2016.10.week1房市新聞
- 1. 2016.09.Week5 房市新聞 一、總裁專欄 1. 從人民幣納入 SDR 談不動產投資 2. 美國升息與否對台灣房地產的影響 二、不動產新聞 1. 9 月移轉棟數續探底 北市月縮 3％年減超過 2 成 2. 交屋高峰期 史上最大交屋潮將來臨 3. 財部訂定房屋稅免徵公式 4. 北市加碼拚都更 房屋稅四年減半 5. 地上權好冷 一件都沒標出 6. 少賠省稅 投資客搶賣 三、經濟新聞 1. 8 月商業服務業景氣指標 見曙光 四、常見法律問題 1.【法律問題–產權篇】 一、總裁專欄 1. 從人民幣納入 SDR 談不動產投資 【理財周刊第 840 期】 人民幣納入 SDR 將使中國的資產價格逐步與國際接軌，部分過高的不動產價格將面臨下修，對中 國某些一級城市過熱的不動產市場，未嘗不是一件好事。 2015 年 11 月 30 日，國際貨幣基金會(IMF)批准人民幣納入特別提款權(Special Drawing Right, SDR)貨幣籃子，人民幣成為繼美元、歐元、英鎊和日圓之後，第五種納入 SDR 的貨幣，還是 IMF 首次將新興市場和開發中國家貨幣納入 SDR 貨幣籃子，決議今年 10 月 1 日生效。 在 SDR 籃子貨幣中，美元比重 41.73％，歐元 30.93％，人民幣 10.92％，日圓 8.33％，英鎊 8.09
- 2. ％，即人民幣在所占份額的排序上，位居第三。這表明國際主流社會給人民幣頒發了一份重要的「硬 通貨」證明文件，人民幣成了全球認可的強勢貨幣和主要儲備貨幣。 人民幣納入 SDR，是人民幣國際化進程中的重要里程碑，代表國際社會對大陸金融改革的認可， 將促進中國深化金融改革、擴大資本市場開放，為海內外金融機構提供更多投資機會。 按照 IMF 的規定，一國的貨幣加入 SDR 需要滿足兩個標準，其一，貨幣發行的出口貿易規模位居 世界前列；其二，該貨幣可自由使用。作為全球第二大經濟體和貿易大國的中國，符合第一個標準 是毋庸置疑的，但人民幣是否被認定是「可自由使用」的貨幣，便是能否被納入 SDR 的關鍵所在。 儘管人民幣「可自由使用」仍受質疑，但從長遠來看，人民幣納入 SDR，將使中國的資產價格逐 步與國際接軌，因此部分過高的不動產價格將面臨下修一途，人民幣加入 SDR，對中國某些一級 城市過熱的不動產市場來說，未嘗不是一件好事。 要了解人民幣納入 SDR 的重大影響，首先要知道金融在當前世界經濟中的重大影響。 金融作用到底有多大？看看英國就知道，實體經濟製造業年年衰退，但英國人日子就是比歐盟其他 國家過得好，原因是英國倫敦為全球金融中心之一，金融業的 GDP 每年一直在增加，這也難怪英 國會脫歐。 同樣的理論，不動產金融在未來不動產投資理財中，也將扮演重要的角色，現今在美國或日本的不 動產買賣，已由過往的物權買賣進化為債權買賣，甚至是不動產基金買賣。當然，不動產投資報酬 率越高，風險也越高，但這就是不動產金融化的結果。 2. 美國升息與否對台灣房地產的影響 2016-10-03 經濟日報 【黃鵬䛥】 隨著全球之間的貿易合作越來越緊密，任何國家的決策都有可能會對他國經濟產生影響。而近年 來，全球經濟最火熱的話題，首推經濟大國美國聯準會(Fed)升息與否的議題，每每影響深遠。本 周，Fed 決定不升息，大致符合市場預期。 