NIC 40 PROYECTO TESIS

UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA
La Universidad Católica de Loja
TITULACIÓN INGENIERO EN CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
“Análisis de la NIC 40 propiedades de inversión y su relación con otras
Normas Internacionales de Información Financiera. 2012"
Trabajo de fin de titulación
Autoras:
Celi Guachisaca, Diana del Cisne
Ramón Rodríguez, Silvana Rosibel
Directora:
Cárdenas Sempertegui, Elsa Beatriz, Dra.
Loja - Ecuador
2012

CERTIFICACIÓN
Doctora.
Elsa Cárdenas.
DOCENTE DE LA TITULACIÓN DE CIENCIAS CONTABLES Y AUDITORÍA DE LA
U.T.P.L.
C E R T I F I C A:
Que el presente trabajo de fin de carrera denominado: “Análisis de la NIC 40
propiedades de inversión y su relación con otras normas de información
financiera-2012” realizado por las profesionales en formación: Diana del Cisne Celi
Guachizaca y Silvana Rosibel Ramón Rodríguez, ha sido
durante su ejecución, por lo tanto autorizo su presentación.
orientado y revisado
Loja, 31 de agosto de 2012
Atentamente,
……………………………………………….
Dra. Elsa Beatriz Cárdenas Sempertegui
DIRECTORA DE TESIS
II

CESIÓN DE DERECHOS
“Diana Celi y Silvana Ramón, declaramos ser autoras del presente
trabajo y eximimos expresamente a la Universidad Técnica Particular de
Loja y a sus representantes legales de posibles reclamos o acciones
legales.
Adicionalmente declaramos conocer y aceptar la disposición del Art. 67
del Estatuto Orgánico de la Universidad Técnica Particular de Loja que en
su parte pertinente textualmente dice: “Forman parte del patrimonio de la
Universidad la propiedad intelectual de investigaciones, trabajos
científicos o técnicos y tesis de grado que se realicen a través, o con el
apoyo financiero, académico o institucional (operativo) de la Universidad”
........................................................
Diana del Cisne Celi Guachisaca
C.I. 110495752-5
.........................................................
Silvana Rosibel Ramón Rodríguez
C.I. 190068879-5
III

AUTORÍA
Las ideas, conceptos, procedimientos y resultados vertidos en el presente
trabajo de fin de carrera, son
autoras.
de exclusiva responsabilidad de sus
..................................................
Diana del Cisne Celi Guachisaca
....................................................
Silvana Rosibel Ramón Rodríguez
IV

DEDICATORIA
A Dios
Por su infinita bondad y amor, por ser mi guía y brindarme la
oportunidad de lograr mis objetivos, por haber puesto en mi camino
a aquellas personas que han sido mi compañía durante todo mi
periodo académico.
A mis padres
Quienes siempre han velado por mi bienestar, siendo mí apoyo
incondicional para que este sueño se haga realidad. Gracias padre y
madre por creer en mí, por su constante motivación y brindarme
todo su amor.
A mi esposo
Quien representa la mayor fortaleza de mi vida, por depositar su
entera confianza en cada reto que se me ha presentado, por
fortalecer mi corazón todos los días.
A mis familiares y amigos
A mi hermana Deicy por su gran ejemplo, quien me ha brindado su
apoyo a través de sus consejos, a mi cuñado Rafael y sobrino
Carlitos, y a todos mis familiares y amigos quienes de una u otra
manera han contribuido a mi formación personal.
Silvana Ramón.
V

DEDICATORIA
Hace 5 años inicie un camino incierto y lleno de ilusiones que hoy
ha llegado a su fin, es por ello que con mi corazón abierto y con
mucho cariño dedico este trabajo de fin de carrera
A Dios mi guía y fortaleza por los triunfos y momentos difíciles que
me ha brindado por que con ellos aprendí a seguir adelante.
A mis padres Manuel y Gloria quienes con amor sincero,
abnegación, tenacidad y lucha constante me han brindado su
apoyo para cumplir con mis objetivos como persona y estudiante.
A mis hermanas Gaby y Annie Sheccid que Dios me regaló por su
apoyo, confianza y cariño que siempre alimentan mi alma.
A Beatriz Celi, Cecilia Guachizaca y Bety Espinoza quienes en los
momentos más difíciles de esta etapa me extendieron su brazo de
apoyo y cariño que me permitieron mantenerme de pie hasta
alcanzar esta meta que al iniciar solo era un sueño.
A mi abuelita, tíos, primos y amigos quienes han sido mi punto de
apoyo que con motivación y confianza constante han fortalecido
mi espíritu lo que hoy se ve reflejado al culminar mis
estudios
Diana Celi.
VI

AGRADECIMIENTO
Al culminar este trabajo de fin de carrera expresamos nuestro profundo
agradecimiento:
A Dios que con sus bendiciones nos ha dado la oportunidad de cumplir
este hermoso sueño y por darnos las fuerzas necesarias para alcanzar una
meta más en nuestras vidas.
A nuestros padres y hermanas quienes con su amor y confianza nos
enseñaron que la perseverancia y la dedicación son el camino para lograr
los objetivos. Gracias por su tiempo y apoyo incondicional
A la Universidad Técnica Particular de Loja, de manera especial a la
escuela de Contabilidad y Auditoría por abrirnos sus puertas y darnos la
oportunidad de formarnos profesionalmente.
A la doctora Elsa Cárdenas, quien con su paciencia, dedicación y cariño
nos supo guiar durante el desarrollo del presente trabajo.
A los docentes de la carrera por impartirnos sus conocimientos para
nuestra formación profesional y personal que ayudaran que nuestra vida
sea de muchos éxitos
A nuestros familiares quienes con sus consejos y apoyo nos motivaron
para la culminación de nuestros estudios profesionales.
A todos nuestros amigos y compañeros con quienes compartimos buenos
momentos durante nuestra vida universitaria. Gracias por su gran amistad
que durará toda la vida.
Algo que hemos aprendido en el transcurso de nuestra vida universitaria es
que para alcanzar una meta hay que apasionarse en ella siendo
perseverante, sobre todo disfrutar y luchar contra todos los obstáculos que
se presenten en nuestras vidas.
Silvana y Diana
VII

ÍNDICE DE CONTENIDOS
Portada……………………………………………………………………………..
Certificación………………………………………………………………………..
Cesión de derechos………………………………………………………………
Autoría……………………………………………………………………………...
Dedicatoria………………………………………………………………………...
Agradecimiento……………………………………………………………………
Resumen ………...………………………………………………………………..
i
ii
iii
iv
v
vii
xii
CAPÍTULO 1. ANTECEDENTES Y ANÁLISIS CONCEPTUAL DE LAS NIC Y NIIF
1.1 Junta de normas internacionales de contabilidad (IASB)………………..
1.1.1 Objetivos del IASB…………………………………………………………
1.1.2 Funciones del IASB………………………………………………………..
1.1.3 Estructura del IASB………………………………………………………...
1.2 Comité de normas internacionales de contabilidad (IASC)……………...
1.2.1 Antecedentes del IASC……………………………………………………
1.2.2 Objetivos del IASC…………………………………………………………
1.2.3 Funciones del IASC………………………………………………………..
1.3 Antecedentes de las normas internacionales de contabilidad y normas
internacionales de información financiera……………………………………...
1.3.1 Definición de las NIC y NIIF……………………………………………….
1.3.2 Principios básicos de las NIIF…………………………………………….
1.3.3 Diferencia entre normas internacionales de contabilidad y normas
internacionales de información financiera……………………………………...
1.3.4 Estructura de las NIIF……………………………………………………...
1.4 Adopción de las NIC y NIIF en el Ecuador………………………………...
1.4.1 Cronograma de aplicación………………………………………………...
1.4.2 Cronograma de implementación….……………………………………...
2
2
3
4
8
8
10
10
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13
13
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20
21
23
CAPITULO 2. ANÁLISIS DE LA NIC 40 “PROPIEDADES DE INVERSIÓN”
2.1 Objetivo……………………………………………………...........................
2.2 Alcance……………………………………………………............................
2.3 Definición…………………………………………………….........................
2.4 Reconocimiento……………………………………………………...............
29
29
30
32
VIII

2.5 Medición al momento del reconocimiento…………………………………
2.5.1 Permutas……………………………………………………......................
2.6 Medición posterior al reconocimiento………………………………………
2.6.1 Política contables…………………………………………………….........
2.6.2 Modelo del valor razonable………………………………………………..
2.6.3 Modelo del costo……………………………………………………………
2.7 Transferencias…………………………………………………….................
2.7.1 Transferencias según el modelo del costo………………………………
2.7.2 Transferencias según el modelo del valor razonable…………………..
2.8 Disposiciones……………………………………………………..................
2.8.1 Baja de propiedades de inversión………………………………………..
2.8.2 Pérdidas o ganancias……………………………………………………...
2.8.3 Pagos retrasados…………………………………………………….........
2.8.4 Compensaciones de terceros……………………………………………..
2.9 Información a revelar…………………………………………………….......
2.9.1 Modelo del valor razonable………………………………………………..
2.9.2 Modelo del costo……………………………………………………..........
2.10 Árbol de decisión……………………………………………………………
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67
CAPITULO 3. RELACIÓN DE LA NIC 40, PROPIEDADES DE INVERSIÓN CON OTRAS
NORMAS.
3.1 NIC 1. Presentación de estados financieros………………………………
3.2 NIC 7. Estados de flujo de efectivo…………………………………………
3.3 NIC 8. Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y
errores……………………………………………………………………………...
3.4 NIC 10. Hechos ocurridos después del periodo sobre el que se
informa……………………………………………………………………………..
3.5 NIC 12. Impuesto a las ganancias………………………………………….
3.6 NIC 16. Propiedad, planta y equipo………………………………………...
3.7 NIC 17. Arrendamientos……………………………………………………..
3.7.1 Clasificación de los arrendamientos……………………………………..
3.8 NIC 18. Ingresos ordinarios…………………………………………………
3.9 NIC 36. Deterioro del valor de los activos…………………………………
3.10 NIIF 5. Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones
69
71
74
82
83
86
88
89
97
101
IX

discontinuadas……………………………………………………………………. 105
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones……………………………………………………………………
Recomendaciones……………………………………………………………..
BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………….…
ANEXOS
110
113
115
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Organigrama de la estructura del IASB…………………………………...
Flujograma de desarrollo de un estándar…………………………………
Cronología de las NIIF………………………………………………………
Denominación de las NIIF…………………………………………………..
Cronograma de implementación de acuerdo a la resolución de la
Superintendencia de Compañías del Ecuador…………………………...
Proyecto de implementación de las NIIF………………………………….
Plan de implementación. …………………………………………………...
Alcance de la NIC 40………………………………………………………..
Reconocimiento de las propiedades de inversión……………………….
1.
2.
3.
4.
5.
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55
6.
7.
8.
9.
10. Medición inicial por adquisición…………………………………………….
11. Medición inicial por construcción…………………………………………..
12. Medición inicial permuta…………………………………………………….
13. Modelos de medición posterior…………………………………………….
14. Concepto de valor razonable……………………………………………….
15. Valor razonable………………………………………………………………
16. Concepto de valor en uso…………………………………………………..
17. Modelo del costo……………………………………………………………..
18. Transferencias……………………………………………………………….
19. Transferencias según el modelo del costo………………………………..
20. Transferencia de propiedad de inversión a propiedades ocupadas
por el dueño e inventario.
……………………………………………………….
21. Reconocimiento de una transferencia…………………………………….
22. Retiros o disposición de propiedades de inversión………………………
58
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60
X

24. Pagos retrasados…………………………………………………………….
25. Compensación de terceros…………………………………………………
26. Información a revelar………………………………………………………..
27. Árbol de decisión NIC 40……………………………………………………
28. Conjunto de estados financieros…………………………………………...
29. Tipos de actividades en el flujo de efectivo……………………………….
30. Criterios según NIC 8 Políticas contables, cambios en las
estimaciones contables y errores………………………………………….
31. Tipos de errores contables………………………………………………….
32. Hechos ocurridos después del periodo informado………………………
33. Base tributaria de un pasivo………………………………………………..
34. Diferencia en el reconocimiento de activos y pasivos por
impuestos
diferidos……………………………………………………………………….
35. Tratamiento contable de propiedad planta y equipo…………………….
36. Arrendatario y arrendador…………………………………………………..
37. Clasificación de los arrendamientos……………………………………….
38. Contabilización de los arrendamientos de la NIC 40…………………….
39. Deterioro del valor de los activos…………………………………………..
40. Requisitos de los activos no corrientes para ser valorados
como mantenidos para la
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ÍNDICE DE CUADROS
Normas internacionales de información financiera –NIIF……………….
Normas internacionales de contabilidad –NIC……………………………
Interpretaciones de las normas internacionales de información
financiera – CINIIF…………………………………………………………..
Interpretaciones de las normas internacionales de contabilidad – SIC..
NIIF 10 sustituye a NIC 27………………………………………………….
NIIF 11 sustituye a NIC 31………………………………………………….
Cronograma de implementación de acuerdo a la resolución de la
Superintendencia de compañías del Ecuador……………………………
Comparación de arrendamiento financiero y arrendamiento operativo.
Contabilización de un arrendamiento operativo desde el punto de
vista del arrendador………………………………………………………….
1.
2.
3.
15
15
16
17
18
19
4.
5.
6.
7.
23
898.
9.
95
XI

RESUMEN
En la actualidad el uso y aplicación de las Normas Internacionales de Información
Financiera, es indispensable para la preparación de información así como también
para la toma de decisiones en los diferentes tipos de negocios ya sea
gubernamental, financiero, industrial, comercial, agropecuario, hotelero, minero, por
tal motivo nos hemos enfocado en realizar este trabajo en el que se analiza y
establece la relación de la NIC 40, propiedades de inversión con otras normas
internacionales de información financiera
El análisis de la NIC 40, tiene como propósito explicar el reconocimiento, medición y
revelación de la información obtenida de las propiedades de inversión, como la
medición en los estados financieros de un arrendatario sobre los derechos de una
propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y la medición en los
estados financieros de un arrendador de las propiedades de inversión arrendadas en
régimen de arrendamiento operativo.
Para lograr un mejor entendimiento de la norma, se realizaron una serie de ejemplos
en donde se detalla la contabilización correspondiente a la información obtenida de
las propiedades de inversión y su relación con otras NIC.
XII

CAPÍTULO I
ANTECEDENTES Y ANÁLISIS
CONCEPTUAL DE LAS
NIC Y NIIF

Las normas NIC y NIIF son emitidas por organismos de carácter mundial como el
IASB (International Accounting Standard Board) y el IASC (International Accounting
Standards Committee), quienes las analizan con la finalidad de estandarizar la
presentación de los estados financieros a nivel mundial, con su aplicación se podrá
emitir la información financiera de calidad, que permitirá la comparabilidad,
confiabilidad y consistencia en la información financiera, en cualquier entorno en el
que se apliquen.
1.1 Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB)
La Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB), es un organismo del
sector privado fundado en abril del 2001 por el Comité de Normas Internacionales de
Contabilidad (IASC), el cual lo sustituyó, ha sido parte de una serie de cambios que
han fortalecido a este organismo y así ha logrado desarrollar estándares de
contabilidad que se adapten a las exigencias de las grandes economías a nivel
mundial.
Su objetivo principal es establecer información financiera de calidad, mismo que ha
publicado un cuerpo sustancial de normas, interpretaciones, marco conceptual y
otras guías que suministran a los usuarios referencias mediante las cuales ha sido
elaborada esta información y a quienes han de auditarla un catálogo en el que se
establece procedimientos de cómo analizarla.
1.1.1 Objetivos del IASB
El IASB, de acuerdo a la normativa de la Fundación del Comité
Internacionales de Contabilidad, cumple con los siguientes objetivos:
de Normas
Desarrollar un conjunto de normas contables de carácter global de calidad,
información
-
comprensibles y de cumplimiento obligado, que requieran
transparente y comparable en los estados financieros y en otros tipos de
información financiera, para ayudar a los participantes en los mercados de capital
de todo el mundo, y a otros usuarios, a tomar decisiones económicas, en busca
del interés público.
- 2 -

- Promover el uso y la aplicación rigurosa de las normas internacionales
información financiera a nivel mundial.
de
Cumplir con los objetivos asociados, tomando en cuenta las necesidades
entidades pequeñas y medianas, así como de economías emergentes.
de-
Relacionar las normas contables nacionales, las Normas Internacionales de-
Contabilidad y las Normas Internacionales de Información Financiera, hacia
soluciones de alta calidad.
1.1.2 Funciones del IASB
Las funciones del IASB, se basan en las de su organismo antecesor IASC, estas
son:
Creación de estándares contables, de exigible cumplimiento, que contengan
información confiable, comparable y transparente.
-
Emitir normas, que deben ser publicadas mediante un borrador para su
exposición pública, análisis y comentarios que son sometidos a una audiencia
pública.
-
Aprobar las interpretaciones de las normas, presentadas por el Comité de
Interpretaciones de las Normas Internacionales de Información Financiera.
-
- Realizar pruebas de campo en diferentes economías para el aseguramiento de
que los estándares sean prácticos y aplicables en todos los ambientes.
Discreción total en la agenda técnica y sus proyectos.-
Nombrar grupos de trabajo-
- 3 -

1.1.3 Estructura del IASB
La organización del IASB es controlada por la Fundación del Comité de Normas
Internacionales de Contabilidad (IASCF), los componentes de la estructura del IASB
se detallan a continuación:
Gráfico 1. Organigrama de la estructura del IASB
Fuente: Portal NIC – NIIF. (2011).
Elaborado por: Diana Celi y Silvana Ramón
Fundación del Comité de Normas Internacionales de Contabilidad (IASCF).-
es una fundación independiente sin fines de lucro, fundada en el año 2000, cuya
-
función principal es la de supervisar la labor que desempeña el IASB en
aspectos como: nombrar, designar y obtener financiación.
Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (International Accounting-
Standards Board –IASB).- es responsable del desarrollo, emisión y
establecimiento de Normas Internacionales de Información Financiera, en la que
participan 14 miembros, expertos contables de alto nivel con una adecuada
combinación de conocimientos técnicos y de experiencia profesional, de los
cuales 12 son de tiempo completo y dos de tiempo parcial.
- 4 -

- Consejo Asesor de Normas (Standards Advisory Council - SAC).- El rol
principal del consejo es de ofrecer un foro en el que participen organizaciones y
particulares, interesados en la información financiera.
El consejo asesor de normas está conformado por 50 miembros de diferentes
países, quienes son nombrados por los Administradores por un período
renovable de tres años.
Sus objetivos principales son:
• Asesorar en la agenda de las decisiones y prioridades en el trabajo del
IASB.
• Informar al IASB de las opiniones de las organizaciones y particulares en
el Consejo sobre los principales proyectos de emisión de normas.
Comité de Interpretaciones de las Normas Internacionales de Información
Financiera (International Financial Reporting Interpretations Committee -
IFRIC).- Comité encargado de desarrollar interpretaciones de las normas en las
que deben plasmar la coherencia del estándar con relación a los otros y al
marco conceptual, para luego ser aprobadas por el IASB, este comité está
integrado por 12 miembros de distintos países, profesionales contables,
representantes de grupos y elaboradores de información contable que se reúnen
aproximadamente cada seis semanas, las decisiones técnicas se toman en las
reuniones que están abiertos a la observación pública. Las interpretaciones
cubren asuntos como:
-
• Asuntos de los reportes financieros recién identificados no expresamente
tratados en las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera).
• Asuntos en los que las interpretaciones no son satisfactorias o no han
sido desarrolladas, es probable desarrollar en ausencia de una
orientación autorizada, con miras a llegar a un consenso sobre el
tratamiento adecuado.
- 5 -

