÇÃO
POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA
IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE”.
PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –
CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.

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3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento
da entrega da obra por doze meses após o prazo
previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é
abusiva e nula de pleno direito, por configurar
nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo
Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso
da ré improvido. “Decisão unânime.” (TJ/DF – 5ª T.
Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de
Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999).
Da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de
efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora
tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.
Uma vez alcançado o termo final para a entrega da
unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido
concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o recorrente,
inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a
restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos,
sem nenhum abatimento. Vejamos a jurisprudência:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.
Empresa que não entregou a unidade no prazo
ajustado. Sentença que julgou procedente o
pedido do comprador de rescisão contratual com
a devolução das quantias pagas. Relação de
consumo, obrigação de devolução de valores
pagos a título de aquisição de imóvel que não foi

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entregue por culpa da vendedora. Recurso dela,
desprovido.” (TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº
994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg.
08.07.2010).
“CONTRATO - Compromisso de venda e compra
de imóvel - Atraso na entrega da obra -
Interrupção do pagamento pelos adquirentes
justificada - Resolução e restituição integral de
parcelas pagas, sem dedução - Dano moral -
Inocorrência - Indenização indevida – Recursos
desprovidos.” (TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº
994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg.
15.05.2010).
Diante das argumentações expendidas, podemos
concluir que:
a) A relação formada entre uma construtora e o adquirente de unidade
imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os
respectivos contratos classificam-se como por adesão.
b) O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos
contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos
adquirentes, e com base nisso surge à discussão sobre a ilegalidade de
cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos
imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que
não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.

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c) Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a
construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais
fatos devem ser comprovados, o que não ocorreu nos autos, conforme
admitido no próprio acordão retro.
d) O prazo de carência só pode ser usado pela construtora se houver
caso fortuito ou força maior, não sendo um mero prazo suplementar
para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.
e) Não feita à entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não
existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá
suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e
comprovados prejuízos que experimentarem.
f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de
indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V,
do Código Civil, iniciando sua contagem a data em que for realizada,
pela construtora, a efetiva entrega das chaves. (GRIFOS NOSSO)
Destarte, ao julgar da forma como fez, o tribunal “a
quo”, feriu diversos dispositivos do Código Civil e do Código de Defesa do
Consumidor e destoou da jurisprudência predominante, conforme
demonstrado, implicando em grave injustiça, situações estas que convergem
afetando o exame deste Recurso Especial a esta Colenda Corte Superior de
Justiça.
PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

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Verifica-se, mais, que o presente Recurso Especial é
(a) tempestivo, quando o foi ajuizado dentro do prazo previsto na Lei nº.
8038/90 (art. 26), (b) o Recorrente tem legitimidade para interpor o presente
recurso e, mais, (c) há a regularidade formal do mesmo.
Diga-se, mais, a decisão recorrida foi proferida em
“última instância”, não cabendo mais nenhum outro recurso na instância
originária.
Por outro ângulo, a questão federal foi
devidamente prequestionada, quando a mesma foi expressamente
ventilada, enfrentada e dirimida pelo acórdão emanado pelo Tribunal "a quo".
Outrossim, todos os fundamentos lançados no
acórdão guerreado foram devidamente infirmados pelo presente recurso, não
havendo a incidência de Súmulas ou julgados dos Tribunais Superiores da
União que impeçam seu conhecimento e admissão.
Ademais, o debate trazido à baila não importa
reexame de provas, mas sim, ao revés, unicamente matéria de direito, não
incorrendo, portanto, com a Súmula 07 desta Egrégia Corte Superior.
(4) – DO DIREITO
( Lei 8.038/90, art. 26, inc. I )

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Dispõe a Constituição Federal de 1988, no seu artigo 5º,
inciso XXXII, que “o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor.”
Mais à frente, o texto constitucional reforça a necessidade de
preservação dos direitos do consumidor ao consagrar, no artigo 170, que “a ordem
econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por
fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social,
observados os seguintes princípios:
(...)
V – defesa do consumidor;”
E visando disciplinar as relações de consumo, dentre elas a versada
nestes autos, sobreveio a Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que
estabelece normas de proteção e defesa do consumidor, de ordem pública e
interesse social, nos termos dos artigos 5º, inciso XXXII, 170, inciso V, da
Constituição Federal e art. 48 de suas Disposições Transitórias (art. 1º).
Dentre tantas outras prescrições, a Lei nº 8.078/90 prevê os direitos
básicos do consumidor (artigo 6º), além das práticas e cláusulas contratuais
consideradas abusivas e nulas de pleno direito (artigos 39 e 51), cujas disposições
são largamente aplicáveis na hipótese retratada nestes autos.
Por fim, em sintonia com as prescrições da legislação consumerista e
com os novos paradigmas mundiais em matéria de interpretação de contratos, o
Código Civil de 2002 dispôs que:

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“Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos
limites da função social do contrato.
...........
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na
conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da
probidade e boa-fé.”
Cotejando-se essa moldura normativa com as cláusulas inseridas nos
contratos empregados pela recorrida, vislumbra-se que várias de suas disposições
revestem-se da mais absoluta abusividade, conforme exposição adiante articulada.
1) Da incidência de juros antes da entrega das chaves e do
emprego da “INCC” (item de cláusula do instrumento de contrato).
Ao consumidor que celebra contrato com a requerida impõe-se o
financiamento do valor do bem mediante pagamento de juros de 1% ao mês”, tão
logo seja expedido o “habite-se” pelo Município.
Vale dizer, portanto, que mesmo antes da entrega das chaves o
consumidor está sujeito ao pagamento de juros à construtora. Observe-se, a
propósito, que a data de entrega das chaves sequer é apontada no contrato de
adesão do ora recorrente.
Assim, uma vez concedido o “habite-se”, e mesmo sem a posse do
imóvel, já estava o recorrente sujeito ao pagamento de juros à base de 1% ao mês,
calculados segundo a “tabela do INCC”, tudo em benefício da recorrida.