在近期公布的美國經濟數據當中，8 月份 ISM 製造業和非製造業數值下降最值得關注，主要透露 出在未來數月美國經濟增長動力有可能減緩，此外，包括零售銷售等消費相關數據也表現疲弱，導 致市場多質疑未來消費者是否有能力繼續推動增長，加上 11 月美國總統選舉將帶來不確定性，難 以預測市場反應，因此，聯準會本次利率決議未升息。除非美國經濟數據有顯著惡化或有更大的外 部衝擊，市場目前普遍相信 12 月升息的可能性較大。 美國若升息，台灣股市首當其衝，國際熱錢將大舉撤出，對於將復甦的經濟可說是雪上加霜，但是 美國作出未升息的決策，台股受惠於此未因此大跌。另外，根據中央銀行公布 8 月的貨幣總計數，
- 3. M1B 年增率上揚至 6.48%，M2 年增率則降至 4.51%，兩者差距由上月的 1.54 個百分點，擴大至 1.97 個百分點，黃金交叉點的擴大，代表市場上資金充足，台灣股市續漲聲勢可望持續。 然而，根據國泰金控 9 月國民經濟信心調查結果，顯示民眾經濟信心雖仍高於過去 1 年的平均水 準，但對於景氣仍偏保守。又，根據金管會最新的統計顯示，截至今年 7 月底，全體本國銀行存 放比降至 72.54%，創十年以來新低，而存放款差距進一步擴大至 9.6 兆元，存錢遠大於放款，代 表企業、個人的資金運用偏保守，儲蓄率變高。目前台灣利率位於近六年來低檔，考量國內 Q4 傳 統出口旺季等經濟因素，台灣低利率環境可望持續下去，但是目前資金借貸仍保守，顯然國人投資 不只單看台灣的經濟數據，加上 Fed 不升息某種程度上也代表著對於未來經濟展望的風險仍在， 因此即使台股熱絡和部分經濟數據轉好也不意味著人民對於經濟的信心會增強。 對於房市而言，下半年即將到臨的盛事 928 檔期是否能如同台股一般因 Fed 不升息而大開派對， 值得令人期待與思考。今年北台灣的推案量達 1478.3 億元，較去年成長 60%，但此現象並非市況 轉熱建商搶推案，而是因上半年許多建案延推至 928 檔期所導致。另外，股市屬於經濟指標中的 領先指標，在時間上先於市場的變化，而房市則是屬於落後指標，變動落後於市場經濟活動。在台 股先行之下，要反映在房市之上恐怕今年美夢還很遠，但在讓利風引導下，房市量或許有機會回升 許多，對於不動產交易市場帶來正面的效果。 二、不動產新聞 1. 9 月移轉棟數續探底 北市月縮 3％年減超過 2 成 2016-10-03 中時電子報【方明】 六都地政局公布 9 月建物買賣移轉棟數，因部分民俗月、颱風及房屋稅議題持續發酵，與 8 月相 比，僅新北市受惠建案交屋潮，9 月移轉量超過 4 千棟，不僅月增 8.1%，相較去年同期大增將近 3 成。 台中市則持平，桃園、台南、高雄皆量縮 1 成以上，六都以台南市月衰退近 2 成最多，僅剩 1200 多棟，台北市也量縮至 1895 棟，相較 8 月微縮 3%，但年減超過 2 成，為六都年衰退最慘，今年 交易量恐創史上新低。 六都中，以新北市 9 月移轉量達 4148 棟最亮眼，相較 8 月 3836 棟，月增 8.1%最多，若與去年 同期 3223 棟相比，更大幅增加 28.7%，然而北市卻是兩樣情，台北市 9 月縮至 1895 棟，月減 3.4%，若相比去年同期 2419 棟，則年衰退超過 21.7%，為六都年衰退最慘。 而相比 8 月，桃園、台南、高雄也都衰退 1 成以上，台南 9 月縮到僅剩 1273 棟，相比上月 1569 棟，月縮 18.9%，為六都月衰退最多，桃園市交易 2531 棟，相比上月 2893 棟，量縮逾 12%， 高雄也不到 2400 棟，月少 1 成，僅台中市交易 2694 棟，大致與上月持平。