- Grupos de Trabajo.- son grupos de personas expertas para los distintos
proyectos del orden del día, estos grupos han estado involucrados desde 1990
en el desarrollo de las normas, participan como observadores en las reuniones.
Los grupos que en la actualidad están implicados con el trabajo del IASB son:
•
•
Comisión Europea.
Grupo Europeo de Asesoramiento sobre Información Financiera
(EFRAG).
International Organization of Securities Commissions (IOSCO).
Federación Internacional de Contadores (IFAC).
Organización Internacional de Comisiones de Valores (FASB).
Junta de Vigilancia Contable de Compañías Públicas de Estados
Unidos (PCAOB).
Comisión de Bolsa de Valores de Estados Unidos (SEC).
•
•
•
•
•
Desarrollo de las normas
Las normas se elaboran siguiendo un procedimiento, el IASB consulta con el SAC,
en reuniones abiertas al público, sobre los proyectos más importantes y las
decisiones de agenda y prioridad en el trabajo, y discute los asuntos técnicos en
reuniones abiertas a la observación pública.
El procedimiento de aprobación para cada proyecto contempla las siguientes fases
son obligatorias de acuerdo con los términos de la constitución de la fundación
IASC.
El personal técnico trabaja en la identificación y revisión de todas las cuestiones
asociadas con el tema, considerando la aplicación del marco conceptual del IASB
a las cuestiones planteadas.
-
- 6 -

- Estudio de las exigencias contables de los diferentes países y de la práctica e
intercambio de puntos de vista con los organismos nacionales emisores de
normas.
- Consulta con el SAC sobre la conveniencia de añadir el problema a la agenda del
IASB.
Formación de un grupo asesor con la finalidad de asesorar al IASB sobre el
proyecto.
-
Publicación de un documento de discusión para comentario público.-
Publicación de un proyecto de norma para comentario público, aprobado al
menos por nueve votos del IASB, incluyendo cualquier opinión en contra
mantenida por los miembros del IASB
-
Publicación, dentro del proyecto de norma, de los fundamentos de las
conclusiones.
-
Consideración de todos los comentarios recibidos, dentro del periodo establecido
al efecto, sobre los documentos de discusión y proyectos de norma.
-
Consideración de la conveniencia de mantener una sesión pública, de efectuar
pruebas de campo y si se considera necesario, llevar a cabo ambos
procedimientos.
-
Aprobación de una Norma, por al menos nueve votos del Consejo, incluyendo en
la Norma publicada cualquier opinión discordante.
-
- Publicación dentro de la Norma de los fundamentos de las conclusiones y
explicando, entre otras cosas, los pasos dados dentro del procedimiento a seguir
por el IASB y la toma en consideración, por parte del IASB, de los comentarios
públicos recibidos sobre el proyecto de norma.
- 7 -

Gráfico 2: Flujograma de desarrollo de un estándar
Fuente: Consejo joven, (2009).
1.2 Comité de Normas Internacionales de Contabilidad (IASC)
1.2.1 Antecedentes del IASC
El 29 de junio de 1973 se creó un comité llamado Comité de Normas Internacionales
de Contabilidad (IASC - International Accounting Standards Committee), mediante
un acuerdo por organizaciones profesionales contables de diferentes países como
Australia, Alemania, Canadá, Estados Unidos, Francia, Irlanda, Japón, Holanda,
México, Reino Unido, quienes a su vez pasaron a formar parte de este comité en
calidad de miembros fundadores, otros países también podían formar parte del
Comité pero en calidad de miembros asociados. Fue creado con la finalidad de
emitir normas contables que fuesen de aplicación mundial para lo cual hoy en día se
está llevando a cabo, según Mejía, E. su principal objetivo fue: Formular, difundir a
todos los países las normas contables y su aceptación, así mejorar la armonización
- 8 -

de las normas contables y procedimientos relacionados con la presentación de
estados financieros.
Este organismo fue el encargado de la emisión de las IAS (International Accounting
Estándar) más conocidas como las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad),
con el propósito de mantener un lenguaje universal en lo que se refiere la
presentación de la información financiera, facilitando la comparabilidad con otras
empresas de carácter internacional.
En aquella época, las actividades profesionales internacionales fueron organizadas
por la Federación Internacional de los contables (IFAC), y en 1981 mediante
acuerdo, convinieron que el IASC obtendría autonomía en emitir y fijar normas
internacionales para estandarizar contabilidad. Todos los miembros del IFAC
pasaron a formar parte del IASC.
Por motivo de acoplamiento de los nuevos integrantes en el año 2000 la constitución
del IACS fue cambiada, dando lugar al planteamiento de nuevos objetivos por
presentarse algunos problemas en la presentación de los estados financieros de las
empresas, en donde la información no era realmente confiable.
El 1 de abril de 2001 el IASC fue reestructurado por el IASB, obteniendo como
responsabilidad el estudio y aprobación de las normas internacionales de
información financiera (NIIFs-IFRSs) y las demás interpretaciones desarrolladas por
el Comité de Interpretaciones de las Normas Internacionales de Información
Financiera (CINIIF), cuyo principal objetivo no dejaron de lado, el de armonizar la
comparabilidad de los estados financieros a nivel mundial.
En el transcurso de la restructuración del IASC a IASB se presentaron algunos
cambios, acordaron que todas las normas e interpretaciones emitidas por el comité
anterior se adoptaran hasta que las mismas sean analizadas y modificadas.
El IASC realizó sus funciones desde 1973 hasta el 2000 para emprender sus
objetivos.
- 9 -

1.2.2 Objetivos del IASC
En 1982, con la nueva integración de los miembros del IFAC, que fue otra
organización de contabilidad profesional, los objetivos a cumplirse fueron cada vez
más centrados. Los objetivos que se establecieron en la reunión de la Constitución
son los siguientes:
- Formular y publicar las International Accounting Standard - IAS (Normas
Internacionales de Contabilidad) para ser aplicadas en la presentación de los
estados financieros, de esta manera promover la aceptación y adopción de estas
normas en todo el mundo.
- Trabajar con el propósito de mejorar y regular las normas y procedimientos
contables para la presentación de los estados financieros.
1.2.3 Funciones del IASC
El IASC nació con la finalidad de ocuparse de la normalización de la información
financiera, promoviendo normas de calidad para aplicación a todas las empresas del
mundo, entre las funciones del IASC mencionamos las siguientes:
- Emitir las normativas contable de carácter internacional
Desarrollar una normativa contable de calidad para su uso en la elaboración de
información financiera para la cotización en mercados internacionales.
-
- Trabajar en favor de la armonización contable.
Promover la aplicación de las normas a nivel mundial.-
Es importante recordar que el IASB en el 2001 tomo estas funciones entre ellas la
creación de estándares contables, que a su vez contengan suficiente información
comparable, confiable y transparente, y estos sean de exigible cumplimiento.
- 10 -

1.3 Antecedentes de las Normas Internacionales de Contabilidad y Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF).
Las normas internacionales de contabilidad y de información financiera han sido
motivo de una cantidad de estudios en diferentes entidades durante algunos años,
para así estandarizar la información financiera a nivel mundial, desde que se inició
con su aplicación, estas normas forman parte de un conjunto normativo de
aplicación obligatoria a nivel mundial, por lo tanto deben ser conocidas a profundidad
por profesionales contables, auditores, empresas, profesores, estudiantes y
personas relacionadas con carreras afines como administración y finanzas.
En el año 1959 en Estados Unidos nace el Consejo de Principios de Contabilidad
(APB – Accounting Priciples Boards), por el Instituto Americano de contadores
públicos, primera entidad que emitió los Principios de Contabilidad Generalmente
Aceptados,
En el año 1973 se crea el Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (FASB -
Financial Accounting Standards Board), que sustituye al Consejo de Principios de
Contabilidad, este consejo se enfocó en la emisión de normas que cambiaron la
forma de ver y presentar la información contable y financiera, las transformaciones
que realizó el FASB, hizo que se creara varios organismos y comités, de
contabilidad y así se fueran modificando las normas, el mismo año nace el Comité
de Normas Internacionales de Contabilidad (IASC -International Accounting
Standard Committee), por un acuerdo entre profesionales de diferentes países
como: Australia, Canadá, Estados Unidos, México, Holanda, Japón y otros
organismos para emitir las Normas Internacionales de Contabilidad, las cuales poco
a poco se han ido adoptando en la mayor parte de países del mundo (ver anexo 2,
lista de países que aplican las NIIF), este éxito se debe a que han sido creadas de
acuerdo a las necesidades de cada país, sin afectar de ninguna forma las normas
que ya han existido.
- 11 -

Gráfico 3. Cronología de las NIIF
Fuente: Romero, E. (2011).
GRÁFICO 4: Denominación de las NIIF
Fuente: Romero, E. (2011).
- 12 -

1.3.1 Definición de las NIC y NIIF
Las normas se conocen con las siglas NIC (Normas Internacionales de contabilidad),
reciben este nombre debido a que fueron emitidas por el IASC entre 1973 y 2001 y
NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera), designadas así por el
IASB, mismo que adopta las NIC y continúa con su desarrollo a partir del 2001.
Estas normas llevan sus denominaciones de acuerdo a la fecha y organismo que las
aprobó y se complementan con las interpretaciones.
- Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).- emitidas por el International
Accounting Standards Board (Junta de Normas Internacionales de Contabilidad).
Se refieren a un conjunto de normas o leyes que establecen la calidad de
información financiera debe presentarse en los estados financieros, estas normas
se han desarrollado de acuerdo a experiencias comerciales, su objetivo es
reflejar la información real de la situación financiera de una empresa.
- Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).- estas se refieren a
la nueva serie de Normas que emite el IASB, comprende el conjunto de
pronunciamientos de IASB incluidas las normas e interpretaciones aprobadas y
las NIC con sus interpretaciones, además establecen los procedimientos que
permitan efectuar una contabilidad de acuerdo a lo establecido, siendo parte
integradora de la actividad contable.
1.3.2. Principios básicos de las NIIF
Las NIIF proporcionan principios básicos que son las características cualitativas o
atributos que deben cumplir la información de los estados financieros. Las cuatro
características principales
comparabilidad.
son: comprensibilidad, relevancia, confiabilidad y
- Comprensibilidad. La información proporcionada deber ser de fácil comprensión
para los usuarios que tienen la intención de analizar la situación financiera de la
empresa.
- 13 -

- Relevancia. La información presentada debe ser relevante para que contribuya
fácilmente en la toma de decisiones, debe ser de mucha importancia para
influencia de las decisiones económicas de los usuarios, con esta información se
puede evaluar los sucesos pasados, presentes y futuros.
Confiabilidad. Esta cualidad es muy importante, la información no debe poseer
errores, esta debe representar fielmente todos los sucesos relacionados con las
transacciones de la empresa. Pueden existir ciertos prejuicios dados por las
dificultades inherentes en lo que se pretende presentar.
-
Comparabilidad. A través del tiempo las empresas sienten la necesidad de
comparar sus estados financieros con otras empresas para conocer la situación
en la que se encuentran como su desempeño. Según Mejía, E. la medida y la
presentación del efecto financiero de similares transacciones y otros sucesos,
deben ser llevadas a cabo de una manera coherente por toda la empresa, a
través del tiempo y también de una manera coherente para diferentes empresas.
-
1.3.3 Diferencia entre Normas Internacionales de Contabilidad y Normas
Internacionales de Información Financiera.
En nuestro medio la aplicación de las normas contables ha adquirido una gran
importancia, por lo que en el medio en que se desarrollan surge la incertidumbre en
el uso de NIC o NIIF, por lo cual para su mejor comprensión a continuación se
detallan una serie de diferencias existentes entre estas normas:
- Las NIC, son normas contables emitidas por la IASC, predecesor del IASB fueron
creadas en el marco de América Latina y Europa, además de algunos otros
países que también se acogieron a dichas normas.
- Las NIIF, son las nuevas normas contables que sustituyen a las NIC, US GAAP u
otros tipo de Normas, emitidas por el IASB esto se hizo para armonizar los
criterios contables de todos los comités de normas contables a nivel mundial.
- 14 -

1.3.4 Estructura de las NIIF
Las NIIF han sido basadas en principios que a su vez establecen normas para dar
ciertos tratamientos a la información financiera, nacen como solución a los
problemas que surgen en la práctica contable.
Las Normas Internacionales de Información Financiera están comprendidas de:
-
-
-
Normas Internacionales de Información Financiera - NIIF
Normas Internacionales de Contabilidad - NIC
Interpretaciones originadas por el Comité de Interpretaciones Internacionales de
Información Financiera (CINIIF)
Interpretaciones originadas por el Comité Permanente de Interpretaciones – SIC
(predecesor del CINIIF)
-
A continuación se presentan las NIIF vigentes:
Fuente: Fundación IASC y el IASB. (2012).
- 15 -
Cuadro 2: NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD – NIC
NIC 1: Presentación de estados financieros.
NIC 2: Inventarios.
NIC 7: Estado de Flujos de Efectivo.
Cuadro 1: NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN
FINANCIERA – NIIF
NIIF 1. Adopción por primera vez de las normas internacionales de
información financiera.
NIIF 2. Pagos basados en acciones.
NIIF 3. Combinaciones de negocios.
NIIF 4. Contratos de seguro.
NIIF 5. Activos no corrientes mantenidos para la venta y actividades
interrumpidas.
NIIF 6. Exploración y evaluación de recursos minerales.
NIIF 7. Instrumentos financieros: Información a revelar.
NIIF 8. Segmentos de Operación.
NIIF 9. Instrumentos financieros.

- 16 -
Cuadro 3: INTERPRETACIONES DE LAS NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACIÓN FINANCIERA – CINIIF
CINIIF 1: Cambios en pasivos existentes por desmantelamiento,
restauración y similares.
CINIIF 2: Aportaciones de socios de entidades cooperativas e
instrumentos similares.
CINIIF 4: Determinación de si un acuerdo contiene un
arrendamiento.
CINIIF 5: Derechos por la participación de desmantelamiento,
NIC 8: Políticas contables, cambios en las estimaciones contables
y errores.
NIC 10: Hechos posteriores a la fecha del balance.
NIC 11: Contratos de Construcción.
NIC 12: Impuesto sobre las ganancias.
NIC 16: Propiedad, planta y equipo.
NIC 17: Arrendamientos.
NIC 18: Ingresos ordinarios.
NIC 19: Beneficios a los empleados.
NIC 20: Contabilización de las subvenciones oficiales e información
a revelar sobre ayudas gubernamentales.
NIC 21: Efectos de las variaciones en los tasas de cambio de la
moneda extranjera.
NIC 23: Costos por intereses.
NIC 24: Información a revelar sobre partes relacionadas.
NIC 26: Contabilización e información financiera sobre planes de
beneficio por retiro.
NIC 27: Estados financieros consolidados y separados.
NIC 28: Inversiones en entidades asociadas.
NIC 29: Información financiera en economías hiperinflacionarias.
NIC 31: Participaciones en negocios conjuntos.
NIC 32: Instrumentos financieros: presentación e información a
revelar.
NIC 33: Ganancias por acción.
NIC 34: Información financiera intermedia.
NIC 36: Deterioro del valor de los activos.
NIC 37: Provisiones, activos contingentes y pasivos contingentes.
NIC 38: Activos intangibles.
NIC 39: Instrumentos financieros: reconocimiento y medición.
NIC 40: Propiedades de inversión.
NIC 41: Agricultura.

- 17 -
Cuadro 4: INTERPRETACIONES DE LAS NORMAS INTERNACIONALES
DE CONTABILIDAD – SIC
SIC-7 Introducción del euro.
SIC-10 Ayudas gubernamentales-sin relación específica con
actividades de operación.
SIC-12 Consolidación-entidades de propósito especial.
SIC-13 Entidades controladas conjuntamente - aportaciones
no monetarias por los participantes.
SIC-15 Arrendamientos operativos-incentivos.
SIC-25 Impuestos a las ganancias-cambios en la situación
fiscal de la empresa o de sus accionistas.
SIC-27 Evaluación del fondo económico de las transacciones
que adoptan la forma legal de un arrendamiento.
SIC-29 Acuerdos de concesión de servicio: información a
revelar.
SIC-31 Ingresos-trueque de servicios de publicidad.
SIC-32 Activos intangibles-costos de sitios web.
restauración y rehabilitación medioambiental.
CINIIF 6: Obligaciones surgidas de la participación en mercados
específicos-residuos de aparatos eléctricos y
electrónicos.
CINIIF 7: Aplicación del procedimiento de re expresión según la
NIC 29.
CINIIF 10: Información financiera intermedia y deterioro del valor.
CINIIF 12: Acuerdos de concesión de servicios.
CINIIF 13: Programas de fidelización de clientes.
CINIIF 14: NIC 19-El límite de un activo de beneficio definido,
requerimientos mínimos de financiación y su
interacción.
CINIIF 15: Acuerdos para la construcción de inmuebles.
CINIIF 16: Coberturas de una inversión neta en un negocio en el
extranjero.
CINIIF 17: Distribuciones de activos no monetarios a los
propietarios.
CINIIF 18: Transferencias de activos de los clientes.
CINIIF 19: Cancelación de pasivos financieros con instrumentos
de capital.

Normas que entrarán en vigencia en el año 2013
En la actualidad se encuentran vigentes 8 NIIF, el 1 de enero de 2013 entrará en
vigencia la NIIF 9 emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad
en noviembre de 2009, esta norma sustituirá a la NIC 39 instrumentos financieros:
reconocimiento y medición, la cual se permitirá su aplicación anticipada a las
entidades que lo deseen. Según el grupo de contadores y auditores JEZL, en mayo
de 2011, la Fundación de las Normas Internacionales de Contabilidad, emitió nuevas
normas las cuales entrarán en vigencia en mayo de 2013, las cuales se detalla a
continuación:
- NIIF 10: Estados Financieros Consolidados. Esta norma establece un modelo
de consolidación que integran los principios de la NIC 27 y SIC 12 y dará lugar a
la consolidación más adecuada que mejor refleja la esencia económica de la
relación entre una entidad que informa y participadas una. Según el personal de
la fundación NIIF, en el desarrollo de la NIIF 10 y la NIIF 11, se identificó una
oportunidad para integrar y hacer compatibles los requerimientos de información
de las filiales, los acuerdos conjuntos, asociados y entidades no consolidadas
estructurada y presentar los requisitos en una sola NIIF.
Cuadro 5: NIIF 10 sustituye a NIC 27
Fuente: JEZL. (2009).
-
NIIF 11: Negocios conjuntos. Con La creación de la NIIF 11, se busca mejorar
la contabilidad de los acuerdos conjuntos con la introducción de un enfoque
basado en principios que se espera, proporciona a los usuarios una mayor
claridad acerca de la participación de la entidad en sus acuerdos conjuntos
mediante el aumento de la verificabilidad, comparabilidad y comprensibilidad de
la información sobre estos acuerdos.
- 18 -
SUSTITUYE A:
NIIF 10: Estados
financieros
consolidados
- NIC 27 Estados financieros Consolidados y
Separados.
- SIC 12 Consolidación-Entidades de Propósito
Especial.

