ลงทุนให้รวย ด้วยคอนโดฯ
0 likes2,910 views
วิเคราะห์การลงทุนคอนโดฯ เจาะลึกทำเลอสังหาฯ ย่านสนามบินน้ำ
ลงทุนให้รวย ด้วยคอนโดฯ
- 1. ลงทุนให้รวย ด้วยคอนโดฯ อนุชา กุลวิสุทธิ์ 2 ธันวาคม 2555
- 2. 6 คุณลักษณะคอนโดฯ ที่ลงทุนแล้วจะทำเงิน • ตั้งอยู่ในทำเลที่มีแม่เหล็กตัวใหญ่ สำมำรถดึงดูดคน จำนวนมำกๆ ให้อยำกเข้ำมำอยู่อำศัยในบริเวณนั้น • เป็นคอนโดฯ ที่อยู่อำศัยแล้ว ปลอดภัย และสะดวกใน กำรใช้ชีวิตได้อย่ำงแท้จริง • วิว ทิวทัศน์ ห้องชุด ต้องดีและและสวยงำม • คอนโดฯอยูในทำเลที่ไม่มีปัญหำกำรแข่งขันทั้งใน ่ ปัจจุบันและในอนำคต • เป็นพื้นทีที่มีคอนโดฯ อยู่น้อย แต่ควำมต้องกำรมี ่ มำกและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ • เป็นคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในโซนที่คนมีเงินหรือ ชำวต่ำงชำตินิยมอยู่อำศัยกัน
- 3. มีแม่เหล็กตัวใหญ่ที่สำมำรถดึงดูดคนจำนวนมำก • ต้องเป็นแม่เหล็กตัวใหญ่จริงๆ ที่สำมำรถดึงคนให้อยำกเข้ำมำอยู่ อำศัยในบริเวณนั้นได้มำกเป็นหลักหมื่นหรือหลักแสน • ตัวอย่ำงแม่เหล็กตัวใหญ่ เช่น รอบๆ สถำนีรถไฟฟ้ำ รัศมี 200 เมตร ซึ่งตำมผังเมืองรวมกรุงเทพฯ วำงกรอบกำหนดให้เป็นพื้นที่เชิงพำณิชย์อย่ำงเต็มรูปแบบ แหล่งงำนขนำดใหญ่ เช่นมีอำคำรสำนักงำนอยู่เป็นจำนวนมำก ศูนย์รำชกำรสร้ำงใหม่ แหล่งช็อปปิ้งขนำดใหญ่ที่คนนิยมชอบมำจับจ่ำยซื้อข้ำวของกัน มหำวิทยำลัยขนำดใหญ่ คอนโดฯ พักผ่อนตำกอำกำศ แม่เหล็กก็คือชำยหำดและวิวทะเล • ยิ่งใกล้และยิ่งสะดวกในกำรเดินทำงมำถึงแม่เหล็กเหล่ำนั้นได้มำก เท่ำไหร่ ยิ่งดีเท่ำนั้น “กฎกำปั้นทุบดิน ก็คืออยู่ในระยะที่ สำมำรถเดินถึงได้เลย”
- 4. เป็นคอนโดฯ ที่อยู่แล้ว สะดวก & ปลอดภัยอย่ำงแท้จริง • มีที่กิน ที่ให้บริกำร ทีเ่ ที่ยว ที่ช็อปปิ้ง และแหล่งพักผ่อนหย่อนใจต่ำงๆ พร้อมสรรพ สำมำรถใช้ชีวิตในบริเวณนั้นได้อย่ำงสะดวกสบำย และมี ควำมสุข โดยไม่ต้องเดินทำงไปไหนไกลๆ อีก • เมื่อจำเป็นต้องเดินทำงไปไหนมำไหน เส้นทำงคมนำคมสะดวก มี ทำงเลือกหลำกหลำย รวมทั้งมีที่จอดรถพอเพียง • ห้องชุดออกแบบมำดีสอดคล้องกับกำรใช้ประโยชน์ • ปลอดภัย ในประเด็นต่ำงๆ ดังนี้ ไม่อยู่ใกล้สลัม และไม่มีปัญหำโจร ขโมย ปัญหำไฟไหม้ ปัญหำแผ่นดินไหว
- 5. วิว ทิวทัศน์ ของห้องชุด ต้องดีและสวยงำม • สำคัญมำกสำหรับคอนโดฯ เพรำะเป็นกำรอยู่อำศัยในพื้นที่ จำกัด ในห้องสี่เหลี่ยมแคบๆ ที่มีแต่ผนัง • วิวทิวทัศน์ที่ดี จะช่วยให้อยู่แล้วมีควำมสุขมำกขึ้น เพรำะ เป็นจุดช่วยผ่อนคลำย พักผ่อนและเสริมกิจกรรมต่ำงๆ ที่ทำ ที่ระเบียง • ในแง่กำรลงทุน วิว ทิวทัศน์ จัดเป็นจุดขำยสำคัญตัวหนึ่ง ที่ สำมำรถจูงใจให้คนอยำกซื้ออยำกเช่ำได้เป็นอย่ำงดี • คอนโดฯ ในแหล่งท่องเที่ยว รำคำขำยคอนโดฯ และค่ำเช่ำ จะแตกต่ำงกันมำก ขึ้นอยู่กับวิวทิวทัศน์เป็นสำคัญ ห้องชุด ที่ไม่มีวิวทิวทัศน์ จะขำยและปล่อยเช่ำยำก และยังทำให้ ห้องชุดเสียรำคำลงได้ด้วย • ทิศทำง และตำแหน่งที่ตั้งของห้องชุด เป็นอีกปัจจัยหนึ่ง ที่ใช้ในกำรพิจำรณำ เลือกห้องชุดด้วย จะต้องเลือกห้องชุดที่หน้ำต่ำงหรือระเบียงหันหน้ำไปทำงทิศ ที่ไม่ร้อนเป็นสำคัญ เช่นทิศใต้ หรือทิศเหนือ
