2016.08.week2房市新聞
- 1. 2016.08.Week2 房市新聞 一、理財周刊(總裁專欄文章) 1. 不動產投資何必捨近求遠 二、不動產新聞 1. 房屋稅加稅 專家開砲 2. 六都上季房價 全翻漲 3. 北市店面交易量急凍…今年僅 94 筆 4. 房地合一效應 外人在台購屋大減 5. 指標豪宅坪價跌破百萬 三、經濟新聞 1. 連 17 黑後 7 月出口翻紅 2. 國營事業投資 林揆下令加碼 一、理財周刊(總裁專欄文章) 1. 不動產投資何必捨近求遠 理財周刊第 832 期 春城處處是芳草，除非具有高風險能力管理者，或是國外有企業發展需求者，或 分散投 資理財者，否則台灣仍是一個很好的不動產投資國家。 國際貨幣基金(ＩＭＦ)總裁拉加德(Christine Lagarde)曾以「新平庸」(New Mediocre) 概括前景仍然灰暗的全球經濟，認為全球經濟仍陷在低成長、低通膨、高失業和高負債 的泥淖中。綜觀過去一年多，只有美國經濟表現較為亮眼，其他地區包括中國大陸、亞 洲、歐洲與日本等，都出現下行的趨勢，大環境不佳，不動產投資分析應更為理性與實 務。 以法國大革命為時代背景的世界名著《雙城記》開頭寫著：「那是最好的時代，也是最 壞的時代」，這句話正可用來形容全球 的不動產市場與投資現況。不動產之特性多元， 因此不管投資國內或海外不動產，一定要先做足功課，千萬不要用甲地的投資經驗套到
- 2. 乙地，或用國內的投資經驗套到海外，否則不僅貽笑大方，嚴重的還套牢終身。 不動產之特性除固定性、不可移動性、高價值性、收益性、恆久性、增值性等，更重要 的是有差異性，如自然條件、氣候條件、土地使用分區及周圍公共設施等。若是投資海 外不動產，更要考慮投資國的政治風險、經濟成長率、不動產景氣循環週期、利率、匯 率、稅率、風險率，最後才會是投資報酬率。 常有人問我，應該投資國內不動產或海外不動產，我的答案 是，一定要先有國內投資經 驗再投資海外，畢竟不動產投資包含的評估因素繁多，如果不是已有國內不動產投資經 驗或具有較高的風險能力管理者，千萬不要貿然進場。 說到國內不動產投資，因近一年來，本人除撰寫專欄外，也在每星期日晚上主持正聲廣 播電台節目「房市大贏家」，從一週故事、一週經濟、一週房市到人物專訪。在作功課 之餘，我更能發現春城處處是芳草，因此除非具有高風險能力管理者，或是國外有企業 發展需求者，或分散投資理財者，否則台灣仍是一個很好的不動產投資國家。 台灣目前經濟環境雖呈停滯狀態甚至是負利率，但在利率低、資金充沛、年齡老化、低 生育率、養生保健及注重休閒觀念等因素下，不動產市場除自住剛性需求市場外，更衍 生出收益性的產品與市場。透過不動產投資分析，不難發現，在台北市之外的新北市、 桃園、台中、台南、高雄、台東及花蓮、宜蘭等，都可以找到投資報酬率三 ∼八％的產 品。 二、不動產新聞 1. 房屋稅加稅 專家開砲 2016-08-09 經濟日報【郭及天】 房仲公會全聯會昨（8）日邀集產學專家舉辦「房屋稅的困境與挑戰」論壇，與會專家建議，目前 景氣不佳，並非談房屋稅加稅的時刻，持有稅改革應有長遠規劃，並規劃「自用輕稅原則」，行政 院應統籌並凍結地方擴權亂象。 房仲公會全聯會理事長林正雄表示，房屋稅引起極大爭議就是在於「在景氣最差的時候談加稅」， 重稅讓今年經濟成長可能不到 0.5%，全台房屋交易量可能不到 23 萬件，明年還會下探，台灣的 問題不在收不到稅，而是「如何用稅收讓人民過得更好」，行政院應出面統籌，凍結地方擴權亂象， 召開公聽會，當務之急在「休養生息、傾全力發展經濟，不要談加稅」。 崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美指出，不動產持有稅應對於自用、自住及合法經營者 給予保障，不應扼殺人權和經濟發展，就像「樹果理論」給予充分陽光、空氣、水，有好環境才有 好收成，財政、地政和地方政府應盡快展開跨部會協調。
