Contenido minimo de un informe de tasación
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El documento establece los elementos mínimos que debe contener un informe de tasación de bienes inmuebles, incluyendo la identificación del bien y del tasador, la metodología utilizada, y una descripción detallada de la propiedad, ubicación, construcciones, y valoración. También describe los pasos que debe seguir un tasador, como visitar el sitio, revisar antecedentes registrales, y desarrollar el informe incorporando toda la información relevante.
Contenido minimo de un informe de tasación
- 1. DOCUMNTO OBTENIDO EN INTERNET SOLO PARA FINES DIDACTICOS DE LOS ALUMNOS QUE ESTUDIAN EL TEMA DE TASACION DE BIENES RAÍCES. Todo informe de tasación o valoración, independiente de su finalidad, extensión debe al menos contener lo siguiente: Identificación del mandante del Informe Identificación del propietario del bien a valorar (se excluye en caso en que por la naturaleza del encargo esta información no está disponible) Identificación del bien a Valorar Finalidad del Informe de Tasación o Avalúo Fecha del informe Informando fecha de Inspección del bien, fecha de realización del informe y validez del informe Descripción de la metodología a usar acorde al tipo de bien y finalidad para la que se ha solicitado. Para Tasación o Valoración de Bienes Inmuebles: Localización Definición y descripción de zona (comuna o localidad) Descripción del Sector (Barrio o entorno Inmediato) Descripción del Inmueble en la manzana. El inmueble Descripción del terreno Descripción de las edificaciones en relación con el terreno (emplazamiento) Edificaciones Identificación y descripción de las edificaciones Materialidad Estructura Terminaciones Instalaciones Superficies Estado de las edificaciones Situación Urbanística, Normativa y Situación legal Valoración Definición de los ítems a valorar
- 2. Definición y comentarios a la metodología a aplicar o Método de Coste de Reposición (neto y bruto) o Método de Comparación de Mercado o Método de Rentabilidad Conclusión y comentario al valor final obtenido. Anexos, Advertencias y Condicionantes Fotografías en cantidad adecuada para mostrar el inmueble y sus condiciones particulares que puedan ser incidentes en el valor. Plano de ubicación y su relación con eje o vías importantes. Croquis de emplazamiento mostrando las edificaciones y su relación con el terreno. Croquis de superficies, en base a documentación aportada y/o a levantamiento realizado en terreno por el tasador. EL TRABAJO QUE DEBE REALIZAR EL TASADOR (PROCEDIMIENTO) De la visita a la propiedad: Acudir puntual y bien presentado a la visita programada. Llevar consigo todas las herramientas básicas que posibilitan un trabajo profesional en la visita a la propiedad: • Cámara de Fotos • Huincha de medir, acorde a los requerimientos del trabajo a realizar. • Sistema de apuntes para registrar las características de la propiedad. Inspeccionar la totalidad de construcciones y recintos que conforman la propiedad. Efectuar en lo posible un levantamiento total a lo edificado individualizando claramente las distintas estructuras y/o volúmenes edificados que puedan existir. Efectuar en lo posible un levantamiento al terreno. Efectuar croquis esquemático del terreno posicionando dentro de este las posibles construcciones existentes. Verificar la existencia de posibles instalaciones complementarias a los volúmenes edificados (pozos de agua, plantas de tratamiento, sistemas de hidropack, transformadores eléctricos, sistemas de riegos, etc.). Verificar que no existan elementos o instalaciones que puedan afectar negativamente a la propiedad (canales, tendidos eléctricos, pantanos, etc.) Del sector:
- 3. Fotografiar el lugar de emplazamiento específico de la propiedad y el posicionamiento de esta frente a su contexto inmediato. Recorrer el entorno inmediato y cercano buscando posibles propiedades en oferta o arriendo que puedan servir como referencia de valor. Observar y analizar la dinámica urbana que presenta el sector, usos más consolidados que han adquirido las propiedades, tendencias de renovación y/o actividad inmobiliaria. Identificar en lo posible los ejes estructurantes del sector, distancia y nivel del equipamiento y servicios existentes. Observar las condiciones de accesibilidad vehicular, peatonal y de transporte público a la propiedad. De la visita obligatoria a D.O.M. respectiva: Se deberá consultar expediente registrado de la propiedad, verificando la totalidad de su contenido y poniendo especial énfasis en: Permisos de edificación otorgados y superficies, estructura y nivel que cada uno autoriza Existencia de Recepción Final para cada uno de los P.E. otorgados. Posibles Permisos de Ampliación y/ó Demolición y sus respectivas Recepciones (si es que existen). Posibles Permiso especiales de Regularización. Posible existencia de regularizaciones y/o ampliaciones ingresadas por Ley del Mono, verificando que estén definitivamente aprobadas y que es lo que aprueban. Para el caso de propiedades bajo régimen de copropiedad, se deberá consultar el expediente específico de la copropiedad archivado en la D.O.M, poniendo especial énfasis en identificar en forma clara: • Tipo de copropiedad • Superficies o polígonos de dominio exclusivo de la propiedad analizada. • Superficies comunes, de uso y goce exclusivo de la propiedad • Superficie total del terreno sobre el que se desarrolla el conjunto • Otros. Como política general, se recomienda también verificar además de los expedientes particulares de cada propiedad, las planchetas de catastro, que normalmente tienen graficado el historial del terreno (posibles fusiones, subdivisiones, servidumbres, etc.), que en muchos casos no se encuentra dentro de los expedientes respectivos de cada propiedad.
