Presentation 3
- 1. PRESENTATION CONDOMINIUM Mixed- Mixed-use
- 2. CONDOMINIUM คอนโดมิเนียม (Condominium) หมายถึง อาคารทีบุคคลสามารถแบ่งถือ กรรมสิ ทธิ ออกเป็ น ส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิ ทธิ ในทรัพย์ ส่วน บุคคลและกรรมสิ ทธิ ใน ทรัพย์ สินส่วนกลาง ลั กษณะส่วนใหญ่ต ั วอาคารจะเป็ นตึก ใช้ว ั สดุทนไฟ หรื ออาจเรี ยกง่ายๆ ว่า"บ้านลอยฟ้ า" นั นเอง Mixed-used Mixed-used การผสมผสาน
- 3. CONDOMINIUM ความเป็ นมาและความสําคัญของปัญหา ความเจริญทางเศรษฐกิจและสังคมของประเทศไทยมีการเปลียนแปลงอย่างรวดเร็วและไม่ทัดเทียมกันในแต่ละพื นทีซึงโดยส่ วนใหญ่ แล้วความเจริญทางเศรษฐกิจมักกระจุกตัวอยู ่ในเขตเมืองหรือเมืองหลวงเท่ านั น ความเจริญดังกล่าวจึงเป็ นเหตุ งใจทําให้ ประชากรจากทุก จู สารทิศย้ายถินฐานจากเขตชนบทเข้ ามาอยู ่ในเขตเมืองมากขึนเพือแสวงหาโอกาสทีดีในการดําเนินชีวิต เขต เมืองจึงแออัดไปด้ วยผู ้คนซึงทวีจํานวนมากขึนทุกๆ ปี โดยเฉพาะอย่างยิงกรุงเทพมหานครทีนอกจากจะเป็ นเมื องหลวงของประเทศไทยแล้ว ยังเป็ นศู นย์กลางของความเจริญในด้ านต่างๆ ส่ งผลให้กรุ งเทพมหานครต้องรองรับการย้ายถินฐานของประชากรต่างพื นทีทีเพิมขึนทุกปี และ กลายเป็ นแหล่งจ้างงานรวมทั งทีพักอาศัยของประชากรส่ วนใหญ่ของประเทศมากกว่า 13 ล้านคน ทั งทีมี ประชากรในระบบทะเบียนราษฎร์ ของกรุ งเทพมหานคร ณ สินปี 2552 เพียง 5,716,248 คน (ศู นย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, 2552ข) การเพิมขึ นของประชากรในกรุ งเทพมหานครทีเป็ นการเพิมของประชากรนอกพื นทีก่อให้ เกิดความต้องการทีอยู ่ ยเพิมขึ นตามไปด้ วย แต่ อาศั เนืองจากทีอยู ่อาศัยแบบปกติ คือ ทีอยู ่อาศัยในแนวราบในตัวเมืองมีน้อยและราคาสู งมากทําให้ ประชาชนส่ วนใ หันไปเลือกทีอยู ่อาศัยใน หญ่ รู ปแบบใหม่ คือ ทีอยู ่อาศัยในแนวสู ง และการเลือกทีอยู ่อาศัยในรู ปแบบใหม่นับวันจะยิงเพิมสู งขึนจากตาางที 1 พบว่า ทีอยู ่อาศัยสร้ างเสร็จ ร จดทะเบียนของธุรกิจทีอยู ่อาศัยมีการเปลียนแปลงไป กล่าวคือ การสร้ างทีอยู ่อาศัยในแนวราบ(Low-rise) ได้แก่ บ้ านเดียว บ้านแฝด ทาวน์ เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ทีได้ รับความนิยมมาโดยตลอดมีการจดทะเบียนลดลง แต่ทีอยู ่อาศัยทีมีลักษณะและร ทรงในแนวสู ง ูป (High-rise) หรืออาคารชุ ด (Condominium) มีการจดทะเบียนเพิมมากขึน จึงแสดงให้ เห็นว่าประชากรในเขต กรุ งเทพมหานครมีพฤติกรรมการบริโภคทีอยู ่อาศัยทีเปลียนไป คือ เลือกทีอยู ่อาศัยในแนวสู งมากกว่าทีอยู ่ ยในแนวราบ อาศั
