Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư

1
Lưu hành nội bộ
Dịch vụ kế toán chia sẻ tài liệu bài giảng kế toán
Chƣơng 4
KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƢ
Mục tiêu:
- Hiểu đƣợc tài sản cố định hữu hình, tài sản cố định vô hình, tài sản cố định thuê tài chính, và
bất động sản đầu tƣ
- Hiểu đƣợc nguyên tắc hạch toán tài sản cố định và bất động sản đầu tƣ. Nhiệm vụ của kế toán
tài sản cố định và bất động sản đầu tƣ.
- Hiểu đƣợc kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tƣ trong doanh nghiệp đƣợc kế toán thực
hiện nhƣ thế nào.
- Hiểu đƣợc cơ sở để kế toán hạch toán. Nguyên tắc hạch toán đƣợc thực hiện.
- Hiểu đƣợc phƣơng pháp kế toán một số nghiệp vụ chủ yếu liên quan đến tài sản cố định và bất
động sản đầu tƣ.
3.1. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
3.1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
3.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và tiêu chuẩn nhận biết tài sản cố định
a. Khái niệm
Tài sản cố định là những tƣ liệu lao động chủ yếu có giá trị lớn và thời gian dài đƣợc sử dụng trong
quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhƣ: nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc thiết
bị, phƣơng tiện vận tải...
Tài sản: là một nguồn lực:
(a) DN kiểm soát đƣợc.
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tƣơng lai cho DN.
b. Đặc điểm của tài sản cố định
- TSCĐ tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh nhƣng vẫn giữ nguyên hình thái vật chất
lúc ban đầu.
- Trong quá trình tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh tài sản cố định bị hao mòn dần và giá
trị của nó đƣợc chuyển dịch từng phần vào giá trị của sản phẩm, dịch vụ mới tạo ra.
c. Tiêu chuẩn nhận biết TSCĐ
- TSCĐ hữu hình: Là những tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho
hoạt động SXKD phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình. Các tài sản đƣợc ghi nhận là
TSCĐ hữu hình phải thoả mãn đồng thời tất cả bốn (4) tiêu chuẩn ghi nhận sau:

2
+ Chắc chắn thu đƣợc lợi ích kinh tế trong tƣơng lai từ việc sử dụng tài sản đó
+ Nguyên giá TSCĐ phải đƣợc xác định một cách đáng tin cậy
+ Thời gian sử dụng ƣớc tính trên 1 năm
+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
- TSCĐ vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhƣng xác định đƣợc giá trị và do Doanh
nghiệp nắm giữ, sử dụng trong SXKD, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tƣợng khác thuê phù hợp
với tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình.
Một tài sản đƣợc ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thoả mãn đồng thời:
+ Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và
+ Bốn tiêu chuẩn ghi nhận sau:
 Chắc chắn thu đƣợc lợi ích kinh tế trong tƣơng lai do tài sản đó mang lại;
 Nguyên giá tài sản phải đƣợc xác định một cách đáng tin cậy
 Thời gian sử dụng ƣớc tính trên 1 năm.
 Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
Lƣu ý: * Các trƣờng hợp không đƣợc ghi nhận là TSCĐ vô hình:
- Chi phí phát sinh đem lại lợi ích kinh tế trong tƣơng lai cho DN gồm CP thành lập DN, CP
đào tạo nhận viên, CP quảng cáo phát sinh trong giai đoạn trƣớc khi hoạt động của DN mới thành lập,
CP cho giai đoạn nghiên cứu, CP chuyển dịch địa điểm đƣợc ghi nhận là CPSXKD trong kỳ hoặc
đƣợc phân bổ dần vào CPSXKD trong thời gian tối đa 3 năm.
- Lợi thế thƣơng mại đƣợc tạo ra từ nội bộ DN (nhãn hiệu hàng hoá, quyền phát hành, danh
sách khách hàng,… đƣợc hình thành từ nội bộ DN); CP phát sinh không đƣợc ghi nhận là tài sản vì nó
không phải là nguồn lực có thể xác định đƣợc, không đánh giá một cách đáng tin cậy và DN không
kiểm soát đƣợc.
3.1.1.1.2 . Nguyên tắc quản lý tài sản cố định:
(1). Mọi TSCĐ trong doanh nghiệp phải có bộ hồ sơ riêng (gồm biên bản giao nhận TSCĐ,
hợp đồng, hoá đơn mua TSCĐ và các chứng từ, giấy tờ khác có liên quan). Mỗi TSCĐ phải đƣợc phân
loại, đánh số và có thẻ riêng, đƣợc theo dõi chi tiết theo từng đối tƣợng ghi TSCĐ và đƣợc phản ánh
trong sổ theo dõi TSCĐ.
(2). Mỗi TSCĐ phải đƣợc quản lý theo nguyên giá, số hao mòn luỹ kế và giá trị còn lại trên sổ
sách kế toán:
Giá trị còn lại trên sổ kế
toán của TSCĐ =
Nguyên giá
của tài sản cố định -
Số hao mòn
luỹ kế của TSCĐ
(3). Đối với những TSCĐ không cần dùng, chờ thanh lý nhƣng chƣa hết khấu hao, doanh
nghiệp phải thực hiện quản lý, theo dõi, bảo quản theo quy định hiện hành và trích khấu hao theo quy
định tại Thông tƣ này.
(4). Doanh nghiệp phải thực hiện việc quản lý đối với những tài sản cố định đã khấu hao hết
nhƣng vẫn tham gia vào hoạt động kinh doanh nhƣ những TSCĐ thông thƣờng.
3.1.1.1.3. Nhiệm vụ của kế toán

3
- Tổ chức ghi chép, phản ánh và tổng hợp số liệu về số lƣợng, hiện trạng và giá trị tài sản cố
định hiện có, tình hình tăng, giảm và di chuyển tài sản cố định, kiểm tra việc bảo quản, bảo dƣỡng và
sử dụng tài sản cố định.
- Tính toán và phân bổ chính xác mức khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất kinh doanh
theo mức độ hao mòn của tài sản cố định và chế độ quy định.
- Tham gia lập dự toán sửa chữa lớn tài sản cố định, giám sát việc sửa chữa tài sản cố định theo
kế hoạch đột xuất, phản ảnh tình hình thanh lý, nhƣợng bán tài sản cố định.
- Tính toán, phản ảnh kịp thời, chính xác tình hình xây dựng, trang bị thêm, đổi mới nâng cấp
hoặc tháo dỡ bớt làm tăng, giảm nguyên giá tài sản cố định.
- Hƣớng dẫn, kiểm tra các phân xƣởng, phòng ban thực hiện đầy đủ các chứng từ ghi chép ban
đầu về tài sản cố định, mở các sổ sách cần thiết và hạch toán tài sản cố định đúng chế độ, phƣơng
pháp.
- Tham gia kiểm kê và đánh giá lại tài sản cố định theo quy định của Nhà nƣớc, lập các báo cáo
về tài sản cố định của doanh nghiệp, tiến hành phân tích tình hình trang bị, huy động bảo quản và sử
dụng tài sản cố định nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của tài sản cố định.
3.1.1.1.4. Phân loại tài sản cố định
Phân loại tài sản cố định là việc sắp xếp tài sản cố định thành từng loại, từng nhóm theo những
đặc trƣng nhất định để thuận tiện cho công tác quản lý và hạch toán tài sản cố định. Hiện nay tài sản
cố định thƣờng đƣợc phân loại theo các đặc trƣng: Hình thái biểu hiện; quyền sở hữu; Nguồn hình
thành; công dụng và tình hình sử dụng.
a. Phân loại tài sản cố định theo hình thái biểu hiện
Theo cách phân loại này, tài sản cố định trong nền kinh tế đƣợc chia ra thành hai loại: tài sản
cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình.
+ Tài sản cố định hữu hình: Là những tài sản cố định có hình thái vật chất nhƣ :
 Nhà cửa, vật kiến trúc: là những tài sản cố định đƣợc hình thành sau quá trình thi công xây
dựng nhƣ trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp nƣớc, sân bãi, các công trình trang trí nhà cửa,
đƣờng sá, cầu cống, đƣờng sắt, cầu tàu, cầu cảng...
 Máy móc thiết bị: là toàn bộ các loại máy móc thiết bị thƣờng dùng trong hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhƣ: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền công
nghệ...
 Phƣơng tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn: là các loại phƣơng tiện vận tải gồm phƣơng tiện
vận tải đƣờng sắt, đƣờng thủy, đƣờng bộ, đƣờng không, đƣờng ống và các thiết bị truyền dẫn nhƣ hệ
thống thông tin, hệ thống điện, đƣờng ống nƣớc, băng tải...
 Thiết bị, dụng cụ quản lý: Là những thiết bị, dụng cụ dùng trong công tác quản lý hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhƣ máy vi tính, thiết bị điện tử, dụng cụ đo lƣờng, kiểm
tra chất lƣợng sản phẩm, máy hút ẩm ...
 Vƣờn cây lâu năm, súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm: là các vƣờn cây lâu năm nhƣ vƣờn
cà phê, trà, cao su... Súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm nhƣ đàn voi, ngựa, trâu, bò...
 Các loại tài sản cố định khác: là những tài sản cố định hữu hình khác ngoài 5 loại trên nhƣ
tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật ...
+ Tài sản cố định vô hình: Là những tài sản cố định không có hình thái vật chất nhƣ :

4
- Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có
liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho đền bù,
giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng (đối với trƣờng hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối với giai
đoạn đầu tƣ nhà cửa, vật kiến trúc trên đất), lệ phí trƣớc bạ (nếu có).... không bao gồm các chi phí chi
ra để xây dựng các công trình trên đất.
- Quyền phát hành: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế doanh nghiệp
đã chi ra để có quyền phát hành.
- Bản quyền, bằng sáng chế: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các chi phí thực tế chi ra để có
bản quyền tác giả, bằng sáng chế.
- Nhãn hiệu hàng hoá: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các chi phí thực tế liên quan trực tiếp
tới việc mua nhãn hiệu hàng hoá.
- Phần mềm máy vi tính: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế doanh
nghiệp đã chi ra để có phần mềm máy vi tính.
- Giấy phép và giấy phép nhƣợng quyền: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các khoản chi ra để
doanh nghiệp có đƣợc giấy phép và giấy phép nhƣợng quyền thực hiện công việc đó, nhƣ: giấy phép
khai thác, giấy phép sản xuất loại sản phẩm mới....
- TSCĐ vô hình khác: Phản ánh giá trị các loại TSCĐ vô hình khác chƣa quy định phản ánh ở
các tài khoản trên, nhƣ: bản quyền, quyền sử dụng hợp đồng,...
b. Phân loại tài sản cố định theo quyền sở hữu
Theo cách phân loại này tài sản cố định trong doanh nghiệp đƣợc chia làm hai loại: tài sản cố
định tự có và tài sản cố định đi thuê.
+ Tài sản cố định tự có: là những tài sản cố định đƣợc mua sắm, xây dựng hoặc hình thành
bằng nguồn vốn của doanh nghiệp do ngân sách cấp, do nhận vốn góp của liên doanh, cổ đông, do đi
vay ở ngân hàng...
+ Tài sản cố định đi thuê:
Thuê tài sản: Là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc bên cho thuê chuyển
quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong thời gian nhất định để đƣợc nhận tiền cho thuê 1 lần hoặc
nhiều lần.
Phân loại thuê tài sản theo chuẩn mực đƣợc căn cứ vào mức độ chuyển giao các rủi ro và lợi
ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê từ bên cho thuê cho bên thuê.
Bao gồm :
 Tài sản cố định thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn
rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển
giao vào cuối thời hạn thuê.
TSCĐ thuê tài chính là những TSCĐ mà doanh nghiệp thuê của công ty cho thuê tài chính. Các
trƣờng hợp dẫn đến hợp đồng thuê tài chính:
+ Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê.
+ Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức
giá ƣớc tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê.
+ Thời hạn thuê tài sản chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù không có
sự chuyển giao quyền sở hữu.

5
+ Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu
chiếm phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê.
+ Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có
sự thay đổi, sửa chữa lớn nào.
Hợp đồng thuê tài sản cũng đƣợc coi là hợp đồng thuê tài chính nếu hợp đồng thoả mãn ít nhất
một trong ba trƣờng hợp sau:
+ Nếu bên thuê hủy hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến hủy hợp đồng cho bên
cho thuê
+ Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn
với bên thuê
+ Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê
thấp hơn giá thuê thị trƣờng.
Doanh nghiệp phải theo dõi, quản lý và sử dụng chúng nhƣ đối với TSCĐ thuộc sở hữu của
mình và phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng.
 Tài sản cố định thuê hoạt động : Là những tài sản cố định doanh nghiệp đi thuê của các đơn vị
khác để sử dụng trong một thời gian nhất định theo hợp đồng đã ký. Doanh nghiệp không trích khấu
hao TSCĐ thuê này, doanh nghiệp phải hoàn trả TSCĐ cho đơn vị cho thuê khi hết thời hạn thuê và
đƣợc phản ánh ở tài khoản ngoài bảng của doanh nghiệp.
Các khoản thanh toán tiền thuê hoạt động (không bao gồm chi phí dịch vụ, bảo hiểm và bảo
dƣỡng) phải đƣợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh theo phƣơng pháp đƣờng thẳng cho suốt
thời hạn thuê tài sản, không phụ thuộc vào phƣơng thức thanh toán, trừ khi áp dụng phƣơng pháp tính
khác hợp lý hơn.
c. Phân loại tài sản cố định theo nguồn hình thành
Theo cách phân loại này, tài sản cố định của doanh nghiệp đƣợc chia thành các loại :
+ Tài sản cố định thuộc nguồn ngân sách cấp.
+ Tài sản cố định thuộc nguồn vốn tự bổ sung của doanh nghiệp (khấu hao, quỹ doanh nghiệp).
+ Tài sản cố định thuộc nguồn vốn vay, nợ dài hạn.
+ Tài sản cố định thuộc nguồn vốn liên doanh.
d. Phân loại tài sản cố định theo tình hình sử dụng
+ TSCĐ đang dùng.
+ TSCĐ chƣa sử dụng.
+ TSCĐ không cần dùng.
Phƣơng pháp phân loại này giúp cho ngƣời quản lý thấy rõ tình hình thực tế sử dụng TSCĐ về số
lƣợng và chất lƣợng để có phƣơng hƣớng sử dụng TSCĐ ở doanh nghiệp hợp lý hơn.
e. Phân loại tài sản cố định theo công dụng
Theo cách phân loại này tài sản cố định trong doanh nghiệp đƣợc chia thành 3 loại : tài sản cố
định dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh; tài sản cố định dùng cho mục đích phúc lợi; tài sản cố
định chờ xử lý.

6
+ Tài sản cố định dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh: là những tài sản cố định hữu hình, vô
hình đƣợc dùng vào các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Tài sản cố định dùng cho mục đích phúc lợi: Là những tài sản cố định do doanh nghiệp quản lý
và sử dụng cho các mục đích phúc lợi nhƣ: Nhà văn hóa, nhà trẻ, câu lạc bộ, nhà nghỉ mát...
+ Tài sản cố định chờ xử lý: Là những tài sản cố định bị hƣ hỏng chờ thanh lý; tài sản cố định
không cần dùng, tài sản cố định đang tranh chấp chờ giải quyết...
3.1.2. PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH NGUYÊN GIÁ TSCĐ
Kế toán phải xác định rõ nguyên giá, giá trị hao mòn và giá trị còn lại cho từng tài sản cố định
đang dùng, không dùng, chƣa dùng, cho thuê, chờ thanh lý...
Nguyên giá: Là toàn bộ các chi phí mà Doanh nghiệp phải bỏ ra để có đƣợc TSCĐ tính đến
thời điểm đƣa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
TSCĐ phải đƣợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
+ Đối với doanh nghiệp thuộc đối tƣợng nộp thuế GTGT theo phƣơng pháp khấu trừ, thì trong
nguyên giá TSCĐ không có thuế GTGT đầu vào.
+ Đối với doanh nghiệp thuộc đối tƣợng nộp thuế GTGT theo phƣơng pháp trực tiếp hoặc
không thuộc diện nộp thuế GTGT thì trong nguyên giá TSCĐ bao gồm cả thuế GTGT đầu vào.
3.1.2.1. Cách xác định nguyên giá TSCĐ hữu hình
a. TSCĐ hữu hình mua sắm:
Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua sắm (kể cả mua mới và cũ): là giá mua thực tế phải trả cộng
(+) các khoản thuế (không bao gồm các khoản thuế đƣợc hoàn lại), các chi phí liên quan trực tiếp phải
chi ra tính đến thời điểm đƣa tài sản cố định vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nhƣ: lãi tiền vay phát sinh
trong quá trình đầu tƣ mua sắm tài sản cố định; chi phí vận chuyển, bốc dỡ; chi phí nâng cấp; chi phí
lắp đặt, chạy thử; lệ phí trƣớc bạ và các chi phí liên quan trực tiếp khác.
Trƣờng hợp TSCĐ hữu hình mua trả chậm, trả góp, nguyên giá TSCĐ là giá mua trả tiền ngay
tại thời điểm mua cộng (+) các khoản thuế (không bao gồm các khoản thuế đƣợc hoàn lại), các chi phí
liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đƣa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nhƣ: chi
phí vận chuyển, bốc dỡ; chi phí nâng cấp; chi phí lắp đặt, chạy thử; lệ phí trƣớc bạ (nếu có).
Trƣờng hợp mua TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất thì
giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là TSCĐ vô hình, còn TSCĐ hữu hình là nhà
cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực
tiếp đến việc đƣa TSCĐ hữu hình vào sử dụng.
Trƣờng hợp sau khi mua TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng
đất, doanh nghiệp dỡ bỏ hoặc huỷ bỏ để xây dựng mới thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định
riêng và ghi nhận là TSCĐ vô hình; nguyên giá của TSCĐ xây dựng mới đƣợc xác định là giá quyết
toán công trình đầu tƣ xây dựng theo quy định tại Quy chế quản lý đầu tƣ và xây dựng hiện hành.
Những tài sản dỡ bỏ hoặc huỷ bỏ đƣợc xử lý hạch toán theo quy định hiện hành đối với thanh lý tài
sản cố định.
b. TSCĐ hữu hình mua theo hình thức trao đổi:
Nguyên giá TSCĐ mua theo hình thức trao đổi với một TSCĐ hữu hình không tƣơng tự hoặc
tài sản khác là giá trị hợp lý của TSCĐ hữu hình nhận về, hoặc giá trị hợp lý của TSCĐ đem trao đổi
(sau khi cộng thêm các khoản phải trả thêm hoặc trừ đi các khoản phải thu về) cộng (+) các khoản thuế
(không bao gồm các khoản thuế đƣợc hoàn lại), các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra đến thời

7
điểm đƣa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng, nhƣ: chi phí vận chuyển, bốc dỡ; chi phí nâng cấp;
chi phí lắp đặt, chạy thử; lệ phí trƣớc bạ (nếu có).
Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua theo hình thức trao đổi với một TSCĐ hữu hình tƣơng tự,
hoặc có thể hình thành do đƣợc bán để đổi lấy quyền sở hữu một tài sản tƣơng tự là giá trị còn lại của
TSCĐ hữu hình đem trao đổi.
c. Tài sản cố định hữu hình tự xây dựng hoặc tự sản xuất:
Nguyên giá TSCĐ hữu hình tự xây dựng là giá trị quyết toán công trình khi đƣa vào sử dụng.
Trƣờng hợp TSCĐ đã đƣa vào sử dụng nhƣng chƣa thực hiện quyết toán thì doanh nghiệp hạch toán
nguyên giá theo giá tạm tính và điều chỉnh sau khi quyết toán công trình hoàn thành.
Nguyên giá TSCĐ hữu hình tự sản xuất là giá thành thực tế của TSCĐ hữu hình cộng (+) các
chi phí lắp đặt chạy thử, các chi phí khác trực tiếp liên quan tính đến thời điểm đƣa TSCĐ hữu hình
vào trạng thái sẵn sàng sử dụng (trừ các khoản lãi nội bộ, giá trị sản phẩm thu hồi đƣợc trong quá trình
chạy thử, sản xuất thử, các chi phí không hợp lý nhƣ vật liệu lãng phí, lao động hoặc các khoản chi phí
khác vƣợt quá định mức quy định trong xây dựng hoặc sản xuất).
d. Nguyên giá tài sản cố định hữu hình do đầu tƣ xây dựng:
Nguyên giá TSCĐ do đầu tƣ xây dựng cơ bản hình thành theo phƣơng thức giao thầu là giá
quyết toán công trình xây dựng theo quy định tại Quy chế quản lý đầu tƣ và xây dựng hiện hành cộng
(+) lệ phí trƣớc bạ, các chi phí liên quan trực tiếp khác. Trƣờng hợp TSCĐ do đầu tƣ xây dựng đã đƣa
vào sử dụng nhƣng chƣa thực hiện quyết toán thì doanh nghiệp hạch toán nguyên giá theo giá tạm tính
và điều chỉnh sau khi quyết toán công trình hoàn thành.
Đối với tài sản cố định là con súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm, vƣờn cây lâu năm thì
nguyên giá là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra cho con súc vật, vƣờn cây đó từ lúc hình thành tính
đến thời điểm đƣa vào khai thác, sử dụng.
đ. Tài sản cố định hữu hình đƣợc tài trợ, đƣợc biếu, đƣợc tặng, do phát hiện thừa:
Nguyên giá tài sản cố định hữu hình đƣợc tài trợ, đƣợc biếu, đƣợc tặng, do phát hiện thừa là
giá trị theo đánh giá thực tế của Hội đồng giao nhận hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp.
e. Tài sản cố định hữu hình đƣợc cấp; đƣợc điều chuyển đến:
Nguyên giá TSCĐ hữu hình đƣợc cấp, đƣợc điều chuyển đến bao gồm giá trị còn lại của TSCĐ
trên số kế toán ở đơn vị cấp, đơn vị điều chuyển hoặc giá trị theo đánh giá thực tế của tổ chức định giá
chuyên nghiệp theo quy định của pháp luật, cộng (+) các chi phí liên quan trực tiếp mà bên nhận tài
sản phải chi ra tính đến thời điểm đƣa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nhƣ chi phí thuê tổ chức
định giá; chi phí nâng cấp, lắp đặt, chạy thử…
g. Tài sản cố định hữu hình nhận góp vốn, nhận lại vốn góp:
TSCĐ nhận góp vốn, nhận lại vốn góp là giá trị do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá
nhất trí; hoặc doanh nghiệp và ngƣời góp vốn thoả thuận; hoặc do tổ chức chuyên nghiệp định giá theo
quy định của pháp luật và đƣợc các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
* Lƣu ý:
+ Các chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu
- Các chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu TSCĐ hữu hình đƣợc ghi tăng nguyên giá của
tài sản nếu: Các chi phí này chắc chắn làm tăng lợi ích kinh tế trong tƣơng lai do sử dụng tài sản đó.

