Contratos (parte ii) 2da práctica
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El documento habla sobre los contratos y las arras. Explica que las arras son cantidades entregadas para sellar un contrato y pueden ser confirmatorias o de retractación. También describe las obligaciones de saneamiento que tiene el transferente de un bien, incluyendo la obligación de saneamiento por evicción, vicios ocultos o por sus propios actos.
Contratos (parte ii) 2da práctica
- 1. CONTRATOS (PARTE II) 1. LAS ARRAS DEFINICIÓN Las arras son cantidades que se entregan en señal de conclusión de un contrato. TIPOS DE ARRAS Hay dos tipos de arras: 1.- CONFIRMATORIAS: Que ratifican la celebración del contrato y su contenido. 2.- DE RETRACTACIÓN: Son estipuladas para permitir a una de las partes revocar su voluntad de contratar. - ARRAS CONFIRMATORIAS En caso de cumplimiento del contrato, el que recibió las arras las puede devolver o imputar al precio de pago, según sea la naturaleza de lo que se pactó (art.1477). Porejm. En una compra vente entre X y Z, comprador X entregó como arras una máquina de escribir. Si se cumple el contrato, Z deberá devolver la máquina de escribir, salvo que se haya convenido, al celebrarse el contrato, que el bien servirá para amortizar parte del precio. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Se presenta dos situaciones: (art. 1478) a) Si la parte que entregó las arras no cumple, por causa imputada a ella, la otra parte se quedará con las arras y el contrato quedará sin efecto. b) Si el que recibe las arras incumple, el contrato queda sin efecto y el que dio las arras tiene el derecho a recibir las arras dobladas. La parte que no ha incumplido con la obligación puede optar por hacer cumplir la obligación o pedir la resolución del contrato, en cuyo caso la indemnización por daños y perjuicios serán regulados por las reglas generales (art. 1479). - ARRAS DE RETRACTACIÓN Son las que permiten, al que las entregó, retractarse de la celebración del contrato (art. 1480 del C.C.) Para el caso de incumplimiento, las reglas son las mismas que las de las arras confirmatorias. Las arras de retractación funcionan solamente en los contratos preparatorios en cualquiera de sus modalidades: Contrato de opción o compromiso de contratar. Se puede renunciar al derecho de retractarse. (art. 1482). Si se celebra el contrato definitivo, las arras serán devueltas o podrán imputarse al pago (art.1483).
- 2. LAS ARRAS Y EL PAGO A CUENTA Las arras se dan como el derecho de las partes a retractarse o como señal de cumplimiento de un contrato. El pago a cuenta se da en parte de un crédito que se tiene que cancelar posteriormente. El pago a cuenta se aplica directamente a la amortización del crédito, mientras que las arras puedan aplicarse a la amortización del crédito al cumplirse el contrato y si es posible hacerlo. ARRAS Y PRENDA La prenda se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación. Las arras se entregan como señal de cumplimiento de un contrato o para retractarse del cumplimiento del contrato. El que recibe un bien en prenda no puede apropiarse del bien, porque cometería el delito de apropiación ilícita. En las arras, el acreedor puede apropiarse del bien por cumplimiento del contrato y si su naturaleza lo permite. ARRAS Y CLAUSULA PENAL En las arras hay una entrega real. En la cláusula penal, no hay entrega y sólo se señala antelada mente en el contrato, la valorización que se tiene que pagar por concepto de indemnización. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN, VICIOS OCULTOS Y POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE. OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO DISPOSICIONES GENERALES En todos aquellos contratos en los cuales se transfiere el uso o propiedad de los bienes, el transferente está obligado al saneamiento por evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios. Evicción significa “vencer” o sea, vencimiento en juicio (proceso) y en la práctica, significa privación al comprador, por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad transmitido con la venta. Las obligaciones de saneamiento son inherentes a la naturaleza del contrato y rigen para él, aunque las partes no la hayan especificado al respecto. El enajenante siempre está obligado al saneamiento. Estas son normas supletorias, es decir, que suplen a la voluntad de las partes, y están contenidas en los art.1484 y 1485 que dicen:
