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DERECHO REGISTRAL
GRUPO: DUARTE - ADORNO
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BOLILLA I.-
1. PRESUPUESTO DE DERECHO REGISTRAL.
1.1 Concepto. Caracteres. Presupuestos del Derecho Registral. 1.2. Ubicación del Derecho
Registral. 1.2. Publicidad en general: concepto; publicidad y forma. 1.3. Los derechos reales
y personales ante la publicidad: distinción de los derechos subjetivos según su relación con
los supuestos sociológicos del derecho. Importancia de la distinción en la registración.
CONCEPTO DEL DERECHO REGISTRAL
“Es el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la
organización y funcionamiento de los registros, los derechos registrables y
medidas precautorias; en relación con terceros”.
Según Di Martino Derecho Registral es una ciencia jurídica con un contenido
propio y un objetivo exclusivo y excluyente,” la publicidad jurídica”, encausada a
través de un órgano operativo especializado: El Registro Inmobiliario o Registro de
la Propiedad.
También podemos definir al Derecho Registral como el conjunto de normas que
regula los actos y contratos elativos al nacimiento, modificación, extinción, y
transmisión de dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
El Derecho Registral inició con la HIPOTECA…
CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL
El derecho registral tiene diversas características, dentro de las cuales podemos citar
el caso de ser una disciplina jurídica ubicada dentro del derecho mixto, autónoma,
de origen reciente, con escasos libros publicados, y que en los últimos años ha
alcanzado considerable desarrollo.
CARACTERES.
SUSTANTIVIDAD: La fuerza que la publicidad concede a las relaciones jurídicas
inscriptas y la finalidad de la seguridad del tráfico, le otorgan autonomía con el
apoyo de un régimen jurídico propio.
FORMALISMO: La autenticidad de los actos y contratos tiene importancia
decisiva, sólo puede lograrse mediante formas preestablecidas y solemnes. Hay
que cumplirlas porque son de “orden público”, si no se cumple no son viables de
inscripción.

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PREVENTIVO, LEGITIMADOR Y PROTECTOR DEL TRÁFICO JURÍDICO: Los
derechos publicados se presumen exactos e íntegros y de ahí, que los actos
dispositivos del titular inscriptos son válidos y eficaces, quedando protegido el
adquirente de buena fe.
RELACIONADO: Es carácter común de todas las ramas del Derecho.
Se relaciona con las siguientes ramas: D. Tributario, D. Comercial, D. Penal, D.
Procesal, D. Administrativo, D. Notarial.
Presupuesto del Derecho Registral
Ideal de Justicia y Paz Jurídica
1.2. Ubicación del Derecho Registral.
Publicidad en general: concepto; publicidad y forma
La publicidad como acontecer opuesto a la clandestinidad, es la actividad dirigida
a exteriorizar, difundir, hacer notoria, divulgar una situación jurídica, dotarla de
conogscibilidad.
PUBLICIDAD: La publicidad es la razón de ser y el objetivo fundamental de los
registros inmobiliarios. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
El principio de publicidad es la razón de ser de los Registros Inmobiliarios y
comprende el conocimiento real y la posibilidad de conocer.
a. Oponibilidad a terceros
b. Advertencia de negocios en gestación
c.Reserva de prioridad
d. Valor supletorio de los asientos.
Forma: En el Derecho moderno, es el medio que se utiliza para exteriorizar un
interno querer.
IMPORTANTE: SOLO los derechos inscriptos pueden ser objeto de PUBLICIDAD.
La publicidad es una forma necesaria para la eficacia del acto.

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Los derechos reales y personales ante la publicidad:
Derechos Personales: “es una relación de derecho en virtud de la cual una
persona, el acreedor, tiene el derecho a exigir de otra, el deudor, el cumplimiento
de una prestación determinada, positiva o negativa”. Esta relación jurídica se
llama crédito desde el punto de vista activo y deuda desde el pasivo. El derecho
de crédito se encuentra protegido por acciones personales , dirigidas en contra del
deudor, de sus fiadores o de sus herederos; es decir, en el derecho personal, quien
se encuentra obligado a cumplir con la prestación de dar, hacer o no hacer es un
sujeto individualmente determinado, llamado sujeto pasivo o deudor.
La inscripción de estos derechos en el registro pertinente, tiene una
preponderante finalidad de publicidad que le permite al poseedor legitimarse para
actuar en el tráfico jurídico como dueño, generando, por tanto, la seguridad
suficiente frente a los terceros, quienes, en ese orden de ideas, podrán tener
certeza de la calidad con la que obra el actor
Distinción de los derechos subjetivos según su relación con los supuestos
sociológicos del derecho
Los derechos reales pueden definirse como la relación jurídica existente entre
una persona y una cosa. Esta figura nace del del Derecho romano. Este termino
también es utilizado en contraposición a los derechos personales o de crédito.
Son ejemplos de derechos reales:
USUFRUCTO
USO
HABITACION
LAS SERVIDUMBRES
Los derechos personales o de crédito son derechos patrimoniales relativos, es
decir que sólo existen en las relaciones de ciertas personas entre sí .
En este tipo de derechos encontramos un acreedor, que tiene derecho para exigir
a un deudor el cumplimiento de una determinada prestación.
Los derechos personales o créditos son los que solo pueden reclamarse de
determinadas personas, que por un hecho suyo o sola disposición de la ley, han
contraido las obligaciones correlativas.