8
Các chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu đƣợc ghi tăng nguyên giá TSĐ hữu hình nếu
chúng thực sự cải thiện trạng thái hiện tại so với trạng thái tiêu chuẩn ban đầu của tài sản đó nhƣ:
(a) Thay đổi bộ phận của TSCĐ hữu hình làm tăng thời gian sử dụng hữu ích, hoặc làm tăng
công suất sử dụng của chúng.
(b) Cải tiến bộ phận của TSCĐ hữu hình làm tăng đáng kể chất lƣợng sản phẩm sản xuất ra.
(c) Áp dụng quy trình công nghệ sản xuất mới làm giảm chi phí hoạt động của tài sản so với
trƣớc.
- Các chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu TSCĐ hữu hình không thỏa mãn điều kiện
trên phải đƣợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
+ Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong quá trình sử dụng, TSCĐ hữu hình đƣợc xác định theo nguyên
giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Trƣờng hợp TSCĐ hữu hình đƣợc đánh giá lại theo quy định
của Nhà nƣớc thì nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại phải đƣợc điều chỉnh theo kết quả đánh
giá lại. Chênh lệch do đánh giá lại TSCĐ hữu hình đƣợc xử lý theo quy định của Nhà nƣớc.
Chú ý:
Khoản lãi nội bộ và chi phí không hợp lý không đƣợc tính vào nguyên giá TSCĐ.
3.1.2.2 Cách xác định nguyên giá tài sản thuê tài chính
a. Ghi nhận tài sản thuê tài chính đối với bên thuê
- Tại thời điểm nhận tài sản thuê, bên thuê ghi nhận giá trị tài sản thuê tài chính và nợ gốc phải
trả về thuê tài chính với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý của tài sản thuê. Nếu giá trị hợp lý của
tài sản thuê cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu thì ghi theo giá trị hiện tại
của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu.
+ Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh
nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định hoặc tỷ lệ lãi suất đƣợc ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ
lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.
+ Trƣờng hợp trong hợp đồng thuê tài chính đã ghi rõ số nợ gốc phải trả bằng giá trị hợp lý tài
sản thuê thì tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính đƣợc ghi theo cùng giá trị này.
+ Giá trị hợp lý hoặc giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu ghi nhận giá trị
TSCĐ thuê tài chính là giá chƣa có thuế GTGT (Kể cả trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt
động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ thuế
và trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng
không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp).
- Các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính đƣợc tính vào
nguyên giá của tài sản thuê.
- Khoản thanh toán tiền thuê tài sản thuê tài chính phải đƣợc chia ra thành chi phí tài chính (số
tiền lãi thuê tài chính) và khoản phải trả nợ gốc từng kỳ. Số tiền lãi thuê tài chính phải trả đƣợc hạch
toán vào chi phí tài chính trong suốt thời hạn thuê. Số tiền lãi thuê tài chính ghi nhận vào chi phí tài
chính từng kỳ đƣợc xác định bằng số dƣ nợ gốc còn lại nhân (x) với tỷ lệ lãi suất định kỳ cố định.
Trƣờng hợp số thuế GTGT do bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê mà bên thuê phải
hoàn lại thì số tiền lãi thuê tài chính phải trả bao gồm cả số lãi tính trên số thuế GTGT mà bên thuê
chƣa trả cho bên cho thuê.

9
-Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất, kinh doanh
theo định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản
cùng loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp đi thuê.
Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì
tài sản thuê sẽ đƣợc khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản thuê.
b. Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính phản ánh ở đơn vị thuê là giá trị hợp lý của tài sản thuê tại
thời điểm khởi đầu thuê tài sản. Nếu giá trị hợp lý của tài sản thuê cao hơn giá trị hiện tại của khoản
thanh toán tiền thuê tài sản tối thiểu, thì nguyên giá ghi theo giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền
thuê tối thiểu. Chi phí phát sinh ban đầu liên quan trực tiếp đến hoạt động thuê tài chính đƣợc tính vào
nguyên giá của tài sản cố định đi thuê.
+ Nếu trong hợp đồng thuê TSCĐ có ghi tổng số tiền thuê phải trả và có chi tiết số lãi phải trả
cho việc thuê thì nguyên giá đƣợc xác định.
+ Nếu trong hợp đồng thuê TSCĐ không ghi rõ số lãi phải trả cho việc thuê là bao nhiêu chỉ
ghi tổng số tiền thuê, thì nguyên giá đƣợc xác định
Trong đó: NG: Nguyên giá TSCĐ đi thuê
. i: Tỷ lệ lãi suất đi thuê.
n: Số năm thuê.
+ Nếu trong hợp đồng thuê quy định số tiền phải trả hàng năm, thì nguyên giá đƣợc xác định
Với A: Tiền thuê trả mỗi năm
NGTSCĐ thuê TC = A x  i: % lãi suất năm
n: Số năm thuê TS
(Hoặc r = 0 ÷(n-1) nếu trả tiền năm thứ nhất ngay khi nhận TSCĐ)
3.1.2.3. Cách xác định nguyên giá TSCĐ vô hình
+ TSCĐ vô hình phải đƣợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
TSCĐ vô hình mua sắm
- Đối với TSCĐ vô hình mua riêng biệt:
Tổng số tiền thuê phải trả
NG =
( 1 + i ) n
Nguyên
giá
= Giá
mua
-
Chiết khấu
thƣơng mại,
giảm giá đƣợc
hƣởng
+
Các loại thuế
không đƣợc
hoàn lại
+
Các loại chi
phí liên quan
trực tiếp khác
(1 + i)r
1n
r = 1
Số năm thuê tài sảnSố tiền lãi phải trả mỗi năm-Tổng số nợ phải trả
theo hợp đồng thuê
NG =

10
- Nguyên giá TSCĐ vô hình mua theo phƣơng thức trả chậm, trả góp là giá mua trả tiền ngay
tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đ ƣợc hạch toán
vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó đƣợc tính vào nguyên giá của tài
sản cố định vô hình theo quy định vốn hoá chi phí lãi vay.
TSCĐ vô hình mua dƣới hình thức trao đổi
+ Đối với TSCĐ vô hình mua dƣới hình thức trao đổi với một TSCĐ vô hình không tƣơng tự
hoặc TSCĐ khác thì nguyên giá TSCĐ đƣợc xác định là giá trị hợp lý của TSCĐ nhận về hoặc giá trị
hợp lý của TSCĐ đem đi trao đổi sau khi điều chỉnh các khoản tiền hoặc tƣơng đƣơng tiền trả thêm
hoặc thu về.
+ Đối với TSCĐ vô hình mua dƣới hình thức trao đổi với một TSCĐ vô hình tƣơng tự hoặc có
thể hình thành do đƣợc bán để đổi lấy quyền sở hữu một TSCĐ tƣơng tự, thì nguyên giá TSCĐ nhận
về là giá trị còn lại của TSCĐ đem đi trao đổi.
 TSCĐ vô hình đƣợc cấp, đƣợc biếu, đƣợc tặng
Nguyên giá là giá trị theo đánh giá thực tế của Hội đồng giao nhận cộng các chi phí liên quan
trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đƣa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
 TSCĐ vô hình nhận góp vốn liên doanh
Nguyên giá: là giá trị thực tế do hội đồng đánh giá cộng các chi phí khác trƣớc khi dùng (nếu
có).
 TSCĐ vô hình đƣợc tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp
Nguyên giá là các chi phí liên quan trực tiếp đến khâu thiết kế, xây dựng, sản xuất thử nghiệm
phải chi ra tính đến thời điểm đƣa TSCĐ đó vào sử dụng theo dự tính.
 TSCĐ vô hình đƣợc hình thành từ việc trao đổi thanh toán bằng chứng từ liên quan đến
quyền sở hữu vốn của đơn vị.
Nguyên giá là giá trị hợp lý của các chứng từ đƣợc phát hành liên quan đến quyền sở hữu của
đơn vị.
 Mua TSCĐ vô hình từ việc sáp nhập doanh nghiệp
Nguyên giá TSCĐ vô hình hình thành trong quá trình sáp nhập doanh nghịêp có tính chất mua
lại là giá trị hợp lý của tài sản đó vào ngày mua (ngày sáp nhập doanh nghiệp).
Giá trị hợp lý có thể là:
+ Giá niêm yết tại thị trƣờng hoạt động.
+ Giá của nghiệp vụ mua bán tài sản cố định vô hình tƣơng tự.
 Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ VH là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có liên
quan trực tiếp tới đất sử dụng,
Bao gồm:
+ Tiền chi ra để có quyền sử dụng đất,
+ Chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, san lắp mặt bằng (đối với trƣờng hợp quyền sử
dụng đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tƣ nhà cửa, vật kiến trúc trên đất)
+ Không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.
 Quyền sử dụng đất có thời hạn

11
+ NG là giá trị quyền sử đất khi đƣợc giao đất
+ hoặc số tiền phải trả khi nhận chuyển nhƣợng sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác,
+ hoặc giá trị quyền sử đất nhận góp vốn liên doanh.
 Lợi thế thƣơng mại đƣợc tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp
Lợi thế thƣơng mại đƣợc tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp không đƣợc ghi nhận là tài sản.
 Tài sản vô hình đƣợc tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp
Một tài sản cô định vô hình đƣợc tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp đƣợc ghi nhận vào ngày phát
sinh nghiệp vụ đáp ứng đƣợc định nghĩa và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình, doanh nghiệp phải
phân chia quá trình hình thành tài sản theo:
(a) Giai đoạn nghiên cứu, và
(b) Giai đoạn triển khai.
Nếu doanh nghiệp không phân biệt giai đoạn nghiên cứu với giai đoạn triển khai của một dự án
nội bộ để tạo ra TSCĐ vô hình, thì các chi phí liên quan đến dự án đó phải hạch toán vào chi phí để
xác định kết quả kinh doanh trong kỳ.
+ Toàn bộ chi phí phát sinh trong giai đoạn nghiên cứu không đƣợc ghi nhận là TSCĐ vô hình
mà đƣợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
+ Tài sản vô hình tạo ra trong giai đoạn triển khai đƣợc ghi nhận là TSCĐ vô hình nếu thỏa
bảy điều kiện sau (chuẩn mực số 04 tài sản cố định vô hình):
(a) Tính khả thi về mặt kỹ thuật đảm bảo cho việc hoàn thành và đƣa tài sản vô hình vào sử
dụng theo dự tính hoặc để bán;
(b) Doanh nghiệp dự định hoàn thành tài sản vô hình để sử dụng hoặc để bán;
(c) Doanh nghiệp có khả năng sử dụng hoặc bán tài sản vô hình đó;
(d) Tài sản vô hình đó phải tạo ra đƣợc lợi ích kinh tế trong tƣơng lai;
(e) Có đầy đủ các nguồn lực về kỹ thuật, tài chính và các nguồn lực khác để hoàn tất các giai
đoạn triển khai, bán hoặc sử dụng tài sản sản vô hình đó;
(f) Có khả năng xác định một cách chắc chắn toàn bộ chi phí trong giai đoạn triển khai để tạo
ra tài sản vô hình đó;
(g) Ƣớc tính có đủ tiêu chuẩn về thời gian sử dụng và giá trị theo quy định cho TSCĐ vô hình.
+ Các nhãn hiệu hàng hóa, quyền phát hành, danh sách khách hàng và các khoản mục tƣơng tự
đƣợc hình thành trong nội bộ doanh nghiệp không đƣợc ghi nhân là TSCĐ vô hình.
+ Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu.
Chi phí phát sinh liên quan đến TSCĐ vô hình phát sinh sau khi nhận ban đầu phải đƣợc ghi
nhận là chi phí sản xuất kinh doanh, trừ khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện sau thì đƣợc tính vào
nguyên giá TSCĐ vô hình:
(a) Chi phí này có khả năng làm cho TSCĐ vô hình tạo ra lợi ích kinh tế trong trƣơng lai nhiều
hơn mức hoạt động đƣợc đánh giá ban đầu.
(b) Chi phí đƣợc đánh giá một cách chắc chắn và gắn liền với một TSCĐ vô hình cụ thể.
 Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu

12
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong quá trình sử dụng, TSCĐ vô hình đƣợc xác định theo nguyên
giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
Chú ý:
Nguyên giá tài sản cố định trong doanh nghiệp chỉ đƣợc thay đổi trong các trƣờng hợp: Đánh
giá lại giá trị của tài sản cố định; nâng cấp tài sản cố định; tháo dỡ một hay một số bộ phận của TSCĐ.
3.1.2.4. Giá trị còn lại
Giá trị còn lại = Nguyên giá - Số khấu hao lũy kế (tính đến thời điểm xác nhận)
3.1.3. KẾ TOÁN CHI TIẾT TSCĐ
3.1.3.1. Ý nghĩa và yêu cầu đối với kế toán chi tiết TSCĐ
a. Ý nghĩa
- Thông qua kế toán chi tiết TSCĐ, kế toán sẽ cung cấp các chỉ tiêu quan trọng về cơ cấu
TSCĐ; tình hình phân bổ TSCĐ theo địa điểm sử dụng; số lƣợng và tình trạng kỹ thuật của TSCĐ;
tình hình huy động và sử dụng TSCĐ cũng nhƣ tình hình bảo quản, trách nhiệm vật chất của các bộ
phận và cá nhân trong việc bảo quản TSCĐ.
- Thông qua đó DN có các căn cứ để cải tiến trang bị và sử dụng TSCĐ, phân bổ chính xác số
khấu hao TSCĐ, nâng cao trách nhiệm vật chất trong việc bảo quản và sử dụng TSCĐ.
b. Yêu cầu
Đây là khâu quan trọng cũng nhƣ phức tạp nhất trong toàn bộ công tác kế toán do đó đòi hỏi
việc tổ chức kế toán chi tiết TSCĐ một mặt phải dựa vào cách phân loại TSCĐ, một mặt phải căn cứ
vào cơ cấu tổ chức SXKD, yêu cầu phân cấp quản lý, chế độ hạch toán kinh tế nội bộ áp dụng tại DN.
3.1.3.2. Đánh số TSCĐ
- Đánh số TSCĐ là việc qui định cho mỗi TSCĐ một số hiệu theo những nguyên tắc nhất định.
- Việc đánh số giúp thống nhất đƣợc giữa các bộ phận liên quan trong việc theo dõi, quản lý,
sử dụng TSCĐ, tiện lợi cho việc xắp xếp TSCĐ theo các chỉ tiêu quản lý, tiện cho tra cứu, đối chiếu
khi cần thiết; đồng thời cũng tăng cƣờng ràng buộc trách nhiệm vật chất của các bộ phận và cá nhân
trong khi bảo quản và sử dụng.
- Việc đánh số TSCĐ đƣợc tiến hành theo từng đối tƣợng TSCĐ hay còn gọi là đối tƣợng ghi
TSCĐ. Đối tƣợng ghi nhận TSCĐ có thể là:
+ Từng vật có kết cấu hoàn chỉnh với tất cả các bộ phận lắp gá và phụ tùng kèm theo.
+ Hoặc là những vật thể riêng biệt về mặt kết cấu dùng để thực hiện các chức năng độc lập
nhất định.
+ Hoặc là từng tổ hợp bao gồm nhiều kết cấu hợp thành cùng thực hiện một chức năng nhất
định.
- Không phân biệt là đang sử dụng hay dự trữ, mỗi đối tƣợng ghi nhận TSCĐ đều phải có số
hiệu riêng, số hiệu này không thay đổi trong suốt quá trình bảo quản và sử dụng của TSCĐ tại đơn vị.
- Số hiệu của TSCĐ là một tập hợp bao gồm nhiều chữ số xắp xếp theo một thứ tự và nguyên
tắc nhất định để chỉ loại TSCĐ, nhóm TSCĐ và đối tƣợng TSCĐ trong nhóm.
Cách đánh số TSCĐ
 Cách 1: Dùng chữ số La Mã làm ký hiệu loại, chữ cái ký hiệu nhóm, số thứ tự chỉ đối tƣợng.

13
Ví dụ: Theo dõi chi tiết TSCĐ hữu hình theo loại, nhóm:
- I: Nhà cửa, vật kiến trúc
+ I.A: Nhà cửa
* I.A.01: Nhà làm việc
* I.A.02: Nhà kho
* I.A.03: Xƣởng sản xuất
* I.A.04: Cửa hàng
…
+ I.B: Vật kiến trúc
* I.B.01: Đƣờng sá
* I.B.02: Cầu cống
* I.B.03: Cầu cảng
…
- II: Máy móc thiết bị
+ II.A: Máy móc
* II.A.01: Máy nén
* II.A.02: Xe ben tự đổ
…
+ II.B: Thiết bị
….