- 3. Entonces la evicción, es el despojo judicial o administrativo que sufre el adquirente, debido a que un tercero reivindica el bien. Son vicios ocultos, aquellos que disminuyen la utilidad del bien o la hacen ilusoria, que de haberse evidenciado, no se hubiera producido la transferencia. 2. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN GENERALIDADES Según el art.1491del C.C. “Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por una razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia”. No solamente funciona en la transferencia de propiedades (compraventa, dación en pago o permuta) sino también en la transferencia del uso o posesión (comodato, arrendamiento). La sentencia judicial o resolución administrativa debe ser firme y definitiva. Basta que el adquiriente se le haya despojado del derecho mediante dicha sentencia, no es necesario que sea despojado materialmente para que tenga este derecho de saneamiento por evicción. En el saneamiento por evicción, el transferente garantiza al adquirente, por los vicios de derecho que pueda tener el bien que ha transferido, vicios de derecho que tienen que existir antes de la transferencia. No garantiza de los vicios de hecho, por ejm. Cuando un tercero en uso de sus derechos despoja de hecho al adquirente. OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE FRENTE AL ADQUIRENTE De conformidad con el art. 1495 del C.C., son las siguientes 1.- Devolver el valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirida. No se devuelve el valor del bien en el momento que transfirió, sino el valor del bien al momento que el adquirente es eviccionado, porque eso es lo que está permitiendo el adquirente. El valor del bien se prueba en el proceso, fundamentalmente mediante la prueba pericial. 2.- Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción 3.- Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe a su valor, hasta el momento en que es demandado por reivindicación. El poseedor de buena fe, no está obligado a devolver el bien con sus frutos.
- 4. 4.- Pagar las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado el adquirente a pagarlas. 5.- Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente. 6.- Pagar todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente. Se refiere a aquellas mejoras que hizo hasta el momento en que fue demandado por el tercero reinvindicante. Esta situación es difícil porque el tercero tiene que pagar al adquirente todas las mejoras necesarias, ya que éstas, impiden que el bien se deteriore o destruya. En el caso de que el tercero reinvindicante no haya pagado las mejoras, las tiene que pagar el transferente. 7.- Pagar la indemnización de daños y perjuicios, cuando incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato. Esto es, cuando el transferente celebró el contrato, sabiendo que no le correspondía ese derecho. Es decir, el saneamiento por evicción, corresponde cuando el transferente haya actuado de mala fe, caso que está comprendido en este inciso. MEJORAS ABANDONADAS AL ADQUIRENTE Esta es una situación particular que se encuentra en el art. 1496. Puede ser que las mejoras no fueron pagadas por el adquirente, sino el que pagó fue el transferente y el tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente. En este caso este valor será deducido de lo que tenga que pagar el transferente al adquirente. RENUNCIA A LA ACCION DE SANEAMIENTO Según el art. 1497 del C.C., el adquirente puede renunciar al derecho de exigir la obligación de saneamiento por evicción. Esta renuncia puede ser general o específica. a) Si se trata de una renuncia general, y se produce la evicción, el transferente no está obligado a indemnizar, pero sí está obligado a devolver la contraprestación. b) Si se trata de una renuncia específica, es decir ambas partes convienenen que el transferente no está obligado al saneamiento por evicción ni a devolver la contraprestación, entonces el transferente no está obligado a ninguno de estos conceptos. Si el transferente actúo sabiendo que el derecho que se transfería no le pertenecía, es decir con dolo o culpa inexcusable, esta cláusula sería nula. OBLIGACIÓN DE NOTIFICAR LA DEMANDA AL TRANSFERENTE