- 3. 與會專家普遍認為，持有稅制的不確定性、欠缺長遠規劃，是目前持有稅的最大問題。淡江大學產 經系副教授莊孟翰表示，執政者應該要在選前告訴選民選後會加什麼稅、漲幅多少、用途在哪。 永然聯合法律事務所所長李永然直指，台灣人權進步，稅賦人權卻很糟，2009 年聯合國公約對居 住權規範已成為國內法，目前最重要的是落實住宅法，而非巧立名目胡亂課稅，前朝不合宜的制度 就應推翻。 中華民國土地改革協會理事長卓輝華認為，稅改牽涉土地與住宅正義政策、中央與地方政府財政劃 分等事宜，不宜僅由財政觀點提出改革方案，應提升至行政院層級協調統合。 2.六都上季房價 全翻漲 2016-08-05 經濟日報【郭及天】 根據信義房屋第 2 季房價指數顯示，全台六大都會區第 2 季房價季增率全面呈現翻揚，為三年來 首見，各都會區季漲幅 1%~3.4%。信義房屋表示，房價非理性恐慌崩跌期已過。 根據信義第 2 季房價指數顯示，全台房價自 2014 年第 2 季以來連續下跌七季、累計跌幅約 8%， 首次出現單季翻揚，第 2 季全台房價平均季漲幅 2.02%，而且雙北、桃竹、台中及高雄等六大都 會區房價均呈現上漲，其中以台中漲幅 3.4%最高。 信義房價指數顯示，大台北三都房價高點出現在 2014 年上半年，其餘都會區則陸續在去年見到高 點。受到打房衝擊較大、房價跌勢較深的北北桃三都，雖與去年同期相較仍有逾 4%的跌幅，不過 與第 1 季相較，台北市及新北市分別有 2%及 2.9%的漲幅，回穩至每坪 54.6 萬元、35.8 萬元的水 準，顯示房市在 3 月底央行放寬信用管制後，買盤信心回溫，擺脫去年急跌走勢。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年第 1 季在政策、景氣及信心多重利空下，房市交易量 價均陷入谷底，在交易量回穩下，房價也從低量下跌逐步找到短期的支撐，買方心態從恐慌轉變為 保守，惟仍欠缺追價意願，也沒有反轉向上的回升動能，但在低利與政策鬆綁的外在條件下，未來 房價預估以盤代跌。 相對於中古屋市場價格回穩，代表新案市場的第 2 季國泰房地產指數顯示，全台平均新案房價季 跌 0.8%、季跌 10.2%，北部、中部價格跌勢大於南部，後市發展傾向下修格局。房地產業者認為， 中古屋市場房價穩定度相對高，不過代表期貨價的預售房價若未見止跌，仍是未來房價持穩的隱憂。 3. 北市店面交易量急凍…今年僅 94 筆 2016-08-08 經濟日報【郭及天】 陸客來台縮減，讓台北市店面市場交易陷入冰原期，台北市店面市場今年迄今實價揭露僅交易 94 筆，較去年全年 387 筆大幅減少，而去年台北市座落於東區商圈忠孝東路四段「店王」有每坪 650
