Prueba 2 avaluos
- 1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO “SANTIAGO MARIÑO” EXTENSIÓN BARINAS COORDINACIÓN DE EXTENSIÓN UNIVERSITARIA AVALUOS Autor Laudy Torrealba C.I 17.505.389 Tutor Argenis Soteldo Barquisimeto, Agosto 2014
- 2. 1.- ¿Cuáles son los elementos del avalúo? Explíquelos. - Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido. - Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. - Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. - Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos. - Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. - Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto.... - Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. - Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos. - La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año. - Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados.
- 3. - Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos. - Cuando la metodología utiliza proyecciones se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección. - Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. - Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio. - Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. - La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999. - Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- 4. - Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y su estado. - Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo. 2.- ¿En qué consiste el valor de depreciación? Y ¿Cómo se calcula? Esta expresa la pérdida de valor a lo largo del tiempo de activos fijos de un negocio. Es un concepto fundamental de la contabilidad comercial. En los libros, la depreciación se registra como un gasto. Calcular la depreciación implica tener en cuenta la cantidad de años que se espera usar una pieza de equipamiento, por ejemplo, para fines comerciales. Los activos pueden sufrir una baja en valor debido al uso y desgaste, daño, deterioro u obsolescencia, entre otros factores. El cálculo de la depreciación debe tener una base lógica. El procedimiento más usado es el llamado “Método de línea recta” que aplica la siguiente fórmula: D = 𝑉𝑎−𝑉𝑟 𝑉.𝑢.𝑝 Va: representa el costo original del activo Vr: el valor de rescate es el probable valor que tendrá el activo al culminar su vida útil. V.u.p: es el tiempo estimado que estará prestando servicios y generando beneficios.
- 5. 3. Explique ¿Cómo actúa el IPC en el valor del bien? y ¿Cómo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda calcula el importe de los inmuebles? Afecta ya que esta disminuye la capacidad de las personas para pagar por bienes. El concepto a un nivel básico dice que si los salarios de un empleado permanecen estables, pero el costo de los bienes aumenta, entonces el empleado puede pagar menos bienes. A medida que se produce la inflación de salarios, las personas serán capaces de comprar más productos. Un error general es que cuando los salarios suben, los precios también suben y de acuerdo con el BCV, hay poco apoyo a que las inflaciones salariales causan la inflación de precios. En la inspección se evaluarán la estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable y servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble; a los efectos de la valoración de las obras internas y exteriores realizadas con posterioridad. Una vez realidad la inspección certificada por la autoridad municipal competente, se procederá a determinar el precio del alquiler de acuerdo a los metros cuadrados. De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas). El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda. El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
- 6. VAI:Valor actual del inmueble VR: Valor de reposición K: Depreciación del inmueble VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica VG: variación geográfica El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble. La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento. Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%. 4. Explique ¿Cómo se organiza un informe de avalúo? 1. Definición del avalúo El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cual es el propósito del avalúo con el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder definir los métodos a emplear.
- 7. 2. Obtención de la información Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es imprescindible hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes valuados, con el objetivo de establecer que datos son necesarios, en que sitios y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien a analizar. En el caso de Bienes inmuebles, se realizará la inspección física del mismo determinando entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y complementarias del inmueble, se verificará su estado de conservación, edad y se tomarán evidencias fotografías del mismo. En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus características físicas tales como: ubicación, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el caso de maquinarias y equipos), material y técnicas constructivas en el caso de otros muebles, tomándose fotografías. Se debe comprobar además el estado de conservación y edad del bien mueble analizado, debiendo constatarse el criterio del perito. 3. Procesamiento de la información Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para establecer, verificar y analizar la información necesaria para la ejecución del trabajo, debiendo realizar tantas visitas al lugar como sea necesario. 4. Aplicación de los métodos a utilizar De acuerdo al caso específico del bien en estudio, la clasificación y análisis de los datos obtenidos, se seleccionará él o los métodos más adecuados para la realización del avalúo, obteniendo resultados por cada método seleccionado. 5. Conclusión del valor Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien mueble o inmueble en estudio, según sea el caso.
