Presentation 2
- 1. PRESENTATION SERVICE APARTMENT Mixed- Mixed-use
- 2. TALL BUILDING ความเปนมาโครงการ ็ • เนืองจากปั จจุบัน ความเป็ นเมื องใหญ่ จะมี ตึ กสูงเกิ ดขึ นมากมาย ในต่างประเทศ เช่ น สหรัฐอเมริ กา สหรัฐอาหรับเอมิ เรต มาเลเซี ย ไต ้ หวัน จีน และในประเทศไทย เองก็ม ี ตึ กไบหยก • การที มี อาคารสูงอยู่ในประเทศ เพื อแสดงศั กยภาพของประเทศ แสดง อํานาจ เศรษฐกิ จ การเงิ น การลงทุน ปั จจัยทั งหลายมี ผลต่อนักลงทุนทั งในและ ต่างประเทศ ที กําลังมี การพัฒนา ใน 5-10ปี ข ้ างหน ้ า • อาคารสูงให ้ ความสํ าคัญกับเรือง ของโครงสร ้ าง (Structure),ฟั งชั น (Functional) ที เกิ ดขึ นในอาคาร การใช ้ พลังงานให ้ เต็มประสิ ทธิ ภาพ ส่ งเสริ ม ภาพลักษณ์ เศรษฐกิ จ และ คุณค่าทาง สถาปั ตยกรรม
- 3. TALL BUILDING เหตุผลในการเลื อกโครงการ ด ้ วยเรืองความหนาแน่นของประชากรทําให ้ อาคาร สูงได ้ กลายเป็ นทางออกสํ าหรับเมื องใหญ่ในเอเชี ย หลายต่อหลายเมื อง แต่ ขณะเดี ยวกันความล ้ มเหลว ของระบบผังเมื องก็ทําให ้ อาคารสูงกลายเป็ นเหมื อนฝั น ร ้ ายได ้ เหมื อนกัน การไม่สามารถจัดระเบี ยบของโซนนิง และความล ้ มเหลวของระบบขนส่ งมวลชนทําให ้ ภาพ ของกรุงเทพฯ เต็มไปด ้ วยความวุ่นวายและเวลาเกื อบ 2 ใน3 ของคนกรุงเทพฯหมดไปกับการเดิ นทาง
- 4. TALL BUILDING เหตุผลในการเลื อกโครงการ อาคารพักอาศั ย จึ งเป็ นทางเลื อกหนึงในการ เอาชนะ ข ้ อจํากัดนียังมี อ ี กหลายวิ ธ ี ท ี คนเมื องใช ้ แก ้ ปั ญหาเรืองการเดิ นทางแต่ดูเหมื อนก็ไม่ม ี ใครที สามารถเอาชนะ เมื องที โตแบบไร ้ ทิ ศทางไปเรือยๆ อย่าง กรุงเทพฯ อี กทั งการวางผังเมื องและควบคุมโซน ก็เต็มไปด ้ วยความวุ่นวายในทุกพื นที แม ้ จะมี ความ พยายามระบุกฏหมายจัดระเบี ยบแต่ก็ยังมี ข ้ อยกเว ้ น หรืออาคารที สร ้ างก่ อน พรบ .ควบคุมอาคารฉบับใหม่จะ ออกมา ตึ กสูงในกรุงเทพฯ จึ งกระจายตัวไปทัวทุกหน แห่ง
- 5. TALL BUILDING ว ั ตถุประสงค์ ของโครงการ -ต ้ องการศึ กษาเกี ยวกับงานโครงสร ้ างอาคารสูง -ศึ กษาการใช ้ งานFunction ที หลากหลาย -ศึ กษางานระบบ,ทางสั ญจรแนวตั ง -ศึ กษาความเป็ นไปได ้ ของโครงการการเงิ น,การ , ลงทุน
- 6. TALL BUILDING ขอบเขตของโครงการ โครงการ Service Apartment แบบ mixed-use mixed- เป็ นที พักอาศั ยระดับ Hi-End แยกเป็ นส่ วน พลาซ่ า Hi- โดยมี ร ้ านบริ การ เช่ น สปาฟิ ตเนส, ภัตตาคาร , เนส, ,Club House
- 7. TALL BUILDING พระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 กฏหมายควบคุมอาคาร “อาคารสูง” หมายความว่ า อาคารที บุคคลอาจเข้ าอยู ่ หรือเข้ าใช้ สอยได้ ที มีความสูงตั งแต่ ยี สิบสาม เมตรขึ นไป การวัดความสูงของอาคารให้ วัดจากระดับพื นดินทีก่อสร้ างถึงพื นดาดฟ้ า สําหรับอาคารทรงจัว หรื อปั นหยาให้ วัดจากระดับพื นดินทีก่อสร้ างถึงยอดผนังของชั นสูงสุด “อาคารขนาดใหญ่ พิเศษ” หมายความว่ า อาคารที ก่ อสร้ างขึ นเพื อใช้ พื นที อาคารหรือส่ วนใดของ อาคารเป็ นทีอยู่อาศัยหรื อประกอบกิจการประเภทเดียวหรื อหลายประเภท โดยมีพื นทีรวมกันทุกชั นใน หลังเดียวกันตั งแต่หนึงหมืนตารางเมตรขึ นไป
