跑盘工作指引
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该文档探讨了房地产市场的现状及其发展趋势，关注居住性质的物业类型和市场需求变化。分析了不同类型物业的市场表现和潜在投资机会，并提供了关于市场调研、投资策略和规划的建议。文档还强调了市场竞争的加剧和行业政策对房地产发展的影响。
跑盘工作指引
- 1. 跑盘工作指引
- 2. 一、关于跑盘 跑盘适用岗位： 策划岗位 销售岗位 在跑盘并通过考核后，方能上岗。
- 3. 二、跑盘目的 入职跑盘的目的： 建立基本市场视角 建立基本行业认知 建立房地产基本思考体系 建立房地产职业精神 房地产从业的基础
- 4. 二、入职跑盘目的 不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终： 由下而上从个盘到区域 由表及里从表象到动因 研判 现状和趋势
- 5. 三、建立基本市场视角 1 、我们的目标是预判这个城市…… 掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况： 产业、人口构成、经济指标、规划定位、 开发强度、年销售量等 了解城市房地产现状和发展历程 预判城市房地产发展趋势
- 6. 三、建立基本市场视角 2 、房地产市场的板块（片区）概念…… 掌握板块脉络，建立板块概念 了解板块构成、成因和发展模式 建立区域印象，感知人文地脉
- 7. 三、建立基本市场视角 3 、房地产项目好比板块的一个窗口…… 了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主流客户 在区域大背景下审视个盘 案例：新江湾城 1 号
- 8. 案例：新江湾城 1 号 新江湾城，为 9.45 平方公里统一规划的生态型城 中之城，分为江湾天地滨水休闲中心、复旦大学江 湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、 大型知识商务中心六大板块； 新江湾城 1 号作品，地处新江湾城核心，东侧为 都市村庄，西邻复旦大学江湾新校区，南傍新江湾 城公园、文化中心、极限运动中心，北靠规划中江 湾天地游艇码头；
- 9. 三、建立基本市场视角 4 、体会项目的市场运作…… 了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 了解项目的整体规划、启动区、分期情况 了解项目不同阶段的营销策略 了解项目的产品演变、客户演变
- 10. 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 开发模式一：开发大都市稀缺性产品 代表案例：金地格林世界（南翔板块） 项目简介：总规划面积 2100 亩，总建面约 150 万平方 米。综合容积率只有 0.65 ，是以低密度住宅为主体的混 合型社区，主要物业形态以 TOWNHOUSE 为主体，并 有部分多层与小高层 开发模式：以低密度住宅作为开发主体，克服先期配套 不足的弱势，拔高市场形象 开发模式二：产业中心化 代表案例：安亭新镇 项目简介：小区西区一期总建筑面积 106 万平 方米，占地 2.4 平方公里，有多层、别墅、 2-4 层公寓房等。总绿化率 70% ，总容积率 0.33 ， 水面湖泊面积 50 万平方米 开发模式：依托安亭国际汽车城的产业发展的 良机，开发带有高技术含量的德国新镇。
- 11. 案例 1 ：嘉定区四种开发模式 开发模式三：低成本大规模集中攻占市场区段 代表楼盘：嘉城（江桥板块） 项目简介：总建筑面积 90 万平方米，总占地 1320 亩， 容积率 1.65 ，共由 34 栋小高层和 44 栋联体别墅组成 开发模式：商业配套先行，打造区域成熟发展中心， 迅速锁定中低层消费客源 开发模式四：依托原有的城市中心 开发 代表楼盘：嘉定颐景园（嘉定镇板块） 项目简介：小区占地 100 亩，总建面 63498 平方米，容积率 1 ，绿化率 40% 。 开发模式：依托嘉定老城的成熟的商业 配套，打造面向中高层客户的产品，营 造中高档的社区
- 12. 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务： 第一层：为发展商提供营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务； 第二层：地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经济测算等工作，为发展商提供区域项目服务； 第三层：分析开发商的财务状况、发展目标，为开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务。
- 13. 三、建立基本市场视角 5 、体会营销对于项目的价值创造…… 了解个盘之间营销理念的差异性 了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性 了解竞争中定位差异带来的产品和客户的 差异性案例：美岸栖庭 VS 新城尚景