- 6. คอนโดฯ ต้องอยู่ในทำเลที่จะไม่มีปัญหำกำรแข่งขัน • ต้องไม่มีปัญหำกำรแข่งขัน ทั้งในปัจจุบันและใน อนำคต ครอบคลุมทั้งแข่งขันกับบ้ำนประเภท อื่น และระหว่ำงคอนโดฯ ด้วยกัน • ที่ต้องไม่มีปัญหำกำรแข่งขันกับบ้ำนประเภท อื่น เพรำะคนเรำหำกเลือกได้ ร้อยทั้งร้อย มัก อยำกอยูอำศัยในบ้ำนเดี่ยว บ้ำนแฝด หรือ ่ ทำวน์เฮำส์ มำกกว่ำ • ก่อนซื้อ ต้องวิเครำะห์พื้นที่ดูว่ำ มีโอกำสจะเกิดคอนโดฯ ใหม่ๆ ขึ้นได้อีก หรือไม่ หำกพบว่ำมีโอกำส ต้องประเมินต่อว่ำคอนโดฯ ในบริเวณนั้น วัน ข้ำงหน้ำ จะมีปัญหำล้นตลำดหรือไม่ และคอนโดฯที่จะซื้อ ควรต้องอยู่ใน สถำนะได้เปรียบในเชิงแข่งขันด้วย
- 7. ซัพพลำยน้อย แต่ดีมำนด์มีมำกและเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ • ซัพพลำยน้อย อำจเป็นเพรำะไม่มีพื้นที่บริเวณรอบๆ เหลือ ให้สร้ำงเพิ่มได้อีกแล้ว หรืออำจสร้ำงขึ้นใหม่อีกไม่ได้ เพรำะติดข้อจำกัดของผังเมือง • เป็นพื้นที่ที่มีควำมเจริญเติบโตสูงมำก เช่นกำลังเปลี่ยนจำก พื้นที่อยู่อำศัยไปหนำแน่นปำนกลำง กลำยไปเป็นหนำแน่น มำก หรือกลำยเป็นพื้นที่เชิงพำณิชย์ • คอนโดฯที่มีซัพพลำยน้อย แต่ควำมต้องกำรมำกและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เรื่อยๆ กำรถือครองไว้ จะดีกว่ำกำรถือทองคำเสียอีก เพรำะถือไว้แล้ว แน่ใจได้ เลยว่ำจะเพิ่มค่ำได้เพียงสถำนเดียว แถมระหว่ำงถือครองยังสำมำรถใช้อยู่ อำศัยและนำมำหำประโยชน์ในรูปค่ำเช่ำได้ด้วย
- 8. เป็นคอนโดฯโซนที่คนมีเงินหรือชำวต่ำงชำตินิยมอยู่อำศัยกัน • เช่น อยู่ใจกลำงกรุงเทพฯ แถบสุขุมวิท ซอยทองหล่อ รอบๆ สถำนีรถไฟฟ้ำ ริมแม่น้ำเจ้ำพระยำ หัวหิน หรือพัทยำ ฯลฯ • ยิ่งเป็นโซนที่คนรวยและชำวต่ำงชำตินิยมอยู่อำศัยกันมำก เท่ำไหร่ ยิ่งดีเท่ำนั้น เพรำะจะทำให้ยิ่งขำยและปล่อยเช่ำง่ำย และได้รำคำ • ควำมนิยมอยู่อำศัยที่หนึ่ง ที่ใด อำจเกิดขึ้นได้จำกควำมคุ้นเคย หรือเป็นเพรำะผู้มีฐำนะ หรือผู้มีชื่อเสียงนิยมอยู่กัน หรือ บำงครั้งเป็นเพรำะชื่อเสียงของเจ้ำของโครงกำร หรือเสียงเล่ำ ลือเล่ำอ้ำงในเรื่องกำรบริหำรของนิติบุคคลอำคำรชุด ก็ได้ • ในต่ำงประเทศ คอนโดฯ ในย่ำนหรูหรำที่เป็นที่นิยมของชนชันสูง จะ ้ ได้เปรียบกว่ำคอนโดฯ ทั่วไปมำก คือจะซื้อง่ำยขำยคล่องกว่ำ ได้รำคำ และ สำมำรถกำหนดค่ำเช่ำสูงกว่ำบริเวณอื่น
