不良債權處理大綱
- 1. 不良債權處理大綱 公司簡介 資產管理公司之影響 不良債權標售流程與評價 公私部門不動產鑑價 Q&A 未來不動產供需與價格動向 現場討論
- 2. 公司簡介
- 3. 公司簡介 Lone Star Fund 目的： Private Equity Fund 尋求 any high yield opportunities 專精領域：金融機構收購與 NPL 收購及收益性不動產投資 績效：股東年收益在 20% 以上 亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣 在台灣收購約 1000 億之不良債權 市佔率 35% Hudson Advisors Taiwan LLC LoneStar Fund 的服務公司 收取費用提供全面性的服務
- 4. 資產管理公司之影響 什麼是 AMC 、 NPL 對金融機構與貨幣市場之影響 對不動產供需之影響 對不動產價格之影響
- 5. 什麼是 AMC Asset Management Company 這個與銀行連在一起的資產管理公司，與怡富、富蘭克林、德盛等以「資產管理」為專業的公司， 不同於「所管理的資產」。 前者多為不動產相關 ( 特別是銀行債權 ) ，後者為現金 設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整。 目前制度下，金融機構不良放款回收有其難度。而專責金融資產處理機構，是為快速處理不良放款及降低處理的成本。 ＲＴＣ Resolution Trust Co. 指的是資產重整公司。銀行可直接把不良債權或獲利較差的資產，出售給ＲＴＣ。 型態與參與者 型態：公營 RTC 、民營 AMC 、合資 JV 參與者：投資銀行、權益型基金 PEF 投資銀行業務範疇 承銷股權與債權 Underwriting 、經紀業務與自營業務 Broker & Dealer 、合併與收購 M&A 、私下募集之媒介 Private Placement 、融資收購 LBO 、公司重整 Corporate Restructuring 、專案融資 Project Finance 、創業投資 Venture Capital 、投資管理 Investment Management 、國際金融業務 International Finance 、公營事業民營化 Privatization 、其他服務 Others
- 6. AMC 功能 收購商業銀行的不良資產 融通並處理問題放款與不良資產 透過重整及重建對問題放款作專業的管理 貸款抵押品 ( 不動產、股票及硬體設備 ) 之管理 在合理的時間內，有效處理不良資產，以獲得最大的回收價值
- 7. 什麼是 NPL NPL Non Performing Loan 以債權情形分類 第Ⅰ類：指授信客戶已轉列催收款項科目，但本行徵有足額擔保品，或掌握其他足額還款來源者。 第Ⅱ類：指授信客戶已轉列催收款項科目，本行已依法訴追，或擔保品不足確保債權，經評估不能全數收回者。 第Ⅲ類：指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行，或主從債務人均依法執行完畢，未受清償部份已取得債權憑證，或債務人因解散、逃匿、和解、破產之宣告，致債權不能收回者，或逾期放款超過清償期二年，且經積極催收，仍未收回，且無擔保品可供執行者。 內容 擔保放款 Collateral backed Mortgage ：股票、機器設備、無形資產、土地、廠房、不動產 信用放款 汽車貸款、信用卡應收帳款
- 8. 資產管理公司之需要性 手握冰塊 (NPL) 時間越久損失越大 成功 美 RTC 韓 KAMCO 失敗 日、泰、香港…… 土地銀行副總經理蘇金豐 89 年 7 月 26 日 銀行不良放款抵押品經由法院拍賣，速度太慢又無法獲得合理價格。以本行抵押品送法院拍賣為例，平均 3.86 拍，獲償金額約本金 56% ，以貸付率七成計算，拍賣價約僅放款時市價四成。法院拍賣管道狹隘，無法獲得合理的價格。 銀行清理逾放，常因重視法定程序而延誤處理時效，影響收回成效。若借款人以自有房屋向銀行貸款 500 萬，發生逾期，經法院拍賣 ( 平均 ) 約可獲 280 萬，本金 56%) ，歷經 3.86 拍，平均耗時一年 ( 土銀約 11.6 月 ) 。類似本案，借款人無法清償發生逾放時，在未經法院拍賣前，若保證人要求以 300 萬元代償並進行和解，一般銀行往往無法同意，只好申請法院拍賣，以完成執行程序。如此，歷經一年拍賣，銀行還不一定拿到原來保證人願意代償之 300 萬元。 很多問題企業因人謀不臧，經營不善而倒閉，事實上其廠房設備、生產技術、產品銷售均無問題，然此類問題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經營管理，而任由該問題企業進行重整，曠時費事，成功機會很少，銀行債權難以確保。故目前外商銀行碰到類似案件，寧願拿 3 、 4 成本金和解，而不願像公營銀行跟這些問題企業耗時間。
- 9. AMC 對金融機構與貨幣市場之影響 協助金融機構重整 restructuring 引入專業經營、強化體質 隔離不良資產避免擴散效應，強化銀行資產品質 加速處理金融不良資產 rapid disposition ，收回資金 釋放擔保品有效利用不動產 避免信用緊縮，有效維持經濟成長 釋放資金動能、強化貨幣乘數效果 強化產業經營績效 債權介入經營
