Utm slide sale & purchase of real property [compatibility mode]
2 likes1,240 views
Dokumen ini menerangkan proses pembelian rumah di Malaysia, termasuk langkah-langkah seperti mengenalpasti lot, membayar deposit, dan menandatangani perjanjian jual beli. Ia juga merangkumi tanggungjawab pembeli berkaitan dengan pinjaman dan pemindahan hak milik serta langkah-langkah bagi mendapatkan milikan kosong. Sekiranya terdapat kelewatan atau masalah dalam proses jual beli, dokumen ini memberikan panduan berkenaan hak dan tanggungjawab vendor dan pembeli.
![4/20/2011
Installment
• Usually paid by buyer after signing the contract document and Form 14A
is submitted to land office.
• Payable by obtaining loan from financial institution and the amount of
money paid is distributed equally between the numbers of loan repayment.
• Example:
– Loan Amount : RM90,000.00
– Interest Rate : 4% (fixed)
– Loan Duration : 30 Years @ 360 Months
– Monthly payment : [(1.04)30 x RM90,000.00] / 360 = RM291,906.00 / 360
= RM810.85
INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS
Tanggungjawab Pembeli
• Selepas SPJB ditandatangani dan deposit dibayar, pembeli secara automatik
mempunyai kepentingan ke atas hakmilik induk (jika hakmilik berasingan atau
strata belum dikeluarkan) harta tersebut. Pembeli dinasihatkan supaya
memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk untuk menjaga hak
dan kepentingan pembeli. Kaveat ini boleh dilakukan di Pejabat Tanah. Pembeli
rumah yang menggunakan Pinjaman Kerajaan/Bank, Kaveat ini akan dilakukan
oleh Kerajaan atau bank yang berkenaan.
• Walau bagaimanapun bagi pembeli yang membayar secara tunai menggunakan
wang simpanan dan simpanan KWSP dinasihatkan memasukkan kaveat
persendirian ke atas hakmilik induk supaya kepentingan pembeli terjamin
sekiranya berlaku lelongan ke atas projek tersebut. Pembeli yang membeli
secara tunai juga dinasihatkan untuk mempastikan sama ada tanah tersebut
telah dicagarkan kepada mana-mana bank atau pembiaya titian (bridging
financier) bagi maksud pinjaman untuk membiayai projek oleh pemaju. Jika ya,
hubungi pembiaya tersebut dan selesaikan jumlah tebusan (redemption sum)
tanah tersebut dan pastikan pembiaya tersebut telah mengeluarkan letter of
disclaimer yang fungsinya adalah untuk mengelakkan rumah tersebut dilelong
jika pemaju gagal melunaskan pinjaman titian mereka.
INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS
4](https://image.slidesharecdn.com/utmslidesalepurchaseofrealpropertycompatibilitymode-110425004722-phpapp01/85/Utm-slide-sale-purchase-of-real-property-compatibility-mode-4-320.jpg)
Utm slide sale & purchase of real property [compatibility mode]
- 1. 4/20/2011 Land Development Law Sale & Purchase of Real Property Disediakan oleh: Aizul Nahar Harun UTM International Campus INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 1
- 2. 4/20/2011 PROSES PEMBELIAN RUMAH Sumber : Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) BIL PERKARA TINDAKAN 1. Mengenalpasti projek dan memilih lot yang diminati. Pembeli 2. Membayar bayaran pendahuluan. Pembeli 3. Surat Tawaran dikeluarkan. PKNS 4. Surat arahan kepada peguam untuk menyediakan dokumen perjanjian jualbeli. PKNS Urusan menandatangani Surat Perjanjian Jualbeli di Firma Peguam yang 5. Pembeli dilantik oleh PKNS dalam tempoh dua (2) minggu dari tarikh tawaran. 6. Mendapatkan pinjaman dari Institusi Kewangan. Pembeli Membayar harga perbezaan di antara harga jualan dengan jumlah yang 7. Pembeli diluluskan oleh pemberi pinjaman. Pembeli / PKNS 8. Menguruskan dokumentasi pinjaman. Pemberi Pinjaman INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS PROSES PEMBELIAN RUMAH Sumber : Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) BIL PERKARA TINDAKAN 9. Tuntutan bayaran daripada pembeli pinjaman. PKNS / Pembeli 10. Urusan mendapatkan bekalan elektrik dan bekalan air. Pembeli Penyerahan kunci apabila semua syarat jualan dipatuhi atau Sijil Kelayakan PKNS Menduduki telah diperolehi. Perkara-perkara Lain: Pembatalan Tawaran a) Jika sehingga 50% daripada harga beli telah dibayar, 10% daripada harga beli dipotong sebagai bayaran pengurusan. 11. b) Jika lebih daripada 50% daripada harga beli telah dibayar, 20% daripada harga beli dipotong sebagai bayaran pengurusan. Denda Lewat Denda kelewatan dengan kadar 10% setahun akan dikenakan atas bayaran yang lewat diterima dari tarikh tuntutan bayaran oleh PKNS. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 2