Los desarrolladores consideran que NIIF 11 es una mejora con respecto a NIC
31 porque establece un principio claro de que es aplicable a la contabilización de
todos los acuerdos conjuntos.
También consideran que el cambio más controversial es el hecho de que la NIIF
11 elimina la consolidación la consolidación proporcional como método para dar
cuenta de los acuerdos conjuntos.
Cuadro 6: NIIF 11 sustituye a NIC 31
Fuente: JEZL. (2009).
NIIF 12: Revelación de intereses en otras entidades. Esta norma mejora,
combina y sustituye las obligaciones de información para las filiales, acuerdos
conjuntos, asociadas y entidades no consolidadas estructuradas.
-
El proyecto contempla la implementación de estas normas en 2013 y una revisión
post-implementación en el 2016.
NIIF 13: Valor Razonable. Con la NIIF 13 se establece en una sola NIIF el marco
para medir el calor razonable y las divulgaciones sobre las mediciones del valor
razonable, a través de una jerarquía razonable.
-
Según el grupo de contadores y auditores JEZL. Constituye en el más reciente e
importante avance del proyecto conjunto para mejorar las NIIF y Generally
Accepted Accounting Principles of the United States - US GAAP para lograr su
convergencia.
- 19 -
SUSTITUYE A:
NIIF 11:
Negocios conjuntos
- NIC 31 Participaciones en Negocios Conjuntos.
- SIC 13 Entidades controlas conjuntamente -
Aportaciones no monetarias de los participantes.

1.4. Adopción de las NIC y NIIF en el Ecuador.
El 8 de julio de 1999 Ecuador implementó las Normas Ecuatorianas de Contabilidad
– NEC, fueron inscritas en el Registro oficial No 291 publicado el 8 de octubre de
1999 para el registro contable y elaboración de los estados financieros, estas
normas se aplicaron a las sociedades y personas naturales obligadas a llevar
contabilidad, surgieron como producto de la adaptación de las Normas
Internacionales de Contabilidad – NIC. La Superintendencia de Compañías
determinó la aplicación obligatoria de las NIIF a partir del 1 de enero de 2009, cabe
recalcar que las NEC y NIC tienen cierta relación, por lo tanto, estamos
familiarizados con determinados conceptos.
La Unión Europea ha exigido la adopción de las NIIF a partir del año 2005, para que
exista armonía en la presentación de los estados financieros de las empresas que
cotizan en bolsa, lo cual hoy en día ya se está cumpliendo a nivel global en el mundo
dejando se ser únicamente materia contable.
El 1 de enero de 2009, Ecuador decide adoptar estas normas, según una resolución
emitida la Superintendencia de Compañías. Resolución No. 06.Q.ICI.004, publicada
en el Registro Oficial No. 348 del 4 de septiembre de 2006.
Según la resolución No. 06.Q.ICI.004 de la Superintendencia de Compañías detalla
los siguientes artículos:
Artículo 1. Adoptar las Normas Internacionales de Información Financiera, NIIF.
Artículo 2. Disponer que las Normas Internacionales de Información Financiera,
NIIF, sean de aplicación obligatoria por parte de las entidades sujetas a control y
vigilancia de la Superintendencia de Compañías, para el registro, preparación y
presentación de estados financieros, a partir del 1 de enero del 2009.
Artículo 3. A partir de la fecha mencionada en el artículo anterior, derogase la
Resolución No. 99.1.3.3.007 de 25 de agosto de 1999, publicada en el Registro
Oficial No. 270 de 6 septiembre de 1999 y Resolución No. 02.Q.ICI.002 de 18 de
- 20 -

marzo del 2002, publicada en el Suplemento del Registro Oficial No. 4 de 18 de
septiembre del 2002, mediante las cuales esta Superintendencia dispuso que las
Normas Ecuatorianas de Contabilidad de la 1 a la 15 y las Normas Ecuatorianas de
Contabilidad de la 18 a la 27, respectivamente, sean de aplicación obligatoria por
parte de las entidades sujetas a su control y vigilancia.
Artículo 4. Esta resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su
publicación del Registro Oficial.
Luego de una prórroga solicitada por el Gobierno Nacional para la aplicación de las
normas, la Superintendencia de Compañías con resolución No. 08.G.DS.010 del 20
de noviembre de 2008, establece el cronograma de aplicación obligatorio de las NIIF
para todas las compañías y entes que se encuentren bajo el control de la
Superintendencia
implementación.
de Compañías conjuntamente con el cronograma de
1.4.1 Cronograma de aplicación
Grupo 1. Aplicarán a partir del 1 de enero del 2010: las Compañías y entes
sujetos y regulados por la Ley de Mercado de Valores, así como todas las
compañías que ejercen actividades de auditoria externa.
Se establece el año 2009 como periodo de transición; para tal efecto, este grupo de
compañías y entidades deberán elaborar y presentar sus estados financieros
comparativos con observancia de las Normas Internacionales de Información
Financiera - NIIF a partir del ejercicio económico del año 2009.
Grupo 2. Aplicarán a partir del 1 de Enero del 2011: las Compañías que tengan
activos totales iguales o superiores a USD 4.000.000,00 al 31 de Diciembre del
2007; las compañías Holding o tenedoras de acciones que voluntariamente que
hubieren conformado grupos empresariales; las compañías de economía mixta y las
que bajo la forma jurídica de sociedades constituya el Estado y Entidades del Sector
Público; las sucursales de compañías extranjeras u otras empresas extranjeras,
- 21 -

estatales, paraestatales, privadas o mixtas, organizadas como personas jurídicas y
las asociaciones que estas formen y que ejerzan sus actividades en el Ecuador.
Se establece el año 2010 como período de transición; para tal efecto este grupo de
compañías y entidades deberán elaborar y presentar sus estados financieros
comparativos con observancia de las Normas Internacionales de Información
Financiera - NIIF a partir del ejercicio económico del año 2010.
Grupo 3. Aplicarán a partir del 1 de Enero del 2012: las demás compañías no
consideradas en los dos grupos anteriores.
Se establece el año 2011 como período de transición; para tal efecto este grupo de
compañías deberán elaborar y presentar sus estados financieros comparativos con
observancia de las Normas Internacionales de Información Financiera - NIIF, a partir
del año 2011.
Gráfico 5. Cronograma de implementación de
Superintendencia de Compañías del Ecuador
acuerdo a la Resolución de la
Fuente: Deloitte. (2011).
- 22 -

Cuadro 7. Cronograma de implementación de acuerdo a la Resolución de la
Superintendencia de Compañías del Ecuador
Fuente: Deloitte. (2011).
1.4.2 Cronograma de Implementación
En la Resolución No. 06.Q.ICI.004 emitida por el Superintendente de Compañías, se
menciona que durante la etapa de transición, las compañías que conforman los
grupos 1, 2 y 3 elaborarán obligatoriamente hasta marzo del 2009, marzo de 2010 y
marzo de 2011, en su orden, un cronograma de implementación de dicha
disposición, el cual tendrá, al menos lo siguiente:
Plan de capacitación
Plan de implementación
La fecha del diagnóstico de los principales impactos en la empresa
-
-
-
Esta información será aprobada por la junta general de socios o accionistas, o por el
organismo facultado.
- 23 -

Gráfico 6: Proyecto de implementación de las NIIF
PREPARACIÓN MONITOREODIAGNÓSTICO IMPLEMENTACIÓN
Tomado de: Campos & Asociados. (2011).
Información adicional en el periodo de transición
En adición a la información anterior, las empresas elaborarán
periodos de transición lo siguiente:
en sus respectivos
• Conciliaciones del patrimonio neto reportado bajo NEC al patrimonio bajo
NIIF, al 1 de Enero y al 31 de Diciembre de los dos períodos de transición.
• Conciliaciones del estado de resultados del 2009, 2010, 2011, según el caso,
bajo NEC al Estado de Resultados bajo NIIF.
• Explicar cualquier ajuste material si lo hubiere al estado de flujos de efectivo
del 2009, 2010 y 2011, según el caso, previamente presentando bajo NEC.
- 24 -

Se presentarán las conciliaciones con suficiente detalle para que los usuarios
(accionistas, proveedores, entidades de control, etc.) puedan comprender los ajustes
significativos realizados en el balance y en el estado de resultados. La conciliación
del patrimonio neto al inicio de cada periodo de transición, deberá ser aprobada por
el directorio o por el organismo que estatutariamente este facultado para tales
efectos, hasta el 30 de septiembre del 2009, 2010 ó 2011 según corresponda, y
ratificada por la junta general de socios o accionistas, o por el apoderado en caso de
entes extranjeros que ejerzan actividades en el país, cuando conozcan y aprueben
los primeros estados financieros bajo NIIF.
Los ajustes efectuados al término del período de transición, al 31 de diciembre del
2009, 2010 y 2011 según el caso deberán contabilizarse el 1 de enero del 2010,
2011 y 2012 respectivamente.
Con la llegada de las Normas Internacionales de Información Financieras a Ecuador
se abren nuevas oportunidades para las empresas. Hasta la fecha ha culminado el
plazo de transición de las compañías que conforman el último grupo, cumpliendo
con los cronogramas establecidos por la Superintendencia de Compañías quien es
la encargada de verificar la adopción y cumplimiento de estas normas en las
empresas ecuatorianas.
Pasos para la aplicación de las NIIF en Ecuador
Es necesario contar con determinados procesos para poner en marcha la ejecución
de las NIIF en una empresa:
1. Primeramente se requiere conocer los objetivos de la empresa, como sus
políticas contables que rigen en la presentación de los estados financieros.
2. Se debe diagnosticar la viabilidad para la aplicación de las NIIF por primera vez,
a través del estudio de la parte operativa de la empresa.
- 25 -

3. Armar un cronograma de capacitación al personal involucrado en la
implementación de las NIIF, el contador no es únicamente la persona idónea de
recibir los conocimientos previos a la aplicación.
4. Se evalúan los componentes de los estados financieros del final del periodo, con
la finalidad de perfeccionar la información existente en ellos mediante ajustes y/o
reclasificaciones
empresa.
de cuentas con la intervención de la máxima autoridad de la
5. Se reconocerán
periodo para la
transición.
razonablemente los activos, pasivos y patrimonio al final del
conversión de los estados financieros, esto en la fecha de
6. Los procesos para generar la información financiera cambia con la
implementación de las NIIF. Los administradores de las empresas aceptarán los
cambios efectuados e iniciarán con un nuevo sistema de información.
7. El pago del impuesto a la renta se realizará según las leyes vigentes impuestas
por el Servicios de Rentas Internas. Por la aplicación de las NIIF a los estados
financieros surgirán posibles impactos tributarios, por efecto se realizarán las
Conciliaciones Tributarias, en donde tanto ingresos como gastos o costos no
deducibles, no estarán libres del interés fiscal por los cambios contables que
experimentará el Ecuador en la implementación de las NIIF.
Se puede resumir los procesos en 3 fases para la implementación de las NIIF como
se muestra a continuación:
- 26 -

Gráfico 7: Plan de implementación
Tomado de: Campos & Asociados. (2011).
- 27 -

CAPÍTULO II
ANÁLISIS DE LA NIC 40
“PROPIEDADES DE
INVERSIÓN”

La NIC 40 define el concepto de propiedades de inversión y su propósito es
reconocer, valorar y revelar la información de la inversión inmobiliaria, determina el
tratamiento contable de las propiedades que una entidad desea mantener para
obtener renta o plusvalía, deben tratarse como activos de inversión cuando los
beneficios económicos futuros asociados fluyan hacia la entidad y a su vez los
costos puedan ser medidos con fiabilidad.
Las propiedades de inversión no deben ser usadas por los dueños para sus
procesos operativos, pero se pueden transferir a propiedad, planta y equipo, cuando
la entidad lo requiera.
2.1 Objetivo
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de
inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.
2.2 Alcance
Esta Norma será aplicable en la medición en los estados financieros de un
arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en régimen de
arrendamiento financiero y que se contabilice como un arrendamiento operativo,
también se aplicará para la medición en los estados financieros de un arrendador, de
las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.
Gráfico 8. Alcance de la NIC 40
Fuente: NIC 40, Propiedades de Inversión (2009)
29
Aplicable a los estados financieros del:
ARRENDADOR
En régimen de
arrendamiento
operativo
ARRENDATARIO
En régimen de
arrendamiento
financiero

Esta Norma no se aplica en los problemas de la NIC 17, arrendamientos, los mismos
que se detallan a continuación:
a. La clasificación de los arrendamientos como financieros u operativos.
b. El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de inversión
detallados en la NIC 18 ingresos de actividades ordinarias.
c. La medición, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre
propiedades mantenidas en arrendamiento operativo.
d. La medición, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en
un arrendamiento financiero.
e. La contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior.
f. La información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos.
Esta Norma no se debe aplicar en:
a. Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola descritos en la
NIC 41 agricultura.
b. Los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y
recursos no renovables similares.
2.3 Definiciones
Las principales definiciones que se utilizan en el análisis de la NIC 40 se detallan a
continuación:
Propiedades de inversión.- son bienes inmuebles considerados en su totalidad
o en parte, que se tienen como propiedad para obtener rentas, plusvalías o
ambas:
-
30

a. Para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien
para fines administrativos; o
b. Para su venta en el curso ordinario de los negocios.
Para entender esta definición se detallan algunos ejemplos:
• Un terreno que se tiene para generar plusvalía a largo plazo.
• Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado, es decir, que
no se ha considerado como propiedad usada por el dueño o propiedad
disponible para la venta en el corto plazo.
• Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro
como propiedades de inversión.
• Una construcción que sea arrendada por medio de
arrendamiento operativo.
un contrato de
• Un edificio desocupado que sea arrendado por medio de un
• Bienes inmuebles en construcción para su uso en
propiedades de inversión.
el futuro como
Propiedades ocupadas por el dueño.- son los bienes inmuebles que se tienen
para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
administrativos.
-
- Valor razonable de un activo.- es el importe por el cual podría ser
intercambiado un activo entre partes interesadas y debidamente informadas, en
una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.
31

- Costo.- es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el
valor razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el
momento de su adquisición o construcción.
- Importe en libros.- es el importe por
deducidas la depreciación acumulada
acumuladas, que se refieran al mismo.
el que se reconoce un activo, una vez
y las pérdidas por deterioro del valor
2.4 Reconocimiento
Las propiedades de inversión deben ser reconocidas como activos cuando sea
probable que los beneficios económicos futuros que se asocien con estas
propiedades fluyan hacia la entidad, como también el costo de las propiedades de
inversión puede ser medido confiablemente.
Gráfico 9. Reconocimiento de propiedades de inversión
Fuente: Valdivia, C. (2001)
32

De acuerdo al criterio de reconocimiento cada entidad debe evaluar los costos de
todas sus propiedades de inversión incurridos inicialmente para adquirir o construir
una partida de propiedades, así mismo los costos incurridos posteriormente de las
La empresa “ABC” dedicada a la venta de textiles, compra una oficina por el valor de
$ 20.000,00 con la finalidad de arrendarla. Analizar si se debe contabilizar como
propiedad de inversión o propiedad, planta y equipo.
Desarrollo
Reconocimiento: Según indica la norma, si la oficina es adquirida con la finalidad
de obtener utilidad por la renta se contabiliza como propiedad de inversión, debido a
que la actividad económica de la empresa es la venta de textiles. (NIC 40, párr.16-
19)
Registro contable
La empresa “ABC” compra un terreno en $ 30.000,00 pero aún no está decidido su
uso. Analizar si se debe contabilizar como propiedad de inversión o propiedad,
planta y equipo.
33
Ejemplo 2
Detalle Parcial Debe Haber
Propiedad de inversión
Oficina
Efectivo y equivalentes de efectivo
Bancos
P/R compra de una oficina.
20.000,00
20.000,00
20.000,00
20.000,00
TOTAL 20.000,00 20.000,00
Ejemplo 1

Desarrollo
Reconocimiento: Si no se ha definido el uso del terreno se considera que se lo
mantiene para obtener plusvalía, por lo tanto se debe contabilizar como propiedad
de inversión. (NIC 40, párr. 8, lit. b)
Registro contable
La empresa “X” dedicada a la compra y venta de muebles adquiere un edificio
compuesto de planta baja y dos pisos, con la finalidad de ocupar la planta baja para
fines administrativos y arrendar los dos pisos. El costo del edificio es de $ 60.000,00,
el mismo puede ser vendido por separado a $ 20.000,00 cada piso. Analizar su
contabilización.
Desarrollo
Reconocimiento: Según la norma cuando el inmueble se compone de varias partes
y se puede vender por separado, se debe registrar como propiedad de inversión la
parte destinada para obtener renta y como propiedad, planta y equipo la parte
ocupada por la empresa. (NIC 40, párr. 10)
34
Ejemplo 3
Terreno
Bancos
P/R compra de un terreno.
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
TOTAL 30.000,00 30.000,00

Registro contable
La empresa “XYZ” dedicada a prestar servicios de asesoría contable y tributaria,
adquiere un edificio en el centro de la ciudad por $ 75.000,00 que consta de cuatro
pisos incluido la planta baja con la finalidad de arrendarlo. La empresa ocupa un
cuarto pequeño en la planta baja para archivo. Según el estatus legal del inmueble
no se puede vender por separado. La empresa desea conservarlo como propiedad,
planta y equipo. Analizar su tratamiento contable.
Desarrollo
Reconocimiento: la empresa no puede registrar el edificio como propiedad, planta y
equipo, debido a que el inmueble está destinado para obtener renta y el espacio que
ocupa la empresa para fines administrativos es insignificante, según la norma se
considera que el edificio debe ser contabilizado como propiedad de inversión. (NIC
40, párr. 10)
Registro contable
35
Propiedad de inversión 75.000,00
Edificio 75.000,00
Efectivo y equivalentes de efectivo 75.000,00
Bancos 75.000,00
P/R la compra de un edificio.
TOTAL 75.000,00 75.000,00
Ejemplo 4
Edificio
Propiedad, planta y equipo
Edificio
Bancos
40.000,00
20.000,00
60.000,00
40.000,00
20.000,00
60.000,00
TOTAL 60.000,00 60.000,00

2.5 Medición en el momento del reconocimiento
Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo, incluyendo los costos
de transacciones.
El costo de adquisición de la propiedad de inversión estará compuesto por el precio
de compra y cualquier desembolso directamente atribuible a la propiedad.
Gráfico 10. Medición inicial por adquisición
atribuibles
Fuente: Prof. Luis Alfredo Gómez Rodríguez (2010)
La empresa “R&R Cia Ltda” dedicada a la venta de electrodomésticos adquiere un
terreno para obtener plusvalía, el costo es de $ 40.000,00. Los gastos de escrituras
y trámites legales fueron de $ 2.700,00, las tasas arancelarias de $ 1.500,00 y se
pagó el valor de $ 300,00 por comisiones. Realizar la contabilización del inmueble.
36
Ejemplo 5
Costos asociados a la transacción:
Precio de compra
COSTOS DE
ADQUISICIÓN
Desembolsos
directamente
Honorarios
profesionales por
servicios legales.
Impuesto por traspaso
de las propiedades.
Otros costos asociados
a la transacción.