14
 Cách 2 : Dùng các tài khoản cấp 1, cấp 2 về TSCĐ chỉ loại, nhóm TSCĐ kèm theo một dãy số
nhất định trong dãy số tự nhiên để ký hiệu đối tƣợng ghi TSCĐ.
Ví dụ: Theo dõi chi tiết TSCĐ hữu hình theo loại, nhóm, đối tƣợng:
- 2111: Nhà cửa, vật kiến trúc
+ 2111.01: Nhà cửa
* 2111.01.001: Nhà làm việc
…
+ 2111.02: Vật kiến trúc
- 2112: Máy móc thiết bị
…
Cách gắn số TSCĐ
Cách gắn số TSCĐ có thể dùng Biển gỗ, biển kim loại, sơn không phai, hoặc đeo bằng chất
dẻo... tùy thuộc vào cấu tạo và chức năng của từng loại TSCĐ nhất định.
3.1.3.3. Kế toán chi tiết TSCĐ ở bộ phận kế toán và các đơn vị bảo quản sử dụng
a. Chứng từ và sổ sách:

15
Đơn

16
vị:………
Địa chỉ:………
SỔ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
Năm:……
Loại tài sản: ……..
Số
TT
Ghi tăng tài sản cố định Khấu hao TSCĐ Ghi giảm TSCĐ
Chứng từ Tên,
đặc
điểm,
ký hiệu
TSCĐ
Nƣớc
sản
xuất
Tháng
năm
đƣa
vào sử
dụng
Số
hiệu
TSCĐ
Nguyên
giá
TSCĐ
Khấu hao
Khấu
hao đã
tính
đến khi
ghi
giảm
TSCĐ
Chứng từ Lyù do
giaûm
TSCÑ
Số
hiệu
N
Ngày
t
tháng
Tỷ lệ
(%)
khấu
hao
Mức
khấu
hao
S
Số
hiệu
Ngày,
tháng,
năm
2
Cộng
- Sổ này có…..trang, đánh số từ trang 01 đến trang……
- Ngày mở sổ:………..
Ngày…tháng…năm…
Ngƣời ghi sổ Kế toán trƣởng Giám đốc
(Ký, họ tên) (Ký, họ tên) (Ký, họ tên, đóng dấu)

17
Đơn vị:………
Địa chỉ:………
SỔ THEO DÕI TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÀ CÔNG CỤ, DỤNG CỤ TẠI NƠI SỬ DỤNG
Năm:…….
Tên đơn vị (phòng, ban hoặc ngƣời sử dụng)………
Ghi tăng tài sản cố định và công cụ, dụng cụ Ghi giảm tài sản cố định và công cụ,
dụng cụ
Ghi
chú
Chứng từ Tên, nhãn hiệu, quy
cách tài sản cố định
và công cụ, dụng
cụ
Đơn vị
tính
Soá
löôïng Đơn
giá
S
Số
tiền
Chứng từ
Lý
do
Số
lƣợng
Số tiền
Số hiệu Ngày,
tháng
S
Số
hiệu
N
Ngaøy,
thaùng
- Sổ này có….trang, đánh số từ trang 01 đến trang….
- Ngày mở sổ:………
Ngày…tháng…năm…
Ngƣời ghi sổ Kế toán trƣởng Giám đốc
(Ký, họ tên) (Ký, họ tên) (Ký, họ tên, đóng dấu)

Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư

19
- Thẻ tài sản

57
cố định (S23-DN)
- Biên bản giao nhận tài sản cố định (01-TSCĐ)
- Hóa đơn mua tài sản cố định
- Các bản sao tài liệu kỹ thuật và các chứng từ khác có liên quan
- Biên bản thanh lý tài sản cố định (02-TSCĐ)
- Biên bản bàn giao TSCĐ sửa chữa lớn hoàn thành (03-TSCĐ)
- Biên bản đánh giá lại TSCĐ (04-TSCĐ)
- Hợp đồng mua bán TSCĐ, hợp đồng liên doanh
- Quyết định thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ
- Biên bản định giá TSCĐ khi thanh lý, nhƣợng bán
- Biên bản kiểm kê TSCĐ (05-TSCĐ)
- Bảng tính và phân bổ khấu hao TSCĐ (06-TSCĐ)
- .…..
b. Kế toán chi tiết TSCĐ
Ở bộ phận phòng ban kế toán: TSCĐ đƣợc theo dõi trên thẻ TSCĐ theo từng TSCĐ của đơn
vị, trong thẻ theo dõi ngoài việc theo dõi TSCĐ còn theo dõi tình hình biến động của nguyên giá, hao
mòn.... Để tổng hợp TSCĐ theo từng nhóm loại, kế toán còn sử dụng sổ TSCĐ. Mỗi loại TSCĐ (nhà
cửa, MMTB....) đƣợc mở riêng một sổ hoặc một số trang sổ trong sổ TSCĐ.
Tại các phòng ban, phân xƣởng hoặc các đơn vị thành viên thì sử dụng " Sổ TSCĐ theo đơn vị
sử dụng" để theo dõi TSCĐ do đơn vị mình quản lý và sử dụng. Căn cứ để ghi vào các sổ này là các
chứng từ.
3.1.4. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
3.1.4.1. Tài khoản sử dụng
TK 211 "TSCĐ hữu hình"
Bên nợ
- Nguyên giá tài sản cố định hữu hình tăng do đƣợc cấp, mua sắm, xây dựng...
- Điều chỉnh tăng nguyên giá của tài sản cố định do xây lắp trang bị thêm, hoặc do cải tạo nâng
cấp.
- Điều chỉnh tăng nguyên giá tài sản cố định do đánh giá lại.
Bên có
- Nguyên giá tài sản cố định hữu hình giảm do điều chuyển cho đơn vị khác, do thanh lý,
nhƣợng bán...
- Nguyên giá giảm do tháo dỡ bớt một số bộ phận.
- Điều chỉnh giảm nguyên giá do đánh giá lại.
Số dƣ bên nợ
- Nguyên giá tài sản cố định hữu hình hiện có ở đơn vị.

58
TK 211 có 6 TK cấp 2 theo các loại TSCĐ hữu hình
-Tài khoản 2111 : Nhà cửa, vật kiến trúc.
-Tài khoản 2112 : Máy móc, thiết bị.
-Tài khoản 2113 : Phƣơng tiện vận tải, truyền dẫn.
-Tài khoản 2114 : Thiết bị, dụng cụ quản lý.
-Tài khoản 2115 : Cây lâu năm, súc vật làm việc và cho sản phẩm.
-Tài khoản 2118 : TSCĐ khác.
Ngoài ra, còn sử dụng các TK khác nhƣ: TK 111, 112, 133, 214, 331, 411, 414, 441, 635, 711,
811,…
3.1.4.2. Phƣơng pháp hạch toán
a. Kế toán tăng tài sản cố định hữu hình
(1) Trường hợp nhận vốn góp hoặc nhận vốn cấp bằng TSCĐ hữu hình
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình
Có TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh
(2) Trường hợp TSCĐ hình thành do mua sắm
- Trƣờng hợp mua sắm tài sản cố định hữu hình (kể cả mua mới hoặc mua lại tài sản cố định đã
sử dụng) dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
+ Căn cứ các chứng từ có liên quan đến việc mua tài sản cố định (hóa đơn, phiếu chi...), kế
toán xác định nguyên giá của tài sản cố định, lập hồ sơ kế toán, lập biên bản giao nhận tài sản cố định
và tiến hành ghi sổ kế toán.
 Đối với đơn vị chịu thuế giá trị gia tăng theo phƣơng pháp khấu trừ
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá)
Nợ TK 1332 - Thuế giá trị gia tăng đƣợc khấu trừ
Có các TK 111, 112,…
Có TK 331 - Phải trả cho ngƣời bán.
Có TK 341 - Vay dài hạn.
 Đối với đơn vị chịu thuế giá trị gia tăng theo phƣơng pháp trực tiếp
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá)
Có các TK 111, 112,…
Có TK 341 - Vay dài hạn.
+ Nếu tài sản cố định đƣợc mua sắm bằng nguồn vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản hoặc quỹ đầu tƣ
phát triển của doanh nghiệp dùng vào SXKD, kế toán phải chuyển nguồn:
Nợ TK 414 - Quỹ đầu tƣ phát triển
Nợ TK 441 - Nguồn vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản

59
Có TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh.
(3) Trường hợp mua TSCĐ hữu hình theo phương thức trả chậm, trả góp:
- Khi mua TSCĐ hữu hình theo phƣơng thức trả chậm, trả góp và đƣa về sử dụng ngay cho
hoạt động SXKD, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá - ghi theo giá mua trả tiền ngay)
Nợ TK 1332 - Thuế GTGT đƣợc khấu trừ (nếu có)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Phần lãi trả chậm là số chênh lệch giữa tổng số tiền
phải thanh toán trừ (-) giá mua trả tiền ngay trừ (-) thuế GTGT (nếu có)
Có TK 331 - Phải trả cho ngƣời bán (Tổng giá thanh toán).
- Định kỳ, thanh toán tiền cho ngƣời bán, kế toán ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho ngƣời bán
Có TK 111, 112 (Số phải trả định kỳ bao gồm cả giá gốc và lãi trả chậm, trả góp phải trả
định kỳ).
Đồng thời tính vào chi phí theo số lãi trả chậm, trả góp phải trả của từng kỳ, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn.
(4) Trường hợp doanh nghiệp được tài trợ, biếu tặng TSCĐ hữu hình đưa vào sử dụng ngay
cho hoạt động SXKD:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình
Có TK 711 - Thu nhập khác.
Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến TSCĐ hữu hình đƣợc tài trợ, biếu, tặng tính vào
nguyên giá, ghi:
Có TK 111, 112, 331,...
(5) Trường hợp TSCĐ hữu hình tự chế:
- Khi sử dụng sản phẩm do doanh nghiệp tự chế tạo để chuyển thành TSCĐ hữu hình sử dụng
cho hoạt động SXKD, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 155 - Thành phẩm (Nếu xuất kho ra sử dụng)
Có TK 154 - Chi phí SXKD dở dang (Nếu sản xuất xong đƣa vào sử dụng ngay, không qua
kho).
Đồng thời ghi tăng TSCĐ hữu hình:
Có TK 512- Doanh thu bán hàng nội bộ (Doanh thu là chi phí sản xuất thực tế sản phẩm).
- Chi phí lắp đặt, chạy thử,... liên quan đến TSCĐ hữu hình, ghi:

60
Có TK 111, 112, 331,...
(6) Trường hợp TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi:
(6.1) TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi với TSCĐ hữu hình tương tự:
- Khi nhận TSCĐ hữu hình tƣơng tự do trao đổi và đƣa vào sử dụng ngay cho hoạt động
SXKD, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ hữu hình nhận về ghi theo giá trị còn lại của
TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Giá trị đã khấu hao của TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá của TSCĐ hữu hình đơa đi trao đổi).
(6.2) TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi với TSCĐ hữu hình không tương tự:
- Khi giao TSCĐ hữu hình cho bên trao đổi, kế toán ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình đƣa đi trao đổi)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Giá trị đã khấu hao)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá).
Đồng thời ghi tăng thu nhập do trao đổi TSCĐ:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá trị hợp lý của TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Có TK 33311 - Thuế GTGT phải nộp (nếu có).
- Khi nhận đƣợc TSCĐ hữu hình do trao đổi, ghi:
Nợ TK 211-TSCĐ hữu hình (Giá trị hợp lý của TSCĐ nhận đƣợc do trao đổi)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT đƣợc khấu trừ (Nếu có)
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng (Tổng giá thanh toán).
- Trƣờng hợp phải thu thêm tiền do giá trị hợp lý của TSCĐ đƣa đi trao đổi lớn hơn giá trị hợp
lý của TSCĐ nhận đƣợc do trao đổi thì khi nhận đƣợc tiền của bên có TSCĐ trao đổi, ghi:
Nợ các TK 111, 112 (Số tiền đã thu thêm)
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng.
- Trƣờng hợp phải trả thêm tiền do giá trị hợp lý của TSCĐ đƣa đi trao đổi nhỏ hơn giá trị hợp
lý của TSCĐ nhận đƣợc do trao đổi thì khi trả tiền cho bên có TSCĐ trao đổi, ghi:
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng
Có các TK 111, 112,...
(7) Trường hợp mua TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất,
đưa vào sử dụng ngay cho hoạt động SXKD:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá- chi tiết nhà cửa, vật kiến trúc)
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá- chi tiết quyền sử dụng đất)
Có TK 111, 112, 331,...

61
(8) Đối với TSCĐ hữu hình hiện đang ghi trên sổ của doanh nghiệp, nếu không đủ tiêu chuẩn
ghi nhận quy định trong chuẩn mực TSCĐ hữu hình, phải chuyển sang là công cụ, dụng cụ, kế toán
phải ghi giảm TSCĐ hữu hình:
Nợ TK 627, 641, 642 (Giá trị còn lại) (Nếu giá trị còn lại nhỏ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Giá trị còn lại) (Nếu giá trị còn lại lớn phải phân bổ
dần)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình.
(9) Khi công tác XDCB hoàn thành bàn giao đưa tài sản vào sử dụng cho SXKD:
Có TK 241 - XDCB dở dang.
- Nếu tài sản hình thành qua đầu tƣ không thoả mãn các tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình
theo quy định của chuẩn mực kế toán, ghi:
Nợ TK 152, 153 (Nếu là vật liệu, công cụ nhập kho)
(10) Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu liên quan đến TSCĐ hữu hình như sửa chữa, cải
tạo, nâng cấp:
- Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp TSCĐ hữu hình sau khi ghi nhận ban đầu,
ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Có TK 112, 152, 331, 334,...
- Khi công việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp TSCĐ hoàn thành đƣa vào sử dụng, ghi:
+ Nếu thoả mãn các điều kiện đƣợc ghi tăng nguyên giá TSCĐ hữu hình theo quy định của
chuẩn mực kế toán, ghi:
Có TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang.
+ Nếu không thoả mãn các điều kiện đơợc ghi tăng nguyên giá TSCĐ hữu hình theo quy định
của chuẩn mực kế toán, ghi:
Nợ TK 627, 641, 642 (Nếu giá trị nhỏ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Nếu giá trị lớn phải phân bổ dần)
(11) Kế toán các chi phí không được tính vào nguyên giá TSCĐ
Đối với TSCĐ hữu hình tự xây dựng hoặc tự chế, các chi phí không hợp lý nhƣ nguyên vật liệu
lãng phí, lao động hoặc các khoản chi phí khác sử dụng vƣợt quá mức bình thƣờng trong quá trình tự
xây dựng hoặc tự chế không đƣợc tính vào nguyên giá TSCĐ, ghi:
Nợ TK 111, 138, 334,... (Phần bồi thƣờng của các tổ chức, cá nhân)
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

62
Có TK 241 - XDCB dở dang (Nếu tự xây dựng)
Có TK 154 - Chi phí SXKD dở dang (Nếu tự chế).
(12) Nhận vốn tham gia liên doanh của các đơn vị khác bằng tài sản cố định hữu hình, căn cứ
giá trị tài sản cố định được các bên liên doanh chấp thuận:
Nợ TK 211 - Tài sản cố định hữu hình.
(13) TSCĐ nhận được do điều động nội bộ Tổng công ty (Không phải thanh toán tiền):
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình (Nguyên giá)
Có TK 214 – Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn)
Có TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh (Giá trị còn lại)
(14) Trường hợp dùng kinh phí sự nghiệp, kinh phí dự án để đầu tư, mua sắm TSCĐ, khi TSCĐ
mua sắm, đầu tư hoàn thành đưa vào sử dụng cho hoạt động sự nghiệp, dự án:
Có các TK 111, 112
Có TK 241 – XDCB dở dang
Có TK 331 - Phải trả cho ngƣời bán
Có TK 4612 - Nguồn kinh phí sự nghiệp.
Đồng thời ghi tăng nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ:
Nợ TK 1612 – Chi sự nghiệp
Có TK 466 - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ.
Nếu rút dự toán mua TSCĐ, đồng thời ghi đơn bên Có TK 008 - Dự toán chi sự nghiệp, dự án.
(15) Trường hợp đầu tư, mua sắm TSCĐ bằng quỹ phúc lợi, khi hoàn thành đưa vào sử dụng
cho hoạt động văn hoá, phúc lợi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình (Tổng giá thanh toán)
Có các TK 111, 112, 331, 341,…
- Đồng thời kết chuyển giảm quỹ phúc lợi:
Nợ TK 3532 – Quỹ phúc lợi
Có TK 3533 - Quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ.
(16) Trường đầu tư, mua sắm TSCĐ hoàn thành bằng Quỹ phát triển khoa học và công nghệ
sử dụng cho mục đích nghiên cứu, phát triển khoa học và công nghệ, ghi:
Nợ TK 211, 213 (Nguyên giá)
Có các TK 111, 112, 331…
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 3561 - Quỹ phát triển khoa học và công nghệ
Có TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ.

63
b. Kế toán giảm TSCĐ hữu hình
b.1. Trƣờng hợp nhƣợng bán tài sản cố định
Tài sản cố định nhƣợng bán thƣờng là những tài sản cố định không cần dùng hoặc xét thấy sử
dụng không hiệu quả. Khi nhƣợng bán tài sản cố định hữu hình, phải làm đầy đủ các thủ tục cần thiết
(quyết định, biên bản, hợp đồng...).
+ Căn cứ chứng từ nhƣợng bán hoặc chứng từ thu tiền nhƣợng bán tài sản cố định, số tiền đã
thu hoặc phải thu của ngƣời mua (Đơn vị áp dụng thuế trị giá gia tăng theo phƣơng pháp trực tiếp)
Nợ TK 111 - Tiền mặt.
Nợ TK 112 - Tiền gửi ngân hàng.
…
Có TK 711 - Thu nhập khác (Tổng giá thanh toán).
+ Căn cứ biên bản giao nhận tài sản cố định, phản ánh phần giá trị còn lại vào chi phí và ghi
giảm nguyên giá, giá trị đã hao mòn.
Nợ TK 2141 - Hao mòn tài sản cố định
Nợ TK 811 - Chi phí khác (phần giá trị còn lại).
Có TK 211 - tài sản cố định hữu hình (nguyên giá).
+ Các chi phí phát sinh liên quan đến việc nhƣợng bán tài sản cố định (nếu có), cũng đƣợc tập
hợp vào bên nợ TK 811 - chi phí khác.
Nợ TK 811 - Chi phí khác
Có TK 111, 112, 152…
+ Nếu tài sản cố định đem nhƣợng bán đƣợc hình thành từ vốn vay ngân hàng, thì số tiền thu
đƣợc do nhƣợng bán tài sản cố định trƣớc hết phải trả nợ đủ vốn vay và lãi vay cho ngân hàng, số còn
lại đơn vị mới đƣợc quyền sử dụng cho những mục đích thích hợp.
Khi trả nợ vốn vay ngân hàng ghi :
Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (đối với các khoản nợ đã đến hạn trả); hoặc
Nợ TK 341 - Vay dài hạn (các khoản trả trƣớc hạn).
Có TK 111 - Tiền mặt, hoặc
Có TK 112 - Tiền gửi ngân hàng thanh lý tài sản cố định.
b.2. Trƣờng hợp thanh lý tài sản cố định
Tài sản cố định thanh lý là những tài sản cố định hƣ hỏng không thể tiếp tục sử dụng đƣợc,
những tài sản cố định lạc hậu về mặt kỹ thuật hoặc không phù hợp với yêu cầu sản xuất, kinh doanh
mà không thể nhƣợng bán đƣợc.
Căn cứ vào biên bản thanh lý và các chứng từ có liên quan, kế toán phản ánh tình hình thanh lý
tài sản cố định nhƣ sau :
+ Ghi giảm tài sản cố định đã thanh lý :
Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (phần giá trị đã hao mòn).