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Este Colendo Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, tem
reiteradamente assim decidido:
“ADMINISTRATIVO”. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. NÃO
CONFIGURADOS O CERCEAMENTO DE DEFESA E O
JULGAMENTO ULTRA PETITA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.
IMPOSSIBILIDADE.
(...)
2. ‘Não se admite a capitalização de juros nos contratos
submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação’ (REsp
635.855/CE, rel. Min. João Otávio de Noronha, 2ª Turma, DJ
7/12/2006).
3. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte,
improvido.” (REsp 807.409/CE, rel. Min. Herman Benjamin, DJ
20.09.2007).
..........................
“REVISÃO DE CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE CASA PRÓPRIA
PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO”. APLICAÇÃO DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. JUROS.
CAPITALIZAÇÃO. UTILIZAÇÃO DA TR.
1. A Taxa Referencial (TR) é indexador válido para contratos
posteriores à Lei n. 8.177/91, desde que pactuada (Súmula n.
295/STJ).
2. Não se admite a capitalização de juros nos contratos
submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação.
3. “Recurso especial improvido.” (REsp 635.855/CE, rel. Min. João
Otávio de Noronha, DJU de 07.12.06)
..........................
Nesse panorama, quer por estabelecerem a cobrança de juros antes
da entrega das chaves, quer por fazerem incidir juros compostos (capitalizados ou
cumulativos) por meio da tabela do INCC as cláusulas contratuais em apreço
revelam-se duplamente abusivas e nulas de pleno direito.
Mas além de, por si só, revestir-se de manifesta ilegalidade, o emprego
de juros pelo INCC, na medida em que o instrumento de contrato nada elucida sobre
o método e consequências de sua aplicação.

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Como frisado, assim, tanto a incidência da “tabela do INCC” como a de
juros cumulativos antes da entrega das chaves configuram cláusulas abusivas à
luz da legislação e dos precedentes judiciais mencionados. Devem, por isso, ser
expurgadas do ordenamento jurídico, na forma do artigo 51 do CDC.
Não se entrevê na convenção prazo certo e definido para a outorga de
escritura e entrega das chaves ao consumidor ora recorrente.
De fato, nota-se que a entrega das chaves somente se dá após o
registro da escritura outorgada pela construtora. Mesmo quando entender quitado
o preço e atendidas as demais condições, à construtora não se impõe
qualquer prazo para a outorga da escritura.
Nesse panorama, ainda que lavrada a escritura na data fixada ao
alvedrio da recorrida, o ora recorrente ainda não estará em condições de receber as
chaves de seu imóvel.
Concluído o périplo, isto é, com escritura registrada e o comprovante
de alteração cadastral do imóvel, restará ao recorrente, então, aguardar novamente
que a demandada eleja uma data para a tradição das chaves, porquanto nenhum
prazo expresso foi estabelecido nesse sentido.
E além de o ajuste não estabelecer prazo ou data para outorga de
escritura e entrega das chaves, nenhuma sanção se impõe à construtora na
hipótese de descumprimento das cláusulas em exame. Assim, diversamente do que
se observa em relação ao recorrente, o pacto de adesão não contempla a
possibilidade de resolução unilateral pelo adquirente, multa ou qualquer sanção na
hipótese de mora ou inadimplemento da construtora ora recorrida.

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Reluzente, pois, a negativa de direito à informação ao recorrente
consumidor (CDC, art. 6º, III, e 54), assim como o desequilíbrio operado na relação
contratual em apreço.
Com efeito, maculadas pela patente abusividade de suas prescrições,
as preditas cláusulas são vedadas pela Lei nº 8.078/90 e nulas de pleno direito:
“Art. 39 É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre
outras práticas abusivas:
(...)
XII – deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua
obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo
critério.
(...)
Art. 51 São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
III – transfiram responsabilidades a terceiros;
(...)
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”
Espera-se, pois, a invalidação das cláusulas em exame e a
condenação da recorrida a inserir em seu contrato os prazos para o cumprimento de
suas obrigações, consoante o prazo a ser determinado por esta Colenda Corte
Superior de Justiça.
Com efeito, vejamos o que dispõe literalmente os textos adiante:
CÓDIGO CIVIL
Art. 423: Quando houver no contrato de adesão cláusulas
ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a
interpretação mais favorável ao aderente.