Desarrollo
Cuadro de detalle
Registro contable
En el reconocimiento inicial de la propiedad de inversión se consideran los costos
directamente atribuibles al bien, en este ejemplo se incluyen al costo los
desembolsos por escrituras y trámites legales, tasas arancelarias y comisiones. (NIC
40, párr. 20-21)
Gráfico 11. Medición inicial por construcción
COSTOS DE
37
Costos en la fecha en la cual se completa
CONSTRUCCIÓN su construcción o desarrollo. Acumulado
según la NIC 16 propiedad, planta y
equipo.
Terreno
Bancos
P/R la compra de un terreno.
44.500,00
44.500,00
44.500,00
44.500,00
TOTAL 44.500,00 44.500,00
Descripción Costos
Terreno 40.000,00
Gastos de escrituras y tramites legales 2.700,00
Tasas arancelarias 1.500,00
Comisiones 300,00
TOTAL $ 44.500,00

La imprenta “ATC” realiza la cancelación de $ 25.000,00 por la construcción de un
parqueadero con la finalidad de obtener renta.
Desarrollo
Si la finalidad es obtener renta, el bien se debe contabilizar como propiedad de
inversión, inclusive si se encuentra en proceso de construcción (NIC 40, párr. 20-21)
Registro contable
El costo de una propiedad de inversión no se incrementará por:
a. Los costos de puesta en marcha, pero si se consideran necesarios para poner
la propiedad en buenas condiciones para su funcionamiento estos serán
incluidos al costo del bien.
b. Las pérdidas iniciales de operación incurridas antes de que la propiedad de
inversión logre el nivel planeado de ocupación.
c. Montos anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos incurridos
en la construcción o en el desarrollo de la propiedad.
El costo de una propiedad de inversión es igual al precio de contado cuanto su pago
es aplazado, por tanto la diferencia entre el costo y el pago total se lo contabilizará
como gasto por intereses, de acuerdo al periodo de crédito.
38
Construcciones en proceso
Bancos
P/R construcción de un parqueadero.
25.000,00
25.000,00
25.000,00
25.000,00
TOTAL 25.000,00 25.000,00
Ejemplo 6

Si una propiedad de inversión es obtenida mediante arrendamiento financiero su
tratamiento contable se realizará de acuerdo a la NIC 17 Arrendamientos, párrafo
20, en donde detalla lo siguiente: el activo se
menor valor entre el valor actual y el precio
descuento la tasa de interés implícita en el
reconocerá tomando en cuenta el
en el mercado y como factor de
arrendamiento, a la vez que se
reconocerá como pasivo el valor equivalente a la propiedad de inversión.
2.5.1 Permutas
Algunas propiedades de inversión pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o
varios activos no monetarios, o de una
monetarios.
combinación de activos monetarios y no
Gráfico 12. Medición inicial permuta
39
A menos que:
a. La transacción no tenga carácter comercial
b. No pueda medirse fiablemente el valor
razonable del activo recibido ni del activo
entregado.
El activo adquirido se medirá a su valor razonable
incluso cuando la entidad no pueda dar de baja
inmediatamente el activo entregado.
Si el activo adquirido no se mide por su
valor razonable, su costo se medirá por el
importe en libros del activo entregado.
VALOR
RAZONABLE

Permuta comercial
Para determinar si una transacción de intercambio tiene carácter comercial se toma
en cuenta los siguientes aspectos:
a. Cuando la configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo
del activo recibido difiere de la configuración (riesgo, calendario e importe) de los
flujos de efectivo del activo entregado, es decir, sean distintos. Por ejemplo: en
una permuta de terrenos, los bienes que se intercambian son semejantes, pero
cada uno tiene distinta valoración a futuro según su ubicación.
b. El valor actual de flujos de efectivo para la entidad se ve modificado como
consecuencia de la permuta, es decir, al intercambiar los bienes, el valor actual
del activo recibido no será igual al valor actual del activo que fue entregado.
c. La diferencia existente de los flujos mencionados en los párrafos anteriores
deberá ser significativa al compararla con el valor razonable de los activos
intercambiados.
Cuando una permuta tenga carácter comercial, el valor específico para la entidad
tomará en cuenta los flujos de efectivo después de impuestos. El resultado de este
análisis deberá ser claro sin tener que realizar cálculos detallados.
En caso de no existir transacciones similares en el mercado para determinar el valor
razonable de un activo, este se puede medir con fiabilidad según las siguientes
condiciones:
a. La variación en el rango de estimaciones del valor razonable del activo no sea
significativa.
b. Las supuestas estimaciones dentro de ese rango, se puedan evaluar
razonablemente y ser utilizadas en la estimación del valor razonable.
40

Si la entidad tiene la capacidad de determinar fiablemente los valores razonables de
los activos recibidos o entregados, se utilizará el valor razonable del activo
entregado para medición del costo del activo recibido, a menos que se conozca de
forma clara el valor razonable del activo recibido.
2.6 Medición posterior al reconocimiento
2.6.1 Política contable
La entidad elegirá como política contable el modelo del valor razonable o el modelo
del costo y aplicará esa política a todas sus propiedades de inversión.
Gráfico 13. Modelos de medición posterior
Fuente: NIC 40, Propiedades de inversión. (2009)
Según la NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y
Errores, se realizará un cambio voluntario en las políticas contables si a través de
este se pueda proporcionar información relevante sobre los efectos de las
transacciones en los estados financieros. Un cambio del modelo del valor razonable
al modelo del costo es altamente probable que no proporcione una presentación
más apropiada por lo que no sería aconsejable realizar este cambio.
Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor
razonable de sus propiedades de inversión a través de un experto independiente con
41

capacidad profesional reconocida y experiencia reciente en la localidad y en el tipo
de propiedades de inversión que está valorando.
Inversiones inmobiliarias relacionadas con pasivos
La entidad puede escoger el modelo del valor razonable o el modelo del costo:
a. Para todas las propiedades de inversión que sirvan de garantía o respalden
obligaciones de pagar un rendimiento vinculado con el valor razonable o a la
rentabilidad proveniente de activos específicos, incluyendo esa propiedad
para inversión; y
b. Para todas las demás propiedades de inversión, independiente de la elección
realizada en el literal anterior.
A las entidades que operen un fondo inmobiliario interno, no está permitido medir
una propiedad de inversión parcialmente al costo o parcialmente al valor razonable.
Si una entidad mantiene el modelo del costo y el modelo del valor razonable y desea
vender un conjunto propiedades de inversión medidos con diferentes modelos, estos
se deben reconocer al valor razonable y la diferencia por el cambio de modelo se
reconocerá en el resultado del periodo. En caso de que se venda una propiedad de
inversión que estuviese medida al valor razonable a una entidad que utiliza el
modelo del costo, el valor razonable de la propiedad será su costo atribuido al
momento de la venta.
2.6.2 Modelo del valor razonable
Posterior al reconocimiento inicial una empresa que elija el modelo del valor
razonable medirá todas sus propiedades de inversión con este modelo.
42

Gráfico 14. Concepto de valor razonable
En caso de existir pérdidas o ganancias por un cambio en el valor razonable de las
propiedades de inversión serán incluidas en el resultado del periodo.
Gráfico 15. Valor razonable
El valor de razonable de una propiedad de inversión es comúnmente el valor de
mercado, es el mejor precio considerando sus ventajas tanto para el comprador
como para el vendedor pero no es aceptable en el valor razonable un precio
estimado incrementado o rebajado por plazos o circunstancias especiales como:
43
Valor razonable:
Es el importe
por el cual
puede ser:
Intercambiado un Cancelado un
pasivo pasivo
Entre un comprador y vendedor
interesados, debidamente
informados que realicen una
transacción libre.

financiación atípica, acuerdos de venta con arrendamiento financiero posterior,
contrapartidas especiales o rebajas concedidas relacionadas con la venta.
Para determinar el valor razonable no se deducirán los costos asociados a la
transacción incurridos por causa de la venta.
El valor razonable siempre reflejará las condiciones de mercado al final de periodo
sobre el que se informa, es decir, sobre una fecha dada, ya que las condiciones de
mercado pueden cambiar y este valor razonable no será correcto considerarlo para
otro periodo.
El valor razonable de una propiedad de inversión refleja:
- El ingreso por rentas de un arrendamiento en condiciones actuales.
- Un precio supuesto razonable y defendible de arrendamientos futuros según una
visión del mercado a futuro basado a las condiciones actuales de mercado.
- Salidas de efectivo generadas por la propiedad de inversión (pagos por
arrendamiento y otras salidas de efectivo).
La empresa “CK” el 01 de enero del año 1 compró un terreno por el valor de $
25.000,00 y un edificio por el valor de $ 50.000,00 para fines administrativos. El 31
de diciembre del año 3 los activos son desocupados y se alquilan a un tercero, para
lo cual la empresa decide tratar a su propiedad de inversión a su valor razonable y
contrata a un especialista, quien establece que el valor razonable a la fecha actual
del terreno es $ 40.000,00 y el valor razonable del edificio es $ 90.000,00.
44
Ejemplo 7

Desarrollo
La empresa debe realizar el registro inicial según la NIC 16 propiedad, planta y
equipo, ya que se trata de propiedades que ocupará la empresa para fines
administrativos. Cuando los activos son alquilados, estos deben ser tratados según
la NIC 40 propiedad de inversión. Cuando se trata de un cambio de
diferencia a la fecha se registra como si fuese una revaluación.
valoración la
Registro contable
• Registro inicial
• Medición al valor razonable
Costo del edificio
Depreciación acumulada
Valor en libros
$ 50.000,00
15.000,00
$ 35.000,00
Cálculo de la depreciación
45
Edificio $ 50.000,00
Vida útil 10 años
La depreciación acumulada: 3 años
Terreno
Edificio
Bancos
25.000,00
50.000,00
75,000.00
75.000,00
75.000,00
TOTAL 75.000,00 75.000,00

• Transferencia
Partes interesadas y debidamente informadas
Al tratar de partes interesadas se refiere al vendedor interesado y al comprador
interesado que deben estar debidamente informados sobre las características de la
propiedad de inversión, de su estado y su uso real, así como también de las
condiciones actuales del mercado.
- El comprador interesado es aquel que está motivado pero no obligado a comprar
la propiedad de inversión, estará dispuesto a comprar según las condiciones del
mercado, más no a un precio elevado, entre compradores y vendedores la
situación de mercado debe ser debidamente informado.
46
Terreno
Edificio
Terreno
Edificio
90.000,00
50.000,00
90.000,00
50.000,00
140.000,00
140.000,00
TOTAL 140.000,00 140.000,00
Terreno
Edificio
Depreciación acum. Edificio
Ganancia por revaluación
15.000,00
40.000,00
15.000,00
55.000,00
15.000,00
70.000,00
TOTAL 70.000,00 70.000,00
Valor
contable
Valor
razonable
Diferencia
Terreno 25,000.00 40,000.00 $ 15,000.00
Edificio 50,000.00 90,000.00 $ 40,000.00
Depreciación acum. Edificio -15,000.00 $ 15,000.00
Total 60.000,00 130.000,00 $ 70,000.00

- Un vendedor interesado es aquel que no está forzado a vender a precios
diferentes al valor actual del mercado, ni dispuesto a obtener un precio que no
esté considerado en el mercado actual. El vendedor interesado está motivado a
vender la propiedad de inversión al mejor precio posible basado en las
condiciones de mercado.
Según la definición del valor razonable la transacción debe ser independiente y libre
entre las partes sin ninguna relación especial, para que esta represente el precio
original del valor de mercado. La transacción es realizada entre partes no
relacionadas que actúan de forma independiente.
La evidencia del valor razonable de una propiedad de inversión, se obtiene de los
precios actuales de un mercado activo, para propiedades similares de la misma
localidad. La entidad tendrá que identificar cualquier diferencia en la naturaleza,
localización y condición de la propiedad.
En caso de no existir precios actuales en un mercado activo, la entidad deberá
considerar información de diferentes fuentes, entre las que se incluyen:
a. Precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente
naturaleza, condiciones o localización (o sujetas a contratos de
arrendamiento, u otros contratos diferentes), ajustados para reflejar dichas
diferencias.
b. Precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar
cualquier cambio en las condiciones económicas desde la fecha en que
ocurrieron las transacciones a los precios indicados.
c. Proyecciones de flujos de efectivo descontados basados en estimaciones
fiables de flujos futuros de efectivo, apoyadas en condiciones que se den en
cualquier arrendamiento y otro contrato existente y (cuando sea posible) por
evidencia externa, tales como rentas actuales de mercado para propiedades
similares en la misma localidad y condiciones, utilizando tipos de descuento
47

que reflejen la evaluación actual del mercado sobre la incertidumbre en la
cuantía y calendario de los flujos de efectivo.
Al considerar las diferentes fuentes pueden surgir diferentes conclusiones acerca del
valor razonable de una propiedad de inversión para determinar el valor razonable de
una propiedad de inversión, la entidad tomará en cuenta las diferencias con la
finalidad de obtener la estimación más fiable del valor razonable, dentro de un rango
de estimaciones.
En casos excepcionales cuando una entidad adquiere o compra por primera vez una
propiedad de inversión (o cuando una propiedad ya existente es nombrada por
primera vez como propiedad de inversión, después de un cambio en su uso) se
notará una gran variación en el rango de las estimaciones de valor razonable lo cual
se dificulta de evaluar, si existe un solo resultado de estimación del valor razonable,
este será invalido. Esta situación nos indica que el valor razonable de la propiedad
de inversión no podrá ser determinado fiablemente de manera continua.
Gráfico 16. Concepto de valor en uso
Fuente: NIC 40, Propiedades de inversión (2009)
El valor razonable difiere del valor en uso, así como lo define la NIC 36 Deterioro del
Valor de los Activos. El valor en uso refleja el conocimiento, estimaciones y factores
específicos de la entidad que no pueden ser aplicados en otras entidades en
general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja los siguientes factores:
a. El valor adicional derivado de la creación de una cartera de propiedades en
diferentes localidades.
b. Las sinergias entre las propiedades de inversión y otros activos.
48

c. Los derechos o restricciones legales que son solo aplicables al propietario actual.
d. Los beneficios o gravámenes fiscales que sólo son aplicables al propietario
actual.
Al momento de determinar el importe en libros de una propiedad de inversión al
modelo del valor razonable, la entidad no duplicará los activos y pasivos que son
reconocidos en el balance como activos y pasivos separados.
Ejemplos.
a. Equipos, tales como ascensores, elevadores o aire acondicionado, que están
generalmente incluidos en un edificio denominado como propiedad de inversión,
serán reconocidos como parte de la propiedad y no como propiedad, planta y
equipo.
b. Si una oficina es alquilada amoblada, el valor razonable de la oficina incluye el
valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva
de la oficina amoblada. Cuando el mobiliario se incluya en el valor razonable de
la propiedad de inversión, la entidad no debe reconocer el mobiliario como un
activo separado.
c. El valor razonable de una propiedad de inversión no incluye los ingresos por
rentas anticipadas o por cobrar operativos, por motivo de que la entidad reconoce
éstos como pasivos o activos separados.
El valor razonable de una propiedad de inversión no refleja desembolsos futuros que
sirvan para mejorar dicha propiedad.
En algunos casos la entidad aplicará la NIC 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y
Activos Contingentes, para determinar cuándo se debe reconocer un pasivo y el
tratamiento contable al cual se debe proceder, así como su medición.
49

Incapacidad para determinar el valor razonable de forma fiable
En casos excepcionales, cuando una entidad adquiera por primera vez una
propiedad de inversión (o cuando una propiedad ya existente es nombrada por
primera vez como propiedad de inversión, después de un cambio en su uso) existe
una clara evidencia de que la entidad no podrá determinar de forma fiable y
continuamente el valor razonable de la propiedad de inversión, este caso se da por
el motivo de que las transacciones en el mercado no son siempre similares, a su vez
no se puede disponer de otras maneras para estimar el valor razonable.
Cuando no se pueda determinar el valor razonable de una propiedad de inversión en
construcción, y se está esperando la finalización de la obra, dicha propiedad de
inversión en construcción se medirá por su costo hasta que se pueda determinar su
valor razonable fiablemente.
Si una entidad no puede establecer el valor razonable de una propiedad de
inversión
(distinta a la propiedad de inversión en construcción), la entidad medirá dicha
propiedad aplicando el modelo del costo de la NIC 16 propiedad, planta y equipo. En
este caso se supondrá que el valor residual de la propiedad es cero. La empresa
continuará aplicando la NIC 16 hasta la venta de la propiedad de inversión.
Cuando una entidad tenga la capacidad de medir con fiabilidad una propiedad de
inversión que se encuentre en construcción y que fue medida anteriormente al costo,
se medirá ahora por su valor razonable, caso contrario se continuará aplicando el
modelo del costo según la NIC 16.
Una propiedad de inversión en construcción que sea medida al valor razonable
inicialmente, no podrá concluir que el valor razonable de dicha propiedad no se
puede determinar con fiabilidad una vez que se termine la obra.
En casos excepcionales, cuando la entidad se vea obligada a medir una propiedad
de inversión utilizando el modelo del costo según la NIC 16, por la razón discutida en
el párrafo anterior, la entidad medirá las demás propiedades de inversión por su
valor razonable, incluyendo las demás propiedades que se encuentren en
50

construcción. Si la entidad usa el modelo del costo para una propiedad de inversión,
puede utilizar el modelo del valor razonable para las demás propiedades.
Si una entidad ha medido anteriormente una propiedad de inversión por su valor
razonable, debe continuar midiéndola con el mismo modelo hasta que la propiedad
sea ocupada por el dueño, o la entidad decida realizar transformaciones para su
venta en el curso ordinario de su negocio, aún si las transacciones comparables en
el mercado se hicieren poco frecuentes, o los precios de mercado no estuvieran
disponibles fácilmente.
2.6.3 Modelo del costo
La entidad que elija el modelo del costo luego del reconocimiento inicial, medirá sus
propiedades de inversión aplicando lo establecido en la NIC 16 propiedad planta y
equipo, la contabilización se realizará a su costo de adquisición menos la
depreciación acumulada y el importe acumulado por cualquier pérdida por deterioro
acumulada.
Gráfico 17. Modelo del costo
51
Costo
MODELO Depreciación
DEL COSTO Acumulada
Pérdida por
deterioro

La empresa “H&H” ha adquirido un terreno a un costo de $ 60.000,00 que será
utilizado para obtener renta, los costos de acondicionamiento son de $ 8.000,00, al
final del periodo según informe, el terreno está sujeto a un plan de urbanización para
el cual el precio de expropiación es de $ 40.000,00. Además la empresa ha
presentado un recurso para recalificar este terreno como edificable, en el que se da
a conocer que el valor de mercado podría ser $ 100.000,00.
Desarrollo
La valoración inicial del edificio se la realizará en relación al costo de adquisición
más los gastos de acondicionamiento, la valoración posterior contabiliza según el
modelo del costo, basado en la NIC 16 propiedad, planta y equipo, debido a que por
el informe recibido no se puede determinar de forma fiable el valor del bien. (NIC 40,
párr. 56).
Registro contable
Cuadro de detalle valoración inicial
52
Terreno
Bancos
P/R valoración inicial de propiedad de
inversión (terreno).
68.000,00
68.000,00
68.000,00
68.000,00
TOTAL 68.000,00 68.000,00
Descripción Costos
Edificio 60.000,00
Costos de acondicionamiento 8.000,00
TOTAL $ 68.000,00
Ejemplo 8

Cuadro de detalle valoración posterior
2.7 Transferencias
Las transferencias de un bien de propiedad de inversión o, a propiedad de inversión
se realizan si, existe un cambio en su uso, para lo cual se transfiere a inventarios o
propiedades ocupadas por el dueño cuando:
-
-
-
-
-
El dueño inicia la ocupación del bien.
El dueño finaliza la ocupación del bien.
Inicia un desarrollo con intención de venta.
Inicia una operación de arrendamiento a terceros.
Finaliza la construcción o desarrollo del bien.
53
Pérdida por dep. de propiedad de inversión
Terreno
Propiedades de inversión
Terreno
P/R valoración posterior del terreno.
20.000,00
20.000,00
20.000,00
20.000,00
TOTAL 20.000,00 20.000,00
Descripción Costos
Valor al final del periodo 40.000,00
Valor inicial - 60.000,00
Pérdida $ - 20.000,00

Gráfico 18. Transferencias
TRANSFIERE
vista a la venta hacia inventarios
TRANSFIERE
propiedad para inversión
Fin de la construcción o
del desarrollo hacia propiedad para
2.7.1 Transferencias según el modelo del costo
Si la entidad utiliza el modelo del costo en transferencias que se realiza entre
propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por el dueño e inventarios, no
causa variaciones en el importe en libros ni en el costo de las propiedades, con
respecto a medición e información a revelar.
54
Inicio de ocupación por Propiedad para inversión
parte del propietario
TRANSFIERE
hacia propiedad
ocupada por el
Inicio de desarrollo con Propiedad para inversión
Fin de la ocupación por Propiedad ocupada por el
parte del propietario
propietario hacia
Inicio de un Inventarios hacia
arrendamiento TRANSFIERE
propiedad para inversión
operacional con otra
parte
Propiedad en el curso de
TRANSFIERE
construcción/ desarrollo
inversión.