- 4. 東森房屋副理于靜芳分析，此次 9 月建物移轉量反映 8 月中到 9 月中的成交，因跨及部分鬼月、 颱風紛擾，尤其北市因房屋稅調漲、中古屋加稅議題持續發酵，持量下探不到 2 千棟，與去年同 期相比，年衰退超過 2 成。 于靜芳表示，新北市則新案交屋潮帶動，建物移轉量突破 4 千棟，月增超過 8%，也比去年同期大 增將近 3 成，移轉熱區在淡水區 415 棟，其次為土城區 377 棟、新店區 375 棟、板橋區 374 棟， 其中，土城因受惠建案「華固新綠洲」陸續交屋 248 戶， 新店「國泰雙璽」、板橋「信義樂章」 也有大量交屋潮，推升移轉量。 2. 交屋高峰期 史上最大交屋潮將來臨 2016-10-03 中時電子報【蔡惠芳】 史上最大量「交屋潮」來臨！估計 2013 年北台灣都會區新推出高達 1.3 兆元的新案，今年進入完 工交屋高峰期，尤其明、後（2017～2018）年將是 2014、2015 年推出新案的完工交屋高峰，不 但平均銷售率只有 4 成多，且面臨價跌、稅增、和量大等考驗，加上 5 成多餘屋要出清，預期建 商要拚全部完工入帳，難度比往年高。 華固建設董事長鍾榮昌表示，今年是「交屋年」，把房子蓋好、完美交屋，才是華固今年的營運重 點；現在是現金為王的時代，以「回收現金」為上策，先適度降價讓利求現金，才能衝成交量、銷 售率。 長虹建設董事長李文造也不諱言，今年對於建商來說，最大的困難，是怎麼交屋給客戶、怎麼銷售 餘屋；尤其要等新完工新屋都交屋給客戶之後，才能再處理餘屋價錢怎麼定？怎麼賣？ 住展雜誌企研室經理何世昌表示，2016 年房市，還算是相對安全的一年，因為今年的重點，不是 看新案銷售率如何、而是要看交屋率如何。以 2016 年來說，將是 2013 年北台灣歷年預售新屋最 大推案量即將完工交屋的高峰期，估計當年有 1.3 兆元新案將陸續完工，形成今年的「交屋潮」。 由於當年平均銷售率高達 70～80％，再加上承購戶不履行交屋的違約條款，要扣 15％房地總價 款，所以預期今、明年建商交屋，客戶配合交屋的成功率都還蠻高的。 但 2018 年之後，恐怕交屋就是一大考驗，平均一案交屋時程，也可能會再拉長 1～2 年。 何世昌表示，2014 年北台灣推案約 1.16 兆元，但平均銷售率大幅衰退到 4 成多；2015 年案量約 8,440 億元，平均銷售率更掉到 32％；2016 年上半年新案再萎縮、至 4,070 億元，平均銷售率剩 下 3 成。這波房價下修、餘屋去化慢的整理格局中，後年起交屋的新案，恐怕才真正面臨量大、 價跌、稅增、和銷售率低等考驗，建商要拚全部完工入帳，將比往年要難。 觀察當前房市，何世昌解讀，現在建商推案定價策略，是 12 個字「會降的、不會倒，會倒的、不