64
Nợ TK 811 - Chi phí khác (phần giá trị còn lại).
Có TK 211 - Tài sản cố định hữu hình (nguyên giá).
+ Phản ánh số thu về thanh lý (đối với đơn vị áp dụng thuế trị giá gia tăng theo phƣơng pháp
trực tiếp).
Nợ TK 111, 112, hoặc 152, 153.
Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng.
Có TK 711 - Các khoản thu nhập khác.
+ Tập hợp về chi phí thanh lý tài sản cố định ghi :
Nợ TK 811 - Chi phí khác.
Có TK 111,112 (chi phí bằng tiền).
Có TK 152, 153 (chi phí vật liệu, công cụ, dụng cụ).
+ Nếu tài sản cố định thanh lý đƣợc hình thành bằng vốn vay ngân hàng thì đơn vị phải xác
định chính xác số còn nợ để tiến hành trả, kế toán ghi nhƣ trƣờng hợp nhƣợng bán tài sản cố định.
- Khi thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ đầu tƣ, mua sắm bằng Quỹ phát triển khoa học và công
nghệ:
+ Ghi giảm TSCĐ thanh lý, nhƣợng bán:
Nợ TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn)
Có TK 211, 213.
+ Ghi nhận số tiền thu từ việc thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 3561 - Quỹ phát triển khoa học và công nghệ
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311).
+ Ghi nhận chi phí phát sinh liên quan trực tiếp đến việc thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ:
Nợ TK 3561 - Quỹ PTKH&CN
Nợ TK 133 - Thuế GTGT đƣợc khấu trừ
Có TK 111, 112, 331.
- Khi kết thúc quá trình nghiên cứu, phát triển khoa học công nghệ, chuyển TSCĐ hình thành
từ Quỹ phát triển khoa học và công nghệ sang phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, kế toán ghi:
Nợ TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ (Phần giá trị còn lại
của TSCĐ hình thành từ quỹ chƣa khấu hao hết)
Có TK 711 – Thu nhập khác.
Kể từ thời điểm TSCĐ chuyển sang phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, hao mòn của
TSCĐ đƣợc tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp hiện
hành.
b.3. Kế toán góp vốn vào cơ sở kinh doanh đồng kiểm soát bằng tài sản cố định:
Khi góp vốn vào sở kinh doanh đồng kiểm soát bằng TSCĐ, ghi:
Nợ TK 222- Vốn góp liên doanh, liên kết (theo giá trị do các bên liên doanh đánh giá).

65
Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (Số khấu hao đã trích).
Nợ TK 811 – Chi phí khác (Số chênh lệch giữa giá đánh giá lại nhỏ hơn giá trị còn lại của
TSCĐ).
Có TK 211 - Tài sản cố định hữu hình (Nguyên giá).
Có TK 711 – Thu nhập khác (Số chênh lệch giữa giá đánh giá lại lớn hơn giá trị còn lại của
TSCĐ).
b.4. Kế toán phát hiện tài sản cố định hữu hình thừa hoặc thiếu:
Mọi trƣờng hợp phát hiện thừa hoặc thiếu tài sản cố định đều phải truy tìm nguyên nhân. Căn cứ
vào "Biên bản kiểm kê tài sản cố định" và kết luận của hội đồng kiểm kê để hạch toán chính xác, kịp
thời, theo từng nguyên nhân cụ thể :
a. TSCĐ phát hiện thừa:
Trƣờng hợp tài sản cố định thừa do để ngoài sổ sách (chƣa ghi sổ), kế toán phải căn cứ vào hồ sơ
tài sản cố định để ghi tăng tài sản cố định tùy theo từng trƣờng hợp cụ thể:
Có các TK 241, 331, 338, 411,…
Nếu tài sản cố định thừa đang sử dụng thì ngoài nghiệp vụ ghi tăng tài sản cố định hữu hình,
phải căn cứ vào nguyên giá và tỷ lệ khấu hao để xác định giá trị hao mòn làm căn cứ tính, trích bổ
sung khấu hao tài sản cố định hoặc trích bổ sung hao mòn đối với TSCĐ dùng cho hoạt động phúc lợi,
sự nghiệp, dự án:
Nợ các TK chi phí sản xuất, kinh doanh (TSCĐ dùng cho SXKD)
Nợ TK 4313 - Quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ (TSCĐ dùng cho mục đích phúc lợi)
Nợ TK 466 - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ (TSCĐ dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án)
Có TK 2141 - Hao mòn tài sản cố định
Nếu tài sản cố định phát hiện thừa đƣợc xác định là tài sản cố định của đơn vị khác thì phải báo
ngay cho đơn vị chủ tài sản đó biết. Nếu không xác định đƣợc đơn vị chủ tài sản thì phải báo ngay lên
cơ quan cấp trên và cơ quan tài chính cùng cấp (nếu là DNNN) biết để xử lý. Trong thời gian chờ đợi
xử lý, kế toán phải căn cứ vào tài liệu kiểm kê, tạm thời phản ánh vào Tài khoản 002 “Vật tƣ, hàng
hoá nhận giữ hộ, nhận gia công” (tài khoản ngoài bảng cân đối kế toán) để theo dõi giữ hộ.
b. Tài sản cố định phát hiện thiếu trong kiểm kê phải đƣợc truy cứu nguyên nhân, xác định ngƣời
chịu trách nhiệm và xử lý theo đúng chế độ quản lý tài chính của Nhà nƣớc.
- Trƣờng hợp có quyết định xử lý ngay: Căn cứ "Biên bản xử lý tài sản cố định thiếu" đã đƣợc
duyệt y và hồ sơ tài sản cố định kê toán phải xác định chính xác nguyên giá, giá trị hao mòn của tài
sản cố định đó làm căn cứ để ghi giảm tài sản cố định và xử lý vật chất phần giá trị còn lại của tài sản
cố định. Tùy thuộc vào quyết định xử lý, ghi:
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào sản xuất, kinh doanh:
Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (phần giá trị hao mòn)
Nợ TK 111, 334, 1388 - Nếu ngƣời có lỗi phải bồi thƣờng.
Nợ TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh (Nếu đƣợc phép ghi giảm vốn)
Nợ TK 811 - Chi phí khác (nếu doanh nghiệp chịu tổn thất)

66
Có TK 211 - Tài sản cố định hữu hình.
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào hoạt động sự nghiệp, dự án:
Phản ánh giảm TSCĐ:
Nợ TK 466 - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Đối với phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu phải thu hồi theo quyết định xử lý:
Nợ TK 111 - Tiền mặt (Nếu thu tiền)
Nợ TK 334 - Phải trả ngƣời lao động (Nếu trừ vào lƣơng của ngƣời lao động)
Có các TK liên quan (Tùy theo quyết định xử lý).
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào hoạt động văn hoá, phúc lợi:
Nợ TK 3533 - Quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Đối với phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu phải thu hồi theo quyết định xử lý:
Nợ TK 111 - Tiền mặt (Nếu thu tiền)
Có TK 3532 - Quỹ phúc lợi.
- Khi thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ đầu tƣ, mua sắm bằng Quỹ phát triển khoa học và công
nghệ:
+ Ghi giảm TSCĐ thanh lý, nhƣợng bán:
Nợ TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn)
Có TK 211, 213.
+ Ghi nhận số tiền thu từ việc thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 3561 - Quỹ phát triển khoa học và công nghệ
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311).
+ Ghi nhận chi phí phát sinh liên quan trực tiếp đến việc thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ:
Nợ TK 3561 - Quỹ PTKH&CN
Có TK 111, 112, 331.
- Khi kết thúc quá trình nghiên cứu, phát triển khoa học công nghệ, chuyển TSCĐ hình thành
từ Quỹ phát triển khoa học và công nghệ sang phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, kế toán ghi:
Nợ TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ (Phần giá trị còn lại
của TSCĐ hình thành từ quỹ chƣa khấu hao hết)

67
Có TK 711 – Thu nhập khác.
Kể từ thời điểm TSCĐ chuyển sang phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, hao mòn của
TSCĐ đƣợc tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp hiện
hành.
- Trƣờng hợp TSCĐ thiếu chƣa xác định đƣợc nguyên nhân chờ xử lý:
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh:
Phản ánh giảm TSCĐ. Phần giá trị còn lại của TSCĐ thi ếu:
Nợ TK 1381 - Tài sản thiếu chờ xử lý (Giá trị còn lại)
Khi có quyết định xử lý giá trị còn lại của TSCĐ thiếu:
Nợ TK 111 - Tiền mặt (Tiền bồi thƣờng)
Nợ TK 1388 - Phải thu khác (Nếu ngƣời có lỗi phải bồi thƣờng)
Nợ TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh (Nếu đƣợc phép ghi giảm vốn)
Nợ TK 811 - Chi phí khác (nếu doanh nghiệp chịu tổn thất)
Có TK 1381 - Tài sản thiếu chờ xử lý.
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào hoạt động sự nghiệp, dự án:
Nợ TK 466 - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Đồng thời phản ánh phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu vào TK 1381 “Tài sản thiếu chờ xử lý”:
Nợ TK 1381 - Tài sản thiếu chờ xử lý
Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác.
Khi có quyết định xử lý thu bồi thƣờng phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu:
Nợ TK 111, 334,…
Đồng thời phản ánh số thu bồi thƣờng phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu vào các TK liên quan
theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền:
Nợ TK 338 - Phải trả, phải nộp khác
Có các TK liên quan (TK 333, 461,…).
+ Đối với TSCĐ thiếu dùng vào hoạt động văn hoá, phúc lợi:

68
Nợ TK 3533 - Quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ (Giá trị còn lại)
Đồng thời phản ánh phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu vào TK 1381 “Tài sản thiếu chờ xử lý”:
Nợ TK 1381 - Tài sản thiếu chờ xử lý
Có TK 3532 - Quỹ phúc lợi.
Khi có quyết định xử lý thu bồi thƣờng phần giá trị còn lại của TSCĐ thiếu:
Nợ TK 111, 334,…
b.5. Đối với TSCĐ hữu hình dùng cho sản xuất, kinh doanh, nếu không đủ tiêu chuẩn ghi
nhận theo quy định phải chuyển thành công cụ, dụng cụ:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn)
Nợ TK 623, 627, 641, 642 (Giá trị còn lại) (Nếu giá trị còn lại nhỏ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Giá trị còn lại) (Nếu giá trị còn lại lớn phải phân bổ
dần)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
3.1.5. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VÔ HÌNH
3.1.5.1 Tài khoản sử dụng
TK 213 "TSCĐ vô hình"
Bên nợ
- Nguyên giá tài sản cố định vô hình tăng.
Bên có
- Nguyên giá tài sản cố định vô hình giảm.
Số dƣ bên nợ
- Nguyên giá tài sản cố định hữu hình hiện có ở đơn vị.
TK 213 có 7 TK cấp 2 theo các loại tài sản cố định vô hình:
- Tài khoản 2131 - Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã
chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho
đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng (đối với trƣờng hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối
với giai đoạn đầu tƣ nhà cửa, vật kiến trúc trên đất), lệ phí trƣớc bạ (nếu có)....Tài khoản này không
bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.
- Tài khoản 2132 - Quyền phát hành: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế
doanh nghiệp đã chi ra để có quyền phát hành.
- Tài khoản 2133- Bản quyền, bằng sáng chế: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các chi phí thực tế chi
ra để có bản quyền tác giả, bằng sáng chế.
- Tài khoản 2134 - Nhãn hiệu hàng hoá: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các chi phí thực tế liên
quan trực tiếp tới việc mua nhãn hiệu hàng hoá.

69
- Tài khoản 2135 - Phần mềm máy vi tính: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực
tế doanh nghiệp đã chi ra để có phần mềm máy vi tính.
- Tài khoản 2136 - Giấy phép và giấy phép nhượng quyền: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là các
khoản chi ra để doanh nghiệp có đƣợc giấy phép và giấy phép nhƣợng quyền thực hiện công việc đó,
nhƣ: giấy phép khai thác, giấy phép sản xuất loại sản phẩm mới....
- Tài khoản 2138 - TSCĐ vô hình khác: Phản ánh giá trị các loại TSCĐ vô hình khác chƣa quy định
phản ánh ở các tài khoản trên, nhƣ: bản quyền, quyền sử dụng hợp đồng,...
Ngoài ra, còn sử dụng các TK khác nhƣ: TK 111, 112, 133, 214, 331, 411, 635, 711, 811,…
a. Kế toán tăng TSCĐ vô hình
a.1. Hạch toán các nghiệp vụ mua TSCĐ vô hình:
- Trƣờng hợp mua TSCĐ vô hình dùng vào hoạt động SXKD hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tƣợng
chịu thuế GTGT theo phƣơng pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Giá mua chƣa có thuế GTGT)
Có TK 112 - Tiền gửi ngân hàng; hoặc
Có TK 141 - Tạm ứng
- Trƣờng hợp mua TSCĐ vô hình dùng vào hoạt động SXKD hàng hóa, dịch vụ không thuộc diện
chịu thuế GTGT, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Tổng giá thanh toán)
Có TK 112, 331,... (Tổng giá thanh toán)
a.2. Trƣờng hợp mua TSCĐ vô hình theo phƣơng thức trả chậm, trả góp:
- Khi mua TSCĐ vô hình dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ chịu thuế GTGT theo
phƣơng pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá -Theo giá mua trả ngay chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Phần lãi trả chậm, trả góp tính bằng số chênh lệch giữa
tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào (nếu có))
- Khi mua TSCĐ vô hình dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ không thuộc diện chịu
thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT theo phƣơng pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá - Theo giá mua trả ngay đã có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn(Phần lãi trả chậm, trả góp tính bằng số chênh lệch giữa
tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay)
- Hàng kỳ tính số lãi phải trả về mua TSCĐ theo phƣơng thức trả chậm, trả góp, ghi:

70
Có TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn
- Khi thanh toán tiền cho ngƣời bán, ghi:
Có các TK 111, 112,...
a.3. TSCĐ vô hình mua dƣới hình thức trao đổi
a. Trao đổi hai TSCĐ vô hình tương tự:
Khi nhận TSCĐ vô hình tƣơng tự do trao đổi với một TSCĐ vô hình tƣơng tự và đƣa vào sử
dụng ngay cho hoạt động SXKD, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá TSCĐ vô hình nhận về ghi theo giá trị còn lại của
TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Nợ TK 2143 - Hao mòn TSCĐ vô hình (Giá trị đã khấu hao của TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Có TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá của TSCĐ vô hình đƣa đi trao đổi).
b. Trao đổi hai TSCĐ vô hình không tương tự:
- Ghi giảm TSCĐ vô hình đƣa đi trao đổi, ghi:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Có TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá).
- Đồng thời phản ánh số thu nhập do trao đổi TSCĐ, ghi:
Nợ TK 131- Phải thu của khách hàng (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá trị hợp lý của TSCĐ đƣa đi trao đổi)
Có TK 33311 - Thuế GTGT (nếu có).
- Ghi tăng TSCĐ vô hình nhận trao đổi về, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Giá trị hợp lý của TSCĐ nhận về)
Có TK 131 - Phải thu của khách hàng (Tổng giá thanh toán).
a.4. Giá trị TSCĐ vô hình đƣợc hình thành từ nội bộ doanh nghiệp trong giai đoạn triển khai:
a. Khi phát sinh chi phí trong giai đoạn triển khai thì tập hợp vào chi phí sản xuất kinh doanh
trong kỳ hoặc tập hợp vào chi phí trả trƣớc dài hạn, ghi:
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (trƣờng hợp giá trị lớn) hoặc
Nợ TK 642 - Chi phí quản lý doanh nghiệp
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
b. Khi xét thấy kết quả triển khai thoả mãn định nghĩa và tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ vô hình thì:
b1. Tập hợp chi phí thực tế phát sinh ở giai đoạn triển khai để hình thành nguyên giá TSCĐ vô
hình, ghi:

71
Nợ TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
b2. Khi kết thúc giai đoạn triển khai, kế toán phải xác định tổng chi phí thực tế phát sinh hình
thành nguyên giá TSCĐ vô hình, ghi:
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
a.5. Khi mua TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất cùng với mua nhà cửa, vật kiến trúc trên
đất thì phải xác định riêng biệt giá trị TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất, TSCĐ hữu hình là
nhà cửa, vật kiến trúc:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá nhà cửa, vật kiến trúc)
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (Nguyên giá quyền sử dụng đất)
Có các TK 111, 112, 331,...
a.6. Khi mua TSCĐ vô hình đƣợc thanh toán bằng chứng từ liên quan đến quyền sở hữu
vốn của các công ty cổ phần, nguyên giá TSCĐ vô hình là giá trị hợp lý của các chứng từ đƣợc
phát hành liên quan đến quyền sở hữu vốn:
Có TK 4111, 4112 - Nguồn vốn kinh doanh
a.7. Khi doanh nghiệp đƣợc tài trợ, biếu, tặng TSCĐ vô hình đƣa vào sử dụng ngay cho hoạt
động SXKD:
Khi nhận TSCĐ vô hình đƣợc tài trợ, biếu, tặng, ghi:
Nợ TK 213- TSCĐ vô hình
Có TK 711 - Thu nhập khác.
Các chi phí phát sinh liên quan đến TSCĐ vô hình nhận tài trợ, biếu, tặng, ghi:
Có TK 111, 112,...
a.8. Khi doanh nghiệp nhận vốn góp liên doanh bằng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hồ sơ giao
quyền sử dụng đất:
a.9. Khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng của BĐS đầu tƣ là quyền sử dụng đất sang
TSCĐ vô hình:
Nợ TK 2131 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – BĐS đầu tƣ.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế của BĐS đầu tƣ sang số hao mòn luỹ kế của TSCĐ vô hình:

72
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tƣ
Có TK 2143 – Hao mòn TSCĐ vô hình.
a.10. Khi đầu tƣ vào công ty liên kết dƣới hình thức góp vốn bằng TSCĐ vô hình, căn cứ vào giá
đánh giá lại của TSCĐ vô hình giữa DN và công ty liên kết:
 Trƣờng hợp giá đánh giá lại xác định là vốn góp nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ vô hình đƣa
đi góp vốn:
Nợ TK 223 - Đầu tƣ vào công ty liên kết
Nợ TK 2143 – Hao mòn TSCĐ
TSCĐ vô hình)
Có TK 213 – TSCĐ vô hình.
 b. Trƣờng hợp giá đánh giá lại xác định là vốn góp lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ vô hình
đƣa đi góp vốn:
Nợ TK 223 - Đầu tƣ vào công ty liên kết
Nợ TK 2143 – Hao mòn TSCĐ
Có TK 213 – TSCĐ vô hình.
Có TK 711 – Thu nhập khác (Số chênh lệch giữa giá đánh giá lại nhỏ hơn giá trị còn lại
của TSCĐ vô hình).
a.11. Khi góp vốn bằng TSCĐ vô hình vào cơ sở liên doanh đồng kiểm soát:
 Trƣờng hợp giá đánh giá lại xác định là vốn góp nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ vô hình đƣa
đi góp vốn:
Nợ TK 222 - Vốn góp liên doanh (Theo giá trị do các bên liên doanh đánh giá)
Nợ TK 2143 – Hao mòn TSCĐ (Số khấu hao đã trích)
TSCĐ vô hình)
Có TK 213 – TSCĐ vô hình (Nguyên giá).
 Trƣờng hợp giá đánh giá lại xác định là vốn góp lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ vô hình đƣa
đi góp vốn thì số chênh lệch giữa giá đánh giá lại và giá trị còn lại của TSCĐ đem đi góp vốn
đƣợc ghi nhận vào TK 711 “Thu nhập khác” là phần chênh lệch tính tƣơng ứng cho phần lợi
ích của các bên khác trong liên doanh, phần còn lại tƣơng ứng với phần lợi ích của mình trong
liên doanh đƣợc ghi nhận vào TK 3387 “Doanh thu chƣa thực hiện”:
Nợ TK 222 - Vốn góp liên doanh (Theo giá trị do các bên liên doanh đánh giá)
Nợ TK 2143 – Hao mòn TSCĐ (Số khấu hao đã trích)
Có TK 213 – TSCĐ vô hình (Nguyên giá)
Có TK 711 – Thu nhập khác (Số chênh lệch giữa giá trị do các bên liên doanh đánh giá
lại lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ vô hình)

73
a.12. Hạch toán việc nhƣợng bán, thanh lý TSCĐ vô hình đƣợc quy định nhƣ hạch toán nhƣợng
bán, thanh lý TSCĐ hữu hình.
3.1.6. KẾ TOÁN THUÊ TÀI SẢN:
3.1.6.1. Phân loại thuê tài sản
Phân loại thuê tài sản phải căn cứ vào bản chất các điều khoản trong hợp đồng và phải thực
hiện ngay tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản. Sau thời điểm khởi đầu thuê tài sản nếu có thay đổi các
điều khoản của hợp đồng (trừ gia hạn hợp đồng) thì các điều khoản mới này đƣợc áp dụng cho suốt
thời hạn hợp đồng. Nhƣng thay đổi về ƣớc tính (thay đổi ƣớc tính thời gian sử dụng kinh tế hoặc giá trị
còn lại của tài sản thuê) hoặc thay đổi khả năng thanh toán của bên thuê thì không làm thay đổi sự
phân loại thuê tài sản đối với ghi sổ kế toán.
Phân loại thuê tài sản đƣợc căn cứ vào mức độ chuyển giao các rủi ro và lợi ích gắn liền
với quyền sở hữu tài sản thuê từ bên cho thuê cho bên thuê. Thuê tài sản bao gồm thuê tài chính và
thuê hoạt động.
a. Thuê tài chính:
a.1) Thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích
gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời
hạn thuê.
 Các trường hợp thuê tài sản dưới đây thường dẫn đến hợp đồng thuê tài chính:
- Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê.
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá
ƣớc tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê.
- Thời hạn thuê tài sản tối thiểu phải chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù
không có sự chuyển giao quyền sở hữu.
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm
phần lớn (tƣơng đƣơng) giá trị hợp lý của tài sản thuê.
- Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có sự thay
đổi, sửa chữa lớn nào.
 Hợp đồng thuê tài sản cũng được coi là hợp đồng thuê tài chính nếu hợp đồng thoả mãn
ít nhất một trong ba (3) trường hợp sau:
- Nếu bên thuê huỷ hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc huỷ hợp đồng cho bên
cho thuê;
- Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên
thuê;
- Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn
giá thuê thị trƣờng.
a.2. Thuê hoạt động:
- Thuê tài sản đƣợc phân loại là thuê hoạt động nếu nội dung của hợp đồng thuê tài sản không có sự
chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản.
- Thuê tài sản là quyền sử dụng đất thƣờng đƣợc phân loại là thuê hoạt động vì quyền sử dụng đất
thƣờng có thời gian sử dụng kinh tế vô hạn và quyền sở hữu sẽ không chuyển giao cho bên thuê khi
hết thời hạn thuê.