- 3. 4/20/2011 Booking Fee • The 1970 Rules provided that prior to the execution of a sale and purchase agreement, a purchaser may be required by the vendor to pay a booking fee of a sum not exceeding 2.5 per centum of the purchase price. • By Rule 10(3), the term ‘booking fee’ includes any payment by whatever name called which payment gives the purchaser an option or right to purchase the housing accommodation including the land. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Deposit • 10% of the whole sum of whole sale price of property. Installments- the 90 % balance of the sale price. • The 10% regulation is almost standardized. Usually paid once both seller and buyer agree to the sale transaction and before the legal contract is signed or Form 14A is signed. • Grounds for the deposit’s forfeiture: – Delay in payment, delay in meeting the dateline, abandonment or cancellation of transaction by buyer. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 3
- 4. 4/20/2011 Installment • Usually paid by buyer after signing the contract document and Form 14A is submitted to land office. • Payable by obtaining loan from financial institution and the amount of money paid is distributed equally between the numbers of loan repayment. • Example: – Loan Amount : RM90,000.00 – Interest Rate : 4% (fixed) – Loan Duration : 30 Years @ 360 Months – Monthly payment : [(1.04)30 x RM90,000.00] / 360 = RM291,906.00 / 360 = RM810.85 INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Tanggungjawab Pembeli • Selepas SPJB ditandatangani dan deposit dibayar, pembeli secara automatik mempunyai kepentingan ke atas hakmilik induk (jika hakmilik berasingan atau strata belum dikeluarkan) harta tersebut. Pembeli dinasihatkan supaya memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk untuk menjaga hak dan kepentingan pembeli. Kaveat ini boleh dilakukan di Pejabat Tanah. Pembeli rumah yang menggunakan Pinjaman Kerajaan/Bank, Kaveat ini akan dilakukan oleh Kerajaan atau bank yang berkenaan. • Walau bagaimanapun bagi pembeli yang membayar secara tunai menggunakan wang simpanan dan simpanan KWSP dinasihatkan memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk supaya kepentingan pembeli terjamin sekiranya berlaku lelongan ke atas projek tersebut. Pembeli yang membeli secara tunai juga dinasihatkan untuk mempastikan sama ada tanah tersebut telah dicagarkan kepada mana-mana bank atau pembiaya titian (bridging financier) bagi maksud pinjaman untuk membiayai projek oleh pemaju. Jika ya, hubungi pembiaya tersebut dan selesaikan jumlah tebusan (redemption sum) tanah tersebut dan pastikan pembiaya tersebut telah mengeluarkan letter of disclaimer yang fungsinya adalah untuk mengelakkan rumah tersebut dilelong jika pemaju gagal melunaskan pinjaman titian mereka. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 4
- 5. 4/20/2011 Tanggungjawab Pembeli • Pembeli juga perlu memastikan Borang Pindah Milik Tanah (Borang 14A) dan Borang Gadaian (Borang 16A - untuk pembeli yang mengambil pinjaman perumahan) disempurnakan. Borang hakmilik hendaklah ditandatangani di hadapan peguam kecuali Tanah Rizab Melayu yang akan ditandatangani di hadapan Pentadbir Tanah. Ini penting supaya tidak timbul masalah pemindahan tukar hakmilik kemudian hari nanti. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Tanggungjawab Pembeli • Bagi mengelakkan daripada pembeli dikenakan bayaran faedah 10% pembeli dinasihatkan;- – membayar tuntutan kemajuan oleh pemaju dalam tempoh 21 hari dari tarikh terima notis; dan – sebaik sahaja menandatangani SPJB pembeli hendaklah memaklumkan pemaju bahawa mereka berhasrat untuk membuat pinjaman melalui bank atau Kerajaan dan dalam tempoh 14 hari hendaklah mengambil tindakan yang sewajarnya untuk memohon pinjaman perumahan tersebut. Seterusnya setelah perjanjian pinjaman perumahan ditandatangani, pembeli dinasihatkan untuk menghubungi peguam bagi menyegerakan proses