- 4. CONDOMINIUM ความเป็ นมาและความสําคัญของปัญหา จํานวนหน่ วยทีอยู่ อาศัยสร้ างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานคร จําแนกตามประเภททีอยู่อาศัย (เฉพาะทีอยู่ อาศัยทีสร้ างโดยผู้ประกอบการ) ระกอบการ) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 ไตรมาส1/52 1000 0 ไตรมาส2/52 ไตรมาส3/52 ประเภททีอยู่อาศัย ไตรมาส1/52 ไตรมาส2/52 ไตรมาส3/52 บ้ านเดียว 1,229 1,403 1,430 บ้ านแฝด 150 27 141 ทาวน์เฮ้ าส์และอาคาร พานิชย์ 1,455 1,663 1,160 อาคารชุด (Condominiums) 4,671 5,385 6,900
- 5. CONDOMINIUM ความเป็ นมาและความสําคัญของปัญหา จากข้อมูลข้างต้น ปัจจัยทีคาดว่าจะมีผลต่อพฤติกรรมการซือทีอยู ่อาศัยและความต้องการของประชาชนทีเปลียนแปลงไป คือ ลักษณะเฉพาะ ของคอนโดมิเนียมทีสอดคล้องกับรู ปแบบการใช้ ชีวิตแบบใหม่ทีเน้ นครอบครัวขนาดเล็ก มีพื นทีพอเหมาะกับความ องการ การดูแลรักษาไม่ยงยาก ต้ ุ่ เหมือนบ้ านเดียวหรือทาวน์ เฮาส์ และมีสิงอํานวยความสะดวกครบครัน เช่ น ห้ องฟิ ตเนส สระว่ายนํา ร้ านซักรีด ทีจอดรถ ฯลฯ อีกทั งทําเลทีตังของ คอนโดมิเนียมส่ วนใหญ่ ยังอยู ่ในจุดทีเดินทาง ได้ สะดวกด้ วยระบบขนส่ งมวลชนสมัยใหม่ และปัจจัยทีสําคัญอีกประการหนึงทีทําให้ ประชาชนตัดสินใจซือคอนโด เนียม คือ ระดับราคาขายทีตํา มิ กว่าทีอยู ่อาศัยในแนวราบแต่สามารถมีกรรมสิทธิ การถือครองได้เหมือนกัน เมือความต้องการซือทีอยู ่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมของประชาชนเพิมขึน ผู ้ประกอบการจึงเร่ งตอบสนองด้ วย ารสร้ างคอนโดมิเนียม ก ออกมาหลากหลายโครงการเพือเป็ นตัวเลือกหนึงของประชาชน โดยพยายามเสนอสิงต่างๆ ทั งด้ านรู ปลักษณ์โครงการสถานทีตัง สิงอํานวยความ สะดวกฯลฯ ให้ ตรงกับความต้องการของประชาชนมากทีสุ ด และเมือประชาชนได้ ตัดสินใจซือคอนโดมิเนียมใดๆ ไปแล้วย่อมถือว่าโครงการนั น ตอบสนองความต้องการได้ แต่ในความเป็ นจริงยังมีสิงทีตามมา คือ ความรู ้ สึกหลังการตัดสินใจซือ ซึงเป็ นไ ได้ ทั งความพึงพอใจและไม่พึงพอใจซึง ป ความรู ้ สึกนั นจะมีผลต่อพฤติกรรมหลังการซือของประชาชนต่อไป เช่ น การบอกต่อถึงประสบการณ์ทีได้ รับ หรือก ดสินใจซือซํา เป็ นต้นด้ วย ารตั เหตุนี งานวิจัยครั งนีจึงมุ ่งศึกษาไปทีความพึงพอใจหลังการตัดสินใจซือของผู ้บริโภคทีซือคอนโดมิเยมในเขตกรุงเทพมหานคร ข้อมูลทีได้ จาก นี งานวิจัยครั งนีจะทําให้ ทราบว่าในปัจจุบันนีโครงการคอนโดมิเนียมได้ ตอบสนองความคาดหวังของผู ้บริโภคได้ มกน้อยเพียงใด และผู ้บริโภคมีความ า พึงพอใจต่อสิงทีผู ้ประกอบการนําเสนอหรือไม่ นอกจากนี ยังสามารถใช้ เป็ น แนวทางในการพัฒนาและปรับปรุ งคอนโดมิเนียมให้ มีลักษณะรู ปแบบตรงตามทีผู ้บริโภคต้องการได้อย่างแท้ จริง