- 9. กุญแจควำมสำเร็จในกำรลงทุน ขึ้นอยู่กับกำรอุทิศเวลำ เพื่อลงพื้นที่ สำรวจ วิเครำะห์ ถึงควำมมีอยู่ของ ปัจจัยต่ำงๆ อย่ำงจริงจัง ห้ำมทำเป็น เพียงแค่งำนอดิเรกอย่ำงเด็ดขำด ต้องระลึกไว้เสมอ ว่ำกำรลงทุนในคอนโดฯ ก็คือกำรทำ ธุรกิจลักษณะหนึ่ง ซึ่งเดิมพันด้วยเงินก้อนโตเป็นหลักล้ำนบำท เงินที่ใช้ เป็นเงินที่ต้องหำและเก็บสะสมมำทั้งชีวิต จึง จำเป็นต้องดูแลเอำใจใส่เงินลงทุนก้อนนีเ้ ป็นพิเศษ หำกละเลย หรือไม่ระมัดระวัง หรือไม่จัดเวลำให้อย่ำงเพียงพอ อำจส่งผลเงิน ก้อนใหญ่นี้หดหำยหรือสูญสิ้นไปได้ง่ำยๆ
- 10. วิเครำะห์ทำเลสนำมบิา นวินุ้สทำ์ธิ อนุช กุล 2 ธันวาคม 2555
- 12. จุดน่ำสนใจของทำเลสนำมบินน้ำ ในบรรดำโซนที่เติบโตสูงสุด ในพื้นที่ปริมณฑลกรุงเทพฯ “นนทบุร” ถือว่ำเจริญเติบโต ี มำกที่สุด และมีควำมหนำแน่นของประชำกรมำกเป็นอันดับสองรองจำกกรุงเทพฯ เป็นทำเลที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยควำมสะดวกอย่ำงพร้อมสรรพ มีที่กิน ที่ช็อปปิ้งสะดวก และ อยู่ใกล้รถไฟฟ้ำสร้ำงใหม่ 2 สำย คือสำยสีม่วง(เสร็จปี’58) และสำยสีชมพู(เสร็จปี’60) มีแม่เหล็กตัวใหญ่ หลำยตัว อยู่ในพื้นที่ ทำให้จะสำมำรถดึงดูดคนจำนวนมำก เช่น สำนักงำนกองสลำก ศูนย์รำชกำร มหำวิทยำลัย และห้ำงขนำดใหญ่ๆ ในอนำคต แถบถนนติวำนนท์ รัตนำธิเบศร์ งำมวงค์วำน จะกลำยเป็นย่ำนที่อยู่อำศัยแนว ตึกสูง แต่สำหรับย่ำนสนำมบินน้ำแล้ว จะต่ำงออกไป คือจะกลำยเป็นทำเลที่เหมำะอยู่ อำศัยในแนวรำบ ทำให้จะเป็นทำเลที่มีจุดเด่นเฉพำะตัว คืออยู่แล้วสะดวก ไม่แออัด ที่อยู่อำศัยชนิดอื่นที่จะเข้ำมำแข่งกับคอนโดฯ ในย่ำนสนำมบินน้ำ มีน้อยเพรำะทำวน์เฮ้ำส์ ทำวน์โฮม และบ้ำนเดี่ยว แถบนี้รำคำสูง จับตลำดกันคนละกลุ่ม โดยปัจจุบันรำคำทำวน์ โฮม 3 ชั้นในย่ำนนี้รำคำ 3-4 ล้ำนบำทขึ้นไป ขณะที่บ้ำนเดี่ยวรำคำ 5-6 ล้ำนบำท
- 13. กำรเปลี่ยนแปลงรำคำประเมินที่ดินแต่ละพื้นที่ บาท/ต.ร.ว พื้นที่ รำคำประเมินปี 51-54 รำคำประเมินปี 55-58 ถ.งำมวงศ์วำน(นนท์) 70,000-80,000 120,000-150,000(71%-87%) ถ.รัตนำธิเบศร์(นนท์) 52,000-70,000 80,000-120,000(53%-71%) ถ.ติวำนนท์(นนท์) 40,000-56,000 80,000-100,000(78%-100%) สนำมบินน้ำ(นนท์) 32,000 60,000(87%) ถ.แจ้งวัฒนะ(หลักสี่) 100,000-125,000 100,000-140,000(0%-12%) ถ.แจ้งวัฒนะ(บำงเขน) 100,000 130,000(30%) ถ.วิภำวดีฯ(จตุจักร) 150,000-200,000 150,000-220,000(0%-10%) ถ.พหลโยธิน(บำงเขน) 50,000-120,000 70,000-150,000(25%-40%) ถ.รำมอินทรำ(บำงเขน) 60,000-100,000 95,000-130,000(30%-58%) ถ.ลำดปลำเค้ำ(บำงเขน) 50,000-60,000 60,000-80,000(20%-30%) ถ.ศรีนครินทร์(บำงกะปิ) 68,000-85,000 94,000-110,000(29%-38%) ถ.พระรำม 9 ตัดใหม่(ประเวศ) 80,000 120,000(50%)