- 5. 會降。」因為現在利率很低，央行第 3 季理監事會議維持貨幣寬鬆政策，有些建商寧可趁著利息 成本低的時候，儘量不降價、賭一賭撐過不景氣。 3. 財部訂定房屋稅免徵公式 2016-10-05 經濟日報 【沈婉玉、林潔玲】 為弭平房屋稅加稅爭議，財政部昨日邀請地方政府檢討房屋稅制度，會中達成共識。 若地方政府調高房屋標準價格，就要從合理調整折舊率及十萬元的免徵標準雙管齊下，以減輕屋主 的稅負。至於每三年評定一次房屋標準價格的期程，維持不變。 賦稅署署長李慶華指出，城鄉差距大，每個地方的每間房屋都不一樣，例如有些縣市反應，十萬元 免徵門檻若一律調高，將嚴重影響稅收。 為減少爭議，財政部請高雄市擬定折舊率參考標準，請新北市擬定免徵標準調整計算參考公式，報 部核定後供各縣市參考依循，預計年底前可完成相關作業。 為何地方政府自己就可以做的調整，非要中央出面解決？財政部高層表示，房屋稅很敏感，加稅會 得罪選民，減稅會影響地方稅收，所以大家都不願意調，一拖就拖三、四十年，無法合理化。 財政部高層說，只要財政部訂出參考標準，各縣市就有調整理由，希望稅基更合理。 賦稅署表示，房屋稅是地方稅收的重要來源，房屋標準價格乘上稅率和面積後，就是屋主要繳的房 屋稅。稅法依自住或非自住等使用情形訂定稅率，房屋標準價格的評定則屬地方的權責，由各縣市 不動產評價委員會每三年評定一次。 包括房屋耐用年數、殘值率、構造建材、用途、樓層、商業環境、供需及買賣價格等，都是影響房 屋標準價格的因素。 若耐用年數降低或殘值率降低，房屋的折舊率就會提高，房屋標準價格就會降低，房屋稅也會降低。 另外，稅法規定，房屋太老、太舊或太小，使房屋現值低於十萬元，就免徵房屋稅。 李慶華指出，房屋標準價格過去 30 年不動，近期各地方政府才陸續調高，引發不少民怨，其中有 許多地方政府依法可處理卻沒處理之處。 她舉例，鋼筋混凝土房屋的耐用年數及殘值率，多數縣市自民國 57 年到現在都沒修正，導致折舊 率不合理，使房屋標準價格的計算也被批評。 地方政府在重行評定房屋標準價格時，依法就可依增減程度來調整免徵標準，但卻沒落實執行。 4. 北市加碼拚都更 房屋稅四年減半
- 6. 2016-10-05 經濟日報 【楊文琪、潘姿羽】 鼓勵民間自辦都更案，台北市 政府推出「都市更新 168 專案 2.0 版」，只要是百分之百同意 的都更案，都可加速辦理時 程，且北市府將向中央爭取修 改都更條例，讓都更的房屋稅 減半從二年延長為四年，而協 議合建也可享有土增稅跟契 稅減免優惠。 另外，北市府明（2017）年會 召開不動產評價委員會，考慮 把房屋稅等稅負降低，來減輕 民眾的負擔，此外，都市更新 期間的房屋稅、地價稅對民眾 而言也是負擔，北市府也希望 稅負減免期間可以延長，不只 減免兩年，會向中央積極爭取減免期限再延長。 對此，內政部次長花敬群回應，贊同台北市政府所提的獎勵誘因，而且內政部早已和財政部朝此方 向修正都市更新條例，不過因為涉及跨部會協商和應走的法制程序，下個會期才有辦法把此版本送 進立院。修法版本將著重處理違憲條文、強化公辦都更、簡化民辦都更程序，以及提供都更誘因， 如容積獎勵明確化等部分。 北市府昨日舉行記者會，副市長林欽榮表示，為突破過去民辦都更的冗長過程、全面加速行政程序， 北市都市更新 168 專案 2.0 正式公告上網，168 專案的「1」代表百分之百都更同意戶，一旦達成 全戶數同意，就會發展出快軌的方式，使都市更新的績效及動能更快，包括市政府的都市更新處、 建管處、地政局及財政局全部整合起來，算是全台最快的方式，百分之百同意的都更案北市府可以 保證在六個月內會完成都市更新事業審核，八個月內完成都市更新權利變化審查，前後 14 個月完 成。 由於都更後房屋稅飆漲數倍，讓很多人對都更持保留態度，雖然北市府要向中央爭取修法，讓都更 的房屋稅減半從二年延長為四年，而協議合建也可享有土增稅跟契稅減免優惠，可是優惠期過後住 戶還是得面臨每年都是高額的房屋稅，推此方案是否具有誘因引人質疑。 林欽榮認為，都更最不可預測、讓人挫折的就是，能否拿到執照的漫長等待，這不只是心裡的挫折，