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CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Art. 14: O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por defeitos
relativos à prestação dos serviços, bem como por
informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição
e riscos.
Art. 47: As cláusulas contratuais serão interpretadas de
maneira mais favorável ao consumidor.
Art. 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços
que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Destaque-se que entre o recorrente e a recorrida,
emerge uma inegável relação de consumo, conforme reconhecido desde o
início desde a sentença monocrática, atraindo assim a pertinência do Código
de Defesa do Consumidor.
O Recorrente adquiriu, em 0000000000000000, junto
a Recorrida (sócia da Alienante XXXXXXXXXXXXXXXX
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA), pessoa jurídica a quem é feito

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os pagamentos, a quem todos os contatos são feitos, unidade autônoma no.
000, do bloco 00, integrante da área 00 do Condomínio Resort, objeto do
Termo de Reserva e Compromisso de Aquisição de Unidade Imobiliária e
Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda em anexo.
O preço total do imóvel fora pactuado em R$
000.000,00 (XXXXXXXXXXXXX mil, reais).
Ressalta-se que, a parcela pertinente à entrega das
"CHAVES", venceria em 00.00.2011, no valor de R$ 0000000,00
(XXXXXXXXXXXX miL).
Cumpre registrar que, no Termo de Reserva e
Compromisso de Aquisição de Unidade Imobiliária, às fls. 00, primeiro
parágrafo abaixo do item 00, consta à informação acima, possibilitando ainda,
um habite-se anterior até a data de 0000000.
In verbis: "fica convencionado entre as partes que o valor de R$ 0000000
(XXXXXXXXXXX mil reais), correspondente à diferença de saldo do
preço, deverá ser paga mediante assinatura de futuro instrumento de
Confissão de Dívida, com as respectivas notas promissórias em caráter
prosoluto, corrigidas monetariamente pelo INCC-M, desde a data da
assinatura da Promessa de Compra e Venda, até a data de 00.00.2011, ou
data do Habite-se, o que primeiro ocorrer. (grifos nossos).
Percebe-se que, pelo Parágrafo acima, a Recorrida
deixou claro que o “Habite-se”, inclusive poderia ocorrer antes da data de
00.00.2011.

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Destarte, assim como acordado, ao chegar à data do
vencimento da parcela intermediaria FINAL, e vendo o recorrente que as
obras apenas estavam em fase inicial (EM QUE PESE JÁ TER PAGADO
QUASE A TOTALIDADE DO IMOVEL - restando apenas esta parcela final ora
questionada), COMUNICOU A RECORRIDA QUE IRIA SOBRESTAR O
PAGAMENTO DESTA ULTIMA PARCELA, QUANDO DA ENTREGA DAS
CHAVES, CONFORME COMBINADO E DESCUMPRIDO PELA
RECORRIDA. Posteriormente, buscou a guarida do Poder Judiciário, que lhe
concedeu a TUTELA ANTECIPADA, assegurando o direito de sobrestar tal
pagamento ANTE A MORA COMPROVADA da ora recorrida.
Portanto, mesmo sendo CONTRATO DE ADESÃO,
ONDE NÃO SE É POSSÍVEL MODIFICAÇÃO, no Contrato por Instrumento
Particular, celebrado com a participação da CEF, está previsto que o prazo de
construção da obra seria de 25 (vinte e cinco) meses. Tendo o contrato
sido celebrado em 00.00.0000, o imóvel deveria ter sido entregue em
abril de 2011.
Em que pese às datas fixadas, incluindo prazos
questionáveis de carência (já que os mesmos fogem ao principio
constitucional da isonomia), FATO É QUE PASSADOS MAIS DE 30
MESES APÓS O PRAZO DE TOLERANCIA, A OBRA CONTINUA SEM
CONCLUSÃO E ENTREGA AO CONSUMIDOR ORA RECORRENTE QUE
POR SUA VEZ PAGOU QUASE A TOTALIDADE DO IMÓVEL, E QUE
SEMPRE ESTEVE COM OS RECURSOS DISPONIVEIS PARA QUITAR A
ÚLTIMA PARCELA QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES, PASME-SE –
DATA ESTA AINDA IMPREVISTA MESMO NA DATA DESTE RECURSO
ESPECIAL.

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Destarte, tratando-se de compra e venda de imóvel,
cujo destinatário final é o tomador, como no caso do Recorrente, há relação
de consumo, nos precisos termos do que reza o Código de Defesa do
Consumidor:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produtos ou serviço como destinatário final.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,
nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de
produtos ou prestação de serviços.
§ 1° (...)
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,
mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de
crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Por esse ângulo, a responsabilidade da Recorrida é
objetiva.
Nesse contexto, imperiosa a responsabilização da
Recorrida, independentemente da existência da culpa, nos termos do que
estipula o Código de Defesa do Consumidor.
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores
por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

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A corroborar o texto da Lei acima descrita, insta
transcrever as lições de Fábio Henrique Podestá:
“Aos sujeitos que pertencerem à categoria de prestadores de serviço,
que não sejam pessoas físicas, imputa-se uma responsabilidade objetiva
por defeitos de segurança do serviço prestado, sendo intuitivo que tal
responsabilidade é fundada no risco criado e no lucro que é extraído da
atividade. “(PODESTÁ, Fábio; MORAIS, Ezequiel; CARAZAI, Marcos
Marins. Código de Defesa do Consumidor Comentado. São Paulo: RT,
2010. Pág. 147).
Existiu, em verdade, defeito na prestação de
serviços, o que importa na responsabilização objetiva da fornecedora-
recorrida, conforme ora pleiteado.
Nesse sentido:
EMBARGOS INFRINGENTES. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO
INDÉBITO C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. DIREITO DO
CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RELAÇÃO
CONSUMERISTA. CONTRATAÇÃO PELA CONSTRUTORA-
INCORPORADORA. CONTRATO DE ADESÃO. ABUSO CONTRA O
CONSUMIDOR. BOA-FÉ DEVE VIGORAR. NA RELAÇÃO DE CONSUMO.
EMBARGOS INFRINGENTES CONHECIDOS E ACOLHIDOS.
1- O contrato de promessa de compra e venda imobiliária está, no caso
dos autos, vinculado às normas do Código de Defesa do Consumidor, de
sorte que, independente da controvérsia em torno da origem da
obrigação em voga, o consumidor/adquirente sempre terá em seu favor

