Avaluos presentacion general

AVALUOS
BREVE ANALISIS HISTORICO:
ANTECEDENTES
ACTUALIDAD
ALCANCES

VALORACION - VALOR
 APRECIACION
 EVALUACION
 JUSTIPRECIACION
 AVALUO
 VALORACION
 COSTO
 PRECIO
 VALOR
 INTERPRETACION

DEFINICIONES BASICAS
 AVALUO
 AVALUADOR
 OBJETO
 SOLICITANTE – INSTITUCION
 FECHA
 REGIMEN DE PROPIEDAD
 PROPOSITO
 UBICACIÓN
 BREVE DESCRIPCION

NORMAS
INTERNACIONALES DE
VALUACION (NIV)
 IPVC: COMITÉ INTERNACIONAL DE NORMAS
DE VALUACION (International Valuation Standards
Conmmittee).
 BREVE RESEÑA HISTORICA (1970)(Globalización)
 ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES
 AMBITO, ALCANCE Y AUTORIDAD
 NORMATIVA
 REFERENTES
 NOMENCLATURA
 ESTANDARIZACION

NORMAS INTERNACIONALES
DE VALUACION 2009 (NIV)
 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES:
- Introducción;
- Conceptos de terreno y propiedad;
- Conceptos de bien raíz, propiedad y activo;
- Precio, costo, mercado y valor;
- Valor de mercado;
- Mayor y mejor uso o uso mejor y más productivo;
- Utilidad;
- Otros conceptos importantes;
- Enfoques de valuación.

NORMAS INTERNACIONALES
DE VALUACION (NIV)
 CODIGO DE CONDUCTA:
- Requisitos éticos y de competencia:
- Confianza en el servicio;
- Beneficios inherentes a la profesión;
- Resultados garantizados;
- Intervención congruente;
- Desempeño imparcial;
- Honestidad, responsabilidad, veracidad;
- Claridad, eficiencia, eficacia, cumplimiento.

MAGNITUD DE
COMPORTAMIENTO
 CIUDADANO -CLIENTE
 PROFESIONAL
 AVALUADOR
 PERITO
 CONSULTOR
 MEDIADOR
 ARBITRO
 JUEZ

TIPOS DE VALORES (AVALUOS)
 BRUTO  PRESENTE
 NETO  POTENCIAL
 PROPIO  TRASLADADO
 CATASTRAL  FUTURO
 LIBROS  DE RENTA
 COMERCIAL  RESIDUAL
 REPOSICION  DE PRODUCCION
 REALIZACION  DE BENEFICIO
 REMATE  AGREGADO
 INTANGIBLE  DE PUBLICIDAD
 PERSONAL  ACUMULADO
 PATRIMONIAL  DE PERSONAJE

TIPOS DE ELEMENTOS
INMUEBLES MUEBLES
EQUIPOS
 BIENES INMUEBLES: TERRENOS, TERRENO Y
CONSTRUCCION
 BIENES MUEBLES: ENSERES, EQUIPOS,
MAQUINARIAS.
 COMUNES
 ESPECIALES
 INTANGIBLES
 POTENCIALES
 OBJETIVOS
 SUBJETIVOS
 HISTORICOS

INFORME DE AVALUO
ELEMENTOS EN BIENES
INMUEBLES
 DATOS INFORMATIVOS; IDENTIFICACION
 CARACTERISTICAS URBANAS
 EQUIPAMIENTO URBANO
 CONSIDERACIONES DE JUSTIFICACION
 VALORES REFERIDOS
 CONDICIONANTES
 DETERMINANTES
 VALOR FISICO DIRECTO
 CONCLUSIONES
 CERTIFICACION
 NOTAS

AVALUO BIENES
INMUEBLES
 IDENTIFICACION DEL INMUEBLE: definición,
descripción, tipo, uso principal, datos de la escritura.
 UBICACIÓN: descripción escrita y gráfica.
 SUPERFICIE: del terreno y de las construcciones.
 DESCRIPCION: composición y estructura espacial;
características constructivas; estado general: edad,
estado, descripción de rubros; condiciones de
remodelación, reconstrucción, reposición, actualización,
equipos y elementos complementarios. Redes de
infraestructura.
 ANEXO FOTOGRAFICO