- 10. AMC 對不動產供需之影響 是否供過於求？ 禿鷹或是回歸合理價格 價格決定供需 供給創造需求：市場區隔與衍生性需求 不同市場的解構與重組 新型態需求者的類型： 投資法人：現金流量與固定收益 資產負債表與稅盾效果
- 11. AMC 對不動產價格之影響 正常市場 效用與價格 1990 前 台灣只有住宅開發沒有不動產開發 2003 台灣不動產開發正要起步 法拍市場 近來新聞剪報的啟示 第二、第三管道建立，資訊不透明度日減 專業服務人員增加，降低交易風險 銀行推波助瀾，降低進入障礙 新興次級市場 債權買賣 證券化 投資法人的興起
- 12. 不良債權標售流程與評價 銀行標售不良債權予 AMC 作業流程 資產管理公司如何對於不良債權定價 資產管理公司 NPL 處理原則
- 13. 銀行標售不良債權予 AMC 作業流程 型態 公開標售 限定對象標售 私下議價 金融機構以債作股合組公司 主要程序 以公開招標為例 賣方 ( 金融機構 ) 不良債權之整理與資料標準化 公佈標售訊息與徵詢競標對象 (AMC) 不良債權資料審閱期間 Due Diligence 出價與標價審閱 議價 決標 繳付價金與權利移轉 Closing 與後續程序
- 14. 資產管理公司如何對不良債權定價 不良債權之價值來源 擔保品 股票 公司經營價值 保證人之相關資產 抽樣與推估方式研擬 因應短期、大量估價的科學方法建立 處置不良資產收益的評估 最佳重整和變賣資產方式研擬 各種處置方式之價值推估以求取 NPL 最高回收價值 NPL 處理之成本推算 預估處理時間以及資金的時間價值 處份策略與融資策略之敏感性分析
- 15. 資產管理公司 NPL 處理之原則 直接方法 買進賣出 DPO 債務人協議買回 債權售予第三人 Loan sell 主要為產業關聯 加工 value added 以債轉股介入公司經營 DE swap LBO MBO 提供融資，改善企業資金結構，恢復公司價值 以債權標入資產後加工出售 RE disposition 債權分級分包轉售 re sale 資產整併分級分包轉售 -- 證券化為主
- 16. 公私部門不動產鑑價 Q&A 民間對不動產價格之看法 幾個個案介紹 收益法 工業地產 飯店休閒產業 購物中心 辦公室 養老院 醫療院所 土開法
- 17. 民間對不動產價格之看法 -1 估價常見名詞 價格： 正常價 具市場性不動產，正常情況下之合理價格 限定價 具市場性不動產，限定條件下之價格 特定價 對不具市場性之不動產所估計之價格 日期：價格日期、勘察日期 標的：勘估標的、比較標的 地區：同一供需圈、近鄰地區、類似地區 因素：一般因素、區域因素、個別因素 最有效使用：市場、財務、規劃各方均為可行之客觀、合法、最高利益
- 18. 民間對不動產價格之看法 -2 估價報告內容 基本資料與適法性分析 區域因素分析 個別因素分析 估價方法選定與應用 調查說明 價格決定分析 特別事項註記 附件 謄本、照片、區域動態
- 19. 不動產估價方法 比較法 成本法 收益法 土地開發分析法 預期開發法 開發成本法 分配法 買賣實例比較法 設定實例比較法 租賃實例比較法 收益倍數法 殘餘法 淨現值法 內部報酬率法
- 20. 民間對不動產價格之看法 -3 訪價應注意價格來源： 畸零地、開發前價格、開發完成後價格、合併價格、分割價格、共有土地價格、地上權或附有他項權利之價格、法拍價格、土地建物分屬不同所有權人之價格 工業地產： 效用與付租能力 收益法應用 特殊狀況：價格低於重置成本、產業規模與市場佔有、群聚效應 疑問：效用不可分離與土地價格貢獻 商業地產： 產業付租能力 購物中心為例 評價方式 折現現金流量 Cap. Rate 疑問：價格決定與景氣循環及替代性投資工具
- 21. 民間對不動產價格之看法 -4 Direct Cap and DCF DCF 說明 因子推估 收支預測 現值 價格決定：此為投資價值非市場價值 疑問：土地貢獻價格
- 22. 民間對不動產價格之看法 -5 新興次級市場 Slaes n Lease back Valuation off B/S Trust RE as a fix income instrument— REIT 價格形成 價格評估工具、風險管理 參予者 REIT 銀行壽險投信等 financial investor
- 23. 個案介紹 1 收益法 收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格 收益法估價程序 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料 推算有效總收入 推算總費用 計算淨收益 決定收益資本化率 計算收益價格
- 24. 推估勘估標的淨收益 推估勘估標的淨收益 總收入（ Potential Gross Income ； PGI ） 空置及欠租損失（ Vacancy and Collection loss ） 有效總收入（ Effective Gross Income ； EGI ） 總費用（ Operating Expense ； OE ） 淨收益（ Net Operating Income ； NOI ） 償債支出（ Debt Service ； DS ） 稅前金流量（ Before Tax Cash Flow ； BTCF ） 推估總收入原則 合法性 客觀性 持續有規則 安全確實