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as normas de proteção do CDC, ante a natureza consumerista dos
contratos firmados, impondo-se, na espécie, a necessidade de proteção
aos direitos básicos do consumidor, parte reconhecidamente vulnerável,
bem como a observância dos princípios da boa-fé objetiva e da função
social dos contratos. 2. Os contratos de promessa de compra e venda
imobiliária estão submetidos a certos princípios que regulam as
relações dessa natureza, dentre os quais, o dever de interpretação de
eventuais dúvidas existentes no contrato de modo a favorecer o
consumidor/aderente, a teor do que preceitua o art. 47 do CDC, não
podendo a força obrigatória dos contratos ser interpretada em exclusão
de direitos, mormente ante a natureza do contrato (adesão), de sorte que
a análise do contrato e, por conseguinte, das obrigações assumidas por
ambas as partes, deve ser realizada sob os auspícios da Lei
consumerista, tendo em conta os princípios da hipossuficiência do
consumidor e da responsabilidade objetiva do prestador de serviço por
vícios e defeitos porventura ocorrentes, eximindo-se apenas ante a
existência de excludentes, a saber, ausência de nexo de causalidade,
fato de terceiro e culpa exclusiva da vítima/consumidor. 3-Todo contrato
que envolve relação de consumo deve observar os limites impostos no
Código Civil e no Código do Consumidor, buscando assegurar que as
partes alcancem os objetivos desejados quando da celebração da
avença, movendo-se a balança justamente, na direção das partes, ante
os investimentos e expectativas realizados, concretizadoras das
vontades manifestas. 4- A cláusula contratual que transfere a
responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem ao consumidor
deve ser clara, expressa e objetiva. Não o sendo, ou não existindo esta
disposição contratual, a obrigação supramencionada cabe a
construtora/incorporadora contratante. 5. O embargante dirigiu-se ao
stand das apelantes, visando à aquisição de imóvel oferecido pela

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construtora embargada. Nesse passo, foi atendido por profissionais que
lá se encontravam, sob a bandeira da construtora-incorporadora, os
quais, regra geral, são corretores autônomos ou ligados a uma
imobiliária, sem, contudo, que o consumidor/embargante fosse
devidamente informado desta distinção técnica. 6. Embargos
Infringentes acolhidos. (TJMA; Rec 0002653-36.2011.8.10.0001; Ac.
144114/2014; Primeira Câmara Cível Reunida; Rel. Desig. Des. Raimundo
José Barros de Sousa; Julg. 07/03/2014; DJEMA 27/03/2014)
Por fim, deve ser registrado quando se trata de atraso
de entrega de imóveis que os contratos invariavelmente apresentam cláusula
que autoriza, sem qualquer justificativa, as Construtoras ou Incorporadoras a
atrasar a obra em até 180 (cento e oitenta) dias, sem qualquer punição.
Sob a ótica do princípio geral da boa-fé e,
principalmente, do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, tem-se
entendido que a cláusula de em comento coloca o consumidor em
desvantagem exagerada. Trata-se de cláusula nula, cuja declaração busca-se
também no contexto deste presente Recurso Especial.
A desigualdade imposta ao consumidor é inegável, já
que o fornecedor poderia atrasar sua principal prestação (entregar o imóvel
comprado) e o comprador sequer tem qualquer benefício em contrapartida
(atrasar pagamentos em caso de atraso, por exemplo). Ademais, além da
desigualdade, tem-se que tal cláusula deve ser declarada nula por não ter
sido apresentada de forma correta. Isso porque o Código de Defesa do
Consumidor impõe que toda cláusula restritiva presente em contrato de
adesão seja destacada e informada, para real ciência e aceitação do
aderente. Tal obrigação não é cumprida pelas Construtoras/Incorporadoras,

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que impõe a cláusula sem nem mesmo mencionar sua existência aos
compradores.
No caso vertente, é fato incontroverso nos
autos quando do vencimento da parcela intermediaria, que o
recorrente comunicou por e-mail, que iria suspender os
pagamentos das parcelas até que fosse solucionada a questão
de entrega das chaves do imóvel, uma vez que não havia
conseguido resolver o problema diretamente no
empreendimento.
Também é inquestionável que o recorrente foi
amparado por Tutela Antecipada, resguardando seu direito de não pagar
a parcela intermediária até o ato da entrega das chaves, bem como ainda
teve seu direito de pagamento de aluguel assegurado, e ainda que a decisão
tenha sido revogada ante o julgamento da lide pela improcedência da ação,
ressalte-se que houve o recurso de apelação, ainda não transitado em
julgado, em face deste recurso especial, e assim, por essa razão, não se pode
falar que "existe inadimplemento ou mora do recorrente" como quer fazer crer
a sentença confirmada pelo acordão retro, porquanto nessa ocasião, a
construtora é quem já se encontrava em mora com o recorrente,
amparada por clausulas abusivas inserida no contrato de adesão,
ferindo diretamente o direito do consumidor (ora recorrente) que é a
parte mais fragilizada e, que, portanto deveria ter tido a devida guarida
preconizada pelo Código Consumerista e mesmo pelo Código Civil.