- 4. Se deberá consultar la normativa y restricciones que afecten a la propiedad, identificando claramente: o Condiciones de edificación. o Uso de suelo o Posibles expropiaciones, verificando: o En el caso de existir franja afecta, verificar si pueden estar legalmente cedidas. o Identificar entrante de la expropiación y perfil proyectado para la vía que se enfrenta, verificando también si las entrantes son simétricas por ambos lados o no o Posibles franjas de protección de cualquier naturaleza. Si al recabar estos antecedentes y analizarlos preliminarmente, no se obtiene una claridad total con respecto a la situación de la propiedad, se recomienda aclarar las inquietudes con los arquitectos de turno, asesor urbanista o bien con quién corresponda. De otros organismos que en ocasiones deben ser consultados: En muchas ocasiones, la visita a terreno y a la D.O.M, no son suficientes para lograr claridad frente a la situación de una propiedad. En estos casos será deber del tasador consultar otros organismos que puedan aportar los antecedentes necesarios para definir la situación en que se encuentra una propiedad, tales como: • S.I.I. • Conservador de Bienes Raíces • MOP • SAG • SERVIU • Etc. Del Desarrollo del Informe: Es importante señalar que para poder efectuar un buen informe, que contenga todos los elementos técnicos y de juicio necesarios para la adecuada toma de decisiones y correcta valoración del bien, resulta imprescindible haber efectuado en forma rigurosa y responsable los 2 pasos anteriores (visita a la propiedad y a la D.O.M.). El 90 % del contenido de un informe, se obtiene de estos 2 pasos previos. Al desarrollar el informe, el tasador deberá incorporar toda la información relevante rescatada de su visita a terreno, a la D.O.M. u otros organismos. GLOSARIO TÉCNICO En base al principio de “Convención”, luego se ser discutidos y analizados por esta comisión desarrolla el presente glosario, define la terminología recomendada, a usar en los Informes de Tasación.
- 5. Este glosario se desarrollará en forma continua y durante todo el desarrollo del trabajo de la comisión. ***Nota: En algunos casos puede ser necesario definir las fuentes de información, origen del término, éstos deben ser correctamente citados, cuidando los derechos de autor. Tasación: Valoración de bienes muebles o inmuebles aplicando una metodología adecuada que permita obtener su valor en un mercado abierto, libre de presiones y en el cual haya una parte dispuesta a comprar y otra a vender. Valuación: Sinónimo de Tasación. Costo de reposición: Es el monto que supone la recuperación actualizada de la inversión, incluyendo materiales, impuestos, obra de mano, honorarios profesionales y todo lo que constituya costos asociados directamente a la restitución futura. Mercado: Medio en el cual convergen la oferta y la demanda por bienes a comercializar. Plusvalía: Término usado comúnmente a la revalorización de bienes que por efectos directos o indirectos tienda al aumento de valor, sin mediar inversiones sustantivas que lo originen. Dinamismo comercial: Regla de medición para un segmento del mercado que presente una velocidad de respuesta a la oferta y demanda respecto del promedio. Homogeneidad: Características que permiten conocer los elementos de ocupación, destinos y niveles tanto socioeconómicos como socioculturales para un sector determinado, comuna o ciudad. Heterogeneidad: Contrario a Homogeneidad. Metodología: Técnica de valorización que describe una herramienta valórica en el ejercicio de la valorización de un bien determinado. Homologación: Comparación a referentes válidos por características, ubicación y segmento. Valor de mercado: Es el monto en que la parte vendedora y la compradora están dispuestos a transar, sin mediar intereses particulares o presiones externas. Mayor y mejor uso: Es la clasificación de un bien a objeto de obtener su máximo aprovechamiento de uso y por consecuencia calórico. Urbano: Sector incorporado al radio interno de una comuna, poblado o ciudad y que está sometido a su jurisdicción de ordenanza y normativas. Rural: Sector externo al radio de cobertura de una comuna, poblado o ciudad, regido por condiciones generales de uso y potencialidades. Extensión urbana: En un sector que antes siendo rural, ha sido incorporado al área urbana sometiéndose a la normativa general de la comuna, poblado o ciudad de la que forma parte.