AVALUO BIENES
INMUEBLES
 PARAMETROS DE CALCULO:
 Separar elementos abiertos y cerrados:
 Terreno
 Construcciones
 Espacios descubiertos, cerramientos, elementos
singulares, equipos complementarios.
 Considerar cantidades con unidad, precio
unitario, precio total y VALOR TOTAL.

AVALUO BIENES
INMUEBLES
 VALOR TOTAL
 VALOR DE REPOSICION
 VALOR DE MERCADO
 VALOR DE REALIZACION O DE
OPORTUNIDAD
 Fundamentación de los valores unitarios; demostración
de los cálculos según fuentes de información e
investigación (directos e indirectos: planos, fichas,
anuncios, corredores, bases de datos, referidos,
vecindario, cámaras, colegios, municipios,
características propias y singulares del bien.

AVALUO BIENES
INMUEBLES
 CUANTIFICACION FORMULADA POR M2 DE CONSTRUCCION DE
PRINCIPALES RUBROS:
 OBRA BASICA: 45.5 %
 ACABADOS: 54.5 %
 ACABADOS:
 PISOS Y ESCALERAS: 8.7
 REVESTIMIENTOS DE CIELOS RASOS 3.0
 REVESTIMIENTOS DE PAREDES 6.0
 PUERTAS CON CERRADURAS 9.8
 VENTANAS Y VIDRIOS 8.5
 MUEBLES EMPOTRADOS 5.1
 SANITARIOS Y GRIFERIA 11.0
 PLACAS ELECTR. Y LUMIN. EMP. 2.4

 RUBROS ESPECIALES SON: ESPACIOS EXTERIORES, CERRAMIENTOS,
ELEMENTOS SINGULARES Y EQUIPOS COMPLEMENTARIOS.

INFORME DE AVALUO
ELEMENTOS EN BIENES
MUEBLES
 DATOS INFORMATIVOS: asunto, propiedad, ubicación, institución,
contacto, custodio, fecha solicitud, fecha inspección, fecha informe, Perito
designado.
 OBJETIVOS: objetivo, concreto, completo. Verificación, codificación,
avalúo. Uso, funcionamiento, condiciones, características y propiedades.
Presencia física en una dirección y local ciertos.
 INFORME TECNICO: de verificación, codificación y avalúo: evidente y
comprobable
 METODOLOGIA: inspección. Conceptos de uso, estado. Criterios de
nuevo, depreciación, mantenimiento. Magnitudes. Fotografías. Referidos.
Métodos de mercado, depreciación acumulada.
 INFORME:

FICHA DE DETALLE PARA UNA
MAQUINA O EQUIPO
 BIEN  VIDA UTIL:
 CODIGO  VIDA TRANSCURRIDA:
 MARCA  VIDA RESTANTE:
 SERIE  DIMENSIONES; L, A, H
 TIPO  COLOR:
 VOLTAJE  MATERIALES PRINCIPALES:
 AMPERAJE  PARTES COMPONENTES:
 HERTZ  CARACTERISTICAS
 POTENCIA DESCRIPTIVAS:
 RENDIMIENTO  CONDICIONES:
 FABRICANTE  ESTADO:
 HECHO EN:  FUNCIONAMIENTO:
 AÑO DE FABRICACION:  NOMBRE CODIFICADO:
 FECHA DE  CUSTODIO RESPONSABLE:
IMPORTACION/INTERNACION:  OBSERVACIONES
 ANTIGUEDAD  LUGAR Y FECHA:

INFORME DE PERITAJE
ELEMENTOS

 PROVIDENCIA/ORDEN DE TRABAJO
 DESIGNACION
 TERMINO
 INSPECCION
 INFORME
 ACEPTACION – POSESION
 DETALLES

INFORME DE PERITAJE
CONTENIDO
 DATOS INFORMATIVOS: asunto, propietario, ubicación, datos del bien.
 SOLICITANTE: fecha de notificación, plazo/término, fechas de inicio y de entrega, Perito
designado.
 OBJETIVOS: según el caso.
 METODOLOGIA: el cómo, el qué, el dónde. Análisis comparativo, confrontativo, explicativo,
ilustrativo.
 SITUACION ACTUAL: detener el tiempo para describir el estado y la situación del bien o del
hecho en estudio.
 DOCUMENTOS: los proporcionados, los ofrecidos y los no recibidos.
 LEGISLACION, REGLAMENTACION Y NORMATIVA: cumplida, incumplida,
denunciada. Argumentación y documentación habilitante.
 ANALISIS: documentos y datos con la realidad del hecho, del objeto.
 SINTESIS: los resultados del estudio de la normativa, de los documentos, de la inspección,
demostrados en cuadros, fotos, croquis, esquemas. Fórmulas, etc.
 OBSERVACIONES:
 CONCLUSIONES
 RECOMENDACIONES
 CERTIFICACION

INFORME DE PERITAJE:
DESCRIPCION
 METODOLOGIA:
 estudio documental, inspección,
 observación, investigación,
 testimonial, entrevistas, fotografías,
 gráficos, planos,
 dibujos, esquemas.
 Otros.

AVALUO Y PERITAJE
CARACTERISTICAS DEL
AVALUO:
 OBJETIVO
 DESCRIPTIVO
 INFORMATIVO
 ILUSTRATIVO
 COMPARABLE
 CONFIABLE
 TEMPORAL
 ESPACIAL

AVALUO Y PERITAJE
CARACTERISTICAS DEL PERITAJE:
CONDICIONES EXIGENCIAS
 OBJETIVO – CONCRETO  LIBRE DE INFLUENCIAS
 DESCRIPTIVO – COMPLETO  INDEPENDIENTE
 INFORMATIVO  ESTRICTO CUMPLIMIENTO
 ILUSTRATIVO  OPORTUNO
 COMPARABLE  CLARO
 CONFIABLE  PRECISO
 TEMPORAL  CONCISO
 ESPACIAL  EXHAUSTIVO
 ESPECIFICO  SIN SUGERENCIAS
 REAL – EVIDENTE – COMPROBABLE  SIN JUICIOS DE VALOR
– SUSTENTABLE  HACIA SOLUCIONES
 LEGAL  NO COMPLICACIONES
 NORMATIVO  INDIFERENTE A HONORARIOS
 IMPARCIAL  COHERENTE
 ETICO – MORAL – PROFESIONAL –  TOTAL
CIENTIFICO  INTEGRAL

PERITAJE
REFERENCIAS DOCUMENTALES
REFERENCIAS  REFERENCIAS
GENERALES: ESPECIFICAS
Constitución y leyes.  Informes existentes
Códigos  Documentación
Ordenanzas particular
 Planos, permisos, actas,
contratos, informes
especiales, escrituras,
registrador, citaciones,
procesos, denuncias, etc.

INFORME DE AVALUO
CALIFICACION DE RIESGOS
 DATOS INFORMATIVOS: se hace énfasis en la
dirección y localización del bien por asuntos de
seguridad y de calidad de los asentamientos.
 TERRENO: es determinante en cuanto a: linderos,
caracteres del suelo tales como consolidación, drenaje y
estabilidad. Otras condiciones como: forma, topografía
(inclinada, excavación, relleno). Los accesos en cuanto a
defectos visibles como pendientes e inseguridades.
Existencia o no de cerramiento, protecciones,
utilización y forma de ocupación por peligro de
invasión o toma de hecho.