74
TK 212 - Tài sản cố định thuê tài chính
Tài khoản này phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của toàn bộ TSCĐ thuê tài chính
của doanh nghiệp.
Hạch toán TK 212- TSCĐ thuê tài chính cần tôn trọng các quy định sau:
- Tài khoản này dùng cho doanh nghiệp thuê hạch toán nguyên giá của TSCĐ đi thuê tài chính.
Đây là những TSCĐ chƣa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhƣng doanh nghiệp có nghĩa vụ và
trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng nhƣ tài sản của doanh nghiệp.
Nguyên giá của TSCĐ đi thuê tài chính không bao gồm số thuế GTGT bên cho thuê đã trả khi
mua TSCĐ để cho thuê (Kể cả trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá,
dịch vụ thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ thuế và trƣờng hợp TSCĐ
thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng không chịu thuế GTGT
hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp).
- Không phản ánh vào tài khoản này giá trị của các TSCĐ đi thuê hoạt động.
- Tài khoản 212 đƣợc mở chi tiết để theo dõi từng loại, từng TSCĐ đi thuê.
- Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao TSCĐ vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo định kỳ
trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản cùng loại thuộc sở
hữu của mình.
Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì tài
sản thuê sẽ đƣợc khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài
sản thuê.
- Số thuế GTGT bên thuê phải trả cho bên cho thuê theo định kỳ nhận đƣợc hoá đơn thanh toán
tiền thuê tài chính đƣợc hạch toán nhƣ sau:
+ Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối
tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ thuế thì số thuế GTGT phải trả từng kỳ đƣợc
ghi vào bên Nợ TK 133- Thuế GTGT đƣợc khấu trừ (1332);
+ Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối
tƣợng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp thì số thuế GTGT
phải trả từng kỳ đƣợc ghi vào chi phí SXKD trong kỳ.
Bên Nợ:
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính tăng.
Bên Có:
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính giảm do chuyển trả lại cho bên cho thuê khi hết hạn hợp
đồng hoặc mua lại thành TSCĐ của doanh nghiệp.
Số dƣ bên Nợ:
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện có.
3.1.6.3. Nguyên tắc hạch tóan TSCĐ thuê tài chính:
 Tại thời điểm nhận tài sản thuê, bên thuê ghi nhận giá trị tài sản thuê tài chính và nợ
gốc phải trả về thuê tài chính với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý của tài sản thuê. Nếu giá trị

75
hợp lý của tài sản thuê cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu thì ghi theo giá
trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu.
Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh
nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định hoặc tỷ lệ lãi suất đƣợc ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ
lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.
Trƣờng hợp trong hợp đồng thuê tài chính đã ghi rõ số nợ gốc phải trả bằng giá trị hợp lý tài sản
thuê thì tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính đƣợc ghi theo cùng giá trị này.
Giá trị hợp lý hoặc giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu ghi nhận giá trị TSCĐ
thuê tài chính là giá chƣa có thuế GTGT (Kể cả trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động
SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ thuế và
trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng không
chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp).
 Các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính đƣợc tính
vào nguyên giá của tài sản thuê.
 Khoản thanh toán tiền thuê tài sản thuê tài chính phải đƣợc chia ra thành chi phí tài
chính (số tiền lãi thuê tài chính) và khoản phải trả nợ gốc từng kỳ. Số tiền lãi thuê tài chính phải trả
đƣợc hạch toán vào chi phí tài chính trong suốt thời hạn thuê. Số tiền lãi thuê tài chính ghi nhận vào
chi phí tài chính từng kỳ đƣợc xác định bằng số dƣ nợ gốc còn lại nhân (x) với tỷ lệ lãi suất định kỳ cố
định.
Trƣờng hợp số thuế GTGT do bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê mà bên thuê phải
hoàn lại thì số tiền lãi thuê tài chính phải trả bao gồm cả số lãi tính trên số thuế GTGT mà bên thuê
chƣa trả cho bên cho thuê.
 Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất, kinh
doanh theo định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài
sản cùng loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp đi thuê.
Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì
tài sản thuê sẽ đƣợc khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản thuê.
 Trƣờng hợp lãi thuê tài chính đủ điều kiện đƣợc vốn hoá vào giá trị tài sản dở dang thì
thực hiện theo quy định tại phần hƣớng dẫn Chuẩn mực kế toán số 16- Chi phí đi vay.
(4.1) - Khi phát sinh các chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trƣớc khi
nhận tài sản thuê nhƣ đàm phán, ký kết hợp đồng..., ghi:
Nợ TK 142 - Chi phí trả trƣớc ngắn hạn
Có các TK 111, 112,...
(4.2) - Khi chi tiền ứng trƣớc khoản tiền thuê tài chính, ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 342- Nợ dài hạn (Số tiền thuê trả trƣớc - nếu có)
Nợ TK 244- Ký quỹ, ký cƣợc dài hạn
Có các TK 111, 112,...
(4.3) - Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chƣa có thuế GTGT
mà bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê.

76
(4.3.1)- Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, kế toán căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ
có liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chƣa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
Nợ TK 212- TSCĐ thuê tài chính (Giá chƣa có thuế GTGT)
Có TK 342 - Nợ dài hạn (Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá
trị hợp lý của tài sản thuê trừ (-) Số nợ gốc phải trả kỳ này)
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả (Số nợ gốc phải trả kỳ này)
(4.3.2)- Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính đƣợc ghi nhận vào
nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính
Có TK 142 - Chi phí trả trƣớc ngắn hạn, hoặc
Có các TK 111, 112,… (Số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi
nhận tài sản thuê tài chính).
(4.3.3) - Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản xác định số nợ gốc thuê tài
chính đến hạn trả trong niên độ kế toán tiếp theo, ghi:
Nợ TK 342- Nợ dài hạn
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả.
(4.3.4)- Định kỳ, nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính:
(a)- Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ
thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ thuế:
- Khi chi tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê trả kỳ này)
Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Có các TK 111, 112,...
- Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay, căn
cứ vào hoá đơn phản ánh số nợ phải trả lãi thuê tài chính và số thuế GTGT vào TK 315 - Nợ dài hạn
đến hạn trả, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê)
Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả.
(b)- Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch
vụ thuộc đối tƣợng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Nợ TK 623, TK 627, TK 641, TK 642 (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có các TK 111, 112,...

77
- Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay,
căn cứ vào hoá đơn phản ánh số nợ phải trả lãi thuê tài chính và số thuế GTGT phải trả vào TK 315 -
Nợ dài hạn đến hạn trả, ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê phảI trả kỳ này)
Nợ TK 623, TK 627, TK 641, TK 642 (Số thuế GTGT phải trả kỳ này)
(4.3.5) - Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà
bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê:
(a). Khi nhận TSCĐ thuê tài chính bên đi thuê nhận nợ cả số thuế GTGT do bên cho thuê đã trả
khi mua TSCĐ để cho thuê mà bên thuê phải hoàn lại cho bên cho thuê, kế toán căn cứ vào hợp đồng
thuê tài chính và các chứng từ liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chƣa có thuế
GTGT phải hoàn lại cho bên cho thuê, ghi:
Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (Giá chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 138 - Phải thu khác (Số thuế GTGT đầu vào của TSCĐ thuê tài chính)
Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Số nợ phải trả kỳ này có cả thuế GTGT)
Có TK 342- Nợ dài hạn (Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị
hợp lý của tài sản thuê trừ (-) Số nợ phải trả kỳ này cộng (+) Số thuế GTGT bên thuê còn phải trả dần
trong suốt thời hạn thuê).
(b)- Chi phí trực tiếp ban đầu đƣợc ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Có TK 142 - Chi phí trả trƣớc ngắn hạn
Có các TK 111, 112,… (Chi phí trực tiếp phát sinh liên quan đến hoạt động thuê tài chính
khi nhận tài sản thuê tài chính).
(c)- Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính xác định số nợ gốc thuê tài chính
đến hạn trả trong niên độ kế toán tiếp theo, ghi:
Nợ TK 342 - Nợ dài hạn
(d)- Định kỳ, nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính:
- Khi chi tiền trả nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc phải trả kỳ này có cả thuế GTGT)
Có các TK 111, 112,...
- Căn cứ vào hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên cho
thuê trong kỳ:
+ Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc đối
tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ:

78
Nợ các TK 627, 641, 642 (Thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp hạch toán vào chi phí
SXKD trong kỳ)
Có TK 138 - Phải thu khác.
+ Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ không
thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
căn cứ vào hoá đơn phản ánh số lãi thuê tài chính phải trả kỳ này vào TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả,
ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả (Tiền lãi thuê phải trả kỳ này).
- Đồng thời, căn cứ hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT đƣợc khấu trừ hoặc
tính vào chi phí trong kỳ giống nhƣ trƣờng hợp chi tiền trả nợ khi nhận đƣợc hoá đơn.
(2.3.6) - Khi trả phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê tài sản, ghi:
Có các TK 111, 112,...
(4.3.7) - Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất, kinh
doanh hoặc vốn hoá vào giá trị tài sản dở dang, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642, 241 ...
Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.
(4.3.8)- Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính theo quy định của hợp đồng thuê cho bên cho thuê, kế
toán ghi giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 2142 - Hao mòn TSCĐ
Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính.
(4.3.9)- Trƣờng hợp trong hợp đồng thuê tài sản quy định bên đi thuê chỉ thuê hết một phần giá
trị tài sản, sau đó mua lại thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, kế toán ghi giảm TSCĐ thuê
tài chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp:
- Khi chuyển từ tài sản thuê tài chính sang tài sản thuộc sở hữu của DN, ghi:
Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (Giá trị còn lại của TSCĐ thuê tài chính).
- Số tiền trả khi mua lại TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 211- TSCĐ hữu hình
Có các TK 111, 112,...
Đồng thời chuyển giá trị hao mòn, ghi:
Nợ TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
Có TK 2141 - Hao mòn TSCĐ hữu hình.

79
3.1.7. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH THUÊ HOẠT ĐỘNG
3.1.7.1. Ghi nhận thuê tài sản là thuê hoạt động đối với doanh nghiệp thuê
Thuê tài sản là thuê hoạt động thì doanh nghiệp thuê không phản ánh giá trị tài sản đi thuê trên
Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, mà chỉ phản ánh chi phí tiền thuê hoạt động vào chi phí sản
xuất, kinh doanh theo phƣơng pháp đƣờng thẳng cho suốt thời hạn thuê tài sản, không phụ thuộc vào
phƣơng thức thanh toán tiền thuê (Trả tiền thuê từng kỳ hay trả trƣớc, trả sau).
 Khi xác định chi phí tiền thuê tài sản là thuê hoạt động phải trả trong kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 331 - Phải trả cho ngƣời bán, hoặc
Có các TK 111, 112,...
 Trƣờng hợp doanh nghiệp phải trả trƣớc tiền thuê tài sản là thuê hoạt động cho nhiều kỳ
Khi chi tiền trả trƣớc tiền thuê cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642 (Số trả cho kỳ này)
Nợ TK 142 - Chi phí trả trƣớc ngắn hạn
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn
Có các TK 111, 112,...
Định kỳ, phân bổ tiền thuê tài sản là thuê hoạt động đã trả trƣớc vào chi phí sản xuất,
kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
3.1.8. KẾ TOÁN CHO THUÊ TÀI SẢN LÀ CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG
3.1.8.1. Ghi nhận TSCĐ cho thuê hoạt động
- Cho thuê hoạt động là bên cho thuê không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với
quyền sở hữu tài sản cho thuê. Bên cho thuê vẫn ghi nhận tài sản cho thuê hoạt động trên Bảng cân đối
kế toán theo cách phân loại tài sản của doanh nghiệp cho thuê.
- Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải đƣợc ghi nhận theo phƣơng pháp đƣờng
thẳng trong suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phƣơng thức thanh toán, trừ khi áp dụng
phƣơng pháp tính khác hợp lý hơn.
- Chi phí cho thuê hoạt động trong kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động và số
chi phí trực tiếp ban đầu đƣợc ghi nhận ngay hoặc phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với
việc ghi nhận doanh thu.
- Khấu hao tài sản cố định cho thuê hoạt động theo quy định của Chuẩn mực kế toán TSCĐ hữu
hình hoặc Chuẩn mực kế toán TSCĐ vô hình phù hợp với chính sách khấu hao của doanh nghiệp.

80
- Khi phát sinh các chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 627 - Chi phí sản xuất chung (Đƣợc ghi nhận ngay vào chi phí trong kỳ)
Nợ TK 142 - Chi phí trả trƣớc ngắn hạn, hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn
Có các TK 111, 112, 331,...
- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp khấu trừ thuế.
(1)- Trƣờng hợp thu tiền cho thuê hoạt động theo định kỳ:
+ Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 131- Phải thu của khách hàng
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (Tiền cho thuê chƣa có thuế GTGT)
Có TK 3331- Thuế GTGT phải nộp.
+ Khi thu đƣợc tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.
(2)- Trƣờng hợp thu trƣớc tiền cho thuê hoạt động nhiều kỳ.
+ Khi nhận tiền của khách hàng trả trƣớc về hoạt động cho thuê tài sản cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ các TK 111, 112,... (Tổng số tiền nhận trƣớc)
Có TK 3387- Doanh thu chƣa thực hiện (Theo giá chƣa có thuế GTGT)
+ Định kỳ, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
+ Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cho thuê tài sản không đƣợc thực hiện tiếp
hoặc thời gian thực hiện ngắn hơn thời gian đã thu tiền trƣớc (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387- Doanh thu chƣa thực hiện (Giá chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331- Thuế GTGT phải nộp (Số tiền trả lại cho ngƣời đi thuê về thuế GTGT của hoạt
động cho thuê tài sản không đƣợc thực hiện)
Có các TK 111, 112 (Tổng số tiền trả lại).
- Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp.
(1)- Trƣờng hợp thu tiền cho thuê hoạt động theo định kỳ
+ Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 131- Phải thu của khách hàng
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (Tổng giá thanh toán).
+ Khi thu đƣợc tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...

81
(2)- Trƣờng hợp thu trƣớc tiền cho thuê hoạt động nhiều kỳ.
+ Khi nhận tiền của khách hàng trả trƣớc về cho thuê hoạt động cho nhiều năm, ghi:
Nợ các TK 111, 112... (Tổng số tiền nhận trƣớc)
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (Tổng số tiền nhận trƣớc).
+ Định kỳ, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán, ghi:
Nợ TK 3387- Doanh thu chƣa thực hiện
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
+ Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
+ Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê tài sản không
đƣợc thực hiện, ghi:
Có các TK 111, 112,... (Tổng số tiền trả lại).
- Định kỳ, tính, trích khấu hao TSCĐ cho thuê hoạt động vào chi phí SXKD, ghi:
Nợ TK 627- Chi phí sản xuất chung
Có TK 214- Hao mòn TSCĐ (Hao mòn TSCĐ cho thuê hoạt động).
- Định kỳ, phân bổ số chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến cho thuê hoạt động (nếu phân bổ
dần) phù hợp với việc ghi nhận doanh thu cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 627 - Chi phí sản xuất chung
3.1.9 KẾ TOÁN GIAO DỊCH BÁN VÀ THUÊ LẠI TÀI SẢN CỐ ĐỊNH LÀ THUÊ TÀI CHÍNH
3.1.9.1. Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê tài chính
Giao dịch bán và thuê lại tài sản đƣợc thực hiện khi tài sản đƣợc bán và đƣợc thuê lại bởi chính
ngƣời bán. Khoản chênh lệch giữa thu nhập bán tài sản với giá trị còn lại trên sổ kế toán không đƣợc
ghi nhận ngay là một khoản lãi hoặc lỗ từ việc bán tài sản mà phải ghi nhận là thu nhập chƣa thực hiện
hoặc chi phí trả trƣớc dài hạn và phân bổ cho suốt thời gian thuê tài sản. Trong giao dịch bán và thuê
lại, nếu có chi phí phát sinh ngoài chi phí khấu hao thì đƣợc hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh
doanh trong kỳ.
- Trƣờng hợp giao dịch bán và thuê lại với giá bán tài sản cao hơn giá trị còn lại của
TSCĐ.
(1) Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hoá đơn và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711- Thu nhập khác (Theo giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)

82
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (Chênh lệch giữa giá bán lớn hơn giá trị còn lại
của TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
(2) Các bút toán ghi nhận tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ thực
hiện tƣơng tự nhƣ kế toán thuê tài sản là thuê tài chính:
- Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chƣa có thuế GTGT mà
bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê.
+ Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, kế toán căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ có
liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chƣa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
+ Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính đƣợc ghi nhận vào nguyên giá
TSCĐ thuê tài chính, ghi:
+ Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản xác định số nợ gốc thuê tài chính đến
hạn trả trong niên độ kế toán tiếp theo, ghi:
+ Định kỳ, nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính:
(a) Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ
Có các TK 111, 112,...

83
- Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay, căn
(b) Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch
vụ thuộc đối tƣợng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Có các TK 111, 112,...
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê phải trả kỳ này)
- Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho
thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê:
+ Khi nhận TSCĐ thuê tài chính bên đi thuê nhận nợ cả số thuế GTGT do bên cho thuê đã trả
Có TK 342- Nợ dài hạn (Giá trị hiện tại của khoản thanh toán
tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê trừ (-) Số nợ phải trả kỳ này cộng (+) Số thuế
GTGT bên thuê còn phải trả dần trong suốt thời hạn thuê).
+ Chi phí trực tiếp ban đầu đƣợc ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
+ Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính xác định số nợ gốc thuê tài chính đến

84
Khi chi tiền trả nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị cho thuê, ghi:
Có các TK 111, 112,...
Căn cứ vào hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên cho
thuê trong kỳ:
(a) Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc
đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ:
SXKD trong kỳ)
(b) Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ không
thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay,
ghi:
Đồng thời, căn cứ hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT đƣợc khấu trừ hoặc tính
vào chi phí trong kỳ giống nhƣ trƣờng hợp chi tiền trả nợ khi nhận đƣợc hoá đơn.
(3). Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất, kinh doanh,
ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.
(4). Định kỳ, kết chuyển chênh lệch lớn hơn (lãi) giữa giá bán và giá trị còn lại của tài sản cố
định bán và thuê lại ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp thời gian thuê tài sản, ghi:
Có các TK 623, 627, 641, 642,...
- Trƣờng hợp giao dịch bán và thuê lại với giá thấp hơn giá trị còn lại của TSCĐ.
(1). Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hoá đơn và các chứng từ liên quan, ghi:

85
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán TSCĐ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Chênh lệch giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ)
(2). Các bút toán ghi nhận tài sản, nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ và tính,
trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính thực hiện tƣơng tự nhƣ kế toán TSCĐ thuê tài chính:
(2.1) Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chƣa có thuế GTGT
mà bên cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê:
+ Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, kế toán căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ có
liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chƣa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
+ Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính đƣợc ghi nhận vào nguyên giá
TSCĐ thuê tài chính, ghi:
+ Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản xác định số nợ gốc thuê tài chính đến
a. Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ
Khi chi tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Có các TK 111, 112,...

