Bulletin_1 2009_SF
0 likes159 views
Документ анализирует состояние российского рынка недвижимости в 2009 году, отмечая значительное снижение иностранных инвестиций и ухудшение финансовых показателей девелоперов на фоне глобальной рецессии. Основное внимание уделяется проблемам кредитования, закредитованности девелоперов и их зависимости от внешних инвестиций, что ведет к падению цен на жилье и снижению активности на рынке. В заключение, поднимается вопрос о целесообразности государственной поддержки застройщиков в условиях недостаточного спроса со стороны потребителей.
Bulletin_1 2009_SF
- 1. 60 АНААЛИТИКА И ЦИФРЫЫ/ОБЗОРЫ И СТАТТИССТИКАА ММЕНЬШШЕ ЗЗАППАДАДННЫЫХХ ДДЕНЕГ В 2000099 ГГОДДУУУ В 2009 г. иностранные инвестиции в экономику РФ составят 15–20 млрд долл., в среднем в 3 раза меньше пока- зателя 2008 г. Источник: прогноз компании «Эрнст энд Янг» ННУЛЕВООЙ РОООСТТ ТТЕЕММППОООВВ ССТРОИТТЕЛЛЬСССТВВАА ЖЖЖИИЛЬЬЯЯ ВВ 2008 ГОДДУУ По предварительным итогам 2008 года, в России сдали 61 млн кв. м жилья, что соответствует уровню 2007г. Источник: Росстат РРАВНЕННИЕЕ НННА БААРРРЕЕЛЛЬЬ Если считать, что существует силь- ная корреляция между ценами на энер- гоносители и ценами на жилье, то те- кущая ценовая планка Московского рынка жилой недвижимости окажет- ся равной 40–50 тыс. руб./кв. м. Имен- но столько в среднем стоило жилье в 2004 г., когда российская нефть была на уровне 45 долл. за баррель. Источник: Forbes Семен Фомин, аналитик – Старший научный сотрудник группы инвестици- онных решений CLEVER Lab Дом, который построил Джек, или «Ахилесова пята» девелопмента на падающих рынках УЗНАТЬ ЗА 60 СЕКУНД. ОБЗОР СВЕЖИХ ИДЕЙ, ПУБЛИКУЕМЫХ В СМИ. 1КВ. 2009Г. Российская индустрия девелопмента и в пе- риод своего бурного роста не отличалась про- зрачностью взаимодействия игроков с инве- сторами, государством и потребителями. На падающих рынках шаткая иерархия этих вза- имоотношений трансформировалась в много- численные вопросы и претензии всех ко всем в борьбе за исчезающий спрос. Наглядно изобра- зить процесс коммуникации в таких условиях мог бы снежный ком... или старое детское сти- хотворение про дом, который построил Джек. Помните? Воот дом, Кооторый построил ДДжек... Воот два петухаа, Кооторые будятт тогоо пастууха, Кооторый браниится сс короввницеей сттроггою, Кооторая доит коровуу безроогую, Ляягнувшую стаарого ппса безз хвосста, Кооторый за шииворотт трепплет котаа, Кооторый пугаеет и лоовит синиццу, Кооторая частоо воруеет пшееницуу, Кооторая в теммном чуулане ххраниитсяя В доме, Кооторый построил ДДжек. Неправда ли, очень похоже на сегодняш- нюю ситуацию с российской недвижимо- стью? Девелоперы и потребители их продук- тов пытаются разбудить государство, чтобы то воздействовало на банки, которые (совер- шенно небезосновательно и за совершенно конкретные долги) «доят» закредитованный сектор недвижимости и практически отка- зываются (за разумные деньги) финансиро- вать покупателей. В результате отсутствия реальных инструментов совершения сделок и сильной волатильности цен активность игроков в секторе сходит на нет. А еще пол- года назад эта ниша не переставала трево- жить умы аналитиков и консультантов – тех, кого часто называют «сапожниками без са- пог», ну, или как в стихоторении – «собаками без хвоста». Пока рынок рос, аналитики вся- чески приветствовали инвесторов в стрем- лении находить на рынке новых «синиц», ра- стущих на всходах «пшеничной конъюнкту- ры» притока