2016.08.week3房市新聞
- 1. 2016.08.Week3 房市新聞 一、聯合財經網 1. 社會住宅政策讓人人「住得起」房子不再是夢 二、不動產新聞 1. 車禍有無死在屋內很重要 屋內算凶宅 屋外不算數 2. 不知何時能翻身 雙北土地交易驚現「套牢區」 3. 商用不動產熱 自用大咖出手 4. 超級蛋黃破了！北市豪宅房價哀號 5. 店租降冰點 品牌旗艦店搶卡位東區 三、經濟新聞 1. 政院促投資 要移除四路障 2. 投入新南向 貿協大加碼 一、聯合財經網 1. 社會住宅政策讓人人「住得起」房子不再是夢 2016-08-17 經濟日報【黃鵬䛥】 社會住宅的基本定義為只租不賣且以低於市場租金的方式供社經弱勢人民租用的住宅，但過去賣的 國民住宅、合宜住宅，因為相關法律規範不嚴謹，容易藉由轉手炒高價錢，算是不合格的政策，對 於保障人民居住權利並沒有太大的幫助。 近來，全台各縣市對於社會住宅都開始積極規劃，關於社會住宅的興建，也引發各界正反面評論， 政府現在推行的社會住宅將有別於過去的住宅政策，對於落實居住正義有較實質的意義，希望這部 分政策可以盡快落實執行。 根據住宅法第 3 條社會住宅的定義是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至 少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。又根據同法第 4 條的規定，特殊情形或 身分是指低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安 置無法返家，未滿二十五歲者、六十五歲以上之老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身 心障礙者、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民、遊民、其他經
- 2. 中央主管機關認定者。 然而在一般租屋市場中處於弱勢的族群可能人數眾多，但是這「百分之十」的最低門檻是否過低難 以達到原本社會住宅的理想值得思考。除了提供給特殊情形或身分者的比例之外，社會住宅的可居 住年限也是一大問題，目前台北市社會住宅出租辦法就規定租賃及續租期限合計最長六年，有特殊 情形或身分者，最多也只能延長到十二年。而其他縣市最近在推行的「青年宅」也有類似的規定， 新北市的青年宅最多也只能住 6 年，台中市最近剛出爐的社會住宅出租辦法草案，租期最長也是 不超過 6 年。 青年宅的立意良善，對於剛出社會在外打拚起薪不高的青年給予租金上的優惠，對於其經濟相對的 減低了負擔，6 年後的薪水在一般租屋市場雖然可以負擔，但一樣買不起房，此外，當租屋年限一 到，租屋市場弱勢的族群，將要何去何從令人擔憂。不妨參考，日本、香港、新加坡等地的社會住 宅只要符合身分，租期都沒有限制，韓國則是部分有限制部分無限制。 台灣雖然空屋過多，但是沒有釋出的餘屋仍屬於市場的無效供給，因此與社會住宅的興建並不相衝 突，反而是不少人寄望社會住宅的興建會使房價下跌，但社會住宅只租不賣的特性屬於租賃市場， 與買賣市場是不同的次市場，恐怕難以影響房價。不過，縱然未來幾年房價緩跌，恐也難降到理想 買價，因為台灣買不起房最根本的原因在於經濟疲弱與薪資過低。社會住宅本意乃在幫助弱勢族 群，希望政府要做就要全力以赴，多參考其他國家的作法，改善目前社會住宅的體制，以免居住正 義淪為口號。 二、不動產新聞 1. 車禍有無死在屋內很重要 屋內算凶宅 屋外不算數 2016-08-15 聯合報【藍凱誠】 王姓女子 2 年前簽約以 810 萬元買下楠梓區 1 棟透天厝，事後聽說 6 年前黃姓婦人因車禍遭撞進 1 樓屋內死亡，依「凶宅」提告解約並要求蘇姓屋主歸還頭期款 115 萬元，一審勝訴，二審車禍 處理員警作證在騎樓發現黃婦，不是屋內，高雄高分院認定非凶宅，逆轉判王女敗訴，全案定讞。 