Как привлечь частные инвестиции в коммерческую недвижимость. Арестов Кирилл
- 1. КАК ПРИВЛЕЧЬ ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ МАТЕРИАЛ ДЛЯ Х МЕЖДУНАРОДНОГО КАМСКОГО ФОРУМА ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
- 2. 2 579 529 556 671 1129 2010 2011 2012 2013 2014 2 В НАЧАЛЕ 2015 Г. НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ СЛОЖИЛАСЬ ТЯЖЕЛАЯ СИТУАЦИЯ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ Переизбыток предложения из-за выхода на рынок рекордных объемов новых офисов (классы А и В) +68% +21% +5%-9% 0% 10% 20% 30% 2010 2011 2012 2013 2014 А В Тыс. кв.м. Взрывной рост доли вакантных площадей Существенное падение арендных ставок (в USD за 1 кв.м. в год) Шоковое повышение Ключевой ставки ЦБ РФ 857 729 701 637 615 474 452 424 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 А В Ключевая процентная ставка ЦБ РФ, уровень которой влияет на стоимость заимствований в реальном секторе экономики, была поднята с 5,5% в январе 2014 г. до 17% по состоянию на конец 2014 г., что привело к коллапсу ликвидности в экономике и фактической остановке нового кредитования, а также пересмотру ставок по ранее выданным займам в сторону повышения, в т.ч. для девелоперов.
- 3. Традиционные способы сбережения, такие, как вклады в коммерческих банках, более не могут являться гарантией сохранности денежных средств из-за — массового отзыва лицензий у банковских организаций в России, в том числе входящих в ТОП-50 (в 2014 г. отозвано ~80 лицензий); — резкого ухудшения внутренней устойчивости банков в силу девальвации рубля, существенного роста просроченной задолженности в кредитных портфелях банков и ограниченных источников рефинансирования задолженности из- за экономических санкций, которые по сути закрыли приток дешевых денег в Россию из-за рубежа Страхование вкладов со стороны государства покрывает лишь 1,4 млн руб., а всё, что свыше, вкладчик вряд ли вернет в случае банкротства банка Менее привычные способы сбережения – вложения средств в ПИФы и ценные бумаги, в текущих условиях не работают, т.к. индекс РТС (основной индикатор российской биржи) упал в 2014 г. на ~30%, рублевый индекс ММВБ не превышает инфляции, а сам по себе любой биржевой инструмент подразумевает риск потерять 100% вложений 33 НАСЕЛЕНИЕ ТАК ЖЕ ПОПАЛО В НЕПРОСТУЮ СИТУАЦИЮ ИЗ-ЗА ОБЕСЦЕНЕНИЯ РУБЛЕВЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ И ОТСУТСТВИЯ НАДЕЖНЫХ И ДОХОДНЫХ СПОСОБОВ ИХ СОХРАНЕНИЯ Надежные способы сохранения сбережений для населения Таким образом, наиболее надежным и доходным способом сохранения сбережений является вложение денежных средств в коммерческую недвижимость, однако, с учетом кризисной ситуации, она может не дать желаемую доходность в ближайшие несколько лет Депозиты в банках с гос. участием Инвестиции в жилую недвижимость Инвестиции в коммерческую недвижимость Вклад на 2 года в одном из крупнейших российских банков с гос. участием дает максимальную доходность на сл. уровнях: В рублях от 2-х млн руб. – 8,6% В долларах США от $100 тыс. – 4,05% Стратегия – покупка жилья и его сдача в аренду Объект – готовая квартира в ближайшем Подмосковье (Красногорск) Стоимость покупки 1 кв.м. – 110 тыс. руб., арендная ставка на 1 кв.м. в год – 7200 руб. (600 руб. / мес.)* Доходность (годовых) – 6,5% * cian.ru Стратегия – покупка офисного помещения и его сдача в аренду Объект – ликвидный БЦ «А» или «В» класса (в районе МКАД, рядом с метро) Стоимость покупки 1 кв.м. – 130 тыс. руб., арендная ставка на 1 кв.м. в год – 14-17 тыс. руб. Доходность (годовых) – 10,0-13,0%