- 7. 還有在外租賃房屋的租金壓力，所以除向中央建議修改都市更新條例外，還要多管齊下。 5. 地上權好冷 一件都沒標出 2016-10-05 經濟日報 【郭及天】 戴德梁行統計，第 3 季土地市場交易量為 422 億元，擺脫上半年平均單季百億元低量窘境，稍見 回溫。值得注意的是，第 3 季地上權土地竟出現「零標脫」的難堪記錄，為近年來首見。業者分 析，房屋稅和地租問題，讓投資人遠離地上權標案。 戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，上季土地市場交易量回溫，多數來自於「具親民房價潛力 土地」的成交，剛性需求的首購市場成為主流，建商開始鎖定六都內有發展房價親民總價的地區， 成為獵地的定位點，瞄準價格軟化的地主下手。 不過，第 3 季地上權土地標售卻出現零標脫記錄。楊長達表示，地租政策讓投資人遠離地上權標 案，新制房屋稅則讓地主遠離都市更新。 6. 少賠省稅 投資客搶賣 2016-10-05 蘋果日報【詹宜軒】 認賠出場！1 月 1 日房地合一稅上路後，明訂獲利繳稅機制，隨著整體景氣萎靡不振、民眾看壞未 來房價，今年以來新完工建案，出現不少預售買方「轉售認賠」，還可免繳房地合一稅。根據 591 售屋網上的資訊，如正在交屋中的「華固新綠洲」、將要交屋的「馥華原鄉」、「鄉林淳詠」，及已交 屋的「翔之譽」等案，皆出現大量轉售物件。 今年 7 月取得使用執照的「華固新綠洲」，基地位於新北市土城區學成路，2013 年公開預售時， 平均成交單價 50 萬元，區域房仲業者透露，此案預售時號稱完銷，但投資客比例高，原看好區域 前景，但遇上現今房市慘淡，加上強調「有獲利、才繳稅」的房地合一稅上路，預售買方寧可認賠 出場。 售轉租待景氣好轉 東森房屋土城捷運加盟店店東陳春諒指出，「新綠洲」尚在交屋中，現市場約數十筆物件待售，「目 前轉售成交價，多較預售價有 10~15%的修正，但寧可認賠的人，不在少數。」 陳春諒建議屋主，若無緊急資金需求，在周圍新成屋案量不大的情況下，可先轉售為租，靜待景氣 好轉時再做打算，「以該區 2 房月租金，可達 2 萬元水平來看，多少可弭平房貸支出。」 預計年底交屋的「馥華原鄉」，近板橋區浮洲火車站，預售時因打出板橋 3 字頭房價，創造單月完 銷佳績。但房仲業者指出，此案轉售量體約佔該社區的 1~2 成，轉售成交價則約較預售價跌 1 成。
- 8. 永慶房屋板橋南雅店店長王立男透露，近期有屋主出脫此社區物件，總價直接認賠 100 萬元出場， 「此案的詢問度頗高，成交單價若屋主認可在 32~35 萬元間，脫手不難。」 台灣房屋智庫經理江怡慧指出，房地合一 稅不像奢侈稅是「無論賺賠，一律課徵」， 而是採「有賺錢才會課」，屋主只要能夠證 明「賠錢賣屋」，並填具申報書，檢附契約 書影本及其他有關文件，向國稅局申報， 房地損失甚至可從未來 3 年內的買賣獲利 中扣抵，相較下是利多於弊。 