Avaluo de inmueble cenn
- 1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO “SANTIAGO MARIÑO” EXTENSIÓN BARINAS Informe de Avalúo realizado a: Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer, Sector Los Rastrojos, Cabudare. Alumno: Carlos Nieto, C.I.: 15.731.000 Carrera (Código): Ingeniería Civil (42) Semestre: 2014-1
- 2. INDICE CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN 1. TIPO DE AVALÚO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIÓN 5. EMPRESA TASADORA 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE 10. VALOR DEL INMUEBLE 11. CONCLUSIÓN ANEXOS FOTOGRAFÍAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIÓN
- 3. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD El tasador abajo firmante certifica: 1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos métodos. 2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo de parentesco o afinidad. 3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades. 4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. 5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos. _____________________________ Ing. Carlos Nieto C.I. V-15.731.000 Presidente CIV. 731.000 ASAPROVE. 2.377 SUDEBAN. P-4.332 SUDESEG. 2.426 FOGADE. N-1577 SENCAMER. N-28369 CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-23400.
- 4. SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN a. Tipo De Avalúo Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer, Sector Los Rastrojos, Cabudare. b. Solicitante Sr. Jesús Camacaro. c. Propietario Sr. Jesús Camacaro. d. Ubicación Casa No. 16, Calle 3, 3° Etapa, Conjunto Residencial Villas Amanecer, Sector Los Rastrojos, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara. e. Fecha Cabudare, 22 de Agosto de 2014. f. Empresa tasadora CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, ubicada en la Avenida Venezuela con calles 12 y 13, Casa 161, Municipio Iribarren, Estado Lara. Teléfonos: 0251.5365647 Web: www.caednisrl.com g. Valor Descripción Área (m2) Precio Unitario (BsF/m2) Precio Total (BsF) Casa 55,00 27.000,00 1.485.000,00 TOTAL 1.485.000,00
- 5. Sres. MERCANTIL C.A., Banco Universal Su despacho. 1. TIPO DE AVALÚO Casa en condominio en el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer, Sector Los Rastrojos, Cabudare. 2. SOLICITANTE Sr. Jesús Camacaro. 3. PROPIETARIO Sr. Jesús Camacaro. 4. UBICACIÓN Casa No. 16, Calle 3, 3° Etapa, Conjunto Residencial Villas Amanecer, Sector Los Rastrojos, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara. 5. EMPRESA TASADORA CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, ubicada en la Avenida Venezuela con calles 12 y 13, Casa 161, Municipio Iribarren, Estado Lara. Teléfonos: 0251.5365647 Web: www.caednisrl.com 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Palavecino del Estado Lara, en Cabudare el día 02 de Abril de 2014, bajo el No. 2014.3667, asiento registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo). 6.2. ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DE CONDOMINIO 110m2. Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Palavecino del Estado Lara, en Cabudare el día 22 de Enero de 2014, bajo el No. 25, tomo 28. 6.3. MEDIDAS Y LINDEROS Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento de condominio son los siguientes: a. Norte: en línea recta de 6,00m; con calle 3 que es su frente. b. Sur: en línea recta de 6,00m; con parcela 40. c. Este: en línea recta de 18,00m; con parcela 15. d. Oeste: en línea recta de 18,00m; con parcela 17.
- 6. 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1. FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO Plano en forma de polígono regular, ubicado entre parcelas. 7.2. SERVICIOS La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica (CORPOELEC), Teléfono (CANTV), Televisión e Internet (Intercable), Instalaciones Sanitarias (HIDROLARA), Aseo Urbano y Domiciliario. 7.3. VIALIDAD El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Calle 1 la cual se enlaza con la Avenida principal la Montañita. El pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento. 7.4. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas multifamiliares y unifamiliares modelo de unaplanta, tipo urbanización cerrada de lujo. Construida por la Constructora Privada Promociones 210, c.a. Próxima a la Calle 1 Villas el Amanecer, la cual es de alta importancia comercial y residencial dentro del municipio, pues a sus márgenes se encuentran establecidos Varios Centros Comerciales y Empresas de Servicio y Encomienda. Algunos servicios comunales como unidades educativas públicas y privadas, centros ambulatorios y hospitalarios, plazas, clubes sociales, entre otros son aledaños al inmueble. Así mismo, el Conjunto Residencial Urbanización Villas Amanecer cuenta con las siguientes medidas de seguridad: a) Cerco eléctrico de seguridad instalado en el perímetro. b) Control de acceso de vehículos por medio de garita de vigilancia y portón eléctrico accionado por mando a distancia. c) Un oficial de seguridad o vigilante privado. Sector Urbano-Ambiental 2 (SUA-2). El Sector Urbano Ambiental 2 concentra las actividades urbanas de mayor intensidad en las cuales se establecen el desarrollo de las siguientes zonas: Eje de Actividades Múltiples (E.A.M.), Zona de Transformación del Centro Urbano (Z.T.C.U.), Zona Residencial en Transformación (Z.R.T.), Zona Residencial Consolidada (Z.R.C.), Zona Residencial en Consolidación (Z.R.E.C.), Zona de Nuevos Desarrollos Residenciales (Z.N.D.R.), Zona de Nuevos Desarrollos Industriales (Z.N.D.I.), Zona Industrial Existente (Z.I.E.) y Servicios Industriales (S.I.). Con una densidad de población entre 225Hab/Ha y 1500Hab/Ha. Donde predominan, las Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares y Locales Comerciales Tipo 1. NOTA: Se debe consultar las tablas de Uso permisible según Zona (Fuente: Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local del Municipio Palavecino 2010-2014).