Gráfico 19. Transferencia según modelo del costo
La empresa “D&C”, compra un edificio, que se lo mantendrá como inversiones
a un valor negociable de $ 80.000,00. Los gastos de escrituras y otros trámites
fueron de $ 1.500,00, estos serán adicionados al valor del edificio
Desarrollo
Cuadro de detalle
Registro contable
• Registo de la compra
55
TRANSFERENCIA
Edificios
Bancos
P/R Compra de edificio.
81.500,00
81.500,00
81.500,00
81.500,00
TOTAL 81.500,00 81.500,00
Descripción Costos
Edificio 80.000,00
Escrituras y otros 1.500 ,00
TOTAL $ 81.500,00
Ejemplo 9
Propiedades de
inversión Importe
en libros
Instalaciones ocupadas No varía
por el dueño.
Costo de la
propiedad
Inventarios

Si la finalidad de la compra del edificio es obtener renta, se debe contabilizar como
propiedad de inversión, además se debe considerar los costos adicionales por la
compra del edificio
Al mes siguiente la empresa D&C, transfiere el edificio de propiedades de
inversión a Activos no corrientes mantenidos para la venta, por un valor de $
81.500,00, debido a que existe un interesado en la compra del inmueble.
Desarrollo
La transferencia del edificio de propiedades de inversión a activos no corrientes
mantenidos para la venta se realizará si cumple con los requisitos establecidos en la
NIC 16 propiedad, planta y equipio y en la NIC 40 propiedades de inversión.
Registro contable
La empresa D&C toma la decisión de transferir un local comercial que mantiene
como propiedad planta y equipo a propiedades de inversión con el fin de obtener
renta, este local se encuentra fuera de uso por la empresa debido a que fue ocupado
como sucursal y dejo de funcionar hace 2 años, el valor en libros del local es de $
30.000,00
56
Ejemplo 11
Activos no corr. manten. para la venta
Edificios
Bancos
P/R transferencia de propiedades de
inversión a activos no corrientes
mantenidos para la venta.
81.500,00
81.500,00
81.500,00
81.500,00
TOTAL 81.500,00 81.500,00
Ejemplo 10

Desarrollo
La transferencia del local comercial de propiedad planta y equipo a propiedades de
inversión, se realizará cumpliendo con lo establecido en la NIC 16, el importe en
libros de un elemento de propiedades, planta y equipo se dará de baja en cuentas
por su disposición o cuando no se espere obtener beneficios económicos futuros por
su uso, y según la NIC 40 que se refiere
propiedad de inversión. ( NIC 40, párr. 16-19)
al reconocimiento de un bien como
Registro contable
Seis meses después, la empresa D&C decide ocupar el local comercial que se
mantiene como propiedades de inversión para exhibición y ventas, este inmueble
refleja un valor en libros de $ 30.000,00
Desarrollo
La transferencia del local comercial de propiedades de inversión a propiedad planta
y equipo, se realizara siempre que existan cambios evidenciados en la transacción.
(NIC 40, párr. 57).
57
Ejemplo 12
Local comercial
Local comercial
P/R transferencia del cambio de uso de
local comercial a propiedades de
inversión.
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
TOTAL 30.000,00 30.000,00

Registro contable
2.7.2 Transferencias según el modelo del valor razonable
- Para transferir propiedades de inversión a propiedades utilizadas por el dueño,
la contabilización se realizará de acuerdo a lo dispuesto en la NIC 16 propiedad,
planta y equipo.
- Para transferir propiedades de inversión a inventarios, la contabilización se
realizará de acuerdo a la NIC 2 inventarios.
La contabilización posterior para propiedades utilizadas por el dueño e inventarios,
será el valor razonable del bien a la fecha del cambio de uso.
Gráfico 20. Transferencia de propiedad de inversión a propiedades ocupadas
por el dueño e inventario
dueño
- Para la transferencia de una propiedad utilizada por el dueño a propiedad de
inversión, se aplicará la NIC 16 propiedad, planta y equipo, hasta la fecha del
58
P. ocupadas por el
NIC 16
Inventario NIC 2
De propiedades de
inversión
Propiedad planta y equipo
Local comercial
Local comercial
P/R transferencia del cambio de uso de
local comercial a propiedad planta y
equipo.
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
TOTAL 30.000,00 30.000,00

cambio de uso. Al existir diferencias entre el importe en libros y el valor
razonable se contabilizará la revaluación según
equipo.
la NIC 16 propiedad, planta y
Gráfico 21. Reconocimiento de una trasferencia
- Para la transferencia de un bien de inventarios a propiedad de inversión, se
contabilizará la diferencia entre el valor razonable hasta la fecha y su importe en
libros que será reconocida en el resultado del periodo, esta contabilización debe
tener relación con el tratamiento de las ventas de inventarios.
- Cuando se termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión
construida por la entidad, la diferencia que exista entre el valor razonable a la
fecha y su importe en libros anterior, será reconocida en el resultado del periodo.
59

2.8 Disposiciones
2.8.1 Baja de propiedades de inversión
Se eliminaran del estado de situación financiera, en el momento de la disposición o
cuando queden retiradas permanentemente de uso y no se espera
económicos futuros.
beneficios
Gráfico 22. Retiros o disposición de propiedades de inversión
2.8.2 Pérdidas o ganancias
Si existiera pérdidas o ganancias que resulten del retiro de la propiedad, se
determinará como diferencia entre el ingreso neto y el importe en libros del bien
reconocerá en el resultado del periodo.
y se
Gráfico 23. Pérdidas o ganancias
60
Reconocimiento según NIC 36
PÉRDIDAS o GANANCIAS Reconocimiento en el resultado del
periodo
RETIROS O DISPOSICIÓN DE Será eliminada del estado de
PROPIEDADES DE situación financiera.
INVERSIÓN
Aplicar NIC 37

2.8.3 Pagos retrasados
Si el pago por una propiedad de inversión se aplaza, la contraprestación recibida se
reconocerá al precio de contado y la diferencia entre el importe nominal de la
contraprestación y el precio equivalente al contado
ingreso de actividades ordinarias por intereses.
se lo reconocerá como un
Gráfico 24. Pagos retrasados
PAGOS RETRASADOS reconoce como ingreso de
2.8.4 Compensaciones de terceros
Si estas son causadas por propiedades de inversión que hayan deteriorado su
valor, perdido o abandonado, se reconocerán en el resultado del periodo cuando
estas compensaciones sean exigibles.
Los hechos mencionados anteriormente son independientes,
contabilizará independientemente de la siguiente manera:
por lo que se los
Gráfico 25. Compensación de terceros
61
COMPENSACIÓN DE Reconocimiento en el resultado del
TERCEROS periodo
La diferencia entre el importe
nominal y el precio de contado se
actividades ordinarias por
intereses

2.9 Información a revelar
La información a revelar que se detalla a continuación será adicional a la contenida
en la NIC 17 arrendamientos, en las que el arrendador incluirá las revelaciones
correspondientes al arrendador de acuerdo a los arrendamientos en que haya
participado. En el caso de tener arrendamiento financiero u operativo se incluirá las
revelaciones del arrendatario para arrendamientos financieros y revelaciones
arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado.
del
Gráfico 26. Información a revelar
Revelaciones del Revelaciones delSEGÚN NIC 17
Los aspectos que debe revelar una entidad son:
a. Modelo de medición valor razonable o valor del costo.
b. Cuando se aplica el modelo del valor razonable, se revela la contabilización
como propiedades de inversión los derechos sobre propiedades mantenidas
en régimen de arrendamiento operativo.
c. Cuando la clasificación resulte complicada, los criterios desarrollados por la
entidad para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades
ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para vender en el
curso normal de las actividades del negocio.
62
ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO
FINANCIERO
INFORMACIÓN A OPERATIVO
REVELAR
arrendatario. arrendador

d. Métodos e hipótesis significativas aplicados en la determinación del valor
razonable de las propiedades de inversión.
e. La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión se basa
en una valuación realizada por un perito con capacidad profesional y
experiencia en el tratamiento de propiedades de inversión.
f. Las cifras que forman parte del resultado del periodo por:
− Ingresos derivados de rentas provenientes de propiedades de inversión.
− Gastos directos de operación relacionados con las propiedades de
inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo.
− Gastos directos de operación relacionados con las propiedades de
inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el
periodo.
− Cambio acumulado en el valor razonable que ha sido reconocido en el
resultado por la venta de una propiedad de inversión, en la que ha estado
valorada al modelo del valor del costo a otro grupo de activos en el que se
aplica el modelo del valor razonable.
g. La existencia e importe de las restricciones a la realización de las
propiedades de inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o
de los recursos obtenidos por su disposición.
h. Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de
propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras de las mismas.
63

2.9.1 Modelo del valor razonable
La entidad que aplique el modelo del valor razonable también revelará una
conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final
del periodo, la información incluye lo siguiente:
a. Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las que
se refieren a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros de
las propiedades de inversión.
b. Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.
c. Los activos clasificados como mantenidos para la venta, de acuerdo con la
NIIF 5 activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones
discontinuadas.
d. Pérdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable.
e. Diferencias de cambio netas procedidas de la conversión de los estados
financieros a una moneda diferente, como también las diferencias derivadas
de la conversión de los estados financieros de un negocio en el extranjero a la
moneda de presentación de la entidad que informa.
f. Traspasos de propiedades de inversión hacia o desde inventarios, o desde
propiedades ocupadas por el dueño a propiedades de inversión.
g. Otros cambios ocurridos en el periodo sobre el que se informa.
En los casos excepcionales en donde una entidad mida sus propiedades de
inversión a través del modelo del costo, según la NIC 16, la conciliación requerida
por el párrafo anterior deberá revelar los importes relacionados a esas propiedades
de inversión independientemente de los importes relacionados con otras
propiedades de inversión. Además la entidad deberá revelar la siguiente
información:
64

a. Una descripción de las propiedades de inversión,
b. Una explicación del motivo por el cual el valor razonable de la propiedad de
inversión no puede medirse de forma fiable.
c. Si fuese posible, se debe revelar el rango de estimaciones dentro del cual es
altamente probable que se encuentre el valor razonable de la propiedad de
inversión.
d. Cuando se disponga de propiedades de inversión no registradas en libros a
su valor razonable se debe revelar:
i. El hecho de que la entidad haya enajenado propiedades de inversión
no registradas por su valor razonable.
El importe en libros de esas propiedades de inversión en el momento
de su venta.
El importe de las pérdida o ganancia reconocida
ii.
iii.
2.9.2 Modelo del costo
La entidad que aplique el modelo del costo también revelará la siguiente
información:
a. Los métodos de depreciación utilizados;
b. Las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;
c. El importe en libros bruto y la depreciación acumulada (junto con el valor
acumulado de las pérdidas por deterior de valor), al inicio y al final del
periodo.
d. Una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio
y al final del periodo, incluyendo la siguiente información:
65

- Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones y las
que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe in
libros de esos activos.
- Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de
negocios.
Los activos mantenidos o clasificados para la venta, de acuerdo con la
NIIF 5.
-
Depreciación.-
El importe de la pérdida por deterioro del activos, y el importe de las
pérdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el periodo
según la NIC 36, deterioro del valor de los activos.
-
Las diferencias de cambios por conversión de los estados financieros a
una moneda de presentación diferente.
-
- Traspasos de propiedades de inversión hacia o desde inventarios, o bien
hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.
Demás cambios existentes.-
e. El valor razonable de las propiedades de inversión pero en caso de no poder
determinar de forma fiable, la entidad revelará la siguiente información:
Una descripción de las propiedades de inversión.
Una explicación de la razón por la cual el valor razonable no puede
determinarse de forma fiable.
-
-
Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual se podría
encontrar el valor razonable.
-
66

2.10 Árbol de decisión
Para mayor entendimiento de la norma a continuación se presentará un árbol de
decisión en donde se resume en forma detallada las diferentes normas que se
debe aplicar según el tipo de inmueble.
Gráfico 27. Árbol de decisión NIC 40
No
referencial con revelaciones de
Tomado de: Escuela de investigación y negocios. (2001)
67
Inicio
Sí
No
Sí
No
Sí
construida o desarrollada?
¿La propiedad es
una inversión
inmobiliaria?
Modelo del Costo
Modelo del Valor Razonable
Utilizar NIC 40
Utilizar NIC 16 (métodos:
la NIC 40)
¿Cuál es el modelo
escogido para la valuación
de todas las inversiones
inmobiliarias?
¿La propiedad está siendo
referencial o alternativo
permitido)
referencial o alternativo
permitido) hasta su término
¿La propiedad está
ocupada por su
propietario?
Utilizar NIC 2
¿La propiedad está
destinada para la venta en
el curso normal de los
negocios?

CAPÍTULO III
RELACIÓN DE LA NIC 40
“PROPIEDADES DE INVERSIÓN”
CON OTRAS NORMAS

3.1 NIC 1, Presentación de estados financieros
La NIC 1, presentación de estados financieros, establece las bases para la
presentación de los estados financieros que serán aplicadas por todas las entidades,
excepto las que presentan estados financieros separados según la NIC 27, Estados
Financieros Consolidados y Separados.
En el párrafo 9 de la presente norma menciona que los estados financieros
constituyen una representación estructurada de la situación financiera y del
rendimiento financiero de una entidad, esta información permite tomar decisiones o
invertir a futuro, como también los administradores pueden demostrar la gestión
realizada con los recursos que les han sido asignados. Para lo cual la información se
debe presentar en un conjunto de estados financieros.
Gráfico 28. Conjunto de estados financieros
Fuente: NIC 1, Presentación de estados financieros (2009)
69

La información que dan a conocer los estados financieros se identifica de acuerdo a
los siguientes elementos:
- Estado de situación financiera
-
-
-
Activos
Pasivos
Patrimonio
- Estado del resultado integral
-
-
Ingresos
Gastos (Incluido ganancias y pérdidas)
- Estado de cambios en el patrimonio
- Aportaciones y distribuciones de los propietarios
- Flujo de efectivo.
- Notas a los estados financieros
Toda entidad presentará en sus estados financieros los activos corrientes y no
corrientes, como también los pasivos corrientes y no corrientes. Las propiedades de
inversión cumplen las características de un activo no corriente, son bienes
mantenidos a largo plazo para obtener renta o plusvalía.
La NIC 40, Propiedades de Inversión se basa en esta norma para la presentación de
los estados financieros, se debe detallar en ellos la porción correspondiente a
propiedades de inversión como activos de la empresa y de esta manera los usuarios
puedan tomar las decisiones correctas de acuerdo a la información presentada.
En un estado de situación financiera las propiedades de inversión se presentarán en
el grupo de los activos no corrientes, como se presenta a continuación:
70
Ejemplo 1

3.2 NIC 7, Estados de flujo de efectivo
El estado de flujo de efectivo proporciona a los usuarios bases que permiten analizar
la capacidad que tiene la entidad para obtener efectivo y equivalentes del efectivo y
conocer las necesidades de liquidez, misma que debe ser evaluada por los usuarios.
71
Empresas Unidas S.A
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
Al 31 de diciembre de 2012
Expresado en dólares
ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Activos financieros
Inventarios
Otros activos
ACTIVOS NO CORRIENTES
Activos intangibles
Activos biológicos
Otros activos no corrientes
PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES
Cuentas y documentos por pagar
Obligaciones con instituciones financieras
Otros pasivos corrientes
PASIVO NO CORRIENTE
Obligaciones con instituciones financieras
Pasivos diferidos
Otros pasivos no corrientes
PATRIMONIO NETO
Capital
Reservas
Resultados acumulados
Resultado del ejercicio

En el estado de flujo de efectivo se da a conocer los cambios históricos tanto en el
efectivo como equivalentes de efectivo, en el cual la clasificación se realiza de
acuerdo a las actividades de operación, inversión y financiamiento.
Actividades de operación.- son la fuente principal de los flujos de efectivo cuyo
objetivo es generar fondos líquidos necesarios para reembolsar préstamos,
mantener la capacidad de operación de la empresa, pagar dividendos y realizar
nuevas inversiones sin recurrir a fuentes externas de financiación.
Los flujos de efectivo procedentes de las actividades de operación permiten
determinar las pérdidas o ganancias netas del negocio en un periodo determinado.
Dentro de las actividades de operación se puede considerar los siguientes ejemplos:
- Cobros procedentes de la venta de bienes o prestación de servicios.
- Cobros procedentes de regalías, cuotas, comisiones y otros ingresos
ordinarios.
- Pagos a proveedores por el suministro de bienes o servicios.
- Pagos a empleados y por cuenta de los mismos.
- Cobros y pagos de las empresas de seguros por primas y prestaciones,
anualidades y otras obligaciones derivadas de las pólizas suscritas.
- Pagos o devoluciones de impuestos sobre las ganancias.
- Cobros y pagos derivados de contratos que se tienen para intermediación o
para negociar con ellos.
Actividades de inversión.- La presentación separada de los flujos de efectivo que
proceden de actividades de inversión es importante, debido a que estos flujos
representan la medida en la cual se han hecho desembolsos por causa de los
recursos económicos que van a producir ingresos y flujos de efectivo en el futuro.
72

