Clase 3 Análisis de docs y Contratos.pdf
- 1. Análisis de documentos y contratos
- 3. Análisis de documentación Bases administrativas • Documento en el que se describe íntegramente el proyecto • Información que es posible extraer: • Uso del edificio (residencial, escolar, deportivo, etc.) • Características formales (bloque aislado de 10 plantas, viviendas unifamiliares aisladas, etc.) • Características constructivas (edificio con estructura de hormigón, fachada de aplacado, piso de tarima, etc.) • Plazo de ejecución de las obras (un año, 18 meses, etc.) • Cualidades y características generales de los productos a emplear (llaves monomando de 1ª calidad, tarima flotante AC4, hormigón HA-30, etc.)
- 4. Análisis de documentación Especificaciones Técnicas (EE.TT.) • Documento en el que se definen, de forma expresa, las características, calidades y tolerancias de los factores productivos, los procedimientos a seguir en los procesos de producción, y los criterios de cubicación • Información que es posible extraer: • Calidad de los materiales (resistencia característica del hormigón, límite elástico del acero, características de cementos o yesos, etc.) • Definición de procesos de producción (hormigones preamasados, morteros premezclados, paneles de fachada prefabricados, etc.) • Unidad de medida y criterio de cubicación de las actividades (m2 de tabique… Medida la longitud deduciendo vanos mayores a 3 m2, m3 de hormigón en pilares… Medido el volumen teórico, etc.)
- 5. Análisis de documentación Planos • Documentos en soporte gráfico con anotaciones en texto, en los que se representa de forma muy detallada y a diferentes escalas el edificio proyectado • Información que es posible extraer: • Ubicación (locales comerciales en planta primera, fábrica vista en fachadas anterior y posterior, estuco pintado en medianeras, etc.) • Forma y disposición (edificio de cuatro pisos en L, cubierta a cuatro aguas con el 50% de pendiente, etc.) • Dimensiones (en planta y alzado, espesores de elementos constructivos, espacios acotados, etc.)
- 6. Análisis de documentación Resultados • Información documental (está en el proyecto) • Relación de omisiones (dudas, errores, mala representación) • Ordenada por secciones y subsecciones.
- 7. Análisis de documentación Relación de omisiones Respuestas 01. Demoliciones y trabajos previos Estado del solar Estado de medianeras … 02. Acondicionamiento de terrenos Tipo de terreno … 05. Estructuras Tamaño de árido de hormigón de losas … 13. Pinturas Calidad de pinturas interiores
- 8. Información complementaria Autor del proyecto • Primero en consultar • Resuelve la mayoría de las dudas Mandante • Poco frecuente • Información sobre objetivos de calidad y costo final (terminaciones) Otras informaciones complementarias • Inspecciones visuales • Consultas a instituciones • Otros agentes externos (suministradores de materiales, constructoras, subcontratistas, etc.)
- 9. Relación de activ. (itemizado) • Documento intermedio esencial que proporciona una estructura al presupuesto, dividiendo la obra en partes (actividades), constituyendo así un listado de lo que hay que cubicar. • Para cada actividad, los elementos obligatorios son: • Código • Unidad de medida • Nombre resumido • Criterio de cubicación • (Ubicación en el proyecto) opcional
- 10. Relación de activ. (secciones) Código Concepto B 01 00 00 MOVIMIENTOS DE TIERRAS B 01 01 00 EXCAVACIONES EN CORTE A MANO B 01 02 00 EXCAVACIONES EN CORTE A MÁQUINA B 01 03 00 EXCAVACIONES EN ROCA B 01 04 00 EXTRACCIÓN DE ESCOMBROS B 01 05 00 ESPARCIMIENTOS B 01 00 80 OTRAS EXCAVACIONES B 02 00 00 MUROS DE CONTENCIÓN B 02 01 00 MUROS DE HORMIGÓN ARMADO B 02 01 01 HORMIGÓN B 02 01 02 ENFIERRADURA B 02 01 03 MOLDAJES
- 11. Relación de activ. (itemizado) Código UD Concepto Crit. medición Ubic. A 02 00 00 OBRAS PROVISORIAS A 02 05 00 TRABAJOS PREVIOS A 02 05 01 DESPEJE DE TERRENO A 02 05 01 - 000 m2 Limpieza y desbroce del terreno Proyec. horiz. Parcela A 02 05 02 DEMOLICIONES A 02 05 02 - 000 m3 Demolición hormigón en masa m. mecánicos Vol. inicial Parcela A 02 05 06 RETIRO DE ESCOMBROS A 02 05 06 - 000 m3 Transporte de escombros a vertedero Vol. esponjado Parcela
- 12. Relación de activ. (itemizado) Código UD Concepto Crit. medición Ubic. B 01 00 00 MOVIMIENTOS DE TIERRAS B 01 02 00 EXCAVACIONES EN CORTE A MÁQUINA B 01 02 01 POZOS B 01 02 01 - 000 m3 Exc. pozos tierras consist. media m. mecánicos y prof. máx. 4,00 m Perfil natural B 03 00 00 RELLENO ESTRUCTURAL B 03 01 00 RELLENO CON MATERIAL DE OBRA B 03 01 00 - 000 m3 Relleno de tierras con medios mecánicos Perfil compact. Patio
- 13. Cubicación sobre plano Objetivo: doc. con las actividades, las dimensiones, y la cantidad con que intervienen en el proyecto • Toma de datos (cubicación sobre plano) • Relleno de planilla IDENTIFICACIÓN DIMENSIONES RESULTADOS Código Localización nº Largo Ancho Alto Auxiliar Parcial Total
- 14. Cubicación con BIM Objetivo: doc. con las actividades, las dimensiones, y la cantidad con que intervienen en el proyecto • Modelado del edificio • Identificación de activ. (Notas clave) • Asociación de parámetros dimensionales IDENTIFICACIÓN DIMENSIONES RESULTADOS Código Localización nº Largo Ancho Alto Auxiliar Parcial Total
- 15. Contratos de construcción • Por suma alzada • Por serie de precios unitarios • Por obra • Por administración
- 16. Contratos de construcción • Contratos por suma alzada • Presupuesto cerrado por el total de la obra (pago a plazos acordados) • El constructor asume los errores • Ventajas: • Misma base para todas las ofertas • Costo asegurado para el mandante • El constructor no asume errores ajenos • Cubicación ya hecha Estados de pago directos • Inconvenientes: • El mandante no puede hacer variaciones a posteriori (saldrán caras) • Variaciones = dificultades entre mandante y constructor • Recomendable para: • Obras de poca cuantía económica • Obras de poca duración o riesgo de variación de precios • Obras que se pueden definir con precisión (evitar subterráneas o con incertidumbre)
- 17. Contratos de construcción • Contratos por serie de precios unitarios (o por unidad de medida) • Presupuesto por actividades • Incluye Análisis de Precios Unitarios • Cobro por actividades ejecutadas • Contratos por obra • Presupuestos separados por fases • Ej.: obra gruesa hasta cota 0, sobrecimientos y resto de obra gruesa, terminaciones, etc.