- 25. 總費用推估原則與內容 計算收入所必須支付之直接必要費用為原則 地價稅 房屋稅 火災保險費 管理費 維修費 營運性不動產者，應加計營運成本及營運費用 重大修繕費等資本支出者，應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提
- 26. 實際操作～勘估標的總費用歷史
- 27. 實際操作～推估勘估標的淨收益
- 28. 各種不動產之收益與費用
- 29. 個案介紹 2 土開法 市場價格、開發價值、法拍價 道路在哪裡 地籍圖和土地分區使用
- 30. 個案介紹 3 預期開發之折價 後期發展區、自辦市地重劃 發展期程 捐地比例 開發強度與最佳產品 折價怎麼折 選擇權與公共設施保留地 法令與公平正義 遙遙無期的徵收價值現今何價
- 31. 未來不動產供需與價格動向 不動產 住宅 不同類型之供需與價格動向 總體經濟、兩岸關係與人口對價格影響 匯率、貨幣流通、利率對價格之影響 多樣化的市場區隔對價格之影響 幾個討論
- 32. 不動產 住宅 不同類型之供需與價格動向 南崁附近住宅漲價 台茂購物中心跌價 工業廠房漲價 為什麼 ? 台北市辦公大樓租金將持續走跌，但價格呢 ? 而湯城走向呢 ? 台北市與台北縣平均住宅價格變動誰大誰小 ? 供需外一章 --- 學區、嬰兒看病免費與垃圾袋 中南部 50 坪住宅 200 萬，你的呢 ?
- 33. 總體經濟與人口對價格之影響 住宅 租或買 所得分配方式與居住效用的兩難 家戶所得與房價 PITI 是什麼 2020 年的台灣 2300 萬人口或是 1800 萬 ? 遊牧民族的住宅觀 你出社會換了幾個工作 ? 戶籍謄本中的幽靈 人都到哪裡了 商用不動產的現金流與價格評估 1980-2000 加州不動產的觀察 1980-90 破產的銀行 衰敗的國防工業 一落千丈的不動產 1990-2000 RTC 電影特效與矽谷 另一個故事：南韓 97 年金融風暴後
- 34. 匯率、貨幣流通、利率對價格之影響 匯率 驚人但是你看不見 1995 年 500 萬房子現值 420 萬，以美元計價你跌多少 ? 匯率參考 1:25 和 1:34 USD 500/25=20 萬 420/34=12.35 萬 ( 跌價 38.235%) NTD (500-420)/500=16% 2003 年買 1 億辦公室 每年收租金 400 萬 2006 年賣 1 億，國外投資人賺什麼 美元計價再想想 匯率參考 1:34 和 1:30 零利率的東京與台北 你不知道的一群人
- 35. 多樣化的市場區隔對價格之影響 青江菜四兄弟，同菜不同命 二林菜園、三重果菜市場、大潤發吉園圃與太平洋百貨超市 經濟學的小圖形 供需決定價格 完全競爭市場的理論與現實 時間、風險、與機會成本 CMO Collateralized Mortgage Obligation 的決定
- 36. 不動產投資信託流程圖 主 管 機 關 信用評等機構 信託監察人 不動產、 不動產相 關權利 會計師 專業估價者 承銷商 律師 其他主 管機關 核准投 資標的 不動產 相關有 價證券 受託機構 ( 信託業 ) 投資人 投資人 建築開發業 營造業 不動產管理機構 建築經理業 不動產租賃業 上市 ( 櫃 ) 買賣 受益人會議 1. 申請募集或 私募受益證券 2. 主管機關核 准或申報生效 4. 發行受益證券 3. 收取價款 委任管理不動產 5. 基金投資 運用及收取 投資收益 7. 信用評等 8. 召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 6. 分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人
- 37. 不動產資產信託流程圖 主 管 機 關 信用增強或評等機構 信託監察人 會計師 專業估價者 承銷商 律師 受託機構 ( 信託業 ) 投資人 投資人 不動產管理機構 上市 ( 櫃 ) 買賣 受益人會議 1. 申請募集或 私募受益證券 2. 主管機關核 准或申報生效 6. 發行受益證券 5. 收取價款 8. 委任管理不動產 3. 訂定契約 及不動產信 託移轉 4. 信用增強 或信用評等 11. 召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 10. 分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 委託人 ( 不動產業主 ) 7. 給付出售受 益證券價款 9. 收取不動產收益
- 38. 亞洲國家 REIT 發展概況 43 億美金 290 億美金 約 10 億美金 金額 誘因 目前規模 法令通過 40 澳洲 法令建立建立稅費誘因及放寬上市條件 政府刻意降低財閥影響轉由機構法人持有 供需雙方互有需求，使投資標的充足，交易熱絡 6 個公開募集 3 個公開募集 A-REIT, CMT, Fortune 3 個公開募集 1 個私募 1999 2001.07 日本 香港 新加坡 韓國