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Ejemplos de derechos personales:
1. ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
2. LA FILIACION.
3. DERECHOS DE ACCION.
La diferencia ente estos dos tipos de derecho es que en el Derecho Personal el
Acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un deudor,
y en el Derecho Real la facultad se ejerce sobre una cosa sin intermediarios. Hay
sujeto, Titular, y Objeto.
Importancia de la Distinción en la Registración

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UNIDAD II
PUBLICIDAD. INMOBILIARIA, MOBILIARIA, DERECHOS INMATERIALES E
INDUSTRIALES.
2.1. Concepto del fenómeno publicitario. 2.2. Cualidades necesarias
del bien. 2.3. Derechos sobre bienes inmateriales .Concepto del
fenómeno publicitario.
FENÓMENO PUBLICITARIO:
SISTEMA DE DIVULGACION DESTINADA A DAR A CONOCER DETERMINADAS
SITUACIONES JURIDICAS PARA LA TUTELA DE LOS DERECHOS Y LA SEGURIDAD
DEL TRAFICO JURIDICO, ESTA PUBLICIDAD LEGAL ES UN SERVICIO DEL ESTADO,
UNA FUNCION PUBLICA, EJERCIDA EN INTERES DE LOS PARTICULARES, ESTE
FENOMENO PUBLICITARIO SE LLEVA A CABO A TRAVEZ DE UNA OFICINA DEL
REGISTRO, ENTIDAD PUBLICA DONDE SE RECIBEN DATOS O DERECHOS DE
INTERES GENERAL Y A DONDE SE PUEDE ACUDIR PARA CONOCER LA
EXISTENCIA Y ALCANCE DE DICHOS DATOS, LOS CUALES ESTAN RODEADOS DE
UNA GARANTIA Y DAN CONFIANZA AL CONSULTANTE
Cualidades necesarias del bien.
Son cualidades del bien: la durabilidad y la posibilidad de individualización.
La durabilidad y la posibilidad de individualización del bien sobre el cual
recaen los derechos reales son dos cualidades que si faltan en el bien,
obstaculizan la posibilidad y eficacia de la publicidad.
Art 278 COJ. Art.278.- Toda inscripción deberá contener, bajo pena de nulidad, lo
siguiente:.
a) la fecha de la presentación del título o la de los documentos
presentados en el Registro, con expresión de la hora ;
b) la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles
objeto de la inscripción ;
c) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y carga de cualquier
especie de derecho que se inscriba ;
d) la naturaleza del título o de los documentos que se inscriban y su
fecha ;
el nombre, apellido y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción ;

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f ) el nombre, apellido y domicilio de quien proceda inmediatamente los
bienes o
derechos que se deba inscribir;
g) la designación de la oficina o archivo en que exista el título original ;
h) el nombre y la jurisdicción del Juez o Tribunal que haya expedido la
sentencia ejecutoriada u ordenado la inscripción ; e,
i) la firma del Jefe de Sección correspondiente.
Derechos sobre bienes inmateriales
Aunque no recaigan sobre objetos aprehensibles, las creaciones del espíritu
mediante una reproducción por escrito, son identificables o individualizables de
manera rápida y segura.

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 BOLILLA 3.-
 3. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
 3.1. Reflexiones históricas: roma, derecho germánico. 3.2.
Publicidad de la registración. 3.3. Certificaciones e informes. La
certificación como protección del negocio en gestación. Rogatoria y
despacho de certificaciones e informes. Publicidad de las
inhibiciones. 3.4. Bloqueo registral y protección del negocio en
gestación. Disposiciones del Código de Organización Judicial. 3.5.
Publicidad por títulos y planos y sus notas.
3.1. Reflexiones históricas: roma, derecho germánico.
 ROMA
En Roma : el uso del documento no se encontraba muy difundido, y por ende era
muy difícil la organización de algún registro, apoyado por el hecho de que se
daba más importancia a los actos exteriores que rodeaban a la celebración de un
contrato.
En Roma EL DERECHO REGISTRAL no tiene desarrollo, o mas bien no supera la
fase de una publicidad simple, porque la prueba debe ser valorada siempre por los
jueces y porque los actos son siempre solemnes.
Este fenómeno se da en todas las épocas del Derecho Romano.
 ROMA
 Roma no desarrolló el Derecho Registral porque la perfección de su derecho
comprendía una muy buena publicidad.
 Formas de adquirir el dominio en Roma:
 La principal forma era la TRADITIO /modalidades: brevi manu, constituto
posesorio.
 In iure cessio
 Adjudicatio
 Insinuatio.

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 Los romanos conocen varias formas de transmisión de los bienes, pero sin
duda, el modo por excelencia de transmisión inmobiliaria es la TRADITIO,
patrimonio del derecho justinianeo, que consiste en la entrega de la cosa y
tiene como causa el simple consentimiento o acuerdo, sin presencia de
testigos ni intervención de autoridad.
 ROMA
 En Roma no existía la publicidad a cargo de un Registro y las adquisiciones de
la propiedad se realizaban en base a la in jure cessio, la mancipatio, la traditio,
y la Usucapio. Es decir, la in jure cessio, la mancipatio, la traditio y la usucapio
son modos derivativos de adquisición de la propiedad, a diferencia de
ocupación, accesión, la litis aestimatio, entre otros, que eran modos originarios
de adquisición de la propiedad, es decir en Roma los Modos de adquirir la
propiedad eran los modos originarios y los modos derivativos (además existían
otras clasificaciones). De los cuatro modos derivativos de adquirir la propiedad
los mas estudiados como antecedentes de la publicidad registral son los tres
primeros, es decir, los mas estudiados como antecedentes de la publicidad
registral son la in jure cessio, la mancipatio y la traditio.

 Las cosas (bienes corporales) se clasificaban en Roma de diferentes maneras,
siendo una de las clasificaciones la que dividía a las cosas en res mancipi y res
nec mancipi. Eran considerados res mancipi los terrenos y casas situadas en
las regiones investidas del jus italicum, las servidumbres reales de dichos
fundos y también los animales de carga y tiro. Como res nec mancipi eran
consideradas los animales y joyas entre otros.


4.1. LA MANCIPATIO
 La mancipatio era considerado como un medio derivativo de adquisición de la
propiedad, considerada como una venta figurada, que se utilizaba para las res
mancipi que se realizaba en presencia de cinco testigos que sean ciudadanos
romanos y púberes en presencia de otra persona que sostiene una balanza, el
adquiriente afirma que la cosa le pertenece y compra la cosa mediante el cobre
y la balanza de cobre, luego golpea esta balanza con el cobre que es como el
precio. La mancipatio se cumplía en público.