須證明「賠錢賣屋」 至於年初交屋的「翔之譽」，現約有 20~30 件轉售案，「第一次投資就失算」的屋主林 小姐表示，當初以總價 2200 萬元買進 38 坪物件，現打算以總價 2250 萬元脫手，「扣 除相關費用、稅金，等於沒賺錢。」 另外，將要交屋的蘆洲區「鄉林淳詠」，預售單價平均約 42 萬元，現轉售價則在每坪 40~42 萬元 左右，也有約 10~20 間左右的物件轉售。 三、經濟新聞 1. 8 月商業服務業景氣指標 見曙光 2016-10-05 聯合新聞網【葉卉軒】 商發院今天公布 8 月「商業服務業景氣指標」為臨門一腳的 99 分，但仍維持於「趨向 低迷」的黃藍燈，不過這已是今年以來最好的成績，但對於接下來 9 月、10 月的預測 則是憂喜參半。 商發院預估，9 月因出口持續暢旺、蘋果 iPhone 7 上市，景氣燈號可望轉為 100 分「景 氣平穩」的綠燈，但 10 月則極有可能因為大陸十一黃金周假期來台旅客人次消長，增 添不確定性，甚至再度影響國內商業服務業第 4 季的景氣表現。 商發院指出，8 月因 出口成長推升批發業年增率來到 3.39%，零售市場也因為 8 月暑假旺季、中元普渡活動、 中秋禮品預購等因素，維持零售業動能表現。餐飲市場則因旅遊旺季與手遊的熱潮，也 呈現業績持續成長，因此樂觀預估 9 月商業服務業整體表現，仍將因我國出口持續暢 旺、蘋果 iPhone 7 上市、學校開學、中秋連假等消費潮，帶動商業服務業持續活絡，
- 9. 可望讓商業服務業景氣指標來到 100 分，景氣燈號轉換為「景氣平穩」的綠燈。 不過， 10 月陸客來台消長恐將成為最大變數。商發院表示，10 月觀察重點包括：百貨公司周 年慶開跑、蘋果 iPhone 7 全球銷售是否維持熱度，以及大陸十一黃金周假期來台旅客 人次的消長，皆可能影響商業服務業第 4 季的表現，將是後續值得關注的地方。目前預 估 10 月商業服務業景氣指標為 99 分，景氣燈號極有可能再轉回黃藍燈。 而在證券市 場方面，商發院表示，8 月持續受到美國升息預期降溫的影響，推升 8 月我國商業服務 業類股價量齊揚，只是 MSCI 調降台股權重，可能降低我國股市對全球資金的吸引力。 而在人力薪資方面，在勞動休假制度能見度逐漸展開下，商業服務業以延長工時以因應 暑假期間的勞動需求，使得就業人數相對 7 月減少。營運實況方面，除企業電力總用電 量下降外，其餘影響因素皆上升。出口也持續改善，帶動整體商業服務業景氣持續緩升， 因此持續預期 9 月燈號將轉換為綠燈，但值得注意的是，來台陸客緊縮對商業服務業的 影響可能也將開始浮現了。 商發院分析指出，中國大陸內需市場回溫，預期將帶動各 項商品與服務的需求，逐步推升該國的經濟成長與進口需求，也有助於點燃全球貿易活 動的引擎。 四、常見法律問題 1.【法律問題–惡鄰篇】 【問題 1】ERA 先生問：目前他居住的社區，有惡霸鄰居常違反管委會規定，管理費遲 交、梯間堆雜物等，都是家常便飯，但是，管委會卻管不動，不知道該怎麼辦？ 【回答 1】首先應該由管委會來出面，管委會可以令住戶改善，若屢勸不聽，可尋求公 寓大廈的主管機關（縣市政府）協助，勸導甚至開罰，督促住戶改進，維護其他住戶的 權益。如果是情節嚴重的惡霸住戶，就只能祭出《公寓大廈管理條例》第 22 條整治， 為惡鄰條款，管委會通知住戶改善，一段時間未有改善成果後，可召開社區的區分所有 權人會議，經過住戶同意後，發動惡鄰條款，讓惡租戶遷移，或是法拍惡屋主的房屋， 驅離社區。