86
Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay, căn
b. Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ
thuộc đối tƣợng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Khi chi tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Có các TK 111, 112,...
Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay,
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê phải trả kỳ này)
(2.2) Trƣờng hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên
cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê:
+ Khi nhận TSCĐ thuê tài chính bên đi thuê nhận nợ cả số thuế GTGT do bên cho thuê đã trả
Có TK 342- Nợ dài hạn (Giá trị hiện tại của khoản thanh toán
tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê trừ (-) Số nợ phải trả kỳ này cộng (+) Số thuế
GTGT bên thuê còn phải trả dần trong suốt thời hạn thuê).
+ Chi phí trực tiếp ban đầu đƣợc ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
+ Cuối niên độ kế toán, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính xác định số nợ gốc thuê tài chính đến

87
a. Khi chi tiền trả nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị cho thuê, ghi:
Có các TK 111, 112,...
b. Căn cứ vào hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên cho
thuê trong kỳ:
Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc đối
tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ:
SXKD trong kỳ)
Trƣờng hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ không thuộc
đối tƣợng chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
c. Khi nhận đƣợc hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhƣng doanh nghiệp chƣa trả tiền ngay,
ghi:
d. Đồng thời, căn cứ hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT đƣợc khấu trừ hoặc
tính vào chi phí trong kỳ giống nhƣ trƣờng hợp chi tiền trả nợ khi nhận đƣợc hoá đơn.
- Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính theo quy định của hợp đồng thuê cho bên cho thuê, kế toán ghi
giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính.
(3). Định kỳ, kết chuyển số chênh lệch nhỏ hơn (lỗ) giữa giá bán và giá trị còn lại của TSCĐ
bán và thuê lại ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,...
3.1.10. KẾ TOÁN GIAO DỊCH BÁN VÀ THUÊ LẠI TÀI SẢN CỐ ĐỊNH LÀ THUÊ HOẠT
ĐỘNG
3.1.10.1. Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động

88
 Nếu giá bán đƣợc thỏa thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hoặc lãi phải đƣợc ghi nhận
ngay vào Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ phát sinh;
 1.2. Nếu giá bán đƣợc thoả thuận thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc lỗ cũng phải
đƣợc ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh, trừ trƣờng hợp khoản lỗ đƣợc bù đắp bằng khoản tiền thuê
trong tƣơng lai ở một mức giá thuê thấp hơn giá thuê thị trƣờng, thì khoản lỗ này không đƣợc ghi nhận
ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó
đƣợc dự kiến sử dụng;
 1.3. Nếu giá bán cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp lý không đƣợc
ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà phải đƣợc phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó
đƣợc dự kiến sử dụng;
 1.4. Đối với thuê hoạt động, nếu giá trị hợp lý tại thời điểm bán và thuê lại tài sản thấp hơn giá
trị còn lại của tài sản, khoản lỗ bằng số chênh lệch giữa giá trị còn lại và giá trị hợp lý phải đƣợc ghi
nhận ngay trong kỳ phát sinh.
 Khi bán TSCĐ và thuê lại, căn cứ vào hóa đơn GTGT và các chứng từ liên quan đến việc bán
TSCĐ, kế toán phản ánh giao dịch bán theo các trƣờng hợp sau:
a) Nếu giá bán đƣợc thỏa thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hay lãi phải đƣợc ghi nhận
ngay trong kỳ phát sinh, căn cứ vào hoá đơn chứng từ:
- Phản ánh số thu nhập bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131,...
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Số đã hao mòn - Nếu có)
Có TK 211- TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
b) Nếu giá bán đƣợc thoả thuận ở mức thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc lỗ cũng phải
đƣợc ghi nhận ngay, kế toán ghi sổ các bút toán nhƣ ở điểm 5.2.1(a).
Trƣờng hợp giá bán và thuê lại TSCĐ thấp hơn giá trị hợp lý nhƣng mức giá thuê thấp hơn giá
thuê thị trƣờng thì khoản lỗ này không đƣợc ghi nhận ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản
thanh toán tiền thuê trong thời gian thuê tài sản:
- Căn cứ vào hoá đơn GTGT và các chứng từ liên quan đến việc bán TSCĐ, phản ánh thu nhập
bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112,...
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán của TSCĐ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Chênh lệch giá trị còn lại của TSCĐ lớn hơn giá bán)
- Trong các kỳ tiếp theo phân bổ số lỗ về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động vào
chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà
tài sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
c) Nếu giá bán và thuê lại tài sản cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp
lý không đƣợc ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà đƣợc phân bổ dần trong suốt thời gian mà

89
tài sản đó đƣợc dự kiến sử dụng còn số chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị còn lại đƣợc ghi nhận
ngay là một khoản lãi trong kỳ.
- Căn cứ vào hoá đơn GTGT bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 711 - Thu nhập khác (Tính bằng giá trị hợp lý của TSCĐ)
Có TK 3387- Doanh thu chƣa thực hiện (Chênh lệch giá bán cao hơn giá trị hợp lý của
TSCĐ)
Đồng thời, ghi giảm giá trị TSCĐ bán và thuê lại:
- Định kỳ, phân bổ số lãi về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động ghi giảm chi phí
sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản
đó dự kiến sử dụng, ghi:
Có các TK 623, 627, 641, 642.
 2.2. Định kỳ, xác định tiền thuê TSCĐ phải trả, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có các TK 111, 112, 331.
3.1.11. KẾ TOÁN KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
3.1.11.1 Khái niệm
Khấu hao: Là sự phân bổ một cách có hệ thống giá trị phải khấu hao của TSCĐ trong suốt thời
gian sử dụng hữu ích của TSCĐ đó.
3.1.11.2. Phạm vi tính khấu hao
- Mọi TSCĐ đều phải huy động vào sử dụng và đều phải tính khấu hao (trừ các trƣờng hợp đặc
biệt theo quy định quản lý tài chính hiện hành)
- Đối với TSCĐ đã khấu hao đủ nguyên giá, nghĩa là đã thu hồi đủ vốn mà vẫn còn sử dụng đƣợc
thì không tiếp tục trích khấu hao nữa.
- Đối với thuê hoạt động: bên cho thuê sẽ trích khấu hao.
- Doanh nghiệp đi thuê tài sản cố định tài chính phải trích khấu hao tài sản cố định thuê tài chính
nhƣ tài sản cố định thuộc sở hữu của doanh nghiệp theo quy định hiện hành. Trƣờng hợp ngay tại thời
điểm khởi đầu thuê tài sản, doanh nghiệp đi thuê tài sản cố định tài chính cam kết không mua tài sản
thuê trong hợp đồng thuê tài chính, thì doanh nghiệp đi thuê đƣợc trích khấu hao tài sản cố định thuê
tài chính theo thời hạn thuê trong hợp đồng.
- Việc trích hoặc thôi trích khấu hao tài sản cố định đƣợc thực hiện bắt đầu từ ngày (theo số ngày
của tháng) mà tài sản cố định tăng, giảm, hoặc ngừng tham gia vào hoạt động kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất lâu dài là tài sản cố định vô hình đặc biệt, doanh nghiệp ghi nhận là tài sản cố
định vô hình theo nguyên giá nhƣng không đƣợc trích khấu hao.

90
3.1.11.3. Các phƣơng pháp khấu hao
a. Phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng
Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh đƣợc trích khấu hao theo phƣơng pháp khấu
hao đƣờng thẳng.
* Nội dung của phƣơng pháp:
(a) Tài sản cố định trong doanh nghiệp đƣợc trích khấu hao theo phƣơng pháp khấu hao đƣờng
thẳng nhƣ sau:
- Căn cứ các quy định trong Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định ban hành
kèm theo Quyết định số 203/2009/QĐ-BTC, doanh nghiệp xác định thời gian sử dụng của tài sản cố
định;
- Xác định mức trích khấu hao trung bình hàng năm cho tài sản cố định theo công thức dƣới
đây:
Mức trích khấu hao Nguyên giá của tài sản cố định
trung bình hàng năm =
của tài sản cố định Thời gian sử dụng
- Mức trích khấu hao trung bình hàng tháng bằng số khấu hao phải trích cả năm chia cho 12
tháng.
(b). Trƣờng hợp thời gian sử dụng hay nguyên giá của tài sản cố định thay đổi, doanh nghiệp
phải xác định lại mức trích khấu hao trung bình của tài sản cố định bằng cách lấy giá trị còn lại trên sổ
kế toán chia (:) cho thời gian sử dụng xác định lại hoặc thời gian sử dụng còn lại (đƣợc xác định là
chênh lệch giữa thời gian sử dụng đã đăng ký trừ thời gian đã sử dụng) của tài sản cố định.
(c). Mức trích khấu hao cho năm cuối cùng của thời gian sử dụng tài sản cố định đƣợc xác định
là hiệu số giữa nguyên giá tài sản cố định và số khấu hao luỹ kế đã thực hiện đến năm trƣớc năm cuối
cùng của tài sản cố định đó.
b. Phƣơng phaùp khấu hao theo số dƣ giảm dần coù ñieàu chỉnh
Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh đƣợc trích khấu hao theo phƣơng pháp số dƣ
giảm dần có điều chỉnh phải thoả mãn đồng thời các điều kiện sau:
+ Là tài sản cố định đầu tƣ mới (chƣa qua sử dụng);
+ Là các loại máy móc, thiết bị; dụng cụ làm việc đo lƣờng, thí nghiệm.
Phƣơng pháp khấu hao theo số dƣ giảm dần có điều chỉnh đƣợc áp dụng đối với các doanh
nghiệp thuộc các lĩnh vực có công nghệ đòi hỏi phải thay đổi, phát triển nhanh.
Mức trích khấu hao tài sản cố định theo phƣơng pháp số dƣ giảm dần có điều chỉnh đƣợc xác
định nhƣ:
- Xác định thời gian sử dụng của tài sản cố định:
Doanh nghiệp xác định thời gian sử dụng của tài sản cố định theo quy định tại Chế độ quản lý,
sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định ban hành kèm theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC của Bộ
Tài chính.
- Xác định mức trích khấu hao năm của tài sản cố định trong các năm đầu theo công thức dƣới

91
đây:
Mức trích khấu hao hàng
năm của tài sản cố định
= Giá trị còn lại của
tài sản cố định
X Tỷ lệ khấu hao
nhanh
Trong đó:
Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo công thức sau:
Tỷ lệ khấu khao
nhanh (%)
= Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định
theo phƣơng pháp đƣờng thẳng
X Hệ số
điều chỉnh
Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phƣơng pháp đƣờng thẳng xác định nhƣ sau:
Tỷ lệ khấu hao tài sản cố
định theo phƣơng pháp
đƣờng thẳng (%)
=
1
X 100%
Thời gian sử dụng của tài
sản cố định
Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian sử dụng của tài sản cố định quy định tại bảng dƣới
đây:
Thời gian sử dụng của tài sản cố định Hệ số điều chỉnh
(lần)
Đến 4 năm ( t  4 năm) 1,5
Trên 4 đến 6 năm (4 năm < t  6 năm) 2,0
Trên 6 năm (t > 6 năm) 2,5
Những năm cuối, khi mức khấu hao năm xác định theo phƣơng pháp số dƣ giảm dần nói trên
bằng (hoặc thấp hơn) mức khấu hao tính bình quân giữa giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại của
tài sản cố định, thì kể từ năm đó mức khấu hao đƣợc tính bằng giá trị còn lại của tài sản cố định chia
cho số năm sử dụng còn lại của tài sản cố định.
- Mức trích khấu hao hàng tháng bằng số khấu hao phải trích cả năm chia cho 12 tháng.
c. Phƣơng pháp khấu hao theo số lƣợng, khối lƣợng sản phẩm
Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh đƣợc trích khấu hao theo phƣơng pháp này
là các loại máy móc, thiết bị thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
+ Trực tiếp liên quan đến việc sản xuất sản phẩm;
+ Xác định đƣợc tổng số lƣợng, khối lƣợng sản phẩm sản xuất theo công suất thiết kế của tài
sản cố định;
+ Công suất sử dụng thực tế bình quân tháng trong năm tài chính không thấp hơn 50% công suất
thiết kế.
Tài sản cố định trong doanh nghiệp đƣợc trích khấu hao theo phƣơng pháp khấu hao theo số
lƣợng, khối lƣợng sản phẩm nhƣ sau:
- Căn cứ vào hồ sơ kinh tế- kỹ thuật của tài sản cố định, doanh nghiệp xác định tổng số lƣợng,
khối lƣợng sản phẩm sản xuất theo công suất thiết kế của tài sản cố định, gọi tắt là sản lƣợng theo
công suất thiết kế.

92
- Căn cứ tình hình thực tế sản xuất, doanh nghiệp xác định số lƣợng, khối lƣợng sản phẩm thực
tế sản xuất hàng tháng, hàng năm của tài sản cố định.
- Xác định mức trích khấu hao trong tháng của tài sản cố định theo công thức dƣới đây:
Mức trích khấu hao trong
tháng của tài sản cố định
= Số lƣợng sản phẩm
sản xuất trong tháng
X Mức trích khấu hao bình
quân tính cho một đơn
vị sản phẩm
Trong đó:
Mức trích khấu hao Nguyên giá của tài sản cố định
bình quân tính cho =
một đơn vị sản phẩm Sản lƣợng theo công suất thiết kế
- Mức trích khấu hao năm của tài sản cố định bằng tổng mức trích khấu hao của 12 tháng trong
năm, hoặc tính theo công thức sau:
Mức trích khấu hao
năm của tài sản cố
định
= Số lƣợng sản phẩm
sản xuất trong năm
X Mức trích khấu hao bình
quân tính cho một đơn vị
sản phẩm
Trƣờng hợp công suất thiết kế hoặc nguyên giá của tài sản cố định thay đổi, doanh nghiệp phải
xác định lại mức trích khấu hao của tài sản cố định.
S
T
T
Nhóm TSCĐ Công thức tính khấu hao trong tháng
Ví dụ minh họa
(đơn vị tính:triệu đồng)
Một TSCĐ có nguyên giá 180, thời gian
sử dụng đăng ký 5 năm
1 TSCĐ hiện có đầu
tháng đến cuối
tháng không giảm
hoặc ngƣng (sử
dụng trong tháng)
Số khấu hao tính
trong tháng =
Mức khấu hao
trung bình hàng
tháng
TSCĐ sử dụng trọn tháng thì:
Số
khấu
hao
tính
trong
tháng
=
Mức khấu
hao trung
bình hàng
tháng
= 12*5
180
= 3
2 TSCĐ tăng trong
tháng vào ngày x
đến cuối tháng
không giảm hoặc
không ngƣng (với
x là ngày bất kỳ
trong tháng)
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày x đến
ngày cuối
tháng
=
Mức khấu hao
trung bình hàng
tháng
*
Số ngày
tính khấu
hao
(i) TSCĐ trên tăng ngày 01/04 (x=1) thì:
Số ngày
trong tháng
Trong đó
Số khấu hao tính trong
tháng
= Mức khấu hao
trung bình
hàng tháng
Số ngày tính
khấu hao
= Số ngày
trong
tháng
-x+1 (ii) TSCĐ trên tăng ngày 11/04 (x=1)
Số khâu hao tính
trong tháng =
3*
30
11130  = 2
3 TSCĐ hiện có đầu
tháng và giảm hoặc
ngƣng vào ngày y
trong tháng (với y
là ngày bất kỳ
trong tháng)
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ ngày
1 đến ngày (y-
1)
=
Mức khấu hao
trung bình
hàng tháng
-
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày y đến
ngày cuối
tháng)
(i) TSCĐ trên giảm ngày 01/04(y-1) thì:
Trong đó, số khấu hao không tính trong tháng đƣợc xác
định nhƣ sau:
Số khấu hao không tính
trong tháng =
3*
= 3

93
30
1130 
Số khấu hao
không tính
trong tháng (
từ ngày y đến
ngày cuối
tháng )
=
Mức khấu
hao trung
bình hàng
tháng
*
Số ngày
không tính
khấu hao (ii) TSCĐ trên giảm ngày 25/4(y=25) thì:
Số ngày
trong tháng
Số khấu hao không tính
trong tháng
=3*
6.0
30
12530


Trong đó
Số ngày tính
khấu hao
= Số ngày trong
tháng
-y+1
4 TSCĐ tăng trong
tháng vào ngày x
và giảm hoặc
ngƣng vào ngày y
trong tháng
trong tháng (từ
ngày x đến ngày
(y-1))
=
Mức khấu
hao trung
bình hàng
tháng
-
Số ngày
tính khấu
hao (từ
ngày x
đến ngày
(y-1))
TSCĐ trên tăng ngày 11/4(x-1) và giảm ngày
25/4(y=25) thì:
Số ngày
trong
tháng
Trong đó Số khấu hao tính trong tháng
(từ ngày 11 đến ngày 24)
=3*
4.1
30
1125


Số ngày tính khấu hao (từ
ngày x đến ngày (y-1)) =(y-1)-x+1=y-x
Hoặc
Hoặc:
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày 11 đến
ngày 24)
=
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày 11 đến
ngày cuối
tháng)
-
Số
khấu
hao
không
tính
trong
tháng
(từ
ngày
25
đến
ngày
cuối
tháng)
trong tháng (từ
ngày x đến ngày
(y-1))
=
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày x đến
ngày cuối
tháng)
-
Số khấu
hao không
tính trong
tháng (từ
ngày y
đến ngày
cuối
tháng)
=2-0.6=1.4
Nhƣ vậy, tổng số khấu hao của tất cả TSCĐ (cần tính khấu hao) đƣợc xác định nhƣ sau:
Số khấu hao
tính trong tháng = 
4
1i
Số khấu hao tính trong tháng
của TSCĐ thuộc nhóm i
Số khấu
hao tính
trong
tháng
=
Mức khấu hao
trung bình hàng
tháng của
TSCĐ hiện có
đầu tháng thuộc
+
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ ngày
x đến ngày
cuối tháng)
+
Mức khấu
hao trung
bình hàng
tháng của
TSCĐ hiện
-
Số khấu hao
không tính
trong tháng
(từ ngày y
đến ngày cuối
+
Số khấu hao
tính trong
tháng (từ
ngày x đến
ngày cuối
-
Số khấu hao
không tính
trong tháng
(từ ngày y
đến ngày

94
nhóm 1 của TSCĐ
tăng trong
tháng thuộc
nhóm 2
có đầu tháng
thuộc nhóm
3
tháng) của
TSCĐ giảm,
ngƣng trong
tháng thuộc
nhóm 3
tháng) của
TSCĐ tăng
trong tháng
thuộc nhóm
4
cuối tháng
của TSCĐ
giảm, ngƣng
trong tháng
thuộc nhóm
4
Ta rút gọn:
Mức khấu hao trung bình hàng tháng của
TSCĐ hiện có đầu tháng thuộc nhóm 1 +
Mức khấu hao trung bình hàng tháng của
TSCĐ hiện có đầu tháng thuộc nhóm 3 =
Mức khấu hao trung bình hàng
tháng của TSCĐ hiện có đầu
tháng
Số khấu hao tính trong tháng (từ ngày x đến
ngày cuối tháng của TSCĐ tăng trong tháng
thuộc nhóm 2
+
Số khấu hao tính trong tháng (tính từ
ngày x đến ngày cuối tháng) của TSCĐ
tăng trong tháng thuộc nhóm 4
=
Số khấu hao tính trong tháng của
TSCĐ tăng trong tháng
Số khấu hao không tính trong tháng (từ ngày
y đến ngày cuối tháng) của TSCĐ giảm,
ngƣng trong tháng thuộc nhóm 3
+
Số khấu hao không tính trong tháng (từ
ngày y đến ngày cuối tháng) của TSCĐ
giảm, ngƣng trong tháng thuộc nhóm 4
=
Số khấu hao không tính trong
tháng của TSCĐ giảm, ngƣng
trong tháng
Khi đó công thức xác định số khấu hao trong tháng đƣợc viết lại nhƣ sau:
Số khấu hao
tính trong tháng =
Mức khấu hao trung bình hàng
tháng của TSCĐ hiện có đầu tháng +
Số khấu hao tính trong tháng
của TSCĐ tăng trong tháng -
Số khấu hao không tính trong
tháng của TSCĐ giảm, ngƣng
trong tháng
Dựa theo công thức này, chúng ta cùng tham khảo mẫu Bảng tính và phân bổ khấu hao TSCĐ:
BẢNG TÍNH VÀ PHÂN BỔ KHẤU HAO TSCĐ
Tháng……..
CHỈ TIÊU
TOÀN DOANH NGHIỆP
BỘ PHẬN SỬ DỤNG
Phân xƣởng Bộ phận bán
hàng
Bộ phận QLDN
N
gu
yê
n
gi
á
Thời
gian
sử
dụng
Mức
khấu
hao
trung
bình
hàng
tháng
Số ngày
tính
(không
tính
khấu
hao)
Số khấu
hao tính
(không
tính
trong
tháng)
Mức
khấu
hao
trung
bình
hàng
tháng
Số
khấu
hao
tính
(khôn
g tính
trong
tháng)
Mức
khấu
hao
trung
bình
hàng
tháng
Số
khấu
hao
tính
(không
tính
trong
tháng)
Mức
khấu
hao
trung
bình
hàng
tháng
Số
khấu
hao
tính
(không
tính
trong
tháng)
A (1
)
(2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11)
1. Khấu hao trung bình
hàng tháng của
TSCĐ hiện có đầu
tháng
2. Khấu hao TSCĐ
tăng trong tháng
3. Khấu hao TSCĐ
giảm trong tháng.
4. Khấu hao TSCĐ tính
trong tháng.
5. Khấu hao trung bình
hàng tháng của
TSCĐ hiện có cuối
tháng.

