MEMORIA DESCRIPTIVA_MZ H_ 2022.11.02.pdf

MEMORIA DESCRIPTIVA DE PROYECTO ARQUITECTURA
Mz H
1. DE LA UBICACIÓN
El proyecto arquitectónico, materia de la presente Memoria Descriptiva se ubica en la esquina Jirón
Monteagudo con Calle 1, Manzana H, Lote 1, Urbanización “Los Parques de Comas” (parte del
Proyecto Ciudad Sol de Collique), Distrito Comas en la provincia y departamento de Lima. El presente
Proyecto se enmarca dentro del Programa Techo Propio.
Linderos del Lote
Según Resolución de Habilitación Urbana N° 037 – 2021 –SGPUCHUE/GGTDE/MDC:
El lote cuenta con los siguientes linderos perimétricos:
Área: 4,575.11 m²
Linderos:
Frente: Calle 1 con 7.90 ml, 58.10 ml, 20.07 ml y 8.64 ml.
Derecha: Parque 1, con 62.89 ml
Izquierda: Jiron Monteagudo, con 43.54 ml.
Fondo: Lote con 92.74 ml.
2. DEL PLANTEAMIENTO GENERAL
Teniendo como como referencia el anteproyecto aprobado con Expediente. 1914-2022; y, a solicitud
del propietario; se realizan algunos cambios, los cuales se detallan a continuación:
1. El edificio de estacionamientos del anteproyecto aprobado contaba con semisótano y
3 pisos de estacionamiento, que incluye un área recreativa. Sin embargo, en esta etapa
de proyecto se plantea solo 2 pisos de estacionamientos techados y el tercer nivel sin
techo. Lo que aclara la variación del área techada con relación al anteproyecto
aprobado.
2. Los ambientes de áreas comunes que se ubicaban en el techo del estacionamiento del
3 piso de estacionamiento (Área Parrillas, SUM, SH, Tienda y Administración) se
reubicaron al primer nivel del condominio en un edificio independiente.
3. Asimismo, indicamos que por compatibilización con especialidades se ha modificado
las áreas de los Dptos.
Cabe señalar que esta mejora en el proyecto no significa una disminución del número de
estacionamiento aprobados ni eliminación de las áreas comunes aprobadas en el anteproyecto.
Presentamos el detalle de la diferencia de área techada de 1,704.30 m² en edificio de
estacionamientos y los cortes explicativos del replanteo en el edificio de estacionamientos.

Por lo cual, se tiene que el presente proyecto se trata de un Conjunto Residencial con 2 edificios de
viviendas de 16 pisos de altura. Consta de departamentos entre 48.75 m2 y 49.95 m2 de área
techada, contando en total con 384 departamentos de 03 y 02 dormitorios. Se plantean 81

estacionamientos vehiculares ubicados en 3 niveles. Finalmente se añaden al conjunto: Ambientes
de Casa Club: con local comercial, SUM, Terraza, área área de parrillas y baños. También se cuenta
con tratamiento de áreas exteriores con diversos sectores de uso común como estacionamientos de
motos, estacionamientos de bicicletas, área para niños, pórtico de ingreso con caseta de vigilancia,
área administrativa, SS.HH. , Cuarto de acopio y un Humedal.
Primer nivel
A este nivel se accede de forma peatonal y vehicular por la Calle 1. El ingreso cuenta con:
caseta de vigilancia con baño incluido, Administración, cuarto de acelerógrafo y Cuarto de
Acopio.
En este primer nivel se ubican 12 unidades de estacionamientos para motos y las rampas de
acceso hacia el edificio de estacionamientos, que cuenta también con accesos a 2 escaleras
que dirigen a los 3 niveles del Edificio.
Desde este nivel se acceden a los edificios de vivienda y a las áreas comunes tales como: área
de juego de niños, acceso a cisternas y al Humedal.
2.1. VIVIENDAS:
2.1.1.Viviendas del Edificio Nro. 1 (16 pisos): son 192 unidades de departamentos en total, las
cuales se desarrollan con áreas entre 48.78 m2 y 50.11 m2 en promedio. Las características de
las viviendas son las siguientes:
Primer Nivel : A este nivel se accede a través del hall de ingreso desde donde se accede a
los ascensores (02) hacia la escalera que conduce a los pisos superiores. Asimismo, en este
nivel se ubican 12 departamentos los cuales cuentan con los siguientes ambientes:
Departamento 01, 02, 05, 06, 07 y 08 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común
(inodoro, lavatorio y ducha), dormitorio secundario y dormitorio principal. Áreas =
49.95 m2, 48.98 m2, 50.11 m2, 49.02 m2.
Departamento 03, 04 ,09, 10, 11 y 12 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común
(inodoro, lavatorio y ducha), 2 dormitorios secundarios y dormitorio principal. Áreas =
48.78 m2, 48.81 m2, 48.75 m2, 49.02 m2.
El Área techada de este nivel es de 696.94 m2.
2º Piso – 16º Piso (Planta Típica) Niveles +2.41, +4.82, +7.23, +9.64, +12.05, +14.46,
+16.87, +19.28, +21.69, +24.10, +26.51, +28.92, +31.33, +33.74, +36.15: A este nivel se
accede a través del hall de ascensores (02) y este a su vez hacia la escalera que conduce a
los pisos superiores. Asimismo, en este nivel se ubican 12 departamentos los cuales
cuentan con los siguientes ambientes:

49.95 m2, 48.98 m2, 50.11 m2, 49.02 m2.
48.78 m2, 48.81 m2, 48.75 m2, 49.02 m2.
2.1.1.Viviendas del Edificio Nro. 2 (16 pisos): son 192 unidades de departamentos en total, las
cuales se desarrollan con áreas entre 48.78 m2 y 50.11 m2 en promedio. Las características de
las viviendas son las siguientes:
Primer Nivel : A este nivel se accede a través del hall de ingreso desde donde se accede a
los ascensores (02) hacia la escalera que conduce a los pisos superiores. Asimismo, en este
nivel se ubican 12 departamentos los cuales cuentan con los siguientes ambientes:
Departamento 01, 02 y 08 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común (inodoro,
lavatorio y ducha), dormitorio secundario y dormitorio principal. Áreas = 49.95 m2,
48.98 m2 y 49.02 m2.
Departamento 05, 06 y 07 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común (inodoro,
lavatorio y ducha), dormitorio secundario y dormitorio principal con acceso a patio.
Áreas = 48.98 m2, 49.95 m2, 50.11 m2.
Departamento 03, 09, 10, 11 y 12 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común
48.78 m2, 48.81 m2, 48.75 m2, 49.02 m2.
Departamento 04 : Sala – comedor, cocina, lavandería, baño común (inodoro, lavatorio
y ducha), 2 dormitorios secundarios y dormitorio principal. Áreas = 48.78 m2.
2º Piso – 16º Piso (Planta Típica) Niveles +2.41, +4.82, +7.23, +9.64, +12.05, +14.46,
+16.87, +19.28, +21.69, +24.10, +26.51, +28.92, +31.33, +33.74, +36.15: A este nivel se
accede a través del hall de ascensores (02) y este a su vez hacia la escalera que conduce a
los pisos superiores. Asimismo, en este nivel se ubican 12 departamentos los cuales
cuentan con los siguientes ambientes:
49.95 m2, 48.98 m2, 50.11 m2, 49.02 m2.
48.78 m2, 48.81 m2, 48.75 m2, 49.02 m2.

2.2 AREAS COMUNES:
Cisternas - Sótano 1
• Cto. De bombas
• Cisternas de Consumo Doméstico y Cisterna ACI
El Área techada de Cto. De bombas es de 64.39 m2
El Área techada de Cisternas es de 59.73 m2
La Casa Club cuenta con los siguientes ambientes:
1° Piso
▪ Terraza con área de parrillas
▪ Local Comercial
▪ SUM
▪ Baño Mujeres y Baño Hombres/ Mixto para personas con discapacidad
El Área techada del primer piso es de 82.15 m2.
El pórtico cuenta con los siguientes ambientes:
1° Piso
▪ Caseta de vigilancia con baño incluido
▪ Cto. Para registrador acelereométrico
▪ Administración
▪ Pórtico de ingreso (peatonal y vehicular)
El Área techada del primer piso es de 34.20m2.
El Cto. De Acopio con capacidad para 26 contenedores
El área techada de este ambiente es: 29.24m2
El edificio de estacionamientos cuenta con los siguientes ambientes:
o 1° Piso
▪ Estacionamientos vehiculares 31 unidades
▪ Estacionamientos de bicicletas 70 unidades
▪ Escalera Nro 1, Nro 2 y Ascensor.
El Área techada del primer piso es de 860.16 m2.
2° Piso
▪ Estacionamientos de bicicletas 51 unidades