- 6. CONDOMINIUM ความเป็ นมาและความสําคัญของปัญหา จํานวนหน่ วยทีอยู่ อาศัยสร้ างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานคร จําแนกตามประเภททีอยู่อาศัย (เฉพาะทีอยู่ อาศัยทีสร้ างโดยผู้ประกอบการ) ระกอบการ) ประเภทที อยู ่ อาศัย ไตรมาส1 ไตรมาส1/52 ไตรมาส2 ไตรมาส2/52 ไตรมาส3 ไตรมาส3/52 บ้ านเดี ยว 1,229 1,403 1,430 บ้ านแฝด 150 27 141 ทาวน์ เฮ้ าส์ และอาคารพานิชย์ 1,455 1,663 1,160 อาคารชุด (Condominiums) 4,671 5,385 6,900 แหล่ งทีมา: ศูนย์ ข้อมูลอสั งหาริมทรัพย์ , 2552ก.หมายเหตุ: 1) ทีอยู่ อาศัยสร้ างเสร็จจดทะเบียน หมายถึง จํานวนทีอยู่ อาศัยทีก่อสร้ างเสร็จ มา: 2552ก ไม่ ตํากว่า70% และนํามาขอเลขหมายประจําบ้านทีสํานักงานเขตจากกรุ งเทพมหานคร เทศบาล และสํานักงานจังหวั ดปริ มณฑล ทั งที ่ 70% อยู อาศั ยทีสร้างโดยผู้ ประกอบการ(จัดสรรและอาคารชุด) และทีประชาชนสร้างเอง ระกอบการ( 2) อาคารชุด หมายถึง อาคารชุดจดทะเบียนทีกรมทีดิน
- 7. CONDOMINIUM เหตุผลในการเลือกโครงการ เนืองจากปั จจุบัน ความเป็ นเมื องใหญ่ จะมี ต ึ กสูงเกิ ดขึ นมากมาย ในต่างประเทศ เช่ นสหรัฐอเมริ กา สหรัฐอาหรับเอมิ เรต มาเลเซี ย ไต ้ หวัน จีน และในประเทศไทยเองก็ม ี ตึ กไบหยก การที มี อาคารสูงอยู่ในประเทศ เพื อแสดงศั กยภาพของประเทศ แสดงอํานาจ เศรษฐกิ จ การเงิ น การลงทุ น ปั จจัยทั งหลายมี ผลต่อนักลงทุ นทั งในและต่างประเทศ ที กําลังมี การพัฒนา 5-10 ใน ปี ข ้ างหน ้ า อาคารสูงให ้ ความสํ าคัญกับเรืองของโครงสร ้ าง (Structure),ฟั งชั น(Functional) ที เกิ ดขึ นใน อาคาร การใช ้ พลังงานให ้ เต็มประสิ ทธิ ภาพ ส่ งเสริ มภาพลักษณ์ เศรษฐกิ จ และ คุณค่าทาง สถาปั ตยกรรม
- 8. CONDOMINIUM เหตุผลในการเลือกโครงการ ด ้ วยเรืองความหนาแน่นของ ประชากรทําให ้ อาคารสูงได ้ กลายเป็ นทางออกสํ าหรับเมื อง ใหญ่ในเอเชี ยหลายต่อหลายเมื อง แต่ขณะเดี ยวกันความล ้ มเหลว ของระบบผังเมื องก็ทําให ้ อาคาร สูงกลายเป็ นเหมื อนฝั นร ้ ายได ้ เหมื อนกัน การไม่สามารถจัด ระเบี ยบของโซนนิ งและความ ล ้ มเหลวของระบบขนส่ งมวลชน ทําให ้ ภาพของกรุงเทพฯ เต็มไป ด ้ วยความวุ่นวายและเวลาเกื อบ 2 ใน3 ของคนกรุงเทพฯหมดไปกับ การเดิ นทาง
- 9. CONDOMINIUM เหตุผลในการเลือกโครงการ อาคารพักอาศั ย จึ งเป็ นทางเลื อกหนึงในการ เอาชนะ ข ้ อจํากัดนียังมี อ ี กหลายวิ ธ ี ท ี คนเมื องใช ้ แก ้ ปั ญหาเรืองการเดิ นทางแต่ดูเหมื อนก็ไม่ม ี ใครที สามารถเอาชนะ เมื องที โตแบบไร ้ ทิ ศทางไปเรือยๆ อย่าง กรุงเทพฯ อี กทั งการวางผังเมื องและควบคุมโซน ก็เต็มไปด ้ วยความวุ่นวายในทุกพื นที แม ้ จะมี ความ พยายามระบุกฏหมายจัดระเบี ยบแต่ก็ยังมี ข ้ อยกเว ้ น หรืออาคารที สร ้ างก่ อน พรบ .ควบคุมอาคารฉบับใหม่จะ ออกมา ตึ กสูงในกรุงเทพฯ จึ งกระจายตัวไปทัวทุกหน แห่ง