- 7. 8. CONSTRUCCIONES 8.1. Casa No. 16 Las características constructivas del inmueble son las siguientes: Sistema estructural: Losa de fundación de piso. Techo interno: Losa Nervada revestida con frisos de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria y cuartos. Rodapié: En madera. Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria. Puertas: En madera entamborada en áreas internas de la casa. Ventanas: En aluminio y vidrio tipo “Corredizas”. Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolara, conectado a tanque aéreo de almacenamiento de agua de la casa. Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura: Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso, con puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho. Distribución: sala – comedor, cocina, pasillo de distribución, patio y lavandería, un (1) dormitorio con sala sanitaria, dos dormitorios sin sala sanitaria y una sala sanitaria común. A esta casa le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Estado de conservación: nuevo. Área 1.0: 55,00m2 Porcentaje de condominio: 1,30% 8.2. LINDEROS DE LA CASA Los linderos específicos de la casa según reposa en el documento de propiedad son los siguientes: a. Norte: con Calle 3, que es su frente b. Sur: con Vivienda 40. c. Este: con Vivienda 15. d. Oeste: con Vivienda 17. 8.3. ÁREAS COMUNES Las áreas comunes de la casa según reposa en el documento de condominio son los siguientes: El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa de los suelos, muros exteriores, las cloacas, las instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios comunes, caminerías, los estacionamientos de visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación del Conjunto con el exterior del inmueble, los jardines y áreas verdes, la caseta de vigilancia y en general todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y conservación del inmueble.
- 8. 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el “Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares al bien que se está avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización de la muestra, procedemos a la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual. 9.1. REFERENCIALES No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIÓN PARROQUIA ÁREA (m2) No. Hab. MONTO (bsF) PU (BsF/m2) FECHA No. M/F 1 Richard Olmos Michel Barragan Urbanización el Trigal, calle 6, casa #276 José Gregorio Bastidas 150,00 3 2.000.000,00 13.333,33 03/10/2013 3625 FR 2 Luis Núñez Patricia Terán Urbanización el Amanecer, calle 2, casa #85 José Gregorio Bastidas 150,00 3 2.700.000,00 18.000,00 05/11/2013 3628 FR 3 Luisa Arrieche Carlos García urbanización el Amanecer, calle 1, casa # 26 José Gregorio Bastidas 108,00 4 3.700.000,00 34.259,26 23/02/2014 3756 FR 4 Henry Pérez Salvador Oropeza Urbanización Valle Hondo, IV Etapa, calle 4, casa #186 José Gregorio Bastidas 160,00 4 3.400.000,00 21.250,00 06/04/2014 3780 FR M/F: Matricula o Folio 9.2. CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE Inmueble: Casa en condominio en la Urbanización Villas Amanecer, Cabudare. 1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones X1 X2 X3 Y No. PARROQUIA ÁREA (m2) No. Hab. FECHA PU (BsF/m2) 1 José Gregorio Bastidas 150,00 3 03/10/2013 13.333,33 2 José Gregorio Bastidas 150,00 3 05/11/2013 18.000,00 3 José Gregorio Bastidas 108,00 4 23/02/2014 34.259,26 4 José Gregorio Bastidas 160,00 4 06/04/2014 21.250,00 Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2) X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.
- 9. 2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 0,953139623 Coeficiente de determinación R^2 0,908475141 R^2 ajustado 0,862712712 Error típico 256,8249012 Observaciones 10 3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS 4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de Y 5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) de la casa PU mayor = 34.259,26 PU seleccionado = 34.259,26 PU menor = 27.000,00 Observación: Se seleccionó el PU mayor debido al estado conservación del Conjunto Residencial, Nuevo. 6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DE LA CASA Valor de la Casa = Pu seleccionado x Área Valor de la Casa = 34.259,26 x 55 Valor de la Casa = 1.884.259,30
- 10. 10. VALOR DEL INMUEBLE Descripción Área (m2) Precio Unitario (BsF/m2) Precio Total (BsF) Casa 55,00 34.259,26 1.884.259,30 TOTAL 1.884.259,30 11. CONCLUSIÓN En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares un millón ochocientos ochenta y cuatro mil doscientos cincuenta y nueve con treinta céntimos (Bs. 1.884.259,30), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha 28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje mínimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble será de Bolívares un millón seiscientos noventa y cinco mil ochocientos treinte y tres con treinta y siete céntimos (Bs. 1.695.833,37). _____________________________ Ing. Carlos Nieto C.I. V-15.731.000 Presidente CIV. 731.000 ASAPROVE. 2.377 SUDEBAN. P-4.332 SUDESEG. 2.426 FOGADE. N-1577 SENCAMER. N-28369 CAEDNI, S.R.L., RIF: J-3687746-6, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-23400.
- 13. Urb. El Amanecer