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4.2. LA IN JURE CESSIO
 La in jure cessio era considerado como un medio derivativo de adquisición de
la propiedad que se utilizaba para las res mancipi, que era un proceso
aparente de reivindicación. Para adquirir la propiedad el adquiriente se
presenta al magistrado, el pretor urbano o el gobernador provincial para
reivindicar las cosas que se trate. El adquiriente sujeta la cosa y pronuncia la
fórmula de vindicatio, el enajenante no contesta y el magistrado adjudica la
cosa al adquiriente. La in jure cessio se cumplía en público.


4.3. LA TRADITIO
 La traditio era considerado como un medio derivativo de adquisición de la
propiedad que se utilizaba para las res nec mancipi que consiste en la entrega
de la cosa, es decir colocaba al adquiriente en posesión de manera visible y
existen casos en los cuales se utiliza la traditio ficta, es decir, son casos en los
cuales la tradición se hace sin entrega de la cosa, pero produce los mismos
efectos de la traditio 1) La traditio symbolica, que es la entrega de un símbolo o
de un acto simbólico pueden presentarse cuatro supuestos: la entrega de
llaves de un almacén, la entrega del instrumento de propiedad de enajenante,
el señalamiento de la cosa utilizando signos convencionales y encargando la
custodia de la cosa, 2) La traditio longa manu, que consiste en la entrega de la
cosa a distancia, 3) la traditio brevi manu, es cuando el que detenta la cosa se
convierte en poseedor jurídico, 4) El constitutum possessorium, es cuando el
que posee en nombre propio la enajena pero la conserva el mismo en su
poder.

4.4. LA USUCAPIO
 La usucapio era considerada como un medio derivativo de adquisión de la
propiedad, que consiste en adquirir el dominio por la posesión de una cosa
durante un intervalo de tiempo. La usucapio tiene como fin transformar en
verdadera una situación jurídica aparente.
 Derecho Germánico

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 En contraposición al sistema de clandestinidad característico del Derecho
Romano, en el Derecho Germánico se desarrolló e implementó un sistema
para la transferencia inmobiliaria, el que tenía como nota caracterizadora a
la publicidad, constituyéndose de esta manera como el elemento principal
y primordial para dichas transferencias.
 De Derecho Germánico nos llega el conocimiento de la AUFLASSUNG
judicial, la extrajudicial y la Inscripción en los Registros.
 ALEMANIA
 En Alemania la publicidad inmobiliaria se realiza a través de tres formas: la
auflassung extrajudicial, la auflassung judicial y la inscripción en los registros
inmobiliarios.
7.1. LA AUFLASSUNG EXTRAJUDICIAL
 El transmitente se despoja de los derechos que tiene sobre la cosa y luego
aparece el adquiriente que se apodera y ocupa la cosa con independencia de
los derechos del transmitente. En el derecho antiguo se realizaba en un acto
solemne ante testigos lo cual brindaba publicidad al acto. En la auflassung
extrajudicial se distinguen dos actos el primero es el acuerdo sobre la
transmisión del dominio, lo que se lleva a cabo mediante la entrega de un
símbolo de la cosa que puede ser un pedazo de tierra y el segundo es la
entrega material de la finca la cual se lleva a cabo recorriendo los linderos del
terreno y se consuma otorgando la posesión del adquiriente y el abandono por
parte del transmitente.


 7.2. LA AUFLASSUNG JUDICIAL
 El modo de transmisión denominado auflassung judicial es muy parecido a la in
jure cessio (proceso aparente de reivindicación) que se realizaba como un
modo derivativo de transmisión de la propiedad en Roma. Al inicio se la
consideró como un proceso aparente, luego se admitió que las transmisiones
se realizaran ante el Tribunal, que otorgaba un documento que confirmaba el
dominio sobre el terreno. En un inicio se levantaba el guante luego se
levantaba el documento lo cual se hacía en señal de apropiación del terreno.
Todos estos actos se realizaban en el terreno, y cuando se efectuaba lejos del
terreno bastaba solamente la entrega del documento.


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7.3. LA INSCRIPCION EN LOS REGISTROS
 A partir del siglo XII los actos de disposición se llevaban a cabo en la oficina
encargada de los archivos y las autoridades otorgaban un documento oficial
que acreditaba la adquisición del derecho. Posteriormente la inscripción es
considerada como el acto constitutivo de la adquisición del derecho de
propiedad (siglo XV). Es decir, en un inicio la inscripción en los libros prueba
una transmisión pero después la inscripción ocasiona que mute o cambie o
varie el derecho, es decir, finalmente la inscripción en el Registro es
constitutiva, es decir la misma constituye derechos reales, que es la forma
como se transmite el derecho de propiedad sobre inmuebles en Alemania.
CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL.
 El Derecho Registral regula los Registros de Seguridad Jurídica, la publicidad
registral, la calificación registral, las técnicas de registración, los efectos de la
registración y tiene sus propios principios, a los cuales se les denomina
principios registrales, sus propias normas, sus propios reglamentos y sus
propios procedimientos.
 Publicidad de la registración
 La publicidad es el medio por el cual el instrumento jurídico se hace
conocido; por medio de ella se consigue efectivizar un acto o contrato y al
mismo tiempo se evitan errores, fraudes o vicios en perjuicio de los
intereses de los contratantes, de terceros interesados y del mismo Estado.-
 Este principio está consagrado en el Art. 328 del Código de
Organización Judicial, que establece que “El Registro será público
para el que tenga interés justificado en averiguar el estado de los
bienes inmuebles o derechos reales inscriptos.”
Solamente los derechos anotados en el Registro pueden ser objeto
de publicidad, lo que significa que el asiento es la condición para la
misma.
La publicidad es el sistema de divulgación dirigido a hacer
cognoscible a todos determinadas situaciones jurídicas para tutela de los
derechos y seguridad del tráfico jurídico.
 Certificaciones e informes
 El término “certificado” proviene de la palabra certificar.