- 10. CONDOMINIUM ภาพรวมของการลงทุน ภาพรวมการลงทุนด้านธุ รกิจอสังหาริ มทรัพย์ ในย่านสี ลมมาแรงมาก โดยกลุ่มนักลงทุนที เข้ามาเป็ นกลุ่มทุนตะวั นออกกลาง อาทิ กลุ่มนาคิล จากตะวั นออกกลาง กลุ่มอิสราเอล กลุ่ม สิ งคโปร์ กลุ่มฮ่องกง เป็ นต้ น ส่ วนสาเหตุทีต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนเนืองจากมองเห็นศั กยภาพ การเติบโตใน อนาคตของสี ลมทั งยั งมองว่าการลงทุนในประเทศไทยนั นมีมูลค่าการลงทุนตํ า และผล ตอบแทนสูงโดยการลงทุนเฉลียในไทยประมาณ 1 แสน/ตร.ม. ขณะทีฮ่องกง สิ งคโปร์ แสน/ตร. เฉลีย 1 แสน/ตร.ฟ. จะเห็นภาพชัดว่าขณะนี เริ มมีการเคลือนย้ ายการลงทุนมาสู่ ถนนสี ลมมากขึ น แสน/ตร. โดย เฉพาะการลงทุนด้านทีพั กอาศั ยส่ วนใหญ่ จากเดิมทีจะมีการกระจุกตั วอยู่ในย่านสุ ขุมวิท เป็ นหลั ก โดยปัจจุบ ั นราคาเฉลียต่อตร.ม.ของสี ลมประมาณ 1.21 แสน/ตร.ม. ขณะทีสุขุมวิท ตร. แสน/ตร. ราคา 1.25 แสน/ตร.ม. แสน/ตร. สาเหตุทีกลุ ่มทุนสนใจย่านนี เนืองจากระบบคมนาคมสะดวกใกล้รถไฟฟาบีทีเอส และ ้ รถไฟฟาใต้ ดินรวมทั งใกล้ สถานีบีอาร์ ที ขณะนี คืบหน้าไปแล้วกว่า90% ซึ งจะส่ งผลให้อนาคต ้ 90% เป็ นพื นทีแบบคาร์ฟรี อย่างไรก็ดีแม้สถานการณ์จะอยู่ในภาวะวิกฤติแต่ย ั งมีกลุ่มทุนทุ่ม งบประมาณ จํ านวนมากแสดงให้เห็นถึงความมั นใจในการลงทุน
- 11. CONDOMINIUM ภาพรวมของการลงทุน กอรปกั บการลงทุนในช่วงภาวะวิกฤติเช่นนี ถือว่าดีต่อนักลงทุน เนื องจากจะมีต้ นทุนตํ ากว่า ในภาวะปกติเพราะสามารถต่อรองกั บซัพพลายเออร์ ค่าวั สดุก่อสร้างลดลงเฉลีย15% เป็ นต้ น 15% พื นทีย่านถนนสี ลม สาทร และนราธิวาส เป็ นพื นทีมีศ ั กยภาพในการพั ฒนาอสังหาริ มทรัพย์ อย่างสูง เนืองจากเป็ นทํ าเลในย่านธุรกิจกลางเมือง มีระบบคมนาคมทีสะดวกทั งในส่ วนของ รถไฟฟ้ าบีทีเอส และในอนาคตจะมีรถโดยสารประจํ าทางด่วนพิเศษ (BRT) เกิดขึ นด้วย แต่ พื นทีขนาดใหญ่ทีจะถูกพั ฒนานั นมีอยู่จ ํ ากั ด ปัจจุบ ั นทีมีอยู่จะเป็ นแปลงขนาด-4 ไร่ เท่านั น 3 ซึ งในระยะเวลา 1-2 ปี ข้างหน้านี โอกาสทีนักพั ฒนาอสังหาริ มทรัพย์จะพั ฒนาทีดินบริ เวณ ดังกล่าวก็มีความเป็ นไป
- 12. CONDOMINIUM กลุ่ มเปาหมาย ้ ส่วนรู ปแบบและกลุ่มเป้ าหมายของแต่ละโครงการคงจะขึ นอยู่กับเจ้าของทีดินที จะ พั ฒนาเป็ นหลั ก แต่ทีโครงการจะเป็ นกลุ่ม -กลุ ่ มทุนตะวันออกกลาง(อาหรับ) ออกกลาง( -กลุ ่ มคนไทยทีมีรายได้ สูง -กลุ ่ มเกาหลี(ใกล้ สถานฑูต) -กลุ ่ มยุโรป(มีบ้างเล็กน้ อย) รป( ย)
- 13. CONDOMINIUM ว ั ตถุประสงค์ ของโครงการ 1. เป็ นทางเลื อกหนึงของบุคคลที ทํางานในย่านธุรกิ จ 2. ลดปั ญหาระยะเวลาในการเดิ นทาง 3. ลดจํานวนปริ มาณรถที จะเข ้ ามายังย่านธุรกิ จนั นๆ 4. ส่ งเสริ มภาพลักษณ์ เศรษฐกิ จ และ คุณค่าทางสถาปั ตยกรรม