- 5. Según el art. 1498 del C.C., el adquirente para tener derecho al saneamiento por evicción está en la obligación de hacer notificar con la demanda de reinvidicación, al transferente que el designe. Esto para que el transferente, en el proceso, pueda demostrar que el derecho que transfirió es válido. El transferente, está en la obligación de garantizar que el adquirente, pueda hacer uso del bien para los fines que celebró el contrato. El adquirente puede dirigir su acción contra el transferente inmediato o contra los anteriores, si es que el plazo de caducidad no ha vencido. De conformidad con el art. 1499, es potestativo del transferente el salir al proceso y defender el derecho que ha transferido al adquiriente. Si sale al proceso, toma el lugar del adquirente y continúa ese proceso hasta el final, si es que lo pide el adquirente, puede coadyuvar en la defensa. Ello es novedad en el Código Civil vigente. CASOS EN QUE EL ADQUIRIENTE PIERDE EL DERECHO DE EXIGIR EL SANEAMIENTO Según el artículo 1500 del Código Civil son los siguientes: 1.- Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción. 2.- Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió. 3.- Si transigió el juicio sin anuencia del transferente. 4.- Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno. 5.- Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción. El artículo 1501 del CC se refiere al caso en que el adquriente es despojado de parte del bien, no de la totalidad. El adquiriente, en este caso, podrá optar entre el saneamiento de la parte del bien cuyo derecho se pierde, o demandar la resolución del contrato, sí es que ya no le interesa. El artículo 1502 del CC establece que cuando el adquiriente ha hecho la adquisición de varios bienes en conjunto o interdependientes y eviccionado en alguno de ellos puede: a) Pedir el saneamiento del bien o bienes eviccionados o, b) Demandar la resolución de contrato, si los bienes que le quedan, han perdido utilidad en relación a la finalidad para la que se celebró el contrato. c) 3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS GENERALIDADES POR VICIOS OCULTOS A los vicios ocultos se les denomina también vicios redhibitorios. Son los defectos ocultos que tienen el bien y disminuye su utilidad o lo hacen inútil. Son vicios que el adquiriente no puede conocer en el momento en que se
- 6. celebró el contrato. Debe distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades (calidad: oro, plata). Según el art. 1503 del C.C “El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia” y de acuerdo al art. 1504, se considera que cuando se hace una adquisición debe examinarse el bien. Tratándose de adquisiciones de valor debe actuarse con las diligencias exigibles; pero si no es perito o conocedor del bien, deberá asesorarse por peritos o conocedores de la materia. El art. 1505, se refiere al caso de Ampliación del saneamiento por vicios ocultos, cuando le faltan al bien las cualidades que se han señalado en el contrato y que sirven para darle utilidad. Según el art.1506, segunda parte, cuando se compra varios bienes en conjunto, interdependientes entre sí, (ejem. una yunta),aunque se haya dado un valor separado, el vicio oculto de uno de ellos da lugar a la obligación de saneamiento por vicio oculto. El art. 1507, consagra el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal al establecer que cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de éstos y de los accesorios. Por el contrario, si el accesorio tiene vicios ocultos, la obligación de saneamiento se dirige sólo a lo accesorio, no a lo principal. De conformidad en el art.1508 “El adquiriente de un bien fungible viciado, puede exigir, en sustitución del saneamiento, la entrega de otro igual naturaleza”. El art. 1509, hace referencia a las cargas (por ejemplo la servidumbre) o gravámenes (como la Hipoteca), estableciendo que hay lugar a saneamiento cuando existan cargas o gravámenes ocultos. El C.C. de 1936, t6ambién tenía esta posición, aunque se discutía desde la vigencia del mencionado Código, si estas cargas y gravámenes eran vicios ocultos o vicios de derecho, en cuyo caso, habría la obligación de saneamiento por evicción. Hay que distinguir, además, si estas cargas o gravámenes estaban registrados o no. Si estaban registrados, no hay derecho al saneamiento por vicios ocultos. Si la adquisición es fuera del Registro y existía estas cargas y gravámenes y no se conocían éstos al momento de celebrar el contrato, el adquirente tiener derecho al saneamiento. ACCIONES A QUE SE DAN LUGAR EN RAZON DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Hay dos acciones: a).- Acción resolutoria o redhibitoria. b).- Acción de reducción del precio o “quantiminoris” o estimatoria. - ACCION RESOLUTORIA La acción resolutoria está contenida en el art. 1511 del C.C que dice: “El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato” Si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue destinada, el adquirente tiene el derecho de pedir la resolución del contrato.