- 8. TALL BUILDING กฎกระทรวง ฉบับที 50 (พ.ศ.2540) กฏหมายควบคุมอาคาร ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 “ข้ อ 4 ส่ วนที เป็ นขอบเขตนอกสุดของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษ ไม่ ว่าจะอยู ่ ในระดับเหนือพื นดินหรื อตํากว่าระดับพื นดินต้ องห่างจากเขตทีดินของผู ้ อืนหรื อถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร ทั งนี ไม่รวมถึงส่วนทีเป็ นฐานรากของอาคาร ข้ อ 5 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษที ก่ อสร้ างขึ นในพื นที ดินที ใช้ เป็ นที ตั งอาคาร ต้ องมีค่าสูงสุดของอัตราส่วนพื นทีอาคารรวมกันทุกชั นของอาคารทุกหลังต่อพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาค าร ไม่เกิน 10 ต่อ 1 ในกรณีทีมีอาคารอืนใดหรื อจะมีการก่อสร้ างอาคารอืนใดในพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคาร เดียวกันกับอาคารสูงหรื ออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้ องมีค่าสูงสุดของอัตราส่วนพื นทีอาคารรวมกันทุกชั น ของอาคารทุกหลังต่อพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคารไม่เกิน ต่อ 1 ด้ วย 10 ข้ อ 6 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษต้ องมีที ว่ างไม่ น้อยกว่ าอัตราส่ วนดังต่ อไปนี (1) อาคารทีอยู่อาศัยต้ องมีทีว่างไม่น้อยกว่าร้ อยละ 30 ของพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั ง อาคาร (2) อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ และอาคารอืนทีไม่ได้ ใช้ เป็ นทีอยู่ อาศัยต้ องมีทีว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคาร แต่ถ้าอาคารนั นใช้ เป็ นทีอยู่อาศัย รวมอยู่ด้วยต้ องมีทีว่างตาม (1)
- 9. TALL BUILDING กฎกระทรวง ฉบับที 50 (พ.ศ.2540) กฏหมายควบคุมอาคาร ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้ อ 7 อาคารสูงหรือาคารขนาดใหญ่ พิเศษที มีพื นของอาคารที ตํ ากว่ าระดับพื นดินต้ องมี ระบบระบายอากาศ กับระบบบําบัดนํ าเสีย และการระบายนํ าทิ งตามหมวดและหมวด 3 แยกเป็ นอิสระ 2 จากระบบระบายอากาศ กับระบบบําบัดนํ าเสีย และการระบายนํ าทิ งส่วนเหนือพื นดิน พื นของอาคารทีตํากว่าระดับพื นดินตามวรรคหนึง ห้ ามใช้ เป็ นทีอยู่อาศัย ข้ อ 8 อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษที มีพื นของอาคารที ตํ ากว่ าระดับถนนหน้ า อาคารตั งแต่ชั นที ลงไป หรื อตํากว่าระดับถนนหน้ าอาคารตั งแต่7.00 เมตร ลงไป ต้ องจัดให้ มี 3 (1) ระบบลิฟต์ตามหมวด 6 (2) บันไดหนีไฟจากชั