Dentro de las actividades de inversión se puede considerar los siguientes ejemplos:
- Pagos por adquisición de muebles, inmuebles y otros activos a largo plazo,
incluyendo los pagos inherentes a los costos de desarrollo capitalizados y a
trabajos realizados por la empresa para sus activos.
- Cobros por ventas de muebles, inmuebles y otros activos a largo plazo.
- Pagos por la adquisición de instrumentos de pasivo o de capital, emitidos por
otras empresas, así como participaciones en negocios conjuntos.
- Cobros por venta y reembolso de instrumentos de pasivo o de capital emitidos
por otras empresas, así como inversiones en negocios conjuntos.
- Anticipos de efectivo y préstamos a terceros.
- Cobros derivados del reembolso de anticipos y préstamos a terceros.
- Cobros y pagos derivados de contratos excepto cuando se mantengan por
motivos de intermediación u otros acuerdos comerciales.
Actividades de financiamiento.- Es importante que se presente de forma
separada los flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación, debido a
que resulta útil al realizar la proyección de necesidades de efectivo para cubrir
compromisos con los que suministran capital a la empresa.
Dentro de las actividades de financiamiento se pueden considerar los siguientes
ejemplos:
- Cobros procedentes de la emisión de acciones u otros instrumentos de
capital.
- Pagos a los propietarios por adquirir o rescatar acciones de la empresa.
73

- Cobros procedentes de la emisión de obligaciones, préstamos, bonos,
cédulas hipotecarias y otros fondos tomados en préstamo de largo o corto
plazo.
- Reembolsos de los fondos tomados en préstamo.
- Pagos realizados por el arrendatario para reducir
procedente de un arrendamiento financiero.
la deuda pendiente
Gráfico 29. Tipos de actividades en el flujo de efectivo
Esta norma se relaciona con la NIC 40, propiedades de inversión, que son las que
generan rentas o plusvalías; son independientes en el flujo de efectivo con relación a
otros activos que la entidad genera y así se conoce su solvencia y liquidez, lo que
las diferencia de las propiedades de inversión ocupadas por el dueño
3.3 NIC 8, Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores
La NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores, da
a conocer con qué criterios seleccionar y modificar las políticas contables, cambios
en las estimaciones contables y corrección de errores, de periodos actuales como
anteriores.
74

Gráfico 30. Criterios según NIC 8, Políticas contables, cambios en las estimaciones
contables y errores.
contables
Fuente: NIC 8, Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores (2009)
Cambios en las políticas contables
Los cambios en las políticas contables se efectuarán si dan lugar a que la
información a presentar en los estados financieros sea más relevante y fiable, estos
deberán ser contabilizados y revelados como cambios voluntarios en la entidad. La
información a obtener permitirá que se compare con estados financieros de periodos
anteriores e incluso con los de otras entidades.
Los cambios en las políticas contables de una entidad se pueden realizar según se
muestra en los siguientes casos:
- Cambio de método de depreciación.
Ejemplo: Cambio del método de depreciación acelerada al método de línea
recta.
- Cambio de valoración de inventarios.
Ejemplo: Cambio del método primeros en entrar primeros en salir al método
promedio.
75
Seleccionar y
modificar políticas
contables
Información a NIC 8. Cambios en
revelar Emite criterios para: estimaciones
Corrección de
errores

- Cambio de modelo de medición de los activos.
Ejemplo: Cambio del modelo del costo al modelo del valor razonable
- Cambios en el periodo de cobranza
Ejemplo: Cambio de periodo de 45 días a 30 días en cobros a clientes
En lo que se refiere a bienes, especialmente propiedades de inversión no es
recomendable realizar el cambio del modelo de medición del valor razonable al del
costo, debido a que la información que presenta el modelo del costo es menos
relevante.
Hay casos en los que no se pueden aplicar cambios en las políticas contables como:
- Existencia de eventos o condiciones difieren sustancialmente de los que
ocurridos previamente.
- La nueva política contable se aplica para transacciones que no han ocurrido y
en caso de haber ocurrido carecen de materialidad.
- Para la aplicación de una política para revaluación de activos de acuerdo a la
NIC 16, propiedad, planta y equipo, se considera el cambio de política
contable que será tratada como revaluación.
La empresa J&R posee un vehículo cuyo costo es $ 25.000,00 y su vida útil es de 10
años. En el lapso de 3 años ha venido aplicando el método de depreciación
acelerada, pero a partir del cuarto año, van a cambiarlo por el método de línea recta.
76
Ejemplo 2

Desarrollo
libros
libros
CUADRO DE DETALLE
77
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 TOTAL
Depreciación
acelerada
$ 5.000,00 $ 4.000,00 $ 3.200,00 $12.200,00
Depreciación en
línea recta
$ 2.500,00 $ 2.500,00 $ 2.500,00 $ 7.500,00
DIFERENCIA $ 2500,00 $ 1.500,00 $700,00 $ 4.700,00
CUADRO DE DEPRECIACIÓN EN LÍNEA RECTA
Periodo Depreciación
Depreciación
Acumulada
Vehículo
Saldo en
$ 25.000,00 $ 25.000,00
1 $ 2.500,00 $ 2.500,00 $ 25.000,00 $ 22.500,00
2 $ 2.500,00 $ 5.000,00 $ 25.000,00 $ 20.000,00
3 $ 2.500,00 $ 7.500,00 $ 25.000,00 $ 17.500,00
4 $ 2.500,00 $ 10.000,00 $ 25.000,00 $ 15.000,00
5 $ 2.500,00 $ 12.500,00 $ 25.000,00 $ 12.500,00
6 $ 2.500,00 $ 15.000,00 $ 25.000,00 $ 10.000,00
7 $ 2.500,00 $ 17.500,00 $ 25.000,00 $ 7.500,00
8 $ 2.500,00 $ 20.000,00 $ 25.000,00 $ 5.000,00
9 $ 2.500,00 $ 22.500,00 $ 25.000,00 $ 2.500,00
10 $ 2.500,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ -
CUADRO DE DEPRECIACIÓN ACELERADA
Periodo Depreciación
Depreciación
Acumulada
Vehículo
Saldo en
$ 25.000,00 $ 25.000,00
1 $ 5.000,00 $ 5.000,00 $ 25.000,00 $ 20.000,00
2 $ 4.000,00 $ 9.000,00 $ 25.000,00 $ 16.000,00
3 $ 3.200,00 $ 12.200,00 $ 25.000,00 $ 12.800,00
4 $ 2.560,00 $ 14.760,00 $ 25.000,00 $ 10.240,00
5 $ 2.048,00 $ 16.808,00 $ 25.000,00 $ 8.192,00
6 $ 1.638,40 $ 18.446,40 $ 25.000,00 $ 6.553,60
7 $ 1.310,72 $ 19.757,12 $ 25.000,00 $ 5.242,88
8 $ 1.048,58 $ 20.805,70 $ 25.000,00 $ 4.194,30
9 $ 838,86 $ 21.644,56 $ 25.000,00 $ 3.355,44
10 $ 671,09 $ 22.315,65 $ 25.000,00 $ 2.684,35

Registro contable
El ajuste de la depreciación del vehículo, que se va a realizar es retrospectivo, es
decir que se debe realizar el cálculo de la depreciación como si siempre se hubiese
mantenido la política, se realiza el ajuste por la diferencia entre los métodos
acelerado y en línea recta y a partir del cuarto año se registra el valor de la
depreciación en línea recta ($ 25.000,00).
Cambios en las estimaciones contables
La aplicación de estimaciones contables razonables, es parte esencial para
presentar información fiable, debido a la presencia de incertidumbre inherente,
existen partidas que pertenecen a los estados financieros que no pueden ser
medidas con precisión, para lo cual el proceso de estimación contable involucra
juicios basados en información fiable y disponible. Existen estimaciones que se
pueden requerir para:
-
-
-
-
-
Cuentas por cobrar.
Obsolescencia de los inventarios.
Valor razonable de activos o pasivos financieros.
Vida útil de los activos depreciables.
Obligaciones por garantías.
78
Gastos de depreciación
P/r. depreciación cuarto año.
$ 2.500,00
$ 2.500,00
TOTAL $ 2.500,00 $ 2.500,00
Resultados acumulados
P/R ajuste de 3 años, exceso
de depreciación acumulada
$ 4.700,00
$ 4.700,00
TOTAL $ 4.700,00 $ 4.700,00

Un cambio en la estimación contable que genere cambios tanto en activos como
pasivos o en alguna partida del patrimonio, debe ser reconocido con el ajuste del
valor en libros de la correspondiente partida en el periodo que corresponda.
Los cambios de estimaciones contables se reconocerán en forma prospectiva,
cuando este afecte solo al periodo en curso y cuando afecte al periodo de cambio y
periodos futuros.
“H&J”, empresa dedicada a la construcción de obras de ingeniería civil, tiene una
maquinaria cuyo costo es de $ 65.000,00, a la que se le había estimado una vida útil
de 5 años, a la fecha presenta una depreciación acumulada de 3 años y se le ha
estimado una nueva vida útil de 10 años.
Desarrollo
El ajuste por el cambio de estimación de vida útil de la maquinaria es prospectivo,
al cual se lo debe realizar desde el momento en que inicia el cambio, afectando
directamente a la cuenta de resultados del periodo, para lo cual se hace el cálculo
de la diferencia entre la depreciación acumulada y el valor de la maquinaria y el
79
Gastos de depreciación
P/r. depreciación cuarto año.
$ 3.714,29
$ 3.714,29
TOTAL $ 3.714,29 $ 3.714,29
CUADRO DE DETALLE
Valor de la maquinaria
Depreciación anual
Saldo en libros
Depreciación anual de
años restantes
$ 13.000,00
$ 65.000,00
$ 39.000,00
$ 26.000,00
$ 3714,29
Ejemplo 3

saldo en libros se divide para el número de años que faltan por depreciar (7 años),
valor que se lo registrara anualmente cargando a los gastos.
Corrección de los errores
Los errores se generan al reconocer, valorar, presentar o revelar la información de
los elementos de los estados financieros.
Los estados financieros no cumplen con las normas internacionales de información
financiera si contienen errores materiales o inmateriales.
La corrección de errores se realizara de la siguiente manera según el periodo en que
ocurran:
- Los errores que se encuentran en el periodo presente se corregirán antes de
emitir los estados financieros.
- Los errores encontrados en periodos posteriores se corregirán en los periodos
posteriores
80

Gráfico 31. Tipos de errores contables
Errores en operaciones
preparación de los
Equivocaciones al
Fuente: Cruzito E. (2009)
Información a revelar
La entidad informante debe revelar cualquier cambio en las estimaciones contables
que produzcan efectos en el periodo actual o en periodos futuros, así como también
la existencia de hechos posteriores que afecten sustancialmente la situación
financiera de las empresas por medio de notas explicativas.
La NIC 8, Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores, se
relaciona con la NIC 40, propiedades de inversión, en la elección del modelo de
medición del valor razonable o modelo del costo que aplicará a las propiedades de
inversión de la entidad. Las propiedades de inversión que mantengan el compromiso
de pagar una obligación relacionada con el valor razonable o con retorno de activos.
81
Errores cometidos en la
matemáticas
estados financieros de
uno o más ejercicios
anteriores
aplicar políticas
contables
Equivocaciones al
interpretar hechos Errores descubiertos en
un ejercicio posterior
Fraudes o descuidos

3.4. NIC 10, Hechos ocurridos después del periodo sobre el que se informa
Los principales objetivos de la NIC 10 Hechos ocurridos después del periodo sobre
el que se informa, son prescribir cuando una entidad debe ajustar los estados
financieros por hechos que han ocurrido después del periodo sobre el que se
informa y que información revelar respecto a la fecha en la que los estados
financieros fueron autorizados para su publicación.
Los hechos ocurridos después de la fecha del balance se dividen en dos, los hechos
ocurridos después de la fecha del balance que implican ajustes y el segundo hechos
ocurridos después de la fecha del balance que no implican ajustes la entidad estará
obligada a ajustar o no dependiendo cual sea el caso.
Gráfico 32. Hechos ocurridos después del periodo informado
Fuente: NIC 10, Hechos ocurridos después del periodo sobre el que se informa (2009)
Los hechos que han ocurrido después de la fecha del balance que se pueden revelar
son los siguientes:
-
-
Combinación de negocios.
Anuncio de una discontinuación de una operación.
82
HECHOS
OCURRIDOS
Ajustar No ajustar
-Resolución de un litigio -Reducción en el valor de
judicial mercado de las
-Quiebra de un cliente inversiones.
-Descubrimiento de -Casos fortuitos (incendio)
fraudes o errores -Acuerdo de distribuir
dividendos

-
-
-
-
-
-
-
Compras, ventas y retiros de activos.
Destrucción de activos por catástrofes.
Restructuración de la compañía.
Cambios en acciones.
Cambios en tasas de impuestos.
Nuevos pasivos o compromisos contingentes.
Litigios.
La entidad debe revelar la fecha en que los estados financieros han sido autorizados
para su publicación, como quien ha dado la autorización. Si después del periodo
sobre el que se informa una entidad recibe información acerca de condiciones que
existen al final del periodo sobre el que se informa, actualizará la información a
revelar relacionada con las que están en función de la información recibida.
Esta norma se relaciona con las propiedades de inversión debido a que son bienes
de la entidad que generan hechos después de los balances, como pueden ocurrir
acontecimientos inesperados (huracán, terremoto) que afecte a las propiedades de
inversión que deben ser registrados y revelados en los estados financieros.
3.5 NIC 12, Impuesto a las ganancias
La NIC 12 se aplica en la contabilización del impuesto a las ganancias, que incluye
impuestos relacionados con utilidades que pueden ser nacionales o extranjeros,
cuyo objetivo principal es prescribir el tratamiento contable del impuesto a las
ganancias, pero se presenta un inconveniente al contabilizar, que es cómo tratar las
consecuencias actuales y futuras de:
- La liquidación en el futuro del importe en libros de los activos que se han
reconocido en el estado de situación financiera de la entidad.
- Las transacciones y otros sucesos del ejercicio corriente que han sido objeto
de reconocimiento en los estados financieros.
83

Según indica la revista de asesoría especializada asesor empresarial, existen
diferencias entre la base contable y la base tributaria, estas son:
- Base Contable.- se entiende como el monto por el cual se reconoce el
elemento del activo o pasivo en el estado de situación financiera de acuerdo a
las NIIF.
- Base tributaria.- es el importe que será deducible de los beneficios
económicos fiscales que obtenga la entidad en el futuro, cuando recupere el
importe en libros del activo. Si los beneficios económicos
impuesto, la base fiscal del activo será su importe en libros.
no generan
Gráfico 33. Base tributaria de un pasivo
Fuente: Revista asesor empresarial (2012)
84
Importe en libros menos importe
que será deducible
tributariamente en periodos
futuros
BASE TRIBUTARIA Ingresos de actividades
DE UN PASIVO ordinarias que se reciben por
anticipado
La base tributaria es su valor en
libros, menos cualquier importe
de ingresos de actividades
ordinarias que no sea imponible
para periodos futuros.

Reconocimiento de activos y pasivos por impuestos corrientes.- al realizar este
reconocimiento se debe tener en cuenta el impuesto corriente que es la cantidad a
pagar o recuperar por el impuesto a las ganancias respecto a la ganancia o pérdida
fiscal que ocurra en el periodo.
Por lo tanto el impuesto corriente correspondiente al periodo presente y a periodos
anteriores se reconocerá:
- Como un pasivo en la medida que no haya sido liquidado el impuesto.
- Como un activo si la cantidad que se ha pagado en periodos anteriores o en
el periodo presente, excede el importe a pagar por esos periodos.
Reconocimiento de activos y pasivos por impuestos diferidos, según la revista
de asesoría especializada asesor empresarial.
Activos por impuestos diferidos.- son cantidades de impuestos sobre las
ganancias a recuperar en periodos futuros, se relacionan con las diferencias
temporales deducibles, es decir, que se generan al determinar la ganancia o pérdida
fiscal de los periodos futuros cuando el importe en libros del activo sea recuperado o
el del pasivo sea liquidado.
.
Pasivos por impuestos diferidos.- son las cantidades de impuestos sobre las
ganancias a pagar en periodos futuros, relacionadas con las diferencias temporales
imponibles que son las que dan lugar a cantidades que se gravan al determinar la
ganancia o pérdida fiscal que corresponde a periodos futuros, cuando el importe en
libros del activo sea recuperado o el del pasivo sea liquidado.
85

Gráfico 34.
diferidos
Diferencias en el reconocimiento de activos y pasivos por impuestos
Fuente: Cruzito E. (2009)
Los activos financieros o propiedades de inversión deben ser contabilizados a su
valor razonable, que excede al costo de adquisición, pero el ajuste equivalente a
efectos fiscales no se efectúa.
La revaluación de los elementos de propiedad, planta y equipo se realiza según lo
indica la NIC 16 propiedad, planta y equipo, pero no se realiza ajustes equivalentes
a efectos fiscales.
3.6 NIC 16, Propiedades planta y equipo
Esta norma prescribe el tratamiento contable de las propiedades planta y equipo
excepto activos biológicos, derechos y reservas minerales y propiedades de
inversión, con el objetivo de que los usuarios puedan reconocer las inversiones
efectuadas por la entidad. Los principales problemas que presenta el reconocimiento
contable son la contabilización de los activos, determinación del importe en libros y
cargos por depreciación y pérdidas por deterioro.
86
Diferencias
PERMANENTES
No se revierten
TEMPORALES
Las diferencias entre renta fiscal
y utilidad contable que se
revierten en un futuro.
TEMPORARIAS
Las temporales más las
diferencias entre activos y
pasivos contables con respecto
a su base que se revertirán en
un futuro.