El Área techada del segundo piso es de 811.09 m2.
3° Piso
El Área techada del tercer piso es de 33.05 m2.
Entre las otras áreas comunes del conjunto contamos con los siguientes ambientes exteriores
ubicados en el primer nivel:
• Zona de juego para niños
• 01 Humedal con área de bombas
• 263 Estacionamientos para bicicletas.
• 12 Estacionamientos para motos.
3. DE LO NORMATIVO – PARÁMETROS URBANISTICOS
A continuación, se adjunta el cuadro normativo del proyecto:
3.1 ALTURA DE EDIFICACIÓN
El Conjunto residencial proyectado, cuenta con Zonificación ZRE 3 que según Ordenanza Nro. 1618
MML es compatible con RDA.
La Ordenanza Nro. 2361-2021 VIVIENDA a la cual se nos acogemos, establece la altura máxima
normativa para RDA con la siguiente fórmula: H=1.5 (a+r) que aplicándola a las secciones viales
resulta lo siguiente:
Altura frente a Jr. Monteagudo:
1.5 (ancho de vía + retiros)
Ancho de vía =20 ml.
1.5 (20+6) = 1.5 *26m= 39 ml

39 m / 2.41 (altura entre pisos) = 16.18 (16 pisos)
ALTURA EN PROYECTO= 16 pisos
Altura frente a Calle 1:
1.5 (ancho de vía + retiros)
Ancho de vía=11.40 ml
1.5 (11.40 +6) = 1.5 *17.40 m= 26.10 m
26.10 m / 2.41 (altura entre pisos) = 10.82 (10 pisos)
Altura frente a Parque 17:
1.5 (ancho de parque)
Ancho de parque= 28.46 ml
1.5 (11.40) = 42.69 m
42.69 m / 2.41 (altura entre pisos) = 17.71 (17 pisos)
Altura promedio entre Jr. Monteagudo y Calle 1= 32.55m ( Edificio Nro.1)
Altura promedio entre Calle 1 y Parque 17 = 34.39 ( Edificio Nro,2)
Al ser un lote con 2 esquinas, nos acogemos al Art 10.5 de la Norma A-010 que indica lo
siguiente:
Así como el Oficio Nro. 268-2021-VIVIENDA/ VMVU-DGPRVU del MVCS que indica lo siguiente:

Esquema de los volúmenes de la edificación aplicando Art 10.5 Norma A-010 y Oficio
Nro. 268-2021-VIVIENDA

Corte Esquemático de la edificación aplicando Art 10.5 Norma A-010 y Oficio Nro. 268-2021-
VIVIENDA

Según lo demostrado en los esquemas de planta y corte, nuestra propuesta arquitectónica cumple
con lo establecido en el Art. 10.5 Norma A-010 y el Oficio Nro. 268-2021-Vivienda. Los retiros
propuestos de 4.65m para el Edificio Nro.1 y de 10.46m para el Edificio Nro.2 no afectan la visual del
peatón.
Cabe precisar que según lo indicado en Oficio Nro. 268-2021-Vivienda no es necesario proyectar un
volumen de menor altura, por lo que nuestra propuesta plantea u mayor retiro al normativo, a fin de
no afectar el registro visual del peatón.
3.2 RETIROS
i. Frontal
3.00m frente a Avenida
ii. Posterior
No requerida
iii. Lateral
Hacia el sur: No requerida
Hacia el norte: No requerida