王姓女子提告，她前年 5 月與蘇姓屋主簽約，以 810 萬元購買楠梓區後昌路一棟透天厝，支付頭 期款 115 萬元後，才聽說屋子 6 年前曾發生意外，資源回收黃姓婦人因車禍遭撞進 1 樓死亡，顯 然房子是凶宅，她提告要求解約，並索回 115 萬元頭期款。 蘇姓屋主答辯說，黃姓婦人雖遭酒駕葉姓男子衝撞，但並未跌進房子 1 樓，且是送醫後不治，並 非當場死亡，而一般所謂「凶宅」是指凶殺或自殺死亡，車禍死亡應該不算。 一審高雄地院認為，根據醫療等相關紀錄，黃婦到院前已死亡，且鄰居等證人都指被害人遭撞進 1 樓屋內，符合雙方契約所訂的「凶宅」定義，判決王女勝訴，可解約，並索回 115 萬元。
- 3. 二審高雄高分院審理時，傳喚當時處理這件車禍的沈姓員警作證，他說，據報到場後，發現肇事轎 車撞進騎樓，他在騎樓雜物堆中，找到被雜物及資源回收推車壓住的黃婦，不是在屋內。 合議庭認為，黃婦並非在屋內，就不符契約所定的「凶宅」定義，其他證人所指黃婦被撞進屋內 1 樓的說法，並未親眼所見，難以採信，因此撤銷一審判決，改判王女敗訴，不得上訴。 2. 不知何時能翻身 雙北土地交易驚現「套牢區」 2016-08-15 經濟日報【游智文】 實價資料顯示，雙北土地交易持續萎縮，北市前五月交易金額僅 81 億元，新北也較去年同期大減 近 4 成。業者表示，前兩年不少建商「危機入市」，結果大多買到就套住，今年都不敢買了。 由於目前建商大多忙著出清餘屋，推案態度保守，業者預料下半年土地交易量也難有起色。 全國不動產統計今年 1~5 月雙北市土地交易實價資料，台北市僅 81.8 億元，較去年同期減少約 2 成 5。文山區減幅最大，去年 11 億多，今年僅有 1.2 億元，大減近九成。 新北市去年前五月土地交易量共約 358 億元，今年僅 221 億元，大減 137 億元、減幅達 38%。三 重區減幅最大，去年 61.7 億元，今年降至 8.7 億元，減幅達 86%。 全國不動產企研室主任張瀞勻表示，政策打房雖停手，但受加稅衝擊，買賣雙方對價格認知差距再 度擴大，房市不見好轉，連帶影響「原料」土地滯銷，去年已出現結凍跡象，今年萎縮幅度加劇。 她表示，稅負已成房市交易殺手，由於短期難以化解，且土地價格下跌相當有限，建商購地意願普 遍低落，目前多抱持「現金為王」心態，以出清餘屋為主。 代銷業者表示，房市自 2014 年明顯由多轉空後，不少建商危機入市，進場購買土地，但進場的， 現在大多套住，不只推案賣不掉，連土地想轉手，也找不到買家，除非認賠出場。多數建商現在對 購地更加保守，是土地交易量大幅萎縮主因之一。 3.商用不動產熱 自用大咖出手 2016-08-17 經濟日報【郭及天】 儘管房市景氣低迷，自用型的大咖購買商用不動產依然不手軟，根據宏大國際資產調查，今年前七 月總價逾 10 億元的商用不動產交易就有 20 件，比去年同期的 14 件增加逾四成，其中多數買盤為 營運績效成長企業的擴廠需求。 今年大型不動產交易中，以工業廠房及工業用地共八件最多，其次為土地有七件。 宏大國際資產總經理陳益盛表示，今年大型商用交易較往年熱絡，成交金額甚至是去年同期的 2.4 倍，主因去年上半年大選不確定性以及對壽險業最低收益高門檻等因素，造成去年上半年買盤多以