- 7. OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE POR LA RESOLUCION DEL CONTRATO De conformidad con el art. 1512, son las siguientes: a).- está obligado a pagar el valor que tenía el bien al momento de la resolución y como si no tuviese vicios ocultos, lo que se establece mediante la prueba pericial. b).- está obligado a pagar los intereses de ese valor, que se devenguen desde el momento en que el transferente es notificado con la demanda de resolución, hasta el momento en que éste paga al adquiriente. c).- Pagar los gastos o tributos pagados por el adquiriente en el momento de la celebración del contrato. d).- Pagar los frutos del bien que estuvieran pendientes al momento de la resolución. e).- Pagar la indemnización de daños y perjuicios, excepto si el transferente actuó de buena fe. - ACCION”QUANTI MINORIS” La acción “quantiminoris”, está contenida en el art. 1513 del C.C., que preceptúa que, cuando el bien tiene vicios ocultos, se puede optar por pedir la reducción del valor del bien, sin perjuicio de solicitar la indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios. (art. 1512 inc.5). Si a consecuencia de vicio oculto el bien resulta inútil para la finalidad adquirida, entonces, se puede pedir la devolución del bien. Si el bien no resulta inútil, sino que sólo disminuye su valor, puede optarse por la acción “quantiminoris” El transferente debe pagar lo que el bien vale de menos al momento en que el adquirente formula la demanda. Si el transferente actuó con dolo o culpa, deberá pagar además la indemnización de daños y perjuicios. PLAZO DE CADUCIDAD El plazo de caducidad para ejercitar la acción redhibitoria o resolutoria (art.1511) o la acción estimatoria o “ quantiminoris” (art.1513), según el art.1514 del C.C. es de: - Tres meses si se trata de bienes muebles;y, - Seis meses si se trata de bienes inmuebles. Este plazo se cuenta a partir del momento en que se entrega el bien al adquirente. 4. SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE
- 8. GENERALIDADES: La doctrina considera como figura independiente el saneamiento derivado de los hechos propios del enajenante. El Código Civil de 1984 la regula expresamente, determinando, a no dudarlo, una ampliación importante de la doctrina, que merecía tratamiento especial, porque no cabía subsumir esta hipótesis dentro de los vicios ocultos de los bienes, existentes en el momento de la celebración del contrato, ni dentro de la evicción. Manuel de la Puente y Lavalle, manifiesta, que en este aspecto, “es deber fundamental del enajenante no turbar al adquirente”, es decir, no puede practicar cualquier acto sea cual fuere su naturaleza, que prive al adquirente del uso de la cosa transferida”, porque el transferente tiene “un deber de lealtad contractual” El enajenante, en virtud de estos deberes de garantía, está obligado a proteger al comprador, de las pretensiones de terceros por lo que no puede él mismo ocasionar situaciones jurídicas, que impida al comprador, el normal uso, utilidad y disfrute del bien adquirido. Se entiende que la creación de este capítulo, regulando el saneamiento por hecho propio del transferente, se ha efectuado para impedir que, en forma directa o indirecta, sea el propio enajenante, quien pretenda desconocer la validez del contrato, en virtud del cual transfirió el derecho al adquirente; para impedir, en suma, que el vendedor, pretenda desconocer la transferencia que hizo al comprador. HIPÓTESIS QUE CONFIRMA EL SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO El art.1524 del C.C. dice: “El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o reduce sus cualidades para ese efecto”. Efectuada la transferencia, el transferente, está impedido de realizar cualquier acto que pueda afectar de alguna manera el goce del bien por parte del adquirente. El legislador se está refiriendo a una “perturbación” hecha por el propio transferente, que puede disminuir el valor del bien, hacerlo inútil para el fin que se le pretendía dar o reducir las cualidades para dicho fin. ACCIONES DEL ADQUIRENTE Están contempladas en el art. 1525 del C.C. que dice: “En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede ejercer las acciones previstas en los art. 1511 y 1513. Estas acciones son excluyentes”. La remisión corresponde a l acciones que se derivan de los vicios ocultos del bien; pues el art.1511 permite al adquirente solicitar la resolución del contrato, mientras que el art. 1513 faculta solicitar sólo la disminución del precio para obtener las restitución de lo que el bien vale de menos (“quantiminoris”). La última parte del artículo dice: “Estas acciones son excluyentes”. Refiriéndose a las acciones de resolución y de reducción de precio o