นล่างสุดสู่พื นของอาคารทีมีทางออกสู่ภายนอกได้ โดย สะดวก และบันไดหนีไฟนี ต้ องมีระบบแสงสว่างและระบบอัดลมทีมีความดันขณะใช้ งานไม่น้อยกว่า3.86 ปาสกาลมาตร ทํางานอยู่ตลอดเวลา และผนังบันไดหนีไฟทุกด้ านต้ องเป็ นคอนกรี ตเสริ มเหล็กหนาไม่น้อย กว่า 10 เซนติเมตร บันไดหนีไฟต้ องอยู่ห่างกันไม่เกิน 60.00 เมตร เมือวัดตามแนวทางเดิน ทั งนี เพือใช้ เป็ นทีหนีภัยในกรณีฉุกเฉินได้”
- 10. TALL BUILDING กฎกระทรวง ฉบับที 50 (พ.ศ.2540) กฏหมายควบคุมอาคาร ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 “ข้ อ 8 ทวิ อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษต้ องจัดให้ มีผนังหรือประตูที ทําด้ วยวัสดุ ทนไฟทีสามารถปิ ดกั นมิให้ เปลวไฟหรื อควันเมือเกิดเพลิงไหม้ เข้ าไปในบริ เวณบันไดทีมิใช่บันไดหนีไฟ ของอาคาร ทั งนี ผนังหรื อประตูดังกล่าวต้ องสามารถทนไฟได้ ไม่น้อยกว่1 ชัวโมง า ข้ อ 8 ตรี อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษต้ องจัดให้ มีแผนผังของอาคารแต่ ละชั น ติดไว้ บริ เวณห้ องโถงหน้ าลิฟต์ทุกแห่งของแต่ละชั นนั นในตําแหน่งทีเห็นได้ ชัดเจน และทีบริ เวณพื นชัาง นล่ ของอาคารต้ องจัดให้ มีแผนผังอาคารของทุกชั นเก็บรักษาไว้ เพือให้ สามารถตรวจสอบได้ โดยสะดวก แผนผังของอาคารแต่ละชั นให้ ประกอบด้ วย (1) ตําแหน่งของห้ องทุกห้ องของชั นนั น (2) ตําแหน่งทีติดตั งตู ้ สายฉีดนํ าดับเพลิงหรื อหัวต่อสายฉีดนํ าดับเพลิง และอุปกรณ์ดับเพลิง อืน ๆ ของชั นนั น (3) ตําแหน่งประตูหรื อทางหนีไฟของชั นนั น (4) ตําแหน่งลิฟต์ดับเพลิงของชั นนั ”น
- 11. TALL BUILDING กฏหมายควบคุมอาคาร กฎกระทรวง ฉบับที 50 (พ.ศ.2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 “ข้ อ 9 การระบายอากาศในอาคารสูงหรืออาคาร ขนาดใหญ่ พิเศษต้ องจัดให้ มีการระบาย อากาศโดยวิธีธรรมชาติหรื อโดยวิธีกล ดังต่อไปนี (1) การระบายอากาศโดยวิธีธรรมชาติ ให้ ใช้ เฉพาะกับ ห้ องในอาคารทีมีผนังด้ าน นอกอาคารอย่างน้ อยหนึงด้ าน โดยจัดให้ มีช่องเปิ ดสู่ ภายนอกอาคารได้ เช่นประตู หน้ าต่าง หรื อบานเกล็ด ซึงต้ องเปิ ดไว้ ระหว่างใช้ สอยห้ องนั น ๆ และพื นทีของช่อง เปิ ดนี ต้ องเปิ ดได้ ไม่น้อยกว่าร้ อยละ10 ของ พื นที ของห้ องนั น (2) การระบายอากาศโดยวิธีกล ให้ ใช้ กับห้ องในอาคาร ลักษณะใดก็ได้ โดยจัดให้ 5 มีกลอุปกรณ์ขับเคลือนอากาศ ซึงต้ องทํางานตลอดเวลา ระหว่างทีใช้ สอยห้ องนั นเพือให้ เกิดการนําอากาศ ภายนอกเข้ ามาตามอัตราดังต่อไปนี