pindah milik atau gadaian dari masa ke semasa supaya pinjaman boleh dikeluarkan mengikut jadual. – Jika membeli rumah yang mana pembinaan telah dimulakan dan mencapai peringkat kesiapan lebih daripada 20% maka dapatkan tempoh pengecualian faedah daripada pemaju. Hal ini kerana proses dokumentasi pinjaman mengambil masa dan kelewatan pihak bank atau pembiaya membuat pembayaran juga dianggap sebagai kelewatan pembayaran tuntutan progresif oleh pembeli itu sendiri kerana secara teknikalnya pembiaya mendahulukan wang mereka bagi membolehkan pembeli memiliki rumah tersebut. – Pembeli dinasihatkan menghubungi pihak pembiaya (bank atau Bahagian Pinjaman Perumahan Kerajaan) segera setelah menerima notis tuntutan bayaran kemajuan daripada pemaju. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 5
- 6. 4/20/2011 Tanggungjawab Pembeli • Pembeli dinasihatkan memastikan setiap tuntutan bayaran kemajuan oleh pemaju disertakan dengan Sijil Perakuan Arkitek/Jurutera Pemaju bagi memastikan tuntutan ini benar. • Pembeli berhak membuat lawatan ke projek bagi melihat kemajuan rumah yang dibina, tetapi pembeli dinasihatkan memohon kebenaran daripada pemaju. Jika projek perumahan yang dibeli lewat daripada jadual yang ditetapkan, pembeli dinasihatkan memaklumkan kepada Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan supaya tindakan selanjutnya boleh diambil. • Adalah juga menjadi tanggungjawab pembeli untuk membayar segala bayaran pasti seperti cukai tanah, cukai taksiran dan lain-lain caj berkaitan harta tersebut. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Apakah status dan hakmilik tanah jika: • Tuan tanah atau penjual meninggal dunia sebelum dokumen kontrak bertulis ditandatangani? • The transaction is legal, it stands and shall proceed. Even though there is no written contract yet but both NLC and Contract Act acknowledge the legality of oral contract. • Kontrak bertulis telah wujud walaupun penjual dan pembeli tidak menandatangani Borang 14A ? • The contract is valid but the buyer is buying the property at a bigger risk as his name may not appear in F.14A or the IDT....his title in land is legally defeasible. The seller is still legally the owner of land. • Pembeli meninggal dunia sebelum membayar wang pendahuluan? • The sale still stands but his estate has the option either to proceed or abandon...if proceeds, the property will be registered in the deceased name and his estate as trustee. If abandon, must pay the deposit as requested. • Tuan tanah atau penjual meninggal dunia hilang keupayaan di sisi undang-undang untuk memasuki kontrak yang sah sebelum menerima wang pendahuluan? • In both cases their estate can replace them and stand as their trustees or both estates can choose to cancel the transactions and each party to bear their own costs. 6
- 7. 4/20/2011 Vendor’s Obligation • The vendor is under an obligation to sell the property to the purchaser free from any agricultural or industrial conditions expressed or implied and any restriction against the building of the house. • Upon the execution of the agreement, the vendor shall take necessary steps to obtain the issue of a separate document of titles' and subsequently to execute a valid and registrable memorandum of transfer of the said property to the purchaser. • The 1982 Regulations now expressly provide that failure on the part of the vendor to execute a valid and registrable memorandum of transfer of the said property to the purchaser within twenty-one (21) days from the date the separate documents of title are issued to the property, shall entitle the purchaser to sue the vendor for damages. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Vendor’s Obligation • The standard sale and purchase agreement also spell out the obligations of the vendor to ensure that the materials and workmanship conform to the description; the infrastructure is constructed in accordance with the legal requirements and until vacant possession is granted to the purchaser, the vendor will maintain the roads, water mains, sewerage and other related utilities. • It is also expressly stated in the Statutory Form of Sale and Purchase Agreement that the necessary expenses involved in laying the water, electricity and sewerage mains to serve the property and all expenses involved in the connection of the internal water, electricity and sanitary installation of the said property shall be borne wholly by the vendor. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 7