- 18. Contratos de construcción • Contratos por administración • Acuerdo de precio de mano de obra y materiales • El constructor fija un precio por mes de mano de obra y unidad de materiales, sin especificar las horas ni las cantidades • Además añade gastos de oficina central y utilidad • Inconvenientes: • Costo sobreestimado • Desinterés por el rendimiento y la productividad • Estrecha vigilancia del mandante al constructor • Visto bueno del mandante para modificaciones • Multitud de papeleo para tramitar pagos
- 19. Contratos de construcción • Cláusulas de un contrato tipo • 1.- Fecha e identificación de las partes: nombres completos, profesión, cédula de identidad e identificación del tipo de contrato a ejecutar. • 2.- Motivo del contrato: objeto del contrato y ubicación geográfica. • 3.- Montos comprometidos (en Pesos o UF): se adjunta presupuesto detallado o desglosado por un valor total (costos directos + costos indirectos de obra), incluyendo los impuestos (IVA), adjuntando sus respectivos análisis de precios unitarios de cada partida. • 4.- Anticipo y documento en garantía: porcentaje a entregar por el mandante en este acto estipulado (en pesos o UF), y documento en garantía que entrega la constructora (vale vista o cheque bancario) por el mismo monto del anticipo. • 5.- Documentos parte del contrato: bases administrativas, bases especiales, planos de arquitectura (incluyendo los de detalles y otros), planos de ingeniería, planos de instalaciones sanitarias, obras de especialidades (ej. calefacción), adjuntando especificaciones técnicas de arquitectura y otros, indicando el orden precedente de importancia de estos. Se debe además indicar que los trabajos se harán de acuerdo a la normativa (indicando Normas N° recurrentes y artículos) de construcción vigente y regido este compromiso bajo la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
- 20. Contratos de construcción • Cláusulas de un contrato tipo • 6.- Profesional de obra: nombre del profesional de obra con al menos 5 años de experiencia dependiendo de la envergadura de la obra, sus obligaciones y su permanencia en la obra. • 7.- Plazos comprometidos: fechas de inicio y término, adjuntando una programación de obra que puede ser una carta Gantt, e indicando el porcentaje a aplicar de multas por atrasos en las obras. • 8.- Formas de pago: porcentaje de anticipo a entregar una vez entregado el terreno, se adjuntan los respectivos permisos de obra gestionados por el mandante y los siguientes pagos por estados parciales (quincenales o mensuales) o en su defecto por avances parciales de obra. • 9.- Retenciones: por lo general, el 5% del total de las obras. Se menciona además el porcentaje a descontar en cada estado de pago, que generalmente es un 10% hasta completar el 5% acordado o estipulado. Con esto se garantiza la buena ejecución de las obras. • 10.- Variaciones de obra: se fijan en común acuerdo los porcentajes de montos acordados por aumento y disminuciones de obras, y su límite máximos en porcentajes con respecto a los totales de las obras comprometidas objeto del contrato.
- 21. Contratos de construcción • Cláusulas de un contrato tipo • 11.- Seguros obligatorios contra daños a terceros y obras, y seguro de incendio. Los gestiona la constructora y los adjunta en este acto. Los montos a asegurar pueden ser por etapas de obra, de común acuerdo entre las partes. • 12.- Inspector Técnico de Obra (profesional titulado): deberá tener al menos cinco años de experiencia en el rubro, contratado y regulado solo por parte del mandante, pudiendo este ser removido en cualquier instancia. Será este el ente regulador de la obra, encargado además de visar cada estado de pago. • 13. - Prevencionista (según el monto de la obra, profesional titulado): por parte de la Constructora, quién velara por la seguridad laboral de la obra. Deberá hacer visitas regulares, preparar charlas informativas, gestionar el comité paritario, velar y exigir las normas, etc., para evitar accidentes laborales. Debe ir exigiendo los certificados de pago al día en las ISAPRE y AFP, y adjuntándolo a cada estado de pago. • 14. - Árbitro arbitrador: puede ser un representante de la Cámara Chilena de la Construcción, en caso de litigio o desacuerdo no resuelto por las partes. • 15.- Domicilios de las partes: lugar o dirección de residencia. • Por último, las firmas de las partes indicando sus respectivas cédulas de identidad y estampando su sello pulgar.