- 14. 案例：美岸栖庭 VS 新城尚景 VS
- 15. 三、建立基本市场视角 6 、全面掌握板块房地产项目的基本信息 板块的在售项目、典型项目 板块的住宅、商业、写字楼
- 16. 跑盘地图示例 1 板块基本情况—— 方位 : 上北下南 道路 : 板块边界 \ 道路系统 项目 : 标志物 \ 在售项目 \ 典型项目 配套 : 机构 \ 政府机关 \ 商场 \ 医院 \ 学校 \ 公园
- 17. 跑盘地图示例 2 板块总结与思考—— 区域定位？ 核心区？ 商业圈？商务圈？ 板块均价 ? 人文地脉与客户？ ……
- 18. 青园（暂定名）项目跑盘图示 项目周边区域情况—— 区域概况 道路交通组织 周边配套、社会机构 周边楼盘均价？ 人文地脉与客户？ ……
- 19. 四、建立基本行业认知 认识一些专业术语 土地基本数据： 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型： 高层、小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标： 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例：与规划设计单位的对接 基本销售指标： 均价、单价、销售率、上门量
- 21. 四、建立基本行业认知 3 、须在跑盘中了解 本地房地产市场的开发商 本地房地产市场的策划代理公司 本地房地产市场主要的物业管理公司 本地房地产市场的承建商 建筑设计／园林设计 / 广告公司等其他相关公司 案例 1 ：判断城市的市场成熟程度（与政府博弈） 案例 2 ：本地开发商发展方向
- 22. 五、建立房地产基本思考体系 1 、建立从楼盘到板块到区域的关联度 2 、建立以发展的眼光审视问题的习惯 案例 1 ：未来域 VS 环球翡翠湾
- 24. 环球翡翠湾 : 主打自身产品，与区域发展割 裂
- 25. 五、建立房地产的基本思考体系 不是为了跑盘而跑盘，而是带着问题和假设 去寻求答案…… 1) 出发前的功课 --- 在网上先了解板块的脉络结构、板块成 因、发展模式、产业结构、客户构成、规 划方向等 ; 2 ) 带着问题和假设去跑盘 --- 在跑盘中梳理问题，验证观点； 案例：中环凯旋宫的定位突破
- 26. 六、跑盘期间安排 跑盘指引：《跑盘工作指引》 案例讲解：《跑盘方法论》 回到公司：解惑／沟通／分享 每周一次提交跑盘作业： 跑盘地图、项目调查表 跑盘汇报会及颁奖（重要渠道！）
- 27. 七、跑盘成果要求 A 、各板块的跑盘地图、典型项目调查表 B 、每个板块选择一个典型个盘形成《案例》 C 、选择一个板块形成《区域印象》 D 、《跑盘成果汇报会》
- 28. 长沙城市行政分区： 长沙分为 5 区 3 县 1 市 ： 芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区和长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市 其中中心区为：芙蓉区、雨花区 内环线 中环线 外环线
- 29. 本次跑盘主要以项目所在片区两个区域 ——天心区与雨花区 长沙市房地产市场形成了中心、北城、城东、新南城、麓南、市府麓谷、滨江、体育新城、星沙、金鹰城十大板块 本项目属于新南城板块 金鹰 板块 北城 板块 中心 板块 新南城 板块 城东 板块 体育 新城 板块 市府麓谷 麓南板块 星沙 板块 沿江板块
- 30. 推荐： 快速成为长沙市场业内人士的几个渠道 1 、官方网站：网上房地产（搜房网、长沙房产网） 2 、报刊杂志：潇湘晨报、长沙楼市 半月刊等 3 、电视栏目：地产频道如长沙经济电视台
- 31. 注意事项１ 1 ）不论物业类型，只要现场设置有售楼处 的项目，必须填写项目调查表； 2) 须收集的资料有 : 楼书 \ 折页 \ 海报 \ 户型图等 3 ）写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写 项目调查表； 4 ）片区楼盘需不断更新，希望大家协助在本次 跑盘过程中加以完善。
- 32. 注意事项 2 1) 每天的计划很重要 --- 每天前一晚要根据地图做好第二天计划 , 规 划好所跑区域、时间、工作量、交通车等 ; 2 ) 每天必备 --- 跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记 本、《楼盘指引》 ; 3) 着装提示 --- 舒适的鞋子 , 雨天带伞
- 33. 跑盘方法“小贴士” 进入售楼处 --- 扮客户 ... 直言是同行 ... 数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多角度去验证观点？ 到群众中去 --- 保安 , 书报亭 , 街边闲赋的老伯 , 杂货店 的小老板 , 送牛奶的工人 .... 专业渠道 --- 地铺 , 网络 , 房地产报纸 ...