нефтедолларов. При этом су- ществовавшие в «темном чулане» правила и подходы к оценке перспектив и рисков про- ектов, как и весь уклад жизни в «доме» рос- сийской экономики, не подразумевали, что «пшеница» однажды может закончиться. Архитектурная концепция «дома», каза- лось, учитывает все самые актуальные тен- денции: были и успешные IPO крупных деве- лоперских компаний, и налаженное проект- ное финансирование, и кредитные линии, и внешний консалтинг, и кредитные рейтинги. За кадром остался только вопрос фундамента, а именно, фундаментальной стоимости соз- даваемых проектов и качества информации, на которой базировалось принятие решений об их запуске. Несущие конструкции, на ко- торых возвышались истории успеха беспро- игрышных инвестиций и быстрой окупаемо- сти практически любых проектов российской недвижимости, как колосc на глиняных но- гах, были абсолютно не готовы к сценариям, отличным от роста. Поэтому как только фун- дамент дал трещину и потоки доступного фи- нансирования проектов пересохли, многие российские компании оказались не в состоя- нии сохранить устойчивость. В отличие от американского и европейско- го рынков, удар по российской недвижимо- сти нанесли не деривативы или цепочка де- фолтов ипотечных облигаций субпрайм. Ди- агноз нашего «пациента» – хроническая за- висимость от финансирования. На фоне до- ступных банковских денег и большого при- тока западных инвестиций достаточным ар- Российский рынок девелоперских услуг – это здание без фундамента. Игроки стали заложниками собственной закредитованности, а тотальное искажение стоимости активов продолжает загонять ценовую спираль вниз.
- 2. АНАЛИТИКА И ЦИФРЫ гументом для начала проекта была нехватка площадей в том или ином сегменте. Показатель дефицита площадей (кв.м./1000человек),которыйпринятосрав- нивать с рынками-аналогами, часто вводит в заблуждение. К примеру, сколько из 1000 по- сетителей торгового центра в Москве в срав- нении с Лондоном обладают необходимым платежеспособным спросом и особенностя- ми потребления, чтобы иметь возможность считать их той частью целевой аудитории, которая обеспечивает посещаемость? Такой же вопрос можно задать и в случае офисных площадей, с той разницей, что потребуется оценить уровень деловой активности и раз- меры компаний, которые являются потенци- альными арендаторами. И снова, в Москве и Нью-Йорке количество действительных арендаторов, создающих спрос на площади, будет качественно отличаться хотя бы пото- му, что в России размещение представитель- ства компании в столице является фактором престижа, да и альтернатив на рынке других городов пока не так много. Казалось бы, Мо- скве должен быть гарантирован практиче- ски неограниченный спрос на офисы, одна- ко вот уже на протяжении двух кварталов коэффициенты не- дозагрузки офисных площадей растут. Еще полгода назад наличие сигнала о дефиците площадей могло слу- жить стимулом для того, чтобы бесконтроль- но расширять портфель в целях получения дохода от переоценки. В условиях, когда рост цен в годовом исчислении мог составлять 20–30%, покупать активы на заемные сред- ства с целью последующей перепродажи в краткосрочном периоде оказывалось выгод- нее, чем заниматься строительством реаль- ных объектов. Вопрос о сбалансированно- сти портфелей при этом просто не стоял, а линейка активов ограничивалась доступом к административным ресурсам. Так в конце первого полугодия 2008 г., в период пика роста ценовых показателей на