Gráfico 35. Tratamiento contable de propiedad, planta y equipo.
PROPIEDAD, PLANTA reservas, planta y
Fuente: NIC 16, Propiedades, planta y equipo. (2009)
El reconocimiento de propiedad planta y equipo se realiza cuando es probable que
genere beneficios económicos futuros a la entidad, el costo del activo puede ser
medido en forma fiable.
Los elementos de la propiedad planta y equipo se valorizaran por su costo, la
entidad distribuirá el importe de elementos reconocidos en las propiedades planta y
equipo y depreciará separadamente las partes.
Una entidad que utilice el modelo de medición del costo para las propiedades de
inversión, aplicará el modelo según la NIC 16 utilizará el modelo del costo al aplicar
esta Norma, que se refiere al registro del costo menos la depreciación acumulada y
el importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor.
Cuando una propiedad de inversión está siendo construida, esta se contabilizará
como propiedad planta y equipo, al finalizar la construcción se aplicará el tratamiento
contable según la NIC 40, midiendo al inmueble a su valor razonable que permite
contabilizar con fiabilidad.
Cuando una propiedad ocupada por el dueño se convierte en propiedad de
inversión, esta se contabilizará a su valor razonable, tratando las diferencias a la
fecha entre el importe en libros según la NIC 16 y el valor razonable.
87
Tratamiento
contable
Excepto
Activos biológicos
Propiedad Derechos y
equipo
Y EQUIPO minerales
Propiedades de
inversión

3.7 NIC 17, Arrendamientos
Esta norma tiene como objetivo establecer las políticas para contabilizar y revelar la
información referente a los arrendamientos que realiza un arrendador o un
arrendatario.
Se conoce por arrendamiento al acuerdo entre un arrendador y un arrendatario, en
donde el uno cede al otro el derecho de utilizar un bien durante un tiempo
establecido, a cambio de una determinada cantidad de dinero pagada de una sola
vez o en cantidades periódicas.
Esta norma no será aplicable como base a las propiedades de inversión
suministradas por arrendadores en régimen de arrendamiento operativo, se aplicará
la NIC 40, como también las propiedades que se arriendan y se contabilizan como
3.7.1 Clasificación de los arrendamientos
La clasificación de los arrendamientos se basa en el grado de riesgos y ventajas,
inherentes a la propiedad del activo, afectan tanto al arrendador como al
arrendatario.
Gráfico 36. Arrendatario y arrendador
Fuente: NIC 17, Arrendamientos (2009)
Entre los riesgos por arrendamiento se encuentran las posibles pérdidas por
capacidad ociosa u obsolescencia tecnológica, como también las variaciones en el
desempeño por las cambiantes condiciones económicas. Como ventajas se puede
obtener una ganancia por revalorización o por una realización del valor residual.
88
ARRENDADOR
Es el que toma un bien en
arrendamiento
ARRENDATARIO
Es quien arrienda un bien

Gráfico 37. Clasificación de los arrendamientos
Fuente: NIC 17, Arrendamientos. (2009)
El arrendamiento financiero se transfiere sustancialmente tanto los riesgos como los
beneficios inherentes a la propiedad, incluye la opción de compra en cualquier etapa
del contrato.
En el arrendamiento operativo el arrendador mantiene los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad.
Cuadro 8, Comparación de arrendamiento financiero y arrendamiento
operativo.
Fuente: Puruncajas, M. (s/a) NIIF
Tomado de: Puruncajas, M. (s/a) NIIF
En un arrendamiento conjunto de terrenos y construcciones para su clasificación de
arrendamiento se considerarán de forma separada. Según la NIC 40 la medición por
89
Arrendamiento financiero Arrendamiento operativo
Transferencia sustancial de todos los
riesgos y ventajas de la propiedad
No hay transferencia sustancial de todos
los riesgos y ventajas de la propiedad.
Transferencia de la propiedad al final del
término del arrendamiento.
No hay transferencia de la propiedad al
final del término del arrendamiento.
Opción para comprar el activo al precio
que se espera que se ejerza.
No hay opción para comprar el activo al
precio que se espera que se ejerza.
El valor presente de los pagos mínimos
de arrendamiento es equivalente a todo el
valor razonable del activo.
El valor presente de los pagos mínimos de
arrendamiento difiere sustancialmente del
valor razonable del activo
Naturaleza del activo arrendado,
únicamente adecuado para el
arrendatario.
Puede haber varios usuarios del activo.

separado de los componentes de terrenos y construcciones no será necesaria
cuando los derechos de arrendatario tanto en terrenos como en construcciones sean
clasificados como una propiedad de inversión.
Según la NIC 40, el arrendatario puede clasificar los derechos sobre un inmueble
mantenido en régimen de arrendamiento operativo, como propiedad de inversión; en
donde tales derechos sobre el inmueble se contabilizarán como si fuera un
arrendamiento financiero, utilizando el modelo del valor razonable para el activo así
reconocido. El arrendatario continuará la contabilización del arrendamiento como un
arrendamiento financiero, incluso si un evento posterior cambiara la naturaleza de
los derechos de arrendatario sobre el bien arrendado, de forma que no se pudiese
seguir clasificando como propiedad de inversión. Ejemplo:
- El arrendatario ocupa el inmueble, pasando a ser una propiedad ocupada por
el dueño, por un costo atribuido igual a su valor razonable en la fecha en la
que se produce el cambio de uso.
- El arrendatario realiza una transacción de subarriendo, en el que se transfiera
a un tercero sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la
titularidad del derecho de arrendamiento. El subarriendo se contabilizará, por
parte del arrendatario, como un arrendamiento financiero al tercero, aunque
éste pudiera registrarlo como un arrendamiento operativo.
Contabilización de los arrendamientos
La NIC 40 se basa en la NIC 17 para los requerimientos relacionados a la
clasificación de los arrendamientos y la contabilización del arrendatario en régimen
de arrendamiento financiero y la contabilización del arrendador en régimen de
90

Gráfico 38. Contabilización de los arrendamientos de la NIC 40
Contabilización de los arrendamientos en los estados financieros
arrendatarios.
de los
 Arrendamiento financiero
Reconocimiento inicial
Al inicio del plazo del arrendamiento financiero, se reconocerá en el estado de
situación financiera del arrendatario, como un activo y un pasivo por el mismo
importe, igual al valor razonable del bien arrendado, o bien al valor actual de los
pagos mínimos por el arrendamiento, si este fuera menor, determinados al inicio del
arrendamiento.
Para calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se
tomará como factor de descuento la tasa de interés implícita en el arredramiento,
siempre que sea posible determinarla; caso contrario se usará la tasa de interés
incremental de los préstamos del arrendatario. Cualquier costo directo inicial del
arrendatario se sumará al importe reconocido como activo.
91
Contabilización de los arrendamientos de la NIC 40 basada en la NIC 17
para:

Medición posterior
Cada cuota del arrendamiento se dividirá en dos partes: la carga financiera y la
reducción de la deuda viva.
La carga financiera total será
arrendamiento, manteniendo una
gastos contingentes se cargarán
incurrido.
distribuida entre los periodos del plazo del
taza de interés constante en cada periodo. Los
como gastos en el periodo conforme se hayan
En el arrendamiento financiero también se contabilizará en cada periodo la
depreciación del activo como gasto financiero.
Arrendamiento financiero cuando se ejerce la opción de compra
La empresa “F&F” arrienda un edificio por el valor de $ 900,00 mensuales, durante
84 meses, a una tasa de interés del 10%. Su valor en el mercado es de $60,000.00 y
se estima una vida útil de 10 años. En el contrato de arrendamiento indican que se
ejerce la opción de compra y se le han transferido todos los riesgos y ventajas de la
propiedad.
Desarrollo
Cuando se ejerce la opción de compra y se transfieren todos los riesgos y ventajas
de la propiedad se trata de un arrendamiento financiero y se procede a determinar el
valor actual de los pagos.
VALOR ACTUAL
Tasa de interés anual
Mensual
plazo en meses
pago mensual
V.A.
10%
0.83%
84
900
$ 54,213.00
92
Ejemplo 4

Para el registro contable del arrendamiento se debe comparar entre el valor
razonable del bien arrendado con el valor actual de los pagos
arrendamiento, entre estos valores se debe elegir el menor.
mínimos por el
Valor razonable
$ 60.000,00
Valor actual
$ 54,213.00
Registro contable
• Contabilización desde el punto de vista del arrendatario
Se debe contabilizar el bien arrendado como si se tratara de una adquisición a
crédito. Tomamos en cuenta el menor
actual.
valor entre el valor de mercado y el valor
• Registro de la depreciación del bien
Según la norma en el arrendamiento financiero con opción de compra se
contabilizará en cada periodo la depreciación del bien.
93
Gasto depreciación
Edificio
Edificio
P/R la depreciación de un edificio
arrendado.
451,78
451,78
451,78
TOTAL 451,78 451,78
Depreciación anual 54.213,00/10 años = $ 5.421,30
Depreciación mensual 5.421,30/12 meses = $ 451.78
Edificio
P/R el arriendo de un edificio.
54,213.00
54,213.00
54,213.00
TOTAL 54,213.00 54,213.00

• Registro del pago del arriendo financiero
Se debe realizar una tabla de amortización para determinar los intereses y el capital
que se pagará mensualmente. (Ver tabla de amortización anexo 3)
La NIC 40 adicionará la información a revelar contenida en esta norma. Los
arrendatarios en régimen de arrendamiento financiero revelarán en sus estados
financieros lo siguiente:
- Los requisitos informativos detallados en la NIIF 7 instrumentos financieros:
información a revelar
- El informe neto en libros de cada activo al final del periodo sobre el que se
informa.
- La conciliación entre el importe total de los pagos del arrendamiento mínimos
futuros al final del periodo sobre el que se informa y su valor presente.
- Las cuotas contingentes incurridas como gasto en el periodo.
- Una descripción general de los acuerdos significativos e importantes de
arrendamiento.
94
Gasto interés
Bancos
P/R el pago del primer mes de
arrendamiento.
448,23
451,78
900,00
TOTAL 900,00 900,00

Contabilización de los arrendamientos en los estados financieros de los
arrendadores
 Arrendamiento Operativo
Los arrendadores deben presentar en el balance de los activos dedicados a
arrendamientos operativos de acuerdo con la naturaleza de tales bienes.
Los arrendamientos operativos deben ser reconocidos de forma lineal a lo largo del
plazo de arrendamiento.
Los costos directos iniciales se sumarán al importe en libros del activo arrendado y
se reconocerán como gasto a lo largo del periodo de arrendamiento.
Cuadro 9. Contabilización de un arrendamiento operativo desde el punto de
vista del arrendador
Arrendamiento operativo
La empresa “F&F” arrienda un edificio por el valor de $ 900,00 mensuales, durante
84 meses, a una tasa de interés del 10%. Su valor en el mercado es de $90,000.00 y
se estima una vida útil de 10 años. En el contrato de arrendamiento indican que no
se ejerce la opción de compra.
95
Ejemplo 5
Estado de situación financiera Estado de resultado integral
- Activo
- Depreciación acumulada
- Ingresos por alquiler
- Gastos por depreciación

Desarrollo
Una forma de identificar el tipo de arriendo es determinando el valor actual
arrendado para compararlo con el valor de mercado del bien.
VALOR ACTUAL
del bien
Tasa de interés anual
Mensual
plazo en meses
pago mensual
V.A.
10%
0.83%
84
900
$ 54,213.00
Se puede determinar que existe una gran diferencia entre el valor razonable y el
valor de mercado, además no se va a ejercer la opción de compra por lo que se trata
de un arrendamiento operativo.
Registro contable
• Contabilización desde el punto de vista del arrendador
El arrendador debe registrar el asiento de depreciación del bien arrendado.
• Depreciación del bien arrendado
Para la depreciación del bien arrendado se debe realizar con el valor de mercado del
edificio.
96
Depreciación anual 90.000,00/10 años = $9.000,00
Depreciación mensual 9.000,00/12 meses = $ 750.00
Cuadro de comparación
Valor razonable Valor actual
$ 90.000,00 $ 54,213.00

• Registro del cobro por el arrendamiento operativo
- El importe total de los pagos mínimos del arrendamiento operativo
cancelables.
no
- El total de las cuotas de carácter contingente reconocidas como ingreso.
- Una descripción general de las condiciones del arrendamiento acordadas.
3.8 NIC 18, Ingresos ordinarios
Esta norma tiene como objeto establecer los lineamientos de los ingresos
actividades ordinarias que surgen de ciertas de transacciones y eventos.
de
Los ingresos están comprendidos tanto por los ingresos de actividades ordinarias
como las ganancias y deben ser reconocidos cuando es probable que los beneficios
económicos futuros fluyan hacia la entidad y puedan ser valorados con fiabilidad.
Los ingresos a los que se refiere esta norma deben darse por lo siguiente:
97
Efectivo y equivalente de efectivo
Bancos
Ingreso por arriendos
arrendado.
451,78
451,78
451,78
TOTAL 451,78 451,78
Gasto depreciación
Edificio
Edificio
arrendado.
750.00
750.00
750.00
TOTAL 750.00 750.00

-
-
-
Por venta de bienes y servicios,
Por cobros de regalías,
Uso por parte de terceros de los activos de la entidad que produzcan
intereses, regalías y dividendos.
Esta norma se relaciona con la NIC 40 por tratar el reconocimiento de las rentas por
arrendamiento de las propiedades de inversión.
Medición de los ingresos de actividades ordinarias
Para la medición de los ingresos de actividades ordinarias se realizará por medio del
valor razonable. En caso de intercambiar o permutar bienes o servicios por otros
bienes o servicios de naturaleza similar, no se considera como un ingreso.
Identificación de la transacción
En los ingresos de actividades ordinarias se debe aplicar
reconocimiento por separado para cada transacción, debido
circunstancias en las que existen varios ingresos agrupados
transacción.
el criterio de
a que existen
en una única
 Venta de bienes
En la venta de bienes el ingreso debe ser reconocido cuando una entidad haya
transferido al comprador los riesgos y ventajas del bien. En el párrafo 18 de la
presente norma indica las cinco condiciones para que los ingresos sean reconocidos
y registrados en los estados financieros:
a. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y los beneficios
significativos, derivados de la propiedad de los bienes.
b. La entidad no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de
los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni
retiene el control efectivo sobre los mismos.
98

c. El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con
fiabilidad.
d. Sea probable que la entidad reciba los beneficios económicos asociados con
la transacción.
e. Los costos incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción pueden ser
medidos con fiabilidad.
 Prestación de servicios
Los ingresos que surgen de la prestación de servicios deben ser reconocidos o
contabilizados cuando hayan sido realizados, es decir, el grado de terminación del
contrato, cuando se haya ejercido el derecho u obligación del servicio prestado.
El reconocimiento de los ingresos ordinarios con base al grado de terminación de
una transacción se denomina método del porcentaje de realización, con este
método, los ingresos se reconocen en los periodos contables en los que se haya
prestado el servicio.
La empresa “ABC” alquila un edificio mantenido como propiedad de inversión a la
empresa “XYZ” para ocuparlas como oficinas, la cual cancela por adelantado el valor
de $ 9.600,00 por un año.
Desarrollo
Como se trata de un servicio prestado la empresa debe registrar contablemente el
ingreso, se lo debe registrar mensualmente conforme se va prestando el servicio.
99
Ejemplo 6

Registro contable
• Registro inicial
• Contabilización una vez prestado el servicio del primer mes
 Intereses, dividendos y regalías
Los ingresos provenientes por intereses, dividendos y regalías serán reconocidos
cuando: sea probable que la empresa reciba los beneficios económicos asociados
con la transacción y el importe de los ingresos se pueda medir con fiabilidad.
Intereses
Los intereses se deben registrar en base a una tabla de amortización, distribuyendo
el interés total entre los periodos pre y pos adquisición, se reconocen como ingresos
a los intereses obtenidos posteriores a la adquisición.
Según Mendoza, (2011:22), los intereses pueden ser por ganancia en inversiones o
en uso del dinero que pertenece a la empresa, y también se originan de deudas a la
empresa.
100
Pasivo diferido
Ingresos por arriendo
800,00
800,00
TOTAL 800,00 800,00
Bancos
Pasivo diferido
9.600,00
9.600,00
9.600,00
TOTAL 9.600,00 9.600,00

Regalías
Son los pagos o cobros que se efectúan por el uso de patentes, marcas o derechos,
se consideran acumuladas o devengadas según los términos en que se basan.
Dividendos
Es un pago realizado por los dueños de una empresa, en donde los administradores
son los que deciden frecuentemente para pagar dividendos o no.
Los dividendos deben ser reconocidos cuando se establezca el derecho a recibirlos
por parte del accionista, es decir, cuando los administradores deciden repartirlos.
La entidad revelara:
- Las políticas contables para el reconocimiento de los ingresos de actividades
ordinarias.
- Los ingresos procedentes de: venta de bienes, la prestación de servicios,
intereses, regalías y dividendos.
3.9 NIC 36, Deterioro del valor de los activos
Esta norma establece los procedimientos para asegurarse que los activos se
contabilizan por un importe que no sea mayor que el importe recuperable.
No se aplicará esta norma a las propiedades de inversión que se valoren a su valor
razonable.
El deterioro del valor de los activos es cuando el valor en libros del bien es mayor al
valor de mercado.
101

Gráfico 39. Deterioro del valor de los activos
Fuente: NIC 36, Deterioro del valor de los activos (2009)
Un activo sufre deterioros a medida que se va usando, como también se deteriora
por los cambios tecnológicos que hoy en día se da con más rapidez.
El valor de un activo se deteriora cuando su importe en libros es mayor a su importe
recuperable. El importe recuperable de un activo es el valor mayor entre el valor
razonable menos los costos de venta y su valor en uso.
Se debe comprobar al final del cada periodo sobre el que se informa, si existe un
indicio de deterioro en cada activo tangible e intangible.
Se considera una pérdida por deterioro del valor de los activos a la cantidad que
excede el importe en libros de un activo a su importe recuperable.
En caso de existir algún indicio por el deterioro del valor de un activo, se considerará
las siguientes fuentes:
Fuentes externas de información:
- Disminución del valor de mercado.
- Cambios negativos en el entorno legal, económico, tecnológico o de mercado
en el que opera la entidad.
- Incrementos en las tasas de interés de mercado.
102
Existe deterioro del valor de los activos cuando:

- El importe en libros de los activos es mayor que el precio de las acciones de
la compañía
Fuentes internas de información:
-
-
-
Obsolencia o deterioro físico de una activo
Cambios en el rendimiento del activo
Bajo desempeño económico que el esperado
La entidad puede identificar otros indicios de deterioro del valor de los activos. En
caso de existir un indicio de deterioro se debe revisar el método de depreciación
para ser ajustados.
Medición del importe recuperable
Esta norma define el importe recuperable de un activo como el mayor entre su valor
razonable menos los costos de venta y en uso.
Cuando el valor razonable menos los costos de venta o el valor en uso es mayor que
el valor en libros del activo, significa que el activo no está deteriorado.
El valor en uso se refiere al valor presente de los flujos de efectivo futuros estimados
que se espera que surjan del uso continuo del activo.
Para medir el valor en uso, se tomará una tasa de descuento que serán las tasas
antes de impuestos que refleje la valoración actual del mercado correspondiente al
valor temporal del dinero y los riesgos específicos para el activo.
Reconocimiento y medición de la pérdida por deterioro del valor
La pérdida por deterioro se debe reconocer cuando el importe recuperable esté por
debajo del valor en libros.
A la pérdida por deterioro se considera como un gasto y se reconocen el resultado
del periodo.
103

La empresa “TYA” tiene un camión de carga con un costo de $40.000,00. Su
depreciación hasta el momento es de 3 años y tiene una vida útil de 10 años. Su
valor en libros es de $ 24.000,00, se paga una comisión por la venta del 10% sobre
el precio de venta del bien $ 20.000,00. El vehículo tiene un
21.000,00.
valor en uso de $
Desarrollo
• Cálculo del valor razonable
Al valor razonable se le resta los costos de venta.
Precio de venta
Comisión 10%
VALOR RAZONABLE
20.000,00
2.000,00
$ 18.000,00
• Importe recuperable
El importe recuperable del activo es mayor entre el valor razonable menos los costos
de venta, con el valor de uso.
Valor razonable Valor en uso
$ 18,000.00 > $ 21,000.00
Se determina que el importe recuperable es $ 21.000,00.
• Deterioro del activo
Se debe restar el valor en libros menos el importe recuperable.
Valor en libros
Importe recuperable
Pérdida por deterioro
$ 24,000.00
$ 21,000.00
$ 3,000.00
104
VEHÍCULO $ 40,000.00
DEPRECIACIÓN ACUMULADA $ 16,000.00
VALOR EN LIBROS $ 24,000.00
Ejemplo 7