95
Chú ý:
+ Doanh nghiệp phải đăng ký phƣơng pháp trích khấu hao tài sản cố định mà doanh nghiệp lựa
chọn áp dụng với cơ quan thuế trực tiếp quản lý trƣớc khi thực hiện trích khấu hao. Trƣờng hợp việc
lựa chọn của doanh nghiệp không trên cơ sở có đủ các điều kiện quy định thì cơ quan thuế có trách
nhiệm thông báo cho doanh nghiệp biết để thay đổi phƣơng pháp khấu hao cho phù hợp.
+ Phƣơng pháp khấu hao áp dụng cho từng tài sản cố định mà doanh nghiệp đã lựa chọn và
đăng ký phải thực hiện nhất quán trong suốt quá trình sử dụng tài sản cố định đó.
3.1.11.4. Kế toán chi tiết khấu hao TSCĐ
- Từng kỳ hạch toán (tháng, quý) để thuận tiện cho việc trích khấu hao hàng tháng và xác định
chính xác chi phí KH cho từng đối tƣợng chịu chi phí, kế toán cần lập bảng tính và phân bổ khấu hao
TSCĐ
- Cuối niên độ kế toán, ghi Giá trị hao mòn TSCĐ của cả năm và số lũy kế vào thẻ TSCĐ và sổ
TSCĐ
3.1.11.5. Kế toán tổng hợp khấu hao TSCĐ
a. Tài khoản sử dụng
TK 214 "Hao mòn TSCĐ"
Bên nợ:
- Giá trị hao mòn tài sản cố định, BĐS đầu tƣ giảm do tài sản cố định, BĐS đầu tƣ thanh lý,
nhƣợng bán, điều động cho đơn vị khác, góp vốn liên doanh,…
Bên có:
- Giá trị hao mòn tài sản cố định, BĐS đầu tƣ tăng do tính khấu hao tài sản cố định, BĐS đầu
tƣ.
Số dƣ bên có:
- Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cố định, BĐS đầu tƣ hiện có ở đơn vị.
TK 214 có 4 TK cấp 2 :
TK 2141 - Hao mòn tài sản cố định hữu hình.
TK 2142 - Hao mòn tài sản cố định thuê tài chính.
TK 2143 - Hao mòn tài sản cố định vô hình.
TK 2143 – Hao mòn BĐS đầu tƣ.
b. Phƣơng pháp hạch toán
- Định kỳ tính, trích khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất, kinh doanh, chi phí khác:
Nợ TK 6234 - Chi phí sử dụng máy thi công
Nợ TK 6274 - Chi phí sản xuất chung.
Nợ TK 641 - Chi phí bán hàng
Nợ TK 642 - Chi phí quản lý doanh nghiệp.
Có TK 214 - Hao mòn tài sản cố định.
- Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tƣ đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động:

96
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ)
Có TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tƣ.
- Đối với TSCĐ dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án khi tính hao mòn vào thời điểm cuối năm
tài chính:
Nợ TK 466 - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ
Có TK 214 – Hao mòn TSCĐ.
- Đối với TSCĐ dùng cho hoạt động văn hoá, phúc lợi khi tính hao mòn vào thời điểm cuối năm
tài chính:
Nợ TK 3533 - Quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ
- Cuối kỳ kế toán, tính hao mòn TSCĐ đầu tƣ, mua sắm bằng Quỹ phát triển khoa học và công
nghệ sử dụng cho mục đích nghiên cứu, phát triển khoa học và công nghệ, ghi:
Nợ TK 3562 - Quỹ PTKH&CN đã hình thành TSCĐ
- Trƣờng hợp nhận tài sản cố định hữu hình đã có hao mòn đƣợc điều chuyển trong nội bộ công
ty:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình (nguyên giá)
Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn).
Có 411 - Nguồn vốn kinh doanh (Giá trị còn lại).
- Trƣờng hợp vào cuối năm tài chính doanh nghiệp xem xét lại thời gian trích khấu hao và
phƣơng pháp khấu hao TSCĐ nếu có sự thay đổi mức khấu hao cần phải điều chỉnh số khấu hao ghi
trên sổ kế toán nhƣ sau:
+ Nếu do thay đổi phƣơng pháp khấu hao và thời gian khấu hao TSCĐ, mà mức khấu hao TSCĐ
tăng lên so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao tăng, ghi:
Nợ các TK 627, 641, 642 (Số chênh lệch khấu hao tăng)
Có TK 214 - Hao mòn TSCĐ.
+ Nếu do thay đổi phƣơng pháp khấu hao và thời gian khấu hao TSCĐ, mà mức khấu hao TSCĐ
giảm so với số đã trích trong năm, số chênh lệch khấu hao giảm, ghi:
Có các TK 627, 641, 642 (Số chênh lệch khấu hao giảm).
3.1.12. KẾ TOÁN SỬA CHỮA TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
3.1.12.1.. Nội dung và nguyên tắc hạch toán
Sửa chữa tài sản cố định là những công việc sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết của tài
sản cố định bị hƣ hỏng nhằm duy trì hoạt động bình thƣờng hay khôi phục năng lực hoạt động của tài
sản cố định. Tùy theo mức độ hao mòn, hƣ hỏng của tài sản cố định, khả năng và điều kiện của doanh
nghiệp mà việc tiến hành công việc sửa chữa tài sản cố định có thể thực hiện theo phƣơng thức tự làm
hoặc cho thầu nhƣng nói chung các chi phí cần thiết mà doanh nghiệp phải chi ra để sửa chữa tài sản
cố định là một trong những chi phí về việc sử dụng tài sản cố định vào các hoạt động sản xuất kinh
doanh nên chi phí này sẽ đƣợc hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp có chi tiết

97
theo từng bộ phận sử dụng tƣơng tự nhƣ chi phí khấu hao tài sản cố định. Kế toán phải theo dõi chi tiết
từng công việc sửa chữa của những tài sản cố định ở những nơi sử dụng khác nhau để quản lý chặt chẽ
chi phí sửa chữa tài sản cố định và hạch toán chính xác chi phí hoạt động ở các bộ phận khác nhau.
Do mức độ hƣ hỏng nhiều ít khác nhau, mục đích yêu cầu của việc sửa chữa tài sản cố định cũng
không giống nhau, ngƣời ta thƣờng chia thành 2 hình thức sửa chữa tài sản cố định : Sửa chữa lớn và
sửa chữa thƣờng xuyên.
 Sửa chữa lớn tài sản cố định: là sửa chữa, thay thế những bộ phận quan trọng chủ yếu của tài
sản cố định nhằm khôi phục năng lực hoạt động ban đầu của nó. Sửa chữa lớn tài sản cố định có đặc
điểm :Thƣờng sửa chữa theo kế hoạch và tài sản cố định phải ngừng hoạt động khi tiến hành sửa chữa,
khoảng cách thời gian giữa 2 lần sửa chữa dài, chi phí phát sinh trong mỗi lần sửa chữa tƣơng đối lớn
cần tính vào chi phí sản xuất kinh doanh của nhiều kỳ khác nhau để giá thành sản phẩm không bị biến
động đột biến.
 Sửa chữa thƣờng xuyên tài sản cố định: là công việc bảo dƣỡng, sửa chữa, thay thế từng chi
tiết hoặc bộ phận hƣ hỏng của tài sản cố định nhằm duy triì sự hoạt động bình thƣờng của nó cho đến
định kỳ sửa chữa lớn.
 Sửa chữa thƣờng xuyên tài sản cố định có đặc điểm :Tiến hành sửa chữa theo yêu cầu thực tế
hoặc theo chế độ bảo dƣỡng thƣờng xuyên và không làm gián đoạn hoạt động của tài sản cố định, có
tính chất thƣờng xuyên, đều đặn giữa các kỳ, chi phí phát sinh ít, thƣờng đƣợc tính hết vào chi phí sản
xuất kinh doanh của kỳ mà nó phát sinh.
TK 241 "Xây dựng cơ bản dở dang"
Bên nợ:
- Chi phí đầu tƣ XDCB, mua sắm, sửa chữa lớn tài sản cố định phát sinh (TSCĐ hữu hình và
TSCĐ vô hình)
- Chi phí cải tạo, nâng cấp tài sản cố định
- Chi phí mua sắm BĐS đầu tƣ
- Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu TSCĐ, BĐS đầu tƣ.
Bên có:
- Giá trị tài sản cố định hình thành qua đầu tƣ XDCB, mua sắm đã hoàn thành đƣa vào sử dụng
- Giá trị công trình bị loại bỏ và các khoản chi phí duyệt bỏ khác kết chuyển khi quyết toán
đƣợc duyệt.
- Giá trị công trình sửa chữa lớn tài sản cố định hoàn thành, kết chuyển khi quyết toán đƣợc
duyệt.
- Giá trị BĐS đầu tƣ hình thành qua đầu tƣ XDCB đã hoàn thành
- Kết chuyển chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu TSCĐ, BĐS đầu tƣ vào các tài khoản liên
quan.
Số dƣ bên nợ:
- Chi phí dự án đầu tƣ xây dựng và sửa chữa lớn tài sản cố định dở dang
- Giá trị công trình xây dựng và sửa chữa lớn TSCĐ đã hoàn thành nhƣng chƣa bàn giao
đƣa vào sử dụng hoặc quyết toán chƣa đƣợc duyệt

98
- Giá trị BĐS đầu tƣ đang đầu tƣ xây dựng dở dang.
TK 241 có 3 TK cấp 2:
TK 2411 - Mua sắm tài sản cố định.
TK 2412 - Xây dựng cơ bản.
TK 2413 - Sửa chữa lớn tài sản cố định.
Ngoài ra, còn sử dụng TK 335 "Chi phí phải trả", TK 111, 112, 142, 152, 242, 331,…
Công tác sửa chữa lớn TSCĐ của DN có thể tiến hành theo phƣơng thức tự làm hoặc giao thầu.
a. Theo phƣơng thức tự làm:
 Khi chi phí sửa chữa lớn phát sinh đƣợc tập hợp vào bên Nợ TK 2413 - Sửa chữa lớn
TSCĐ và đƣợc chi tiết cho từng công trình, công việc sửa chữa lớn TSCĐ. Căn cứ chứng từ phát sinh
chi phí để hạch toán:
- Nếu sửa chữa lớn TSCĐ phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tƣợng
chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp khấu trừ:
Nợ TK 2413 - Sửa chữa lớn TSCĐ (Giá mua chƣa có thuế GTGT)
Có các TK 111, 112, 152, 214,... (Tổng giá thanh toán).
- Nếu sửa chữa lớn TSCĐ phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ không thuộc đối
tƣợng chịu thuế GTGT hoặc thuộc đối tƣợng chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
Nợ TK 2413 - Sửa chữa lớn TSCĐ (Tổng giá thanh toán)
Có các TK 111, 112, 152, 214, 334... (Tổng giá thanh toán).
 Khi công trình sửa chữa lớn tài sản cố định đã hoàn thành, kế toán phải tính giá thành
thực tế của từng công trình sửa chữa lớn để quyết toán số chi phí này theo các trƣờng hợp sau:
- Trƣờng hợp chi phí sửa chữa lớn TSCĐ có giá trị nhỏ, kết chuyển toàn bộ vào chi phí sản
xuất, kinh doanh trong kỳ có hoạt động sửa chữa lớn TSCĐ:
Nợ TK 623 - Chi phí sử dụng máy thi công
Nợ TK 627 - Chi phí sản xuất chung
Nợ TK 641 - Chi phí bán hàng
Nợ TK 642 - Chi phí quản lý doanh nghiệp
Có TK 2413 - Sửa chữa lớn tài sản cố định.
- Trƣờng hợp chi phí sửa chữa lớn TSCĐ có giá trị lớn và liên quan đến nhiều kỳ sản xuất,
kinh doanh, khi công việc sửa chữa lớn TSCĐ hoàn thành, tiến hành kết chuyển vào tài khoản chi phí
trả trƣớc (Phân bổ dần) hoặc chi phí phải trả (Trƣờng hợp đã trích trƣớc chi phí sửa chữa lớn) về sửa
chữa lớn TSCĐ:
Nợ TK 142 – Chi phí trả trƣớc ngắn hạn
Nợ TK 242 – Chi phí trả trƣớc dài hạn
Nợ TK 335 - Chi phí phải trả

99
Có TK 2413 - Sửa chữa lớn tài sản cố định.
- Trƣờng hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo, nâng cấp thoả mãn điều kiện ghi tăng nguyên giá
TSCĐ:
Có TK 2413 - Sửa chữa lớn TSCĐ.
b. Theo phƣơng thức giao thầu:
- Khi nhận khối lƣợng sửa chữa lớn do bên nhận thầu bàn giao:
Nợ TK 2413 - Sửa chữa lớn TSCĐ
- Các bút toán kết chuyển chi phí sửa chữa lớn giống nhƣ phƣơng thức tự làm.
3.2 KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƢ:
3.2.1 Nội dung:
Bất động sản (BĐS) đầu tƣ là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một
phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do ngƣời chủ sở hữu hoặc ngƣời đi thuê tài
sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích
quản lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thƣờng.
* Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài
để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chƣa xác định rõ
mục đích sử dụng trong tƣơng lai;
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo
một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Nhà đang đƣợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Cơ sở hạ tầng đang đƣợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động.
* Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư:
(a) Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp
hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đƣợc bán riêng rẽ (hoặc
cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán
phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là bất động sản đầu tƣ còn phần tài sản dùng
cho sản xuất và quản lý đƣợc hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.
Trƣờng hợp bất động sản không bán đƣợc riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc
cho quản lý là không đáng kể (dƣới 20% diện tích) thì hạch toán là bất động sản đầu tƣ. Ví dụ:
Doanh nghiệp có một toà nhà có trên 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dƣới 20%
diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó đƣợc hạch toán là bất động sản đầu tƣ.

100
(b) Trƣờng hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những ngƣời sử dụng
bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tƣơng đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì
doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tƣ. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà
nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ
bảo dƣỡng và an ninh đối với toà nhà cho thuê này.
(c) Trƣờng hợp, một Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong cùng một
Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó đƣợc hạch toán
là bất động sản đầu tƣ trên Báo cáo tài chính riêng của Công ty con có bất động sản đó hoặc
Báo cáo tài chính riêng của Công ty mẹ nếu Công ty mẹ cho các Công ty con thuê (nếu nó
thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tƣ), nhƣng không đƣợc phản ánh là bất động sản đầu tƣ
trong Báo cáo tài chính hợp nhất.
3.2.2 Cách xác định nguyên giá của bất động sản đầu tƣ:
a. Khái niệm: Nguyên giá của bất động sản đầu tƣ là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc
tƣơng đƣơng tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đƣa ra trao
đổi để có đƣợc bất động sản đầu tƣ tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất
động sản đầu tƣ đó.
b. Cách xác định nguyên giá bất động sản đầu tư
Tuỳ thuộc vào từng trƣờng hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tƣ đƣợc xác định nhƣ
sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu tƣ đƣợc mua bao gồm giá mua và các chi phí liên
quan trực tiếp đến việc mua, nhƣ: Phí dịch vụ tƣ vấn về luật pháp liên quan, thuế trƣớc bạ và
chi phí giao dịch liên quan khác,...
- Trƣờng hợp mua bất động sản đầu tƣ thanh toán theo phƣơng thức trả chậm, nguyên
giá của bất động sản đầu tƣ đƣợc phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua.
Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đƣợc hạch toán vào chi phí
tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó đƣợc tính vào nguyên giá bất động
sản đầu tƣ theo quy định.
- Nguyên giá của bất động sản đầu tƣ tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí
liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tƣ tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trƣờng hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn
tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tƣ thì nguyên giá của bất động sản đầu tƣ đó tại thời
điểm khởi đầu thuê đƣợc thực hiện nhƣ thuê tài sản.
* Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá BĐSĐT:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trƣờng hợp các chi phí này là cần thiết để đƣa BĐSĐT
vào trạng thái sẵn sàng sử dụng)
- Các chi phí khi mới đƣa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trƣớc khi BĐS đạt tới trạng
thái hoạt động bình thƣờng theo dự kiến.
- Các chi phí không bình thƣờng về nguyên vật liệu, lao động họăc các nguồn lực khác
trong quá trình xây dựng BĐSĐT
3.2.3- Nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tƣ:
Kế toán bất động sản đầu tƣ cần tôn trọng:

101
(1) Một bất động sản đầu tƣ đƣợc ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều
kiện sau:
a) Chắc chắn thu đƣợc lợi ích kinh tế trong tƣơng lai;
b) Nguyên giá của bất động sản đầu tƣ phải đƣợc xác định một cách đáng tin cậy.
(2) Bất động sản đầu tƣ phải đƣợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
(3) Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tƣ phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
đƣợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc
chắn làm cho bất động sản đầu tƣ tạo ra lợi ích kinh tế trong tƣơng lai nhiều hơn mức hoạt
động đƣợc đánh giá ban đầu thì đƣợc ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tƣ.
(4) Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu
tƣ đƣợc xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
(5) Việc chuyển từ bất động sản đầu tƣ sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng
tồn kho và ngƣợc lại chỉ đƣợc thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nhƣ các
trƣờng hợp sau:
a) Bất động sản đầu tƣ chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu
bắt đầu sử dụng tài sản này;
b) Bất động sản đầu tƣ chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các
công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
c) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tƣ khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng tài sản đó;
d) Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tƣ khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác
thuê hoạt động;
e) Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tƣ khi kết thúc giai đoạn xây
dựng, bàn giao đƣa vào đầu tƣ (tƣơng tự TSCĐHH).
(6) Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tƣ mà không có giai đoạn
sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tƣ cho
đến khi bất động sản đầu tƣ đó đƣợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
(7) Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tƣ đƣợc ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán
chƣa có thuế GTGT đối với trƣờng hợp doanh nghiệp áp dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT
theo phƣơng pháp khấu trừ thuế).
Trƣờng hợp bán bất động sản đầu tƣ theo phƣơng thức trả chậm thì doanh thu đƣợc xác
định theo giá bán trả ngay (giá bán chƣa có thuế GTGT đối với trƣờng hợp doanh nghiệp áp
dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT theo phƣơng pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa
giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT đƣợc ghi nhận là doanh thu tiền lãi chƣa
thực hiện theo quy định.
(8) Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì đƣợc kế toán theo các trƣờng
hợp sau:
- Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ đƣợc kế
toán ghi nhận là hàng hóa BĐS.
- Đối với bất động sản khi mua về chƣa xác định rõ đƣợc mục đích sử dụng trong tƣơng
lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tƣ).