- 9. “quantiminoris”, Luis Romero Zavala, manifiesta que “No existe declaración semejante en el capítulo del saneamiento por vicio oculto, lo que podría dar lugar a entender que, sólo resultan excluyentes tratándose de hecho propio del transferente, pero no opera en el saneamiento por vicio oculto”. En la forma como está redactada la parte final del dispositivo, da a entender que las acciones no podrán ser usadas acumulativamente, dentro del mismo proceso, pero que si lo serían alternativamente. PLAZO PARA INTERPONER LAS ACCIONES Está considerado en el art. 1526 del C.C. que dispone: “Los plazos de las acciones de qué trata el art. 1525 son los indicados en el art.1514”. Esta es una remisión a disposiciones que corresponden al saneamiento por vicio oculto. El art. 1514 del C.C. establece que las acciones caducan a los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis meses si se trata de bienes inmuebles, debiendo computarse tales plazos a partir del momento de la entrega del bien, aun cuando la ley emplea el término “recepción”, que para algunos casos puede, efectivamente, ser otro el momento de la entrega. EXCEPCIÓN DE SANEAMIENTO El art. 1527 del C.C dispone “Si el transferente entabla acción judicial destinada a enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponde al adquirente en virtud del contrato, tiene éste la facultad de deducir la excepción, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio”. Con este modo de defensa, el adquirente podrá impedir las pretensiones del enajenante de desconocer el contrato o alguna de los derechos derivados del mismo, que él voluntaria y conscientemente celebró, pero que, posteriormente, con esta evidente malicia tiene el propósito de enervar. Aun cuando la doctrina ya había establecido que el propio enajenante no puede desconocer el vínculo contractual, consideramos que hacía falta un dispositivo como este, para poner fin a toda intensión de reclamo judicial posterior, que quiere efectuar, precisamente, el obligado a mantenerla inalterable. Este dispositivo, debe aplicarse declarando en el sentido de que la excepción de saneamiento, será operable, tanto si es el propio transferente quien entabla acción judicial o lo sean sus herederos. Desde luego, que esta excepción de saneamiento, sólo puede oponerse al propio transferente y no a cualquier tercero, a excepción claro está, de sus herederos, contra quienes también procede. MODIFICACIÓN VOLUNTARIA DE LA OBLIGACIÓN Está contemplada en el art.1528 del C.C. que dice: “Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hacho voluntario suyo.
- 10. Sin embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o limitación de saneamiento por hechos concretos, cuya justificación debe expresarse en el contrato”. Es costumbre reiterada que en el contrato, mediante declaración expresa, se puede liberar la obligación de saneamiento a cargo del enajenante. Está limitación o exoneración, no debe admitirse en los casos de hechos propios del transferente, porque esto sería amparar el dolo de éste; de tal manera que, en principio, toda declaración contractual, que pretende proteger de esta obligación al transferente, debe declararse nula de toda nulidad, salvo situaciones concretas que lo declarará al juez cuya justificación debe constar expresamente en el contrato. Sin embargo, el propio dispositivo, admite la posibilidad de que puedan existir declaraciones contractuales válidas, que sean exoneratoriaso limitativas de la responsabilidad del transferente, pero para ello, tal validez lo establecerá el juez.