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 El diccionario de la lengua española define la voz certificación, como el
“instrumento en que se asegura la verdad de un hecho”. Por consiguiente,
se trata del acto por el cual una persona asegura o da fe de un hecho del
que tiene exacto conocimiento.
 La certificación es el documento en el que bajo la fe y la palabra de la
persona que lo autoriza con su firma, se hace constar un hecho acto o
cualidad, a fin de que pueda surtir los correspondientes efectos jurídicos.
 “Es la información que a petición de parte expide la Dirección General de los
Registros Públicos, sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las
personas, y que simultáneamente con la expedición origina una reserva de
prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud”.
 “Es una constancia expedida por el registro que no solamente hace conocer
la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que
garantiza su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley
registral, es decir se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los
interesados de que el negocio jurídico que piensan celebrar con respecto a
esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral,
como sería la aparición de gravámenes inhibiciones o embargos
posteriores”
 Por regla general, los certificados que se expiden a instancia de parte deben
extenderse en papel o impreso correspondiente, abonando la tasa
establecida para ello.
 Certificaciones e informes
 Si bien todo certificado registral es un informe (género), no todo informe
equivale a una certificación (especie), por cuanto surten distintos efectos.
 El informe sólo tiene valor informativo (publicidad, noticia) pero su
despacho supone a veces un estudio completo de los asientos, no solo para
acreditar lo que hay en ellos (informe positivo), sino también para publicitar
que algo no figura (informe negativo)
 Efectos de las certificaciones
 1. Es el medio por el cual se exterioriza a los terceros el contenido de
los asientos.

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 2. Advertencia de los negocios en gestación.
 3. Reserva la prioridad y produce efectos de anotación preventiva a
favor de quien requiera en término legal la inscripción del documento.
 4. La garantía de la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo
de vigencia que la ley les acuerda, efecto al que él denomina bloqueo
registral.
 5. La credibilidad de su contenido, la fe pública registral, es la
presunción de que los asientos registrales son íntegros o completos, es
decir, concuerdan con la realidad extraregistral en cuanto a la existencia,
extensión y plenitud de los derechos registrados. (Art. 375, inc. g) del
Código Civil
 La certificación como protección del negocio en gestación
 Se refiere a que previene sobre la realización de negocios no concertados
aún (en trámite), teniendo en cuenta que: ” Ningún escribano podrá
extender, aunque las partes lo soliciten, escritura alguna que transmita,
restrinja o modifique derechos reales, sin tener a la vista el certificado
expedido por el Jefe de la Sección correspondiente, en el que conste el
dominio del bien y las condiciones actuales, sin perjuicio de las
responsabilidades emergentes previstas en la Ley…
Art 280 del COJ modificado por la LEY Nº 2.903/06 QUE MODIFICA LA LEY Nº
1838/01, QUE MODIFICA EL ARTÍCULO 280 DE LA LEY Nº 879 COJ"
 Rogatoria y despacho de certificaciones e informes
 A través del Principio de Rogación tenemos que la actividad de registrador
no puede ser espontánea, sino impulsada.
 El registrador no puede alterar sus asientos para adecuarlo a la realidad
extrarregistral sólo por haberse enterado de ella en forma oficiosa ni
expedir certificaciones o informes que no le sean requeridos.
 Rogatoria y despacho de certificaciones e informes
 Art 280 COJ. Segundo párrafo: … El certificado será expedido en un plazo
máximo de diez días, contados desde el día siguiente de ser solicitado, y
será válido por treinta días en todo el territorio de la República, contados
desde la fecha de su expedición.

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 Expedido el certificado, el Registro tomará nota de ello en la matrícula o en
la inscripción correspondiente al bien registrable. Durante su vigencia no
podrán inscribirse embargos, inhibiciones o cualquier otra restricción de
dominio, ni ningún instrumento público o privado que restrinja, modifique,
constituya o limite derechos referentes al mismo bien.
 La Mesa de Entrada y el Jefe de la Sección correspondiente de la Dirección
General de los Registros Públicos, deberán observar estrictamente el orden
de prelación de los pedidos presentados. Les está absolutamente prohibido
expedir u otorgar certificaciones o constancias de medidas cautelares sin
observar el orden de prelación que le concede la fecha y hora de
presentación de cada pedido, cualquiera sea la naturaleza u objeto del acto.
 Publicidad de las inhibiciones
 INHIBICIÓN: Medida cautelar consistente en la prohibición judicial, dirigida
contra el deudor, de gravar o vender sus bienes en aquellos casos en que,
habiendo lugar al embargo, éste no pudiera hacerse efectivo, por no
conocerse bienes del deudor o por no cubrir éstos el importe del crédito
reclamado.
 Bloqueo Registral y protección del negocio en gestación
 Art 280 COJ:
….. El certificado será expedido en un plazo máximo de diez días, contados desde
el día siguiente de ser solicitado, y será válido por treinta días en todo el
territorio de la República, contados desde la fecha de su expedición.
 Produce garantía de inmutabilidad, por el termino de vigencia
acordado legalmente. Es oponible no solo respecto de otros certificados y
documentos que ingresen sino respecto del propio registro por la
información brindada
 RESERVA DE PRIORIDAD
 La expedición del certificado implica una anotación preventiva a favor de
quien en el plazo legal, requiera la inscripción del documento para el que
se hubiera solicitado.
 Según el autor Felipe Pedro Villaró quien habla de la reserva de prioridad
diciendo: que la situación jurídica informada en el certificado se mantendrá

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a favor del documento para el que se adquirió durante el plazo de validez
fijado por la ley. De tal modo el documento respectivo tendrá su posición
registral guardada desde la expedición del certificado
 Publicidad por títulos, planos y sus notas
 La Publicidad no se agota en el Registro. El título que el Notario debe tener a
la vista y sus notas respectivas constituyen también publicidad jurídica.
 Acordada 84 de fecha 08-05-1998 Referente a copia de planos .
 CONCLUYENDO
 A través del Certificado Registral o Certificado de Condiciones de Dominio
Obtenemos:
1. Oponibilidad frente a terceros
2. Advertencia de los negocios en gestación.
3. Reserva de prioridad.
4. Bloqueo registral.
5. La fe pública registral.

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 BOLILLA IV
 CONTENIDO DE LA REGISTRACIÓN.4.1. Muebles e inmuebles. 4.2.
Derechos personales y reales. El sujeto pasivo en los derechos
reales y personales. Números apertus y Números Clausus. 4.3.
Cosas o bienes objetos de derechos reales
 CONTENIDO DE LA REGISTRACIÓN
 Los hechos jurígenos, los actos jurídicos, las cosas y los sujetos constituyen
los principales elementos de la registración
 MUEBLES E INMUEBLES
 En nuestra legislación, se refiere a las cosas, a los muebles e inmuebles en
los Arts. 1872, 1878 y 1874 del C.C.
 BIENES: PODEMOS CONCEBIR A LOS BIENES COMO TODO AQUELLO QUE
SIENDO PERCIBIDO POR CUALQUIERA DE LOS SENTIDOS PUEDE SER
MATERIA DE UNA RELACION JURIDICA Y SUSCEPTIBLE DE APROPIACION.
 BIENES DESDE EL PUNTO DE VISTA ECONOMICO
SON TODOS AQUELLOS QUE LE SON ÚTILES AL HOMBRE PARA SATISFACER SUS
NECESIDADES MATERIALES.
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES
A.BIENES CONSIDERADOS EN SÍ MISMOS
• BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES.
• BIENES CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES.
• BIENES CORPOREOS E INCORPOREOS.
• BINES MUEBLES E INMUEBLES.
• BIENES PRINCIPALES Y ACCESORIOS.
• BIENES SIMPLES Y COMPUESTOS.
B.BIENES ATENDIENDO A LAS PERSONAS A LAS QUE PERTENECEN.
• BIENES PROPIEDAD DEL PODER PUBLICO.
• BIENES DE USO COMÚN.
• BIENES DESTINADOS AL SERVICIO DEL PODER PUBLICO.
• DESTINADOS AL ESTADO

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• BIENES PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES.
• BIENES SIN DUEÑO.
• MOSTRENCOS.
• VACANTES.
 Bienes muebles: mobiliario, mueble en sentido estricto. Son susceptibles
de ser trasladados de un sitio a otro.
 Bienes inmuebles: una cosa. Estática en el espacio.
 Por lo tanto, la distinción entre una y otra es que los bienes muebles son
susceptibles de ser trasladados de un sitio a otro, y los inmuebles se
caracterizan por su estática en el espacio. Sin embargo el legislador se
desvía muchas veces de esta regla y considera bienes e inmuebles a
muchas cosas que no deberían ser así.
 BIENES CONSIDERADOS EN SI MISMOS
• BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES
FUNGIBLES: SERÁN AQUELLOS BIENES QUE POR SU NATURALEZA PUEDEN SER
CAMBIADOS POR OTROS DE SU MISMA ESPECIE, CANTIDAD Y CALIDAD, QUE
TIENEN UN AMPLIO PODER LIBERADOR DE OBLIGACIONES, POR EJEMPLO: EL
TRIGO, EL ARROZ, EL AZUCAR, EL DINERO.
NO FUNGIBLES; SERÁN AQUELLOS QUE NO PUEDEN SER CAMBIADOS POR OTROS
EN LA MISMA CANTIDAD, Y GENERO, ETC. DADA SU NATURALEZA Y EN VIRTUD DE
QUE TIENEN UNA INDIVIDUALIDAD PROPIA QUE IMPIDE SU INTERCAMBIO.
LOS BINES FUNGIBLES PUEDEN SER PESADOS, CONTADOS, O MEDIDOS. MIENTRAS
QUE LOS NO B. NO FUNGIBLES NO TIENEN ESA CUALIDAD, POR ESTO EL DEUDOR
DE ESTOS BIENES UNICAMENTE SE LIBERA DE LA OBLIGACIÓN CUANDO ENTREGA
EL BIEN EXPRESAMENTE PACTADO.
• BIENES CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES.
CONSUMIBLES: AQUELLOS BIENES QUE SE DESTRUYEN CON EL PRIMER USO.
NO CONSUMIBLES: SON AQUELLOS QUE DADA SU NATURALEZA RESISTEN UN USO
CONSTANTE Y PROLONGADO EJEMPLO EL AUTOMOVIL, JOYAS ETC.
• BIENES INCORPOREOS Y CORPOREOS.
CORPOREOS: SON AQUELLOS BIENES QUE OCUPAN UN LUGAR EN EL ESPACIO
FISICO Y MATERIAL.
INCORPOREOS: SON AQUELLOS BIENES QUE NO PUEDEN SER IDENTIFICADOS EN
UN ESPACIO TRIDIMENSIONAL, PERO QUE SIN EMBARGO SON SUSCEPTIBLES DE
SER APROPIADOS.
• BIENES MUEBLES E INMUEBLES.

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• MUEBLES: SON AQUELLOS BIENES QUE PUEDEN SERLO POR SU
NATURALEZA Y POR DISPOSICION DE LA LEY.
• POR SU NATURALEZA: LOS CUERPOS QUE PUEDEN TRANSPORTARSE DE
UN LUGAR A OTRO YA SEAN QUE SE MUEVAN POR SÍ MISMOS O POR EFECTO
DE UNA FUERZA EXTERIOR, DENOMINADOS TAMBIÉN SEMOVIENTES. (ART.
753 CODIGO CIVIL VIGENTE).
• POR DETERMINACION DE LA LEY: SON LOS CONSIDERADOS EN LA
PROPIA NORMA; COMO LA QUE DISPONE CUALES DEBEN DE CONSIDERARSE
ASÍ:
• LAS OBLIGACIONES: OBLIGACIONES, ENDEUDAMIENTO, CETES.
• LAS ACCIONES: FORMA DE CAPITALIZARSE, VENTA DE PASTES DE LA CIA.
SOCIOS ACCIONES (TÍTULOS VALOR).
• LAS EMBARCACIONES DE TODO GENERO, LOS MATERIALES
PROCEDENTES DE LA DEMOLICIÓN DE EDIFICIOS, LOS DERECHOS DE AUTOR
Y SUS OBRAS.
• INMUEBLES: SON AQUELLOS BIENES QUE PUEDEN SERLO.
• POR SU NATURALEZA.
• POR SU DESTINO.
• POR EL OBJETO AL QUE APLICAN.
• BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZA:
LOS QUE NO PUEDEN TRASLADARSE POR SI MISMOS NI POR FUERZA EXTERIOR DE
UN LUGAR A OTRO, ES DECIR, QUE ESTÁN DESTINADOS A PERMANECER EN SOLO
LUGAR, LA LEY LOS ENUMERA EN LA SIGUIENTE SENTIDO:
• EL SUELO Y EDIFICACIONES ADHERIDAS ÉL.
• LAS PLANTAS, LOS ARBOLES, MIENTRAS ESTEN UNIDOS A LA TIERRA.
• LOS FRUTOS PENDIENTES DE LOS ARBOLES
• Y TODO LO QUE ESTE ADHERIDO A UN INMUEBLE DE MANERA TAL QUE SI SE
SEPARA SUFRIRIA UN DAÑO; ASÍ COMO TODOS AQUELLOS QUE SE
ENCUENTRÁN PREVISTOS POR EL ART. 750 FRACCIONES I, II, III, IX, DEL
CODIGO CIVIL VIGENTE.
• BINES INMUEBLES POR SU DESTINO:
SON TODOS AQUELLOS QUE POR SU NATURALEZA PUEDEN SER MUEBLES EN
VIRTUD DE LA INTENSIÓN DE SU PROPIETARIO DE DESTINARLOS A QUE SIRVAN AL
INMUEBLE YA SEA COMO COMPLEMENTO O ADORNO, SE LES DÉ ESTE CARÁCTER;
POR EJEMPLO: ESTATUAS RELIEVES Y PINTURAS.
ESTOS DEBEN SER COLOCADOS POR EL DUEÑO DEL INMUEBLE DE TAL MANERA
QUE SE REVELE EL PRÓPOSITO DE PERMANECER EN ÉL; COMO LOS PALOMARES,
ESTANQUES DE PECES, O CRIADEROS ANALOGOS CUANDO EL PROPIETARIO LOS
CONSERVE CON ÉL PROPOSITO DE QUE PERMANEZCAN UNIDOS AL INMUEBLE.

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LAS MAQUINAS, INSTRUMENTOS U UTENSILIOS DESTINADOS POR EL PROPIETARIO
DE LA FINCA, DIRECTA Y EXCLUSIVAMENTE A LA EXPLOTACIÓN DE LA MISMA, ASÍ
COMO TODOS LOS APARATOS ELECTRICOS Y ACCESORIOS UNIDOS O ADHERIDOS
AL SUELO, CABLES, TUBERIAS, SERÁN CONSIDERADOS COMO INMUEBLES.
• POR EL OBJETO AL SE APLICAN:
POR EL OBJETO AL QUE SE APLICAN SON LOS DERECHOS SOBRE LOS INMUEBLES,
SÍ EL DERECHO REAL QUE RECAE SOBRE UN INMUEBLE, SE CONSIDERA QUE ESTE
DERECHO ES TAMBIÉN UN BIEN INMUEBLE.
EJEMPLO LA HIPOTECA, LA SERVIDUMBRE. ETC.
• BIENES PRINCIPALES Y ACCESORIOS.
• BIENES PRINCIPALES: SON AQUELLOS QUE EXISTEN
INDEPENDIENTEMENTE DE CUALQUIER OTRO BIEN.
• BIENES ACCESORIOS: SON AQUELLOS QUE COMPLEMENTAN AL PRINCIPAL
SIRVIÉNDOLE DE ORNATO O PROPORCIONÁNDOLE MAYOR FÁCILIDAD PARA
SU USO.
• SIMPLES O COMPUESTOS.
• BIENES SIMPLES: SON AQUELLOS QUE COMPRENDEN UNA SOLA PIEZA.
• BIENES COMPUESTOS: SON AQUELLOS QUE ESTAN INTEGRADOS POR MÁS
DE UNA PLURALIDAD DE PARTES, DISTINTAS; EJEMPLO: UNA MAQUINA, UN
AUTOMOVIL, COMPUTADORA.
ENTRE LOS BIENES COMPUESTOS EXISTEN LOS LLAMADOS UNIVERSALES
FORMADOS POR UNA PLURALIDAD DE BIENES QUE EN SÍ MISMOS SON
INDIVIDUALES PERO QUE ESTÁN LIGADOS ENTRE SÍ, DE TAL MANERA QUE FORMAN
UN TODO ÚNICO DETERMINADO A UN FIN DETERMINADO; EJEMPLO UNA BATERIA.
BIENES ATENDIENDO A LAS PERSONAS A LAS QUE PERTENECEN
• BIENES PROPIEDAD DEL PODER PUBLICO.
• BIENES DE USO COMÚN.
SE LES LLAMA ASÍ PORQUE PUEDEN APROVECHARSE DE ELLOS TODOS LOS
CIUDADANOS DE LA REPUBLICA, CON LAS RESTRICCIONES QUE ESTABLECE LA
LEY, ESTOS TIPOS DE BIENES SON:
• INALIENABLES.
• IMPRESCRIPTIBLES.
TIERRAS Y AGUAS DENTRO DEL TERRITORIO NACIONAL, LOS MINERALES ETC.
ESTOS TIPOS DE BIENES SOLO PUEDEN APROVECHARSE POR LOS PARTICULARES A
TRAVES DE LA CONCESIÓN.
• BIENES DESTINADOS A UN SERVICIO PÚBLICO.
PUEDEN PERTENECER A LA FEDERACIÓN, A LOS ESTADOS. A LOS MUNICIPIOS, Y
SON:
• INALIENABLES
• INEMBARGABLES

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20
MIENTRAS NO SE LES DESAFECTE DE DEL SERVICIO PÚBLICO; EJEMPLOS: LOS
EDIFICIOS DE LAS SECRETARIAS DE ESTADO, LAS ESCUELAS, TEMPLOS ETC.
• BIENES PROPIOS DEL ESTADO.
ESTOS BIENES PERTENECEN A LA FEDERACION, A LOS ESTADOS. A LOS
MUNICIPIOS, Y SON:
• NO INALIENABLES
• NO IMPRESCRIPTIBLES
POR LO TANTO PUEDEN SER ENAJENADOS POR EL PODER PÚBLICO Y LOS
PARTICULARES PUEDEN ADQUIRIDOS.
LA FEDERACIÓN, LOS ESTADOS. Y LOS MUNICIPIOS PUEDEN ADQUIRIRLOS POR
DIVERSAS CAUSAS. EJEMPLO:
• POR ADJUDICACIÓN.
• POR FALTA DE IMPUESTOS DE LOS PARTICULARES.
ARTICULOS: 768, 769, 770, DEL CÓDIGO CIVIL.
• BIENES DE LOS PARTICULARES.
DENTRO DE ESTÁ CATEGORIA ENTRAN BIENES TAN NUMEROSOS Y DE DIVERSAS
NATURALEZAS QUE ES DIFICIL DAR UNA DEFINICIÓN; SIN EMBARGO
ABOCÁNDONOS A NUESTRO CÓDIGO CIVIL PODEMOS ATENDER COMO TALES: A
TODAS LAS COSAS CUYO DOMINIO PERTENECE A LOS PARTICULARES Y DE
LAS CUALES NO PUEDEN APROVECHARSE NINGUNA PERSONA, SIN
CONSENTIMIENTO DEL DUEÑO O AUTORIZACIÓN DE LA LEY. ART. 772 Y
773.
• BIENES SIN DUEÑO.
LA LEY CLASIFICA ESTE TIPO DE BIENES EN MOSTRENCOS Y VACANTES:
• BIENES MOSTRENCOS: SON AQUELLOS MUEBLES ABANDONADOS O
PERDIDOS CUYO DUEÑO SE IGNORE, PARA RESOLVER ACERCA DE LA
SITUACIÓN DE LOS MISMOS LA LEY ESTABLECE EL PROCEDIMIENTO QUE
DEBE AGOTARSE, EN LOS ARTICULOS: 775 AL 783, DEL CÓDIGO CIVIL.
• BIENES VACANTES: SON AQUELLOS BIENES INMUEBLES QUE NO TIENE
DUEÑO CIERTO Y CONOCIDO 786. ¿EXISTEN BIENES SIN DUEÑO QUE EL
FISCO NO DETECTE?
 Derechos personales y reales. El sujeto pasivo en los derechos reales y
personales
 El sujeto pasivo subyace siempre, creándose la figura del sujeto pasivo
universal, nos referimos entonces al tercero. No hay sujeto pasivo en el
caso del dominio y sí lo hay en los derechos reales sobre cosa ajena.
 Números apertus y Números Clausus.

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 La gama de derechos personales, es casi ilimitada, en tanto que los
derechos reales, sólo pueden ser creados por ley. Art. 1953 C.C
 De acuerdo al art. 1953, los derechos legislados por el Código Civil sobre las
cosas propias y ajenas, son:
a) Derechos Reales sobre la cosa propia:
• Dominio
• Condominio
b) Derechos Reales sobre la cosa ajena:
• Usufructo
• Uso
• Habitación
• Servidumbres prediales
El dominio es el Derecho Real por excelencia, el más amplio, el más completo. El
dominio es el que confiere a su titular el Señorío más completo; es un derecho
autónomo que no está subordinado a ningún otro. La naturaleza real del dominio
es innegable dada la inmediatividad del poder que otorga sobre la cosa y la
facultad que se le reconoce al propietario para hacerlo valer contra cualquiera,
vale decir "erga omnes".
El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas
por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Es una forma de
propiedad que supone pluralidad de sujetos, que ejercen todas las facultades
inherentes al dominio, que sean compatibles con la naturaleza de ella, sobre las
porciones indivisas que les corresponden; (es también el condominio un derecho
real sobre la cosa propia)
Los demás derechos reales, como el usufructo, el uso, la habitación, las
servidumbres prediales, la hipoteca y la prenda son denominados "IURA IN RE
ALIENA", esto es, son derechos reales constituidos sobre una cosa que pertenece
en propiedad a otra persona, es decir ajena.
Derechos reales de garantía.
Derechos reales de garantía: (art. 1953 del C.C.)
• Hipoteca
• Prenda:
• Simple
• Con registro
La Hipoteca es un derecho real que se constituye con el objeto de asegurar el
cumplimiento de las obligaciones; recae sobre inmuebles que continúan en poder
del constituyente (el propietario o un tercero) y su regulación legal se funda en
algunos principios fundamentales, como: la indivisibilidad, la especialidad, la
convencionalidad, el carácter expreso, entre otros.

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22
La Prenda también tiene por objeto la garantía del cumplimiento de las
obligaciones; recae sobre muebles y/o créditos, de cuya tenencia se desprende el
constituyente, salvo el caso de la prenda con registro, que constituye una clase
especial de prenda o garantía real, en que por excepción, la cosa dada en prenda
o gravada continúa en poder del propietario o del tercero que constituyó el
derecho.
 Se reconoce así que en materia de derechos reales se halla comprometido
el orden público.
 Cosas o bienes objetos de derechos reales
 Con excepción del dominio, condominio y el usufructo, que son comunes a
las cosas muebles e inmuebles y la prenda que es típicamente mobiliaria,
todos los demás derechos reales rigen para bienes raíces.

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23
• BOLILLA V
• 5. FOLIO REAL. TÉCNICA DE REGISTRACIÓN.
• 5.1. Concepto de folio real. 5.2. Folio Real y Folio protocolizado.
5.3. Folio Real electrónico. 5.4. Colaboración notarial en la
registración. 5.5. Disposiciones del Código de Organización Judicial
y Acordadas de la Corte Suprema de Justicia.
• Sistema Registral
• Es el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los
asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos,
como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen
del Registro".
• Sistemas Registrales.
• Atendiendo a sus características determinantes los registros de la propiedad
de cada país están organizados siguiendo cualquiera de las siguientes.
Técnicas o sistemas:
• Sistema de Trascripción
• Se caracteriza por que se copia íntegramente el documento o se archiva en
los folios del registro
• Sistema De Folio Personal
• Se caracteriza por que las inscripciones en los libros del registro se hacen
atendiendo a los nombres de las personas propietarias o titulares de
derecho reales
• Sistema de Folio Real - Adoptado por nuestro país.
• Se redacta en una ficha de cartulina cuya elaboración supone una labor
intelectiva de parte del registrador.
• En este sistema, se concentra en un solo instrumento (fichas o matrículas)
el estado jurídico dominial del bien registrado.

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24
•
• La inscripción se asienta en una ficha, asignando a cada bien mueble o
inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento.
• Abierta la matrícula con la firma del registrador responsable y los datos del
inmueble (que son fijos) se hacen los sucesivos asientos sobre la base de
breves notas tales como: Transmisiones de dominio, hipotecas, restricciones
de dominio, constancias de certificados expedidos.
• FOLIO REAL ELECTRÓNICO
• Es cuando se efectúa por medios mecanizados o automatizados, dejando
atrás el formato papel.
• Colaboración Notarial en la Registración
• Se logra a través de los formularios de las distintas minutas establecidas
para cada tipo de acto jurídico.
• Disposiciones del COJ
• ART. 277. QUIÉNES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN?
• Podrá solicitar indistintamente la inscripción de los títulos:.
• el Escribano autorizante ;
• el que transmite el derecho ;
• el que lo adquiere ;
• el que tenga la representación legal o convencional de cualquiera de ellos ;
y,
• el que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
•
• Art.278.- Toda inscripción deberá contener, bajo pena de nulidad, lo
siguiente:.
• a) la fecha de la presentación del título o la de los documentos presentados
en el Registro, con expresión de la hora ;
• b) la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles
objeto de la inscripción ;

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• c) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y carga de cualquier especie
de derecho que se inscriba ;
• d) la naturaleza del título o de los documentos que se inscriban y su fecha ;
• e) el nombre, apellido y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la
inscripción ;
• f ) el nombre, apellido y domicilio de quien proceda inmediatamente los
bienes o
derechos que se deba inscribir ;
• g) la designación de la oficina o archivo en que exista el título original ;
• h) el nombre y la jurisdicción del Juez o Tribunal que haya expedido la
sentencia
ejecutoriada u ordenado la inscripción ; e,
• i) la firma del Jefe de Sección correspondiente.
• ACORDADA N° 117 DEL 12-VIII-1987
• CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
ACUERDA:
Art. 1° Los asientos deberán indicar el motivo de la inscripción si se trata de
cosas; la inscripción se asentará en una ficha, asignando a cada bien
mueble o inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento
que servirá para designarlo, de acuerdo a su ubicación o género.
Art. 2° Si un inmueble se dividiera o se somete al régimen de propiedad por
pisos o departamentos se confeccionarán tantos nuevos folios como partes
resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y
única ficha de folio real de las anteriores, poniéndose en éstas, notas de
correlación.
Art. 3° En el folio se registrarán:
a) las posteriores transmisiones de dominio;
b) las hipotecas u otros derechos reales y demás limitaciones de dominio;
c) las cancelaciones o extinciones que correspondan;

DERECHO REGISTRAL
26
d) las constancias de las certificaciones que se expidan con reserva de
prioridad; y
e) la constitución y desafectación del bien de familia.
• ACORDADA N° 117 DEL 12-VIII-1987
• Art. 4° Los asientos se confeccionarán sobre la base de breves notas que
llevarán la firma del registrador, y si se trata de un inmueble, se deberá
indicar su ubicación, medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su correcta individualización,
incluyéndose el padrón o la nomenclatura catastral si hubiere, la ciudad
departamento, municipio o distrito y en éste caso el paraje. Expresará el
nombre del o de los titulares de dominio, individualizándolos con sus
números de cédulas de identidad policial, domicilio, edad, estado, nombre
del cónyuge, precisándose el porcentaje en la copropiedad o en el
gravamen, el título de adquisición, el precio, el lugar y fecha de
otorgamiento y el número de registro notarial o nombre y cargo del
funcionario autorizante, número de escritura y dato que sirva para
individualizar la copia o el microfilm del documento inscripto. Se deberá
establecer el encadenamiento del dominio que exista al momento de la
confección de la ficha registral del folio real, se expresará además el
número y año de presentación del documento en el Registro.
Art. 5° La copia o el microfilm del documento inscripto deberá quedar
archivado en el Registro.
Art. 6° Anótese, regístrese, notifíquese.
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FUENTES CONSULTADAS E INFORMACIÓN SUBIDA...
www.cindyduarteadorno@blogspot.com
ps://www.facebook.com/pages/Ciencias-Jurídicas/207072896021715
http://www.monografias.com/trabajos88/derecho-civil-reales-cosas/derecho-civil-
reales-cosas2.shtml#ixzz3AzD18Se

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