- 6. Servidumbre: Área que siendo de propiedad de a quien afecte, es de aprovechamiento por parte de terceros. Su uso es restringido exclusivamente a los fines para lo cual haya sido establecida. Expropiación: Área afecta a sesión obligada para fines de aprovechamiento comunitario, y que deberá ser indemnizada. Franja de protección: Área de resguardo que restringe y limita su uso sólo a áreas verdes, sembradíos o similares. Uso y Goce exclusivo: Son aquellos bienes de dominio común, en que la nuda propiedad pertenece a la comunidad toda, pero su uso y goce, corresponde exclusivamente a uno o más copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde la asamblea de copropietarios. 2) Forma de otorgar el derecho: En el reglamento de copropiedad o en Asamblea de copropietarios. (Recogido del Reglamento de copropiedad publicado por Revista de Copropiedad) Rol: Identificación que da el Servicio de Impuestos Internos a cada propiedad cuya numeración está expresada en tres números consecutivos separados por guión y que representan la Comuna, la Manzana y la Propiedad. Lesión enorme: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. (Recogido de la página Web de Anfitrión, de la base de datos del Diario Oficial) Método de Comparación: Ejercicio comparativo de una muestra recogida del mercado, de bienes homologables y que definen una banda de tendencia del valor. Método de Costo de Reposición (neto, bruto): Es la reproducción actual del valor en base al costo de reponer el bien, considerando si procede, la reposición mediante materiales actuales si los utilizados en origen estuvieren obsoletos. Método de Rentabilidad: Es el resultado de un valor mediante la estimación por la vía del arrendamiento basado en la expectativa de obtener rentabilidades futuras. Bien Raíz: Cualquier bien inmueble sea particular, fiscal, urbano o rural, que teniendo deslindes bien definidos se constituye en un bien cuyos derechos de propiedad son eventualmente enajenables. Bien Inmueble: Son los que no pueden transportarse de un lugar a otro. Los edificios, árboles, etc. que se adhieren permanentemente a los bienes también forman parte de ellos. Su propiedad es siempre registrada en los archivos de los Conservadores de Bienes Raíces respectivos. (Base recogida desde el Conservador de Bienes Raíces de Ovalle) Bien Mueble: Son los que pueden ser trasladados de un lugar a otro, sea moviéndose ellos por sí mismos, como los animales (que por eso se llaman semovientes), sea que sólo
- 7. se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas. (base recogida desde el Conservador de Bienes Raíces de Ovalle) Hipoteca: Garantía que se inscribe en el Registro de Hipotecas controlada por el Conservador de Bienes Raíces respectivo y que afecta a un inmueble, el cual por este hecho no cambia la propiedad del deudor sobre la misma. Prenda: Es un bien mueble entregado a un acreedor para garantizar su crédito. Este hecho no cambia la propiedad del deudor sobre el bien. Depreciación (lineal, acelerada, variable): Es el menoscabo del valor de un bien sujeto a cambios por efectos propios o externos. Superficie: Área definida por deslindes físicos o proyectados que albergan un su interior un terreno, edificios o simplemente sembradíos o plantaciones. Clases de Edificación: Definición que considera aspectos de materialidad y alturas de las edificaciones.