- 4. 萬元的身價，今年「店王」位於西門商圈中華路上，僅有每坪 390 萬元身價。 實價登錄資訊顯示，若以台北市今年迄今各行政區的店王交易身價與去年相較，除了大同、萬華、 北投等行政區最高價的店面交易還超越去年之外，多數的行政區店王身價也縮水不少，大家房屋企 研室主任郎美囡表示，今年店面交易量稀少，加上整體經濟成長不佳，整體租金難以維持高檔，指 標店面交易成交速度放緩，使不少商圈今年有成交價格的店王，普遍不如去年。 台北市著名商圈過去有川流不息的陸客讓商圈創造高收益，但今年陸客大幅減少，對商圈經營難免 衝擊，北市各行政區店面交易跟著下滑。住商機構副總經理劉明哲指出，今年不動產市場依然冷清， 經濟不景氣影響買氣，店面交易緊縮，交易單價也不如去年高，在大陸客銳減的情況下，商圈經營 主要依賴台灣內需市場及自由行旅客。 4.房地合一效應 外人在台購屋大減 2016-08-10 經濟日報【郭及天】 內政部公布最新統計顯示，今年上半年外國人購屋僅 457 件、年減 23.8%，為 2012 年以來同期 新低。房仲業者認為，今年房地合一稅對外國人資本利得課重稅，在持有與移轉稅雙高下，今年外 國人在台購屋可能跌破千件大關。 內政部統計顯示，自 2008 年以來，近九年外國人在台每年取得不動產都有 1,000 件以上的規模， 2008 年因房市開放政策與 2015 年因房地合一稅即將實施對外國人課以重稅，分別有 1,644 件、 1,709 件的高峰。 若以外國人取得國內土地面積來觀察，今年上半年共取得土地 6.3 萬坪，較去年同期減少 45%， 相對於往年普遍每年都在 15 萬坪以上，去年更達近 27 萬坪，今年以來外國人取得土地及建物規 模均明顯縮小。 住商不動產企研室主任徐佳馨指出，受限於房地合一高稅率壓力，外國人取得台灣不動產多趕在去 年年底過戶，避免適用到外國人最低 35%的稅率，加上持有稅與移轉稅雙高的狀況下，很難再回 到過往榮景。 徐佳馨表示，今年上半年外國人取得建物數量不僅量縮逾二成，移轉面積也相對縮小。近年台灣經 濟表現趨弱，投資價值在亞洲各大都市中相形失色，外資買進意願降低。 5.指標豪宅坪價跌破百萬 2016-08-11 經濟日報【郭及天、游智文】 最新實價登錄資訊顯示，北市豪宅「華固鼎吉」七樓成交價跌破百萬大關，每坪約 97.3 萬元，顯 示台北市豪宅價經過修正，多已回到四年前的行情。
- 5. 台北市最新的實價登錄資訊顯示，中山區百坪豪宅「華固鼎吉」今年 6 月七樓以總價 1.06 億元成 交，拆算車位單價約每坪 97.3 萬元，謄本資訊顯示，買方為宏亞投資公司，負責人為泰山企業總 裁詹仁道，相較於該戶前手買方在 2012 年 9 月以 1.01 億元買進，持有四年出場，獲利僅 500 萬 元。房仲表示，詹仁道幾乎以四年前新成屋的行情入手豪宅。 東森房屋研究中心副理于靜芳表示，豪宅交易冷清，高持有稅更讓豪宅行情愈來愈撐不住，過去豪 宅成交每坪百萬稀鬆平常，甚至 200 萬元以上，但現在連「百萬俱樂部」都留不下來。 「華固鼎吉」2012 年交屋後登錄預售行情，成交單價平均在 93 萬元至 115 萬元間，最高每坪 125 萬元，交屋後二手交易成交單價每坪至少百萬元以上，去年略為下滑，但交易價格也達每坪 108 萬元。 豪宅稅苦主「華固松疆」18 樓也有總價 1.6 億元、換算單價每坪 133.8 萬元的交易出現。相較於 預售時成交最高紀錄為 2014 年 11 月 21 樓每坪 140 萬元，相近樓層的成交價約每坪 130~132 萬元，顯見目前成交行情與預售行情價格類似。 三、經濟新聞 1.連 17 黑後 7 月出口翻紅 2016-08-09 聯合報【孫中英】 台灣出口連創十七黑（連續衰退十七個月）後，終於有好消息。財政部昨發布，今年七 月出口金額兩百四十一點二億美元、較去年同期小幅成長百分之一點二。財政部表示， 出口擺脫衰退命運有兩大關鍵，一是半導體產業帶動下，七月電子零組件出口金額大幅