- 4. 44 КОМПАНИЯ «КОМСТРИН» РЕШИЛА ПРОБЛЕМУ КАК НАСЕЛЕНИЯ, ТАК И ДЕВЕЛОПЕРОВ, ВЫПУСТИВ НА РЫНОК УНИКАЛЬНЫЙ ИННОВАЦИОННЫЙ ПРОДУКТ НА БАЗЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ГАРАНТИРОВАННОЙ ДОХОДНОСТЬЮ Идея продукта Клиентам предлагаются к покупке офисные помещения небольших площадей в БЦ «G10» со встроенным механизмом гарантированной доходности в размере 12% годовых сроком на 2 года Почему это выгодно покупателю (населению) Максимально надежное сохранение денежных средств при очень высокой доходности, существенно перекрывающей доходность от инвестиций в жилую недвижимость и от банковских депозитов Почему это выгодно девелоперу Возможность ускорить привлечение денежных средств от населения для более быстрого завершения инвестиционного проекта в кризисных условиях Краткая характеристика приобретаемого помещения Офисные помещения в БЦ «G10» (класс «А») на пересечении Киевского шоссе и МКАД (ст. м. Румянцево) Минимальная площадь помещения для покупки – 80 кв.м. В помещении делается ремонт силами и за счет застройщика
- 6. МЕХАНИЗМ ГАРАНТИРОВАННОЙ ЗАЩИТЫ ДОХОДНОСТИ (1/2) 6 Одновременно с заключением ДДУ, Застройщик подписывает с покупателем предварительный договор аренды данного помещения, согласно которому после получения св-ва о собственности, Застройщик обязуется взять в аренду помещение покупателя сроком на 27 мес. с ежемесячными арендными выплатами в размере 12% годовых от цены покупки помещения Застройщик своими силами и за свой счет делает ремонт в помещении покупателя сроком 3 мес. с момента начала действия основного договора аренды (арендные платежи в этот период не выплачиваются) Застройщик имеет право сдать помещение в субаренду, чтобы «добыть» заявленную доходность для покупателя КАК ЭТО РАБОТАЕТ В момент покупки офисного помещения у Застройщика, покупатель может воспользоваться механизмом Гарантированной защиты доходности на приобретаемое помещение Все договора (купли-продажи и аренды) заключаются напрямую между покупателем и Застройщиком Одновременно с заключением ДДУ, покупатель и застройщик подписывают предварительный договор аренды, который гарантирует покупателю факт начала аренды при получении им права собственности на помещение По истечении срока аренды, застройщик, по указанию покупателя, на возмездной основе осуществляет поиск арендаторов или новых покупателей на помещение ГАРАНТИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ
- 7. МЕХАНИЗМ ГАРАНТИРОВАННОЙ ЗАЩИТЫ ДОХОДНОСТИ (2/2) 7 ОСНОВНЫЕ ВЕХИ МЕХАНИЗМА ГАРАНТИРОВАННОЙ ЗАЩИТЫ Если покупатель выбирает механизм Гарантированной защиты, то заключение предварительного договора аренды приобретаемого помещения между покупателем и застройщиком Заключение ДДУ (покупка объекта) Сдача объекта в эксплуатацию и получение собственности Заключение основного договора аренды между покупателем (арендодатель) и застройщиком (арендатор). Начало ремонта помещения силами и за счет застройщика Покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора, т.е. от механизма Гарантированной защиты Окончание ремонта на объекте Окончание ремонта силами и за счет застройщика (в случае, если покупатель заключил основной договор аренды) Начало арендных выплат исходя из ставки в 12% годовых Окончание действия Гарантированной защиты Окончание действия основного договора аренды, т.е. прекращение выплат со стороны застройщика в пользу покупателя До 12-ти мес. 3 мес. 24 мес. Ежемесячные арендные выплатыРемонтЗавершение строительства
- 8. ПРОГРАММА «ДОХОДНЫЙ ОФИС» В ПЕРМИ 8 Частный инвестор помимо помещения получает стандартный ремонт от застройщика в течение 3- х месяцев с момента получения покупателем Свидетельства о собственности. Ежемесячно частный инвестор получает 10% годовых в течение двух лет. Для этого необходимо заключить договор аренды между владельцем помещения и застройщиком. Базовая цена 1 кв.м. доходного офиса – 90 000 руб. Застройщик получает возможность досрочно сдать объект в эксплуатацию, ускорив реализацию проекта в кризисных условиях. Приобретая помещения в БЦ «Бонус» по программе Доходного офиса © частный инвестор может оформить беспроцентную рассрочку на 6 месяцев. Срок действия программы – 2 года. По окончании этого срока застройщик на возмездной основе и по желанию покупателя осуществляет поиск нового арендатора или покупателя.