- 8. 4/20/2011 Penyerahan Pemilikan Kosong • Penyerahan Pemilikan kosong juga disebut penyerahan kunci. Penyerahan pemilikan kosong hanya akan dibenarkan apabila perkara-perkara berikut dipenuhi:- – Arkitek Pemaju memperakukan bangunan tersebut telah siap dengan sewajarnya dan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke bangunan tersebut; – Pemaju telah memohon dan memperakui Borang E (Perkara 25 Undang- Undang Kecil Bangunan Seragam 1984) telah dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk dikeluarkan perakuan Layak menduduki (CFO). – Pembeli telah membayar semua wang yang dikehendaki, membayar mengikut klausa 4(1) Jadual Ketiga dan segala wang lain yang kena dibayar di bawah perjanjian; dan – Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan tanggungjawab dipihaknya. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Penyerahan Pemilikan Kosong • Manakala jika pemaju lambat menyerahkan pemilikan kosong seperti yang ditetapkan dalam SPJB, pembeli berhak mendapatkan bayaran gantirugi kelewatan penyerahan yang dikira dengan kadar 10% setahun dari harga rumah yang dibeli. Perkiraannya adalah seperti berikut:- INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 8
- 9. 4/20/2011 Penyerahan Pemilikan Kosong • Bagi bangunan pecahbahagi, pemaju dipertanggungjawabkan menyiapkan kemudahan bersama seperti tempat letak kereta, lampu koridor, dewan serbaguna dan sebagainya. Jika pemaju lewat menyiapkan kemudahan tersebut dalam tempoh yang ditetapkan pemaju perlu membayar gantirugi kepada pembeli mengikut SPJB Fasal 24 (2) Jadual H. Pengiraan seperti berikut; INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Penyerahan Pemilikan Kosong • Sekiranya pemaju enggan membayar, pembeli boleh menuntut melalui beberapa kaedah: – Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dalam tempoh 12 bulan selepas CFO atau 36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong bagi tuntutan tidak melebihi RM 50,000. – Mendapatkan khidmat peguam dan memfailkan kes di Mahkamah Sivil jika jumlah tuntutan melebihi RM 50,000.00 atau tarikh tuntutan hendak dibuat telah melepasi had masa pemfailan ke TTPR (12 bulan selepas CFO atau 36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong). Bagaimanapun mengikut Akta Hadmasa 1953 setiap tuntutan hendaklah dibuat dalam tempoh 6 tahun dari tarikh perlanggaran kontrak. Tetapi jika jumlah tuntutan kurang daripada RM 5000.00 pembeli juga boleh membuat Tuntutan Kecil dengan mengisi borang 164 di Mahkamah Majistret. • Pembeli dinasihatkan supaya jangan membaiki kecacatan atau membuat pindaan ke atas rumah atau bangunan sebelum mendapat Sijil Layak Menduduki (CFO) atau Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC). INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 9
- 10. 4/20/2011 Penyerahan Pemilikan Kosong • Setelah menerima notis bertulis daripada pemaju untuk penyerahan milik kosong (serah kunci) pembeli hendaklah segera mengambil kunci rumah dalam tempoh 14 hari. Kesempatan ini perlu digunakan sepenuhnya untuk membuat pemeriksaan bangunan/rumah bersama pemaju dan mengemukakan senarai kecacatan (jika ada) secara bertulis kepada pemaju. Pembeli dinasihatkan membuat salinan kecacatan tersebut bagi tujuan semakan kemudian hari. Sekiranya pembeli tidak mengambil kunci dalam tempoh tersebut ia dianggap kunci telah diambil. Sekiranya berlaku kecurian dalam tempoh selepas 14 hari, pembeli adalah bertanggungjawab ke atasnya. • Jenis kecacatan yang sering dikemukakan ialah:- – Kecacatan disebabkan oleh mutu kerja; – Bahan-bahan kurang bermutu; – Petak atau bangunan tidak ikut spesifikasi dalam SPJB; – Harta bersama tidak dibina mengikut pelan; dan – Perihal sebagaimana dinyatakan dalam SPJB yang telah diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan. INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS Thank You INSPIRING CREATIVE AND INNOVATIVE MINDS 10