- 6. 攀升、逼近八十億美元，其次是對大陸及香港出口回溫。 雖然七月出口擺脫衰退命運，但七月進口表現仍不佳，且已連續廿黑。財政部表示，七 月進口金額兩百零五點一億美元、較去年同期衰退百分之零點二；今年前七月出、進口， 各較去年同期衰退百分之七點七及百分之九點二。 財政部統計處處長蔡美娜表示，七月出口貨品以電子零組件表現最佳，單月出口金額達 七十九點六億美元、創下歷年單月第四高紀錄，尤其是積體電路（半導體）出口，更較 去年同期成長百分之八點九。 七月出口轉正，是否代表經濟成長率有望「保一」？蔡美娜說，經濟成長率要考慮民間 投資、民間消費及物價因素，目前無法評估。 台灣七月出口能擺脫十七黑困境，還有一個關鍵，就是台灣對大陸及香港出口也回溫。 蔡美娜說，台灣對大陸及香港出口，到六月也是「連十七黑」，但對大陸出口衰退情況， 在七月已結束；台灣七月對大陸及香港出口金額達九十六億美元、較去年同期成長百分 之三點四，對七月出口表現貢獻最大。 蔡美娜說，台積電和聯發科都大幅調升今年第三季營收預期，面板業也看好旺季效應， 訂單明顯增加，台灣出口動能的確已「轉穩」。 值得注意的是，進口雖然連廿個月衰退，但七月資本設備進口金額達四 十億美元，尤其 半導體設備進口，更大幅增加百分之十六點五。蔡美娜說，廠商大幅進口資本設備，代 表對下半年景氣看好。八月出口能否持續成長？蔡美娜表示，八月出口是正數或衰退， 目前很難講，但應可樂觀期待下半年出口表現，能「逐季上升」。 2. 國營事業投資 林揆下令加碼 2016-08-10 經濟日報【邱金蘭】 擴大投資，國營事業總動員，行政院長林全昨（9）日召集部會首長研商振興投資方案， 指示擴大投資的國營事業範圍要再增加，不能限於油、電事業，並指示交通部等部會檢 討擴大公共建設支出規模。 至於民間投資方面，相關部會已鎖定二、三十家企業，全力協助排除投資障礙，一旦成 功將可促進一、二千億元以上的民間投資案。 為提振經濟，林全上月底指示各部會從公部門、國營事業及民間投資三方面著手，研提 振興投資方案，昨天找來各部會首長會商方案內容。 政院高層表示，會中敲定擴大內需政策方向，在國營事業部分，國發會彙整各部會提出
- 7. 的國營事業及公股事業明年度新興資本支出計畫，合計有 3,000 多億元，扣除原本已列 入明年度預算案中的新興計畫 600 多億元，大約再增加 2,000 多億元。 林全作出三指示，加速期程、擴大範圍，及由工程會列管。 會中點名有部分國營事業未提出新增投資計畫，例如中華郵政、台糖等，林全指示加入 擴大投資行列的國營事業，對象可以再擴大。 在公部門部分，政院高層透露，公共建設支出部分，林全指示各部會可再檢討，尤其交 通部只提出增加 50 多億元的公建支出，太少了。 會中有首長提到，南部其實很缺交通基礎建設，林全及政委許璋瑤也特別釐清「財政紀 律」雖重要，但只要有具體計畫提出來，絕對可以找到錢支應，以刺激景氣。 民間投資方面，國發會提出鼓勵民間投資草案，包括排除環評、法規等障礙，相關部會 促進民間投資小組，也鎖定二、三十家企業，拜會協助排除障礙，這些潛在投資金 額合 計至少在一、二千億元以上。 討論到民間投資動能不足時，與會者轉述，中央銀行總裁彭淮南提到，投資信心度不夠， 主要是勞資環境問題，企業不敢投資，這些結構性問題也要重視。