- 8. 6. Reporte o informe de avalúo Se elaborará el reporte ó informe de avalúo, el cual debe incluir todos los aspectos que el perito considera necesarios para la comprensión de su trabajo y a su vez es el sustento del valor resultante que se le está dando al bien estudiado. El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su opinión de valor. El mismo debe ser redactado con precisión y claridad de forma tal, de que el que lo lea, sea conducido de forma convincente a las mismas conclusiones a las que llegó el perito, para ello deberá contar con la presentación de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que el cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos. 5. Explique los estadísticos utilizados en los avalúos. 1. Recolección (medición) En esta etapa se recoge la información cualitativa y cuantitativa señalada en el diseño de la investigación. En vista de que los datos recogidos suelen tener diferentes magnitudes o intensidades en cada elemento observado, a dicha información o datos también se les conoce como variables. Por lo anterior, puede decirse que esta etapa del método estadístico consiste en la medición de las variables. La recolección o medición puede realizarse de diferentes maneras; a veces ocurre por simple observación y en otras ocasiones se requiere de complejos procedimientos de medición; en algunas ocasiones basta con una sola medición y en otras se requiere una serie de ellas a lo largo de amplios períodos de tiempo.
- 9. La calidad técnica de esta etapa es fundamental ya que de ella depende que se disponga de datos exactos y confiables en los cuales se fundamenten las conclusiones de toda la investigación. Es tan grande la importancia. De esta etapa que algunas clasificaciones de las investigaciones se basan en la forma en que ocurre la medición; por ejemplo si la información es recogida en una sola ocasión suele decirse que la investigación es transversal; en cambio, si la información es recogida a lo largo del tiempo se denomina longitudinal a la investigación. En ocasiones, la recolección de la información debe ocurrir en grupos tan grandes de individuos que se hace impráctico tratar de abarcar a todos ellos; entonces es cuando se ponen en práctica procedimientos de muestreo. Tales procedimientos de muestreo están subordinados a la consecuencia verificable que se desea comprobar y al diseño de investigación seleccionado. 2. Recuento (cómputo) En esta etapa del método estadístico la información recogida es sometida a revisión, clasificación y cómputo numérico. A veces el recuento puede realizarse de manera muy simple, por ejemplo con rayas o palotes; en otras ocasiones se requiere el empleo de tarjetas con los datos y, en investigaciones con mucha información y muchos casos, puede requerirse el empleo de computadoras y programas especiales para el manejo de bases de datos. En términos generales puede decirse que el recuento consiste en la cuantificación de la frecuencia conque aparecen las diversas características medidas en los elementos en estudio; por ejemplo: el número de personas de sexo femenino y el de personas de sexo masculino o el número de niños con peso menor a 3 kilos y el número de niños con peso igualo mayor a dicha cifra. 3. Presentación En esta etapa del método estadístico se elaboran los cuadros y los gráficos que permiten una inspección precisa y rápida de los datos.
- 10. La elaboración de cuadros, que también suelen llamarse tablas, tiene por propósito acomodar los datos de manera que se pueda efectuar una revisión numérica precisa de los mismos. La elaboración de gráficos tiene por propósito facilitar la inspección visual rápida de la información. Casi siempre a cada cuadro con datos le puede corresponder una gráfica pertinente que represente la misma información. Presentar la misma información tanto en un cuadro como en su correspondiente gráfico permite obtener una clara idea de la distribución de las frecuencias de las características estudiadas. 4. Síntesis En esta etapa la información es resumida en forma de medidas que permiten expresar de manera sintética las principales propiedades numéricas de grandes series o agrupamientos de datos. La condensación de la información, en forma de medidas llamadas de resumen tiene por propósito facilitar la comprensión global de las características fundamentales de los agrupamientos de datos.