3.3 ÁREA LIBRE
Según ORD 2361-2021 VIVIENDA el área libre mínima para conjuntos residenciales ubicados en
esquina con dos frentes equivale al 30% del área del terreno. El proyecto cuenta con 2,175.48 m2 de
área libre lo cual equivale al 47.55 % del área del terreno cumpliendo con lo normativo.
3.4 ÁREA VERDE
El área verde del proyecto cuenta con un área ocupada total de 802.60 m2 lo que equivale al 17.54%
del terreno a fin de cumplir con el 10% mínimo de área verde arborizada normativa.
3.5 ESTACIONAMIENTOS
La cantidad de espacios para estacionamientos vehiculares requerido según la ORD 2361-2021
VIVIENDA , es 1 estacionamiento cada 5 viviendas. Se cuenta con 384 departamentos, por lo que
sería necesario 77 estacionamientos. El proyecto contempla 81 estacionamientos superando el
mínimo normativo, a los cuales se accede desde el pórtico de ingreso desde Calle 1.
El Cálculo de estacionamiento de bicicletas es el siguiente:
La cantidad de espacios de estacionamientos para bicicletas según la Ordenanza Nro N 2361-
2021 que regula la ejecución de Proyectos de Habilitación urbana y edificación para vivienda
de interés social en la Provincia de Lima., Artículo 5.2, señala que se debe contar al menos con
(1) estacionamiento para bicicletas por cada unidad de vivienda.
Por lo tanto:
• El Conjunto residencial cuenta con 384 viviendas y 384 estacionamientos para
bicicletas. Las cuales se ubican en las áreas exteriores del condominio y en el Nivel
semisótano y primer nivel dentro del edificio de estacionamiento vehiculares.
Los estacionamientos se encuentran repartidos de la siguiente manera:
4. DE LO NORMATIVO – R.N.E.
4.1 Norma A.010
i. Capítulo I – Características del diseño:
El presente proyecto se ha diseñado teniendo en consideración lo establecido en: i) DA-002-2020-
Vivienda, ii) el Reglamento Nacional de Edificaciones y iii) la Ordenanza Nº 1618.

ii. Capítulo II – Relación de la edificación con la vía pública:
El conjunto residencial cuenta con un ingreso principal por el cual se accede a una vereda interna
peatonal, la cual comunica a los ingresos a los edificios y las áreas comunes. La calzada conduce a los
estacionamientos.
iii. Capítulo IV – Dimensiones mínimas de los ambientes:
Se pueden apreciar en los cortes longitudinales y transversales y son:
Altura libre en pisos de departamentos: 2.30 m (al fondo de losa)
Altura libre en pisos de estacionamientos: 2.80 m (al fondo de losa) y 2.20 m (a fondo de viga)
iv. Capítulo V – Accesos y pasajes de circulación:
Ningún espacio de circulación general de las áreas comunes del edificio tiene una medida menor a
1.20 m de ancho y ninguna circulación interna en las viviendas tiene una medida menor de 0.90 m.
v. Capítulo VI – Escaleras:
Todas ellas cuentan con las dimensiones reglamentarias: 1.20m y pasamanos continúo a ambos
lados.
vi. Capítulo VII – Servicios Sanitarios:
El cálculo de sanitarios se ha realizado según lo establecido en el RNE A.010 y RNE 020
vii. Capítulo VIII – Ductos:
La ventilación de los baños es según sea el caso por ventilación natural o por extracción mecánica y
se complementan con extractores eólicos. Las dimensiones de los ductos cumplen con los cálculos
estimados.
viii.Cuarto de Acopio de Desperdicios
El conjunto residencial cuenta con un cuarto de acopio según lo estipulado en el Art. 26 de la norma
A-0.20 del RNE.
Habitantes: 1,536 personas ( 384 dptos. Con 6 dptos. de 2 dorm. y 6 dptos. de 3 dorm. por nivel)
1,536 * 0.004 = 6,144 m3
6,144 / 0.24 = 25,6
Contenedores de 240 LT requeridos= 26 Contenedores
En Proyecto= 26 Contenedores

ix. Capítulo IX – Requisitos de Iluminación:
Todos los ambientes de las viviendas cuentan con una iluminación natural, adicionalmente se
contará con la iluminación artificial requerida en aquellas áreas donde la luz natural no sea suficiente
y para las horas nocturnas.
Para el caso de los ambientes de las viviendas que son iluminadas por pozos, se ha calculado sus
dimensiones siguiendo las pautas del art. 19 de la norma RNE A010 de la siguiente manera:
N° de pisos de vivienda x altura – 1.00 m/3 (cuando el vano sirve a dormitorios, salas, comedores o
estar).
N° de pisos de vivienda x altura – 1.00 m/4 (cuando el vano sirve a servicios higiénicos, lavanderías,
cocinas o kitchenettes).
x. Capítulo X – Requisitos de Ventilación y Acondicionamiento Ambiental:
Todos los ambientes de las viviendas del proyecto tienen garantizado una buena ventilación ya sea
de forma natural o usando sistemas mecanizados.
5. CUADRO DE AREAS
A continuación se adjunta el cuadro de áreas general del proyecto:

El proyecto se desarrollará por etapas constructivas, indicadas en Plano de Ubicación y
Planteamiento General. Cada etapa cuenta con las siguientes áreas:
Atentamente,
Arq. Alfonso de la Piedra del Río Arq. Germán Salazar Bringas
CAP. 3256 CAP. 5740

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