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Destarte, diante de todos os fatos e da decisão narrada
no acordão guerreado, resta claro que ao decidir da forma como o fez, negou
vigência ao disposto nos artigos 423 e 476 do Código Civil e incorrendo
também na negativa de vigência ao disposto nos artigos 14, 47 e 51, IV,
(Lei 8.708/90) do Código de Defesa do Consumidor, razão esta que leva a
afetar esta Colenda Corte Superior, na expectativa de que tamanha injustiça
cometida contra o consumidor ora recorrente seja cessada, em face das
interpretações e decisões prolatadas pelo acordão guerreado e pela sentença
monocrática.
DO DEVER DE INDENIZAR
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RECORRIDA
É inquestionável que a Recorrida não cumpriu sua
obrigação legal e contratual de entregar o imóvel que prometera à venda ao
recorrente, o que feriu os dispositivos citados anteriormente do Código
Consumerista e do Código Civil.
Destarte, não há qualquer fundamento jurídico para
embasar a entrega do imóvel fora do prazo avençado, que por sinal
extrapolou mais de 30 meses após a carência ilegal de 180 dias prevista
no referido contrato de adesão unilateral.
Com efeito, a hipótese em apreço traduz a quebra
contratual por uma das partes (Recorrida), possibilitando, desse modo, que a
parte lesada (Recorrente) peça a resolução do contrato ou exigir-lhe o seu
cumprimento como vem pleiteando desde a primeira instância. (CC, art. 475)
E, frise-se, a inadimplência em questão reflete mesmo levando-se em conta a
cláusula contratual de prorrogação de 180 dias.

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De outro lado, a referida cláusula de postergação
merece ser afastada, maiormente quando afronta o Código de Defesa do
Consumidor. No caso, inexiste circunstância contratual igualitária em favor do
Recorrente-Consumidor. É dizer, a recorrida não poderia atrasar tamanho por
tamanho espaço de tempo INJUSTIFICADAMENTE conforme comprovado no
próprio acordão guerreado.
Tenha-se em conta, mais ainda, que a foi a própria
recorrida quem estimou e inseriu cláusula no sentido de definir o prazo da
entrega do imóvel, com o respectivo “habite-se”, prazo este também
ratificado no contrato junto a Caixa Econômica Federal que financiou o
projeto. Destarte, existiu franca desídia na entrega da obra. Inexiste, nesse
importe, qualquer fato capaz de elidir a culpa exclusiva da Recorrida pelo
atraso na entrega da obra.
É indiscutível que o atraso em espécie reflete
diretamente na privação do Recorrente usufruir diretamente do imóvel.
Igualmente, a inobservância contratual em debate privou-lhe de auferir
eventuais rendimentos provenientes do imóvel, como no caso de locação
desse.
[ Dano Moral ]
A demora na entrega do imóvel, desmotivadamente,
refletiu na esfera íntima do Recorrente. Esse sempre aguardou ansiosamente
a entrega do bem, a qual já vinha pagando ao longo de vários meses. Foi
frustrante para o mesmo deparar-se com o injusticável episódio. Com isso o
Recorrente sentiu-se humilhado, maiormente quando fizera todos os
preparativos para o ingresso no imóvel.

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Nesse compasso, não se trata de mero
aborrecimento; algo do cotidiano do cidadão comum. Vai muito, além disso.
Com esse enfoque, é altamente ilustrativo colacionar
o seguinte julgado:
APELAÇÕES. Ação de obrigação de fazer cumulada
com indenização por danos materiais e morais e
pedido de tutela antecipada. Compromisso de
compra e venda. Atraso na entrega da obra.
Sentença de procedência parcial para determinar
somente a entrega do imóvel no prazo improrrogável
de cinco dias, sob pena de multa diária no valor de
R$ 10.000,00. Aplicação de multa por litigância de
má-fé à ré que, entendendo ser omissa a sentença
ao não condicionar a entrega das chaves ao
pagamento das parcelas em atraso, opôs embargos
de declaração. Inconformismo das partes. II. Recurso
dos autores. Acolhimento parcial. Causas do atraso
alegadas pela ré que são inerentes à atividade
desenvolvida pela incorporadora e que constituem
riscos previsíveis. Caso fortuito ou força maior não
comprovados. Cabível indenização pelos danos
materiais sofridos, sendo devidos os valores
despendidos com alugueis e encargos locativos,
assumidos pelos autores. Impossibilidade de se
cumular à verba indenizatória a multa compensatória
prevista em caso de alienação em leilão. Dano moral