- 14. CONDOMINIUM ว ั ตถุประสงค์ ของการศึ กษาโครงการ -ต้ องการศึ กษาเกี ยวก ั บงานโครงสร้ างอาคารสูง -ศึ กษาการใช้ งานFunction ที หลากหลาย -ศึ กษางานระบบ,ทางส ั ญจรแนวต ั ง ษางานระบบ, -ศึ กษาความเปนไปได้ ของโครงการการเงิ น,การลงทุน ็ ,
- 15. CONDOMINIUM ขอบเขตของโครงการ -โครงการ CONDOMINIUMแบบ mixed-use CONDOMINIUMแบบ mixed- -เป็ นที พักอาศั ยระดับ Hi-End Hi- -แยกเป็ นส่ วน ค ้ าปลี กโดยมี ร ้ านบริ การ เช่ น สปา, ฟิ ตเนส, ภัตตาคาร,Club House สปา, เนส, ตาคาร,
- 16. CONDOMINIUM องค์ ประกอบหล ั กโครงการ -ที จอดรถ -สํ านักงานขาย -นิต ิ บุคคล -อาคารชุ ด -พื นที ค ้ าปลี ก
- 17. ย่านบางร ั ก ที ต ั งโครงการที เลื อก ช่ องนนทรี
- 19. Site ขนาด9ไร่ ด้ านหน้ า ติดสถานีรถไฟฟา ้ ช่ องนนทรี ตั งอยู่ ในเนื อที9 ไร่ ขายราคา ตร.ว.ละ 110,000 บาท
- 23. “อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที บุคคลอาจเข ้ า อยู่หรื อเข ้ าใช ้ สอยได ้ ที มี ความสูงตั งแต่ย ีสิ บสาม เมตรขึ นไป กฎกระทรวง ฉบับที 50 “อาคารขนาดใหญ่ พ ิ เศษ หมายความว่า อาคาร ” ข้ อ 5 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษที ก่ อสร้ างขึ นในพื นที ดินที ที ก่อสร ้ างขึ นเพื อใช ้ พื นที อาคารหรื อส่ วนใดของ ใช้ เป็ นที ตั งอาคาร อาคารเป็ นที อยู่อาศั ยหรือประกอบกิ จการประเภท ต้ องมีค่าสูงสุดของอั ตราส่วนพื นทีอาคารรวมกันทุกชั นของอาคารทุกหลังต่อ เดี ยวหรือหลายประเภท โดยมี พ ื นที รวมกันทุกชั นใน พื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคาร ไม่เกิน ต่อ 1 10 หลังเดี ยวกันตั งแต่ 10,000ตารางเมตรขึ นไป ในกรณีทีมีอาคารอืนใดหรือจะมีการก่อสร้ างอาคารอืนใดในพื นทีดินทีใช้ เป็ น ทีตั งอาคาร เดียวกันกับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้ องมีค่าสูงสุดขออัตราส่วน พื นทีอาคารรวมกันทุกชั น ข้ อ 6 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษต้ องมีที ว่างไม่ น้อยกว่ า อัตราส่ วนดังต่ อไปนี (1) อาคารทีอยู่อาศัยต้ องมีทีว่างไม่น้อยกว่าร้ อยละ30 ของพื นทีดินทีใช้ เป็ น การใช ้ ที ดิ นประเภท พ.๕ ทีตั ง อาคาร ที อยู่อาศั ยประเภทอาคารสูง (2) อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ และอาคารอืนทีไม่ได้ ใช้ เป็ นทีอยู่ ที อยู่อาศั ยประเภทอาคารขนาดใหญ่พ ิ เศษ อาศัยต้ องมีทีว่างไม่น้อยกว่าร้ อยละ10 ของพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคาร แต่ พานิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ ถ้ าอาคารนั นใช้ เป็ นทีอยู่อาศั ย รวมอยู่ด้วยต้ องมีทีว่างตาม (1) พานิชยกรรมประเภทอาคารสู ง FAR : 10 OSR : 3%
- 24. END ตรวจอาทิตย์ ท4 /ตรวจรวมครั งที1 ี