INFORME DE AVALUO
 EDIFICACIONES:
 Especificaciones: bodegas; disposición, ubicación de
equipos, máquinas y elementos especiales; cocinas y
baños; sótanos, terrazas, azoteas, balcones, etc.
 Tipo y manejo de materiales;
 Antigüedad;
 Tratamiento especial en comercios, oficinas, industrias,
agrícolas, áreas de producción, fábricas, artesanales,
talleres;

INFORME DE AVALUO
 ASPECTOS ECONOMICOS:
 Estructura principal: conservación, deterioro, edad;
 Elementos de riesgo potencial: cimientos, cubiertas, muros.
 INSTALACIONES: alarmas, especiales, incendios, gas, aire.
 SERVICIOS PUBLICOS: observaciones; vías.
 OBSERVACIONES Y CONDICIONES IMPORTANTES:
Sector, categoría, vecindario, recursos, inconvenientes,
contaminación, olores, peligrosidad, ubicación, desarrollo,
valorización, rentabilidad, servidumbres, manejo de desechos,
nivel de contaminación, nivel de tratamiento.
 AVALUO
 COPROPIEDAD

INFORME DE AVALUO
 CALIFICACION DE RIESGO:  ANALISIS:
 Instalaciones contra incendios  Elementos existentes;
 Instalaciones eléctricas  Estado;
 Manejo de combustibles y depósitos  Nivel de comportamiento;
 Elementos estructurales y antisísmicos  Nivel de respuesta;
 Elementos contra fenómenos  Nivel de riesgo;
meteorológicos  Observaciones;
 Seguridad  Recomendaciones.
 Otros

OBSERVACIONES, CONCLUSIONES,
RECOMENDACIONES
 PERITO ACTUANTE
PROGNOSIS DE VALORACION DE
RIESGOS
ELEGIBILIDAD DE ASEGURAMIENTO
 PERITO SUPERVISOR
INDICE DE CALIFICACION
 LUGAR Y FECHA

RIESGO AMBIENTAL EN
RESIDENCIAS
 CONSIDERACIONES DE RIESGO:
 1. ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA
PROPIEDAD:
 ¿Se realizan actividades industriales en la propiedad?
 ¿En el pasado?
 ¿Cercanas en la actualidad o en el pasado?
 ¿Hay otras actividades cercanas que pueden causar
contaminación? (Estaciones de servicio, mecánicas,
lavanderías, limpieza en seco, imprentas, estudios
fotográficos, depósitos de chatarra, relleno sanitario,
etc.

CONSIDERACIONES DE RIESGO
 2. GENERACION, ALMACENAMIENTO Y
DEPOSITO DE SUSTANCIAS
POTENCIALMENTE CONTAMINANTES:
 ¿Hay flujos residuales generados por la propiedad
(excepción flujos sanitarios de las viviendas)?
 ¿Los flujos residuales son vertidos directamente al
suelo?
 ¿Son vertidos en aguas pluviales o en otras aguas de
superficie?
 ¿Hay o ha habido tanques de almacenamiento
subterráneo de productos petrolíferos?

 3. OTROS POSIBLES PROBLEMAS AMBIENTALES:
 ¿Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales
como manchas en paredes, pisos o suelos exteriores?
 ¿Hay alguna indicación o señal de asbesto o pintura con plomo
en el edificio?
 ¿El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo?
 Existe algún indicio de que el agua puede estar contaminada?
 ¿La propiedad es construida según los códigos y reglamentos
para prevenir daños en zonas susceptibles de huracanes,
terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro
desastre natural que pueda poner a la propiedad y a sus
ocupantes en situación de riesgo?

 4. ACCIONES Y OTRAS CUESTIONES RELATIVAS A LA
PROPIEDAD:
 ¿En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente,
relacionada con cuestiones ambientales?
 ¿Se ha realizado estudios que indiquen la presencia de
contaminación en la propiedad o cerca de ella?
 ¿Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio
ambientalmente protegidas, zonas reservadas para es uso de los
pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o
cultural, o de otra condición de protección?
 ¿La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún
registro de tierras contaminadas del Gobierno?
Firma de responsabilidad

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