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caracterizado. Atraso que ultrapassou os limites
de um mero aborrecimento. Indenização fixada em
R$ 15.000,00 para cada um dos autores. III. Recurso
da ré. Acolhimento. Preliminar de não conhecimento
afastada. Reconhecimento de que a entrega do
imóvel deveria estar condicionada ao pagamento da
parcela restante, bem como à realização de vistoria.
Sentença que não abordou essa questão.
Interposição de agravo de instrumento em relação à
antecipação da tutela. Decisão prolatada pelo relator,
ao receber o agravo, que concedeu antecipação de
tutela, para condicionar a entrega do imóvel ao
pagamento e à vistoria. Agravo de instrumento que,
posteriormente, não foi conhecido por esta Câmara,
ante o entendimento de que teria sido cabível o
recurso de apelação. Afastamento da multa por
litigância de má-fé, aplicada em primeira instância,
por ocasião da rejeição dos embargos de declaração,
uma vez que o recurso não pode ser considerado
protelatório e os argumentos então expostos foram
acolhidos. IV Recurso dos autores parcialmente
provido e recurso da ré provido. (V.14687). (TJSP;
APL 0196302-13.2011.8.26.0100; Ac. 7470205; São
Paulo; Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª
Viviani Nicolau; Julg. 01/04/2014; DJESP
16/04/2014).
[ Dano Material – Lucros cessantes ]

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Não bastasse isso, é de se ressaltar que o
injustificado atraso na entrega do imóvel trouxera danos patrimoniais
expressivos ao Recorrente.
Em conta disso, o Recorrente deixara de auferir
frutos de rendimentos locatícios do imóvel em liça. Assim, a privação da
utilização econômica do imóvel trouxe prejuízos financeiros de lucros
cessantes.
Nesse prumo, urge transcrever os seguintes arestos,
in verbis:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
CORRETAGEM E SATI. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, NÃO ACOLHIDOS OS DANOS
MORAIS E CONDENADA A RÉ AO PAGAMENTO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS PELO
PERÍODO DE ATRASO DA ENTREGA DA OBRA,
BEM COMO AO RESSARCIMENTO DO
PAGAMENTO DAS COMISSÕES DE
CORRETAGEM E ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA. REFORMA EM PARTE.
1. Não configuração de cerceamento de defesa.
Desnecessidade da prova. Dever do juiz de
indeferir provas inúteis ou protelatórias (art. 130,
CPC). Pretensão da ré a comprovar que o atraso

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na entrega das chaves teria decorrido de ato dos
autores, pela não contratação de financiamento
do imóvel em tempo. Irrelevância. Nulidade
afastada. 2. Atraso na entrega. Configuração.
Cláusulas contratuais que preveem a entrega das
chaves após a expedição do "Habite-se" e no ato
de quitação da parcela das chaves, ou,
posteriormente à data prevista contratualmente,
dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e
oitenta) dias. Interpretação mais favorável ao
consumidor (art. 47, CDC). Não previsão, no
quadro resumo do contrato, de qualquer parcela
das chaves. Direito de informação adequada do
consumidor (arts. 6º, inciso III, e 12, CDC).
Entrega das chaves dependentes tão somente da
conclusão das obras e da expedição do "Habite-
se". Não abusividade do prazo de tolerância.
Precedentes desta 3ª Câmara de Direito Privado.
Atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias do
prazo contratualmente previsto. Entrega somente
em 29 de abril de 2011, seis meses após o final do
prazo de tolerância. Indenização, por danos
emergentes, em razão da continuidade de
pagamento de aluguéis para moradia dos
compradores. Liquidação de sentença.
Indenização devida, de novembro de 2010 a abril
de 2011. Acolhimento em parte. 3. Comissão de
corretagem e taxa de assessoria imobiliária.
Ilegitimidade passiva. Inocorrência.

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Responsabilidade objetiva da vendedora na
qualidade de fornecedora (art. 12, CDC). Serviços
prestados por terceiros. Irrelevância. Ausência de
informação adequada a respeito da cobrança
dessas verbas (art. 6º, III, CDC). Devolução.
Afastamento. 4. Honorários advocatícios.
Sucumbência recíproca. Aplicação do artigo 21,
caput, do Código de Processo Civil. Não
verificação da hipótese de exceção do parágrafo
único desse dispositivo. Reforma. Prazo inicial de
incidência dos danos materiais pelo atraso do
imóvel, de novembro de 2010 a abril de 2011.
Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente
provido. (TJSP; APL 0066437-50.2011.8.26.0224;
Ac. 7470302; Guarulhos; Terceira Câmara de
Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto de
Salles; Julg. 01/04/2014; DJESP 16/04/2014)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. REPARAÇÃO DEVIDA.
JUROS E CORREÇÃO.
I. O atraso injustificado na entrega da obra pelo
promitente-vendedor gera o dever de indenizar os
danos materiais e morais dele decorrentes. II. As
despesas com aluguéis devem ser custeadas pela
empresa ré, em razão da mora contratual. III. O
valor fixado para fins de indenização por dano

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moral há de atender o binômio reparação e
prevenção, levando em conta a intensidade da
ofensa e a capacidade econômica do ofensor. lV.
O termo a quo dos juros de mora, por se tratar de
responsabilidade contratual, em ambas as
condenações, (danos moral e material), devem ter
como marco inicial de incidência a data da
citação, conforme entendimento pacífico do
Superior Tribunal de Justiça. Já quanto à
correção monetária, odies a quo é a data do
arbitramento da reparação, em relação à
indenização pelo dano moral, nos termos do
enunciado nº 362 da Súmula/STJ, e a data do
evento danoso, com referência ao dano material a
ser indenizado (Súmula nº 43 do STJ). (TJMA; Rec
0056458-98.2011.8.10.0001; Ac. 145336/2014;
Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Rachid
Mubárack Maluf; Julg. 03/04/2014; DJEMA
11/04/2014).
Em face do exposto, impõe-se a conclusão de que a
Recorrida agiu com culpa, quando assim trouxera sim prejuízos financeiros ao
Recorrente, de ordem patrimonial e moral e que não foi reconhecido no
acordão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, NEGANDO
AQUI TAMBÉM VIGENCIA AO DISPOSTO NO ARTIGO 51, IV, E
PARAGRAFO 1, III, TODOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR,
razão pela qual se REQUER seja dado PROVIMENTO AO PRESENTE
RECURSO ESPECIAL pela alínea “a” do inciso III do artigo 105 da
Constituição Federal, para que seja determinada a entrega das chaves

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do imóvel ao ora recorrente, mediante o pagamento da última parcela
sobrestada, consoante o prazo a ser determinado por esta Colenda
Corte Superior de Justiça, bem como seja dado provimento ao pleito de
indenização pelos danos suportados pelo recorrente, em face da quebra
de contrato por parte da ora recorrida.
(5) – DO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
(Lei 8.038/90, art. 26, inc. I )
Entrementes, abaixo demonstraremos que o
presente Recurso fundamenta-se ainda, também, em face de divergência ou
dissenso jurisprudencial, existente entre o Tribunal "a quo" com julgados
desta Corte Superior e também divergindo do Tribunal de Justiça do
Espirito Santo, senão vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELAS PAGAS.
PREVISÃO CONTRATUAL. FINALIZAÇÃO DAS
OBRAS. POSSIBILIDADE. Havendo rescisão do
compromisso de compra e venda de imóvel, a
restituição das parcelas pagas, devidamente
atualizadas, pode ser feita até o término do
prazo inicialmente previsto para finalização das
obras. Eventual atraso na conclusão do
empreendimento não pode ser imputado ao
consumidor. Nulidade parcial da cláusula
contratual que determina a devolução tão-
somente quando "efetivamente" concluída a

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construção. Recurso especial parcialmente
provido“ (Recurso Especial n. 619531 – SC
(2003/0231602-3). Relator: Min. Castro Filho. Data
da decisão: 04.08.2005)”. Publicado no
repositório jurisprudencial oficial eletrônico
deste Colendo Superior Tribunal de Justiça:
http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.js
p?id=634134 e também neste outro link:
https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Doc
umento.asp?sSeq=565055&sReg=200302316023
&sData=20050905&formato=PDF
Também o Tribunal de Justiça do Estado do
Espírito Santo já se manifestou sobre a entrega de unidade em atraso no
seguinte sentido:
“Cabe à construtora/incorporadora entregar a
unidade no prazo estipulado e, não cumprindo
sua obrigação, responde pelos prejuízos que
sua mora causar. (art. 43, II, Lei 4.591⁄94).” (TJES
2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº
024.020.083.077. Rel. Des. Elpídio José Duque).
Publicado no repositório jurisprudencial oficial
eletrônico do Egrégio Tribunal de Justiça do
Estado do Espirito Santo:
http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/co
nsulta_jurisprudencia/det_decmon.cfm?Numpro
c=185338 e também neste outro link:
http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/co

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nsulta_jurisprudencia/Ementa_sem_formatacao_
DECMON.cfm?CDRECURS=185338
O Acórdão ora vergastado ao confirmar a sentença
monocrática restou assim fundamentado:
No que concerne à data de conclusão de todo o empreendimento, há
impedimento fático para a fixação pelo juízo, pois necessária seria
prova, documental ou pericial, para se aferir em que o consistiria o
atraso e quanto tempo demandaria, prova que não há; também há
impedimento fático por parte da ré, dada a multiplicidade de fatores que
influenciam na finalização da obra e porque seria atribuir a ela a fixação
unilateral de uma data que ela própria pode desconhecer, tanto mais que
o próprio autor aponta existência de diversos vícios nas áreas comuns.
Embora o consumidor faça jus ater ampla informação, em respeito ao
Princípio da Transparência, corolário da boa-fé objetiva que norteia a
relação jurídica consumerista, no caso concreto não há elementos de
aferição da data, pelo descabe condenar a ré a fornecê-la. (grifos nosso).
Discrepando do acórdão ora guerreado, vejamos o
teor das decisões proferida nos acórdãos paradigmados acima emanados
pela Colendas Turma desta Corte, assentando que... Havendo rescisão do
compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas
pagas, devidamente atualizadas, pode ser feita até o término do prazo
inicialmente previsto para finalização das obras. Eventual atraso na
conclusão do empreendimento não pode ser imputado ao consumidor,
portanto reconhecendo um prazo de validade final do contrato, inclusive
acrescentando que atraso na conclusão do empreendimento, NÃO PODE
SER IMPUTADO AO CONSUMIDOR, portanto decidindo diversamente e

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frontalmente contrário à decisão "a quo", consoante decisão publicada por
esta Corte Superior no repositório oficial nos endereços eletrônicos seguintes:
Publicado no repositório jurisprudencial oficial eletrônico deste Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?id=634134 e também
neste outro link:
https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=5650
55&sReg=200302316023&sData=20050905&formato=PDF e;
Publicado no repositório jurisprudencial oficial eletrônico do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo:
http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/consulta_jurisprudencia/d
et_decmon.cfm?Numproc=185338 e também neste outro link:
http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/consulta_jurisprudencia/E
menta_sem_formatacao_DECMON.cfm?CDRECURS=185338
Esta Corte Superior entende pelo julgado anterior
que existe um prazo determinado, ou seja, aquele previsto no contrato
para a entrega da obra.
Também entende que eventual atraso na
conclusão do empreendimento não pode ser imputado como ônus ao
consumidor.
Já o acórdão guerreado e a sentença monocrática,
ambos entendem que no caso vertente... há impedimento fático para a

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fixação pelo juízo, pois necessária seria prova, documental ou pericial,
para se aferir em que o consistiria o atraso e quanto tempo demandaria,
prova que não há; também há impedimento fático por parte da ré, dada a
multiplicidade de fatores que influenciam na finalização da obra e
porque seria atribuir a ela a fixação unilateral de uma data que ela
própria pode desconhecer, tanto mais que o próprio autor aponta
existência de diversos vícios nas áreas comuns.
Alega ainda que... no caso concreto não há
elementos de aferição da data, pelo descabe condenar a ré a fornecê-la.
DA SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS ACÓRDÃOS CONFRONTADOS
É consabido que, para ser registrado o cotejo
analítico, necessário se faz a similitude fática entre os acórdãos confrontados.
Neste diapasão, tratemos de identificar a existência de similitude fática entre
os julgados ora confrontados.
É de se destacar que, em ambos os casos tratam da
necessidade de se aferir um prazo como termo final para uma obrigação
contratual de empreendimento imobiliário.
Do Acórdão Recorrido:
No acórdão guerreado, encontramos a sustentação de
que:
há impedimento fático para a fixação pelo juízo, pois necessária seria
prova, documental ou pericial, para se aferir em que o consistiria o

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atraso e quanto tempo demandaria, prova que não há; também há
impedimento fático por parte da ré, dada a multiplicidade de fatores que
influenciam na finalização da obra e porque seria atribuir a ela a fixação
unilateral de uma data que ela própria pode desconhecer, tanto mais que
o próprio autor aponta existência de diversos vícios nas áreas comuns.
Alega ainda que... no caso concreto não há
elementos de aferição da data, pelo descabe condenar a ré a fornecê-la.
Do Acórdão Paradigma:
Por sua vez os acórdãos paradigmados afirmam que:
... existe um prazo determinado, ou seja, aquele previsto no contrato
para a entrega da obra.
Reconhece ainda os acórdãos paradigmas que
eventual atraso na conclusão do empreendimento não pode ser
imputado como ônus ao consumidor.
DA IGUALDADE DE FUNDAMENTOS:
Em ambos os casos, resta saber, os fundamentos
também foram similares, quando trataram a matéria da Apelação, divergindo
no tocante a forma em que foram julgadas e confirmadas pela Corte "a quo",
posto que no acórdão recorrido sustentou-se que no caso concreto não há
elementos de aferição da data, pelo descabe condenar a ré a fornecê-la,
enquanto que nos acórdãos paradigmas, encerra-se que existe um prazo

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determinado, ou seja, aquele previsto no contrato para a entrega da
obra.
Também entende que eventual atraso na
conclusão do empreendimento não pode ser imputado como ônus ao
consumidor.
Destarte, como se vê, ambas as decisões cuidam
do termo final, ou data de encerramento da obrigação conforme previsto
no contrato, demonstrando, assim, patente a divergência de julgados,
inclusive conflitando ainda com diversos outros julgados também desta Corte
Superior e de vários outros Tribunais da Federação, em clara afronta as
disposições previstas no arcabouço normativo vigente na República Brasileira.
Em que pese às orientações paradigmadas, a
decisão combatida pecou por ter violentado os referidos dispositivos
demonstrados ao longo desse Recurso Especial, negando-se lhes
vigência a dispositivos federais previstos no Código Civil e no Código
Consumerista, além de ter divergido de entendimento prolatado por esta
Corte Superior e do Tribunal de Justiça do Espirito Santo, entre outros da
Federação, inclusive desconsiderando-se a inversão do ônus de provas em
desfavor do recorrente.
(6) – RAZÕES DO PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO
RECORRIDA
( Lei nº. 8038/90, art. 26, inc. III )

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Ad argumentandum tantum, vem esta Defesa
ante as honrosas presenças de tão nobres e cultos julgadores desta
Augusta Corte Superior, com a finalidade de REQUERER seja dado
provimento ao presente RECURSO ESPECIAL ora interposto contra a
decisão prolatada no acordão retro da apelação e finalmente na sentença
monocrática, a fim de que seja reconhecida a abusividade das cláusulas
retro citadas e ainda reconhecer seu direito a uma data de entrega do imóvel
adquirido, consoante vir a ser determinado por esta Corte, bem como ao
pagamento de INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, a ser arbitrada por esta
Colenda Corte Superior e tudo por se tratar de medida da mais lídima,
salutar e indispensável JUSTIÇA !!!
Não Somos ResponsáveisSomente Pelo que Fazemos, Mas Também
Pelo que Deixamos de Fazer”. John Frank Kennedy
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXXXXXXXXXXXX/UF, 00 de XXXXX de 2014.
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ADVOGADO SUBSCRITOR
OAB/UF 00.000

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DOCUMENTOS EM ANEXO:
01- Cópias da Sentença e do Acórdão da Apelação
02- Cópia do Acórdão dos Embargos Infringentes
03- Procuração da Patrona
04- Cópias de acordão e julgados da divergência
jurisprudencial
05- Cópia de Comprovante de Recolhimento de Custas

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