- 4. 自用型態的工業不動產為主，至去年底才陸續有中信金控總部大樓、新光三越 A8 等大型商用不動 產交易現身。 陳益盛表示，商用不動產投資具有「景氣領先指標」參考意義，今年起明顯感受近年營運績效不錯 的企業，因提高產能、擴廠、遷廠等而購置不動產需求持續增加，也嗅到本土企業「加碼未來」的 契機。今年下半年因房價下跌、以及對壽險業最低收益率降至 2.345%，包括壽險及外資私募基金 等投資型買家，會逐步重回商用不動產的買盤，今年交易規模可望增加。 據宏大國際資產調查，今年前七月規模前十大的商用不動產交易案中，除台壽買高雄漢來新世界中 心與富邦買內湖東京企業總部等為收益型買盤、興富發購買南港及西屯等土地為建商購地外，多數 買方均為自用需求。 店面市場也不乏大咖投資客看好未來增 值收益而進場，最新實價登錄顯示，民權 西路 159 坪 NET 店面，由劉姓投資客以 2.87 億元，接手知名投資客劉媽媽之子 俞昌哲和合夥人持有的店面部分產權；知 名運動品牌通路代理商萬岳國際也以 1.45 億元，買下西門町漢中街「三兄妹 雪花冰」96 坪店面，房仲業者指出，看 好商圈發展、長期增值效益的大咖仍不在 少數。 4. 超級蛋黃破了！北市豪宅房價哀號 2016-08-17 聯合晚報 【游智文】 北市信義計畫區、大直重畫區、民生社 區是許多房產業者口中「蛋黃中的蛋 黃」，但實價顯示，這些地區房價連續 兩年走跌，累計跌幅均超過一成。 其中，信義計畫區跌最重，大樓均價自 2014 年一坪 98 萬元，今年滑至 83 萬 元，一坪下跌 15 萬元、跌幅達 15.4%。 房仲分析，當地豪宅有行無市，單價百 萬以上交易僅約前年一成，均價因此跌破 9 字頭。 台北房市自 2014 年明顯由多轉空，永慶房產集團觀察信義計畫區、大直金泰段、大直重畫區、民
- 5. 生社區、六張犁重畫區等市中心五個成熟重畫區房價抗跌性，發現大環境不好，這些地區房價也有 感修正。 信義計畫區表現最令人訝異，當地豪宅社區林立，市場行情多在一坪 150 萬元以上，但永慶統計 今年上半年信義計畫區大樓住宅實價，均價一坪僅 83 萬元，和前年高點比較，跌幅更逾一成五。 大直金泰段，又稱大直新重畫區，為北部最大水岸豪宅聚落，指標豪宅「輕井澤」、「帝景水花園」 之前都曾成交到一坪 200 萬元以上，但實價顯示，當地去年雖撐住行情，均價維持在 8 字頭水準， 但今年一坪重跌 10 萬，從 84.9 萬跌至 74 萬元，今年跌勢最重。 永慶房產協理林泰隆分析，大直金泰段和信義計畫區情況類似，高單價水岸豪宅交易冷清，加上基 河國宅大幅跌價，帶動周邊社區向下比價效應，讓該區房價跌幅加劇。 民生社區是北市最抗跌的老社區，40 年老公寓之前都有 7 字頭以上的行情，實價資料，今年當地 公寓成交均價跌至一坪 61 萬元，大樓也滑至 67 萬元，和 2014 年相比，跌幅也達 11.6%。 另外包括大直舊重畫區、大安區門牌的六張犁重畫區，房價也都下修一個字頭，大直回到 7 字頭， 六張梨電梯住宅回到 6 字頭，公寓均價更已修正至貼近每坪 50 萬元。 林泰隆表示，房市反轉修正，連市中心最抗跌保值的精華地段重畫區房價也下修，遑論生活機能尚 未成熟的重畫區，建議民眾購買新興重畫區住宅，應留意房價修正的壓力。 5. 店租降冰點 品牌旗艦店搶卡位東區 2016-08-16 聯合晚報【葉卉軒】 近期 adidas 和 FANCL 等知名品牌皆寧可放慢在百貨公司拓點的機會，也不在乎台北東區店面驚 得嚇人的高租金，紛紛搶進卡位。對此，台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，現在東區店面租金已來 到近五年新低點，各品牌趁勢佈點，是很聰明的作法，而房東也應適度調整心態，因為穩定收租比 投報率降低來得更重要，以糖朝那間空置三年多為例，其租金損失已超過上億元。 東區陽面每坪租金至少 2.5 萬 adidas originals 全台最大店和 FANCL 全台首間直營店紛紛在 8 月進駐台北東區。FANCL 和 adidas originals 的新店點，皆緊鄰 ZARA、統領屈臣氏一帶，是目前台北東區店租最貴，單坪、 每月至少都在 2.5 萬元以上的超級黃金精華地段，也是房仲業俗稱的「東區陽面」。 FANCL 表示，東區的人流多，再加上直營店面無論在商品陳列，或者廣告的呈現，甚至是優惠活 動的推出，都有 100%的自主性，可完整體現品牌精神，比起百貨公司的抽成，不見得直營店的開 銷就會比較大。 而看好台灣搶購限量鞋的龐大運動時尚商機，再加上近期台北東區店面租金進入盤整期，同時又正
- 6. 巧緊鄰 adidas 本店，因此 adidas originals 決定在原本東區巷弄內的店外，再增設一個全台最大 店。 葉立敏表示，目前台北東區的租金已出現「過了這個村，就沒有這間店」的態勢了，以忠孝東路四 段的遠傳門市為例，其原本租金是 150 萬元，但遠傳希望能降至 135 萬元，原先屋主打死不降， 遠傳則積極另覓新點，但現在屋主著急，已放出降租的風聲。 另外，原先位於忠孝東路和敦化南路十字路口的 Miss Sofi，也是空置超過一年以上，葉立敏指出， 中美鐘表原有意以此為據點，插旗台北東區，但後來因為該店面權狀有將近一半都是騎樓，對於高 單價的鐘表業者來說，騎樓根本無法利用，因此最後也破局。 專家：明年不排除再下滑 葉立敏表示，預估 2017 年的大環境景氣仍是起不來，而在這樣的態勢下，明年台北東區的店面租 金最樂觀的情況就是持平盤整，亦不排除還有可能再出現微幅下滑的情形，但確實是各品牌搶進插 旗的好時機。 三、經濟新聞 1. 政院促投資 要移除四路障 2016-08-18【經濟日報】邱金蘭 行政院昨（17）日召開振興投資會議，為促進民間投資，將研擬採取四大措施以排除企 業投資障礙，包括允許企業的設備加速折舊或縮短法定耐用年數，以減輕稅負，推出新 一波工業區土地租金優惠方案，及科學園區租金穩定機制。 行政院長林全昨天再度召集部會首長會商如何振興投資，林全指示，彙整相關部會意見 後，提到下周行政院會報告。 政院高層表示，會中討論有關如何排除民間投資障礙，林全指示相關部會研議，包括租 稅方面，研議允許企業的設備加速折舊，並檢討縮短法定耐用年數，以減輕稅負。現行 固定資產耐用年數表，已有 20 年未修改。 官員表示，舉例說，以機器設備 100 元，耐用年限十年為例，企業每年可提列 10 元費 用，如果年限縮短至五年，一年就可提列 20 元，對企業具有遞延繳稅的效果。
- 7. 至於加速折舊，則是讓前一、二年折舊快一點，可以多 列費用，企業少繳點稅，尤其公 司設立初期，收入少，就可少繳稅。官員表示，過去促產條例也曾採取這類租稅獎勵方 式。 林全請政委張景森成立專案，對 於長期閒置的工業區土地，研議 如 何 透 過 政 府 強 制 買 回 等 方 式，解決閒置問題。 經 濟 部 正 研 議 推 出 新 一 波 工 業 區 土 地 租 金 優 惠 方 案 ， 初 步 規 劃，二到三年內可提供的工業區 土地，包括彰濱崙尾西一區一期 等初估每坪不到 70 元。 2. 投入新南向 貿協大加碼 2016-08-18 聯合報【高詩琴】 總統府前天舉行對外經貿戰略會議，通過新南向政策綱領。外貿協會董事長梁國新昨天 表示，今天下半年將加碼 8000 萬元投入新南向市場推廣，包括駐外單位人力增加、客 製化輔導國際行銷服務、南亞市場派出貿易尖兵等，協助廠商打入市場。 外貿協會企畫財務處長林芳苗補充說，加碼 8000 萬元從政策保留款而來，今年國貿局 委託貿協配合的政策保留款約有 1 億 2000 萬元，與國貿局開會討論後，決定利用七成 保留款加強推廣。 梁國新表示，貿協將增加派駐在新南向國家駐外單位的人力，以擴增服務廠商能量。新 南向國家中，菲律賓、泰國、馬來西亞目前只派一個人，將再多派一名專員。其他新南 向國家都有兩名專員以上，會再視情況調整。 針對目前貿協與外交部都沒有派駐人員的印度、尼泊爾、斯里蘭卡與巴基斯坦，下半年 貿協將派出貿易尖兵到市場蒐集情報。9 月起也將新派員至印尼、越南、菲律賓進行市 場研究。