Registro contable
• Registro del deterioro
El deterioro se registra con una cuenta de resultado.
• Registro de la depreciación después del deterioro
Después del deterioro del activo, se toma como base para el cálculo de la
depreciación el valor en libro del bien, con el número de años restantes.
10 años – 3 años= 7 años
$ 24,000.00/7 años = $ 3,428.57Valor en libros
Depreciación anual = $ 3,428.57
3.10 NIIF 5, Activos no corrientes mantenidos para la venta
discontinuadas
y operaciones
El objetivo de esta NIIF es especificar el tratamiento contable
mantenidos para la venta así como su valoración.
de los activos
105
Gasto depreciación
Vehículo
Vehículo
P/R la transferencia de la propiedad de
inversión para la venta.
3,428.57
3,428.57
3,428.57
3,428.57
TOTAL 3,428.57 3,428.57
Pérdida por deterioro – resultado
Vehículo
Deterioro del activo
Vehículo
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
TOTAL 3.000,00 3.000,00

Esta norma será de aplicación a las propiedades de inversión que se contabilicen
según el modelo del costo y luego sean clasificadas como mantenidos para la venta.
Gráfico 40. Requisitos de los activos no corrientes para ser valorados como
mantenidos para la venta
Fuente: NIC 5, Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones
discontinuadas (2009)
La entidad clasificará las propiedades de inversión como mantenido para la venta
únicamente si su importe en libros se recuperará a través de una venta en lugar de
su uso continuado.
Medición de activos no corrientes clasificados como mantenidos para la venta
Una entidad medirá los activos no corrientes clasificados como mantenidos para la
venta al menor valor de su importe en libros o su valor razonable menos los costos
de venta.
Se reconocerá una pérdida por deterioro según la NIC 36, a los activos mantenidos
para la venta por el uso o el deterioro del activo, así como también se reconocerá
una ganancia por cualquier incremento dado por la medición del valor razonable
menos los costos de venta del activo.
Todas las ganancias o pérdidas derivadas de la venta de un activo no corriente
mantenido para la venta se sumará al resultado del periodo.
106
Criterios para ser clasificados como mantenidos para la venta:

La empresa “ABC” decide vender un edificio mantenido como propiedad de inversión
a un valor de $ 40.000.00, además se cancela una comisión por venta de $ 150.00.
Datos:
Edificio
Valor en libros
80.000,00
32.000,00
$ 48.000,00
Desarrollo
Se debe realizar un asiento de transferencia inicial, luego se realizará un ajuste para
determinar el deterioro del activo.
Registro contable
• Asiento de transferencia a activo no corriente mantenido para la venta
• Ajuste por deterioro del edificio
Valor en libros
Precio de mercado
Comisión
Total deterioro
48.000.00
40.000.00
8.000.00
150.00
$ 8.150.00
107
Activo no corriente mantenido para la venta
Edificio
Depreciación acumulada edificio
Edificio
48.000,00
80.000,00
48.000,00
32.000,00
80.000,00
TOTAL 80.000,00 80.000,00
Ejemplo 8

• Venta
Activo no corriente
(-) Pérdida por deterioro
Total activo no corriente
48.000,00
8.150,00
$ 39,850.00
• Pago de la comisión
La entidad que haya clasificado a sus activos no corrientes a activos no corrientes
mantenidos para la venta deberá presentar la siguiente información:
- En el estado de situación financiera de forma separada de los demás activos,
los activos no corrientes clasificados como mantenidos para la venta.
- Se presentará de forma separada en otro resultado integral los ingresos o
gastos referentes a los activos no corrientes clasificados como mantenidos
para la venta.
108
Gasto comisión
Bancos
P/R pago de la comisión 150,00
150,00
150,00
TOTAL 150,00 150,00
Bancos
Otros ingresos
P/R la venta del activo no corriente.
40.000,00
40.000,00
39.800,00
150,00
TOTAL 40.000,00 40.000,00
Activo no corriente mantenido para la venta
Edificio
8.150,00
8.150,00
8.150,00
TOTAL 8.150,00 8.150,00

Además se revelará en el periodo sobre el que se informa:
-
-
Una descripción del activo no corriente.
La descripción
corriente.
de las circunstancias o motivos de la venta del activo no
109

- La aplicación de las normas internacionales de contabilidad sirven para
estandarizar a nivel mundial la información financiera, permitiendo ser
comparada de forma segura con la información de otras entidades que se
encuentren en cualquier entorno. Las empresas que no
quedarán en desventaja, perdiendo las posibilidades de
mercado tanto nacional como internacional.
adopten estas normas
ser competitivas en el
- Las empresas que adopten las NIIF, reflejarán en sus estados financieros su
posición real económica, ofreciendo calidad y transparencia en la información.
- La NIC 40 provee el tratamiento contable a las propiedades de inversión, es
decir, a todos aquellos activos adquiridos con la finalidad de arrendarlo u obtener
plusvalía, o si aun no se ha decidido su uso, caso contrario se las contabilizará
según la NIC 16, propiedad, planta y equipo.
- La medición inicial de las propiedades de inversión se las realizará al costo
incluyendo todos los costos asociados a la transacción como: comisiones,
honorarios, impuestos por traspaso de la propiedad, y otros costos asociados, sin
embargo, la valoración posterior a la inicial, la entidad podrá elegir entre el
modelo del costo y modelo del valor razonable. Si elige el modelo del costo la
entidad deberá regirse por la NIC 16, propiedad, planta y equipo y si opta por el
modelo del valor razonable se regirá por los criterios de la NIC 40, propiedades
de inversión.
- Existe diferencias entre el modelo del costo y el modelo del valor razonable. En el
modelo del valor razonable las diferencias, ya sean ganancias o pérdidas
obtenidas por los cambios en el valor del bien, irán a la cuenta de resultados. En
el modelo del costo las diferencias derivadas por la revalorización del bien se
reconocerán como “patrimonio neto”.
- La NIC 40 se fundamenta en la NIC 17, arrendamientos, cuando el dueño de las
propiedades de inversión decida arrendarlas. Se aplicará esta norma únicamente
en los siguientes casos: en la contabilización del arrendatario en régimen de
111

arrendamiento financiero
y la contabilización del arrendador en régimen de
112

- Se recomienda a las empresas regirse bajo las normas internacionales de
información financiera para mejorar la calidad de la información. Con la
aplicación de estas normas se generan beneficios para la entidad, uno de ellos
es la comparabilidad de la información financiera permitiendo realizar un mejor
análisis de los estados financieros de una empresa a otra de manera
transparente y confiable en su situación real. A su vez se debe tener presente
sobre los posibles problemas que pueden surgir en los sistemas de control
interno, para ello se debe realizar una planificación de acuerdo a las realidades
de la entidad.
- Desarrollar criterios para distinguir en forma separada los activos de la empresa
como: las propiedades ocupadas por el dueño, las propiedades de inversión y las
propiedades mantenidas para su venta.
- En la medición posterior de las propiedades de inversión se recomienda medirlas
al valor razonable por proporcionar información más relevante en los estados
financieros, pero no es aconsejable realizar un cambio de política del modelo del
valor razonable al modelo del costo debido a que no proporciona la información
apropiada.
- Se recomienda a las entidades determinar el valor razonable a través de una
tasación realizada por un experto profesional con experiencia en el tipo de
propiedad de inversión a medir y que desarrolle su profesión en la localidad.
- En caso de arrendamiento de las propiedades de inversión se sugiere al
arrendador y arrendatario regirse en los lineamientos de la NIC 17,
arrendamientos. En el arrendamiento financiero realizado por el arrendatario y en
el arrendamiento operativo realizado por el arrendador se debe realizar las
respectivas depreciaciones de las propiedades de inversión y se reconocerán
como gasto a lo largo del periodo de arrendamiento.
114

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119

Anexo 1. SIGLAS DE REFERENCIA
SIGLA SIGNIFICADO
NIC: Normas Internacionales de Contabilidad.
IASB: Consejo Internacional de Normas Contable.
IASC: Comité Internacional de Normas Contables (predecesor al IASB).
IFRIC: Comité Internacional de Interpretación de Información Financiera.
FASB: Consejo de Normas de Contabilidad Financiera (US).
IOSCO: Organismo Internacional de Comisiones de Valores.
SIC: Comité Permanente de Interpretaciones (predecesor del IFRIC).
NIIF: Normas Internacionales de Información Financiera.
SEC: Comisión de Acciones e Intercambio (US).
IASCF: Fundación del Comité de Normas Internacionales de Contabilidad
SAC: Consejo Asesor de Normas

Anexo 2. LISTA DE PAÍSES QUE APLICAN LAS NIIF
OBLIGATORIAS
PARA TODAS
NIIF NO NIIF LAS EMPRESASNo. PAÍS
COTIZADAS
NACIONALES
OBLIGATORIAS
PARA
ALGUNAS
PERMITIDAS PERMITIDAS EMPRESAS
COTIZADAS
NACIONALES
1 ALBANIA
2 ALEMANIA x
3 ANTILLAS HOLANDESAS x
4 ARABIA SAUDITA x
5 ARGENTINA x
6 ARMENIA x
7 ARUBA x
8 AUSTRIA x
9 AUSTRALIA x
10 BAHAMAS x
11 BAHREIN x
12 BARBADOS x
13 BANGLADESH x
14 BÉLGICA x
15 BENIN x
16 BERMUDAS x
17 BOLIVIA x
18 BOTSWANA x
19 BRASIL x
20 BRUNEI x
21 BULGARIA x
22 BURKINA FASO x
23 CAMBOYA x
24 ISLAS CAIMANES x
25 CANADÁ x
26 CHILE x
27 CHINA x
28 COSTA DE MARFIL x
29 COLOMBIA x
30 COREA DEL SUR x
31 COSTA RICA x
32 CROACIA x
33 CHIPRE x
34 REPÚBLICA CHECA x
35 DINAMARCA x
36 DOMINICA x
37 REPÚBLICA DE SERVIA x
38 REPÚBLICA DOMINICANA x
39 ECUADOR x
40 EGIPTO x
41 EL SALVADOR x
42 EMIRATOS ARABES x
UNIDOS
43 ESLOVENIA x
44 ESPAÑA x

45 ESTADOS UNIDOS x
46 ESTONIA x
47 FILIPINAS x
48 FINLANDIA x
49 FIGI x
50 FRANCIA x
51 GEORGIA x
52 GHANA x
53 GRECIA x
54 GUAM x
55 GUATEMALA x
56 GUYANA x
57 HAITÍ x
58 HONDURAS x
59 HONG KONG x
60 HOLANDA x
61 HUNGRÍA x
62 ISLANDIA x
63 INDIA x
64 INDONESIA x
65 IRLANDA x
66 IRAK X
67 ISRAEL x
68 ITALIA x
69 JAMAICA x
70 JAPÓN x
71 JORDANIA x
72 KATAR x
73 KAZAJSTÁN x
74 KENYA x
75 KUWAIT x
76 KIRGUISTÁN x
77 LAOS x
78 LESOTO x
79 LETONIA x
80 LÍBANO x
81 LIECHTENSTEIN x
82 LITUANIA x
83 LUXENBURGO x
84 MACEDONIA x
85 MALAWI x
86 MALÍ x
87 MALTA x
88 MALASIA x
89 MAURICIO x
90 MEXICO x
91 MONGOLIA x
92 MOLDOVA x
93 MYANMAR x
94 MOZAMBIQUE x
95 NAMIBIA x
96 NEPAL x
97 NICARAGUA x
98 NUEVA ZELANDA x

Fuente: Deloitte Global Services Limited (2012)
99 NÍGER x
100 NIGERIA x
101 NORUEGA x
102 OMÁN x
103 PAKISTAN x
104 PANAMÁ x
105 PAPUA NUEVA GUINEA x
106 PAÍSES BAJOS x
107 PARAGUAY x
108 PERÚ x
109 POLONIA x
110 PORTUGAL x
111 REINO UNIDO x
112 REPÚBLICA ESLOVACA x
113 RUMANIA x
114 RUSIA (Federación) x
115 SIERRA LEONA x
116 SINGAPUR x
117 SRI LANKA x
118 SUECIA x
119 SIRIA x
120 SWEDEN x
121 SWAZILANDIA x
122 SUIZA x
123 SURINAM x
124 AFRICA DEL SUR x
125 TAIWAN x
126 TAJIKISTAN x
127 TANZANIA x
128 TAILANDIA x
129 TOGO x
130 TRINIDAD Y TOBAGO x
131 TUNEZ x
132 TURQUIA x
133 UGANDA x
134 UCRANIA x
135 URUGUAY x
136 UZBEKISTAN x
137 VENEZUELA x
138 VIETNAM x
139 YUGOSLAVIA x
140 ZAMBIA x
141 ZIMBABWE x

Anexo 3. Tabla de amortización de un bien en arrendamiento financiero.
Período Pago Capital Pago Interés Pago Préstamo
0 54,213.00
1 $ 448.23 $ 451.78 $ 900.00 $ 53,764.78
2 $ 451.96 $ 448.04 $ 900.00 $ 53,312.81
3 $ 455.73 $ 444.27 $ 900.00 $ 52,857.09
4 $ 459.52 $ 440.48 $ 900.00 $ 52,397.56
5 $ 463.35 $ 436.65 $ 900.00 $ 51,934.21
6 $ 467.21 $ 432.79 $ 900.00 $ 51,467.00
7 $ 471.11 $ 428.89 $ 900.00 $ 50,995.89
8 $ 475.03 $ 424.97 $ 900.00 $ 50,520.85
9 $ 478.99 $ 421.01 $ 900.00 $ 50,041.86
10 $ 482.98 $ 417.02 $ 900.00 $ 49,558.88
11 $ 487.01 $ 412.99 $ 900.00 $ 49,071.87
12 $ 491.07 $ 408.93 $ 900.00 $ 48,580.80
13 $ 495.16 $ 404.84 $ 900.00 $ 48,085.64
14 $ 499.29 $ 400.71 $ 900.00 $ 47,586.35
15 $ 503.45 $ 396.55 $ 900.00 $ 47,082.90
16 $ 507.64 $ 392.36 $ 900.00 $ 46,575.26
17 $ 511.87 $ 388.13 $ 900.00 $ 46,063.39
18 $ 516.14 $ 383.86 $ 900.00 $ 45,547.25
19 $ 520.44 $ 379.56 $ 900.00 $ 45,026.81
20 $ 524.78 $ 375.22 $ 900.00 $ 44,502.03
21 $ 529.15 $ 370.85 $ 900.00 $ 43,972.89
22 $ 533.56 $ 366.44 $ 900.00 $ 43,439.33
23 $ 538.01 $ 361.99 $ 900.00 $ 42,901.32
24 $ 542.49 $ 357.51 $ 900.00 $ 42,358.83
25 $ 547.01 $ 352.99 $ 900.00 $ 41,811.82
26 $ 551.57 $ 348.43 $ 900.00 $ 41,260.25
27 $ 556.16 $ 343.84 $ 900.00 $ 40,704.09
28 $ 560.80 $ 339.20 $ 900.00 $ 40,143.29
29 $ 565.47 $ 334.53 $ 900.00 $ 39,577.82
30 $ 570.18 $ 329.82 $ 900.00 $ 39,007.63
31 $ 574.94 $ 325.06 $ 900.00 $ 38,432.70
32 $ 579.73 $ 320.27 $ 900.00 $ 37,852.97
33 $ 584.56 $ 315.44 $ 900.00 $ 37,268.41
34 $ 589.43 $ 310.57 $ 900.00 $ 36,678.98
35 $ 594.34 $ 305.66 $ 900.00 $ 36,084.64
36 $ 599.29 $ 300.71 $ 900.00 $ 35,485.34
37 $ 604.29 $ 295.71 $ 900.00 $ 34,881.05
38 $ 609.32 $ 290.68 $ 900.00 $ 34,271.73
39 $ 614.40 $ 285.60 $ 900.00 $ 33,657.33
40 $ 619.52 $ 280.48 $ 900.00 $ 33,037.81
41 $ 624.68 $ 275.32 $ 900.00 $ 32,413.12
42 $ 629.89 $ 270.11 $ 900.00 $ 31,783.23

43 $ 635.14 $ 264.86 $ 900.00 $ 31,148.09
44 $ 640.43 $ 259.57 $ 900.00 $ 30,507.66
45 $ 645.77 $ 254.23 $ 900.00 $ 29,861.89
46 $ 651.15 $ 248.85 $ 900.00 $ 29,210.74
47 $ 656.58 $ 243.42 $ 900.00 $ 28,554.16
48 $ 662.05 $ 237.95 $ 900.00 $ 27,892.11
49 $ 667.57 $ 232.43 $ 900.00 $ 27,224.55
50 $ 673.13 $ 226.87 $ 900.00 $ 26,551.42
51 $ 678.74 $ 221.26 $ 900.00 $ 25,872.68
52 $ 684.39 $ 215.61 $ 900.00 $ 25,188.28
53 $ 690.10 $ 209.90 $ 900.00 $ 24,498.19
54 $ 695.85 $ 204.15 $ 900.00 $ 23,802.34
55 $ 701.65 $ 198.35 $ 900.00 $ 23,100.69
56 $ 707.49 $ 192.51 $ 900.00 $ 22,393.20
57 $ 713.39 $ 186.61 $ 900.00 $ 21,679.81
58 $ 719.33 $ 180.67 $ 900.00 $ 20,960.47
59 $ 725.33 $ 174.67 $ 900.00 $ 20,235.14
60 $ 731.37 $ 168.63 $ 900.00 $ 19,503.77
61 $ 737.47 $ 162.53 $ 900.00 $ 18,766.30
62 $ 743.61 $ 156.39 $ 900.00 $ 18,022.69
63 $ 749.81 $ 150.19 $ 900.00 $ 17,272.87
64 $ 756.06 $ 143.94 $ 900.00 $ 16,516.82
65 $ 762.36 $ 137.64 $ 900.00 $ 15,754.46
66 $ 768.71 $ 131.29 $ 900.00 $ 14,985.74
67 $ 775.12 $ 124.88 $ 900.00 $ 14,210.62
68 $ 781.58 $ 118.42 $ 900.00 $ 13,429.05
69 $ 788.09 $ 111.91 $ 900.00 $ 12,640.95
70 $ 794.66 $ 105.34 $ 900.00 $ 11,846.30
71 $ 801.28 $ 98.72 $ 900.00 $ 11,045.01
72 $ 807.96 $ 92.04 $ 900.00 $ 10,237.06
73 $ 814.69 $ 85.31 $ 900.00 $ 9,422.37
74 $ 821.48 $ 78.52 $ 900.00 $ 8,600.88
75 $ 828.33 $ 71.67 $ 900.00 $ 7,772.56
76 $ 835.23 $ 64.77 $ 900.00 $ 6,937.33
77 $ 842.19 $ 57.81 $ 900.00 $ 6,095.14
78 $ 849.21 $ 50.79 $ 900.00 $ 5,245.93
79 $ 856.28 $ 43.72 $ 900.00 $ 4,389.65
80 $ 863.42 $ 36.58 $ 900.00 $ 3,526.23
81 $ 870.61 $ 29.39 $ 900.00 $ 2,655.62
82 $ 877.87 $ 22.13 $ 900.00 $ 1,777.75
83 $ 885.19 $ 14.81 $ 900.00 $ 892.56
84 $ 892.56 $ 7.44 $ 900.00 -$ 0.00
$ 54,213.00 $ 21,387.00 $ 75,600.00

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