- 12. TALL BUILDING กฎกระทรวง ฉบับที 50 (พ.ศ.2540) กฏหมายควบคุมอาคาร ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 “ข้ อ 10 ทวิ อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ พิเศษที มีโถงภายในอาคารเป็ นช่ องเปิ ดทะลุพื น ของอาคารตั งแต่สองชั นขึ นไปและไม่มีผนังปิ ดล้ อม ต้ องจัดให้ มีระบบควบคุมการแพร่ กระจายของควันที สามารถทํางานได้ โดยอัตโนมัติเมือเกิดเพลิงไหม้ ทั งนี เพือระบายควันออกสู่ภายนอกอาคารได้ อย่าง รวดเร็ ว” “ข้ อ 25 บันไดหนีไฟที อยู ่ ภายในอาคาร ต้ องมีอากาศถ่ ายเทจากภายนอกอาคารได้ แต่ ละ ชั นต้ องมีช่องระบายอากาศทีมีพื นทีรวมกันไม่น้อยกว่า ตารางเมตร เปิ ดสู่ภายนอกอาคารได้ หรือมี 1.4 ระบบอัดลมภายในช่องบันไดหนีไฟทีมีความดันลมขณะใช้ งานไม่น้อยกว่า 3.86 ปาสกาลมาตร(นิวตั น ต่อ1 ตารางเมตร) ทีทํางานได้ โดยอัตโนมัติเมือเกิดเพลิงไหม้ และบันไดหนีไฟทีลงสู่พื นของอาคารนั นต้ องอยู่ใน ตําแหน่งทีสามารถออกสู่ ภายนอกได้ โดยสะดวก” “ข้ อ 29 อาคารสูงต้ องมีดาดฟาและมีพื นที บนดาดฟาขนาดกว้ าง ยาว ด้ านละไม่ น้อยกว่ า7 ้ ้ 10.00 เมตร เป็ นทีโล่งและว่างเพือใช้ เป็ นทางหนีไฟทางอากาศได้ และต้ องจัดให้ มีทางหนีไฟบนชั นดาดฟ้ า ทีจะนําไปสู่บันไดหนีไฟได้ สะดวกทุกบันได รวมทั งจัดให้ มีอุปกรณ์เครื องช่วยในการหนีไฟจากอาคารลงสู่ พื นดินได้ โดยปลอดภัยด้ วย”
- 13. TALL BUILDING กฏหมายควบคุมอาคาร สรุ ปข้ อกําหนดการใช้ ประโยชน์ ที ดินตาม กฎกระทรวงให้ ใช้ บังคับผังเมืองรวม กรุ งเทพมหานคร พ.ศ. 2549 พ. เงื อนไข X = ไม่ อนุญาต B = มีระบบรางวัลพิเศษเพิ ม 1 = เงื อนไขตั งอยู ่ ริมถนนที มีเขตทางไม่ น้อยกว่ า10 ม./หรืออยู ่ ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟาขนส่ งมวลชน ้ 2 = เงื อนไขตั งอยู ่ ริมถนนที มีเขตทางไม่ น้อยกว่ า16 ม./หรืออยู ่ ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟาขนส่ งมวลชน ้ 3 = เงื อนไขตั งอยู ่ ริมถนนที มีเขตทางไม่ น้อยกว่ า30 ม./หรืออยู ่ ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟาขนส่ งมวลชน ้ 4 = เงื อนไขเรื องที ตั ง10 = เงื อนไขตั งชั วคราวในหน่ วยสถานที ก่ อสร้ างหรือบริเวณใกล้ เคียง 5 = เงื อนไขความเกี ยวเนื องของกิจกรรม11 = เงื อนไขเว้ นกิจการบางประเภทที ระบุไว้ ในกฎกระทรวงฯ 6 = เงื อนไขภายใต้ การควบคุม/อนุญาตจาก กทม. 7 = เงื อนไขทดแทนของเดิม 8 = เงื อนไขเรื องขนาด/ระดับการบริการ 9 = เงื อนไขตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงฯ * FAR (Floor Area Ratio) "อัตราส่วนพื นทีอาคารรวมต่อพื นทีดิ"นหมายความว่า อัตราส่วนพื นทีอาคารรวมทุกชั นของอาคารทุก หลังต่อพื นทีดินทีใช้ เป็ นทีตั งอาคาร ใช้ บังคับกับบ้ านเดียวและบ้ านแฝด (ไม่ ) ** OSR (Open Space Ratio) "อัตราส่วนของทีว่างต่อพื นทีอาคารรวมหมายความว่า อัตราส่วนของทีว่างอันปราศจากสิงปก " คลุมต่อพื นทีอาคารรวมทุกชั นของอาคารทุกหลังทีก่อสร้ างในทีดินแปลงเดียวกัน (ไม่ใช้ บังคับกับบ้ านเดียวและบ้ านแฝด ) *** ระยะร่นรอบอาคาร ไม่ใช้ บังคับกับบ้ านเดียวทีมีขนาดแปลงทีดินน้ อยกว่าแปลงละ40 ตรว. หรือมีด้านใดด้ านหนึงน้ อยกว่า 6 ม. ซึงมีการ แบ่งแยกหรือแบ่งโอนก่อนกฎกระทรวงใช้ บังคับ
- 14. TALL BUILDING ทําเลที ต ั งโครงการ ทั งนีกลุ่มลูกค ้ าของโครงการจะเน ้ นเป้ าหมายหลักคื อผู ้ บริ หารต่างชาติ ท ี เข ้ ามา เจรจาธุรกิ จในไทยและผู ้ บริ หารที ทํางานอยู่ในย่านสาทร สี ลม เพลิ นจิ ต วิ ทยุ นอกจากนียังเป็ นลูกค ้ าชาวต่างชาติ ท ี เดิ นทางมาท่องเที ยวแบบระยะกลางและ ระยะยาวด ้ วย เพราะทําเลที ตั งโครงการเป็ นแหล่งศูนย์ กลางธุรกิ จใกล ้ กับที ตั งของ บริ ษัทข ้ ามชาติ ธนาคารและแหล่งธุ รกรรมทางการเงิ น สถานทูตต่างๆ อาทิ สถาน ฑูตสิ งคโปร์ ออสเตรเลี ย เยอรมัน และเดนมาร์ก การคมนาคมยังสะดวกสบายด ้ วย สถานีรถไฟฟ้ า BTS ศาลาแดง ,สถานีช ่ องนนทรี รถไฟฟ้ ามหานคร MRT สถานี ลุมพิ นี อี กทั งยังสามารถเดิ นทางเชื อมต่อไปยังสนามบิ นสุวรรณภูม ิ เพี ยงแค่ 40 นาที สํ าหรับราคาการเช่ าพักอาศั ยจะอยู่ท ี ประมาณ1,200 บาทต่อตารางเมตร
- 15. TALL BUILDING ย่านปทุมว ั น ทําเลที ต ั งโครงการ ย่านบางร ั ก ย่านสาทร
- 16. TALL BUILDING ย่านปทุมว ั น ทําเลที ต ั งโครงการ
- 17. TALL BUILDING ย่านปทุมว ั น ทําเลที ต ั งโครงการ
- 18. TALL BUILDING ย่านปทุมว ั น ทําเลที ต ั งโครงการ ย่านพื นทีโครงการอยู่ในผังสีแดง พ FAR : 1:10 โครงการเป็ น พาณิชกรรมขนาดใหญ่พิเศษ .๕-๒ OSR: 3-6% แต่พื นทีย่านนี มี = มีระบบรางวัลพิเศษเพิ ม B ระยะร่ นให้ ดู ข้ อ 2-3 ประกอบ
- 19. TALL BUILDING ย่านบางร ั ก ทําเลที ต ั งโครงการ
- 20. TALL BUILDING ย่านบางร ั ก ทําเลที ต ั งโครงการ
- 21. TALL BUILDING ย่านบางร ั ก ทําเลที ต ั งโครงการ
- 22. TALL BUILDING ย่านสาทร ทําเลที ต ั งโครงการ
- 23. TALL BUILDING ย่านสาทร ทําเลที ต ั งโครงการ
- 24. TALL BUILDING ย่านสาทร ทําเลที ต ั งโครงการ
- 25. TALL BUILDING การเข้ าถึ งพื นที โครงการ
- 26. TALL BUILDING การเข้ าถึ งพื นที โครงการ
- 27. TALL BUILDING การเข้ าถึ งพื นที โครงการ วิเคราะห์ สถานการณ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ -ธนาคารปรับลดอั ตราดอกเบี ยลง ส่งผลดีต่อการตั ดสิ นใจซื อทีอยู่อาศัย -ธนาคารมีมาตรการการกระตุ ้ นอสังหาริ มทรัพย์ ในรู ปแบบต่างๆ -รัฐมีนโยบายกระตุ ้ นโครงการอสังหาริ มทรัพย์
- 28. Title • Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Vivamus et magna. Fusce sed sem sed magna suscipit egestas. • Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Vivamus et magna. Fusce sed sem sed magna suscipit egestas.
- 29. Title • Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Vivamus et magna. Fusce sed sem sed magna suscipit egestas. • Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Vivamus et magna. Fusce sed sem sed magna suscipit egestas.