2016.10.week2房市新聞
- 1. 2016.09.Week5 房市新聞 一、總裁專欄 1. 居安思危 房屋健檢借鏡他國 2. 從禁藝人醫療代言看不動產投資 二、不動產新聞 1. 地上權標案讓利 吸引投資 2. 商旅聚落 南京松江、站前西門町具優勢 3. 北市房屋稅 凍漲 4. 面臨重稅 房市特殊交易轉冷 5. 房市冷 雙北待售屋高掛 6. 迷你倉庫定位 北市府建議開新行業別 三、經濟新聞 1.美 Fed 9 月會議紀錄： 很快就會升息 四、常見法律問題 1.【法律問題–公設點交篇】 一、總裁專欄 1. 居安思危 房屋健檢借鏡他國 2016-10-05 經濟日報 【黃鵬䛥】 日前，因內政部次長花敬群提出 30 年以上老屋交易須強制健檢而引發喧然大波，在各方輿論撻伐 之下，也慘遭行政院長打臉是不成熟政策，而事後內政部次長也表示因政策溝通還不完善造成大家 誤解。無論此次強制健檢之說是否為烏龍，位於頻繁地震帶上的台灣人民都應有居安思危的觀念。 內政部統計到去年底為止的房屋稅籍住宅類數量，其中全台屋齡最老的是台北市的 31.53 年，而 屋齡 30 年以上比例竟高達 61.27%。又，根據政大地政研究所的研究，民國 81 年到 91 年間，共 有 5290 家建商推案，而其中竟有高達七成以上的比率是一案建商，由此可見房屋健檢不該只是
- 2. 30 年以上老屋的問題。 目前，各縣市政府已陸續開放老屋健檢的補助申請，然而在補助的對象上有所限制，直轄市、縣(市) (局)主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。現行建築 法第 77 條，雖然規定建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，此法 並非強制性質，政府人力有限不可能顧及每棟房屋，加上一般民眾對於建築安全知識的缺乏，容易 忽視居住安全，使得自身陷入危險的泥淖當中。每每發生慘重災情後，社會才又重新思此重要性， 而時間久了，人們又將安全的議題拋諸於腦後，如此陷入惡性循環，令人擔憂。 日本與台灣同屬於地震頻繁的國家，而日本早在 1920 年就開始對建物提出耐震計算的要求，之後 每發生一次大地震，都會檢討現有法律並再次提出新的耐震係數。目前房屋檢查的部分，依日本國 土交通省之基本方針，住宅耐震評估的補助措施，基本上由中央補助 1/3，地方補助 1/3，民間自 費 1/3；在耐震補強方面，則是中央補助 7.6%，地方補助 7.6%，民間自費 84.8%，而各地方政府 可視其財政狀況調升其補助比例。其他的獎勵配套措施還有貸款上的優惠、稅額減免(如：耐震補 強後房屋稅額的減免)、標章鼓勵(提高民眾耐震意識)。 除了日本之外，經濟發展較早但非位於地震帶的香港，也存在著老舊建築物年久失修的問題，遂於 2011 年引入強制驗樓計畫及強制驗窗計畫。此項驗樓計畫香港政府與香港房屋協會及市區重建局 共同合作推行多項支援計畫，對於符合強制檢驗的所有權人，必須依法進行檢驗與補強。在檢驗與 補強過程當中，房協/市建局提供最高資助額為核准工程費用總開支兩成至三成的費用，符合一定 資格的屋主還有限額內的免息貸款，甚至符合一定資格較為弱勢的長者也可得到額外的津貼。 房屋乃安身立命之處，生命與財產之間孰重孰輕，你我之間早有答案，但是為何老屋健檢的申辦意 願依舊不佳，原因在於大部分居住在屋齡較高之房屋的民眾經濟較不富裕，以至於難以負擔房屋檢 查的財務，而台灣目前僅有部分金額補助，甚至建物補強期間居民該何去何從也是一大問題，政府 應視本國民情參考他國的獎勵配套措施，並加上防災意識與安全宣導，以提升民眾意願，讓民眾得 以安居樂業。 2. 從禁藝人醫療代言看不動產投資 理財周刊第 842 期 執政者及官員希望有所作為，消費者更要學會面對全球經濟自由化的市場，為自己的消費行為負責 任，樂陞及 TRF 衍生性金融商品投資案才不至於一再發生。 日前衛福部下令禁止藝人代言商品，引起演藝圈極大反彈。衛福部這樣的政策，也反映出另一個令 人憂心的現象，小英政府所任用的少數官員，不是頭腦不夠清楚，發言不當，就是求功心切，輕率 地提出一些未經熟慮的措施或政策。
- 3. 在國外，知名演藝人員代言產品十分常見。況且台灣的電視中不也常看到一些穿著白袍，打著中、 西醫、牙醫或藥學教授的名號，代言藥物或醫療用品的廣告，怎麼不見衛福部先管管這些廣告？相 信一般民眾對這些人的信賴度，遠超過藝人。 同樣的狀況，在不動產經紀業也是如此。內政部地政司長期以來對於國人從事海外不動產投資，就 一直想要頒布一些管理條例，但同樣的問題，個人曾私下請教過日本國土交通省業務承辦官員，他 們的答覆是，目前日本政府對於海外不動產投資並無任何的管理條例。 同樣的狀況，在美國、加拿大、新加坡等先進國家也是如此，因為他們都知道，這是一個全球經濟 自由化的市場，政府只能管好自己的國內市場，國外的市場則有賴雙邊政府的經濟貿易協議。 我們肯定主管機關對消費者的保護思維，但我們更要面對實務上的困難，因為海外可以投資不動產 的國家，畢竟至少有上百個，且大多數從事海外不動產投資者，90%以上為投資目的，真正自住 或移民需求者僅占約 5%的比例。也就是說，既然為投資目的，那麼這些投資者就應該為自己的投 資行為負責任，該做的投資功課及該注意的交易風險，可說是樣樣馬虎不得。 從衛福部禁止藝人代言醫療廣告到海外不動產投資主管機關研擬管理條例等，讓我們看到執政者及 官員希望有所作為，但在此一希望實現前，消費者更要學會面對全球經濟自由化的市場，確實地為 自己的消費行為負責任，現階段國內正在發生的樂陞科技案及 TRF 衍生性金融商品投資案，才不 至於一再發生。 從事海外不動產投資，不要單只是以該國的經濟成長率做為投資指標，更不要把台灣不動產發展模 式套用在不同的國家，就認為有機可圖，真正的評估方式，是要去了解該國市場的實際需求，因為 決定投資表現的，是需求與供給的結果。 二、不動產新聞 1. 地上權標案讓利 吸引投資 2016-10-11 經濟日報 【邱金蘭】 行政院明（12）日將聽取國有地活化報告，為解決公告地價上漲導致地上權租金攀升問題，財政 部上月底已修改規定，讓兩者部分脫鉤，新規定上路後，首批地上權標案將在月底公告，可望吸引 壽險資金再度出籠搶標。 為了解國有地活化運用情況，行政院要求財政部提出專案報告，有關官員昨天表示，財政部在報告 中提到，大面積國有地採地上權方式釋出，是國有地活化重要方式之一，財政部日前修改地上權租 金計算方式，提高業者投標意願，改善今年以來標脫率偏低的現象。 近一年來，地方政府大幅調高公告地價，今年以來平均調幅已逾三成。由於國有地地上權租金是跟
- 4. 著公告地價調幅連動，使地上權住戶租金水漲船高，廠商對國有地地上權招標案意願大減。 以資金雄厚的壽險業為例，最近幾年大量投入地上權招標案的投資，但因地上權租金隨著公告地價 攀升，業者大感吃不消，去年下半年開始縮手。 根據財政部國產署資料，今年地上權招摽案異常冷清，前三季標脫率平均僅一成多，最近一批在 8 月 22 日開標的標案更全數流標。 國有地招標地上權案通常要有一筆「權利金」，依金額高低決定得標者；得標後每年還要依公告地 價繳租金。 有關官員表示，業者反映後，國產署上月底已修改租金計算規定，從過去跟著公告地價浮動方式， 改為「部分固定、部分浮動」。 新的租金計算方式，可減少公告地價與地上權租金連動性，就算公告地價調漲，地上權租金調整的 幅度也不會太大，可減少地方 政府調漲公告地價對地上權案 帶來的衝擊，並降低業者投資 風險。 金管會對保險業不動產投資訂 有報酬率最低門檻，但地上權 案不受限，又可算進壽險資金 投資公建配合政策的「業績」， 因此地上權租金問題解決後， 可望再度吸引壽險資金投入地 上權標案。 根據國產署規劃，預計 10 月 底公告標售 10 多筆地上權招 標案，地點分布北、中、南， 這是新規定上路後首批標案，能否吸引買氣、重新炒熱地上權標案，備受市場關注。 2. 商旅聚落 南京松江、站前西門町具優勢 2016-10-08 聯合晚報【仝澤蓉】 老舊 B 級辦公大樓之前一窩蜂改裝成商務旅館，讓台北市主要商旅聚落出現在站前西門町商圈和 南京松江商圈，但因為觀光業受陸客減少，商旅經營效益日漸下降等影響下，房地產專家認為，商 旅改建風潮將暫告一段落。
- 5. 信義全球資產經理王維宏表示，近年站前西門商圈商旅數量增加非常迅速，以往的書店街重慶南路 到衡陽路之間區段，已有 14 間商旅進駐；西門町商圈也在四年間，商旅從原本的 70 家，增加到 超過 100 家，其中光是中華路就聚集了 17 家。 王維宏表示，松江南京商圈屬於傳統商業區，辦公大樓多數屋齡老舊，較無開發亮點，但受到松山 機場效應，以及捷運松山新店線通車，逐漸點燃區域亮點，近四年已經有五間舊大樓改建旅館，另 外有四間規畫興建中，未來這個商圈會有 10 個品牌商旅、飯店率續完工營運。 已經完工開幕的舊大樓改裝商旅，包括國泰和逸、柯達飯店松江店等五間，規畫中的包括國泰民生 建國都更，將引進萬豪集團的萬怡酒店，高樓層經營飯店，低樓層經營辦公室的複合運作模式，還 有亞洲信託大樓都更，將由大陸建設攜手寒舍集團，以低樓層經營頂級酒店，高樓層小坪數住宅為 主。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，西門商圈和南京松江商圈屬性不同，經營商旅屬性也不同，前 者以一條捷運線，連結台北市東區西區，好逛的好玩的，都在這一條捷運線上可以到達，適合背包 客，後者是傳統商業區，偏向商務旅客。 但無論如何，徐佳馨說，這一波 B 辦改裝商務旅館的風潮可能就此暫歇，主要原因是現在大環境 不好經營，入住率已經下降，加上競爭激烈，必須要做出特色，例如以文創等小而美的操作手法， 才能脫穎而出。 徐佳馨說，在都更不易的情況下，老舊的 B 辦將何去何從？之前已經陸續改向經營月子中心或健 檢中心，未來也許還會有其他的發展。 3. 北市房屋稅 凍漲 2016-10-13 經濟日報 【楊文琪】 台北市明年房屋稅調整方案原則敲定，房屋標準單價未來三年將比照 2014 年 7 月的訂下的水準不 再調高，為避免讓新屋屋主感覺負擔加重，將分六年調整，這六年內房屋稅都將有折減。 至於房屋稅回溯部分，僅針對市價高於 8,000 萬元以上的豪宅，且回溯 15 年。不過，豪宅將取消 路段率加價，改採固定比率加價。 台北市房屋稅新制一旦實施，2014 年 7 月以後才拿到使用執照的新屋房屋稅可望調降，預期有 1.5 萬戶新屋受惠；但中古屋豪宅房屋稅將調高，約有 3,300 多戶豪宅受影響，而台北市的房屋稅收， 一年可能減少數億元。房屋稅調整方案明年 1 月將送不動產評議委員會審議，明年 7 月正式實施。 後年 5 月民眾收到房屋稅單時，新屋房屋稅可望比現在少。 台北市財政局官員昨（12）日表示，各界關心的標準單價調高回溯部分，將僅限於 15 年前房地總
- 6. 價 8,000 萬元以上的豪宅，其他房屋不受影響，而這個部分不稱為回溯，應該說是「補調」，也就 是補當年原本應該調高卻未調高的部分。 在標準單價調整方面，2014 年 7 月 1 日已調整至市價的五成，但造成外界大反彈，部分要辦理都 市更新案的民眾擔心都更後房屋稅大增，出現有都更案停滯狀況，而台北市又有相當多建案屬於都 更案，為此，市府決定不論新屋或都更住宅，房屋稅都分六年調整。 所謂六年調整，是指新屋前 兩年房屋稅打七折，第三、 四年房屋稅打八折，第五、 六年打九折，到了第七年則 回歸正軌。 三年前北市房屋稅大幅調 高，主要包括路段率、稅 率、標準單價、豪宅加成四 項因素。北市府決定，這次 路段率、稅率都不調整，標 準單價將分年調整，至於豪 宅加成部分，豪宅定義維持 現行標準，但豪宅會採固定 比率加價，將以 8,000 萬至 2 億元，和 2 億元以上作為 不同稅率標準，至於加價多 少，仍在研議中。 4. 面臨重稅 房市特殊交易轉冷 2016-10-11 聯合晚報 游智文 用特殊交易取代贈與，節省稅負，是不少富人節稅法門，但在房地合一上路、財政部針對這類交易 加強查稅下，實價登錄資料數據顯示，這種方式已退燒。 住商不動產統計北市今年 1 到 8 月北市特殊交易，僅 1192 件，較去年同期大減近三成，交易比重 也從去年 13.6%回降至 13.4%，為 2013 年以來比重首次衰退。 房仲業指出，房子如果直接贈與給子女、親友，須繳贈與稅，如果採交易方式，在登錄時註記為「親 友、員工或其他特殊關係間之交易」，就可省下贈與稅，過去不少屋主都利用此一管道節省贈與稅，
- 7. 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，但財政部近來針對這類交易加強稽查，且日後買賣移轉成本， 採當年的申報成本計算，未來將面臨驚人房地合一稅，許多受贈族叫苦連天，也讓特殊交易量縮小。 根據住商統計，北市以信義與松山兩區特殊交易量縮幅度最大，皆超過五成，住商分析，主要是採 取特殊交易者多為市價與稅基落差不小的持有人，也因此市區持有者總是更為積極，而在目前市況 轉差下，還未有規畫的持有人也可能思考其他方式，讓移轉量減少。 徐佳馨表示，過去民眾為了適用土地增值稅自用優惠，多會採取以買賣為名，實為贈與的移轉行為， 以達到節稅效果，不過在新版遺贈稅率已經送交立法院審議，民眾應更細膩規劃節稅，才能讓稅收 低於預期。 徐佳馨建議，近年公告現值調整不少，民眾若要移轉，最好尋找專業人士試算稅費與規畫財務，尋 求最有利的方案，避免屆時付出慘痛代價。 5. 房市冷 雙北待售屋高掛 2016-10-10 經濟日報【郭及天】 今年以來房屋交易量持續下滑，待售屋比例攀升，房屋量最大的雙北市，目前約每 37 間住宅就有 一間在房仲或網路通路上銷售，其中林口區更是每 12 間住宅就有一間在市場上銷售，是雙北市賣 壓最大的行政區。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，新北市的「林三淡」這幾年推案量大、投資客多，仍不乏因套 牢或等待價格反彈而尚未出場的投資客，交屋後轉手要賣的比例也高；相較之下，雙北市發展成熟 的老舊區域則因新供給有限，即使有零星賣方願低價拋售，對於房價的衝擊也會比較小。 根據屋比比價平台針對所有房仲通路及房屋銷售平台上，扣除各通路間重複銷售的住宅待售戶數調 查，台北市有 2.4 萬戶待售，占住宅存量 89 萬戶的 2.7%；新北市有 4.1 萬戶待售，占住宅存量的 2.6%。大台北地區約每 37 間住宅中，就有一戶正在房仲或網路通路上銷售。
- 8. 以雙北市各行政區來看，台北市待售戶數占住宅存量比最高的中山區，達 3.6%，北投、內湖及大 安也超過 3%，發展成熟行政區萬華及大同，則在 2%以下。 新北市住宅則賣壓以林口最大，待售戶數占住宅存量比達到 8%，每 12 間住宅就有一間在賣，遙 遙領先居次的三峽 5.3%、八里 4.9%。房地產業者指出，區域中待售戶數多，特別不少區域都屬 於房價「超漲區」，在房價下修階段競價出場壓力大。 6. 迷你倉庫定位 北市府建議開新行業別 2016-10-12 聯合新聞網 【張世杰】 迷你倉庫在國外屢傳失火案例，單是北市已有 40 處，能否設置住宅區，引發關注。經濟部今天開 會商討，北市府將建議訂定新的行業別「自助儲物空間業」，納管迷你倉庫業者。 北市商業處日前認定迷你倉庫業者應屬倉儲業，依「北市土地使用分區管制自治條例」，倉儲業僅 能設置在第 2、3 工業區及倉儲區，若於住宅區即違法。 但民進黨籍市議員洪健益調閱資料發現，商業處疑邀集迷你倉庫業者向中央陳情，希望將迷你倉庫 變成租賃業，便可合法設置住宅區，就地解套。議會昨財政建設委員上，洪健益要求商業處講清楚 北市府立場。 商業處統計，目前全台共有 82 處迷你倉庫，北市就有 40 處，占近 5 成。 商業處長蔡宗雄說，經濟部擬認定迷你倉庫為新行業別，北市府將配合中央，透過土管把關。 洪 健益質疑，若中央通過新行業別，北市府還未修訂新的土管規則，空窗期該怎辦？親民黨籍市議員 黃珊珊表示，土管規則是北市府唯一的把關手段，須仔細研擬。 北市副秘書長薛春明承諾，今天中央舉行「自助儲物空間營業項目歸屬會議」，北市府會強烈建議， 開新的行業別「自助儲物空間業」，至於法令空窗期會要求業者自立規範，北市府會跨局處定期巡 查。 7. 好貴！西門町老店面單坪月租 1.5 萬 2016-10-13MyGoNews 方暮晨 雖然陸客的團客數量大幅縮減，不過並未撼動台北市西門町鬧區的店面租金，根據 2016 年 10 月 上旬最新實價租賃資料顯示，台北市漢中街 32 巷的一處木造平房店面，23.3 坪面積月租 35 萬元， 換算單坪租金約為 1.5 萬元，是西門町商圈實價租賃行情的第三高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，西門町的行人徒步區是店面最精華的路段，此次實價 租賃店面的周邊店面多是屬於小吃店的類型，平常生意狀況不錯，主要是西門町人有許多年輕人與 背包客的消費族群，加上周邊有不少飯店等旅客，成為附近小吃店的客源之一，以每坪 1.5 萬元的 租金行情來看，並未偏離區域行情。
- 9. 該店面位於漢中街 32 巷，2016 年 8 月實價租賃月租 35 萬元，以 23.33 坪的面積計算，每坪租金 為 1 萬 4998 元，接近每坪 1.5 萬元的水準。 根據統計資料顯示，2016 年 5 至 8 月來台旅客雖維持正成長，但陸客來台人次減少 25.4 萬人次， 其中消費金額較高之大陸團客人次，減少 16 萬人次，減幅達 32.5％。不過他國旅客來台人次增 加 27.3 萬人次，其中南韓及 日本旅客分別大增 44.2％及 19.5％，分別增加 8.4 萬及 9.7 萬人次。 曾敬德表示，雖然西門町仍呈 現強者恆強的表現，主要係因 為西門町商圈對於團客依存 度沒有那麼高，有足夠的內需 型 消 費 與 國 際 背 包 客 的 支 撐，不過陸客的團客縮減對於 商用型不動產仍是嚴酷的考 驗，包括本來經營團客較多的 旅館與周邊的店家等，的確受 到陸客大幅減少的衝擊。 三、經濟新聞 1.美 Fed 9 月會議紀錄：很快就會升息 2016-10-13 中央社 根據今天公布的美國聯邦準備理事會（Fed）9 月政策會議紀錄，多名投票的聯準會決 策者判斷，如果美國經濟繼續增強，「很快」就會升息。 路透社報導，這份 9 月 20 日至 21 日聯準會會議紀錄也顯示，決策者對升息的時機意 見分歧。 聯準會在會議紀錄中說：「多名成員判斷，如果經濟發展表現一如預期，不久提高聯邦 資金利率的目標範圍是適當的。」 共有 17 名決策者參加 9 月的政策會議，其中有 10 名投票。在紀錄中，勞動市場和通 貨膨脹改善的時間還要多久才能升息的問題，成員發生歧見。 美國股市在聯準會公布這項紀錄後微幅上揚，但美國公債殖利率則漲幅縮小。
- 10. 四、常見法律問題 1.【法律問題–公設點交篇】 【問題 1】ERA 先生問:我住的新社區公設種類豐富，欲使用設備卻被社區保全以公設還 沒點交不可使用，請問如何解決？ 【回答 1】關於社區公設使用，新成屋建案的公設若未點交，在社區成立管委會之前， 會由建商代管，成立管委會後再移交給管委會，點交完成後統一開放給住戶。 點交完成之前，住戶若想用健身房、游泳池等設施，但可能有健身設備尚未完成操作使 用說明，或游泳池無救生員，無法開放住戶使用等常見情況，建商代管期或管委會未完 成點交的期間，只要跟當下的管理方協商，住戶都能使用公設。