рынке недвижимости, в некоторых регионах были зафиксированы случаи, когда игроки в короткие сроки приобретали большое ко- личество земельных участков. Уже через не- сколько месяцев, когда на фондовых рынках началась паника, всколыхнувшая показате- ли сегментов недвижимости, эти игроки не смогли избавиться от своих активов, подеше- вевших быстрее, чем они изначально росли в цене. Очевидно, что, строя модели и прогно- зы денежных потоков своих приобретений, ГК ПИК PIK 1 697,0 2 009,1 495,7 631,0 HALS 116,0 932,4 66,9 88,0 LSRG 1 132,7 765,3 450,3 448,4 AFID 25,9 431,7 39,6 587,4 MLD 79,2 383,1 48,3 71,9 OIVS -231,0 289,4 249,5 425,9 Тикер Чистый долг 2008г., млн долл. Чистый долг в 2009г.*, млн долл. EBITDA*, млн долл. Капитали- зация**, млн долл. Система - Галс Группа ЛСР AFI Девелопмент Мирлэнд Открытые инвестиции *Прогноз на 2009г. **По состоянию на 3 апреля 2009г. Источник: данные компании «Ренессанс Капитал» Мировой рынок жилой недвижимости – итоги 2008 года -14,7% -12,1% 19,7% -1,1% -3,5% -3,1% -6,5% -9,3% -0,7% -1,1% 1,6% 3,9% 0% -5,1% Великобритания Франция США Германия Украина Китай Россия Изменение индекса за 2008 год (%) Изменение индекса за IV квартал 2008 года (%) ЧУУВСТВОДООЛГА В 2008 г. совокупный долг шести крупнейших девелоперов равнялся 2,8 млрд долл. По оценкам аналитиков компании «Ренессанс Капитал» сум- марное значение чистого долга тех же компаний в 2009 г. почти удво- ится и составит 5 млрд долл. При этом в 2008 г. ипотечных и жилищ- ных кредитов населению было выдано на сумму, примерно равную 21,5 млрд долл. Если предположить сохранение динамики ипотечного креди- тования в 1 кв. 2009 г. до конца 2009 г., то объем выданных кредитов по итогам года не превысит 2,5 млрд долл. Следовательно, совокупный долг шести крупнейших девелоперов в 2009 г. может оказаться вдвое больше общего значения ипотечного долга покупателей жилья, полу- ченного в тот же год. Или чистый долг одного девелопера жилья массо- вого сегмента (ГК ПИК) может сравняться с общим спросом на жилье, создаваемым механизмами ипотечного финансирования. В условиях до- статочно инертного спроса на объекты жилой недвижимости стоит задуматься: целесообразны ли были меры государственной поддержки строителей жилья в отсутствии таковой для потребителей? Источник: данные о состоянии долга публичных девело- перов компании «Ренессанс Капитал», данные о выдан- ных ипотечных кредитах ЦБ РФ 61
- 3. 62 чения выдаваемых (часто на спекулятивные покупки) кредитов. Когда ценовые пузыри начали сдуватся, возникло две проблемы, с которыми даже крупные игроки оказались не в состоянии справиться. Первая – внесе- ние дополнительного обеспечения, что ока- залось актуально для публичных компаний. Так, показатель рыночной капитализации, долгое время являвшийся бенчмарком для инвесторов и кредиторов, за несколько ме- сяцев упал в десятки раз. Следовательно, за- ложенные в банках пакеты акций девелопе- ров потребовалось увеличить, что во многих случаях не представлялось возможным. Вторая проблема – реализация активов недвижимости в основе обеспечения по кре- дитам. Дисконты для создания ликвидно- сти таких активов стали причиной эффек- та «смежного рынка», при котором цены на данные активы пошли вниз вне зависимости от того, что их внутренняя стоимость оста- лась неизменной. Совокупность точечных искажений фундаментальной стоимости на отдельных рынках ускорила ценовое паде- ние на рынке в целом и стимулировала ис- кусственную игру на понижение. Таким об- разом, неверные решения и избыточный риск отдельных игроков (в частности, труд- ности в обслуживании долга крупных деве- лоперских компаний) вызвали цепную реак- цию для остальных участников рынка. А это Глобальные показатели рынка недвижимости Официальная процентная ставка ВВП в квартальном исчислении Индекс цен на потреб. тов. в год. исчислении Потреб. ожидания в мес. исчислении Занятость в год. исчислении Розн. торговля в мес. исчислении Нач. строит. жилых домов в год. исч. Фонд. рынок, в мес. исч. (на 01.03.08) 0,13% США Велико- британия Германия Франция Япония Китай Австралия Общий тренд Снижение, замедление Падение Замедление Смешанный тренд Смешанный тренд Слабеющий тренд Рецессия Резкое падение 0,50% 1,50% 1,50% 0,10% 5,31% 3,25% 4 кв. 2008 -1,5% 4 кв. 2008 0% 2 кв. 2008 -17,6% 3 кв. 2008 -9,4% 4 кв. 2008 -0,7% янв. 2009 0% янв. 2009 -56,2% янв. 2009 +3,0% янв. 2009 +1,0% янв. 2009 +0,3% янв. 2009 +1,1% янв. 2009 +0,6% янв. 2009 +0,2% янв. 2009 -0,5% янв. 2009 -28,7% янв. 2009 -18,7% дек. 2008 +1,4% янв. 2009 +0,1% янв. 2009 +0,9% дек. 2008 +0,6% дек. 2008 -0,2% дек. 2008 +9,6% янв. 2009 -0,5% янв. 2009 -0,6% фев. 2009 +1,0% фев. 2009 -33,2% фев. 2009 -3,0% фев. 2009 -0,1% фев. 2009 +4,9% фев. 2009 +13% март 2009 -2,4% март 2009 -0,2% фев. 2009 -1,6% 4 кв. 2008 -1,5% 4 кв. 2008 -2,1% 4 кв. 2008 -1,2% 4 кв. 2008 -3,3% 4 кв. 2008 -0,5% 4 кв. 2008 +3,7% Н.Д. Н.Д. Н.Д. -11,0% -11,4%-7,7% -9,1% -5,3% -5,2%+4,6% Глобальная рецессия Общий тренд Рецессия Рецессия Рецессия Рецессия Рецессия Медлен- ный рост Близко к рецессии На фоне перечисленных стран макроэкономические тенденции российской экономики отличаются растущей ставкой рефинансировния (с дек. 2008 выросла до 13%), что оказывает сильное сдерживающее влияние на банковское кредитование. Кроме того, примечательно, что в отличие от отрицательных показателей фондовых рынков раз- витых стран российские торговые площадки в 1кв. 2009 уверенно росли (ММВБ +24,76%; РТС +9,14%). они основывались на данных сильно разо- гретых рынков, еще больше надувая ценовые пузыри и соответственно раскачивая рынок. Важным аспектом искажения стоимости активов недвижимости на фоне динамично- го развития сектора стала проблема обеспе- ЗЗАПАСПРООЧННООСТТИИ ЕЕЩЕОССТАЛЛСЯЯЯ На протяжении фазы активного роста в 2007 – первом полугодии 2008 г. деве- лопмент оставался высокомаржиналь- ной отраслью. Говоря о качественных проектах жилой и коммерческой недви- жимости в Москве, можно предполо- жить способность отдельных проек- тов выдерживать ценовые дисконты 40–50%, оставаясь рентабельными. Источник: Forbes ОФФИСЫЫ?ММОООЛЛЛЛЫЫЫ?? ЛУУЧШЕЕДООРРООГГИИ!! На фоне снижения ставок аренды и спроса на коммерческую недвижи- мость довольно впечатляющие по- казатели роста обещают продемон- стрировать инвестиции в инфра- структуру. Только в 2009 г. объем ин- вестиций сожет составить 72 млрд долл., что равно половине всех инве- стиций в европейскую коммерческую недвижимость в 2008 г. Источник: прогноз компании «Ренессанс Капитал» АНААЛИТИКА И ЦИФРЫЫ/ОБЗОРЫ И СТАТТИССТИКАА
- 4. 63 нарушает фундаментальное правило любой конструкции – защита от распространения повреждений. Последствия падения «здания» российской недвижимости оказываются гораздо масштаб- нее, чем ожидало большинство его аренда- торов. Те из них, кто занимал верхние этажи, оказался под завалами плохих долгов и токсич- ных активов. Те, кто расположился на сосед- ней улице, теперь у развалин старых бизнес- моделей и дефицитных бюджетов. А те, кто за- нимается строительством моделей устойчиво- го развития, стоят перед лицом задачи созда- ния конструкций, устойчивых к негативному воздействию внешней среды. ЦЕНЫЫНАНЕДВИЖИМОССТЬ:МЕДВЕЕДИСИИЛЛЬНЕЕЕ. Ценовые драйверы рынка недвижимости разделилились на две группы. На снижение цен играет: сокращение платежеспособного спроса и падение цен на стройматериалы. В сторону повышения рынок двигает: падение объемов строительства и государственная поддержка умеренно высоких цен в крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге). По результатам 1кв. 2009 г. текущая динамика цен на жилую и ком- мерческую недвижимость продолжает медвежий тренд – в основном из-за слабого спроса. Источник: Деньги КООНСАЛТИНГВПЕРИООДКРИЗИСА КАККБУДУТВЫГЛЯДЕТЬУСЛУГГИРИАЛИСТЕЕЙТКОНСУЛЛЬТАНТОВВКРИЗИИС? Яна Кузина, директор отдела стратегического кконсалтинга и оценки CBB Richard EEllis: общеее паде- ние уровня цен и доходов отразиттся на стоимостти консалтингговых услугг, вероятноо, она сниизится. Джаастин Берри, старший директтор, руководитеель отдела инввестиционнных услуг ккомпаниии CB Richhard Ellis: возрастет потребностть в услуге по аанализу практической цеелесообраззности прроекта. Макксим Гасиев, исполнительныый директор Coolliers Internaational: старрая линеййка услуг, толь- ко акценты могут сместиться с рынка девелопеера на рынок арендаторра. Константин Ковалев, управляюющий партнер компании Blaackwood: рынок аренндодателлей за- конччился, доминировать в консалтинговых усллугах будут коонсультантты, работающие с ааренда- тораами и представляющие их инттересы. Большшой популярностью полььзуется паакет услууг, кото- рый называется renegotiation – ппересмотр услоовий действующих договоров ареенды. Источник: CRE Maagazine Cмена арендного цикла: до и после Фаза арендного цикла, осень 2008 Мадрид, Москва Мюнхен, Варшава Лиссабон Будапешт, Прага Эдинбург, Париж Брюссель, Дублин, Стокгольм Амстердам, Франкфурт, Милан, Рим Вена Копенгаген, Женева Источник: данные компании KnightFrank Фаза арендного цикла, весна 2009 Амстердам, Будапешт, Эдинбург, Лиссабон, Мюнхен, Вена, Прага Копенгаген, Франкфурт, Женева, Милан, Рим, Варшава Брюссель, Париж, Стокгольм Барселона, Дублин, Киев, Лондон, Мадрид, Москва Источник: данные компании KnightFrank Офисная недвижимость Фаза арендного цикла, осень 2008 Москва Амстердам, Барселона, Франкфурт Лиссабон, Мюнхен, Париж, Вена, Варшава Милан, Рим Копенгаген, Дублин, Эдинбург, Лондон, Стокгольм Женева Брюссель, Будапешт, Мадрид Источник: данные компании KnightFrank Фаза арендного цикла, весна 2009 Амстердам, Копенгаген, Эдинбург, Женева, Мюнхен, Стокгольм, Вена, Варшава Брюссель, Будапешт, Лиссабон, Лондон, Милан, Париж, РимБарселона, Дублин, Франкфурт, Киев, Мадрид, Москва, Прага Источник: данные компании KnightFrank Складская недвижимость Фаза арендного цикла, осень 2008 Барселона, Брюссель, Мадрид Лиссабон Копенгаген Эдинбург, Франкфурт, Мюнхен Амстердам, Дублин, Лондон, Вена, Милан, Рим, Варшава Стокгольм Москва ПрагаЖенева, Париж Будапешт Источник: данные компании KnightFrank Фаза арендного цикла, весна 2009 Амстердам, Брюссель, Будапешт, Копенгаген, Женева, Лиссабон,Варшава Барселона, Эдинбург, Франкфурт, Лондон, Мадрид, Мюнхен, Стокгольм, Вена Дублин, Киев, Милан, Москва, Париж, Прага, Рим Источник: данные компании KnightFrank Торговая недвижимость АНАЛИТИКА И ЦИФРЫ