102
3.2.4. Kế toán bất động sản đầu tƣ
a) Tài khoản kế toán sử dụng
* TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng
hoá bất động sản của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản.
Hàng hoa bất động sản gồm:
- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán
trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thƣờng;
- Bất động sản đầu tƣ chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho
mục đích bán.
+ Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 1567- Hàng hoá bất động sản
Bên Nợ:
- Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán;
- Giá trị còn lại của bất động sản đầu tƣ chuyển thành hàng tồn kho;
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá
gốc hàng hoá bất động sản chờ bán
- Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
- Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất
động sản đầu tƣ;
- Trị giá thực tế của hàng hoá bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số dƣ bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ.
* TK 217 - Bất động sản đầu tƣ
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động
sản đầu tƣ của doanh nghiệp theo nguyên giá.
* Kết cấu TK 217 - Bất động sản đầu tƣ
Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tƣ tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tƣ giam trong kỳ.
Số dƣ bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tƣ của doanh nghiệp cuối kỳ.
* TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tƣ
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tƣ trong quá trình nắm giữ
chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
* Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư
Bên Nợ:
Giá trị hao mòn bất động sản đầu tƣ giảm.

103
Bên Có:
Giá trị hao mòn bất động sản đầu tƣ tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao
lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tƣ.
Số dƣ bên Có:
Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tƣ hiện có của doanh nghiệp.
* TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ
Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ của doanh
nghiệp. Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ đƣợc phản ánh vào tài khoản này bao gồm:
- Doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ là số tiền cho thuê tính theo kỳ báo
cáo;
- Doanh thu bán bất động sản đầu tƣ là giá bán của BĐS đầu tƣ.
+ Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản
đầu tƣ
Bên Nợ:
- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phƣơng pháp trực tiếp (nếu có);
- Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ sang TK 911 “Xác định kết quả
kinh doanh”.
Bên Có:
Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ phát sinh trong kỳ.
Tài khoản này không có số dƣ cuối kỳ.
* TK 632 – Giá vốn hàng bán
Bên Nợ:
- Số khấu hao BĐS đầu tƣ trích trong kỳ;
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tƣ không đủ điều kiện tính vào
nguyên giá BĐS đầu tƣ;
- Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tƣ trong kỳ;
- Giá trị còn lại của BĐS đầu tƣ bán, thanh lý trong kỳ;
- Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tƣ phát sinh trong kỳ.
Bên Có:
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ phát sinh trong kỳ để xác
định kết quả hoạt động kinh doanh.
b. Phƣơng pháp hạch toán:
(1)- Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền
ngay:

104
- Trƣờng hợp doanh nghiệp áp dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT theo phƣơng pháp
khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tƣ
Có các TK 111, 112, 331.
- Trƣờng hợp doanh nghiệp áp dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT theo phƣơng pháp
tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Có các TK 111, 112, 131, 331.
(2) Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm:
(2.1)- Trƣờng hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phƣơng pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tƣ (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay
chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-)
giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào)
(2.2) Trƣờng hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phƣơng pháp trực tiếp,
ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tƣ (Nguyên giá - theo giá mua
trả ngay đã có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Phần lãi trả chậm tính
bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả
ngay đã có thuế GTGT)
(2.3)- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tƣ
theo phƣơng thức trả chậm, ghi:
(2.4) Khi thanh toán tiền cho ngƣời bán, ghi:

105
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán
đƣợc hƣởng do thanh toán trƣớc thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
(3) Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn
giao:
(3.1) Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tƣ, căn cứ vào các tài liệu
và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241- XDCB dở dang
(3.2) Khi giai đoạn đầu tƣ XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tƣ thành
bất động sản đầu tƣ, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
(4)- Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn
cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử
dụng đã trích khấu hao), ghi:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tƣ.
(5) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển
đổi mục đích sử dụng, ghi:
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).
(6) Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng
thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào
hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Có các TK 111, 112, 315, 342.
(7)- Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
- Nếu trả lại bất động sản đầu tƣ thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tƣ,
ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tƣ
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán
(Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tƣ thuê và số khấu
hao luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tƣ (Nguyên giá).

106
- Nếu mua lại bất động sản đầu tƣ thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tƣ
để tiếp tục đầu tƣ, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tƣ số phải trả thêm, ghi:
Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tƣ chuyển
thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 217 - Bất động sản đầu tƣ
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Có TK 2141 hoặc 2143.
(8)- Kế toán bán bất động sản đầu tư
(8.1)- Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư:
- Đối với doanh nghiệp áp dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT theo phƣơng pháp khấu
trừ thuế, ghi:
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
(5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ)
(Giá bán chƣa có thuế GTGT )
Có TK 33311 - Thuế GTGT.
- Đối với doanh nghiệp áp dụng phƣơng pháp tính thuế GTGT theo phƣơng pháp trực
tiếp trên GTGT, ghi:
Có TK 5117 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
(8.2) Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư đã được bán,
ghi:
Nợ TK 2147- Hao mòn TSCĐ
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tƣ)
Có TK 217- BĐS đầu tƣ (Nguyên giá của BĐS đầu tƣ)
(9)- Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động
sản chủ sở hữu sử dụng:
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tƣ với bất động sản chủ sở
hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đƣợc chuyển và

107
không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tƣ trong việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo
cáo tài chính.
(9.1)- Trƣờng hợp bất động sản đầu tƣ chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu
có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tƣ để bán kế toán tiến
hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tƣ vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 1567– Hàng hoá (Giá trị còn lại của bất động sản đầu tƣ
Nợ TK 2147 - Hao mòn TSCĐ (Số khấu hao luỹ kế )
Có TK 217 - Bất động sản đầu tƣ (Nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết
chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 1567 - Hàng hoá
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
(9.2)- Trƣờng hợp chuyển bất động sản đầu tƣ thành bất động sản chủ sở hữu sử
dụng, ghi:
Nợ TK 211 hoặc 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tƣ;
Đồng thời, ghi:
Có TK 2141 hoặc 2143.
(10) Kế toán hao mòn, Doanh thu, chi phí và xác định kết quả Bất động sản đầu tư:
(10.1) Kế toán trích khấu hao bất động sản đầu tư
(a)- Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tƣ đang nắm giữ chờ tăng giá, đang
cho thuê hoạt động, ghi:
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ)
(b) Trƣờng hợp giảm giá bất động sản đầu tƣ thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên
giá bất động sản đầu tƣ phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tƣ
(10.2) Kế toán xây dựng cơ bản bất động sản đầu tƣ
(a)- Khi mua bất động sản về đƣa vào xây dựng cơ bản, ghi:

108
Có các TK 111, 112, 331,…
(b) Khi phát sinh các chi phí đầu tƣ xây dựng bất động sản đầu tƣ, ghi:
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…
(c)- Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tƣ hoàn thành bàn giao , ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tƣ (Nếu đủ điều kiện là bất động sản đầu tƣ)
Nợ TK 1567 - Hàng hoá
(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tƣ)
(d)-Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tƣ sau ghi nhận ban đầu:
(d.1)- Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tƣ sau ghi nhận ban đầu, nếu xét
thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tƣ tạo ra lợi ích kinh tế trong tƣơng
lai nhiều hơn mức hoạt động đƣợc đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của
doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đƣa bất động sản tới trạng thái sẵn
sàng hoạt động thì đƣợc ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ trong kỳ, chi phí trả
trƣớc dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
(Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ), hoặc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trƣớc dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…
(d.2)- Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc
chắn làm cho bất động sản đầu tƣ tạo ra lợi ích kinh tế trong tƣơng lai nhiều hơn mức hoạt
động đƣợc đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi
phí cần thiết sẽ phát sinh để đƣa bất động sản đầu tƣ tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì đƣợc
ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tƣ:
d.2.1) Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tƣ thực tế phát sinh, ghi:
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...
d.2.2) Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tƣ, bàn giao ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tƣ, ghi:

109
(10.3). Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
(a)- Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
(a.1)- Trƣờng hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ thu tiền trƣớc cho thuê nhiều
kỳ, doanh thu của kỳ kế toán đƣợc xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản
đầu tƣ đã thu chia cho số kỳ thu tiền trƣớc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ.
a.1.1) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp khấu trừ thuế.
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trƣớc về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản
đầu tƣ cho nhiều kỳ, ghi:
Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận đƣợc)
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (theo giá chƣa có thuế
GTGT)
Có TK 3331 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nƣớc.
- Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ.
- Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ
(Doanh thu của kỳ kế toán).
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động
bất động sản đầu tƣ không đƣợc thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (Giá chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trƣờng hợp đã ghi doanh thu
trong kỳ theo giá chƣa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động cho
thuê tài sản không đƣợc thực hiện)
Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).
a.1.2) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp:
- Khi nhận tiền của khách hàng trả trƣớc về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản
đầu tƣ cho nhiều năm, ghi:
Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận đƣợc)
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (Tổng số tiền nhận đƣợc).

110
Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:
- Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi:
(Doanh thu của kỳ kế toán).
- Cuối mỗi kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực
tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ
- Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê hoạt
động bất động sản đầu tƣ không đƣợc thực hiện (nếu có), ghi:
Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trƣờng hợp đã ghi doanh thu trong kỳ)
Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).
a.2- Trƣờng hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ và thu tiền cho thuê hoạt động
theo từng kỳ:
a.2.1) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp khấu trừ thuế:
- Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ, ghi:
- Khi thu đƣợc tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
a.2.2) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp:
- Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tƣ (cho thuê hoạt động), ghi:

111
- Khi thu đƣợc tiền, ghi:
Nợ các TK 111, 112
- Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp,
ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ
b. Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tƣ cho thuê hoạt động , ghi:
c. Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tƣ, ghi:
c.1) Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:
Có các TK 111, 112, 331, 334,…
(10.4). Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư
(a)- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tƣ (Giá bán
chƣa có thuế GTGT)
Có TK 33311 - Thuế GTGT.
(b)- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
(c)- Trƣờng hợp bán bất động sản đầu tƣ theo phƣơng thức trả chậm, trả góp:
(c.1)- Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phƣơng pháp khấu trừ:
- Khi bán BĐS đầu tƣ trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tƣ
của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá
bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chƣa thực hiện”, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tƣ
(Giá bán trả ngay chƣa có thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện
(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với
giá bán trả ngay và thuế GTGT)

112
Có TK 3331 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nƣớc.
- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tƣ trả chậm, trả
góp trong kỳ, ghi:
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
- Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tƣ trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch
giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:
Nợ các TK 111, 112.
c.2. Đối với BĐS đầu tƣ bán trả chậm, trả góp khong thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc
chịu thuế GTGT tính theo phƣơng pháp trực tiếp:
- Khi bán BĐS đầu tƣ trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tƣ
của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán
trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chƣa thực hiện, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tƣ (Giá bán trả
ngay có cả thuế GTGT)
Có TK 3387 - Doanh thu chƣa thực hiện (Số chênh
lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và
giá bán trả ngay có thuế GTGT).
- Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phƣơng pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tƣ
Có TK 3331- Thuế và các khoản phải nộp NN
- Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp,
ghi:
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính.
- Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng trả
chậm, trả góp, ghi:
Nợ các TK 111, 112
c.3- Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tƣ bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 2147- Hao mòn TSCĐ
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tƣ)
Có TK 217- BĐS đầu tƣ (Nguyên giá của BĐS đầu tƣ)
c.4- Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tƣ phát sinh, ghi:

113
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tƣ)
Có các TK 111, 112, 331.
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN TSCĐ TĂNG DO MUA NGOÀI DÙNG VÀO HOẠT ĐỘNG SXKD
(Đơn vị áp dụng phƣơng pháp khấu trừ)
111, 112, 331,…111, 112, 331,…
2411
133
3333
211, 213
3332
33312
133
Chiết khấu thƣơng mại,
đƣợc giảm giá TSCĐ
mua vào
Giá mua, chi phí liên quan trực tiếp
Thuế GTGT
(nếu có)
(Nếu mua về sử dụng ngay)
(Nếu mua về phải qua
lắp đặt, chạy thử )
Khi TSCĐ đƣa vào
sử dụng
Thuế nhập khẩu
Thuế tiêu thụ đặc biệt hàng nhập khẩu
Thuế GTGT hàng nhập khẩu
(nếu đƣợc khấu trừ)
Thuế GTGT hàng nhập khẩu (nếu không đƣợc khấu trừ)

114
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN TSCĐ MUA NGOÀI THEO PHƢƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ GÓP
635
Thuế GTGT đầu vào
(nếu có)
331
133
111 211, 213
Nguyên giá (ghi theo
giá mua trả tiền ngay
tại thời điểm mua)
Định kỳ, khi thanh toán tiền cho
ngƣời bán
Tổng số tiền
phải thanh toán
Số chênh lệch giữa
tổng số tiền phải
thanh toán và giá
mua trả tiền ngay
(lãi trả chậm)
242
Định kỳ, phân bổ dần vào
chi phí theo số lãi
trả chậm phải trả từng kỳ

115
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN TSCĐ ĐƢỢC TÀI TRỢ, BIẾU TẶNG
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN NHẬN TSCĐ THUÊ TÀI CHÍNH
(Trƣờng hợp nợ gốc phải trả xác định theo giá mua chƣa có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi
mua tài sản để cho thuê)
Chi phí liên quan trực tiếp đến
TSCĐ đƣợc tài trợ, biếu tặng
711911 211, 213
Khi nhận TSCĐ đƣợc tài
trợ, biếu tặng
111, 112,…
Chi tiền ký quỹ đảm bảo việc
thuê tài sản
315
342
212
111, 112 142
244
Số nợ gốc
phải trả kỳ này
Khi nhận TSCĐ thuê tài chính Nguyên giá
(chƣa có
thuế GTGT)Cuối niên độ kế toán, ghi số
nợ gốc thuê tài chính đến hạn
trả trong niên độ kế toán tiếp
theo (căn cứ vào hợp đồng
thuê tài sản)
Ghi theo giá trị hiện
tại của khoản thanh
toán tiền thuê tối thiểu
hoặc giá trị hợp lý của
TSCĐ thuê trừ (-) số nợ
gốc phải trả kỳ này
Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan
đến TSCĐ thuê tài chính trƣớc khi
nhận TSCĐ thuê nhƣ đàm phán, ký
kết hợp đồng…
Khi nhận TSCĐ, ghi vào
nguyên giá các chi phí trực
tiếp liên quan đến TSCĐ thuê
phát sinh trƣớc đó
Chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát
sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính

116
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN CÁC NGHIỆP VỤ KẾ TOÁN KHÁC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN
TSCĐ THUÊ TÀI CHÍNH
a) Khi trả phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê TSCĐ:
b) Định kỳ, tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính:
214
241, 627
623, 627, 641, 642,…
Định kỳ, tính, trích khấu hao
TSCĐ thuê tài chính
Tính vào chi phí SXKD (nếu
TSCĐ thuê dùng vào hoạt động
SXKD)
Vốn hoá vào giá trị tài sản dở
dang (nếu TSCĐ thuê dùng vào
hoạt động đầu tƣ xây dựng hoặc
sản xuất tài sản dở dang)
111, 112,… 635
Khi chi trả phí cam kết sử dụng vốn cho bên cho thuê

117
c) Nếu hợp đồng thuê tài sản quy định bên đi thuê chỉ thuê hết một phàn giá trị tài sản, sau đó mua lạI
thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản ghi:
212 211
Khi chuyển TSCĐ thuê tài chính sang TSCĐ thuộc sở hữu
của DN
111, 112,…
Số tiền trả khi mua lại TSCĐ thuê tài chính
Đồng thời chuyển giá trị hao mòn TSCĐ, ghi: Nợ TK 2142/ Có TK 2141.

118
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN THANH LÝ, NHƢỢNG BÁN TSCĐ DÙNG VÀO HOẠT ĐỘNG SXKD
(Đơn vị áp dụng phƣơng pháp khấu trừ)
Thu thanh lý,
nhƣợng bán
TSCĐ
133111, 112,
331,…
111, 112,
131,…
211, 213
811 911 711
33311
214 421
K/c thu về thanh lý,
nhƣợng bán
TSCĐ
K/c chi phí thanh lý,
nhƣợng bán
TSCĐ
K/c chênh lệch
thu lớn hơn chi
K/c chênh lệch chi lớn hơn thu
Chi phí thanh lý,
nhƣợng bán TSCĐ
Giá trị còn lại của TSCĐ
Giá trị hao mòn
(nếu có)

120
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN GHI GIẢM TSCĐ HỮU HÌNH CHUYỂN THÀNH CÔNG CỤ, DỤNG CỤ
(Do không thoả mãn tiêu chuẩn là TSCĐ)
466
4313
214
211 623, 627, 641, 642
Giá trị còn lại
214
142, 242
Giá trị
còn lại
Giá trị
còn lại
Nếu TSCĐ dùng cho hoạt
động sự nghiệp, dự án
Nếu TSCĐ dùng cho hoạt
động văn hóa phúc lợi
TSCĐ chuyển thành
công cụ, dụng cụ
Nguyên
giá
Giá trị
hao mòn
TSCĐ dùng cho SXKD chuyển
thành công cụ, dụng cụ
(trƣờng hợp giá trị còn lại lớn)
Định kỳ phân
bổ dần
TSCĐ dùng cho SXKD chuyển
thành công cụ, dụng cụ
(trƣờng hợp giá trị còn lại nhỏ)

121
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN TSCĐ PHÁT HIỆN THỪA
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN KẾ TOÁN TSCĐ PHÁT HIỆN THIẾU
(Trƣờng hợp chƣa xác định đƣợc nguyên nhân)
* Đối với TSCĐ dùng vào hoạt động SXKD:
241, 331, 338, 411
623, 627, 641, 642
466, 4313
214
211
Nếu TSCĐ phát hiện thừa do để ngoài sổ, căn cứ vào hồ sơ
TSCĐ để ghi tăng TSCĐ theo từng trƣờng hợp cụ thể
Nếu TSCĐ thừa đang sử dụng, đồng thời ghi:
Tính bổ sung khấu hao TSCĐ đối với TSCĐ dùng cho
hoạt động SXKD
Tính bổ sung hao mòn đối với TSCĐ dùng cho hoạt động
sự nghiệp, dự án, hoạt động văn hoá, phúc lợi
1381211 211, 213
Khi có quyết định xử lý
214
Giá trị hao mòn
Ghi giảm
TSCĐ
Nguyên
giá

122
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN KHẤU HAO TSCĐ
2141, 2143211, 213 627
Thanh lý, nhƣợng bán TSCĐ
641
642
466
4313
811
623, 627, 641, 642
(Giá trị còn lại)
Điều chỉnh giảm khấu hao
Khấu hao TSCĐ dùng cho hoạt
động sản xuất sản phẩm, kinh
doanh dịch vụ
động bán hàng
động quản lý
Khấu hao TSCĐ dùng cho sự
nghiệp, dự án
động văn hoá, phúc lợi

124
SƠ ĐỒ KẾ TOÁN SỬA CHỮA LỚN TSCĐ
Dịch vụ kế toán thuế GDT cảm ơn bạn đã quan tâm! Xem thêm dịch vụ của chúng tôi:
 Dịch vụ kế toán thuế trọn gói
 Dịch vụ báo cáo tài chính cuối năm
 Dịch vụ kế toán nội bộ
 Dịch vụ báo cáo tài chính vay vốn ngân hàng
 Dịch vụ dọn dẹp sổ sách kế toán
2413
1332
623, 627,
641, 642,…
142, 242
335
211
111, 112, 141, 151, 331,…
331
Tập hợp chi phí
sửa chữa lớn TSCĐ
133
Tổng số tiền
phải thanh
toán
Tính vào chi phí
sửa chữa lớn
Kết chuyển chi
phí sửa chữa
lớn hoàn thành
Nếu tính vào
chi phí SXKD
Nếu phân bổ dần chi
phí sửa chữa lớn
Nếu đã trích trƣớc chi
phí sửa chữa lớn
Nếu ghi tăng
nguyên giá TSCĐ

Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư

More Related Content

What's hot (20)

Similar to Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư (20)

More from Tuấn Anh (14)

Recently uploaded (20)

Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư