Escrow Agent

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( Escrow Account ) โดย อิสระ บุญยัง • กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการจัดรูปที่ดินเพื่อ พัฒนาพื้นที่กรุงเทพมหานคร • กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด • อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร • กรรมการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สภาหอการค้าไทย 24 พฤษภาคม 2551 โครงสร้างภาษีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เอกสารประกอบคำบรรยาย โครงสร้างภาษีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : คุณปิ่นสาย สุรัสวดี นักวิชาการภาษี 7 ว : คุณแพตริเซีย มงคลวนิช นักวิชาการภาษี 7 ว โดย พระราชบัญญัติ การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( Escrow Account ) : อ . กฤษฎา อุทยานิน รองผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

พระราชบัญญัติ การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ . ศ . 2551

เนื้อหา พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ . ศ . 2551 สาระสำคัญของ พรบ . ขั้นตอนการทำธุรกรรม Escrow สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีของระบบ Escrow ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หน้าที่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ . ศ . 2551 พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ . ศ . 2551 ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2551 พรบ . ฉบับนี้ จะมีผลบังคับใช้เมื่อพ้นกำหนด 90 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ในระหว่าง 90 วัน ที่กฎหมายยังไม่มีผลใช้บังคับ สศค . ได้มีการแต่งตั้งคณะทำงานประกอบไปด้วยผู้แทนจากทั้งภาครัฐและเอกชน เพื่อร่วมกันพิจารณาถึงระเบียบข้อบังคับต่างๆ ที่จำเป็น เพื่อให้การบังคับใช้กฎหมายเป็นไปด้วยความราบรื่นและมีประสิทธิภาพ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

สาระสำคัญของ พรบ . กิจการดูแลผลประโยชน์ หมายถึง การทำหน้าที่เป็นคนกลางเพื่อดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ โดยกระทำเป็นทางค้าปกติและได้รับค่าตอบแทนหรือบริการ สัญญาดูแลผลประโยชน์ หมายถึง สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างคู่สัญญากับผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาตกลงจะดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาให้เป็นไปตามที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ การทำสัญญาดูแลผลประโยชน์เป็นความสมัครใจของคู่สัญญา ไม่บังคับ คู่สัญญาต้องออกค่าตอบแทนฝ่ายละเท่ากัน เว้นกรณีตกลงกันเป็นอย่างอื่น การซื้อขายทรัพย์สินทุกประเภทสามารถใช้ประโยชน์จาก พรบ . นี้ ได้ ไม่จำเพาะแต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สาระสำคัญของ พรบ . ผู้ดูแลผลประโยชน์ในเบื้องต้นได้กำหนดไว้แต่เพียงสถาบันการเงิน ( ธพ . บง . SFIs ) ที่มีสิทธิ์ขอรับใบอนุญาต เนื่องจากต้องการคนกลางที่มีความน่าเชื่อถือและมีความมั่นคงทางการเงิน ( นิติบุคคลอื่นให้เป็นอำนาจของ รมต . ที่ต้องออกหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข กำหนดในกฎกระทรวงประกอบการอนุญาต ) รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังรักษาการตาม พรบ . นี้ เงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์และทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับสัญญาดูแลผลประโยชน์ จะได้รับความคุ้มครอง ไม่ถือเป็นทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้การยึดหรืออายัดในคดีแพ่ง ในกรณีที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือสถาบันการเงินล้มละลาย ในกรณีที่มีการโต้แย้งสิทธิ์ตามสัญญาดูแลผลประโยชน์ จะมีการห้ามไม่ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาส่งเงินหรือโอนทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง จนกว่าจะได้ทำความตกลงกันหรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด

สาระสำคัญของ พรบ . การตรวจสอบและกำกับดูแล ให้อยู่ในรูปของคณะกรรมการ ประกอบไปด้วย ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน อธิบดีกรมที่ดิน ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ผู้แทน สคบ . ผู้แทน ธปท . และผู้ทรงคุณวุฒิ ( ด้านการเงิน บัญชี ภาษี กฎหมาย การคุ้มครองผู้บริโภค หรือการซื้อขายทรัพย์สิน ) อีกไม่เกิน 5 คน ที่รัฐมนตรีแต่งตั้งเป็นกรรมการ โดยให้ปลัดกระทรวงการคลังแต่งตั้งข้าราชการของกระทรวงการคลังเป็นแลขานุการและผู้ช่วยแลขานุการ ให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังเป็นสำนักงานเลขานุการให้กับคณะกรรมการ

ตัวอย่างการซื้อขายที่อยู่อาศัยโดยผ่านระบบ Escrow Escrow Agent ธนาคาร “ เปิดบัญชีเงินฝาก ” ธนาคาร ก่อสร้างบ้านตามสัญญา เมื่อสร้างเสร็จ ส่งมอบกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ ผู้ขาย / ผู้ประกอบการ เงินผ่อนค่างวด เงินกู้ หลักประกัน โอนกรรมสิทธิ์ ชำระเงินค่าบ้าน ( ทั้งหมด ) เงินผ่อนค่างวด เงินผ่อนค่างวด เงินผ่อนค่างวด เงินผ่อนค่างวด

ขั้นตอนของการทำธุรกรรม Escrow สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการทำสัญญาข้อตกลง ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะทำสัญญาและจัดหา Escrow agent Escrow agent จัดเตรียมสัญญาดูแลผลประโยชน์ตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องการ ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจพิจารณาสัญญาฯ และลงนาม Escrow agent เปิดบัญชี Escrow Account เพื่อเป็นบัญชี ที่เก็บรักษาเงินผ่อนค่างวดของผู้ซื้อ และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย

ขั้นตอนของการทำธุรกรรม Escrow สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ( ต่อ ) ขั้นตอนการสิ้นสุดการใช้ Escrow Account เมื่อผู้ขายได้ทำการก่อสร้างเสร็จ และผู้ซื้อชำระเงินผ่อน ค่างวดครบตามจำนวน Escrow agent ทำการตรวจสอบความถูกต้อง ตามสัญญาดูแลผลประโยชน์ เตรียมเอกสารที่จำเป็นในการโอนให้กับ ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย และเบิกจ่ายเงิน ผ่อนค่างวด พร้อมดอกเบี้ย ในบัญชี Escrow Account ให้แก่ผู้ขาย

ข้อดีของระบบ Escrow ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งเสริมการดำเนินธุรกิจให้มีความโปร่งใส คุ้มครองผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ซื้อระดับล่างและผู้ประกอบการรายย่อยให้ได้รับความเป็นธรรมจากการซื้อขายสินค้า ลดปัญหาข้อพิพาทในการซื้อขายสินค้าต่างๆ ยกมาตรฐานของบริษัทผู้ประกอบการให้มีจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ ช่วยขจัดกลุ่มผู้ประกอบการที่ไม่ขออนุญาตจัดสรรหรือที่ไม่มีคุณภาพออกจากระบบ สนับสนุนและพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้เติบโตอย่างมีเสถียรภาพ

หน้าที่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ประชามสัมพันธ์และสร้างความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับระบบ Escrow ให้กับผู้ซื้อ ข้อเท็จจริงที่ต้องเผยแพร่แก่สาธารณชน ได้แก่ การทำสัญญา Escrow ไม่เป็นการบังคับ แต่เป็นการตกลงกัน หากไม่ต้องการจะใช้บริการ Escrow ก็ไม่มีความจำเป็นต้องทำสัญญา Escrow มีคนกลางที่มีความน่าเชื่อถือเข้ามาดูแล แต่มีค่าธรรมเนียมทีต้องจ่ายเพิ่มขึ้น มีการปรับตัวเพื่อเสริมสร้างฐานะความมั่นคงทางการเงิน เนื่องจาก ระบบ Escrow จะทำให้เงินผ่อนดาวน์บางส่วนค้างอยู่ในบัญชี ผู้ประกอบการ ไม่สามารถนำเงินจำนวนนั้นมาหมุนเวียนได้จนกว่าจะทำตามสัญญา Escrow แล้วเสร็จ มุ่งสร้างความน่าเชื่อถือให้กับบริษัท ดำเนินกิจการด้วยความซื่อสัตย์สุจริต ทั้งนี้หากประชาชนมีความมั่นใจในชื่อเสียงและการดำเนินงานของบริษัท ก็จะไม่มีความจำเป็นต้องใช้สัญญา Escrow ซึ่งจะช่วยเสริมสภาพคล่องของบริษัทให้มีเงินหมุนเวียนเพิ่มมากขึ้น

Appendix รายละเอียดของ พรบ . แยกตามประเด็นที่สำคัญ

โครงสร้างของ พรบ . ความเบื้องต้น ( มาตรา 1 – 4) หมวด 1 บททั่วไป ( มาตรา 5 – 8) หมวด 2 การประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ ( มาตรา 9 – 16) หมวด 3 สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของ คู่สัญญา ( มาตรา 17 – 25) หมวด 4 การกำกับดูแลและตรวจสอบ ( มาตรา 26 – 37) หมวด 5 การอุทธรณ์ ( มาตรา 38) หมวด 6 บทกำหนดโทษ ส่วนที่ 1 โทษทางปกครอง ( มาตรา 39 – 43) ส่วนที่ 2 โทษอาญา ( มาตรา 44 – 50) บทเฉพาะกาล ( มาตรา 51 – 52)

ประเด็นสำคัญใน พรบ . ทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับกฎหมาย คุณสมบัติของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา การตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ค่าตอบแทนในการปฏิบัติหน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หลักเกณฑ์ในการกำกับดูแลการประกอบกิจการของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา การคุ้มครองเงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์และทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับสัญญาดูแลผลประโยชน์ การกำกับดูแลและตรวจสอบ การอุทธรณ์ และบทกำหนดโทษ บทเฉพาะกาล

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (1) ทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับกฎหมาย ( มาตรา 5) ทรัพย์สินทุกประเภทที่จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาต่างตอบแทนใดๆ ที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีหนี้ในการโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้และคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งมีหนี้ในการชำระเงินตามสัญญา สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายนี้ได้ คุณสมบัติของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 10) ต้องเป็นคนกลางที่มีความน่าเชื่อถือและมีความมั่นคงทางการเงิน ระยะแรกจึงกำหนดให้สถาบันการเงิน ( ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน ธนาคารที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ) สามารถขอรับใบอนุญาตประกอบธุรกิจนี้ได้ ในอนาคต หากมีนิติบุคคลอื่นใดมีความพร้อมและมีความน่าเชื่อถือและมั่นคงเช่นเดียวกับสถาบันการเงิน ก็สามารถออกกฎกระทรวงกำหนดให้นิติบุคคลอื่นสามารถขอรับใบอนุญาตเพิ่มเติมได้

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (2) การตั้งผู้ดูแลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 5) เป็นสิทธิของคู่สัญญาที่จะตกลงกันให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือไม่ก็ได้ ( ไม่บังคับ ) ค่าตอบแทนในการปฏิบัติหน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 8) กำหนดให้คู่สัญญาต้องออกค่าตอบแทนฝ่ายละเท่ากัน ฝ่ายใดร้องขอบริการอื่นใดเพิ่มเติม ให้ฝ่ายที่ร้องขอเป็นผู้ออกค่าบริการนั้นๆ ค่าตอบแทนหรือค่าบริการต้องเป็นไปตามอัตราที่คณะกรรมการประกาศกำหนด

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (3) หน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 7, 17 และ 22) มีหน้าที่หลัก ในการดูแลให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ และดำเนินการส่งมอบเงินและจัดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญา เมื่อคู่สัญญาได้ปฏิบัติตามที่ตกลงกันไว้ นอกจากนี้ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาอาจให้บริการอื่นที่เกี่ยวข้องได้ เช่น การตรวจสอบความสมบูรณ์ของทรัพย์สิน เป็นต้น มีหน้าที่ต้องเปิดบัญชีดูแลผลประโยชน์ไว้กับสถาบันการเงินสำหรับสัญญาดูแลผลประโยชน์แต่ละราย และนำเงินที่ได้รับจากคู่สัญญาฝากไว้ในบัญชีดังกล่าว กรณีสัญญาดูแลผลประโยชน์เลิกกันไม่ว่าด้วยเหตุใด ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหน้าที่ต้องดำเนินการเพื่อให้คู่สัญญาได้รับชำระหนี้จากเงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ภายในระยะเวลาที่คณะกรรมการกำหนด

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (4) หลักเกณฑ์ในการกำกับดูแลการประกอบกิจการของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 12, 13, 14 และ 16) ห้ามผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ซึ่งมีส่วนได้เสียกับคู่สัญญาไม่ว่าโดยตรงหรืออ้อม ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาให้กับคู่สัญญาที่ตนมีส่วนได้เสีย ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องจัดทำสมุดทะเบียนเกี่ยวกับสัญญาดูแลผลประโยชน์ และเก็บสมุดทะเบียนและสำเนาสัญญาฯ ไว้ เพื่อการตรวจสอบไม่น้อยกว่า 5 ปี ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องจัดเก็บและทำบัญชีทรัพย์สินของคู่สัญญาแยกออกจากทรัพย์สินของตน หากจะเลิกประกอบกิจการ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องยื่นคำขอต่อ รมต . ไม่น้อยกว่า 60 วัน และต้องจัดการเกี่ยวกับสัญญาดูแลผลประโยชน์ที่ตนรับผิดชอบอยู่ให้เรียบร้อยก่อนเลิกกิจการ

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (5) สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 17, 18, 19, 20, 21 และ 23) ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องนำเงินที่ได้รับจากคู่สัญญาไปฝากในบัญชีดูแลผลประโยชน์ภายใน 1 วันทำการ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาต้องมีหนังสือแจ้งคู่สัญญาให้ทราบถึงรายการฝากหรือโอนเงิน และจำนวนเงินคงเหลือตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการกำหนด หากคู่สัญญาได้ปฏิบัติตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ครบถ้วนแล้ว ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาโอนเงินพร้อมดอกผลจากบัญชีดูแลผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาซึ่งเป็นฝ่ายที่ต้องโอนหรือส่งมอบทรัพย์สิน และจัดให้มีการโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ตามสัญญาให้แก่คู่สัญญาซึ่งเป็นฝ่ายที่ต้องชำระเงิน

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (6) สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ( มาตรา 17, 18, 19, 20, 21 และ 23) [ ต่อ ] การโอนเงินออกจากบัญชีดูแลผลประโยชน์ต้องใช้การโอนเพียงอย่างเดียว ( ป้องกันการทุจริต ) การเลิกสัญญาดูแลผลประโยชน์ไม่ว่าด้วยเหตุใด ไม่กระทบสิทธิของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาที่จะได้รับค่าตอบแทนและค่าบริการเพื่อการงานที่ได้จัดทำไปแล้ว เว้นแต่การเลิกสัญญาเกิดจากความผิดของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ในกรณีที่มีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของคู่สัญญาตามสัญญาดูแลผลประโยชน์ ห้ามผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาส่งเงินหรือโอนทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจนกว่าคู่สัญญาจะได้ทำความตกลงกันหรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (7) การคุ้มครองเงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์และทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับสัญญาดูแลผลประโยชน์ ( มาตรา 25) ในกรณีที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือสถาบันการเงินที่รับเปิดบัญชีดูแลผลประโยชน์ตกเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ ได้กำหนดให้เงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์และทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับสัญญาดูแลผลประโยชน์ได้รับความคุ้มครองโดยไม่ถือเป็นทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้การยึดหรืออายัดในคดีแพ่งหรือเป็นทรัพย์สินที่อาจแบ่งแก่เจ้าหนี้ในคดีล้มละลาย

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (8) การกำกับดูแลและตรวจสอบ ( มาตรา 26, 27 และ 28) กำหนดให้มีคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ ประกอบด้วย ปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธานกรรมการ อธิบดีกรมที่ดิน ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ผู้แทนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้แทนธนาคารแห่งประเทศไทย และผู้ทรงคุณวุฒิซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งอีกไม่เกินห้าคนเป็นกรรมการ ทำหน้าที่ กำกับดูแลการประกอบกิจการ และมีอำนาจพิจารณาออกคำสั่งลงโทษปรับทางปกครอง และให้คำเสนอแนะแก่รัฐมนตรีในการออกและเพิกถอนใบอนุญาต กำหนดให้ปลัดกระทรวงการคลังแต่งตั้งข้าราชการของกระทรวงการคลังเป็นเลขานุการและผู้ช่วยเลขานุการ กำหนดให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังทำหน้าที่เป็นสำนักงานเลขานุการของคณะกรรมการ

ประเด็นสำคัญใน พรบ . (9) การอุทธรณ์ ( มาตรา 38) กำหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งให้ชำระค่าปรับทางปกครองของคณะกรรมการต่อรัฐมนตรีได้ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำสั่ง กำหนดให้รัฐมนตรีต้องวินิจฉัยอุทธรณ์ให้แล้วเสร็จภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับอุทธรณ์ บทกำหนดโทษ ( หมวด 6 มาตรา 39 – 50) ได้แยกบทกำหนดโทษทางปกครองและโทษทางอาญาออกจากกัน กำหนดให้การกระทำความผิดที่ไม่รุนแรงและไม่กระทบต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ต้องรับโทษทางปกครอง กำหนดให้การกระทำความผิดที่รุนแรงและกระทบต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ต้องรับโทษทางอาญา ( ใช้โทษปรับเป็นหลัก )

ประเด็นสำคัญ ใน พรบ . (10) บทเฉพาะกาล ( มาตรา 51, 52) ปัจจุบัน ธพ . บง . และ บค . ได้ดำเนินการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการจัดให้มีบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (escrow account) ซึ่งมีลักษณะคล้ายกับการประกอบกิจการตาม พรบ . นี้ ดังนั้น เพื่อไม่ให้การดำเนินธุรกิจดังกล่าวมีผลกระทบ จึงกำหนดให้ดำเนินการไปจนกว่าบัญชีที่รับเปิดไว้จะสิ้นสุดลง และหากประสงค์จะประกอบกิจการดังกล่าวต่อไป ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตตาม พรบ . นี้ โดยที่ร่าง พรบ . นี้ มีบทบัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดใช้ชื่อหรือคำแสดงชื่อที่มีความหมายเช่นเดียวกับคำว่า “ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา” ซึ่งอาจกระทบต่อผู้ที่ใช้ชื่อดังกล่าวอยู่ก่อนในวันที่ พรบ . นี้ใช้บังคับ จึงกำหนดให้บุคคลดังกล่าวดำเนินการแก้ไขชื่อที่ใช้อยู่ภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ พรบ . นี้ใช้บังคับ

โครงสร้างภาษี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มติคณะรัฐมนตรี คณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 ได้อนุมัติหลักการ “ มาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจ”

การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ลดอัตราการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง อสังหาริมทรัพย์

ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากร้อยละ 3 เหลือร้อยละ 0.1 สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้ เฉพาะที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2551 ถึง 28 มีนาคม 2552 ภาษีธุรกิจเฉพาะ

มติ ครม . วันที่ 4 มีนาคม 2551 ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 24 มีนาคม 2551 จำนวน 3 ฉบับ มติ ครม . วันที่ 22 เมษายน 2551 ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 เมษายน 2551 จำนวน 1 ฉบับ

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 24 มีนาคม 2551 จำนวน 3 ฉบับ ( ใช้บังคับ 29 มี . ค . 51 – 28 มี . ค . 52) ลดค่าจดทะเบียน การโอนและการจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขาย ที่ดิน อาคาร หรืออาคารพร้อมที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรร ไม่ว่าจะจัดสรรโดยราชการ องค์การราชการ หรือเอกชน และเป็นอาคารประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ อาคารชุดซึ่งจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 24 มีนาคม 2551 จำนวน 3 ฉบับ ( ใช้บังคับ 29 มี . ค . 51 – 28 มี . ค . 52) ลดค่าจดทะเบียน การโอน เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการ โอนอาคารสำนักงาน ซึ่งเป็นอาคารหรืออาคารพร้อมที่ดิน ที่ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างหรือใบรับแจ้งการก่อสร้าง เป็นอาคารสำนักงานตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 22 เมษายน 2551 จำนวน 1 ฉบับ ( ใช้บังคับ 3 พ . ค . 51 – 28 มี . ค . 52) ลดค่าจดทะเบียน การโอนและการจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขาย อาคาร หรืออาคารพร้อมที่ดิน ซึ่งมี เนื้อที่ ไม่เกิน 1 ไร่ และไม่ใช่ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการ จัดสรรที่ดิน และเป็นอาคารประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์

การเปรียบเทียบการได้รับสิทธิ ระหว่างประกาศกระทรวงมหาดไทย ลว 24 มี . ค . 51 และ 30 เม . ย . 51

การขายและจำนองที่ดินเปล่า   ที่ดินเปล่า ที่ไม่ได้รับการจัดสรร   ที่ดินเปล่าตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรร ไม่ว่าจะจัดสรรโดยราชการ องค์การราชการ หรือเอกชน ประกาศ มท . ลว 30 เม . ย 51 ประกาศ มท . ลว 24 มี . ค . 51

การขายและจำนองอาคารเพียงอย่างเดียว   อาคารประเภทอื่น  ( กรณีไม่จัดสรร )  ( กรณีจัดสรร ) บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรือ อาคารพาณิชย์ ประกาศ มท . ลว 30 เม . ย 51 ประกาศ มท . ลว 24 มี . ค . 51

การขายและจำนองอาคารพร้อมที่ดิน ( บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรือ อาคารพาณิชย์ )     ที่ดิน อยู่ ภายใต้การจัดสรร อาคาร ไม่ได้ อยู่ภายใต้การจัดสรร   อาคารและที่ดินอยู่ภายใต้การจัดสรร  ( เฉพาะอาคารพร้อมที่ดินส่วนที่ไม่เกิน 1 ไร่ ส่วนที่เกิน 1 ไร่ เก็บอัตราปกติ )  อาคารและที่ดินไม่อยู่ภายใต้การจัดสรร ประกาศ มท . ลว 30 เม . ย 51 ประกาศ มท . ลว 24 มี . ค . 51

วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการจำนอง กรณีอาคารพร้อมที่ดินเกิน 1 ไร่ จำนวนทุนทรัพย์จำนองที่ได้รับลด = ( จำนวนเงินจำนองทั้งหมด ) x ( ราคาประเมินบ้าน + ที่ดิน 1 ไร่ ) ( ราคาประเมินบ้าน + ที่ดินทั้งหมด )

ตัวอย่างการคำนวณ จำนองที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่พร้อมบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ( ไม่อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ) จำนวนเงินจำนองที่ดินและบ้านรวมกัน 6 ล้านบาท ราคาประเมินทุนทรัพย์บ้าน 1 ล้านบาท และที่ดินไร่ละ 1 ล้านบาท จำนวนทุนทรัพย์จำนองที่ได้รับลด = ( จำนวนเงินจำนองทั้งหมด ) x ( ราคาประเมินบ้าน + ที่ดิน 1 ไร่ ) ( ราคาประเมินบ้าน + ที่ดินทั้งหมด ) = ( 6,000,000) x (1,000,000 + 1,000,000) (1,000,000 + 2,000,000) = 4,000,000

การจดทะเบียนที่ได้รับสิทธิและไม่ได้รับสิทธิ   ขายตามคำสั่งศาล   ขายทอดตลาด   ขาย ประกาศ มท . ลว 30 เม . ย 51 ประกาศ มท . ลว 24 มี . ค . 51

การจดทะเบียนที่ได้รับสิทธิและไม่ได้รับสิทธิ   การได้มาโดยวิธีอื่นที่ไม่ใช่การซื้อขาย เช่น รับให้มาแล้วจำนอง   ผู้รับจำนองโอนสิทธิให้แก่บุคคลอื่น   โอนชำระหนี้จำนอง   โอนชำระหนี้   ขายฝาก ประกาศ มท . ลว 30 เม . ย 51 ประกาศ มท . ลว 24 มี . ค . 51

Escrow Agent

More Related Content

More from Wac Ert (15)

Escrow Agent

Editor's Notes